TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIENES INMUEBES

1. CASO: CAS. No. 3108-2012 LIMA Mejor Derecho de Propiedad.

El caso se trata de trasferencia de propiedades. La Sra. Cipriana Monzón Palomino mediante
testamento dejo como heredera del inmueble ubicado en el Pasaje Huillac Ñusta números
281-283, del Pueblo Joven El Planeta, Cercado de Lima a su hija Vicentana Chirinos Monzón
el 19/09/1990, lo cual se hizo efectivo el 08/12/1999, fecha que falleció la Sra. Cipriana
Monzón Palomino. Asimismo, el testamento fue Registrado mediante Escritura Pública de
Testamentos, pero no fue registrado en el Registro de Propiedad Inmueble. Sin embargo antes
de su fallecimiento la Sra. Cipriana Monzón Palomino celebro un contrato de compra y venta
con el Sr. Gregorio Molina Peña el 06/03/1998, conforme Asiento número 0007 de la partida
número PO2067143 del Registro de Predios. Dicha transferencia se realizó entre personas
vivas, lo que significa que la testadora revocó tácitamente su voluntad testamentaria. Inscrita
en registros públicos por el Sr. Gregorio Molina Peña 07/06/2001. El Sr. Gregorio Molina
Peña celebro un contrato de compra y venta con el Sr. Antonio Solier Polanca el 05/10/2001
inscrito en Registros Públicos el 17/10/2001.

Datos adicionales del caso, el Sr. Gregorio Molina Peña era el hijo del esposo de la Sra.
Cipriana Monzón Palomino (fallecida) y el Sr. Antonio Solier Polanca es amigo del Sr.
Gregorio Molina Peña.

2. ANÁLISIS: Sistema de transferencia de propiedad inmueble

En nuestra legislación existen diversas formas de adquisición de propiedad: originaria
(artículo 950), derivada (artículo 949), a título singular, universal, gratuita (artículo 1621),
onerosa (artículo 1602), intervivos, mortis causa (artículo 660), entre otras. Estas
transacciones se pueden configurar como un supuesto de hecho simple o complejo1 o dividido
en fases2.

En el sistema de transferencia de propiedades inmuebles existen dos sistemas que son el

sistema de unidad de contrato y el sistema de separación de contrato. El primero, sistema de
unidad de unidad de contrato, está relacionada con la teoría de la Situación Jurídica. Se divide
en primer lugar, en sistema transitivo de causa única. Es decir que se transfiere la propiedad
con el contrato de compraventa de bienes inmuebles, esta deriva de la influencia del código
civil francés en el Art. 1138 y del Código Civil italiano de 1942 en el Art. 1376 que indica
los siguiente: “En los contratos que tenga por objeto la transferencia de la propiedad de una
cosa determinada, la constitución o la transferencia de un derecho real o la transferencia de
otro derecho, la propiedad o el derecho se transmiten y se adquieren por efecto del
consentimiento de las partes legítimamente manifestadas”3. Es decir, que recoge un sistema
espiritualista o consensualístico, donde solo se transfiere la propiedad con el consensó de las
partes mediante un contrato. En segundo lugar, en Sistema transitivo de doble causal, que
deriva de la influencia española, donde indica lo siguiente:

1
Cfr. Bessone, 1988
2
Cfr. Gomes, 1980
3
Cfr. Código Civil italiano de 1942 en el Art. 1376
 “CODIGO ESPAÑOL ARTÍCULO 1473.- Si una misma cosa se hubiese vendido
a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero
haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la
propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea
primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más
antigua, siempre que haya buena fe”4.

El código español indica el título y modo de las transferencias en bienes muebles e

inmuebles. En bienes muebles el título es el contrato de compra y venta y el modo es la
tradition. En bienes inmuebles el título es el contrato y el modo es quien haya inscrito primero
en el registro público, de no estar registrado será el primero que tenga posesión del inmueble
y sea de buena fe, si no hubiese ninguna de las anteriores será el propietario el que tenga el
contrato con fecha más antigua. Eso es lo que código español nos indica referente a
trasferencia de propiedad.

El segundo, es el sistema de separación de contrato que está relacionado con la teoría de la

Relación Jurídica, la cual tiene influencia alemana. Este es un sistema transmisivo de causa
abstracta. Es decir, en este sistema sobresale el interés colectivo en pro de la seguridad
jurídica y el reconocimiento ante el erga onmes. En el caso expuesto, si nos rigiéramos por
este sistema el dueño de la propiedad seria quien inscribió la propiedad en el Registro Público,
no interesaría el cómo consiguió ese registro, ya que este Sistema Registral es Constitutivo
Convalidante. Puesto que sí había algo inválido se vuelve válido por el interés colectivo sobre
el interés privado. En este sistema también existe el título que es el contrato de compra y
venta y el modo el Registro Público.

En nuestro ordenamiento jurídico no aplicamos ninguno de estos sistemas sino utilizamos los
dos sistemas. Es decir, un sistema mixto. Sin embargo no tenemos definido el modo como se
indica en lo siguiente: «La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario»5. Como se
aprecia no se ve el modo solo el título que es a través del contrato. Según Arias Schereiber
Pezet, se ha enfocado este artículo desde un punto de vista solo obligacional. Según Castillo
Freyre, trasladando los efectos reales en el nivel de ejecución de las propias obligaciones.
Según Torres Méndez, señala que la transferencia opera con la entrega, no con el contrato,
por lo que el artículo 1529 es una norma de excepción y el artículo 949 no se aplicaría a la
compraventa de bienes inmuebles. Por otro lado, existen autores que siguen la indican la
posición del sistema consensualista. Según Bigio Chrem, indica que basta solo el contrato
para transferir propiedad, no obstante, entra en contradicción al señalar que en el contrato de
compraventa de bienes inmuebles confluyen título y modo. Es decir, que no solo basta con
el contrato para transferir la propiedad.

Según Enneccerus & Nipperdey , en otros ordenamientos jurídicos, tan solo con la promesa
de transmisión de una posición jurídica patrimonial confiere una pretensión de la transmisión

4
Cfr. Código Civil español Art. 1473
5
Cfr. Código Civil peruano Art. 949
 del acreedor al deudor subordinando sus intereses más no así la transmite, en principio, por
sus efectos meramente obligacionales. Asimismo, este autor toma como finalidades concretas
de cualquier sistema de propiedad:
(i) la facilitación de la circulación de la riqueza;
(ii) la reducción de los costos de transacción en las transferencias voluntarias;
(iii) la reducción (o eliminación) del riesgo de adquisición «a non domino» a través de
signos de publicidad.

Según el código argentino también estipula el título y el modo como se aprecia en la siguiente
cita:

“El Código argentino Art. 593.- Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos
creedores, a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin haber
hecho tradición a ninguno de ellos, será preferido el acreedor cuyo título sea de
fecha anterior. En el Art. 596.- Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin que a
ninguno de ellos le hubiese hecho tradición de la cosa, será preferido el acreedor
cuyo instrumento público sea de fecha anterior. En el Art. 2505.- La adquisición o
transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”6.
En el caso expuesto, si se hubiera aplicado el sistema de unida de contrato mediante sistema
transmisivo de causa única, se respetaría el contrato celebrado entre la Sra. Cipriana Monzón
Palomino y el Sr. Gregorio Molina Peña, ya que este sistema protege el interés privado. Es
decir, el acuerdo entre las partes solo mediante el contrato.

Asimismo, si en el citado caso se hubiera aplicado el sistema de unidad de contrato mediante

sistema transmisivo de doble causa, el contrato suscrito entre e la Sra. Cipriana Monzón
Palomino y el Sr. Gregorio Molina Peña, se hubiera declarado valido el contrato celebrado,
debido que se realizó el contrato y se inscribió en el Registro Público.

En el presente caso, si se hubiera aplicado el Sistema de separación de contrato, mediante

sistema transmisivo de causa abstracto, la inscripción en Registros Públicos del inmueble por
Sr. Antonio Solier Polanca seria valida, puesto que es un Sistema Registral Constitutivo
Convalidante, ya que no le interesa como se haya suscitado dicha inscripción. Es decir, si
había algo invalidado se vuelve válido ya que privilegian el interés colectivo sobre el interés
privado.

En nuestro ordenamiento jurídico el Recurso de Casación presentado por el Sr. Antonio Solier
Polanca contra la demandada Vicentana Chirinos Monzón (heredera) se resolvió
INFUNDADO sobre Mejor Derecho del Propiedad con 4 votos a favor y uno en contra. Los
fundamentos expuestos fueron los siguientes:

6
Cfr. Código argentino Art. 593
 1. Si bien es cierto que el Contrato Privado de compra venta por el que Cipriana
Monzón Palomino viuda de Molina vende a favor de Gregorio Molina Peña (hijo de
José Molina Palomino, ex esposo se Cipriana Monzón) mantendría su validez.

2. No obstante, al no acreditarse la existencia de una transferencia sucesiva de la

propiedad registral a favor del actor, al devenir en nula la Escritura Pública otorgada
a favor de Gregorio Molina Peña, por efecto de la estimación de la demanda de
Nulidad de Cosa Juzgada Fraudulenta, su pretensión de Mejor Derecho de Propiedad
carece de asidero fáctico y legal.

3. Respecto de la fe registral que alega la demandada, al señalar que el Sr. Antonio

Solier Polanca se encontraba en posibilidad de conocer sobre la inexactitud del
Registro, puesto que en la investigación fiscal que se acompaña en autos, el
demandante ha manifestado que con su transferente Gregorio Molina Peña, no solo
mantiene un vínculo laboral sino también de amistad

4. Por lo que este último conocía el derecho de propiedad reclamada por Vicentana
Chirinos Monzón, parte demandada en este proceso, al recibir el 02/10/2001, la Carta
Notarial exponiendo ese hecho.

5. No obstante, lo cual procedió a vender el bien sublitis a favor del ahora demandante
por minuta de fecha 05.10.2001, elevada a Escritura Pública el 17/10/2001; más aún
si de las manifestaciones policiales del demandante y del abogado Yonel Mateo
Bernal se infiere que el accionante tenía conocimiento que su transferente no poseía
el inmueble y que su abogada realizó verificaciones previas en el registro de
propiedad y en el registro de testamentos.

6. Resultando inconsistente y contrario a los fines y atributos de la propiedad, que

alegue no haber verificado quién habitaba el inmueble pese a la trascendencia del
acto jurídico realizado.

7. En consecuencia, corresponde desestimar el presente recurso impugnatorio, al

verificar que la sentencia de vista, que confirma la apelada, se encuentra arreglada a
derecho.- Por estas consideraciones y en aplicación del artículo 397 del Código
Procesal Civil; declararon: INFUNDADO el recurso de casación.

3. CONCLUSIONES:

Del caso analizado podemos concluir que en nuestro ordenamiento no se aplica el sistema de
unidad de contrato ni el sistema de separación de contrato. No obstante, en nuestro código
civil en el Art. 949 indica: La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. En el artículo
mencionado indica el título más no el modo. Sin embargo, hay algunos autores que indican
que el contrato cumple el doble rol del título. Asimismo, en nuestro sistema jurídico también
se aplica el sistema registral Constitutivo No Convalidante. Es decir, el registro solo es
Declarativo de derechos. El registro no es constitutivo Convalidante, como se aprecia en el
caso expuesto, ya que Sr. Antonio Solier Polanca estaba inscrito en registros públicos de
manera declarativa pero no convalidante. En otras palabras no lo hace dueño total del
inmueble, puesto que si para la obtención del inmueble hizo algo irregular el contrato es
inválido. Acá se privilegia el interés privado.