Relación con los principios de avalúo

Los conceptos de anticipación y cambio que sustentan los principios de oferta y

demanda, sustitución, equilibrio y elementos externos, son fundamentales al
enfoque de comparación de ventas. Guiado por estos principios, el valuador
procura tomar en cuenta todos los aspectos relacionados con el problema del
avalúo en forma consistente y procurando que refleje las condiciones del
mercado local.

Oferta y demanda

Los precios de las propiedades son el resultado de negociaciones entre

compradores, vendedores y por los agentes del crédito. Los compradores
representan la demanda del mercado y las propiedades en venta forman la oferta.
Si la demanda por un tipo determinado de propiedad es grande, el precio tiende
a subir; si la demanda es poca, el precio tiende a bajar.

Los cambios en la oferta de bienes raíces frecuentemente son menores que los
cambios en la demanda, ya que la oferta es creada mediante la construcción, que
consume tiempo y se reduce por conversión a otros usos, mientras que la
demanda que sí puede satisfacerse puede cambiar con rapidez. Cambios en
cualquiera de estos factores podrían provocar variaciones en los precios de la
propiedad valuada y las propiedades comparables. Las ventas también se ven
afectadas por agentes de crédito, cuyos términos podrían hacer que el mercado
se acelerara, desacelerara, detuviera, o cambiara de rumbo.
Sustitución

El principio de sustitución sostiene que el valor de una propiedad tiende a ser

fijado por el mismo precio que se pagaría por adquirir, dentro de un tiempo
razonable, una propiedad sustituta igualmente útil y deseable. Este principio
sugiere que la confiabilidad del enfoque de comparación de ventas disminuye si
no se cuenta con propiedades sustituías en el mercado.

Equilibrio

Las fuerzas de oferta y demanda tienden a crear un equilibrio en el mercado. Sin

embargo, el equilibrio absoluto casi nunca se logra. El equilibrio entre la oferta y
la demanda cambia constantemente. La demanda varía considerablemente con
el tiempo, debido a cambios de población, de capacidad adquisitiva, y de los
gustos y preferencias de los consumidores. La construcción de nuevos edificios,
la conversión a otros usos, y la demolición de edificios viejos también pueden
provocar variaciones en la oferta.

Otro aspecto de este principio sostiene que la relación entre el terreno y sus
mejoras y la relación entre la propiedad y el medio ambiente, deben mantener un
equilibrio para que la propiedad refleje su valor optimo en el mercado.

Elemento externos

Fuerzas positivas y negativas afectan a todo tipo de propiedad. Los periodos de

auge o depresión económica afectan los valores de las propiedades. El valuador
analiza el vecindario de la propiedad valuada, para identificar todas las
influencias externas significativas.

En buena medida, las fuerzas externas se reflejan en los ajustes hechos por la
ubicación de la propiedad. Dos propiedades con características físicas idénticas
pueden tener valores de mercado muy distintos si una de ellas se encuentra
dentro de un medio ambiente menos atractivo. La condición y alumbrado de las
calles, la comodidad de servicios de transporte público, protección policíaca
adecuada, el cumplimiento de reglamentos municipales, y la proximidad a
mercados y restaurantes varían con la localidad. Estos factores deben ser
considerados por el valuador para determinar si tienen un efecto positivo o
negativo sobre el valor de la propiedad valuada.

Aplicabilidad y limitaciones

El enfoque de comparación de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de bienes

raíces si existen suficientes transacciones confiables recientes que señalen
patrones de valor o tendencias del mercado. Para tipos de inmuebles que se
venden y compran con regularidad, el enfoque de comparación de ventas
frecuentemente aporta una indicación aceptable del valor del mercado. Cuando
se cuenta con suficientes datos, este es el enfoque más directo y sistemático
para estimar el valor.

Cuando el mercado es débil y el número de transacciones es insuficiente, podría

verse restringida la aplicación del enfoque de comparación de ventas. Por
ejemplo, este enfoque rara vez se aplica a propiedades de uso especial porque
son pocas las propiedades similares de este tipo vendidas en el mercado, aun si
se trata de un mercado geográficamente amplio. El enfoque de capitalización de
ingresos podría resultar igualmente inaplicable.

Para valorar propiedades de uso especial, el enfoque de costos podría resultar

más apropiado y confiable. No obstante, datos sobre ventas y ofertas de
propiedades similares podrían establecer amplios límites para determinar el valor
de la propiedad valuada. Esto podría apoyar las conclusiones de los otros
enfoques al valor aplicados.

Los compradores de inmuebles generadores de ingresos usualmente se

concentran en las características económicas de la propiedad. Con mayor
frecuencia, se enfocan en la tasa de rendimiento de una inversión, anticipando
los flujos de efectivo futuros. Resulta difícil un análisis minucioso de ventas
comparables de propiedades grandes y complejas, generadoras de ingresos
porque la información sobre los factores económicos que influyeron en las
decisiones de los compradores no puede obtenerse fácilmente de archivos
públicos o mediante entrevistas con compradores y vendedores.