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03manual Avaluo Urbano Dci Colombia PDF
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EDICIN 01
MANUAL FECHA SEP 20/2011
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DE AVALOS URBANOS
DOCUMENTO CONTROLADO
MANUAL
DE AVALOS URBANOS
EDICION
QUE CAMBIA
DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO FECHA
Se incluy en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA
DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio,
Septiembre
00 junto con la edicin que cambia y la fecha.
Se hizo revisin de la descripcin del procedimiento el cual se 20/2011
implementa como este lo indica.
Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalo desarrollados para el BBVA se
describen a continuacin:
PORTADA / PRESENTACION
Ejemplo:
No. Folio
Expedicin
Vencimiento
Solicitud
Solicitante
Valuador DCI Colombia E.U.
Arq. Eduardo Jos Ustriz Aramndiz
Objeto del avalo Conocer su valor comercial
(Ver informacin completa en la siguiente pgina)
Inmueble que se vala
Ubicacin
No cuenta catastral
No. de Matrcula Inmb.
Rgimen de propiedad
Estratificacin
Documentos
suministrados
Propietarios
Cliente
Informe y visita tcnica
Fecha de la visita
Notas:
El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU Valledupar para un mejor control de
los mismos informes.
Fechas de Expedicin y Vencimiento. Dentro del avalo debe especificarse la vigencia del
avalo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el
Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico.
Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud.
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DOCUMENTO CONTROLADO
El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en
que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y comparacin de
mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares, as como el anlisis del
sector que ejerce influencia.
El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del
inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y un
vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y caractersticas
generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o urgencia.
Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra
consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo
econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de comparacin con
inmuebles del mercado inmobiliario.
Notas:
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DOCUMENTO CONTROLADO
El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual
en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y
comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares,
as como el anlisis del sector que ejerce influencia.
El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del
inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado
y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y
caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o
urgencia.
Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra
consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de
tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de
comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario.
El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, teniendo en
cuenta que el constructor lo entrega totalmente terminado, as como las zonas comunales que
componen el proyecto y sus trmites y obligaciones de licencias, PH, y servicios pblicos
totalmente terminados, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y
comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares,
as como el anlisis del sector que ejerce influencia.
El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del
inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado
y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y
caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o
urgencia.
Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra
consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de
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CARACTERSTICAS URBANAS
Ejemplo:
Clasificacin de la zona Residencial en Habitacin 3.
ndice de saturacin en la zona 90% Poblacin Normal
Vivienda de Inters social. Alrededor encontramos viviendas del mismo tipo en
Tipo de estudio. Encontramos adems no muy lejos un rea de recreacin activa en donde se
Construccin ubican canchas de basketball y micro-ftbol, ftbol y la cancha del Estadio Menor de
Bisbol.
El sector donde se ubica el predio cuenta actualmente con servicio de agua potable
Servicios alcantarillado energa elctrica, telfonos privados, gas domiciliario adems de un
Municipales buen servicio de transporte urbano sobre la carrera 23, pavimento en concreto rgido,
andenes y bordillos en concreto armado.
Contaminacin ambiental Media producida por trfico vehicular.
Uso de suelo permitido AAR-Ha3 Densidad Media
Vas principales de acceso Avenida circunvalar (carrera 23) y Calle 11.
Tendencia de plusvala en la zona Media a corto plazo
Notas:
La clasificacin de la zona. Trata del uso del suelo observado en la zona o de acuerdo a la
Reglamentacin Urbana de cada ciudad (Residencial, Comercial, Institucional, Etc.)
ndice de saturacin. Cantidad de inmuebles agrupados en una misma zona o sector
expresado en porcentaje.
Tipo de construccin. Se refiere al tipo de edificaciones cercanas al inmueble en estudio
tenindose en cuenta nivel socioeconmico, altura de las edificaciones y calidad de las
mismas.
Servicios municipales. Se anotan los servicios que existen en el sector de manera general;
tales como: Energa elctrica, Acueducto, Alcantarillado, Gas, Aseo, Vas, Alumbrado
pblico, Telefona privada y pblica, entre otros. No trata del inmueble en estudio.
Uso del suelo. Aquel que es permitido en la zona y por el municipio en que se ubica el
predio de acuerdo al POT (Plan de Ordenamiento Territorial).
Vas principales de acceso. Antese los ejes viales principales de la ciudad mas cercanos al
sector donde se localiza el inmueble.
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Notas:
Tipo de lote. Si es medianero, esquinero, interior, etc.
Topografa. Si se presenta sobre alguna pendiente y aproximadamente cual es su grano de
inclinacin.
Configuracin. Si es regular o irregular y si es posible anote su forma geomtrica
Ubicacin. Se refiere hacia donde mira el frente de la vivienda con respecto a la orientacin.
Caractersticas panormicas. Hacia donde tiene sus vistas el inmueble. (Cerros, parques,
edificaciones u otros).
Colindancias. Si existen diferencias entre el rea jurdica y/o catastral, se avala sobre el
rea jurdica, haciendo las aclaraciones del caso.
En este punto se describen: El uso, la altura y la distribucin espacial del inmueble en estudio. Adems
inclyase de manera general su estado fsico de construccin. Sera estupendo anotar la composicin de
la zonificacin interna. Si es posible use esquemas que identifique cada zona.
Ejemplo:
Ejemplo:
Gas Vas
Acueducto SI Alcantarillado SI NO SI SI
domiciliario pavimentadas Aseo
Telfono Acometidas
NO SI Alumbrado pblico SI Contadores SI (1)
privado elctricas
Ascensor
Administracin -0- NO Citfono NO Escaleras SI (2)
comn
Valor de Administracin
Otros servicios
Observaciones
Nota:
Es importante conocer la cantidad de lneas telefnicas, Escaleras, Ascensor, Contadores de
energa y de acueducto entre otros puntos que se puedan cuantificar; as como tambin
conocer el valor que se paga actualmente de administracin si es que lo hay.
Estado
Elemento Caractersticas
B R M
El presente avalo se realiza de conformidad con los criterios y metodologa aceptados internacionalmente
para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociacin se establece considerando los resultados
de una investigacin exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas
fsicas, polticas, sociales y jurdicas del inmueble.
Valledupar, es una ciudad pujante, que cuenta con unos muy buenos servicios pblicos y una importante
plusvala en trminos de inversin inmobiliaria.
En lo que se refiere al mercado inmobiliario este se encuentra en un nivel medio debido a la crisis econmica
por la que pasa la regin y con una oferta no acorde con la situacin real del mercado. La ltima dada por
corredores inmobiliarios, que han tergiversado el mercado mismo de los productos inmobiliarios, llmese
terrenos, casas u oficinas, por lo que se observa una especulacin irracional de acuerdo a las expectativas
de crecimiento existentes en la ciudad. De lo anterior, se observa la desfiguracin del componente lgico y
macro del mercado inmobiliario.
El desarrollo de la zona donde se ubica el inmueble en estudio est consolidado por la escasez de terreno
para este tipo de vivienda que se ha desarrollado, lo que oblig al desdoblamiento de la parte occidental de
la carrera 19 donde se combinan un tipo de vivienda de estrato 3 y 4 debido tambin a la implantacin del
nuevo plan vial de la ciudad y a la especulacin del valor de la tierra. Los planes de vivienda en oferta en el
corredor de la carrera 19 en su parte sur nos ha marcado una residencia de este tipo de estrato 3 en
combinacin con el uso comercial por lo cual consideramos que el uso del terreno super las expectativas
del inicio de desarrollo de este sector.
El barrio Novalito lo podemos definir como un barrio de alta tendencia al crecimiento y a la plusvala de los
productos inmobiliarios, sobretodo los que se acercan a la carrera novena, que es un eje de desarrollo
comercial de alta calidad de importancia en la ciudad, considerado el barrio mas exclusivo de Valledupar
cuenta con un potencial importantes para desarrollos inmobiliarios residenciales; los cuales en los ltimos
cinco aos no se han ofertado en forma significativa, limitndose a construcciones unifamiliares. Por lo
anterior y de acuerdo a una demanda insatisfecha es posible configurar un proyecto para este sector y este
estrato. Se destaca de manera relevante que en la zona enmarcada desde la carrera 4 hasta la novena
existe una tendencia a densificar la zona con residencias y conjuntos residenciales en altura.
LICENCIA DE CONSTRUCCIN
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Ejemplo:
NOTA 1: Dentro del rea construida calculada, no se tiene en cuenta el antejardn cubierto que tiene un rea
aproximada de 21.0 M2, ni el rea del patio interior que es aproximadamente de 12.6 M2.
NOTA 2: En la Ley 388 de 1997 y el decreto 1052 de 1998, se fijan las pautas y se establecen las
sanciones para las construcciones que se adelanten sin licencia. En este inmueble se
construyo la zona de antejardn y el rea del patio, infringiendo las normas vigentes por lo
tanto es susceptible de la imposicin de multas pecuniarias al momento que la autoridad
competente lo estime conveniente. Dichas multas son sucesivas hasta que se
restablezcan las condiciones originales del inmueble por tal motivo, como metodologa
valuatoria no se liquida ni se avala este exceso de rea ilegal.
NOTA: Segn la resolucin numero 0762 del 23 de octubre de 1998 otorgada por el ministerio de hacienda y
crdito pblico e Instituto Geogrfico Agustn Codazzi en su artculo 17 dice: avalos de bienes
sometidos al rgimen de propiedad horizontal. El avalo se practicara nicamente para las reas
privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes
de copropiedad, por lo anterior el rea de ampliacin que consta de ---------------------- con un rea de
---------------no se tiene en cuenta dentro del avalo.
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LOCALIZACION
H. ROSARIO PUMAREJO
C. MEDICO JARDINES
DE SANTANA
C. MEDICO WENCESLAO R.
MUNICIPIO DE VALLEDUPAR
Notas:
Es de gran importancia contar con un plano de localizacin dentro del informe ya que de esta
manera es muy fcil ubicarse dentro de la ciudad. (El anterior plano pertenece a la ciudad de
Valledupar, tngase en cuenta que debe corresponder a cada municipio en donde se ubica el
inmueble es estudio)
METODOLOGA DE VALUACION
La metodologa de valuacin del inmueble en estudio, cuenta con los siguientes anlisis:
Notas:
El valuador tendr en cuenta los anlisis necesarios de acuerdo al inmueble.
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Notas:
Debe existir previamente al anlisis planteado en el siguiente cuadro una investigacin sobre
las rentas en la zona preferiblemente con reas similares a la del inmueble en estudio donde
se considere la fecha o el tiempo de negociacin, localizacin y valor unitario mensual.
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Notas:
Debe existir previamente al anlisis planteado en el siguiente cuadro una investigacin sobre
el mercado de inmuebles en la zona preferiblemente con reas similares a la del inmueble en
estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociacin, localizacin y valor unitario.
CONSIDERACIONES FINALES
NOTA:
- El constructor se compromete a entregar el inmueble objeto de avalo totalmente terminado.
- El avance actual del inmueble objeto de avalo es de un ----%.
- El avance total del proyecto y de las zonas comunales es de un -----% aprox.
- Por solicitud del BBVA, el valor asignado al inmueble objeto de avalo, es totalmente terminado.
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La zona verde encontrada dentro del conjunto corresponde a la Cesin Tipo A, la cual es un rea
de uso pblico cedida en forma gratuita al Distrito. Por lo anterior la Alcalda puede hacer efectiva
la restitucin de espacio pblico con base a lo establecido en el POT y el nuevo cdigo de Polica,
situacin que inicio como programa bandera la anterior administracin y que ha continuado la
actual.
METODOLOGA:
PROGNOSIS INMOBILIARIA
Ejemplo:
Cuando el mercado es sano, y las condiciones de oferta y demanda estn en equilibrio, la labor del
avaluador es menos complicada. La labor se complica en situaciones de crisis generalizada de una sociedad,
como el que vive Colombia desde finales de los noventa y en general en toda Amrica Latina, en tanto se
requiere de una informacin de coyuntura econmica ms oportuna y ms gil.
El trabajo de nosotros realizamos se ha dinamizado con el uso del grfico de Prognosis inmobiliaria. En dicho
grfico hemos marcado con un punto azul, el sitio de la curva, en el cual creemos que se encuentra el predio
en estudio, en el tiempo que estamos haciendo el avalo, lo cual significa que es posible que en el corto
plazo se presenten an disminuciones en el valor de la propiedad. Con este dato, una entidad financiera
podr evaluar el riesgo y establecer con que porcentaje castiga el valor del bien.
to
ce
en
ns
em
o
cr
de
In
lv
al
or
Reconocimiento de la Crisis
- Inyeccin de capital fresco
- Estabilizacin de la economa
- Los entes gubernamentales entran en la
- Recuperacin del sector inmobiliario.
solucin se emiten Decretos, se dictan
Normas, Resoluciones, etc - Refinanciacin de los prestamistas.
- Los activos se ajustan al valor comercial. - El volumen de transacciones se incrementa.
Fuente. III Simposio Internacional de Avalos. Agosto ]- 1 3 de 1.997. Santa f de Bogot. Eduardo Ramirez Favela. (Mexico).
El grado de comercializacin depende del tiempo que estimemos se pueda comercializar el inmueble
y de su grado de dificultad.
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CONCLUSIONES
Se debe anotar como se muestra el ejemplo a continuacin:
El valor comercial del inmueble ubicado en la Calle 13C #20-25 del Barrio La Popa de la ciudad de
Valledupar de propiedad de la seora MARITZA CONCEPCIN RODRGUEZ RODRIGUEZ es el
siguiente:
Total 492.000.000,00
Nota: Tngase en cuenta como cuadro final un anlisis donde se muestre independientemente el
terreno de la construccin.
ANEXO FOTOGRAFICO
Como requisito final deben anexarse las siguientes fotos como mnimo:
- Todos los avalos que sean para DACION EN PAGO y/o REMATE deben ser
enviados los originales directamente a DCI COLOMBIA EU - Valledupar, junto con
todos los documentos suministrados para su elaboracin, incluyendo estudio de
mercado.
- Los tiempos de entrega de los avalos debe ser para los urbanos 3 das hbiles
despus de la visita y para los rurales 5 das hbiles despus de la visita.
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Para el caso de los avalos de inmuebles rurales, se debe verificar el rea catastral
del inmueble, ya que hemos encontrado en muchas ocasiones diferencias
sustanciales, estando lo fsico en acuerdo con lo catastral y errado lo jurdico y
dentro del informe se debe escribir el rea registrada en catastro.