Guia Avaluo Inmuebles Urbanos

PROYECTOS DE INGENIERÍA OBRAS Y SERVICIOS
PROYECTOS DE INGENIERÍA
OBRAS Y SERVICIOS
J-29636380-3
GUÍA PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS

DE INMUEBLES URBANOS Y RURALES
SAN FRANCISCO 2011
MSC.ING/LICDO.Luis Enrrique Sulbarán Pá gina 1/25

PROYECTOS DE INGENIERÍA
OBRAS Y SERVICIOS
J-29636380-3
GUÍA PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS

DE INMUEBLES URBANOS Y RURALES
SAN FRANCISCO 2011

INTRODUCCIÓN
A continuación presentamos una guía de elaboración de avalúos

de inmuebles para zonas urbanas como rurales, la cual ha sido
diseñada de manera muy didáctica para que pueda ser
entendida y aplicada de una manera muy sencilla.
La idea de la elaboración de esta guía surge ante la necesidad

que se les presenta a aquellos profesionales y dependencias
públicas que requieran la orientación básica para poder
realizar los avalúos de inmuebles de manera rápida, sencilla,
confiable y que cumpla con los requerimientos científicos y
técnicos necesarios para su elaboración.
En ésta guía daremos a conocer ciertos conceptos que son

importantes para la comprensión de lo que es un avalúo de
inmuebles; los cuales a su vez son necesarios para la
elaboración del mismo. Presentamos a manera de guía de
forma secuencial y ordenada los pasos y procedimientos para la
elaboración de un avalúo; y los contenidos y características que
debe llevar como mínimo un avalúo de inmueble.
Esperamos que ésta presente guía sirva de aporte a todo

aquel que requiera de una orientación en el tema.
Mgs.Ing.Luis Sulbarán
PPRESIDENTE

CONTENIDO
1.) INTRODUCCIÓN.
2.) QUÉ ES UN AVALÚO.
3.) QUÉ DEBE CONTENER COMO MÍNIMO UN AVALÚO.
4.) DIFERENCIAS ENTRE EL AVALÚO CATASTRAL Y COMERCIAL.
5.) QUÉ DEBE CONTENER EL AVALÚO DE UNA VIVIENDA URBANA.
6.) EJEMPLO DE PRESENTACIÓN DE AVALÚO.
7.) SEGÚN LA NORMA DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO DE VENEZUELA

SIMÓN BOLIVAR (IGVSB).
8.) MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES.
9.) MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES CON FINES

CATASTRALES.
10.) AVALÚO MASIVO DE INMUEBLES CON FINES CATASTRALES.
11.) MARCO JURÍDICO.
12.) CONCLUSIÓN.
13.) ANEXOS.

INDICE
1.) QUÉ ES UN AVALÚO.
2.) QUÉ DEBE CONTENER COMO MÍNIMO UN AVALÚO.
INDICACIÓN DE LA CLASE DE AVALÚO.
IDENTIFICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES.
CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD.
INFORMACIÓN JURÍDICA Y DE TITULACIÓN.
LOS DATOS URBANÍSTICOS DEL SECTOR.
CONSIDERACIONES SOBRE USOS.
LOS VALORES DE REFERENCIA.
LAS CANTIDADES DE QUE SE COMPONE EL BIEN.
LA VIGENCIA DEL AVALÚO.
METODOLOGÍAS APLICADAS (POR LO MENOS DOS).
CUANDO LA METODOLOGÍA DEL AVALÚO UTILICE UN SISTEMA DE DEPRECIACIÓN.
CUANDO LA METODOLOGÍA UTILICE PROYECCIONES.
SI LA METODOLOGÍA DEL AVALÚO UTILIZA ÍNDICES.
MEMORIAS DE LOS CÁLCULOS REALIZADOS.
ESTIMACIONES SOBRE VALORIZACIÓN.
LA IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA QUE REALIZA EL AVALÚO.
AVALÚO COMERCIAL (VALOR DEL INMUEBLE).
REGISTRO FOTOGRÁFICO DE LA VISITA.
ANEXOS DE DOCUMENTOS CONSULTADOS.

3.) DIFERENCIAS ENTRE EL AVALÚO CATASTRAL Y COMERCIAL.
AVALÚO COMERCIAL.
AVALÚO CATASTRAL.
OTRO AVALÚO.
4.) QUÉ DEBE CONTENER EL AVALÚO DE UNA VIVIENDA URBANA.
INFORMACIÓN BÁSICA.
TITULACIÓN.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE.
CONSIDERACIONES GENERALES.
METODOLOGÍA APLICADA.
AVALÚO COMERCIAL.
FOTOGRAFÍAS-
ANEXOS.
5.) EJEMPLO DE PRESENTACIÓN DE AVALÚO.

CARÁTULA DE PRESENTACIÓN DEL INFORME.
METODOLOGÍA.
MEMORIA DESCRIPTIVA.
ASPECTO JURÍDICO Y LINDEROS.
CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN.
DEPENDENCIAS Y COPROPIEDAD.
ENTORNO DEL INMUEBLE.
VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA NIVELACIÓN DE PRECIOS.

MEMORIA DE CÁLCULO Y VALOR DEL AVALUÓ.
REGISTRO FOTOGRÁFICO.
CIERRE DEL INFORME.

6.) SEGÚN LA NORMA DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO DE VENEZUELA

SIMÓN BOLIVAR (IGVSB).
AVALÚO MASIVO

PRINCIPIOS DEL PROCESO DE VALUACIÓN
7.) MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES.
MÉTODO COMPARATIVO DE DATOS DEL MERCADO
MÉTODO DE COSTO O DE REPOSICIÓN
MÉTODOS DIRECTOS
MÉTODOS INDIRECTOS
MÉTODO DE LA RENTA.
MÉTODO DESARROLLO HIPOTÉTICO
MÉTODO RESIDUAL
8.) MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES CON FINES

CATASTRALES.
PLANTA DE VALORES DE LA TIERRA
TABLA DE VALORES DE LA CONSTRUCCIÓN
9.) AVALÚO MASIVO DE INMUEBLES CON FINES CATASTRALES.
DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE
CARACTERÍSTICAS QUE DEBE CUMPLIR EL VALOR CATASTRAL DEL INMUEBLE

10.) MARCO JURÍDICO.
LEY ORGÁNICA DEL AMBIENTE.
LEY ORGÁNICA PARA LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO.
LEY ORGÁNICA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA.
LEY ORGÁNICA DE HACIENDA PÚBLICA NACIONAL.
LEY ORGÁNICA DE DESCENTRALIZACIÓN, DELIMITACIÓN Y TRANSFERENCIAS DE COMPETENCIAS

DEL PODER PÚBLICO.
LEY ORGÁNICA DE RÉGIMEN MUNICIPAL.
LEY ORGÁNICA DE SEGURIDAD Y DEFENSA.
LEY ORGÁNICA DE TURISMO.
LEY DE SUELO Y AGUAS Y SU REGLAMENTO.
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
LEY DE VENTA DE PARCELAS.
LEY DE ZONAS ESPECIALES DE DESARROLLO SUSTENTABLE.
LEY DE ZONAS COSTERAS.
LEY DE TIERRAS Y DESARROLLO AGRARIO.
LEY DE REGISTRO PÚBLICO Y NOTARIAS.
LEY DE GEOGRAFÍA, CARTOGRAFÍA Y CATASTRO NACIONAL.
11.) CONCLUSIÓN.
12.) ANEXOS.
TABLA BASE PARA EL CÁLCULO DE HONORARIOS DE AVALÚOS DE INMUEBLES URBANOS .
CRITERIOS DE APLICACIÓN.
AVALÚOS PARA TRIBUNALES DE JUSTICIA.
DECRETO CON FUERZA Y RANGO DE LEY DE ARANCEL JUDICIAL.

QUÉ ES UN AVALÚO
Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y

de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor comercial de una propiedad.
Estos deben ser realizados por un avaluador profesional, ya que también debe tener en cuenta
aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y territoriales para garantizar la
estimación de un precio acorde con el mercado y justo tanto para el propietario como para
posibles compradores e interesados.
QUÉ DEBE CONTENER COMO MÍNIMO UN AVALÚO
CONTENIDO-MÍNIMO
Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del Registro Nacional de
Avaluadores, el documento que le entregue el Avaluador debe contener como mínimo los
siguientes elementos (estos pueden variar según el tipo de predio):
- Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué es el apropiado para el
propósito pretendido.
- Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o

calidad de sus componentes.
- Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del terreno, las dependencias, los
acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura.
- Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la tradición de

propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación actual y la situación jurídica, entre otros
datos.
- Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de aspectos incidentes (positiva o
negativamente) sobre el valor de la propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al bien en relación con las
normas urbanísticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto....
- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.
- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los
cálculos.
- La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.
- Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de
cálculo utilizados.

- Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se debe indicar el método de
depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más apropiado que los
métodos alternativos.
- Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada uno de los supuestos y el
procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las
fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la
proyección.
- Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la fuente de donde
fueron tomados.
- Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas, valores y resultados obtenidos
-en las diferentes metodologías- durante la estimación del precio.
- Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene en el tiempo de crecer el precio de la

propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del
sector, la fisonomía social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás
elementos urbanísticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o
negativamente.
- La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que
componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de
Industria y Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo
61 de la Ley 550 de 1999.
- Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con los cálculos y demás
consideraciones tenidas en cuenta por el Avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, áreas
con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos.
- Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios que permitan identificar
cada una de las áreas y su estado.
- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas,

documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. También
los planos, levantamientos topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que
hayan podido utilizarse durante el avalúo.
DIFERENCIAS ENTRE EL AVALÚO COMERCIAL Y EL CATASTRAL
En el mercado de bienes raíces en es frecuente que el valor de los avalúos catastrales (que son
los que usa el Gobierno para la liquidación de impuestos) sea menor que el de los avalúos
comerciales (que son los que determinan el precio de un inmueble para realizar una transacción
comercial).
Esto básicamente ocurre porque el mercado inmobiliario tiene una dinámica mucho más rápida
que la gestión de los entes gubernamentales para mantener la información actualizada. Por ello
coexisten estos dos tipos de avalúos:

Avalúo Comercial
Es el realizado por un perito que es contratado por una persona, empresa o banco para
determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus

características físicas y topográficas, además de las variables de entorno que afectan positiva o
negativamente el precio de transacción del predio.

Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios reales de
las propiedades varían con el paso del tiempo. (El precio real hace referencia al valor en que se
negocia una propiedad dentro de una relación justa de oferta y demanda. Por su parte, el precio
nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es susceptible de
negociación).

Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que financiarán una propiedad
por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta sí estará respaldado por un valor
correspondiente. De otro lado, las personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber
cuánto valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán
una retribución justa.
Avalúo catastral
Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis
estadístico del mercado inmobiliario.
El valúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales
practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.
Otro avalúo que no clasifica dentro de las grandes ramas es el autoavalúo, el cual, se entiende
por auto-avalúo el derecho que tiene el propietario o poseedor de predios o mejoras de
presentar ante la correspondiente oficina de Catastro la estimación del avalúo catastral.
En los Municipios donde no hubiere oficina de Catastro, su presentación se hará ante el Tesorero
Municipal.
Dicha estimación no podrá ser inferior al avalúo catastral vigente y se incorporará al Catastro si
la autoridad catastral la encuentra justificada por mutaciones físicas, valorización, o cambios de
uso.
QUÉ DEBE CONTENER EL AVALÚO DE UNA VIVIENDA URBANA
Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del Registro Nacional de
Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador debe contener como mínimo los
siguientes elementos:
1. Información Básica
1.01. TIPO DE INMUEBLE

1.02. TIPO DE AVALUO
1.03. DIRECCION OFICIAL PRINCIPAL
1.04. DIRECCIÓN OFICIAL SECUNDARIA
1.05. UBICACIÓN EN EL SECTOR
1.06. BARRIO
1.07. ALCALDÍA LOCAL
1.08. JURISDICCIÓN
1.09. DESTINACION ACTUAL
1.10. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO
1.11. DOCUMENTOS APORTADOS Y/O CONSULTADOS POR EL AVALUADOR
1.12. SOLICITANTE
1.13. FECHAS DE VISITAS
1.14. FECHA DEL INFORME

2. Titulación
2.01. PROPIETARIO
2.02. TITULO DE ADQUISICION
2.03. HIPOTECA VIGENTE
2.04. MATRICULA INMOBILIARIA
2.05. CÉDULA CATASTRAL
2.06. CÓDIGO CHIP
2.07. CÓDIGO DEL SECTOR
2.08. SECTORIZACIÓN ACTUALIZADA
2.09. LINDEROS ESPECIFICOS
2.10 OBSERVACIONES JURIDICAS
3. Características Generales del Sector
3.01 DELIMITACION DEL SECTOR
BARRIOS COLINDANTES
SITIOS, EDIFICACIONES E INSTITUCIONES
3.02.
IMPORTANTES
ACTIVIDADES
3.03. 3.3.1. DEL SECTOR
3.3.2. de la cuadra
3.04. ESTRATIFICACION SOCIO-ECONOMICA
3.05. PRINCIPALES VIAS DE ACCESO AL SECTOR
3.06. ESTADO DE CONSERVACION DE VIAS
3.07. SERVICIOS PUBLICOS
3.08. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA
3.09. TRANSPORTE PUBLICO
3.10. ACTIVIDAD EDIFICADORA DEL SECTOR
3.11. NORMAS URBANISTICAS
3.12. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION
4. Características Generales del Inmueble
4.01. LOCALIZACIÓN
4.02. ÁREAS
4.03. EDAD DE LA EDIFICACIÓN
4.04. DESCRIPCIÓN Y DEPENDENCIAS
4.05. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DE LAS CIMENTACION
CONSTRUCCIONES
ESTRUCTURA
MAMPOSTERIA
CUBIERTAS
4.06. ACABADOS E INSTALACIONES PISOS
CIELOS RASOS
PUERTAS
VENTANAS
ESCALERAS
ENCHAPADOS
GRIFERIAS

APARATOS ELÉCTRICOS HIDRAULICOS Y

SANITARIOS
APARATOS DE COCINA
5. Consideraciones generales en cuanto a:
Localización
Transporte público
Estado
Infraestructura urbana
Topografía y forma
Acabados
Utilidad
Comercialización
Valorización
Normatividad
Otros
6. Metodología Aplicada
7. Avalúo Comercial
8. Fotografías
9. Anexos
EJEMPLO DE PRESENTACIÓN DE AVALUO
Los diferentes pasos que usualmente se utilizan en la elaboración de un avalúo comercial, el

cual me es contratado para un proceso de venta, entre los contratantes: comprador y vendedor.
1. CARÁTULA DE PRESENTACIÓN DEL INFORME: Incluye el carácter y número del avalúo,

dirección, imagen panorámica y contenido del informe
2. METODOLOGÍA: Se especifica en tres pasos, cómo se induce técnicamente el proceso

avaluatorio, en una cobertura de general a particular
3. MEMORIA DESCRIPTIVA: describe desde la dirección oficial actual, localización general, uso
actual, soporte técnico, fecha de inspección ocular, tipo de avalúo y fecha de avalúo.
4. ASPECTO JURÍDICO Y LINDEROS: de los folios investigados se extrae su situación jurídica y

su alinderamiento.
5. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN: en detalle se discrimina toda la construcción

expresando desde sus materiales componentes hasta su estado general, vetustez, etc.

6. DEPENDENCIAS Y COPROPIEDAD: de los datos de escritura, reglamento de propiedad

horizontal y boletín de nomenclatura se especifican sus características particulares
7. ENTORNO DEL INMUEBLE: se expresa cual es la realidad presente del inmueble con respecto
a sus alrededores, su buena o mala influencia, y sus múltiples procesos que pueden coadyuvar
en su precio, o en su desmejora.
8. VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA NIVELACIÓN DE PRECIOS: aspecto comparativo con los

inmuebles circundantes y de estratificación y desarrollo similar
9. MEMORIA DE CÁLCULO Y VALOR DEL AVALUÓ: expresa el valor por metro cuadrado de
terreno, construcción, vetustez (características de su antigüedad), favorabilidades, etc.
10. REGISTRO FOTOGRÁFICO: en 4 imágenes fotográficas se plasma desde su vecindario

inmediato, sus áreas interiores sociales, y sus áreas privadas, baños, etc.
11. CIERRE DEL INFORME: Despedida y terminación del proceso, con una clarificación de la
orientación del mismo, con el convencimiento de cumplir con la tarea encomendada.
SEGÚN LA REGLA DEL IGVSB
De acuerdo a lo expuesto en el Marco Jurídico, el IGVSB ha establecido un marco

esquemático de acciones que debe realizar una Alcaldía para aplicar las técnicas
del Avalúo Masivo.
Este esquema se ha presentado en el Boletín Geográfico No. 17, que fue publicado
por el IGVSB en el año 2003 y cuyo título es: AVALÚO MASIVO DE INMUEBLES
CON FINES CATASTRALES.
Se puede definir este boletín, como la propuesta oficial del IGVSB como órgano
rector en el tema de catastro. A continuación se publica completo el texto del
boletín.
Pueden bajar el boletín original, directamente de la página web del IGVSB.
http://www.igvsb.gov.ve/boletines%20IGVSB/boletin17.jpg

Los métodos y técnicas de avalúos de inmuebles ha sido un tema muy discutido por los diversos
profesionales del área de valoración inmobiliaria. En materia de avalúo masivo, específicamente,
los especialistas en valuación no han contado con procedimientos que permitan la homologación
del proceso a nivel municipal, dando como resultado que existan formas diferentes de abordar el
tema valuatorio catastral. En tal sentido, la determinación del valor de los bienes inmuebles
requiere el establecimiento de basamentos fundamentales y universales a los fines de manejar
metodologías homogéneas de valoración masiva, que permita conformar y precisar la riqueza
inmobiliaria de los municipios a nivel nacional.
Al Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar (IGVSB), ente rector en la materia, le
corresponde dictar las normas técnicas de valoración catastral de conformidad con lo establecido
en el artículo 46 numeral 10 de la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional. En tal sentido
el IGVSB ha definido los métodos de valoración masiva de inmuebles que serán empleados por los
municipios del país en su ámbito territorial, a los fines de obtener el valor catastral de sus
inmuebles.

AVALÚO MASIVO
Consiste en determinar el valor del inventario de los bienes inmuebles de un municipio, mediante
la aplicación de métodos de valuación masiva.

Las normas que regulan el régimen de la propiedad y la posesión sobre los bienes, lo que incluye
a los inmuebles, se encuentran establecidas en la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela y en el Código Civil Venezolano.

PRINCIPIOS DEL PROCESO DE VALUACIÓN
El hombre ha desarrollado criterios que se aplican en el intercambio de bienes o actividades físicas
(trabajo), que le permiten obtener una ganancia o satisfacción al momento de realizar una
determinada transacción.
Estos criterios constituyen Principios, los cuales sirven para explicar el comportamiento humano en
las transacciones de bienes, ayudando al desarrollo de teorías económicas y de comportamiento
social, los cuales aplicados a los bienes inmuebles, permiten predecir el valor de mercado de los
mismos. A continuación se muestra un gráfico donde se relacionan los principios y como estos a su
vez contribuyen a determinar el valor de mercado del bien inmueble.


MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES

Los métodos de valoración inmobiliaria se clasifican en DIRECTOS E INDIRECTOS. En avalúo
masivo se aplican diferentes métodos de valoración inmobiliaria, mediante los cuales se
conforman la Planta de Valores de la Tierra (PVT) y la Tabla de Valores de la Construcción (TVC),
lo que aplica para todo el territorio municipal, tanto para el ámbito urbano como para el ámbito
rural.
Método Comparativo de Datos del Mercado
Se basa en la utilización de todos los referenciales de compraventa de inmuebles, agrupados por

zonas físicas homogéneas, y mediante la aplicación de técnicas estadísticas que permiten definir
el valor unitario del inmueble.
Además, es el que representa con mayor fidelidad las variaciones experimentadas en el mercado
inmobiliario urbano, característico de mercados donde el suelo se vende en función de lo que se
pueda construir sobre el mismo (aprovechamiento). Se representa por la fórmula:
Análisis del mercado: Vin = VC + VT
Vin = Valor del Inmueble

VC = Valor de la Construcción
VT = Valor del Terreno
Este método se utiliza para la determinación del valor en lotes de terreno, parcelas, parcelas con
construcción o mejoras y bienhechurías.
Método de Costo o de Reposición
Se aplica para determinar el costo actual de una construcción utilizando los mismos materiales y
acabados, para lo cual se elabora un presupuesto de obra de cada una de las tipologías de
construcción presentes en el municipio.
Este método es utilizado en la elaboración de la Tabla de Valores de la construcción (TVC).
Métodos Directos
Son aquéllos que permiten determinar el valor de un inmueble mediante la observación directa del
mercado inmobiliario.
Métodos Indirectos
Son aquellos que permiten determinar el valor de un inmueble mediante el uso de fórmulas
financieras, las cuales se basan en la capacidad de generación de renta del inmueble o de la
inversión que se realice.

Método de la Renta
Basado en la determinación del valor de un inmueble según su capacidad de generar renta,

considerando las regulaciones y las tasas pasivas bancarias. Puede ser el resultado de la
aplicación de fórmulas muy complejas derivadas de cálculos financieros; o tan sencillas como:
An = R/t
En donde,
Vln = Valor del Inmueble
R = Renta mensual
t = Tasa de interés considerada
Este método se aplica en aquellos casos en que el número de transacciones inmobiliarias sea
escaso, y exista una cantidad importante de inmuebles arrendados, como por ejemplo en
inmuebles, lotes, parcelas, locales, cultivos temporales o permanentes, ganadería, entre otros.
Método desarrollo hipotético
Fundamentado en un modelo devaluación económica para la determinación del valor de un

terreno, en base a un desarrollo hipotético inmobiliario en concordancia a las características del
inmueble, atendiendo a las disposiciones vigentes en materia de urbanismo y a las condiciones del
mercado. Este método se aplica en Parcelas o Lotes de Terreno
Método residual
Se utiliza para la determinación del valor del suelo. Es el resultado de la deducción del valor de la
construcción al valor de mercado del inmueble; Se representa por la fórmula:
VT = VIn-VC En donde,

VT = Valor del Terreno
Vln = Valor del Inmueble
VC =Valor de la Construcción
Se requiere conocer los valores de los inmuebles (Vln), correspondiente al monto de la transacción
de compraventa de los mismos; así como el valor de la construcción (V C), calculado a partir del
valor de la tipología respectiva afectada por el estado de conservación y edad de la misma.
Al realizar la diferencia se obtienen los valores del terreno de los referenciales tratados.
Posteriormente, mediante la aplicación de técnicas estadísticas, se determinan los distintos valores
del terreno en cada una de las zonas físicas establecidas.
Se aplica en viviendas unifamiliares, multifamiliares, locales, comerciales industriales o de oficina

MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES CON FINES

CATASTRALES
El Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar (IGVSB), dicta las directrices en materia de
catastro a nivel nacional, entre otras las referidas al aspecto valuatorio en donde se han
homologado los procedimientos correspondientes. En fecha 28 de mayo de 2002 mediante
resolución ministerial N° 54 se dictan las Normas Técnicas para la Formación y Conservación del
Catastro Nacional, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°
5590 Extraordinario de fecha 10 de junio de 2002; la cual establece en el Artículo 1: "Las
presentes normas tienen por objeto regular la formación y conservación del catastro a los
fines de asegurarla uniformidad del régimen catastral en el territorio nacional".
En materia valuatoria el Artículo 16 indica que: "Para determinar el valor catastral de los
inmuebles, las oficinas municipales de catastro deberán emplear el método de avalúo
masivo, el cual consiste en un procedimiento de comparación de las características de los
inmuebles objeto de avalúo, con las contenidas en la Planta de Valores de la Tierra y en la
Tabla de Valores de la Construcción.
PLANTA DE VALORES DE LA TIERRA
La Planta de Valores de la Tierra, se determina mediante la aplicación de métodos directos de

valoración basados en el conocimiento del mercado inmobiliario, o mediante la aplicación de
métodos indirectos, que contemplen igualmente parámetros del mercado de inmuebles.
Por lo antes expuesto, para la determinación del valor de los inmuebles a nivel municipal, se debe
elaborar previamente la Planta de Valores de la Tierra (PVT).
Los valores unitarios del mercado deben ser agrupados por áreas semejantes denominadas zonas
físicas homogéneas, las cuales representan áreas con características similares en cuanto a suelos,
aguas, pendientes, vías, uso, tipología de la construcción, destino económico u otras variables que
permitan diferenciarla de las áreas adyacentes.
La determinación del valor catastral de los terrenos, se realizará estructurando la Planta de Valores
de la Tierra conforme al comportamiento de los valores del mercado inmobiliario local.

TABLA DE VALORES DE LA CONSTRUCCIÓN
La Tabla de Valores de la Construcción, se elabora mediante la aplicación del método del costo, a
través del cual se determina el costo de .reemplazo de las tipologías de construcción existentes en
cada municipio.

AVALÚO MASIVO DE INMUEBLES CON FINES CATASTRALES
La determinación del valor de los inmuebles ubicados en el territorio municipal, se realiza mediante
la aplicación de metodologías de avalúo masivo, tanto para la obtención del valor del terreno como
del valor de la construcción, lo que requiere de la elaboración de la Planta de Valores de la Tierra y
de la Tabla de Valores de la Construcción. (Artículo 16 de las Normas Técnicas para la Formación
y Conservación del Catastro Nacional).
DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE
El valor de la construcción es el resultado del producto del valor unitario de la tipología constructiva
depreciada, por el área le la construcción.
El valor del terreno es el resultado del producto el valor unitario del terreno, por el área del mismo.
El valor del inmueble es el resultado de la sumatoria del valor del terreno más el valor de a
construcción.
CARACTERÍSTICAS QUE DEBE CUMPLIR EL VALOR CATASTRAL DEL

INMUEBLE
El resultado de aplicar Avalúo Masivo es el valor catastral del inmueble, el cual debe satisfacer las
siguientes características:
Valor Referenciado a Valor de Mercado, se establece que la determinación del valor catastral, se
basa en el análisis del comportamiento del mercado inmobiliario local.
Valor Universal, por ser la base de un tributo periódico, según lo estipulan las Leyes y
Ordenanzas (Ordenanza de Impuesto Sobre Inmuebles Urbanos), el cual se aplica hasta los
momentos a todos los bienes inmuebles urbanos de cada municipio.
Valor Objetivo, ya que recae sobre el objeto tributario.
Valor Determinante. La necesidad de justicia y equidad lleva necesariamente a la conclusión de
que inmuebles semejantes deben dar como resultado un valor semejante
MARCO JURIDICO
A continuación se describen los artículos de las leyes Venezolanas relacionadas

con el Catastro y el Avalúo Masivo.
LEY DE GEOGRAFÍA, CARTOGRAFÍA Y CATASTRO NACIONAL
TITULO III - DEL CATASTRO

Capítulo II: Del Aspecto Físico, Jurídico y Valorativo del Catastro
Artículo 37: La Oficina Municipal de Catastro fijará la base de cálculo para la
determinación del valor catastral del inmueble, de conformidad con las variables y
normas técnicas de valoración establecidas por el Instituto Geográfico de
Venezuela Simón Bolívar.
Normas Técnicas para la Formación y Conservación del Catastro Nacional
Artículo 16: Para determinar el valor catastral de los inmuebles, las Oficinas
Municipales de Catastro deberán emplear el método de avalúo masivo, el cual
consiste en un procedimiento de comparación de las características de los
inmuebles objeto de avalúo, con las contenidas en la Planta de Valores de la
Tierra y en la Tabla de Valores de la Construcción.
La Planta de Valores de la Tierra refleja los valores unitarios de la tierra en un

municipio; y la Tabla de Valores de la Construcción expresa los valores unitarios
de las diferentes tipologías de construcción determinadas en el municipio.
MARCO LEGAL
La actividad catastral en Venezuela se sustenta en un marco constitucional

que destaca la concepción y definición del espacio geográfico y del
territorio como uno de sus componentes, el conocimiento de este último,
como base física del Estado, esencial para el desarrollo del país en su
sentido más amplio.
El catastro, definido como una herramienta para garantizar la ordenación
del espacio con fines de desarrollo, dispone hoy de una normativa legal
integrada y consolidada en la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro
Nacional, la cual consagra la concurrencia de competencias entre el Poder
Nacional y el Poder Municipal, en lo que atañe a la materia Catastral en
ámbitos urbanos y rurales.
Por una parte, la promulgación de la Ley de Geografía, Cartografía y
Catastro Nacional (28 de julio de 2000, le otorgó al Instituto Geográfico de
Venezuela Simón Bolívar (IGVSB) el carácter de ente rector de la actividad
geográfica, cartográfica y catastral EI Estado venezolano. Con esto, el
IGVSB sedó facultado para dirigir, coordinar y ejecutar las políticas y planes

nacionales en materia de geografía, geodesia, geofísica, cartografía,

percepción remota y catastro en lo el territorio de la República.
De otra parte, de acuerdo con la Ley el municipio constituye la unidad
orgánica catastral, al que se le asignan y amplían competencias que debe
cumplir a través de la oficina Municipal de Catastro; unidad funcional a la
cual corresponde la ejecución del proceso de formación y conservación del
catastro en el ámbito territorial del municipio..
La Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional establece que para
ejecutar el Catastro, los municipios deben adoptar las normas técnicas y el
código catastral establecidos por el instituto Geográfico de Venezuela
Simón Bolívar, además de ello, el catastro deberá vincularse en las oficinas
de Registro Inmobiliario, para generar bases de datos gráficas y
alfanuméricas integradas y compatibles sobre la realidad inmobiliaria de los
municipios, lo cual les permitirá expedir las correspondientes cédulas
catastrales o certificados de empadronamiento, acompañados de los
respectivos mapas catastrales.
LEYES VENEZOLANAS RELACIONADAS CON EL CATASTRO Y AVALÚOS
Ley Orgánica del Ambiente

Ley Orgánica para la Ordenación del Territorio
Ley Orgánica de Ordenación Urbanística
Ley Orgánica de Hacienda Pública Nacional
Ley Orgánica de Descentralización, delimitación y transferencias de competencias
del poder público
Ley Orgánica de Régimen Municipal
Ley Orgánica de Seguridad y Defensa
Ley Orgánica de Turismo
Ley de suelo y aguas y su reglamento

Ley de Propiedad Horizontal
Ley de Venta de Parcelas
Ley de zonas especiales de desarrollo sustentable
Ley de Zonas costeras
Ley de Tierras y desarrollo Agrario
Ley de Registro Público y Notarias
Ley de Geografía, cartografía y catastro nacional.
CONCLUSIÓN

Un Avalúo así comúnmente llamado no es más que es un Informe Técnico que se

formula o redacta sobre la base de aplicación del método científico y del
conocimiento de herramientas estadísticas, matemáticas y financieras del que
deduce el Valor de la Propiedad referida a bienes muebles o inmuebles, se trata
de un estudio que incluye el análisis sopesado de factores arquitectónicos,
urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el
valor comercial de una propiedad determinada.
El primer requisito legal es que debe ser formulado por un profesional Avaluador,
ya que este último está formado en la consideración de aspectos técnicos
jurídicos, técnicas constructivas, financieras y urbanísticas que van a garantizar un
valor acorde con el mercado inmobiliario de aceptación para el propietario como
para los potenciales compradores.
Este Avaluador generalmente Ingeniero, Arquitecto, Economista entre otras

disciplinas Contadores y Abogados, una vez asociados a sus respectivos gremios
deben optar por un Curso Especializado en Materia Valuatoria bien dictados hoy
en día por Sociedades de Tasadores tales como la Sociedad de Ingeniería de la
Tasación de Venezuela (SOITAVE) así como Sociedad Venezolana de
Economistas Tasadores(SOVECTA) de Economistas y la Asociación Civil de
Avaluadores Profesionales Venezolanos (ASAPROVE),Sociedad de Profesionales
en Catastro y Avalúo Inmobiliario de Venezuela (SOPROCAVE) como las más
reconocidas
Una vez aprobados las exigencias académicas de sus respectivos Cursos y

convertirse en agremiados de ellos proceden a inscribirse por ante el registro
Nacional de Avaluadores de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones
SUDEBAN, que otorga un número de registro y una credencial útil para ejercer tan
interesante tarea autorizado oficialmente por el Estado Venezolano.

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PROYECTOS DE INGENIERÍA OBRAS Y SERVICIOS

GUÍA PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS

SAN FRANCISCO 2011

MSC.ING/LICDO.Luis Enrrique Sulbarán Pá gina 1/25

GUÍA PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS

SAN FRANCISCO 2011

MSC.ING/LICDO.Luis Enrrique Sulbarán Pá gina 2/25

A continuación presentamos una guía de elaboración de avalúos

La idea de la elaboración de esta guía surge ante la necesidad

En ésta guía daremos a conocer ciertos conceptos que son

Esperamos que ésta presente guía sirva de aporte a todo

MSC.ING/LICDO.Luis Enrrique Sulbarán Pá gina 3/25

2.) QUÉ ES UN AVALÚO.

3.) QUÉ DEBE CONTENER COMO MÍNIMO UN AVALÚO.

4.) DIFERENCIAS ENTRE EL AVALÚO CATASTRAL Y COMERCIAL.

5.) QUÉ DEBE CONTENER EL AVALÚO DE UNA VIVIENDA URBANA.

6.) EJEMPLO DE PRESENTACIÓN DE AVALÚO.

7.) SEGÚN LA NORMA DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO DE VENEZUELA

8.) MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES.

9.) MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES CON FINES

10.) AVALÚO MASIVO DE INMUEBLES CON FINES CATASTRALES.

11.) MARCO JURÍDICO.

MSC.ING/LICDO.Luis Enrrique Sulbarán Pá gina 4/25

1.) QUÉ ES UN AVALÚO.

2.) QUÉ DEBE CONTENER COMO MÍNIMO UN AVALÚO.

INDICACIÓN DE LA CLASE DE AVALÚO.

IDENTIFICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES.

INFORMACIÓN JURÍDICA Y DE TITULACIÓN.

LOS DATOS URBANÍSTICOS DEL SECTOR.

LOS VALORES DE REFERENCIA.

LAS CANTIDADES DE QUE SE COMPONE EL BIEN.

LA VIGENCIA DEL AVALÚO.

METODOLOGÍAS APLICADAS (POR LO MENOS DOS).

CUANDO LA METODOLOGÍA DEL AVALÚO UTILICE UN SISTEMA DE DEPRECIACIÓN.

CUANDO LA METODOLOGÍA UTILICE PROYECCIONES.

SI LA METODOLOGÍA DEL AVALÚO UTILIZA ÍNDICES.

MEMORIAS DE LOS CÁLCULOS REALIZADOS.

ESTIMACIONES SOBRE VALORIZACIÓN.

LA IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA QUE REALIZA EL AVALÚO.

AVALÚO COMERCIAL (VALOR DEL INMUEBLE).

REGISTRO FOTOGRÁFICO DE LA VISITA.

MSC.ING/LICDO.Luis Enrrique Sulbarán Pá gina 5/25

3.) DIFERENCIAS ENTRE EL AVALÚO CATASTRAL Y COMERCIAL.

4.) QUÉ DEBE CONTENER EL AVALÚO DE UNA VIVIENDA URBANA.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE.

5.) EJEMPLO DE PRESENTACIÓN DE AVALÚO.

ENTORNO DEL INMUEBLE.

VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA NIVELACIÓN DE PRECIOS.

CIERRE DEL INFORME.

MSC.ING/LICDO.Luis Enrrique Sulbarán Pá gina 6/25

6.) SEGÚN LA NORMA DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO DE VENEZUELA

7.) MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES.

MÉTODO COMPARATIVO DE DATOS DEL MERCADO

MÉTODO DE COSTO O DE REPOSICIÓN

MÉTODO DESARROLLO HIPOTÉTICO

8.) MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES CON FINES

PLANTA DE VALORES DE LA TIERRA

TABLA DE VALORES DE LA CONSTRUCCIÓN

9.) AVALÚO MASIVO DE INMUEBLES CON FINES CATASTRALES.

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE

CARACTERÍSTICAS QUE DEBE CUMPLIR EL VALOR CATASTRAL DEL INMUEBLE

MSC.ING/LICDO.Luis Enrrique Sulbarán Pá gina 7/25