1.

- Principio del cambio

2.- Principio de la integración y desintegración
3.- Principio de conformidad
4.- Principio de predicción
5.- Principio de Uso mejor y más Productivo
6.- Principio de sustitución
7.- Principio de utilidad
8.- Principio de oferta y demanda
9.- Principio de competencia
10.- Principio de Nivel de Precio
11.- Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes
12.- Principios de balance y equilibrio

1.- Principio del cambio

Los bienes inmuebles, bienes muebles e intangibles, están sujetos a variaciones de orden legales,
técnicos - constructivos, enmarcados en una oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. Que
inciden en los valores de comercialización de los bienes. Ejemplo: Barrio Obrero – San Cristóbal

Los bienes inmuebles, bienes muebles e intangibles, están sujetos a variaciones de orden
legales, técnicos - constructivos, enmarcados en una oferta y demanda con el transcurrir
del tiempo. Que inciden en los valores de comercialización de los bienes. Ejemplo: Barrio
Obrero – San Cristóbal

Principio del cambio, ejemplos:

 Municipio La Cañada de Urdaneta, Estado Zulia: Que el 25 de mayo quedó como un pueblo
fantasma por temor a los sicarios, (Fuente: http://runrun.es/nacional/venezuela-
2/205570/como-pueblo-fantasma-quedo-este-municipio-en-zulia-por-temor-a-los-
sicarios.html).

 Tawergha, Libia: Ciudad abandonada en 2011 por orden del Concilio Nacional para la
Transición de Libia. En el año 2006 tenía aproximadamente de 24,223 habitantes. (Fuente:
 http://yoyopress.com/2013/09/15/conoce-los-10-pueblos-fantasma-mas-extranos-del-
mundo/). Por tanto sus bienes inmuebles perdieron valor debido a variaciones de orden
legales.

Boulevard Chucho Corrales: San Cristóbal Carrera 6, desde el Parque Los Enanitos hasta la Plaza
Bolívar y desde esta hasta la 5ta Avenida: Donde la alcaldía promulgó un decreto que cambió
el uso de la vialidad prohibiendo la parada de vehículos y ampliando sus aceras para
convertirla en un boulevard, subiendo los valores de los locales comerciales ubicados en él.

2.- Principio de la integración y desintegración

Los asentamientos humanos pasan por distintas etapas durante su existencia: integración,
estabilidad y desintegración. Es necesario percatarse en cuál de estas etapas se encuentra la
propiedad, toda vez que ello se reflejará en los ingresos futuros y en consecuencia, en el valor
presente. Ejemplo: Las Lomas.

Los asentamientos humanos pasan por distintas etapas durante su existencia: integración,
estabilidad y desintegración. Es necesario percatarse en cuál de estas etapas se encuentra
la propiedad, toda vez que ello se reflejará en los ingresos futuros y en consecuencia, en el
valor presente. Ejemplo : Las Lomas.

Principio de la integración y desintegración, ejemplos:

 Kolmanskuppe, Namibia: Ciudad fundada en 1908 en Namibia, justo en el apogeo de la
fiebre de los diamantes. Incluso llegó a tener casino, hospital y escuela. Tras la Primera
Guerra Mundial, la venta de diamantes cayó estrepitosamente y Kolmanskuppe empezó a
convertirse en un pueblo fantasma. (Fuente: http://yoyopress.com/2013/09/15/conoce-
los-10-pueblos-fantasma-mas-extranos-del-mundo/). Por motivos de variación de la
economía que sustentaba a los habitantes del lugar, este pueblo vivió las tres etapas,
integración, estabilidad y desintegración de manera extrema.
  Barrio La Machirí: Este sector se estaba comenzando a urbanizar con quintas y conjuntos
residenciales privados, cuyo valor comercial estaba creciendo exponencialmente. Luego
hubo una invasión en la zona, específicamente en los terrenos del Poder Judicial,
denominada popularmente “Barrio La Invasión”, esto hizo que se incrementara el hampa
común en el Barrio La Machirí, por lo que los precios de sus terrenos se vieron afectados
en la disminución del crecimiento de sus valores; donde no se puede apreciar claramente
su devaluación porque se ve opacada por la devaluación económica del país; pero sí se
observa la disminución de la velocidad del crecimiento urbanístico de la zona.
 Vargas: xxx

3.- Principio de conformidad

El uso de la tierra debe ser conforme con las disposiciones que norman el desarrollo urbano. Sujeto
a cambios por actualización de las Ordenanzas Municipales.

El uso de la tierra debe ser conforme con las disposiciones que norman el desarrollo
urbano. Sujeto a cambios por actualización de las Ordenanzas Municipales

Principio de conformidad, ejemplos:

 Loma de Pío: que es parque nacional y lo están urbanizando
 Urbanización Mérida y el Barrio Las Flores, San Cristóbal, Táchira, Venezuela: Que están
comenzando a ser absorbidos por la zona comercial de la Concordia, y por tanto se están
comenzando a convertir de zonas residenciales a zonas comerciales, por lo que sus
 Urbanización Mérida y el Barrio Las Flores, San Cristóbal, Táchira, Venezuela: Que están
comenzando a ser absorbidos por la zona comercial de la Concordia, y por tanto se están
comenzando a convertir de zonas residenciales a zonas comerciales, por lo que sus
habitantes se ven afectados y se están mudando a urbanizaciones privadas, a la vez que
destinan sus viejas viviendas a convertirse en comercios. Se dice que la Urbanización
Mérida puede llegar a convertirse en algo similar a “Las Mercedes” en Caracas. Aunque
por ahora no han cambiado las ordenanzas municipales al respecto, como tampoco se han
hecho cumplir, en un futuro se verán obligados a actualizarlas.

 Terrenos ubicados en el sector La Cueva del Oso, Parroquia San Juan Bautista, Municipio
San Cristóbal, Estado Táchira. Donde la zonificación está clasificada como Rural, ante la
Alcaldía de San Cristóbal, pero donde ya se están permitiendo urbanizaciones con
densidades poblacionales claramente urbanas, y que por tanto a futuro tendrán que
actualizar su clasificación a urbana. En el presente se observa un continuo y gran
incremente de los valores unitarios comerciales o del mercado de oferta de los terrenos
del lugar, también hay un incremento en el mercado de demanda, aunque este último no
se aprecia todavía a plenitud. (Fuente: conocimientos propios).
 2DO TRIMESTRE DE 2008

ESTADO: TACHIRA MUNICIPIO: SAN CRISTOBAL PARROQUIA: SAN JUAN BAUTISTA

INMUEBLES URBANIZACION CIRCUITO TOMO DOCUMENTO FECHA CEDULA VENDEDOR CEDULA COMPRADOR DIRECC1 DIRECC2 DIRECC3 PRECIO ART26 AREATERR AREACONT avalconstru avalterreno terrenart26 constart26 porccondom HABITACION BAÑOS PUESTOS CIRCFIN DOCFIN ANUMFIN PROTFIN FECHAFIN ZONA
MARIA V- ALBERTINO R VIA PPAL LA CUEVA DEL
TERRENOS SECTOR LA CUEVA DEL OSO 02 0028 0003 05-Jan-08 V-9.239.992 BAUTISTA 10.158.214 DE BRITO ALDEA PARAMILLO OSO PARC # 10 70000 0 108,57 0 0 644,75 0 0 01 0022 0032 0001 10-May-04 R-U
EVA ZULEMA VIA PPAL LA CUEVA DEL
TERRENOS SECTOR LA CUEVA DEL OSO 02 0033 0027 23-May-08 V-4.000.195 MENDEZ V-8.626.519 ACEVEDO ALDEA PARAMILLO OSO PARC # 01 120000 0 195,25 0 0 614,6 0 0 01 0046 0094 0001 22-Nov-07 R-U

3ER TRIMESTRE DE 2014

ESTADO: TACHIRA MUNICIPIO: SAN CRISTOBAL PARROQUIA: SAN JUAN BAUTISTA

MATRICULA INMUEBLES URBANIZACION CIRCUITO TOMO NUMDOC FECHA CEDULA VENDEDOR CEDULA COMPRADOR DIRECCION PRECIO AREATERR AREACONT Bsm2const Bsm2terreno porccondom BAÑOS HABIT PUESTOS CIRCFIN DOCFIN ANUMFIN PROTFIN FECHAFIN ZONA

GLADYS A V- JUAN C ALDEA PARAMILLO VIA PPAL LA CUEVA DEL

440.18.8.3.13121 TERRENOS SECTOR LA CUEVA DEL OSO 02 0001 01135 21-Aug-14 V-2.893.568 ROMERO 17.144.520 CONTRERAS OSO PARCELAMIENTO # S/N 866880 201,6 0 0 4300 01 00008 0014 0001 01-Sep-03 R-U
MARIA F V- HENRY M ALDEA PARAMILLO VIA PPAL LA CUEVA DEL
440.18.8.3.13124 TERRENOS SECTOR LA CUEVA DEL OSO 02 0001 01139 22-Aug-14 V-5.670.039 CARRERO 11.506.280 CARRERO OSO CALLE VISTA HERMOSA PARC # S/N 200000 178,61 0 0 1119,7581 01 00186 0003 0001 12-Mar-49 R-U
V- CRISTIAN L V- NELSON COLINAS DE PARAMILLO VIA PPAL LA CUEVA
440.18.8.3.13163 TERRENOS SECTOR LA CUEVA DEL OSO 02 0001 01178 28-Aug-14 11.505.932 ABATE 16.745.985 ROLON DEL OSO PARCELAMIENTO # S/N 1050000 390 0 0 2692,3077 01 00021 0004 0001 12-Jul-01 R-U

PEDRO J V- HECTOR F SECTOR LA CUEVA DEL OSO URB

440.18.8.3.12320 CASAS-SECUNDARIA SECTOR LA CUEVA DEL OSO 02 0001 01343 26-Sep-14 V-4.468.398 SANCHEZ 13.148.832 FERNANDEZ MONTECRISTO # 06 2800000 117,45 0 0 23839,9319 01 02 01 01 00008 0105 0001 15-Dec-06 R-U
4.- Principio de predicción
Nuestros conocimientos y experiencias deben ser lo suficientemente actualizados a fin de
permitirnos visualizar el futuro.

Nuestros conocimientos y experiencias deben ser lo suficientemente actualizados a fin de

permitirnos visualizar el futuro.

Principio de predicción, ejemplos:

 Los referenciales de Cinpronet, que traen un registro histórico de los últimos cinco
referenciales similares, previos al actual, para que así el tasador tenga acceso al
 conocimiento actualizado del cambio de valores y pueda pronosticar el valor a la fecha
actual del avalúo que sería una fecha futura del referencial

VALOR ACTUAL
FUNCIÓN PRONÓSTICO
31-03-2014 5.550,17
30-06-2014 6.476,37
30-09-2014 8.123,59
31-12-2014 10.001,94
31-03-2015 12.687,94
30-06-2015 17.254,04
20-10-2015 18.415,24

5.- Principio de Uso mejor y más Productivo

Se denomina también “uso mejor y más rentable” o de “mejor y mayor uso”, o de “más alto y
mejor uso”. A. Nazario (Puerto Rico) lo define como: “El uso capaz de producir el ingreso neto más
alto durante un periodo de tiempo futuro”. M. Babcock (E.U.), lo define como: “El uso o programa
viable para la utilización futura de una parcela de tierra o de una propiedad con mejoras que
origina el mejor valor actual”.
Se denomina también “uso mejor y más rentable” o de “mejor y mayor uso”, o de “mas
alto y mejor uso”. A. Nazario (Puerto Rico) lo define como:
“El uso capaz de producir el ingreso neto más alto durante un periodo de tiempo futuro”.

Principio de Uso mejor y más Productivo, ejemplos:

 Centro de Cirugía San Sebastían: Ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo,
Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Donde se compró un
terreno un una casa que se demolió para construir este centro de salud y obtener mayores
ingresos por el terreno que si se hubiese construido otra vivienda unifamiliar o dejado la
misma.

 Otro ejemplo. Apartamentos en San Cristóbal, Estado Táchira, se ha puesto de moda

construir edificios de apartamento, en vez de casas porque, por razones de seguridad
pública, el elevado costo de los apartamentos hace que sea mucho más rentable construir
un edificio de apartamentos que una casa vivienda unifamiliar.
6.- Principio de sustitución
Cuando un comprador requiere de una propiedad que le signifique utilidad y existan dos o más
propiedades que satisfagan su exigencia, es evidente que elegirá aquella que le signifique mejor
precio.

Cuando un comprador requiere de una propiedad que le signifique utilidad y existan dos o
más propiedades que satisfagan su exigencia, es evidente que elegirá aquella que le
signifique mejor precio

Principio de sustitución, ejemplos:

 Camiones Mac: hasta hace poco, las personas se inscribían en la MAC para solicitar un
camión y esperaban muchos meses para posiblemente obtenerlo porque les salía mucho
más económico que comprarlo con pocos días de uso; si ahora no está sucediendo es
porque las listas de espera están llenas.
7.- Principio de utilidad
En la medida que los bienes tiene utilidad y satisfacen necesidades en un mercado de escasez,
adquieren cada vez mayor valor.

En la medida que los bienes tiene utilidad y satisfacen necesidades en un mercado de

escasez, adquieren cada vez mayor valor.

Principio de utilidad, ejemplos:

 Reventa de vehículos: Tomando en cuenta el ejemplo anterior, son comprados para ser
generalmente ser revendidos a mayor precio.

8.- Principio de oferta y demanda

Para que un bien tenga valor, tiene que haber escasez relativa del mismo, pero está por sí sola no
fija el valor a menos que haya una demanda efectiva por la cosa. Las funciones de oferta y
demanda determinan el precio de un bien.

Para que un bien tenga valor, tiene que haber escasez relativa del mismo, pero esta por sí
sola no fija el valor a menos que haya una demanda efectiva por la cosa. Las funciones de
oferta y demanda determinan el precio de un bien.

Principio de oferta y demanda, ejemplos:

 El Pontiak Aztec: Lanzado en 2001, determinado como el vehículo más versátil de la
historia, el mercado de demanda tenía otra opinión (los consideraban “feo”), por tanto fue
descontinuado en el 2005. Este es un caso donde hubo escasez relativa y oferta del
mismo, pero la falta de demanda hizo que fuera descontinuado.
9.- Principio de competencia
Para un momento dado, un bien mueble, inmueble o intangible puede tener mayor deseabilidad,
rentabilidad y demanda en un mismo sector que otros en la misma zona. Toda vez que en el futuro
previsible tiende a ser más competentes que otros, por uso, tecnología, demanda.

Para un momento dado, un bien mueble, inmueble o intangible puede tener mayor deseabilidad,
rentabilidad y demanda en un mismo sector que otros en la misma zona. Toda vez que en el futuro
previsible tiende a ser más competentes que otros, por uso, tecnología, demanda.

Principio de competencia, ejemplos:

 Terrenos adyacentes a la Autopista San Cristóbal – La Fría: Igual que en la mayoría de las
vías principales en construcción, tienen un valor monetario mucho más elevado los que
están justo a orilla de la vialidad construida o en proyecto certero que los que están a
pocas cuadras de ella, porque en un futuro previsible se pueden construir en los primeros
locales comerciales muy rentables, mientas en los otros no. (Fuentes propias).
10.- Principio de Nivel de Precio
Cuando cambia el nivel de costos de uno de los factores de producción, cambia el punto de mayor
rendimiento en la curva de ingresos ascendentes y descendentes.

Cuando cambia el nivel de costos de uno de los factores de producción, cambia el punto de
mayor rendimiento en la curva de ingresos ascendentes y descendentes.

Principio de Nivel de Precio, ejemplos:

 La cabilla de acero y el bambú: Cada vez que sube el valor de la cabilla de acero sube el
costo de casi todas las construcciones, para poder competir en el mercado moderno de la
construcción de viviendas, se están estudiando alternativas a nivel mundial como las
viviendas fabricadas de bambú.
11.- Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes
No debe hacerse ninguna inversión que resulte en un ingreso menor que el costo de oportunidad
del capital. La proporción originada por la relación ingreso-costo, en función de la producción
define el punto de nivelación.
No debe hacerse ninguna inversión que resulte en un ingreso menor que el costo de
oportunidad del capital.
La proporción originada por la relación ingreso-costo, en función de la producción define el
punto de nivelación

Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes, ejemplos:

 El Virtual Boy de Nintendo: Fue el Nintendo que menos duró, permaneciendo tan sólo
seis meses en el mercado, en 1995. Consistió en un casco voluminoso, de color rojo
brillante que oscurecía completamente la visión del jugador mientras trataba de jugar a
juegos hechos en gráficos 3D rudimentarios. Era caro (venta al por menor en $ 180) y
venía con una lista limitada de juegos (sólo 14 fueron disponibles en los EE.UU.). (Fuente:
http://www.taringa.net/posts/info/5622857/Los-50-peores-inventos---la-lista-
completa.html).
12.- Principios de balance y equilibrio
En todo proyecto debe procurarse una equilibrada participación de los distintos factores de
producción, para obtener el ingreso máximo para la tierra, y debe evitarse el sacrificio de uno de
ellos para poder mantener el mismo nivel de producción. Este principio tiene relación directa con
los uso de mejor y más productivo. Y los rendimientos crecientes y decrecientes.
En todo proyecto debe procurarse una equilibrada participación de los distintos factores de
producción, para obtener el ingreso máximo para la tierra, y debe evitarse el sacrificio de
uno de ellos para poder mantener el mismo nivel de producción.
Este principio tiene relación directa con los uso de mejor y más productivo. Y los
rendimientos crecientes y decrecientes.

Ejemplos:
 Las fincas modernas: Que tratan de ser lo más autosuficientes que les sea posible, por
ejemplo fincas de ganado vacuno que generan su propio alimento concentrado, o fincas
con ganado, lombricultura y siembra.