Valuación de Terrenos y Edificios PDF

VALUACION
ING. LUIS D´AGNILLO

Profesor Titular
ARQ. EDGARDO ALBO
Profesor Asociado
ARQ. DIANA STEIMBERG
Profesora Adjunta
ARQ. SILVIA ALDONATE
Profesora Adjunta
CATEDRA DE ECONIOMIA DE LA CONSTRUCCION II

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUCUMAN
VALUACIÓN DE TERRENOS Y EDIFICIOS
MARCO CONCEPTUAL - GENERALIDADES

Desde la aparición del dinero desplazando al trueque, se hizo necesario ponerle precio a las cosas
vendibles.
En muchos casos, ponerle precio a algunas cosas es un procedimiento sencillo, fácil y claro. Por
ejemplo, con los productos manufacturados (vehículos, artículos del hogar, etc.), donde se lo determina
a través de la sumatoria del valor de sus componentes, la mano de obra necesaria para su fabricación,
los gastos generales y el beneficio del fabricante. Todos los datos necesarios se pueden establecer
claramente, se consiguen con facilidad y el procedimiento es muy objetivo, salvo quizás en su última
etapa, cuando debe decidirse la utilidad o beneficio a agregar, donde se maneja algún grado de
análisis subjetivo.
El “ponerle precio” a las propiedades inmuebles, es bastante más complejo ya que influyen en él
factores que no son claramente justipreciables, sino que por el contrario, encierran un alto grado de
subjetivismo. Por ello se dice que valuar no es una ciencia exacta.
Valuar es estimar o medir el valor de una cosa de interés económico, en función de una unidad
monetaria, y para un mercado o momento económico determinado.
Valuar significa poner medida a las cosas vendibles, medir su valor.
La valuación entonces, tiene por objeto fijar el valor de cambio de las cosas vendibles. Entendiendo
por valor de cambio el que se mide por la cantidad de otros bienes que podríamos obtener a cambio del
nuestro.
Este valor de cambio expresado en dinero, se denomina precio.
El precio de las propiedades siempre fue una materia donde es conflictivo y muy difícil lograr
coincidencias. Cada tasador tiene su técnica, cada empresa cree conocer mejor que nadie el mercado
y cada propietario cree tener las mejores razones para justificar un determinado valor.
En la realidad, el 90% de la valuación de inmuebles, se hacen teniendo en cuenta su valor venal
(precios determinados por la ley de oferta y demanda), con referencia muy vagas, sin estudios ni
métodos, suponiendo que la experiencia en el trabajo inmobiliario dá seguridad a la veracidad de los
valores obtenidos.
Chandías, sostiene que saber valuar, no significa tener una lista de valores actualizados en distintas
zonas de la ciudad, sino saber analizar y ponderar estos antecedentes, que finalmente nos llevaran al
valor final justificado.
Las tasaciones constituyen una ciencia aplicada a una técnica, que se sirve de las ciencias
matemáticas, pero sometidas al criterio y la experiencia como condición fundamental y necesaria. No
es ciencia pura, ni es solamente experiencia, y los aspectos técnicos deben ser manejados con
habilidad e ingenio.
Algo en lo que coinciden todos los autores, es en que la tasación debe responder a reglas y normas :
 conocer el bien a tasar
 mantener la objetividad
 conocer el medio y el momento.
Cátedra de Economía de la Construcción II | FAU | UNT 1

EL VALOR EN LA TASACIÓN
El concepto de valor resulta difícil de definir, porque los hechos a los que se refiere son de pura
relación, relación entre dos cosas intercambiadas. Por lo tanto no es un concepto absoluto.
 No es tampoco una cualidad de la cosa, no es una característica intrínseca del objeto, sino que es
dependiente de los deseos del hombre (está relacionado con la dificultad para lograr el
intercambio).
 Un objeto no puede tener valor, a menos que tenga utilidad, entendida ésta como la capacidad de
provocar el deseo de poseerlo (deseabilidad). Si un objeto se puede obtener gratuitamente, carece
de valor.
 La utilidad sola es insuficiente para proporcionar valor a un objeto, también debe haber escasez
del mismo. Análogamente, la escasez sola tampoco otorga valor, deben existir ambas.
 El deseo, estimulado por la utilidad del objeto, le otorgara valor si existe además un mercado con
posibilidades de compra.
Rivarola, en su libro “Teoría y Practica de la Tasación de Inmuebles”, dice que cada inmueble admite
tantas valoraciones como motivos puedan presentarse para valuarlo. (No le asigna el mismo valor una
persona que quiere comprar, que la que quiere vender; o ambas partes en un litigio por herencia; etc.).
En realidad el valor de un bien será el que se obtiene de su venta en condiciones normales, cuando el
vendedor esta deseoso de vender, y el comprador, deseoso de comprar. La dificultad es que hay que
establecerlo antes de su venta, pero con el ojo puesto en ella.
El valor es la relación que existe entre una cosa deseada y un adquirente posible.
La medida de valor es la cantidad de dinero que el adquirente potencial probablemente pagara para
lograr la posesión de la cosa deseada. Por lo tanto el precio es la medida del valor, expresado en
dinero.
Sabemos que un objeto al que el tasador le asignó un valor, puede tener diferentes precios: uno para la
venta rápida, otro para hacer un buen negocio; otro para no vender, con la intención de valorizar una
zona u otra propiedad vecina.
No existen entonces dos valores para un mismo bien, lo que si hay es una estrategia de venta que
pone un precio de oferta superior, para negociar una rebaja.
Conclusión: una valuación requiere de una metodología de cálculo. Requiere de mecanismos

que eliminen la anarquía existente y que todos los tasadores se movilicen de manera similar,
tanto en la búsqueda de datos como en la forma de análisis, el grado de ponderación, etc. para
que se arribe a valores similares.

METODOLOGÍAS DE CÁLCULO
Entre los métodos que vamos a desarrollar en el curso, encontramos:
I- MÉTODOS SEPARATIVOS
 VALUACIÓN DEL TERRENO: MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE
REFERENTES DIRECTOS
 VALUACIÓN DEL EDIFICIO: MÉTODO DIRECTO O DEL VALOR DE
REPOSICIÓN
I- MÉTODOS DE CONJUNTO
 MÉTODO INDIRECTO O DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA
 VALOR VENAL
I- OTROS MÉTODOS
 EL RECICLAJE DE LOS EDIFICIOS
 VALUACIÓN DE LOTEOS
 EL VALOR MÁXIMO DEL TERRENO
Los métodos separativos se denominan así, porque dividen al inmueble en sus partes componentes y
determinan el valor tanto del terreno como del edificio, en forma separada. Establece que un bien raíz
está formado por dos partes esencialmente distintas: el lote y la edificación. Las diferencias entre
ambas son muchas y evidentes, pero las que nos interesa a la hora de valuar, es que el edificio puede
fabricarse, mientras que el terreno no.
Que el edificio sea fabricado, significa que de alguna manera podemos establecer su costo. Partiendo
de sus componentes primarios- mano de obra, materiales - llegaremos a un monto más o menos
exacto. En definitiva hacer un edificio es un procedimiento industrial de etapas definidas y lo que es
más importante, de costos definidos.
En cambio, la tierra es un bien de naturaleza económica muy particular, es inamovible, limitada en
cantidad, no tiene precio de costo (de producción) y su duración es indefinida. Por ello requiere ser
tratada con diferentes criterios.
Además, tanto edificio como terreno tienen comportamientos, a lo largo del tiempo, muy diferentes.
Mientras que el primero comienza a perder valor desde el mismo momento de su puesta en
funcionamiento, el terreno no pierde valor nunca, muy por el contrario, generalmente aumenta su valor.
Todo lo que se relaciona con el edificio, es más claro, menos indeterminado. El estudio de costos nos
suministrará un número - expresado en $/M2 - con el cual, y junto a la superficie del edificio,
encontraremos el valor del mismo.
Para el estudio de costos, la cosa termina allí. Pero para la valuación, la cosa recién comienza allí.
El costo de un bien físico, no es su valor. Este último tiene sus propias leyes. El edificio solo vale en
función del terreno. Podremos mantener la idea de que valuar un edificio es más sencillo, si estamos
seguros que existe una adecuada relación entre lote y edificio. Admitiremos la existencia de esta
condición para el cálculo.
Por otro lado, en general el edificio tiene un precio varias veces mayor al precio del terreno, llegando en
algunos casos a tener una relación de 1:10. Por ende, un error en la estimación del valor del terreno,
puede equivaler a un error de un 10% en la estimación total.

Los métodos de conjunto, consideran que para llegar a la valuación de un inmueble, hay que analizar
conjuntamente terreno y edificio, porque es en conjunto que ellos producen un beneficio o utilidad.
Estos métodos se basan en la teoría económica que todo capital debe producir una renta. Las partes
que conforman el inmueble, de manera independiente, no generan utilidad: un terreno, por sí solo, no
produce una renta (salvo excepcionalmente). Necesita del edificio para hacerlo

VALUACIÓN DE TERRENOS
Ya vimos que en forma genérica valuar un bien significa determinar su valor económico, en un
contexto dado y en una fecha precisa.
La determinación de un valor lo más objetivo posible es la meta deseada. Buscamos un Valor de

Mercado, que es aquel que expresa el posible resultado de una transacción libre entre las partes, el
que se ubique en la intersección de las curvas de oferta y demanda.
Ahora, el valor de la tierra no proviene solamente de sus características intrínsecas, sino que depende
en forma directa de lo que en ella se puede construir o realizar:
La tierra tiene valor a partir de su utilidad;
y de su relación con necesidades no satisfechas:
La tierra tiene valor a partir de su escasez.
Obviamente a estos enunciados se le agregan los factores intrínsecos, extrínsecos y de orden

general, que interactúan entre si, y que terminan de definir el valor de un lote urbano.
MÉTODO DE COMPARACIÓN O REFERENTES DIRECTOS

Dentro de los métodos separativos para la valuación de terrenos, encontramos el MÉTODO DE
COMPARACIÓN O DE REFERENTES DIRECTOS. Este actúa por comparación directa de
antecedentes de valores de otros terrenos que se seleccionan como “referentes”. Es el método
fundamental para la determinación del Valor de Mercado.
Se trata de un proceso de obtención de información primero, y de interpretación y análisis de esa
información.
Este método no hace más que conducir lógicamente un proceso de determinación de valor a partir de
la ponderación y análisis de similitudes y diferencias de las características fundamentales y más
representativas del bien a valuar. Estas características obran como términos de comparación, en
relación a ciertos antecedentes tomados como testigos.
Entendemos por terreno a una superficie libre de mejoras constructivas.
El valor del mismo surge de un proceso de análisis, corrección y homogenización de cualidades que
poseen inmuebles de características similares al del bien a valuar, sobre los cuales el tasador cuenta
con la información de los valores de venta obtenidos o de cotización solicitados, con los cuales va a
comparar el bien que tasará.
VALORES DE COTIZACIÓN Y VALORES DE VENTA

Trabajar con valores de concreción de operaciones es mucho más seguro que hacerlo con precios de
ofertas.
En general los mercados son poco transparentes y nos es difícil recabar información sobre valores
reales de venta. En estos casos, podemos utilizar precios de cotización/ofertas, infiriendo el diferencial
que existe entre oferta y precio, en la zona que estamos trabajando.
Este diferencial o regateo está ligado a la dinámica inmobiliaria de la zona. En mercados donde se
producen muchas operaciones de compras y ventas, el regateo posee menor aceptación.
Es responsabilidad del tasador medir el porcentaje de regateo en la zona y para el tipo de inmueble que
quiere valuar.

Como dijimos anteriormente, en el proceso de valuación la recopilación de información ocupa un lugar
central. Información que tiene que ver tanto con cuestiones propias del terreno como con cuestiones
externas que inciden sobre él.
Debemos establecer las características que actuarán en nuestro método como Términos de
comparación y procesar la información de manera adecuada.
Hay una serie de factores que siempre son parámetros de comparación razonables, a ellos los
podemos agrupar en:
INTRÍNSECOS ó propios del terreno

 Dimensiones lineales – Frente y Fondo
 Relación Frente/Fondo
 Superficie
 Forma y configuración
 Topografía
 Capacidad Portante
 Orientación
 Ubicación dentro de la manzana
Todos estos factores, en la medida de su bondad, facilitarán y mejorarán el aprovechamiento racional

de un terreno, tanto en la economía de ejecución de la construcción, como así también en la
funcionalidad del futuro edificio.
EXTRÍNSECOS o de emplazamiento.
 Ubicación
 Carácter de la zona
 Desarrollo edilicio
 Condiciones físicas e importancia de la calle
enfrentada
 Servicios y accesibilidad
FACTORES DE ORDEN GENERAL

Factores que no se ligan ni al terreno ni a su entorno, sino que tienen un carácter más general.
 Legislación vigente
 Estabilidad política del país
 Política fiscal
 Estabilidad monetaria / Estado económico del país
 Desarrollo urbano
 Incidencia de grandes obras publicas
 Condiciones de la operación de compraventa
 Tendencias del Mercado inmobiliario
La mayoría de estos factores tienen una alta cuota de subjetivismo y además, lejos de influenciar sobre
el valor del terreno en forma independiente, se interfieren y a veces condicionan.

INTRINSECOS ó propios del terreno
1- Dimensiones Lineales
Un terreno tiene dos dimensiones determinantes: FRENTE y FONDO. Cada una influencia de
manera distinta sobre el valor del terreno, pero no independientemente.
FONDO
La parte más valiosa de la propiedad es el frente, y en la medida que nos vamos adentrando en el
terreno, alejándonos de la línea municipal, el metro cuadrado tiene menor valor. Esto lo determinó
estadísticamente un juez de EEUU, Murray Hoffman, quien elaboró lo que se conoce como la LEY
DE HOFFMAN, que dice que la primera mitad del terreno vale el doble que la segunda mitad.
$/m2
calzada
150 140/150
2/3
100 90/100
1/3
60
60
0
0 10 20 30 40 50 60 fondo (ml)
Curva de Valiente Noailles
Acorde también a esas estadísticas, se elaboraron curvas de valores del metro cuadrado de
terreno en función de la profundidad, que indican que la disminución del valor hacia el fondo no
representa una función lineal, sino que sigue las coordenadas de una parábola.
FRENTE
Valiente Noailles hizo también un estudio en función de los anchos de frente.
Si dijimos que la parte del frente es la más valiosa, podríamos deducir que si el frente aumentase
indefinidamente, aumentaría de la misma manera el precio.
Pero no es así; hay una zona de dimensiones dentro de la cual el frente influye favorablemente;
fuera de esa zona, el valor decrece.
$/m2
110
100
90
80
70
0
0 5 10 15 20 25 30 frente (ml)

Los terrenos más cotizados están en el rango de medidas entre 9 y 15 mts. de frente, luego le
siguen los que se hallan entre los 6 y los 9 mts. y entre los 15 y los 30 mts. Menores a 6 mts.
prevalecen razones de orden arquitectónico. Obtenemos una arquitectura forzada, con soluciones
problemáticas. Mayores de 30 mts. prevalecen razones de inversiones, es más costoso construir,
paga mayores impuestos.
2- Relación Frente-Fondo
Proporción del terreno. La relación frente-fondo crea condiciones especiales que el valuador debe
saber apreciar.
Dos terrenos iguales en superficie y en dimensiones, pero dispuestas a la inversa, presentarán
diferencias de valor. No es lo mismo un terreno de 10 x 20, que de 20 x 10, donde los factores del
frente y del fondo actúan de manera diferente.
3- Superficie
Superficie posible de construcción para un máximo aprovechamiento. Es lo que se denomina
Coeficiente de Utilización, y esta muy ligado a los Códigos de Edificación en vigencia.
4- Forma y configuración
Puede ser: regular, irregular, con martillos, etc. La influencia de las dimensiones se da a través de
estos cuatro factores. Los mismos se presentan claramente, se los puede discriminar con
seguridad y mensurar con exactitud.
5- Topografía
Se deben analizar sus niveles, si es accidentado o llano. Diferencias de nivel en relación a la
vereda: cuando la diferencia es mínima, el problema o perjuicio no existe. Pero cuando es grande
(15 cm. hacia abajo o 30 cm. hacia arriba, como mínimos), habrá que efectuar trabajos de relleno
o desmonte. Hay que evaluar este detalle y ver si es o no beneficioso para el terreno y tenerlo en
cuenta en la evaluación del mismo.
6- Capacidad Portante
Se trata de analizar su capacidad de soporte acorde a la edificación a construir. Un terreno que
obligue a fundaciones especiales, debe valer menos por el costo de las mismas.
7- Orientación
La orientación es un factor que influencia en el valor del terreno al permitir un mayor o menor
asoleamiento de las fachadas, lo que será apreciado en distinto grado, según se trate de una zona
fría o caliente.
La orientación es, a la vez, factor de decisión de partido en los proyectos y pude beneficiarlo
mucho.
8- Ubicación dentro de la Manzana
Se trata de ver la ubicación del terreno respecto de la esquina.
De todos los factores que acabamos de enunciar, los primeros cuatro (dimensiones lineales, relación
frente-fondo, superficie y forma) son los únicos que presentan facilidades para ser homogeneizados y
tabulados para usarlos en metodologías matemáticas. Y son los factores de principal importancia en la
determinación del valor de un terreno.
En la medida de su bondad, estos factores facilitarán y mejorarán el aprovechamiento racional de un
terreno, tanto en la economía de ejecución de la construcción, como así también en la funcionalidad del
futuro edificio.
UNA INVERSIÓN EDILICIA DEBE COMPENSARSE CON UNA RENTA EQUIVALENTE. Todo factor
que no actúe en ese sentido, debe ser valorado y disminuido del precio del terreno, por ejemplo:

fundaciones costosas, forma irregular que dificulte el aprovechamiento al máximo del lote, problemas
de niveles, reglamentaciones municipales, etc.
EXTRÍNSECOS o de emplazamiento.
1- Zonificación
Carácter de la zona en que está ubicado: comercial, industrial, residencial, etc.
2- Desarrollo edilicio de la zona
Si la zona presenta un desarrollo progresivo, estancado o regresivo.
3- Condiciones físicas e importancia de la calle enfrentada
Si se trata de una calle, una avenida o pasaje. Estado del pavimento, veredas, pendientes,
árboles, etc.
4- Carácter de la vecindad inmediata e influencia de los edificios linderos
Hay vecindades valorizantes y desvalorizantes. Los edificios linderos pueden afectar a la futura
construcción quitándole iluminación, asoleamiento, pueden producir ruidos y olores, o
simplemente quitarle vida a la cuadra por su gran extensión (escuelas, conventos, depósitos, etc.)
5- Servicios públicos y medios de transporte
El progreso de una zona está ligado a la facilidad de llegar a ella y recibe la influencia de los
medios de transporte con que cuenta.
Así mismo las comodidades que pueda brindar a sus habitantes en materia de servicios públicos:
energía, gas, cloacas, teléfono, etc.
6- Oferta de terrenos en la zona
Si la zona es deseada, en la medida que escaseen los terrenos, su valor será mayor. Clásica
situación de mercado: oferta y demanda.
7- Ubicación respecto a núcleos de la ciudad
Al hablar de núcleos, nos referimos a centros comerciales, o zonas en desarrollo. Vivir entre
comercios significa comodidad en un aspecto, pero significa también ruidos, transito continuo,
iluminación excesiva, etc.
FACTORES DE ORDEN GENERAL

1- Legislación vigente
Leyes de alquileres, exenciones impositivas para un determinado sector, calles o avenidas a abrir.
2- Estabilidad política del país
En relación al régimen de propiedad de la tierra. Un cambio de ésta naturaleza puede variar
substancialmente el valor de un terreno.
3- Política fiscal
Impuesto que gravan la propiedad. Alícuotas mayores para los terrenos baldíos, para eliminar la
especulación con las tierras y alentar la construcción.
4- Estabilidad monetaria / Estado económico del país
Frente a las devaluaciones o pérdida del valor adquisitivo de la moneda, la gente resguarda su
dinero invirtiéndolo en inmuebles.
5- Desarrollo urbano
Posibilidad de crecimiento de sectores de la ciudad, alentadas por razones especiales.
6- Incidencia de grandes obras publicas

7- Condiciones de la operación de compraventa
Forma de pago contado o en cuotas: Se puede elevar el precio de la tierra, si se facilita
la compra. Además con mayor atractivo si al adquirente se lo hace poseedor de la
tierra con el primer pago.
Venta individual o en bloque.
Necesidades de quien compra o vende.
La idea que se sustenta en la metodología que vamos a seguir para llegar al valor del terreno, es la de:
HOMOGENEIZAR LOS TERRENOS, para determinar en qué medida, frente a la diversidad de terrenos
heterogéneos en sus dimensiones, uno es mejor o peor que otro, lo que significa decir más o menos
valioso, estableciendo una forma sistemática para poder hacerlo con todos los terrenos.
Para ello fue necesario determinar un lote típico (valor 100%) que sirviera como base de comparación,
y a partir de allí ir se determinaron coeficientes porcentuales que establecen las diferencias entre éste
terreno y los demás.
Ello se realizó en base a la reunión de numerosos antecedentes y que, sometidos a un procedimiento

de calculo, permitieron ir determinando dichos coeficientes, que se volcaron en tablas de FRENTE-
FONDO (hechas en nuestro país por Valiente Noailles y mejoradas por Fitte y Cervini), cuyo uso se
verán en el ejercicio indicado más adelante.
No es necesario explicar las fórmulas usadas, ni cómo fueron hechos los estudios para la
determinación de los coeficientes, pero sí que quede entendido que básicamente se hicieron en función
del análisis de las dimensiones de los terrenos.
Con la aparición de nuevas reglamentaciones municipales, entraron a jugar otros factores que tornaron
obsoletas las tablas Frente-Fondo. Es decir, los coeficientes de dichas tablas, no la metodología.
Sucede que los Códigos de Edificación Urbanos recientes tienden a imponer fuertes restricciones al
uso de los terrenos, limitando las posibilidades de su aprovechamiento total.
LA UTILIDAD SE VE RESTRINGIDA
Es necesario introducir ahora dos conceptos importantes: UTILIDAD Y DESEABILIDAD.
Ambos conceptos son directamente aplicables a los terrenos, especialmente a los urbanos.
Si del concepto de Utilidad entendemos que un terreno vale por lo que podamos aprovecharlo, es decir,
por lo que podamos edificar en él, desde el momento que existen limitaciones a ello impuestas por los
Códigos de Edificación, es indudable que para valorarlos no es suficiente el análisis de sus
dimensiones.
Esto nos obliga a tener en cuenta otros factores que atiendan a las imposiciones reglamentarias de los
códigos, quedando el uso de las tablas de FRENTE/FONDO (Fitte y Cervini) para aquellos núcleos
urbanos donde no haya códigos o reglamentaciones que limiten el uso del suelo.
El Municipio de San Miguel de Tucumán cuenta con un Código de Planeamiento Urbano. Este cuerpo
normativo tiene como finalidad regular la urbanización dentro del ejido municipal, entendiéndose como
tal la ocupación, los usos, el fraccionamiento del suelo urbano, la preservación de los ámbitos

históricos-arquitectónicos y paisajísticos y todo otro aspecto que tenga relación con el ordenamiento
urbanístico del territorio de la ciudad.
El Código de Planeamiento Urbano (CPU) define inicialmente el FOS (Factor de Ocupación del Suelo)
como la "Relación porcentual entre la Superficie del terreno y la Superficie determinada por la
proyección de la edificación sobre el terreno” y el F0T (Factor de Ocupación Total), como “El coeficiente
que multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie máxima edificable”.
Para la aplicación de la norma, el CPU divide a la ciudad en distritos en función de adjudicación de

usos e indicadores de edificación para distintas zonas de la ciudad. Establece los Factores de
Ocupación Total (FOT) de los terrenos para la mayoría de los distritos. En aquellos en los que no tienen
asignado un FOT de Código, existe en forma palmaria un FOT que surge de la norma misma.
No olvidemos que existen además del FOT otras restricciones al uso del suelo. Esto provoca que la
única manera de determinar el F0T real de los terrenos urbanos de San Miguel de Tucumán sea a
partir del análisis sistemático de la aplicación de las normas del C.P.U. a lotes de medidas concretas y
crecientes.
Se trabajó entonces en estos distritos y se elaboraron tablas de doble entrada de frente-fondo, en las
cuales puede obtenerse el F0T Real (o Coeficiente de utilización CU) que corresponde a cada terreno,
para la tipología constructiva elegida, en forma inmediata.
En las tablas también se establecen los valores relativos mediante Coeficientes de Comparación,
expresados en %, que se determinaron en relación a un lote de referencia – cuyas dimensiones son de
10m x 40m para edificios entre medianeras – que se adopta como valor unitario básico. A este lote de
referencia lo llamaremos Lote Típico.
Las tablas han sido elaboradas para lotes normales de formas regulares; para los casos particulares,
de formas especiales, deberán adoptarse los criterios que se han venido usando habitualmente.
Asimismo las tablas no consideran el lote en esquina, que representa un caso particular y que será
incorporado en la segunda etapa.

EJEMPLO DE APLICACIÓN
El ejemplo siguiente consiste en valuar un terreno cualquiera en base a datos ficticios y se usan los
coeficientes de las tablas para San Miguel de Tucumán.
Terreno a valuar : Dirección : Las Heras 500

Frente : 12 m.
Fondo : 36 m.
Superficie : 432 m2
Forma : regular
Ubicación : a 30 m. de la esquina
Orientación : Norte
Distrito: R1
ETAPA I: BÚSQUEDA DE DATOS.
1. Antecedentes
Supongamos que contamos con los siguientes antecedentes:

Donde se tropieza con serias dificultades es en la obtención de datos fidedignos de ventas. En la
mayoría de los casos los precios que se consiguen pueden estar deformados por intereses particulares.
Esto nos obliga a trabajar mayormente con valores de ofertas, y ponderar el ajuste razonable que trae
toda negociación en cada caso.
Por otro lado es recomendable trabajar en lo posible con más de un antecedente para poder llegar a un
dato de valor más certero, y elegir los mismos con la adecuada rigurosidad.
Terreno A : Terreno B :
Dirección : Jujuy 478 Dirección : Lamadrid 494

Frente : 16 m. Frente : 10 m.
Fondo : 34 m. Fondo : 36 m.
Superficie : 544 m2 Superficie : 360 m2
Forma : regular Forma : regular
Ubicación : centro de cuadra. Ubicación : a 25 m de la esquina
Orientación : Este Orientación : Norte
Distrito: R1 Distrito: R1
Precio de Venta : $ 180.000 Precio de Venta : $ 120.000
Valor del m2 : $ 330,88 Valor del m2 : $ 333,33

A partir del precio de venta, llevamos el valor de cada terreno en términos unitarios, es decir en pesos
por metro cuadrado.
2. Concepto de Coeficiente de Similitud

Cuando se trabaja con dos o más antecedentes, se introduce en el cálculo un coeficiente de similitud,
que se determina en forma estimativa a través de un análisis comparativo de la característica de los
terrenos tomados como referencia en relación al que queremos valuar.
Este coeficiente de similitud nos expresa cuan parecido es cada antecedente al lote que queremos
valuar, y nos permite hacer incidir su valor por metro cuadrado en función de este parecido.
Obviamente la sumatoria de los coeficientes de similitud de los antecedentes debe ser igual a 1.
Para este caso suponemos los Coeficientes de Similitud:

Lote A: 0.30
Lote B: 0.70
3. Coeficiente de las tablas de Frente-Fondo

Se buscan los Coeficientes de Comparación CC en las Tabla de Frente/Fondo para San Miguel de
Tucumán, para la tipología edilicia correspondiente
Lote A: 1.007
Lote B: 1.010
Lote a valua: 1.009
ETAPA II : PROCEDIMIENTO DE CALCULO.

1. Utilizando los valores y datos de referencia, se calcula el valor del m2 del Lote Típico (100%)
para la zona:
Valor m2 lote A x 1.00 x Coef. Simil. Lote A + Valor m2 lote B x 1.00 x Coef. Simil. Lote B =
C.C. lote A C. C. lote B
Reemplazando estos valores :
$ 330,88 x 1 x 0.30 + $ 333,33 x 1 x 0.70 =

1.007 1.010
$ 98.57 + $ 231,03 = $ 329,60
Valor del m2 del lote típico = $ 329,60

2. En base al valor del m2 del lote típico, calculamos el valor del m2 del terreno que queremos
valuar :
Valor m2 lote típico x C. C. terreno a valuar =

1
$ 329,60 x 1.009 = $ 332,60

1
3. Se calcula finalmente el Valor total del terreno :
Valor Terreno = Valor m2 x Sup. Total

= $ 332,60 x 432 m2 = $ 143.683,20
VALOR TOTAL DEL TERRENO $ 143.683,20
Obtenido este valor, en función de las fórmulas aplicadas a los datos objetivos con que se contaba, se
debe proceder a hacer un análisis ponderativo de los demás factores de la lista indicada anteriormente
(intrínsecos, extrínsecos y de orden general), determinando un valor numérico para cada uno de ellos.
Como ejemplo, analizaremos solamente dos factores:
Desarrollo edilicio de la zona: es una zona estancada, sin crecimiento. Determinaremos su

valor en 0.95.
Servicios públicos y medios de transporte: muy buenos. Valor =1.
A todos estos factores se les asigna un valor máximo de 1, que va decreciendo en función del análisis
realizado, recomendándose no utilizar valores muy bajos, porque inciden muy fuertemente en la
valuación obtenida (fluctuar entre 0.95 y 1).
Los valores determinados se aplican sobre el valor de la propiedad de la siguiente manera :
$ 143.683,20 x 0.95 x 1 = $ 136.499,04
VALUACIÓN DEL TERRENO $ 136.500

VALUACIÓN DE EDIFICIOS
I- MÉTODO SEPARATIVO
MÉTODO DIRECTO O DEL VALOR DE REPOSICIÓN
La metodología que vamos a desarrollar nosotros forma parte de los métodos separativos, y se la
conoce como método del valor de reposición.
Como su nombre lo indica, se basa en encontrar cuánto me costaría hacer esa edificación hoy, y a este
valor restarle la depreciación o pérdida de valor sufrida por el paso del tiempo y por el uso, obteniendo
así el VALOR PRESENTE del edificio.
VP = VNC - D
En función de esta idea, vamos a dividir el procedimiento en etapas:
1° ETAPA: DETERMINACIÓN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO

 CALCULO DEL VALOR NUEVO: VALOR DE REPOSICIÓN
 CALCULO DEL VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO
2° ETAPA: DETERMINACION DE LA DEPRECIACION

 CALCULO DE LA DEPRECIACIÓN
3° ETAPA: DETERMINACIÓN DEL VALOR PRESENTE

 CALCULO DEL VALOR PRESENTE
 CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE
 CALCULO DEL VALOR INMOBILIARIO
En definitiva lo que queremos es determinar su COSTO DE REPOSICIÓN (de donde le viene el

nombre al método), que es el monto requerido para construir ese edificio hoy.
Este valor - que no es otra cosa que un PRESUPUESTO -lo podríamos conseguir de diferentes modos:
a- Por Método Tradicional (cómputos y presupuestos)

Calculando el presupuesto en forma tradicional y detallada, determinando los ítems que lo conforman,
sus precios unitarios, etc. Permite hallar los valores más exactos, pero resulta sumamente laborioso y
exige muchos conocimientos constructivos. Puede llegar a ser menos laborioso si cuento con los
planos de obra, y se complicará hasta hacerse imposible de realizar, si no cuento con la documentación
mínima necesaria.
b- Por Analogía:
Se supone que dos obras semejantes en calidad, tipo, función y características técnicas, deben tener
un costo por m2 similar.
La unidad de edificación tendrá el mismo valor, en dos obras semejantes.

Obviamente que la analogía debe ser tomada con criterio “riguroso”. No es comparable una escuela
con un hospital. Si, dos escuelas, más aun cuando tienen semejanzas en su estructura y en sus
terminaciones.
A este tipo de presupuesto le corresponde la familiar valoración por metro cuadrado.
c- Por Sumatoria de Puntos:

Se basa en que en todo edificio, cualquiera sea su categoría, existe un costo fijo de estructura,
fundaciones y obra gruesa, que es igual para todas las construcciones; y un costo variable que
depende de las terminaciones, instalaciones, detalles de terminación, etc.
Costo = A + B . X
donde:
A = costo fijo de estructura y obra gruesa en $/m2
B = coeficiente fijo en $/m2
X = suma de puntos según detalle constructivo.
Existe un listado de los diferentes puntos asignados a cada terminación.
d- Por actualización del valor de origen:

Existen casos en que es difícil estimar el costo de reposición de una construcción, ya sea por ser muy
laborioso, o por tratarse de trabajos donde no conocemos muy bien su proceso constructivo. En estas
circunstancias, se apela a averiguar el costo de origen y multiplicarlo por coeficientes de actualización
(INDEC, o Índice de la Cámara Argentina de la Construcción).
Esto trae aparejado un sinnúmero de desventajas:
1- en general, el costo es un hecho histórico, casi siempre ignorado; salvo que se trate de una obra
reciente.
2- no refleja los cambios que puede haber sufrido el dinero debido a los vaivenes de la economía.
3- no es representativo de la situación de plaza.
De los métodos que acabamos de ver, nosotros usaremos el de la analogía.
Determinación del valor del m2 por analogía:

Consiste en averiguar el costo por m2 de construcciones de similares características en cuanto a
tipología y calidad, y adoptarlo como valor para el edificio que queremos valuar.
Entonces recurriremos a ciertas revistas y periódicos que publican mensualmente el costo/m2 de
superficie cubierta para diferentes tipos de obras, o averiguaremos en inmobiliarias del medio el valor
de construcciones similares.
Se entiende que este valor expresado en $/m2, contiene el beneficio de la Empresa Constructora.
En este primer paso, habríamos obtenido un valor basado en datos y antecedentes objetivos.
Datos que nos dan un valor cierto y despojado de subjetivismo.
Pero bien sabemos que existen una serie de factores subjetivos, que entrarán a jugar en una segunda
etapa, y que modifican el valor final de ese precio.
Sucede que puedo emplear iguales materiales e idénticas tipologías, pero llegar a resultados muy
diferentes, lo que se traduce en edificios de distintos valores de venta.
Aparecen aquí una serie de apreciaciones subjetivas, que afectan a ese valor ($/m2) básico, y bien
consolidan o disminuyen ese valor inicial.

 DETERMINACIÓN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO
Análisis de las características propias de la edificación:
Se analizan en este punto 4 aspectos de la construcción:
C1 - Coeficiente de Adecuación Funcional

Valoriza el diseño del edificio, la eficiencia conseguida en cuanto al funcionamiento para el uso o
destino para el que fue diseñado.
Además, valoriza también la relación de las medidas de locales. Superficies útiles, y de servicios,
etc.
C2 - Coeficiente de Soluciones Constructivas

Analiza si las soluciones elegidas son las correctas, en cuanto a la resolución técnica, detalles
constructivos y calidad de la construcción.
C3 - Coeficiente de Calidad u Uso de Materiales

Analiza la calidad de los materiales empleados, tanto en las terminaciones, como los que quedan
ocultos (instalaciones), teniendo en cuenta la durabilidad de los mismos por futuros gastos de
mantenimiento y reparaciones.
Además evalúa que hayan sido correctamente usados; un material de buena calidad puede ser
mal usado de dos maneras: por mala técnica de colocación, o por ubicación equivocada.
C4 - Coeficiente de Diseño Arquitectónico

Es el más subjetivo de todos los aspectos, ya que valora lo estético, las formas, y que el diseño
perdure en el tiempo y la cultura.
A cada uno de estos coeficientes se le asigna en general un valor máximo de 1 que irá decreciendo
hasta 0.95, como valor más bajo, decreciendo en función de nuestro análisis de situación. Existen
situaciones especiales donde este coeficiente incluso puede llegar a tener un valor superior a 1, o
inferior a 0.95.
Su análisis es tanto más exacto cuanto mayor es la experiencia del tasador. La gran influencia de estos
factores subjetivos, se plantea bastante clara cuando analizamos la obra de algún arquitecto, como
puede ser la del Arq. Togo Díaz en Córdoba. El hace explícito el hecho de que partiendo de idénticos
costos por m2, pero haciendo hincapié en el diseño arquitectónico, se logra elevar el precio de los
edificios. Llega incluso a tener valor el nombre del diseñador, y a manifestarse esto en el precio final.
Se podría, en un caso extremo, llegar a comparar las obras de arquitectura con las obras de arte.
Afectando con estos coeficientes el valor nuevo unitario ($/m2) obtenido en el paso anterior, habremos
obtenido el VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO, expresado en $/M2 a usar en nuestro calculo.
Así tenemos que:
V N C U ($/m2) = VN ($/m2) ( C1+ C2 + C3 + C4) / 4
y así:
V N C ($) = Sup. Construida (m2) x V N C U ($/ m2)

2° ETAPA: DETERMINACIÓN DE LA DEPRECIACIÓN
Ocurre que el edificio que queremos valuar, ya fue construido, tiene una cierta edad, un cierto tiempo
de su vida útil transcurrido, y por lo tanto hay que tener en cuenta que su valor ha disminuido por el
simple paso del tiempo y por el uso.
Por lo tanto, para llegar a su valor presente, hay que tener en cuenta un fenómeno llamado
Depreciación.
 CALCULO DE LA DEPRECIACIÓN
La depreciación, es la pérdida de valor sufrida por los bienes materiales debido al paso del tiempo. Esta
pérdida de valor comienza en el mismo momento en que un bien es puesto en funcionamiento, hasta
que termina su vida útil.
La pérdida de la aptitud para servir, se traduce en una disminución de las rentas y utilidades futuras, y
como consecuencia en la disminución del valor. Recordemos que la depreciación es un valor negativo,
que no lo podemos recuperar con los gastos normales de mantenimiento. Lleva a la anulación total de
la utilidad del bien, y consecuentemente a la necesidad de su reemplazo.
Dijimos que la depreciación es la disminución del valor o precio de una cosa. Se produce por el simple
paso del tiempo, incluidas todas las causas de envejecimiento en la calidad física y funcional de las
construcciones. La consecuencia de este envejecimiento es la pérdida de la aptitud para el servicio,
disminución de las rentas y utilidades futuras.
PERDIDA DE VALOR. FENÓMENO ECONÓMICO ORIGINADO EN RAZONES DE ORDEN FÍSICO -

FUNCIONAL Y FINANCIERO.
Un análisis más preciso nos puede señalar que las causas de la depreciación son tres:
1- Causas de orden físico: - destrucción repentina

- decrepitud por desgaste y deterioro físico
2- Causas de orden funcional: - inadecuación

- obsolescencia
- anulación
3- Causas de orden financiero: - legislación vigente

- estabilidad política y económica del país
- inadecuación Económica.
La destrucción repentina puede ser parcial o total, motivada por situaciones ajenas al edificio (sismos -
incendios). Lleva a la pérdida del valor del edificio. Cuando la destrucción es total, el valor puede
quedar en cero y aun hacerse negativo ( si el costo de extracción de escombros, supera su valor de
venta)
La decrepitud por deterioro físico, es motivada directamente por la edad; y el desgaste, motivado por el
uso. Estos son mayores cuanto más baja es la calidad de los materiales y técnicas constructivas
usadas.

A las causales físicas de la depreciación, se las atempera con buenas conservaciones.
La inadecuación, el ejemplo típico es el error de proyecto. Se presenta en tres órdenes:
 Mala disposición y medidas de los ambientes

 Cuando la unidad no alcanza en su capacidad para satisfacer las funciones que se
requieren
 También se presenta por la falta de correspondencia entre el edificio y el lugar
donde esta ubicado - edificio fino en barrio pobre-
La obsolescencia es otra causa de caída funcional, entendida como el atraso de los edificios ya
construidos, respecto de los futuros. Nuevos conceptos de planeamiento cambian y mejoran los
resultados. Es importantísimo a tener en cuenta ya que los conceptos de proyecto, distribución de
ambientes, son elementos menos perdurables en el tiempo que los materiales o las técnicas
constructivas.
La anulación, cuando ya directamente no puede cumplir con ninguna función. (Ej. Algunas salas de
cine). Son casos de verdaderas excepciones.
En general, en nuestra época, es la caída en desuso por motivos funcionales las causas principales de
la depreciación.
Las causales financieras de depreciación tienen que ver con políticas fiscales, o periodos de
inestabilidad económica, periodos de economía recesivas, que influyen en la disminución del valor de
un edificio.
La depreciación es uno de los elementos más difíciles de ponderar, ya que no hay registros serios
sobre la duración de las construcciones. La vida probable, son estimaciones apoyadas en razones de
orden físico, y las razones de orden funcional -principales- están ausentes.
Teorías de la Depreciación
Existen diferentes teorías para el cálculo de la depreciación.
$
KUENTZLE
ROSS
1. TEORIA LINEAL
LINEAL
D = VND . x/n
VND 2. TEORIA de KUENTZLE
VN D = VND .( x/n)²
VP 3. TEORIA de ROSS
D = VND .1/2[x/n + ( x/n)²]
VR
tiempo
EDAD (X) EXPECTANCIA
VIDA PROBABLE (n)

donde:
VN = VALOR NUEVO
VND = VALOR NUEVO DEPRECIABLE (PORCION DE VALOR NUEVO SUCEPTIBLE DE DEPRECIARSE)
VR = VALOR RESIDUAL (VALOR MÍNIMO REMANENTE, QUE ES LO QUE CUESTAN LOS MATERIALES QUE
PODRÍAN REUTILIZARSE)
VP = VALOR PRESENTE
VIDA PROBABLE = PERIODO DE TIEMPO ENTRE LA PUESTA EN FUNCIONAMIENTO Y EL RETIRO DEL BIEN
EDAD = TIEMPO TRANSCURRIDO
1- Teoría Lineal (ó método de la Línea Recta)

Supone que la depreciación o pérdida del valor de un bien, es directamente proporcional al paso del
tiempo.
El método es muy sencillo, ya que asignada una vida probable a la unidad, descontando su valor
residual, queda un monto, el valor nuevo depreciable, el que dividido por la edad probable del edificio,
da el crecimiento anual de la depreciación.
Así se puede calcular que la depreciación:
D = VND . x/n
Donde:
VND = VN - VR
x = edad del edificio
n = vida probable
Actualmente, todos los autores están de acuerdo con que la depreciación no tiene una relación lineal
respecto del paso del tiempo. La depreciación, al comienzo es menor y va creciendo con la edad,
tendiendo a un máximo al final de la vida útil del bien.
2- Teoría de Kuentzle (Arq. Jorge Kuentzle)

Esta teoría, basada en el postulado anterior, sostiene que la depreciación de un bien es mínima y muy
lenta al principio, para tener una gran pendiente al final, o sea que se incrementa con el paso del
tiempo.
Está representada por una parábola de segundo grado, que acusa en gral. valores menores a los de la
lineal, con la que coincide en los extremos.
La fórmula de esa parábola es la siguiente:
D = VND . ( x/ n)2
Manifiesta valores suaves al principio, para agudizarse y hacerse más pronunciada al final.
3- Teoría de Ross
Ross sustenta una posición intermedia a los valores dados por las dos anteriores.
Su curva manifiesta un desgaste más regular a lo largo de la vida útil, lo que parece ser lo más
apropiado para el cálculo.
Tiene la forma:
D = VND . ½ [(x/n) + (x/n)2 ]

EL CRITERIO HEIDECKE
El criterio de Depreciación por antigüedad de Ross, es aceptado en forma bastante general por los
tasadores, y a criterio de Heidecke, la curva de Ross es la que mejor responde a la realidad.
El Ing. ERIC HEIDECKE introduce el concepto de estado de conservación, y aconseja aplicar al valor
ya depreciado por la edad, los porcentajes que de acuerdo a su experiencia se debían deducir,
teniendo en cuenta el estado de conservación.
Solo así se explica que dos edificios, de igual edad y características, se vendan a valores diferentes
según el estado de conservación de cada uno. No es lo mismo que el edificio tenga un servicio de
mantenimiento permanente a que tenga un estado total de abandono.
Heidecke establece para ello 5 estados posibles de conservación, y le asigna a cada uno un porcentaje
de “plus -depreciación” o porcentaje de deterioro de la obra, comenzando con la categoría de nuevo,
con un porcentaje de deterioro igual a cero; hasta llegar a la categoría de sin valor con un porcentaje
de deterioro igual a 100%. A partir de ellos crea estados intermedios.
Así, combinando el criterio “Heidecke” con la teoría de Ross, se elaboran las tablas ROSS–HEIDECKE,
de las cuales se obtiene el valor porcentual de la depreciación, teniendo en cuenta la edad en
porcentaje del edificio y su estado de conservación.
Estas tablas de coeficientes para depreciación de edificios de Ross-Heidecke, son utilizadas por
muchos tasadores sin una cabal comprensión de la veracidad de los resultados que con su uso se
obtienen.
El uso de la Tabla, nos sugiere las siguientes preguntas:
 Cómo hemos determinado la duración o vida probable de la edificación? Esto se establece a
partir de una verdadera investigación de mercado, donde intervienen una serie de variables como
deseabilidad, evolución en las costumbres de vida, etc., que nosotros la obviamos, por lo tanto ya
partimos de un dato no tan certero.
 Cómo hemos identificado el estado de conservación con la real situación? Heidecke, en su
trabajo, no explica muy bien que trabajos son los que se requieren hacer en cada uno de los
estados, por ende, nosotros al establecer el estado de conservación para nuestro caso, no
llegamos a él por la tabla sino a través de una investigación que obvió la tabla.
 Qué sentido tiene expresar los coeficientes con dos decimales, si luego en la misma Tabla
tenemos que aproximar un resultado de forma bastante grosera?
 Qué sentido tiene arrancar desde el 0% en la duración, con los mayores valores de
depreciación en las curvas de Heidecke? Si un edificio de un año merece según Ross una
depreciación del 0,5% como puede tener más del 70% según Heidecke para el estado 4,5 ? Si es
así, la depreciación debe responder a fallas constructivas de origen, en cuyo caso deben
considerarse separadamente.
MÉTODO DEL GRADO DE DETERIORO

Las dudas que se presenta en la aplicación de las tablas Ross-Heidecke y los groseros errores que su
aplicación puede conducir hizo necesario generar otra alternativa: El grado de deterioro
El método del grado de deterioro es un método desarrollado por la cátedra de ECO – FAU – UNT, para
generar una alternativa a los sistemas tradicionales.
El método consiste en la determinación de los deterioros que el transcurso del tiempo, la utilización y la
conservación del inmueble han producido en el edificio y su perfecta cuantificación permite determinar
cual es la pérdida de valor que ha sufrido el bien.

Uno de los problemas que plantea la aplicación de los métodos tradicionales de valuación es que se
hace necesario establecer la expectancia, es decir cuál es el tiempo de vida útil que le resta a la
edificación.
Esta determinación es siempre arbitraria porque la vida útil de los distintos rubros que conforman el
total del edificio es sumamente variable y consecuentemente aplicar una expectancia única deforma el
resultado obtenido.
Por el contrario el nuevo método propone un cálculo independiente de la vida útil que resta. Hace
innecesario adentrarse en un debate teórico sobre el tema de la expectancia que resulta de pronostico
poco menos que imposible.
Lo que realmente interesa es conocer cuánto habría que gastar para restaurar el inmueble hoy para
volverlo a su estado original y consecuentemente esa cantidad nos está indicando cuánto ha perdido
de valor el inmueble. Eso es nuestra depreciación.
Graficándolo
D
VN = VALOR NUEVO
VR= VALOR RESIDUAL
VND= VALOR NUEVO DEPRECIABLE
VND VP= VALOR PRESENTE

D= DEPRECIACION
VN
VP
VR
tiempo
EDAD (X)
Lo interesante del caso es que a partir de aquí surgen varias alternativas ya que la restauración puede
ser para mejorar las características originales, y en ese caso se generaría hasta una suposición de una
plusvalía, aunque esto esté más vinculado al tema de presupuestación de una restauración.
Ahora bien pasemos al método para determinar los deterioros.
Las agresiones a las que está sometido cualquier edificio, tanto atmosféricas como humanas, originan
una serie de deterioros que derivan en patologías. Estas pueden ser causadas por una o varias
fuentes independientemente.

Las patologías más frecuentes son las causadas por:
1. Agua de lluvia y humedad ambiental. Es el principal enemigo de las edificaciones. Ataca:
Por las fachadas, provocando:
a. Eflorescencias: emigración al exterior de las sales contenidas en el interior del ladrillo
por causas de la humedad procedente del suelo o del agua de lluvia, que llevan a la
disgregación del ladrillo.
b. Destrucción de los cerramientos exteriores.
Por las cubiertas, produciendo oxidaciones (si se trata de techos de chapa), perforaciones,
fisuras, deteriorando los elementos constructivos que la componen.
Por los cimientos, cuando no existe o falla la capa aisladora.
2. Agentes biológicos
Las algas, líquenes, musgos o plantas superiores, producen un deterioro en la superficie de los
materiales con fracturas, disgregación y formación de sustancias destructivas.
3. Contaminación atmosférica
La lluvia ácida, provoca deterioros en fachadas con desprendimientos superficiales y pérdidas
de masa.
4. Agresiones humanas
Una de las más fuertes, la falta de mantenimiento. Las vibraciones provoicadas por el transito
vehicular.
5. Acumulación de tensiones
Asientos diferenciales, sufridos por efecto del envejecimiento de las cimentaciones, o
provocado por otras causas. Deterioran normalmente a los rubros vitales: cubiertas,
cimentaciones, estructuras.
6. Errores de Ejecución y/o diseño

Provocan patologías de diversas características.
Para determinar el verdadero estado de conservación del edificio y de allí deducir el grado de deterioro
del mismo, será necesario examinar sus elementos componentes, agrupándolos en dos ordenes:
1. Rubros vitales
2. Rubros complementarios
Son Rubros vitales (a los efectos que, en el momento de valuar se persiguen), las estructuras de
sostén y constructivas en general, y las instalaciones fundamentales, que para su reparación a fondo o
substitución requieren de trabajos de rotura y remiendo de otros elementos del edificio, en grado mayor
o menor. Ej. Instalaciones embutidas de cualquier tipo.
Son Rubros complementarios, aquellos que pueden ser reparados o repuestos, sin tocar otros
elementos del edificio, o solo tocándolos en grado mínimo. Ej. revoques, pinturas herrajes, artefactos,
etc.
Es importante una inspección visual lo más estricta y exigente posible, con un exhaustivo relevamiento
fotográfico de los deterioros observados.

Estos deben quedar identificados en un plano confeccionado a tal efecto, que se complementará con
fichas de obra donde se detallan los deterioros observados.
En estas fichas dejaremos asentado si se trata de un Rubro vital o complementario lo que nos permitirá
determinar con exactitud los Rubros a reparar.
(Cabe aclarar que muchas veces es necesario desagregar algunos de estos rubros en Ítems, para su
verdadera apreciación.)
Evaluando de ésta manera la situación de cada rubro, podremos calcular el GRADO DE DETERIORO
total de la edificación:

TABLA PARA LA DETERMINACIÓN DEL DETERIORO
Nº RUBROS / ITEMS % RUBRO EN DETERIORO DETERIORO

COSTO OBRA % DEL RUBRO % DE EDIFICIO
1 DERECHOS MUNICIPALES 1.00 0.00

2 PREPARACIÓN TERRENO Y EXCAVACIÓN 1.00 0.00
3 CIMIENTOS 3.00 0.00
4 MAMPOSTERÍAS 18.00 0.00
5 AISLACIONES 2.00 0.00
6 ESTRUCTURA DE HORMIGÓN ARMADO 22.00 0.00
7 CUBIERTA 3.00 0.00
8 REVOQUES GRUESOS 3.00 0.00
9 REVOQUES FINOS 2.00 0.00
10 CIELORRASOS DE YESO 3.00 0.00
11 CONTRAPISOS 2.00 0.00
12 PISOS Y ZÓCALOS 8.00 0.00
13 REVESTIMIENTOS 5.00 0.00
14 CARPINTERÍAS 10.00 0.00
15 INSTALACIÓN SANITARIA 4.00 0.00
16 INSTALACIÓN ELÉCTRICA 3.00 0.00
17 INSTALACIÓN DE GAS 2.00 0.00
18 VIDRIOS 1.00 0.00
19 PINTURA 4.00 0.00
20 DETALLES DE TERMINACIÓN 3.00 0.00
TOTALES 100.00 0.00
Al porcentaje total de deterioro del edificio que resulta de tabla, se lo traduce en lo que se
llama “coeficiente de deterioro” y se lo aplica sobre el VNC obteniéndose así la depreciación:
D = VNC x Coef. de deterioro
3° ETAPA: DETERMINACIÓN DEL VALOR PRESENTE

 CALCULO DEL VALOR PRESENTE
Para terminar, ya estamos en condiciones de calcular el valor presente, restando al VNC la
Depreciación.
VP = VNC - D
Sumando a este el valor obtenido del terreno, obtengo el valor del inmueble completo.
 CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE
VALOR INMUEBLE = V. TERRENO + VP (EDIFICIO)
 CALCULO DEL VALOR INMOBILIARIO
VALOR INMOBILIARIO = V INMUEBLE + % GANANCIA INMOBILIARIA

EJEMPLO PRACTICO
VALUAR UNA VIVIENDA DE 300 M2 DE SUPERFICIE CUBIERTA TOTAL, CONSTRUIDA EN UN
TERRENO EN UBICADO EN LAS HERAS 500 DE NUESTRA CIUDAD CUYAS MEDIDAS SON DE 12
x 36- Y QUE FUE VALUADO PREVIAMENTE EN $145.925,93.-
LA VIVIENDA ES DE TIPO STANDARD, CONSTRUIDA CON SISTEMA TRADICIONAL.
CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA:
 REGULAR DISEÑO
 PERFECTA FUNCIONALIDAD
 ALGUNOS DEFECTOS CONSTRUCTIVOS
 BUENA CALIDAD DE LOS MATERIALES
USADOS
Encontrando el costo/m2 de superficie cubierta análogo, en comparación con viviendas de diseños

estructurales, calidad de terminación y tipologías semejantes.
VN / m2 = 1200 $/m2
 CALCULO DEL VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO

Análisis de las características propias de la edificación
C1= COEF. DE ADECUACIÓN FUNCIONAL = 1

C2= COEF. DE SOLUCIONES CONSTRUCTIVAS = 0.98
C3= COEF,. DE CALIDAD Y USO DE MATERIALES = 1
C4= COEF. DE DISEÑO ARQUITECTÓNICO = 0.97
VNCU ($/ m2) = VN/ m2 x (C1 + C2 + C3 + C4) / 4

VNCU ($/ m2) = 1.200 $/m2 (1 + 0.98 + 1 + 0.97) / 4
VNCU ($/ m2) = 1.200 $/m2 x 0.9875
VNCU ($/ m2) = 1.185 $/m2

CALCULO DEL VALOR NUEVO CORREGIDO
VNC = VNC / m2 x SUP. CUB.

VNC = 1.185 $/m2 x 300 m2
VNC = $ 355.500
2° ETAPA: DETERMINACIÓN DE LA DEPRECIACIÓN

A través del Método del Grado de Deterioro.
D = VNC x COEF. TABLA DETERIORO
Para determinar el coeficiente de la Tabla “GRADO DE DETERIORO” necesito medir el deterioro

porcentual de cada rubro y por sumatoria de ellos determinar el % de deterioro total, teniendo en
cuenta los Rubros vitales y los Rubros Accesorios.
Recordar la importancia de una inspección visual lo más estricta y exigente posible, con un exhaustivo
relevamiento fotográfico de los deterioros observados, e identificarlos en un plano confeccionado a tal
efecto.
Se elaboraran en esta instancia las fichas de detalles de las patologías, donde asentaremos si se trata
de un Rubro vital o complementario lo que nos permitirá determinar con exactitud los Rubros a reparar.
Nosotros conocemos cuál es la incidencia porcentual del costo de cada rubro, dentro del costo total de
la obra. Analizando el % de deterioro de cada uno, establezco el deterioro total del edificio completo.
Con este porcentaje, determino el valor de la depreciación.
TABLA PARA LA DETERMINACION DEL DETERIORO
Nº RUBROS / ITEMS % RUBRO EN DETERIORO DETERIORO

COSTO OBRA % DEL RUBRO % DE EDIFICIO
1 DERECHOS MUNICIPALES 1.00 0.00 0.00

2 PREPARACIÓN TERRENO Y EXCAVACIÓN 1.00 0.00 0.00
3 CIMIENTOS 3.00 3.00 0.09
4 MAMPOSTERÍAS 18.00 5.00 0.90
5 AISLACIONES 2.00 10.00 0.20
6 ESTRUCTURA DE HORMIGÓN ARMADO 21.00 2.00 0.42
7 CUBIERTA 3.00 10.00 0.30
8 REVOQUES GRUESOS 3.00 12.00 0.36
9 REVOQUES FINOS 2.00 8.00 0.16
10 CIELORRASOS DE YESO 3.00 10.00 0.30
11 CONTRAPISOS 2.00 2.00 0.04
12 PISOS Y ZÓCALOS 8.00 3.00 0.24
13 REVESTIMIENTOS 5.00 5.00 0.25
14 CARPINTERÍAS 10.00 5.00 0.50
15 INSTALACIÓN SANITARIA 4.00 3.00 0.12
16 INSTALACIÓN ELÉCTRICA 3.00 3.00 0.09
17 INSTALACIÓN DE GAS 2.00 3.00 0.06
18 VIDRIOS 1.00 2.00 0.02
19 PINTURA 5.00 20.00 1.00
20 DETALLES DE TERMINACIÓN 3.00 10.00 0.30
TOTALES 100.00 5.35

D = $ 355.500 x 5.35 %
D = $ 19.019,25
Paso 4- Calculo del VALOR PRESENTE

VP = VNC - D
VP = $ 355.500 - 19.019,25
VP = $ 336.480,75
Paso 5- Calculo del VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

VALOR TOTAL = VP + VALOR TERRENO
VALOR TOTAL = $ 336.480,75 + $ 136.500
VALOR TOTAL = $ 472.980,75
Paso 6- Calculo del VALOR INMOBILIARIO

Surge de incrementar el precio total del inmueble, con los porcentajes de ganancias correspondientes
al negocio inmobiliario (entre el 30% y el 40%).
VALOR INMOB = VALOR TOTAL + (VALOR TOTAL * 0.3)

VALOR INMOB = $ 472.980,75 + 141.894
VALOR INMOB = $ 614.874,75

VALUACIÓN DE LOTEOS
La tierra en extensión -en la mayoría de los casos tierra sub urbana- se adquiere con el objetivo de
desarrollar proyectos de urbanización que generalmente responden a dos tipologías urbanas:
a. Urbanización tradicional: El barrio

Subdivisión de la tierra organizando parcelas de características urbano residenciales mediante la
creación de manzanas que contienen los lotes. Dichas manzanas son fracciones de tierra de
aproximadamente 100mts. X 100mts. rodeadas de calles que pertenecen al dominio público del estado
y libradas al uso público.
El principal instrumento del Estado para intervenir en la producción de suelo urbano es la LEY
PROVINCIAL DE LOTEOS Nº 5380 de marzo de 1982.
Esta ley plantea; entre otros; los siguientes requisitos para nuevos loteos urbanos o ampliaciones:
- La adecuación a planes directores o de desarrollo urbano vigentes en la jurisdicción.
- Medidas mínimas de vías de circulación vehicular y peatonal, superficie mínima de lotes igual a
250m2 y dimensiones no menores a 10mts. de frente por 25mts. de fondo (salvo casos de planes
oficiales que admiten menores dimensiones)
- Suministro de energía eléctrica domiciliaria y alumbrado público; suministro de agua potable y

servicios contra incendios; ejecución de obras de desagüe pluvial en vías de circulación; enripiado,
abovedado y enripiado de calles según previsiones municipales, las que podrán exigir además la
pavimentación y/o tendido de cloacas.
- Aprobación municipal, cesión gratuita al municipio de las superficies destinadas a calles, ochavas,
espacios verdes y/o equipamiento comunitario con superficies mínimas resultantes de la aplicación de
una tabla contemplada en la ley; más una serie de requisitos de presentación de documentación y de
trámites provinciales y municipales, hasta la aprobación definitiva del loteo y las obras requeridas por
parte del Poder Ejecutivo.
Sólo entonces el loteador puede realizar la publicidad y venta de los lotes. El permiso de construcción
para el comprador es otorgado una vez que el loteador ha cumplido con las obras de infraestructura y a
partir de ese momento podrá dar poder a los nuevos propietarios.
Este tipo de urbanización tiene actualmente poca utilización, salvo para los barrios del Instituto
Provincial de la Vivienda.
b. Nuevas Urbanizaciones Cerradas: Countries y Barrios Cerrados

Subdivisión de la tierra de manera irregular – no tradicional- organizando parcelas amplias que
permiten implantar viviendas de mayores dimensiones; conformándose así un conjunto parquizado con
instalaciones deportivas y/o recreativas comunes; que es separado físicamente del tejido urbano
circundante mediante dispositivos de seguridad tales como: muros cerrados de gran altura a modo de
“murallas” con sus correspondientes puestos de vigilancia y custodia por parte de empresas privadas
que ejercen un control permanente de entradas y salidas de residentes, visitantes y eventuales
trabajadores.
Surgen como respuesta a nuevas necesidades sociales y culturales; la oportunidad de emprender el
éxodo de áreas urbanas con creciente inseguridad pública, a lugares más seguros que permitan vivir
en mayor contacto con la naturaleza, más la posibilidad de contar con viviendas de mayores
comodidades emplazadas sobre terrenos más amplios.

Particularmente en nuestro medio, se podrían identificar dos tipos de urbanizaciones cerradas:
1. El Country Club
2. El Barrio Cerrado
El Country Club se emplaza en áreas periféricas de la ciudad o en zonas más bien semi rurales y/o
rurales; tiene una superficie superior a 10ha; con una superficie destinada a esparcimiento social y
deportivo equivalente al 30% ó 40%- independientemente de las vías de circulación.
Como forma de organización inmobiliaria, el country aparece en nuestro país en los años ´30. Surgen
como un agrupamiento de amigos o vecinos, que sin meta a largo plazo muy definida, adoptan
determinadas pautas de convivencia. El primero en nuestro país es el Tortugas Country Club.
Hacia 1960 aparecen aquellos countries en cuyas concepciones iniciales ya preveían un proyecto
estructurado. Personas que se conocían con anterioridad- ante el impulso de un promotor o
desarrollista que intenta llevar adelante un negocio- adhieren a un proyecto que compartirán en común.
Durante las décadas del ´70 y ´80 se produce la aparición y el desarrollo de alrededor de 140 country
club que, aunque con matices propios, responden a esta conformación que puede considerarse como
clásica.
En esta época, aparecen en Córdoba, Entre Ríos, Mendoza, Neuquén, Salta y Tucumán.
Con respecto a los Barrios Cerrados se encuentran emplazados normalmente en zonas urbanas o
periféricas a ésta, no cuentan con grandes espacios destinados a esparcimiento y su densidad
poblacional es superior a las del country. Se diferencian de éste porque no cuentan con espacios tan
amplios para actividades deportivas y recreativas; logrando una importante reducción en los costos de
mantenimiento y funcionamiento a solventar por sus asociados.
Aparecen hacia 1993 cuando se consolida el actual período democrático, acompañado de una cierta
estabilidad económica y de la expansión del crédito inmobiliario a largo plazo. Además, surgen como
alternativa cuando las viviendas de los countries comienzan a transformarse de transitorias en
permanentes; entonces los barrios cerrados recogen esta nueva demanda, organizándose
exclusivamente para vivienda permanente.
En cuanto al sistema legal que rige para la subdivisión de las urbanizaciones cerradas es el de la
Propiedad Horizontal (Ley Nacional Nº 13512: Régimen Legal de Propiedad Horizontal). Es decir,
cada propietario es dueño exclusivo de su parcela y/o vivienda; y copropietario sobre todas las
instalaciones de uso común.
Si bien estas nuevas urbanizaciones han surgido como un agrupamiento de amigos y/o vecinos, la
realidad es que se han convertido en un atractivo negocio inmobiliario.

El Método de Valuación de Loteos entonces, tiene como objetivo determinar el valor de venta de los
futuros lotes o parcelas una vez adquirida la tierra en extensión, para el desarrollo de cualquiera de las
dos tipologías urbanas descriptas; y comprende dos etapas:
I. ETAPA
DETERMINACIÓN DEL PRECIO FINAL DE LA TIERRA URBANIZADA
II. ETAPA
DETERMINACIÓN PRECIO DE VENTA DE FUTURO LOTE O PARCELA
I ETAPA
1. Precio de Compra de la Tierra en Extensión (Pc)

El punto de partida para iniciar la valuación es el precio al que se compra la tierra en
extensión que lógicamente tendrá incidencia directa en el precio final de la misma.
Pc = Superficie Total de la tierra (ha) x Precio Unidad de Superficie ($/ha)
1. a. Gastos de Escrituración y Mensura

Una vez adquirida la fracción de tierra a urbanizar, para poder disponer de ella, es
necesario escriturarla y realizar los planos correspondientes de Mensura y División.
Se estiman como un porcentaje del precio de compra de la tierra.
Gastos de Escrituración = Porcentaje (%) de Precio de Compra de tierra
Gastos de Mensura = Porcentaje (%) de Precio de Compra de tierra
Se establece así:
COSTO PARCIAL Nº1

Precio de compra de tierra + Gastos Escrituración + Gastos Mensura

2. Costos de Urbanización
Comprenden todos los costos necesarios para llevar a cabo la urbanización
propiamente dicha de la tierra.
2. a. Costo de Proyecto
Es el costo de realización del proyecto de urbanización y se determina estipulando el
porcentaje de honorarios profesionales en relación al costo estimado de
construcción.
Costo de Proyecto = Porcentaje (%) de Costo estimado de Construcción
2. b. Costo de Construcción
Es el costo que implica la materialización constructiva del proyecto de urbanización.
Se determina de la misma manera que para un proyecto de arquitectura, analizando
los distintos rubros e ítems que intervienen en la ejecución de la infraestructura.
(apertura de calles, veredas, red de energía eléctrica y alumbrado, red cloacal, red
de agua, parquizaciones, etc.)
Costo de construcción = ∑ (Qi x Pi)
Se establece así:
COSTO PARCIAL Nº2

Costo de Proyecto + Costo de Construcción
La suma del Costo Parcial Nº1 más el Costo Parcial Nº 2 permite obtener el
Costo Total; que implica la comprar la tierra, su escrituración y su proceso de
urbanización propiamente dicho.
COSTO TOTAL
Costo Parcial Nº1 + Costo Parcial Nº 2
2. c. Gastos de Comercialización
Son todos los gastos necesarios para encarar la etapa de difusión del proyecto de
urbanización y venta de los lotes que comprenden el mismo.
- Sellados
- Publicidad
- Comisiones de Venta
- Gastos administrativos
Estos gastos se calculan en relación al precio de venta. A los fines de poder

determinarlos, se estima un porcentaje del costo total ya calculado pero
incrementado en un 30%.
Gastos de Comercialización = Porcentaje (%) de Costo Total incrementado 30%

La suma del Costo Total más los Gastos de Comercialización, determinan el
Costo Directo.

COSTO DIRECTO
COSTO TOTAL + Gastos de Comercialización
Restan analizar dos factores de características puramente económicas:
3. Costo Financiero ó Costo de Oportunidad

Con la determinación del Costo Directo, se obtiene el capital que se necesita invertir
para la ejecución del proyecto de urbanización. Este capital gravitará con sus
intereses mientras dure el desarrollo del mismo, hasta el momento en que se opere
la venta de los lotes y comience la recuperación del dinero invertido. Entonces, esa
inversión, multiplicada por el tiempo que durará la misma y por la tasa de interés
correspondiente, permite obtener el monto de intereses acumulados en ese período.
COSTO FINANCIERO = CD x r x t
CD = Costo Directo
r =tasa de interés real anual correspondiente al capital invertido. La tasa de interés a utilizar
depende de las circunstancias de la realidad económica.
t = tiempo de duración de la inversión
Para una determinación exacta del Costo Financiero es necesario plantear un plan
de inversiones, ya que el dinero no se invierte en un solo acto.
4. Utilidad
Es el beneficio que obtendrá el emprendedor por el capital a invertir durante todo el
tiempo que dura la operación.
UTILIDAD = (CD + CF) x r x t

CD = Costo Directo
CF = Costo Financiero
r = tasa anual de interés que depende de los capitales invertidos y del riesgo de la operación.
También depende del segmento de la demanda hacia el que está dirigido el producto.
t = tiempo de duración de la inversión
5. Precio Final de la Tierra
Estos dos últimos factores tienen incidencia directa en la determinación del Precio
Final de la Tierra:
PRECIO FINAL DE TIERRA = CD + CF + U

CD = Costo Directo
CF = Costo Financiero
U = Utilidad

II ETAPA
DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE LOTES O PARCELAS
Una vez obtenido el PRECIO FINAL DE LA TIERRA EN EXTENSIÓN estamos en

condiciones de calcular el precio de venta de los futuros lotes o parcelas.
1. Determinación Superficie Neta de Loteo.
Sup. Neta de Loteo (ha) = Superficie Total Tierra – Superficie Infraestructura
2. Determinación Precio Unidad de Superficie de Loteo (Valor Básico)
Precio Básico $/m2= Precio Final de la Tierra ($) / Superficie Neta de Loteo (m2)
Este valor refleja los costos de construcción y proyecto, y toda la inversión necesaria para ejecutarlo;
que serán pagados por el futuro comprador. El precio básico servirá de referencia para la valuación
de cada uno de los lotes que integran el proyecto.
3. Determinación dimensiones de lote ficticio
4. Determinación Precio Unidad de Superficie de Lote Típico
5. Determinación Precio Unidad de Superficie de cualquier Lote de Proyecto.
6. Determinación Precio Total de cualquier Lote de Proyecto

EJEMPLO DE APLICACIÓN
El ejemplo siguiente consiste en determinar el precio de venta de futuros lotes de

una urbanización tradicional, que se emplazará en una fracción de tierra comprada
para tal fin.
EMPLAZAMIENTO: Diagonal Tafí Viejo – Tucumán

SUPERFICIE DE TIERRA EN EXTENSIÓN: 2.5ha (25.08m2)
PRECIO UNIDAD DE SUPERFICIE: $/ha 150.000
CANTIDAD DE LOTES: 56
Ancho Calles: 6mts
Ancho Veredas: 2mts
228mts
104 mts 104 mts
100 mts
56
TIEMPO DE DESARROLLO DE LA INVERSIÓN: 2 años

Realización del Proyecto: 6 meses
Realización de Obras: 1 año
Comercialización: 6 meses
PRESUPUESTO DE INFRAESTRUCTURA PARA URBANIZACIÓN
ÍTEM U CANTIDAD PRECIO UNIT PARCIAL TOTAL

(Qi) (Pi)
1. Pavimento m2 2568 130 $/ m2 $333.840
2. Veredas m2 1632 40 $/ m2 $65.280
3.Red energía eléctrica ml 750 475 $/ml $356.250
4. Red de Agua ml 800 30 $/ml $24.000
5. Red cloacal ml 750 50 $/ml $37.500 $816.870

I ETAPA
1. Precio de Compra de la Tierra en Extensión (Pc)
Pc = Sup. Total tierra (ha) x Precio Unidad Sup. ($/ha)

Pc = 2,5 ha x $/ha 180.000
Precio de compra de tierra $ 450.000
1. a. Gastos de Escrituración y Mensura

Gastos de Escrituración = % Precio de Compra de tierra
Gastos de Escrituración = 3% de $450.000;
Gastos de Escrituración $13.500
Gastos de Mensura = % Precio de Compra de tierra

Gastos de Mensura = 0.5% de $450.000;
Gastos de Mensura $2250
COSTO PARCIAL Nº1 $465.750
2. Costos de Urbanización
2. a. Costo de Proyecto
Costo de Proyecto = % de Costo estimado de Construcción
Costo de Proyecto = 7% de $816.870
Costo de Proyecto $ 57. 181
2. b. Costo de Construcción
Costo de construcción = ∑ Qi x Pi
Costo de construcción $816.870
COSTO PARCIAL Nº2 $874.051
COSTO TOTAL = Costo Parcial Nº1 + Costo Parcial Nº2

COSTO TOTAL = $ 465.750 + 874.051
COSTO TOTAL 1.339.801
Obsérvese hasta acá, cómo se incrementa el valor inicial de compra de la tierra al considerar la
escrituración de la misma -con su correspondiente plano de mensura- y el proceso de urbanización
propiamente dicho.

2. c. Gastos de Comercialización
Gastos de Comercialización = % de Costo Total incrementado 30%
Gastos de Comercialización = 5 % de ( $1.339.801 + $401.940)
Gastos de Comercialización = 5% de $1.741.741
Gastos de comercialización $87.087
COSTO DIRECTO = COSTO TOTAL + Gastos Comercialización

COSTO DIRECTO = $ 1.339.801 + $ 87.087
COSTO DIRECTO $ 1.426.888
3. Costo Financiero
COSTO FINANCIERO = $ 1.426.888 x 5% x 2 años
COSTO FINANCIERO = $ 142.689
El COSTO FINANCIERO que se ha determinado considera que todo el capital se invertirá en un solo
acto. Pero esto no es real, ya que la inversión se realizará en etapas sucesivas; por lo tanto es
conveniente calcular el costo financiero para cada etapa correspondiente, que responde a un plan de
inversión ; a saber:
1. COMPRA DE TIERRA
Es la primera inversión que se efectuará. El dinero invertido quedará paralizado por 2 años hasta que
comience su recuperación con la venta de lotes.
COSTO FINANCIERO 1 = Costo Parcial Nº1 x r x t
COSTO FINANCIERO 1 = $465.750 x 5% x 2 años
COSTO FINANCIERO 1 = $ 46.575
2. URBANIZACIÓN: Proyecto y Construcción

Esta etapa se inicia a los 6 meses de comprada la tierra- hasta que se está en condiciones de
comenzar las obras - y dura 1 año.
COSTO FINANCIERO 2 = Costo Parcial Nº 2 x r x t
COSTO FINANCIERO 2 = $ 874.051 x 5% x 1año
COSTO FINANCIERO 2 = $ 43.702
Pero es conveniente parcializar también el costo financiero durante la etapa de urbanización

propiamente dicha, ya que en una primera parte de la obra se va invirtiendo el capital; mientras que en
una segunda parte la obra se va financiando con los intereses.
COSTO FINANCIERO 2a = $ 874. 051 / 2 x 5% x 0.5 (primeros 6 meses)

COSTO FINANCIERO 2a = $ 437.025 x 5% x 0.5
COSTO FINANCIERO 2a = $ 10.925
COSTO FINANCIERO 2b = $ 874. 051 / 2 x 5% x 0.5 (segundos 6 meses)

COSTO FINANCIERO 2b = $ 437.025 x 5% x 0.5
COSTO FINANCIERO 2b = $ 10.925
COSTO FINANCIERO 2 PARCIALIZADO = CF 2a + CF 2b

COSTO FINANCIERO 2 PARCIALIZADO = $ 10.925 + $ 10.925
COSTO FINANCIERO 2 PARCIALIZADO = $ 21. 851

3. COMERCIALIZACIÓN ( 6 meses)
COSTO FINANCIERO 3 = Gastos de Comercialización x r x t
COSTO FINANCIERO 3 = $ 87.087 x 5% x 0.5
COSTO FINANCIERO 3 = $ 2177
Si se calcula el COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO se observa que es menor al

calculado considerando que el capital se invierte de una sola vez.
COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO = CF1 + CF2PARCIALIZADO + CF3

COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO = $ 46.575 + $ 21. 851 + $ 2177
COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO $ 70.603
Si se determina la tasa de interés correspondiente a este valor de costo financiero, sucede que le
corresponde también una tasa menor.
Si para $ 142.689 (CF) corresponde ------------------------------- tasa 5 %

para $ 70.603 (CF PARCIAL) corresponde ------------------ X = 2.5%
Entonces, se puede re calcular el Costo Financiero inicial con una tasa de interés menor teniendo en
cuenta que la inversión total, se realiza por etapas:
COSTO FINANCIERO = $ 1.426. 689 x 2.5 % x 2 años
COSTO FINANCIERO = $ 71. 335
4. Utilidad
UTILIDAD = (CD + CF parcializado) x r x t

UTILIDAD = ($ 1.426.689 + $ 70.603) x 50% x 2 años
UTILIDAD = $1.497.292 x 50% x 2 años
UTILIDAD $ 1.497.292
5. Precio Final de Tierra en Extensión
PRECIO FINAL TIERRA = CD + CF + U

PRECIO FINAL TIERRA = ($ 1.426.888 + $ 70.603 + $1.497.292)
PRECIO FINAL $2.994.783

II ETAPA
DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE LOTES O PARCELAS
1. Determinación Superficie Neta de Loteo.
Sup. Neta de Loteo = Superficie Total Tierra – Superficie Infraestructura

Sup. Neta de Loteo = 25.080 m2 - 5800 m2 (calles, veredas, espacio común)
Sup. Neta de Loteo =19.280 m2
2. Determinación Precio Unidad de Superficie de Loteo (Valor Básico)
Precio Básico $/m2 = Precio Final de la Tierra ($) / Superficie Neta de Loteo (m2)
Precio Básico $/m2 = $2.994.783 / 19.280 m2
Precio Básico $/m2 = 155,33 $/m2
3. Determinación dimensiones de lote ficticio
Si todos los lotes tuvieran las mismas dimensiones, se podría determinar su

superficie de la siguiente manera:
Superficie lote (m2) = Superficie neta de loteo (m2) / cantidad de lotes

Superficie lote (m2) = 19.280 m2 / 56
Superficie lote (m2) = 344 m2
Pero es probable que los lotes no tengan todos las mismas dimensiones, entonces
se deberá determinar las medidas de un lote ”ficticio” , al que le corresponde un
valor por unidad de superficie ($/m2) de 155,33 (Precio básico).
Si se tiene en cuenta que según reglamentaciones urbanas, el lote mínimo debe

respetar la relación:
Superficie Lote mínimo = a x 3a; despejando a = √Sup.lote mínim./3

a = √344 m2/3
a= 10.70m; se adopta 10m de frente
y por consiguiente b = 34,40m de fondo
El precio por unidad de superficie de este lote “ficticio” es de 155,33 $/m2; y le

corresponde un Coeficiente de Comparación (C.C.) de Tablas Frente/Fondo de 1,01.
Con estos datos se podrá establecer la comparación con el “lote típico” al que le
corresponde un Coeficiente de Comparación (C.C.) de Tablas Frente/Fondo de 1.00.

4. Determinación Precio Unidad de Superficie de Lote Típico.
Precio $/m2 de Lote Típico = 1.00 x Precio m2 lote ficticio ( Precio básico)
C.C. lote ficticio
Precio $/m2 de Lote Típico = 1.00 x 155,33 $/m2

1.1
Precio $/m2 de Lote Típico = 141,21 $/m2
5. Determinación Precio Unidad de Superficie de cualquier Lote de Proyecto.
Para cualquier lote del proyecto de urbanización, su valor por unidad de superficie
será:
Precio $/m2 de Lote Incógnita = C.C Lote incóg. x Precio m2 lote típico
C.C. lote típico
Ejemplo: Para Lote Nº1 del Proyecto de Urbanización

Frente: 10mts
Fondo: 26mts
Superficie: 260 m2
C.C. : 1,04
Precio $/m2 de Lote Nº1 = 1,4 x 141, 21$/m2

1, 00
Precio $/m2 de Lote Nº1 = 197,69 $/m2
6. Determinación Precio Total de cualquier Lote de Proyecto
Precio Total Lote = Valor m2 x Sup. Total

Precio Total Lote = 197,69 $/m2 x 260 m2
Precio Total Lote = $ 51.400,50
En este valor de venta del lote están incluidos todos los costos analizados; desde la
compra de la tierra en extensión, su posterior urbanización y comercialización, hasta
los costos de la inversión y la utilidad que pretende obtenerse por el desarrollo del
emprendimiento.

MÉTODO DEL VALOR MÁXIMO DEL TERRENO
Esta metodología surge del proyecto de Investigación “El Valor de la Tierra y su Aprovechamiento
Potencial en la Ciudad de San Miguel de Tucumán y áreas de Interés”.
Esta Investigación se basó en un estudio sistemático de relevamiento de las operaciones inmobiliarias

efectivamente realizadas en esta plaza, con el objetivo de encontrar El Valor de la Tierra donde se
pretende la ejecución de un Desarrollo Inmobiliario.
Apoyados en las Tablas de Aprovechamiento Potencial de los terrenos, de las cuales se desprende la
superficie total potencialmente edificable de cada lote, adecuado a las restricciones del Código de
Planeamiento Urbano vigente, y el estudio pormenorizado de los Costos en relación a las Calidades de
Construcción podemos inferir que la Gestión Profesional, no se limita a la ejecución de la
Documentación Gráfica y Escrita Tradicional, la Dirección Técnica y Administración de obras, sino que
comprende otras disciplinas complementarias necesarias de comprender.
1 – Superficie total a Edificar

2 – Costo Unitario m2 según calidad
3 – Costo Total de la Edificación
4 – Honorarios y otros gastos
5 – Costos de Infraestructura (si los hubiere)
6 – Costos de Comercialización
7 – Utilidad o Beneficio
8 – Costo Total del emprendimiento
9 – Precio de Plaza
La aplicación de los conceptos enumerados, implica el conocimiento acabado de cada uno de ellos.
Las consecuencias que puede generar minimizar el impacto que puede producir un dato erróneo en el
método, daría como consecuencia un resultado absolutamente inconsistente.
Por ello, vamos a detallar cada uno de ellos, y su sustento.
La Superficie a Edificar
Basados en el Código de Planeamiento Urbano para San Miguel de Tucumán, realizamos tablas
ajustadas a sus restricciones, que nos permiten conocer la máxima superficie edificable, de la cual,
podemos extraer la superficie que deseamos construir.
Esto, es posible realizar con todos los Códigos de Planeamiento Urbano, o bien, inferir la superficie
deseable a construir, y verificarla con las restricciones del Código del área donde se desee realizar la
obra.
Costo Unitario
El costo unitario debe calcularse por medio de un Análisis de Precios Unitarios y un Presupuesto que
dividido por la superficie a edificar, sea capaz de arrojar un dato cierto del costo por m2, o bien por
Analogía en un todo de acuerdo a la Calidad propuesta. Para ello, se debe conocer acabadamente
todas y cada una de la Soluciones Constructivas de la propuesta.
Costo Total de la Edificación

De la superficie, y el costo unitario de la propuesta podemos obtener el costo total de la edificación.

Honorarios y Otros Gastos
Los Honorarios de los Arquitectos, estos se dividen en:
Honorarios de Croquis Preliminares
Honorarios de Anteproyecto
Honorarios de Proyecto
Honorarios de Dirección Técnica
Honorarios de Administración
Gastos de Sellados en Colegio de Arquitectos
Gastos de Sellados o Timbrados en los Organismos de Control
Gastos de Permisos de Construcción
Gastos de Agua de Construcción
Gastos de Programas de Higiene y Seguridad
Otros derivados de la actividad
Como puede observarse del detalle (no limitativo), La Gestión Profesional acarrea otras erogaciones
tradicionalmente no contempladas.
Costos de Infraestructura
Al referirnos a la infraestructura, contemplamos la posibilidad de realizar trabajos donde ésta no existe,
y resulta indispensable para la materialización de la obra. Un buen ejemplo de ello, son los Countries,
donde deben abrirse calles para el loteo, arbolado, veredas, o la realización de espacios comunes para
el mejor uso de la tierra y sus habitantes. Incluso la provisión de servicios si no los hubiere.
En los últimos tiempos, las empresas distribuidoras de Energía Eléctrica, Gas, Agua y Redes
Cloacales, obligan al Desarrollador Inmobiliario a realizar Obras de Infra Estructura, en lugares donde
ésta ya existe. El concepto tiene lógica, si las redes se encuentran colapsadas, o al límite de ello, son
obras necesarias de realizar. Pero, la inversión debiera provenir de esas empresas y no de los
particulares.
¿Acaso esas empresas no nos venden el servicio?
También resulta cierto, que los montos de la inversión particular son potencialmente recuperables, ya
que lo devuelven en servicios.
Por otro lado, me pregunto. Un emprendimiento Inmobiliario destinado a la venta de unidades

terminadas ¿Cuándo podría recuperar el capital invertido? ¿Qué tasa de interés pagan las
distribuidoras por el tiempo que inmovilizan el capital?
En definitiva, este costo prácticamente no se recupera, y aunque no estemos de acuerdo, el sistema

cuenta con la anuencia de las autoridades, tal como la Ley Provincial Nº 7938 del 04/09/2007.
Nuestro municipio no aprobaría el inicio de una construcción sin una Factibilidad Aprobada. Y esa
Factibilidad se obtiene cuando el servicio es viable o financiando obras de terceros.
Costos de Comercialización
Los Costos de Comercialización son aquellos que surgen de la intención de vender la obra. Esta venta
se podrá realizar completa o parte de ella. Terminada o en curso. Es una decisión que el/los inversores
deciden como estrategia en función de diversas variables, como la velocidad del circulante, la
necesidad de financiamiento, el segmento al que está dirigida, la posibilidad del consumidor de obtener
créditos inmobiliarios o la intención de re invertir.

Según cada caso, se definirá una estrategia de Marketing para colocar al producto en el mercado, a un
precio que el segmento al que está dirigido esté dispuesto a pagar. De acuerdo a todo lo mencionado,
se definirá qué medios de difusión resultan apropiados, con lo que ya obtendremos una parte del costo
de comercialización.
Por otro lado, definida la estrategia, se podrá tercerizar la comercialización por medio de empresas
inmobiliarias, con lo cual, tendremos la otra parte de este costo.
Sea cual fuere la estrategia definida, se optará por una entre muchas variables, o combinaciones de
ellas, de lo que resultará el Costo de Comercialización definitivo.
Utilidad o Beneficio
Toda la Gestión, y la inversión que implica un desarrollo inmobiliario deberá ser capaz de generar
beneficios. Para este caso tomaremos una tasa (Costo de Oportunidad) que esta actividad nos puede
brindar.
Se podrán plantear diversos escenarios, con diversas tasas que satisfagan la expectativa de el/los
inversores y se tomará la más conveniente para la el/los inversores, o la máxima que pueda asimilar el
mercado, en función de la Oferta y la Demanda existente.
El Precio de Plaza
Se obtiene del Mercado Inmobiliario. Para ello, es necesario buscar información de otros
emprendimientos de similares características y calidad que ya se encuentren en etapa de
comercialización. Con esta información podremos saber si el precio obtenido resulta competitivo con
otros de la misma plaza. Puede suceder, que este precio de plaza, nos obligue a aumentar o resignar
utilidades para poder insertarnos en el Mercado Inmobiliario acorde a los valores que éste va pautando.
Conclusión
Realizando la simple sumatoria de los costos, más las diversas opciones para la rentabilidad deseada,
podremos obtener Los Costos Totales de Gestión SIN INCLUIR EL TERRENO.
Conociendo los Precios de Plaza, podemos descontar los Costos Totales de Gestión, y de manera
sencilla obtener el Valor Máximo del Terreno, para la Obra Propuesta, La Calidad Propuesta y el
Beneficio que se pretende del Desarrollo Inmobiliario.
De esta manera, el MÉTODO DEL VALOR MÁXIMO DEL TERRENO, resulta un Análisis de
Factibilidad de Inversión de manejo sencillo y aplicable en forma directa, ya que no sólo nos indicará el
valor máximo del terreno, sino también un escenario de la rentabilidad que soporta el Valor de
Mercado.
Este Método se encuentra totalmente desarrollado en soporte magnético, de manera que el planteo de
opciones y escenarios resulte de fácil y rápida aplicación.
Como todo Análisis de Factibilidad de Inversión necesita de varios escenarios, y esos escenarios no
son otra cosa que las diversas tasas (Beneficio) que puede pagar el proyecto en un tiempo
determinado.
De ninguna manera se debe pretender que los valores resultantes sean los esperados. Eventualmente,
nos indicará la inviabilidad de una propuesta, con lo cual, nos evitará la realización de un Proyecto de
Inversión que no resulte rentable, o no satisfaga las expectativas que sobre el negocio inmobiliario
habíamos depositado.
Si bien, el objetivo fundamental de este análisis es encontrar el Valor del Terreno, su desarrollo, nos
permite tomar decisiones de inversión, o realizar un aconsejamiento de inversión a los potenciales
inversores de un Desarrollo Inmobiliario, sobre una base cierta, convirtiéndose en una herramienta útil
en nuestro Ejercicio Profesional.

BIBLIOGRAFIA
 Métodos de Valuación para Terrenos Urbanos de San Miguel de Tucumán. - Ing. D’Agnillo y otros.
 Teoría y Practica de la Tasación de Inmuebles. - Mario E. Chandías, Dante Guerrero y
C.H.Rivarola..
 Estimación y Valoración de Edificios. - Pedro de Andreis.
 Tasación de Inmuebles Urbanos. - J.V. Rivarola
 Manual de Tasaciones : Propiedades Urbanas y Rurales. - Dante Guerrero
 Cómputos y Presupuestos. Manual Para la Construcción de Edificios.- Mario Chandías.
 Proyectos, Presupuestos y Dirección de Edificios. - Cesar A. Berra
 Tasación de Inmuebles Urbanos. - Mario Chandías.
 Tasación de inmuebles. El valor de mercado – Germán Gómez Picasso y José Rozados
 El Mercado Inmobiliario y la Preparación de Proyectos.- Juan Carlos Franceschini
 La Otra Ciudad. Tucumán frente al 2000.- Raúl Di lullo / Beatriz Giobellina – PROGRAMA
ARRAIGO- FAU-UNT

INSTITUTO DE ECONOMIA Y LEGISLACION DE LA CONSTRUCCION
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TEL. (0381) 410-7538
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VALUACION

ING. LUIS D´AGNILLO

CATEDRA DE ECONIOMIA DE LA CONSTRUCCION II

MARCO CONCEPTUAL - GENERALIDADES

Valuar significa poner medida a las cosas vendibles, medir su valor.

Cátedra de Economía de la Construcción II | FAU | UNT 1

Conclusión: una valuación requiere de una metodología de cálculo. Requiere de mecanismos

Cátedra de Economía de la Construcción II | FAU | UNT 2

Entre los métodos que vamos a desarrollar en el curso, encontramos:

Cátedra de Economía de la Construcción II | FAU | UNT 3

Cátedra de Economía de la Construcción II | FAU | UNT 4

La determinación de un valor lo más objetivo posible es la meta deseada. Buscamos un Valor de

La tierra tiene valor a partir de su utilidad;

y de su relación con necesidades no satisfechas:

La tierra tiene valor a partir de su escasez.

Obviamente a estos enunciados se le agregan los factores intrínsecos, extrínsecos y de orden

MÉTODO DE COMPARACIÓN O REFERENTES DIRECTOS

Entendemos por terreno a una superficie libre de mejoras constructivas.

VALORES DE COTIZACIÓN Y VALORES DE VENTA

Cátedra de Economía de la Construcción II | FAU | UNT 5

INTRÍNSECOS ó propios del terreno

Todos estos factores, en la medida de su bondad, facilitarán y mejorarán el aprovechamiento racional

FACTORES DE ORDEN GENERAL

Cátedra de Economía de la Construcción II | FAU | UNT 6

Curva de Valiente Noailles

Cátedra de Economía de la Construcción II | FAU | UNT 7

Cátedra de Economía de la Construcción II | FAU | UNT 8

FACTORES DE ORDEN GENERAL

Cátedra de Economía de la Construcción II | FAU | UNT 9

Ello se realizó en base a la reunión de numerosos antecedentes y que, sometidos a un procedimiento

Es necesario introducir ahora dos conceptos importantes: UTILIDAD Y DESEABILIDAD.

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Para la aplicación de la norma, el CPU divide a la ciudad en distritos en función de adjudicación de

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Terreno a valuar : Dirección : Las Heras 500

ETAPA I: BÚSQUEDA DE DATOS.

Supongamos que contamos con los siguientes antecedentes:

Dirección : Jujuy 478 Dirección : Lamadrid 494

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2. Concepto de Coeficiente de Similitud

Para este caso suponemos los Coeficientes de Similitud:

3. Coeficiente de las tablas de Frente-Fondo

ETAPA II : PROCEDIMIENTO DE CALCULO.

Reemplazando estos valores :

$ 330,88 x 1 x 0.30 + $ 333,33 x 1 x 0.70 =

$ 98.57 + $ 231,03 = $ 329,60

Valor del m2 del lote típico = $ 329,60

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Valor m2 lote típico x C. C. terreno a valuar =

$ 329,60 x 1.009 = $ 332,60

3. Se calcula finalmente el Valor total del terreno :

Valor Terreno = Valor m2 x Sup. Total

VALOR TOTAL DEL TERRENO $ 143.683,20

Como ejemplo, analizaremos solamente dos factores:

Desarrollo edilicio de la zona: es una zona estancada, sin crecimiento. Determinaremos su

Los valores determinados se aplican sobre el valor de la propiedad de la siguiente manera :

$ 143.683,20 x 0.95 x 1 = $ 136.499,04

VALUACIÓN DEL TERRENO $ 136.500

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En función de esta idea, vamos a dividir el procedimiento en etapas:

1° ETAPA: DETERMINACIÓN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO

2° ETAPA: DETERMINACION DE LA DEPRECIACION

3° ETAPA: DETERMINACIÓN DEL VALOR PRESENTE