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General de
Catastro Físico
Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:
Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos
Dirección
General de
Catastro Físico
Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:
Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos
Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:
Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos
Así como los métodos de medición y unidades de medidas que utilizaron los registros para determinar las superficies de
las propiedades eran imprecisos y con unidades de medidas variadas (caballerías, cuerda, fanega, pie, vara, etc.) y
en muchos casos fuera de uso, los cuales fueron transformándose a medidas actuales como hectáreas y manzanas con
Causando indirectamente:
Una realidad física ficticia (Inflación de el
área real de Nicaragua)
Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:
Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos
Así como los métodos de medición y unidades de medidas que utilizaron los registros para determinar las superficies de
las propiedades eran imprecisos y con unidades de medidas variadas (caballerías, cuerda, fanega, pie, vara, etc.) y
en muchos casos fuera de uso, los cuales fueron transformándose a medidas actuales como hectáreas y manzanas con
Causando indirectamente:
Una realidad física ficticia (Inflación de el
área real de Nicaragua)
Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:
Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos
Así como los métodos de medición y unidades de medidas que utilizaron los registros para determinar las superficies de
las propiedades eran imprecisos y con unidades de medidas variadas (caballerías, cuerda, fanega, pie, vara, etc.) y
en muchos casos fuera de uso, los cuales fueron transformándose a medidas actuales como hectáreas y manzanas con
Causando indirectamente:
Una realidad física ficticia (Inflación de el
área real de Nicaragua)
Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:
Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos
Así como los métodos de medición y unidades de medidas que utilizaron los registros para determinar las superficies de
las propiedades eran imprecisos y con unidades de medidas variadas (caballerías, cuerda, fanega, pie, vara, etc.) y
en muchos casos fuera de uso, los cuales fueron transformándose a medidas actuales como hectáreas y manzanas con
diferentes factores de conversión
Artículo 27.- En el proceso del establecimiento del Catastro y para fines de regularización de
los derechos de propiedad, cuando hubiere diferencia entre los resultados físicos del catastro y
los datos contenidos en los asientos registrales o títulos de propiedad que amparan la
inscripción de los bienes inmuebles, tanto lo relativo a su localización, como en cuanto las
medidas de superficie o lineales se tendrán como ciertos los datos derivados del catastro,
salvo desacuerdo entre las partes o resolución judicial firme en sentido contrario.
Los datos catastrales tomados como ciertos con relación a los contenidos en el asiento de
inscripción registral, deberán ser verificados previamente en el campo por el catastro y
confrontados con la información contenida en los registros del Registro Público de la
Propiedad Inmueble, será objeto de rectificación de los asientos registrales de la propiedad en
el registro competente cuando no exista conflicto entre las partes y mediante acta de
conformidad de linderos firmada por las partes -propietarios y colindantes-, funcionario
autorizado por la Dirección General de Catastro Físico y autenticada por Notario Público. El
acta de conformidad de linderos que cumpla con los requisitos del párrafo anterior tendrá
valor de documento técnico.
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Artículo 156
Marco Legal
Rectificación Registral de la Determinación del Inmueble por menor o
mayor cabida
Cuando el área superficial del inmueble que publican los asientos registrales sea menor que el área física del mismo,
podrá hacerse la rectificación conforme el procedimiento establecido en la Ley N° 509 “Ley General del Catastro
Nacional” y su Reglamento; acta de conformidad de linderos que debe ser firmada por el propietario o sus sucesores
legítimos y los colindantes de la propiedad o sus sucesores legítimos, la que deberá ser protocolizada insertando y
adjuntado el certificado catastral aprobado.
En los casos que el área registral del inmueble sea menor que el área física, para realizar la rectificación registral se
aceptará rangos de tolerancia en la vía administrativa conforme a la tabla.
Cuando la cabida de área que declara el Registro sea mayor que la que existe físicamente, podrá realizarse la
rectificación mediante Escritura Pública presentada al Registrador o Registradora por el titular de la propiedad o sus
sucesores que demuestren con documentos oficiales del Catastro Nacional la mayor cabida registral, insertando la
misma en el documento.
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Plano
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Levantamiento
“B”
Levantamiento
“A”
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Porcentaje de
parcela con
una
determinada
diferencia de
área
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Documento
Propuesto
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Parcela de acuerdo con la Ley General de Catastro Nacional, es la unidad técnica del catastro que consiste en una extensión
territorial definida y delimitada por una línea o lindero que principia y regresa al mismo punto o identificable y reconocida
por su posesión y propiedad. Como se puede ver el concepto de área y parcela están intrínsecamente relacionados por lo
que no se puede hablar de parcela sin conocer o saber de su área.
Área catastral: superficie de la parcela resultado de las mediciones del catastro nacional durante el establecimiento y
actualización del catastro nacional y registrado en la base de datos nacional de catastro.
Área legal: superficie de las propiedades descrita en el título de la propiedad y registrada en los registros públicos.
Plano catastral: Es la representación gráfica de una parcela que permite la ubicación geográfica, identificación, definición de
sus linderos y área, aprobado por la oficina catastral correspondiente.
Mapa catastral: Es la representación gráfica oficial de las entidades geográficas, necesarios para identificar y definir los
linderos de las parcelas de una extensión territorial con vinculación al Sistema Nacional de Coordenadas.
La exactitud de la medición, la exactitud de la medición es el grado de incertidumbre que puede haber entre la realidad
física y el modelo gráfico, y esta directamente relacionado con el método de levantamiento utilizado. Entiéndase título como
el documento genérico que soporta legalmente la propiedad.
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Mantenimiento = 1%
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Cuando la diferencia entre la superficie del plano catastral y la superficie del catastro exceden el rango de
tolerancias establecidas las tablas anteriores, se debe proceder de la siguiente manera:
1. Solicitar las rectificaciones de las medidas y áreas de acuerdo con el la Ley General del Catastro Nacional
si quiere el caso o de conformidad con las leyes vigentes.
2. No modificar la cartografía catastral hasta que se presente las correspondientes tramites legales.
Se deben hacer excepciones cuando la geometría de la parcela cambia.
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Caso 2: Cuando las mediciones de áreas de los predios excedan las tolerancias establecidas en la presente
directiva, deberán ser rectificadas conforme los procedimientos vigentes.
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Con el objetivo de medir el impacto de la aplicación de las tolerancias en diferencias de áreas entre catastro y
áreas legales, se tomaron las bases de datos de barrido de los departamentos de Chinandega, Estelí y Madriz.
Como resultado se encontró que de un total de 50,242 parcelas rurales 12,993 pudieron ser estudiadas, es
decir que la base de datos contiene ambas áreas. De las 12,993 parcelas 2,301 parcelas tiene diferencias de
áreas dentro de las tolerancias, esto representa el 18% del total de parcelas estudiadas.
En el caso de las parcelas urbanas del total de 57,812 se logro estudiar 29,166 parcelas, de las cuales 13,455
se comportaron dentro de las tolerancias, un 47%.
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GRACIAS