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AVALÚOS

Arq. Federico Sanchez Sierra


Cédula Profesional XXXXX

TRABAJO VALUATORIO DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN.

FOTOGRAFÍA MÁS REPRESENTATIVA DEL INMUEBLE

Calle: Pedro Moreno


Número: 1612
Colonia: Americana
Municipio: Guadalajara
Código Postal: 44160
Estado y País: Jalisco, Mexico

Fecha del avalúo: 19 de Septiembre de 2016

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR FISICO: $12,627,000.00

Giuseppe Verdi #113


1 Col. Colinas de San Jeronimo, Monterrey, N.L. 64630
Tels. (81) 81231563, Cel. (044) 8180837695
E-mail: arq.fss@gmail.com
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Arq. Federico Sanchez Sierra
Cédula Profesional XXXXX
I.- DATOS GENERALES.

PERITO VALUADOR: Arq. Federico Sanchez Sierra


ESPECIALIDAD Inmuebles
CÉDULA PROFESIONAL 11111

BIEN QUE SE VALÚA: Casa Habitación

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Colegio de Arquitectos del Estado de Jalisco A.C.

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Conocer su valor comercial

USO DEL AVALÚO: Determinar su valor comercial

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Pedro Moreno


Número: 1612
Colonia: Americana
Municipio: Guadalajara
Código Postal: 44160
Estado y País: Jalisco, Mexico
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: No proporcionado
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No proporcionado

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: DENOMINADA COMO ZONA DE RESGUARDO PATRIMONIAL,


CONSERVA SU USO DE SUELO ORIGINAL: CASA HABITACION

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: PATRIMONIO URBANO MUSEO LIGERO

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 95%


DENSIDAD DE POBLACIÓN: 4.8 PROMEDIO DE OCUPANTES POR VIVIENDAS
PARTICULARES HABITABLES.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO PERMITIDO: MIXTO BARRIAL

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: COMO PRINCIPAL CALLE PEDRO MORENO Y CALLE JOSE
MARIA MORELOS. PARALELAS: CALLES ALFREDO R.
PLASCENCIA Y CALLE MANUEL M. DIEGUEZ. COMO
SECUNDARIA: AV. CHAPULTEPEC.

SERVICIOS PÚBLICOS: COMPLETOS: AGUA POTABLE, DRENAJE, RED DE


ELECTRIFICACION AEREA POR POSTERIA DE MADERA, GAS
NATURAL.

EQUIPAMIENTO URBANO: ALUMBRADO PUBLICO MERCURIAL, GUARNICIONES Y


BANQUETAS DE CONCRETO SIMPLE, PAVIMENTO DE
CONCRETO SE ESTIMA ASFALTICO, TELEFONIA AEREA EN
POSTES DE MADERA,

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III.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS


Al Norte: 21.7mts Con calle Morelos

Al Sur: 21.7.mts Calle Pedro Moreno

Al Oriente: 36.45.mts Calle Marsella

Al Poniente: 36.40mts Inmueble de los esposos Keller.

ÁREA DEL TERRENO: 790.97 m2

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN: 592.93 m2

INDIVISO: 100%

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: TERRENO PLANO DE FORMA REGULAR


NÚMERO DE FRENTES: 3.000
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Silueta Urbana.
DENSIDAD HABITACIONAL: Según Plan de Parcial de Desarrollo Urbano de 2009, Estado de Jalisco

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:
COS=0.80, CUS=2.4, Según Plan Parcial de Desarrollo Urbano 2009 de Estado de Jalisco.
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguna aparente.
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
MACROLOCALIZACION MICROLOCALIZACION

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IV.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
TIPO 1: 420.54
TIPO 2: 172.39
TIPO 3:
TIPO 4:

TOTAL: 592.93

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: Tipo 1, Construcción cerrada; Tipo 2, Construccion abierta (aleros)


NÚMERO DE NIVELES: 2
EDAD APROXIMADA: 87 años
VIDA ÚTIL REMANENTE: 40 Años con buen matenimiento
VIDA TOTAL: 100 años
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Regular
CALIDAD DEL PROYECTO: Adecuado a su uso
UNIDADES RENTABLES o SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.

a) OBRA NEGRA O GRUESA (supuestos):


CIMIENTOS: Se presume cimentacion en base a Zapatas corridas de mamposteria

ESTRUCTURA: A base de pilares apoados sobre zapatas aisladas de mamposteria

MUROS: Muros de adobe y ladrillo tipo peron, acabado en zarpeado tradicional.

ENTREPISOS: Concreto armado

TECHOS: Concreto Armado

AZOTEAS: Concreto armado

BARDAS: Muros de adobe con vanos cubiertos de loseta ceramica roja acabado en zarpeado tradicional

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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES (supuestos):

APLANADOS INTERIORES: Acabados de aplanado de yeso, mortero, cal arena y cemento arena

APLANADOS EXTERIORES: Zarpeo artesana, a base de adobe y con acabado escobillado.

PLAFONES: n/a

LAMBRINES: n/a

PISOS: Losetas ceramicas decoradas

ESCALERAS: concreto armado forradas de piso ceramico

PINTURA: Pintura vinilica exterior e interior en blanco.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: n/a

c) CARPINTERÍA: Marcos de madera en puertas, ventaneria en fachada, marcos y puertas de madera algunos
originales.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y Tuberia de pvc para drenaje, tuberia de cobre de 3/4" para alimentacion de gas natural hasta boiler
SANITARIAS: en patio.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Algunos originales ceramicos, otros de vitromex o similar, lavabos y tina con accesorios
completos.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas en poliducto cableado de cobre lamparas fluorecentes apagadores y contactos tipo
estandar.

f) PUERTAS Y VENTANEARÍA: uerta principal de hierro forjado con estilo morisco.

HERRERÍA:

g) VIDRIERÍA: Transparentes claros de 6mm e espesor en ventanas de oficinas, y cristal templado en colores
calidos para algunas ventanas en fachadas

h) CERRAJERÍA: Herreria en ventanas y porton principal y barandales.

i) FACHADA:

j)INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: No se consideraron.

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VI.- CONSIDERACIONES GENERALES.

DEFINICIONES: ENFOQUES DE VALUACIÓN APLICADOS:


Existen actualmente tres enfoques de valuación comúnmente aceptados: el Comparativo de Mercado,
el de Costos y el de Ingresos y es en función del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la aplicación
de todos o alguno(s) de ellos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de


información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y
demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para
los bienes que se están valuando.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al


analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina VALOR DE
REPOSICIÓN NUEVO (V.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos
factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o VALOR NETO DE
REPOSICIÓN.

ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros,
derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel
específico de ingresos.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE


RENTAS.

VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO): Es el precio estimado por el cual una
propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por
voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde
ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS Y CONDICIONES LIMITANTES DEL AVALÚO:

Los datos obtenido de la construcción fueron proporcionados en consulta catastral, y las medidas del
terreno fueron obtenidos del Registro Público de la Propiedad.

Durante la inspección del inmueble que fue realizado interior y exteriormente, se observo los tipos de
acabado que existen en el inmueble, pudiendose encontrarse vicios ocultos en sus instalaciones y en su
estado de conservación es similar a los inmuebles que se localizan en la misma calle. Así como pasivos
ambientales.

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.


TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( X ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )

No. Colonia Calle No. Teléfono Informante


1 Americana Av. Mexico 2037 N/A Inmuebles 24
CARACTERÍSTICAS:
Se descarta por salir de rango
2 Colinas de la Normal Alfonso Reyes 792 3311376315 Trovit Casas
CARACTERÍSTICAS:

3 Reforma Aldama 177 n/a Lamadrid & Asociados Inmobiliaria


CARACTERÍSTICAS:

4
CARACTERÍSTICAS:

5
CARACTERÍSTICAS:

No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²


$ m² NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 60,000,000.00 2,295.00 26,143.79 0.90 1.00 1.00 0.85 1.19 1.00 0.91 23,885.49
2 4,325,850.00 865.17 5,000.00 0.90 1.00 0.95 1.00 1.02 1.00 0.87 4,339.37
3 1,650,000.00 200.00 8,250.00 0.95 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.76 6,232.41
4 0.00 0.00
5 0.00 0.00

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 5,285.89


denota que LA OFERTA es mejor que EL BIEN VALUADO.
EN N.R. $/m² 5,300.00

Factores Utilizados:
Negociación : Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en
operaciones de contado, ajusta al precio de la Oferta.

Ubicación : Este factor califica la localización física del bien valuado vs. la oferta.

Zona: Este factor califica el entorno del bien valuado vs. la oferta
Forma : Es el resultado de calificar la irregularidad de LA OFERTA respecto al bien valuado

Superficie : En función de la superficie de LA OFERTA con respecto al bien valuado.


Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto político, económico o
social, se deberá comentar ampliamente en el capítulo de Consideraciones Generales.

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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
Se desconoce 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
SUMA 0.00

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
Puerta de hierro arquitectonico m2 2.65 87 6,500 1.00 0.90 1.00 0.90 5,850.00 15,502.50

Protectores de acero en ventanas de m2 18.36 40 3,000 1.0 0.95 1.0 0.95 2,850.00 52,326.00
fachadas
Vigas de madera en sala de juntas m2 72.07 87 3,500 1.0 0.90 1.0 0.90 3,150.00 227,020.50

0.00 0.00 0.00


0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0.0 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
SUMA 294,849.00

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ 0.00

SUBTOTAL COMUNES: $ 294,849.00

INDIVISO %

TOTAL: $ 294,849.00

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VIII.- ENFOQUE DE COSTOS.


a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 5,300.00 $/m²

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR VALOR


MOTIVO COEFICIENTE UNITARIO
m² $/m² RESULTANTE PARCIAL: $

1 790.97 5,300.00 1.00 Regular 5,300.00 4,192,114.50

TOTAL: 790.97 SUMA (a): $ 4,192,114.50

INDIVISO 100.00%
SUBTOTAL $ 4,192,114.50

VALOR UNIT. MEDIO : 5,300.00 $/m²

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO: USO o DESTINO DE ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR


LAS CONSTRUCCIONES m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $

1 AREA CERRADA 420.54 16,223.77 5.00% 15,412.58 6,481,607.02


2 AREA ABIERTA 172.39 10,128.10 5.00% 9,621.70 1,658,684.00
- 0.00 0.00
0.00
0.00
TOTAL 592.93 m² SUBTOTAL (b): $ 8,140,291.03

VALOR UNIT. MEDIO : 13,728.92 $/m²

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: SUBTOTAL (c): $ 294,849.00

% DE PARTICIPACIÓN

DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 12,627,254.53


2%
Terr. 4,192,114.50
33% Terr.
Const. 8,140,291.03 Const.
Inst. 294,849.00
Inst.
64%

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X.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA


MERC.
MERC. ### VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ No aplica
FÍSICO
FÍSICO ### VALOR FÍSICO o V.N.R.: $ 12,627,254.53
INGRESOS
INGRESOS 0 VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ No Aplica

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.

Se concluye con el valor fisico de acuerdo con la visita al sitio y ponderacion de precios por metro cuadrado de materiales

DECLARACIONES: El valor comercial del inmueble, es de acuerdo a la situación actual del País y a las condiciones y conservación aparente del inmueble. Si se
modifica los metros cuadrados de la construcción o del terreno, es necesario elaborar otro avalúo. Se consideraron metros cuadrados de
construccion de acuerdo a estimacion del valuador debido a que no se proporcionaron escrituras, ni planos. Este avaluo es para fines didacticos,
cualquier uso de este sera responsabilidad de quien lo distribuya y /o reproduzca.

XII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.

Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: 19 de Septiembre de 2016

VALOR FISICO: $12,627,000.00 DOCE MILLONES SEISCIENTOS VEINTI SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.

SEGÚN MI LEAL Y SABER ENTENDER

VIGENCIA DEL AVALÚ SEIS MESES A PARTIR DE LA FECHA DEL PRESENTE AVALÚO.

VALUADOR:

Arq. Federico Sanchez Sierra


Cédula Profesional 11111

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10 Col. Colinas de San Jeronimo, Monterrey, N.L. 64630
Tels. (81) 81231563, Cel. (044) 8180837695
E-mail: arq.fss@gmail.com
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ANEXO 1.- REPORTE FOTOGRÁFICO DEL BIEN EN ESTUDIO.

Fachada Sur Barda Perimetral Fachada Sur

Cochera Fachada Sur Barda Perimetral Fachada Oriente

Av. Constitución 2255 Pte., Piso 1,


11 Col. Obispado, Monterrey, N. L. C.P. 64060
Tels. (81) 8346-1200, Cel. (044) 8110 447278 y
E mail:maryavaluos@gmail.com
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ANEXO 1.- REPORTE FOTOGRÁFICO DEL BIEN EN ESTUDIO.

Av. Constitución 2255 Pte., Piso 1,


12 Col. Obispado, Monterrey, N. L. C.P. 64060
Tels. (81) 8346-1200, Cel. (044) 8110 447278 y
E mail:maryavaluos@gmail.com
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ANEXO 1.- REPORTE FOTOGRÁFICO DEL BIEN EN ESTUDIO.

Patio Central Interiores: Sala Principal

Patio de Tendido
Acceso a Patio de Servicio

Av. Constitución 2255 Pte., Piso 1,


13 Col. Obispado, Monterrey, N. L. C.P. 64060
Tels. (81) 8346-1200, Cel. (044) 8110 447278 y
E mail:maryavaluos@gmail.com
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ANEXO 1.- REPORTE FOTOGRÁFICO DEL BIEN EN ESTUDIO.

Terraza en planta alta

Interiores: Baño

Fachada Sur: Detalle de pintura desgastada

Av. Constitución 2255 Pte., Piso 1,


14 Col. Obispado, Monterrey, N. L. C.P. 64060
Tels. (81) 8346-1200, Cel. (044) 8110 447278 y
E mail:maryavaluos@gmail.com
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ANEXO 1.- REPORTE FOTOGRÁFICO DEL BIEN EN ESTUDIO.

Planta Baja

Av. Constitución 2255 Pte., Piso 1,


15 Col. Obispado, Monterrey, N. L. C.P. 64060
Tels. (81) 8346-1200, Cel. (044) 8110 447278 y
E mail:maryavaluos@gmail.com

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