INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

VALUACIÓN COMERCIAL DE UN PREDIO UBICADO EN EL DISTRITO DEL RIMAC,

LIMA, LIMA, PERÚ.

PROPIETARIO : jaun

SOLICITANTE : saddsaf

TIPO DE PREDIO : URBANO

FECHA DE VALUACIÓN : 4 DE JULIO DE 2017

VALOR LEGAL : S/. 112,570.43 US$. 34,656.50

PERITO : Bach. MARCO ANTONIO LUNA LOPEZ

COD Nº 12160255

LIMA, 4 DE JULIO DEL 2017

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 PROPIETARIO
LILIANA LUNA VALVERDE

1.02 SOLICITANTE
LILIANA LUNA VALVERDE

1.03 OBJETO DE LA VALUACIÓN

Realizar la valorización de un predio ubicado en la Calle Padre Alonso
Abad 350 en la Urbanización La Huerta, distrito del Rímac, Lima, Perú.

1.04 METODOLOGÍA EMPLEADA

La presente valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú y aplicando el método de valuación
directa, previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas.

1.05 FECHA DE LA VALUACIÓN

4 de Julio de 2017.

1.06 LOCALIZACIÓN
El predio de código N° 25556, se localiza en la CALLE ALONSO ABAD,
LOTE 350, URB. LA HUERTA DEL DISTRITO DEL RIMAC.

1.07 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL

Zonificación : Cuenta con plano de zonificación aprobada por la

Municipalidad Distrital de tipo ZTE – 3 (ZONA DE
TRATAMIENTO ESPECIAL 3)
Uso actual : Uso Vivienda.

1.08 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Pistas: Pavimento Flexible (pistas asfaltadas), el inmueble tiene

frente a la calle Padre Alonso Abad.
Veredas: Cuenta con veredas de concreto frotachado.
Servicios: La zona cuenta con servicios públicos de agua, desagüe,
alumbrado público y parques.

1.09 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO:

La zona es accesible a través de vía Av. Alameda de los Bobos para luego
ingresar por la Ca. Aramburú que es la única vía de acceso a la
urbanización, dado que las demás vías de acceso cuentas con enrejado
que permanece cerrado. Otra avenida importante para llegar a la zona es
la Av. Prol Tacna y la Av. Alcázar.
Se caracteriza por ser una zona urbana con predios de material noble y
edificaciones de albañilería confinada cuya altura promedio es mayor a 5
metros.

Limita con el lote 349 de la manzana hacia la mano izquierda. Ambos

predios son viviendas unifamiliares.
1.10 LINDEROS
De conformidad con el Plano A3 (anexo) : Ubicación y Localización, de
fecha Junio 2017 y memoria descriptiva, las áreas de Afectación son:

Por el Este: 6.20 m, Colinda con la propiedad de la familia Aljovín Torres.

Por el Oeste: 6.08 m, Colinda con la Calle Padre Alonso Abad
Por el Norte: 24.80 m, Colinda con Los condominios Líder.
Por el Sur: 24.80 m, Colinda con la propiedad de la familia Del Mar
Aguilar.

1.11 PERÍMETRO
La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado es:
6.08 + 6.20 + 24.80 + 24.80 = 61.88 ml.

1.12 ÁREA DEL TERRENO

De conformidad con el Plano A4: Ubicación y Localización, de fecha Julio
2017, las áreas del terreno y áreas construidas son:

ÁREA TOTAL (m²)

151.51

ÁREA CONSTRUIDA 1er PISO (m²)

99.92

ÁREA CONSTRUIDA 2do PISO (m²)

99.92

ÁREA CONSTRUIDA 3er PISO (m²)

12.00

1.13 ÁREA TECHADA

De acuerdo a la inspección ocular y la documentación alcanzada se tiene:

Área techada de edificación 1er piso : 99.92 m²

Total Área Techada : 99.92 m²

1.14 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN

El inmueble materia de la presente valuación, se trata de un predio de
dos niveles de material noble y un pequeño cuarto en el tercer nivel que
sirve como depósito, construido con muros de ladrillo de arcilla asentado
con mortero, el entrepiso es una losa aligerada sobre viguetas de concreto
armado, los pisos de cemento, la puertas y ventanas son de carpintería
metálica, cuenta con 3 SS.HH, la instalación eléctrica es monofásica.

1.15 EDIFICACIÓN
Según la inspección realizada las especificaciones técnicas de las
construcciones existentes son las siguientes:
Cimentación: Cimientos corridos de concreto ciclópeo
Estructura portante: Muro de ladillo de arcilla asentado con
mortero.
Techos: Losa aligerada.
 Pisos:
Puertas y Ventanas:
Revestimientos:
Instalaciones eléctricas:
Instalaciones sanitarias:
Cemento pulido (patio cocina), loseta
veneciana (sala, comedor) y parquet
(dormitorios).
Carpintería metálica.
Enlucido de mortero con pintura y
zócalos de madera (dormitorios, sala y
comedor).
Instalación eléctrica empotrada.
Interior.

1.16 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DE EDIFICACIÓN

De acuerdo a la Inspección ocular el estado de conservación, las
edificaciones tienen:
ESTADO DE
DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD
CONSERVACIÓN
1er piso 47 años regular
2do piso 37 años regular
3er piso 14 años regular

1.17 DEPRECIACIÓN
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
Tabla N° 01:
ESTADO DE
DEPRECIACIÓN
DESCRIPCIÓN CONSERVACIÓ
%
N
1er piso Regular 35
2do piso Regular 29
3er piso Regular 26

1.18 SERVIDUMBRES
No existen servidumbres de paso.

1.19 GRAVÁMENES Y CARGAS

Se desconocen los gravámenes que pudieran afectar al predio.

1.20 TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN

El predio se encuentra inscrito en la Partida Nº 44362368, Zona Registral
Nro. IX Sede Lima de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos “SUNARP”.

1.21 OBSERVACIONES
La presente valuación se ha elaborado en base a la documentación
alcanzada por el propietario:

 Plano A1: Ubicación y Localización, Antiguo y nuevo elaborado

por Bach. Marco Luna Lopez.
 2. VALUACIÓN

2.1 VALUACIÓN ARACELARIA

2.1.1 VALUACION DEL TERRENO

De conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y al Arancel Vigente, se

tiene que el predio es un inmueble de vivienda unifamiliar, de dos frentes formando una
esquina.

 Área total del terreno: 151.51 m2

 Valor arancelario: S/.191.00/m2 (OBTENIDO DEL PLANO PREDIAL DE

VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS - LIMA
METROPOLITANA, APROBADO POR EL MINISTERIO DE VIVIENDA
CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO, POR R.M. N°372-2016-VIVIENDA
(30.10.2016) VIGENCIA: AÑO 2017. (ANEXO D-18)

Va= S/.191.00/m2 S=151.51 m2

 1ER CASO: CON FRENTE A UNA VIA PUBLICA

Al tener el predio un frente único, tomamos ese lado de 6.08 m de ancho.

Para ello, y como dice el reglamento, consideraremos el criterio:

Si 𝑆 < 3𝑎2  𝑉𝑡 = 𝑉𝑎 𝑥 𝑆

Si 𝑆 > 3𝑎2  𝑉𝑡 = 0.5𝑉𝑎 (𝑆 + 3𝑎2 )

Donde Vt es el valor del terreno.

Realizando el cálculo inicial tenemos:
151.51 > 3 (6.08)2 = 110.90

Entonces: Vt = 0.5𝑉𝑎 (𝑆 + 3𝑎2 )

𝑉𝑡 = 0.5𝑉𝑎 (𝑆 + 3𝑎2 )

𝑉𝑡 = 0.5𝑥191 (151.51 + 3(6.08)2 )

𝑉𝑡 = 𝑆/.25,060.08

 Por lo tanto, el valor del terreno es de S/. 25,060.08

2.1.2 VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Para esto hacemos uso del cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para
la costa, vigente desde 01 al 31 de Mayo del 2017, según Resolución Ministerial N°373-
2016-VIVIENDA – Publicado en el Diario Oficial El Peruano, fecha del 30 de Octubre del
2016.

Valores por partidas en Soles por m2 de área (Anexo)

 Primer piso

TIPOS DE ACABADO CATEGORÍA COSTO POR m2

(1) Muros y Columnas C 212.48

(2) Techos C 156.73

(3) Pisos G 36.08

(4) Puertas y Ventanas F 49.81

(5) Revestimientos F 58.57

(6) Baños E 15.64

(7) Instalaciones Eléctricas y Sanitarias E 58.69

Costo por m2 = S/ 588.00

 Segundo piso

TIPOS DE ACABADO CATEGORÍA COSTO POR m2

(1) Muros y Columnas C 212.48
(2) Techos C 156.73
(3) Pisos E 59.88
(4) Puertas y Ventanas F 49.81
(5) Revestimientos F 58.57
(6) Baños C 49.85
(7) Instalaciones Eléctricas y Sanitarias E 58.69
Costo por m2 = S/ 646.01

 Tercer piso

TIPOS DE ACABADO CATEGORÍA COSTO POR m2

(8) Muros y Columnas C 212.48

(9) Techos D 99.49

(10)Pisos H 22.58

(11) Puertas y Ventanas I 0.00

(12)Revestimientos F 58.57

(13)Baños H 0.00

(14)Instalaciones Eléctricas y Sanitarias I 0.00

Costo por m2 = S/ 393.12
 Área Valor Valor
Depreciación Costo por Valor de la
Piso Construida unitario unitario
(%) piso construcción
(m2) por m2 depreciado

1er Piso 99.92 588 35 382.20 38,189.42

2do Piso 99.92 646.01 29 458.67 45,830.02 87,510.35
3er Piso 12.00 393.12 26 290.91 3,490.91

Finalmente el valor de la edificación: S/. 87,510.35

2.1.3 VALUACIÓN DE LA OBRAS COMPLEMENARIAS

No presenta obras complementarias.

2.1.4 VALUACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES

No presenta áreas comunes.

2.1.5 VALUACIÓN DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

No presentan instalaciones fijas y permanentes.

2.1.6 VALORES INTANGIBLES

No presenta valores intangibles.

2.1.7 CUADRO DE RESUMEN DE LAS VALUACIONES

DE conformidad al Artículo II.E35, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, el

valor del predio se obtiene de:

𝑉𝑡𝑝 = 𝑉𝑡 + 𝑉𝑒 + 𝑉𝑖 + 𝑉𝑜𝑐

Donde:

Vtp = Valor total del predio.

Vt =Valor del terreno

Ve= Valor de la edificación

Vi= Valor de las instalaciones fijas del predio

Voc = Valor de las obras complementarias

 Costo del terreno S/. 25,060.08

Costo de la edificación S/. 87,510.35

Costo de obras complementarias e instalaciones fijas y

S/.0.00
permanentes

Costos intangibles S/.0.00

TASACIÓN TOTAL DEL PREDIO S/. 112,570.43

El valor legal del predio es: S/. 112,570.43

3. CONCLUCIONES

El valor arancelario fue encontrado en el plano predial de valores arancelarios de

terrenos urbanos de Lima Metropolitana, en la lámina D-18, aprobado por el ministerio
de Vivienda, Construcción y Saneamiento, con vigencia al año 2017.

El predio se ubica en un área de tratamiento normativo IV, zonificación ZTE-3, uso

urbano consolidado cuyos usos permitidos son vivienda, comercio y talleres artesanales.

La tasa de cambio referencial que se utilizó fue de 3.46, la cual es un poco alta y está
sujeta a cambios.

4. RECOMENDACIONES

Contar con los índices generales del precio al consumidor proporcionados por le INEI
(mensualmente) para tener datos unitarios de materiales por metro cuadrado y datos
de la inflación.

Contar con las tablas del Reglamento para aplicar la depreciación, antigüedad y estado
de conservación de la misma.

Tener conocimiento de la base legislativa y normativa del Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú, Conata.
5. FOTOS

FOTO 1. Fachada del predio ubicado en la calle Pd. Alonso Abad 350 – Urb. La
Huerta – Rímac.

Se puede observar que tiene dos pisos, pero en la parte posterior hay una pequeña
construcción en el tercer piso. Ventanas de fierro, puertas de vidrio simple.
Sistema de albañilería confinada con columnas y vigas de amarre de concreto
armado. Revestimientos de tarrajeo frotachado exterior e interior.

FOTO 2. Sala de la vivienda en el primer piso donde predomina la loseta vinílica

tanto en el comedor, y patio.
FOTO 3. Dormitorio del segundo piso donde predomina principalmente el parquet
de 2da. tanto en los demás dormitorios como en la biblioteca.

FOTO 4. Baño del primer piso que presenta mayólica blanca, parcial. De igual
manera el baño en el extremo posterior de la casa, también en el primer piso.
FOTO 5. Baño del segundo piso que presenta mayólica de color. Este baño no se
encuentra en funcionamiento actualmente.

FOTO 6. Construcción en el tercer piso, con techo de calamina sobre viguería

metálica, no cuenta con instalaciones sanitarias ni eléctricas, no cuenta con
puertas ni ventanas, sin aparatos sanitarios.
5. SUSTENTO DE INCOHERENCIAS

Caso 1:
En el tercer piso, el techo de calamina se encuentra sobre viguería metálica
(categoría D) que tiene un precio unitario de S/. 99.49 por metro cuadrado
y no sobre viguería de madera corriente (categoría F) que tiene un precio
unitario de S/. 20.40 como se declara en el impuesto predial.

Caso 2:
El tercer piso no cuenta con instalaciones eléctricas y sanitarias siendo esta
la categoría I y no como se declara en el impuesto predial, con agua fría,
corriente monofásica sin empotrar (categoría H) cuyo precio unitario es de
S/. 16.83.

SOLUCIÓN (AMBOS CASOS): Se debe solicitar una inspección en la

subgerencia de Registro y fiscalización tributaria de la Municipalidad del
Rímac para la verificación de usos y categorías de construcción.
6. ANTECEDENTES
7. ANEXOS