Material de uso exclusivo para fines acadmicos

Borrero Ochoa, Oscar. (2000). Factores y mtodos para el avalu comercial. En Avalos de
inmuebles y garantas. Bhandar Editores.

Captulo 2
Factores y mtodos
para el avalo comercial
Los manuales de avalos generalmente comienzan definiendo qu es valor y como se
aplica al caso de los inmuebles. Histricamente los filsofos analizaron las diferentes
teoras del valor. La economa se basa en el concepto del valor de las cosas. Dos
grandes teoras mundiales, la socialista-comunista y la capitalista, se fundamentan
en dos concepciones del valor. A nivel de avaluadores hay dos concepciones en el
mundo: la teora univalente y la teora plurivalente sobre el valor de los inmuebles.
No queremos adentrarnos en esta discusin pero tampoco la deseamos pasar por alto.
Por ello hemos preferido colocarla al final de nuestro libro, en el captulo 21, El valor y pre-
cio de los inmuebles. De esta manera si el lector desea comenzar por las bases tericas y
filosficas de la teora del valor y del precio aplicada a los inmuebles, le sugerimos iniciar la
lectura de este libro por el captulo 21. Nuestra experiencia, luego de innumerables cursos y
conferencias dictadas en Colombia y otros pases, es que el avaluador desea entrar de lleno
en el anlisis y mtodos aplicables al avalo comercial, dejando para despus las discusiones
tericas y prcticas. Consideramos que es mas productivo discutir las teoras del valor y
los conceptos econmicos y filosficos al final de un curso y no al principio. Por ello hemos
ubicado este anlisis al final de nuestro libro.
Entrando en el avalo comercial de inmuebles, debemos distinguir los factores
y los mtodos. Los factores para determinar el valor comercial de un inmueble son
tres: lote, construccin y comercializacin. Los mtodos para encontrar dichos fac-
tores son cinco y los analizaremos adelante.

1. Factores para el Avalo de inmuebles

1.1. Lote
El terreno es el factor inicial para determinar el avalo de un inmueble. En el
caso de un inmueble rural es el terreno en bruto. En el caso del inmueble urbano

Factores y mtodos para el avalo comercial 51

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

pueden existir dos clases de avalos: el terreno bruto sin urbanizar o el terreno
ya urbanizado.
En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes:
- La ubicacin respecto a los centros urbanos o mercados demandantes
- La calidad o fertilidad de las tierras
- La infraestructura productiva, construcciones y adecuaciones.
El precio que se determina para un inmueble rural lo define el mercado, la ley
de oferta y demanda. No es el caso tratar aqu el avalo de inmuebles rurales. Esto
es objeto de otro libro y otros cursos, pero necesitamos la comparacin para mejor
comprender el lote urbano. El demandante rural se fija en la mejor ubicacin res-
pecto a la ciudad principal o centro demandante de sus productos. Una tierra rural
en bruto es mejor pagada cerca de las grandes ciudades y cerca de las mejores vas.
La distancia a los mercados se mide en kilmetros y en tiempo de acceso el cual
depende de la calidad de las vas. Una finca situada a media hora de una ciudad
principal por carretera pavimentada vale mas que aquella ubicada a dos horas por
carretera mala. No se necesitan muchos ejemplos para comprender el punto.
De la misma manera los terrenos urbanos tienen mejor demanda de acuerdo a
la distancia al centro de la ciudad o a los centros de negocios y empleo. Ya lo vea-
mos en el captulo 1, La economa urbana y las leyes que rigen la formacin de los
precios del suelo. Si esta distancia se mide en trminos de tiempo a travs de buen
transporte y buenas vas, el precio ser mas alto.
Pero el terreno rural no solamente depende de su ubicacin. En si misma la tie-
rra puede tener mejor o peor capacidad productiva, y esto depende de la calidad
de tierras, de la fertilidad y de las caractersticas agrologicas. Los agrnomos y los
ingenieros agrcolas tienen muy bien clasificadas las tierras. Se dice que toda tierra
es productiva, todo depende de los nutrientes que se le aadan y del agua. Los ha-
bitantes de Israel han trasformado un desierto en hermosas tierras productivas. En
Latinoamrica tenemos muy buenas tierras y hacemos muy poco por mejorar los
desiertos o las zonas ridas. Existen suficientes terrenos rurales con buena fertilidad.
El productor rural busca minimizar los costos de adecuacin, irrigacin con agua y
abono intensivo. Esto hace que por razn de costo alternativo, los terrenos agrcolas
frtiles y con buena agua tienen mas valor que aquellos de menor calidad.

52 Avalos de Inmuebles y Garantas

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

En Colombia tenemos numerosos ejemplos. Las mejores y mas valiosas tierras

rurales se encuentran en la Sabana de Bogot, en el Valle del Cauca y en el Magdalena
Medio. Todas estas tierras son de gran calidad y fertilidad y estn excepcionalmente
bien ubicadas respecto a los principales centros urbanos del pas. Por ello vale mu-
cho mas en la Sabana de Bogot que en el Valle del Cauca o Magdalena Medio, ya
que se ubica a pocos kilmetros y mximo a media hora por optimas carreteras de
la capital del pas. Las tierras del Valle del Sinu y San Jorge en Cordoba son quizs
mejores que las del Magdalena Medio o Valle del Cauca, pero estn peor ubicadas
ya que los centros urbanos (Montera y Sincelejo) no son de gran importancia como
Cali y Medelln. Igual cosa podemos afirmar de magnificas tierras en el Ariari (Meta)
y Caqueta. Las tierras cafeteras de Caldas, Risaralda y Quindio, estn ptimamente
bien situadas, tienen buena calidad y muy buenas aguas, por eso valen bastante
dentro del sistema agrcola nacional.
Ahora bien, cual es la calidad o fertilidad en el caso de las tierras urbanas? De
hecho la buena capa vegetal es mala para la construccin ya que se debe eliminar
para buscar suelo slido para la sustentacin de las edificaciones. En el caso urba-
no debemos definir la construibilidad o edificabilidad. El lote urbano produce
construcciones o edificaciones. En la medida que se puedan hacer mas y mejores
construcciones, el terreno urbano vale mas. Quin define la construibilidad? La
autoridad municipal a travs de las normas. O sea que la reglamentacin urbana
define la cantidad y calidad de construccin que se puede hacer en un lote.
La construibilidad depende de la cantidad de construccin que se pueda hacer
en el lote de terreno. En general esta cantidad se puede medir con la densidad
de viviendas por hectrea o con el ndice de construccin. Sobre estos ndices
hablaremos en el captulo 7 al tratar del mtodo residual, edificabilidad y valor
del suelo urbano. Pero no solo se debe considerar la cantidad de construccin,
sino la calidad de esta.
Tambin las normas de una ciudad definen la calidad de construccin al determinar
los usos y los estratos sociales. Los usos pueden ser de mayor o menor intensidad (ver
captulo 1). El uso mas intensivo es el comercial y servicios (locales, centros comerciales
y oficinas). All el mercado es altamente demandante y le da gran precio a cada metro
de construccin, como en el caso de los locales en un buen centro comercial o en una
va totalmente comercial. En cambio en las bodegas hay un uso comercial, pero de
menor intensidad ya que requiere mucha construccin para el bodegaje o las industrias
que no necesitan pagar alto precio por la tierra o por el inmueble.

Factores y mtodos para el avalo comercial 53

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

En el caso de la vivienda tambin se da el uso intensivo en las viviendas multi-

familiares y edificios altos. El uso extensivo se da en las casas unifamiliares de los
barrios mas perifricos. La calidad se la da el mercado a travs de los estratos sociales.
As las viviendas multifamiliares del estrato alto (estrato 6 en Colombia) pagaran el
precio mas alto por el terreno, que las viviendas unifamiliares de los estratos bajos
(estratos 1 y 2) en las zonas perifricas de la ciudad.

1.2. Construccin
El segundo factor en el avalo de inmuebles urbanos es la determinacin del valor de
las construcciones que estn encima del lote. En los inmuebles rurales decamos que
se determina el valor de la infraestructura, las construcciones y adecuaciones cuyo
valor se aade al valor determinado ya por la ubicacin y la calidad del suelo.
En los inmuebles urbanos partimos del lote bruto y le aadimos las obras de in-
fraestructura o urbanismo para llegar al lote urbanizado. El lote bruto tiene ya incor-
porados el factor de la ubicacin dentro de la ciudad y el factor de la construibilidad
o normas urbanas que le permiten intensidad y uso del suelo. Hay que aadirle la
infraestructura de servicios y vas para que el lote sea realmente construible. Los
costos de urbanismo son parte de la construccin. Pero cuando se avala un lote
ya urbanizado supone que tiene hechas las obras de urbanismo. Por eso en nuestro
libro hemos dividido el lote urbanizado del lote bruto o sin urbanizar. En el captulo
11 trataremos los terrenos urbanos sin urbanizar. En estos primeros captulos nos
referimos al lote urbanizado.
Al referirnos a las construcciones trataremos de las edificaciones que se colo-
can encima del lote urbanizado. Estas construcciones se avalan por separado del
lote y aplican un mtodo diferente como adelante explicaremos. Puede tratarse de
construcciones nuevas o de construcciones usadas. A ello nos referiremos en los
captulos 3, 4 y 5.

1.3. El factor de comercializacin

La suma del lote urbanizado y de la construccin, nueva o usada, permiten deter-
minar el VALOR FSICO o VALOR INTRNSECO de un inmueble urbano. Pero para
determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de un TERCER COMPONENTE que
denominamos FACTOR DE COMERCIALIZACIN (o comercialidad). Con los mto-
dos que explicaremos se llega a determinar el Valor Fsico de un inmueble, es decir,
la suma del lote y la construccin. Pero el mercado puede estar en condiciones de

54 Avalos de Inmuebles y Garantas

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

pagar una cifra mayor que el Valor Fsico o una cifra menor. Esto depende del Factor
de Comercializacin que se determinar en el captulo 8 mediante la explicacin de
varios mtodos.
Resumiendo:
Valor fsico (intrnseco) = lote urbanizado + construccin
Valor comercial = valor fsico x f.c. (factor de comercializacin)
En trminos de ecuacin, denominando L al lote, C a la construccin, y FC al
Factor de Comercializacin, la determinacin del valor comercial de un inmueble
urbano seria:
Avalo comercial = (L + C) x fc

2. Mtodos avaluatorios
La mayora de los tratadistas refieren 4 mtodos. nosotros proponemos cinco m-
todos que describiremos a continuacin.

2.1. Mtodo comparativo o de mercado

En las normas de valoracin de Colombia y la UPAV (Union Panamericana de Ava-
luadores) y del ISVC (Internacional Valuation Standard Comitee), se pide aplicar
primeramente el Mtodo de Mercado o sea la comparacin de precios en terrenos
o inmuebles similares mediante la tcnica de la homogeneizacin. Describiremos a
continuacin lo que se entiende por Mtodo Comparativo o de Mercado.
En este libro trataremos del Mtodo Comparativo Tradicional por factores , es
decir, el mtodo que se viene utilizando en muchos paises latinoamericanos y en
Colombia, desde los aos 1960 cuando fueron desarrollados en paises del cono sur
(Argentina, Uruguay y Brasil) y se extendieron por los dems paises latinoamericanos.
Hoy es el ms utilizado por su facil aplicacin, pero conduce a un mayor margen de
error (cercano al 10%). Dos avaluadores que utilicen este mtodo podran tener una
diferencia entre sus avaluos de hasta el 20% (margen de error de 10% para cada
uno). Pero permite trabajar con pocos datos comparables (por lo menos cinco) y se
elabora con la estadstica bsica.
Mtodo de inferencia estadstica o economtrico: a partir de los aos 90 se
desarroll en Brasil para realizar estudios comparables con numerosos datos.
Aplica la econometra o estadstica inferencial. El valor depende de numerosas

Factores y mtodos para el avalo comercial 55

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

variables y los modelos utilizan software especializado. Se aplica la correlacin

mltiple, modelos lineales o exponenciales, test de hiptesis, coeficientes de co-
rrelacin, etc. El modelo exige por lo menos 15 datos y debe obtener resultados
con margen de error inferior al 5% o del 2.5%, de tal manera que dos avaluadores
que lo utilicen deben obtener un avaluo que no diste ms del 10% entre s. Es
mucho ms preciso para dirimir conflictos entre las partes o para inmuebles de
gran tamao que ameritan una investigacin ms costosa y demorada. Dado que
en Colombia todava no se utiliza este modelo, sino unicamente para los Catastros,
dejamos este tema para una publicacin posterior. En los paises latinoamericanos
que ms se utiliza son Brasil y Venezuela1.
El mtodo comparativo tradicional de factores es el mtodo mas usual entre
los avaluadores. Generalmente se confunde con la comparacin entre los precios
de la oferta. Nada mas errneo. Para que el Mtodo Comparativo tenga aplicacin
cientfica se requiere la HOMOGENIZACIN y la aplicacin de varios factores com-
plementarios.
En el avalo rural o urbano la componente ubicacin es definitiva para determinar
el valor que le da el mercado a un predio. Esto solo se puede determinar a travs
del Mtodo Comparativo o de Mercado. Hay que estudiar cunto ha pagado la de-
manda o cunto est en condiciones de pagar el mercado por determinado predio,
comparndolo con otros predios ya vendidos en condiciones similares.
Los tratadistas y los manuales de avalos suelen dividir en dos el Mtodo Com-
parativo: por las caractersticas del inmueble y por la renta. El Mtodo Comparativo
por las caractersticas se basa en la comparacin de los elementos del inmueble con
los mismos elementos o caractersticas de otros inmuebles.
El Mtodo Comparativo por la renta determina los valores del inmueble a travs
de la renta real o prevista por comparacin con la renta de otros inmuebles. Estos
mtodos a su vez pueden determinar la renta de forma directa o indirecta. En la
comparacin directa se efecta un anlisis de las rentas reales o previstas que di-
rectamente se encuentran en el mercado. En la comparacin indirecta es necesario
trasformar el inmueble a uno que produzca renta y hacer hiptesis sobre lo que
pasara con el inmueble al trasformarlo en un bien que produzca renta.

Recomendamos la lectura de varios libros del profesor brasilero Rubens Alves Dantas, ingenieria de
tasaciones o del profesor de Porto Alegre, Marco Aurelio Stumpf Gonzales, en publicaciones del Lincoln
Institute of Land Policy. Asimismo de algunos autores venezolanos miembros de la SOITAVE.

56 Avalos de Inmuebles y Garantas

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

Se deben aplicar los siguientes factores y elementos bsicos del mtodo:

2.1.1. Recoleccin de datos.

La fuentes de recoleccin deben ser las Transacciones y los Anuncios de Ofertas.
Las Transacciones son la mejor fuente y mas segura. Los avaluadores que estn
vinculados al Corretaje y venta de bienes races tienen una fuente directa de infor-
macin. Quienes no estn en la compraventa de inmuebles pueden acudir a los
gremios inmobiliarios, que en Colombia se denominan Lonjas y los cuales mantienen
actualizado un Banco de Datos de las Transacciones que se dan en el mercado de
bienes races en cada ciudad.
Debe tenerse en cuenta que la transaccin debe darse en condiciones de LIBRE
NEGOCIACIN, el comprador y el vendedor conocen el mercado y ambos desean
y no estn obligados a la negociacin. Por ejemplo existen ciertas transacciones que
no son representativas y sesgan el Mtodo del Mercado. Es el caso de las daciones
en pago a los bancos o acreedores en cuyo caso se da una situacin forzada u obli-
gada por la situacin del deudor. En la mayora de los casos se recibe por un valor
muy inferior al verdaderamente comercial, en otros casos podra recibirse por un
valor mayor cuando la deuda es superior al inmueble. Tampoco son representativas
las donaciones a parientes o entidades de beneficencia.
A veces los aportes a negocios o las transacciones entre personas jurdicas de
un mismo grupo econmico pueden alterar el verdadero valor del inmueble porque
no se da en condiciones de Libre Negociacin. No son tiles los datos provenientes
de remates o ventas judiciales, ni las transacciones con entidades del Estado en
condiciones de Expropiacin o venta forzada para la construccin de una va.
En cuanto a los ANUNCIOS Y OFERTAS se puede acudir a:
- Avisos de peridicos de amplia circulacin en la ciudad.
- Informacin de Lonjas y asociaciones inmobiliarias
- Datos de corredores de bienes races y constructores de inmuebles
- Avisos y vallas en el sector mediante recorrido
En cuanto a los anuncios de peridicos, o avisos clasificados, la dificultad
estriba en la poca informacin por lo cual es necesario acudir al telfono o visita
personal de los inmuebles a fin de obtener las caractersticas similares que per-
mitan la Homogeneizacin. El problema a veces es la mala o deficiente informa-

Factores y mtodos para el avalo comercial 57

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

cin que la fuente puede proporcionar si no se visita el inmueble referencia. A

veces estos datos son mal proporcionados por la desconfianza que el vendedor
informante tiene de que el avaluador sea un potencial competidor de corretaje
que le podra quitar la comisin de venta.
Es mejor obtener los datos en las Lonjas de propiedad raz o asociaciones inmo-
biliarias, ya que los datos provenientes de corredores inmobiliarios podran afectar
el resultado con el temor de que le quiten el negocio. Cuando la informacin viene
directamente del propietario, es posible que el precio pedido sea sustancialmente
alto ya que en la mayora de las veces los propietarios no conocen el valor de su
inmueble y suelen pedir muy por encima del precio razonable de mercado.
En algunas ciudades existen ESTUDIOS ESPECIALES que proveen mejor in-
formacin sobre los precios de oferta y transacciones. Es el caso de las ciudades
principales de Colombia que a travs de agremiaciones profesionales o entidades
recolectoras privadas permiten obtener muy buenos datos. A continuacin presen-
tamos algunos:
ESTUDIOS DE OFERTA Y DEMANDA POR EDIFICACIONES URBANAS.
Estos trabajos los adelanta CAMACOL (Cmara Colombiana de la Cons-
truccin) en las ciudades principales. En Bogot, Medelln y Cali se realizan
semestralmente, en las dems ciudades cada ao o cada dos aos. Estas
investigaciones, cuya Mtodologa fue elaborada por el Economista Oscar
Borrero Ochoa (autor de estas paginas) cuando era Director Ejecutivo del
CENAC, y actualmente asesora algunas empresas para la produccin de
dichos estudios, permiten obtener un censo muy completo de la Oferta
nueva de edificaciones en la ciudad, en un determinado momento del ao.
El avaluador tiene all una mina de informacin de toda la oferta de la ciu-
dad, por zonas, estratos sociales, vivienda, oficinas, locales, bodegas. Se
informa del rea y numero de inmuebles nuevos iniciados en el ao, del
volumen vendido, de la oferta disponible, los precios del mercado, el tamao
de los inmuebles, los acabados de materiales y la ubicacin por barrios.
Cuando se hace el estudio cada semestre los datos estn en permanente
actualizacin y son de gran utilidad para el avaluador. Como explicaremos
en el ultimo captulo, Mtodologa para presentar avalos, es necesario
informar al cliente cmo est el mercado en la zona, cuanto se ha cons-
truido en los ltimos aos, qu nuevas construcciones existen, etc. Toda
esta informacin es costoso y difcil recogerla para cada avalo. Por ello

58 Avalos de Inmuebles y Garantas

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

recomendamos como libro de cabecera para los avaluadores colombianos

la adquisicin anual o semestral de los estudios de Oferta y Demanda por
Edificaciones producidos por Camacol en cada ciudad.

ESTUDIOS DE VALOR DEL SUELO. Las Lonjas de Propiedad Raz, en par-

ticular particular la Lonja de Bogot adelantan peridicamente un estudio
sobre precios del suelo en las diferentes reas, zonas y barrios de la ciudad.
En Bogot se realizan cada ao y se tiene una secuencia desde 1959 de tal
manera que para cada ao es posible obtener el valor de suelo que tenia
en precios corrientes del momento y en precios constantes tomando como
deflactor comparativo la inflacin. La Mtodologa, direccin y asesora de
estos estudios han sido llevados a cabo por el autor Oscar Borrero Ochoa y
la Arquitecta Esperanza Duran de Gamez. Los datos son indicativos y requie-
ren el concurso del avaluador homogeneizando precios y determinando las
caractersticas propias del lote que avala. No se puede inferir el dato de la
Lonja en estos estudios para toda la zona sin determinar las caractersticas
especiales de cada lote.
CONSTRUDATA PRECIOS. La firma privada CONSTRUDATA de LEGIS S.A.
provee a los constructores e inmobiliarios de varias zonas del pas una revista
bimestral y estudios especializados que recogen datos de precios y costos de
materiales. Asimismo recoge precios de oferta de los proyectos en la ciudad.
Esta revista contiene una valiosa informacin para los avaluadores acerca
de los costos tpicos por metro cuadrado segn prototipos de inmuebles. Se
utilizar para el mtodo del costo y avalo de las construcciones.
REVISTAS ESPECIALIZADAS. Estas revistas inmobiliarias recogen valiosa
informacin en la ciudad que tienen produccin. Es el caso de LA GUIA IN-
MOBILIARIA que produce una revista mensual en Bogot, Medelln, Cali y
Bucaramanga y otras ciudades. La informacin recogida corresponde a un
gran numero de proyectos nuevos de vivienda y otros usos que en ese mo-
mento se venden en la ciudad. No solamente informa de los avisos pagados
sino tambin de los dems proyectos que se construyen en la ciudad, dividido
en zonas. Es una fuente muy valiosa, ya clasificada para los corredores de
bienes races, para los constructores y en especial para los avaluadores.

Factores y mtodos para el avalo comercial 59

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

En algunas ciudades existen revistas o informativos que dan buena fuente

a los avaluadores. CAMACOL produce para cada ciudad una revista con los
principales proyectos nuevos que se venden y sigue los lineamientos de las
otras revistas mencionadas atrs.
Cules son los elementos que se deben recolectar:
- Datos: de transaccin, de oferta, de avisos, de publicacin, etc.
- Fuente de informacin: catastro, Lonja, peridicos, corredores inmobiliarios,
estudios especializados, revistas, investigaciones privadas, etc.
- Localizacin: direccin exacta, barrio, estrato, uso del predio, distancia a la
esquina, centro comercial, servicios del rea, transporte, vas de acceso.
- Dimensiones: frente, fondo, rea, regularidad
- Precio y condiciones de venta
2.1.2. Homogeneizacin.
El proceso de Homogeneizacin significa hacer homogneo, hacer equivalente,
hacer comparable. Por ello es indispensable luego de tomar los datos en el proceso
de recoleccin pasar a la etapa de homogeneizacin.
El primer paso debe ser definir la zona GEOECONOMICA HOMOGNEA. Se
entiende por esta la zona que tiene similares caractersticas en cuanto a:
- Ubicacin espacial
- Estrato social
- Uso similar (industrial, comercial, habitacional)
- Densidades y reglamentacin urbana similar (alturas, ndices de construccin)
Posteriormente aplicaremos los siguientes elementos y factores para el calculo:
a) Reduccin a precio de contado. Dado que la forma de pago puede
alterar los resultados en la recoleccin de precios, es necesario hacer com-
parable todas las transacciones y precios de oferta considerando el negocio
como si se pagase de contado. Cuando se toma un crdito y se paga una
cuota inicial, en la practica para el vendedor se trata de una transaccin de
contado, ya que el propietario recibe todo el dinero proveniente de la cuota
inicial y del crdito de la entidad financiera. Para el comprador no es un pago
de contado porque obtuvo un crdito a largo plazo, pero para el vendedor la
venta fue de contado porque recibi todo su dinero en corto plazo.

60 Avalos de Inmuebles y Garantas

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

Normalmente las ventas de contado se estiman en un plazo de 90 das, plazo

necesario para obtener el crdito, hacer las escrituras, la hipoteca y reunir
toda la cuota inicial. Cuando el plazo es superior, no se considera de contado
y generalmente se aplican intereses para los saldos pendientes. Es necesario
identificar el costo del dinero o intereses que se cobran ya que generalmente
el INTERES INMOBILIARIO es diferente al Inters Bancario o al Costo del
Dinero colocado a intereses.
b) Factor de fuente. En los casos en los cuales los datos recolectados vengan
de ofertas, avisos de peridico o precios que pide el propietario, generalmente
hay un incremento por encima del valor del mercado, ya que generalmente se
pide ms para poder obtener una buena transaccin.
En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demerito
con el fin de acercarse al valor comercial o posible transaccin, acercndose
al precio que pagara la demanda.
En condiciones normales el precio de transaccin suele estar un 10% por
debajo del precio que pide la oferta con lo cual bastara con aplicar un Factor
de Fuente igual a 0.9. Sin embargo hay momentos en la economa, particular-
mente cuando se presentan las crisis inmobiliarias en los cuales la transaccin
puede llegar a estar hasta un 30% por debajo del precio que solicita la oferta.
En pocas de baja demanda inmobiliaria podra aplicarse un factor de fuente
igual a 0.8.
Sin embargo debe el avaluador ser cauteloso con este factor, ya que no todos
los precios de la oferta estn inflados. Hay personas que piden lo que esperan
recibir y por debajo de esta cifra no aceptaran transaccin. As como hay otros
que suben 30% el precio para poder obtener una rebaja apreciable.
c) Factor de profundidad. En el avalo de terrenos urbanizados la pro-
fundidad del lote exige aplicar un factor de demerito en la medida que el lote
sea mas profundo. Analizaremos esto en el Captulo siguiente.
d) Factor de frente. A medida que el lote tiene un frente mas amplio sobre
la va, debemos aadir mejor precio. Esto se hace mediante un factor que in-
crementa o demerita el precio de un lote en la medida que el frente sea mas
o menos amplio. Igualmente lo analizaremos en el captulo siguiente.

Factores y mtodos para el avalo comercial 61

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

e) factor de trasposicin. Es la relacin entre un ndice del inmueble o local

que se est avaluando y el ndice tpico para dicho inmueble que se investiga. En
algunas ciudades las organizaciones inmobiliarias o de avalos pueden estable-
cer determinados ndices de localizacin, de demanda o de calidad, promedios
para la zona. El avaluador establece si el inmueble o local que avala tiene un
ndice o valor superior o inferior que el promedio establecido para la zona.
F(tr) = Ia (Indice del local que se avala)
Ip (Indice del local del elemento investigado)

f) factor de actualizacin. El inmueble investigado o los datos obtenidos por

comparacin pueden referirse a determinada poca o fecha. Es necesario actuali-
zarlos al momento en el cual se hace el avalo. Esto se hace mediante el proceso
de inflactar los precios, es decir aplicarle el Indice de Precios al Consumidor
desde el momento de la transaccin o dato investigado hasta el momento en que
se hace el avalo. Se trata de pasar los precios de un ao o un determinado mes
a otro aplicando los ndices de precios del costo de vida o de la construccin.
No puede aplicarse para perodos largos (superior a dos aos) ya que la
valorizacin de los inmuebles no corre pareja a la inflacin. Si observo una
transaccin de comienzos del ao y estoy haciendo un avalo al terminar el
ao, podra aplicar el ndice de inflacin de dicho ao con el fin de comparar
los dos datos. La inflacin en perodos cortos sirve para comparar precios.
No es lo mismo comparar una transaccin de hace tres aos con los datos
actuales. La valorizacin ha podido ser superior o inferior a la inflacin.
g) TAMAO. Hay una elasticidad-precio de acuerdo con el tamao. Los inmuebles
grandes tienen un predio unitario inferior a los inmuebles de menor tamao.
Existen tablas y regresiones lineales que lo permiten calcular.
h) TOPOGRAFA: Los terrenos planos tienen mejor valor que los terrenos incli-
nados. La comparacin se hace en funcin de los sobrecostos que representa
la topografa.
i) UBICACIN: Dado que el estudio se debe hacer dentro de una zona geoeco-
nmica homognea, la ubicacin debe ser similar. Sin embargo dentro del
mismo barrio o urbanizacin existen mejores terrenos. Estos podran ser los
esquineros, los que tienen frente a varias calles, o los que estn con frente a
los parques o las Vas Principales.

62 Avalos de Inmuebles y Garantas

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

2.1.2. Resultados homogeneizados.

El inmueble investigado puede tener necesidad de aplicarle uno o varios de los
factores analizados aqu.
Los que generalmente se aplican son el Factor de Fuente (margen de negociacin),
el Factor de Tamao y el Factor de Ubicacin. Entonces se multiplica el valor que
se tiene investigado en las ofertas o transacciones por los factores encontrados con
el fin de obtener el valor homogeneizado.
La base del mtodo comparativo est en la buena recoleccin de datos y en la
correcta homogeneizacin de los valores. Comparar no es obtener datos de prensa o
de avisos y luego obtener el promedio para luego colocrselo al inmueble avaluado.
El mtodo de mercado exige una correcta comparacin utilizando la Mtodologa
de la homogeneizacin que explicaremos en el captulo siguiente.
Los datos recogidos y homogeneizados se promedian. Se aplican los estimadores de
varianza y desviacin estndar. El coeficiente de variacin que se debe aceptar (relacin
entre desviacin estndar y promedio aritmtico) no debe ser superior a 15%.
En el anexo al final de este capitulo presentamos un ejercicio de homogeneizacin.

2.2. Mtodo del costo

Se denomina as al mtodo que parte de presupuestos para obtener el costo de re-
produccin o de sustitucin de un bien inmueble. En general se aplica a las construc-
ciones, obras de infraestructura, mejoras y adiciones. El terreno bruto no tiene costo
y por eso se trata por el mtodo comparativo. Pero todas las adiciones al terreno,
urbanizacin y construcciones, tienen un presupuesto de construccin. Por el costo
se puede llegar a las mejoras, aplicando los mtodos de la depreciacin.
Trataremos especialmente este mtodo en el Captulo 4 al referirnos a las cons-
trucciones.

2.3. Mtodo residual

Este mtodo es muy aplicado en Colombia y especialmente en la Lonja de Propiedad
Raz de Bogot. Tambin se denomina Mtodo del Potencial de Desarrollo. Se basa
en calcular el valor de un terreno como residuo o saldo entre el precio de venta
del inmueble, restndole la utilidad y el costo de la construccin. Nos referiremos a
este mtodo en el captulo 7.

Factores y mtodos para el avalo comercial 63

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

2.4. Mtodo de la renta

Este mtodo permite llegar al valor del inmueble a partir de la renta liquida que pro-
duce. En general denominamos alquiler a la renta que produce un inmueble. Existe
en todas las ciudades y pases una relacin entre la renta y el valor del inmueble.
Obteniendo una tasa de renta promedio para la zona y el uso especifico podemos
calcular cuanto puede valer el inmueble a partir de la renta. Este seria un mtodo
de renta DIRECTO. Trataremos este mtodo en el captulo 9 cuando nos referiremos
a los arrendamientos.

2.5. Mtodo de capitalizacin

Es una variante del Mtodo de la Renta, pero lo tratamos por separado porque se
trata de un clculo INDIRECTO mediante la capitalizacin de todas las rentas futuras
de un inmueble trayndolas a valor presente utilizando los conceptos de las matem-
ticas financieras. En el mtodo de la Renta Directo llegamos al valor del inmueble
a travs del alquiler o arrendamiento inmobiliario. En el mtodo de Capitalizacin o
Mtodo de Renta Indirecto llegamos al valor del inmueble estimando todas las rentas
que produce el inmueble. Un hotel no genera arrendamiento sino utilidades. Estas
utilidades futuras capitalizadas o tradas a valor presente constituyen la base para
calcular el valor del inmueble.
Este mtodo constituye la parte mas avanzada de los avalos y lo trataremos en
este libro a partir del captulo 14.

3. Relacin entre factores y Mtodos avaluatorios

Para tener una visin global es conveniente presentar la relacin que existe entre
los tres factores del avalo y los cinco mtodos avaluatorios. En el cuadro siguiente
presentaremos cada factor y el mtodo que se aplica para avaluar.

Factores y mtodos
3.1. Lote
a) Urbanizado
- Mtodo Comparativo.
- Mtodo Residual.

64 Avalos de Inmuebles y Garantas

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

b) 1. Sin urbanizar
- Mtodo del Costo.
- Mtodo Comparativo.

3.2. Construccin
- Mtodo del Costo.
3.3. Factor de comercialidad
- Mtodo Comparativo
- Mtodo de Renta
3.4. Inmueble total
- Mtodo Comparativo
- Mtodo de Renta
- Mtodo de Capitalizacin.

Factores y mtodos para el avalo comercial 65

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

Anexo
EJERCICIO DE HOMOGENEIZACION
POR EL METODO COMPARATIVO
Adjunto al presente anexo encontrar el lector un archivo Excell con 5 cuadros.
Expliquemos el modelo mediante el Cuadro 1.
Se trata de valorar un inmueble con 300 m2 de area con una ubicacin media, no
es el mejor ni el peor de la zona. El inmueble puede ser un lote, un local, una bodega
industrial. El avaluador primeramente realiza una investigacin de mercado en la zona
geoeconmica homognea, es decir, aquella que tiene similar ubicacin, la misma
norma, alturas, usos y densidades, estrato social similar. Las entidades catastrales
identifican como zona geo-econmica homognea aquellas que por su similitud van
a tener un precio semejante y se pueden obtener promedios significativos.
En el cuadro 2 establecemos un criterio de calificacin para una zona geo-econ-
mica homognea, adonde el avaluador debe investigar sus datos. Estas zonas deben
tener un precio cuyo valor mximo no supere en ms del 50% al valor mnimo. Se
podran establecer rangos ms cortos, como que la distancia no sea mayor del 30%.
En el ejemplo que ponemos la calificacin parte del inmueble medio o intermedio,
que tendra calificacin de 1.0. El inmueble ptimo, dentro de la misma zona, ten-
dra un valor 20% superior, calificacin de 1.2. El peor inmueble en la misma zona,
valdra el 0.8 del inmueble medio, o 20% por debajo. Observemos que la relacin
entre el mximo y el mnimo es del 50%.
Si la diferencia es mayor, es probable que el avaluador se sali de la zona geo-
econmica y deber rechazar dichos datos.
En el cuadro 2 presentamos una tabla del Factor Tamao la cual nos muestra la res-
puesta del mercado ante el aumento de tamao. Ha sido tomada de Bogot para lotes y
locales comerciales. Significa que si tenemos un inmueble tpico de 100 m2, es decir, el

66 Avalos de Inmuebles y Garantas

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

inmueble modal o que ms se repite en la zona, al aumentar el tamao, el mercado casti-

gar el precio unitario. De acuerdo con la tabla si el inmueble que valoramos o compramos
tiene un tamao entre una y tres veces ese inmueble tpico, el factor es 1.0, o sea no se
afecta por tamao. Pero si el inmueble est entre 3.1 y 6 veces, en nuestro caso, entre 310
y 600 m2, el factor es 0.9, con lo cual habr perdido el 10% por cada m2 de precio.
Si el inmueble es de mayor tamao, 1.000 m2, sera 10 veces superior al tpico y
se afectara por el factor 0.8. Y de la misma manera si es 20 o 30 veces superior se
afectaria por factores de 0.7 o 0.6. Asi funciona en la realidad del mercado, a mayor
tamao, menor precio por m2 porque es ms difcil venderlo.
Retornando al Cuadro 1, el avaluador debe primero aplicar el Factor de fuente, o
diferencia entre lo que se pide y la negociacin. Hemos recomendado aplicar facto-
res entre 0.8 y 0.9. Si el mercado es bueno, suficiente demanda, podremos aplicar el
factor de 0.9 a todas las ofertas tal como lo presentamos en dicho Cuadro 1. Para las
transacciones y los avaluos no se aplica ningn demrito, o sea que el factor es 1.0.
El factor de tamao en el ejemplo se aplica devolviendo lo que el mercado quita.
Es decir, si el inmueble 3 tiene 1.200 m2, con lo cual es 4 veces superior al inmueble
que avaluamos, el mercado lo castigara con 0.9 de acuerdo con la tabla de tamao
del Cuadro 2. Si pierde un 10% por mercado, le debemos devolver lo que perdi,
aadiendo este 10% y por tanto multiplicamos por 1.1. En cambio el inmueble 5 que
tiene 100 m2, es la tercera parte del que avaluamos, debe valer ms en el mercado,
digamos un 10% ms (proyectando la tabla hacia inmuebles menores). Luego le
debemos quitar ese 10% que el mercado le otorga multiplicando por 0.9.
De igual manera el inmueble 6 con 3.000 m2 es 10 veces superior al que valoramos
y el mercado lo castiga con 0.8. Le devolvemos este 20% al multiplicar por 1.2.
En resumen los inmuebles menores que aquel que valoramos se multiplican
por un factor inferior a la unidad para rebajarlos y los que son mayores al inmueble
referencia o que se valora se multiplican por factores superiores a la unidad para
elevarlos. De esta manera homogenizamos los valores encontrados en el estudio de
mercado comparndolos con el nuestro.
De manera similar aplicaremos el factor tamao. Los inmuebles de mejor ubica-
cin al nuestro (al que valoramos) se rebajan al multiplicar por factores inferiores
a la unidad. Los inmuebles de peor ubicacin se elevan al factorizar por nmeros
superiores a la unidad. Asi en el Cuadro 1 el inmueble 1 se factoriza por 0.8 para
rebajarlo en 20%, dado que el mercado le otorga un precio 20% superior al inmue-

Factores y mtodos para el avalo comercial 67

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

ble medio. Recordemos que nuestro inmueble por valorar tiene ubicacin media.
En cambio el inmueble 5, mala ubicacin debe subirse 20% al multiplicar por 1.2,
porque el mercado lo est castigando con factor 0.8 respecto al inmueble medio.
En resumen, los inmuebles mejores que el nuestro por avaluar, se rebajan, los
inmuebles peores que el nuestro se elevan. Si el avaluador aplica la lgica del mer-
cado entender mejor el proceso de homogeneizacin. No es un cuadro mecnico
que se aplica con tablas. Requiere los conceptos inmobiliarios y la lgica del mercado
de bienes races.
En el cuadro 3 presentamos un ejercicio para el lector de tal manera que debe
calcular el factor de fuente, tamao y ubicacin teniendo en cuenta que el inmueble
por avaluar es de 200 m2 y su ubicacin es ptima. Le sugerimos al lector hacer el
esfuerzo por responder y llenar las casillas con los factores que considera vlidos.
En el mismo cuadro planteamos un ejercicio 2 con un inmueble por avaluar de
1.000 m2 y la ubicacin mala. Los factores debern cambiar sustancialmente.
En el cuadro 4 tenemos las respuestas al ejercicio 1 del cuadro 3. En el cuadro
5 la solucin al ejercicio 2.

MEDIDAS CENTRALES Y DISPERSION DE DATOS.

El lector deber obtener los promedios estadsticos, ojal utilizando Excell, la
desviacin estndar2 y el coeficiente de variacin3 .
El coeficiente de variacin aceptable en las normas colombianas es del 15%. En
otros paises es del 10%. Si se observa en el Cuadro 1 el coeficiente de variacin
en los datos no homogeneizados es 21.3% con lo cual no sera aceptable. Una vez
homogeneizado se reduce a 8.4% con lo cual es vlido.
En los ejercicios 1 y 2 el alumno deber calcular los coeficientes de variacin.
Los datos no homogeneizados del cuadro 3 presentan una dispersin del 23.8%, lo
cual no es aceptable en las normas de avalos.

(2) Desviacin estndar o tpica es la raz cuadrada de la varianza y su smbolo estadstico es la letra griega
(sigma). La varianza es una medida de dispersin estadstica que obtiene el promedio de las desviaciones al
cuadrado entre cada dato y el promedio.

(3) El coeficiente de variacin es la relacin porcentual entre la desviacin tipica o estndar y el promedio : /

68 Avalos de Inmuebles y Garantas

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

CUADRO 1

Homogeneizacin de valores urbanos

Inmueble referencia, 300 m2, ubicacin media.
Valor Factor Tamao Factor Factor
Inmueble Fuente Ubicacin Total m2
m2 fuente m2 tamao ubicacin
1 14.000 Oferta 0,9 300 1 ptimo 0,8 10.080

2 12.000 Oferta 0,9 600 1 Bueno 0,9 9.720

3 9.000 Oferta 0,9 1.200 1,1 Medio 1 8.910

4 8.500 Transaccin 1 200 1 Regular 1,1 9.350

5 7.500 Avalo 1 100 0,9 Malo 1,2 8.100

6 10.000 Oferta 0,9 3.000 1,2 Bueno 0,9 9.720

7 11.000 Oferta 0,9 400 1 Medio 1 9.900

8 13.000 Transaccin 1 800 1,05 ptimo 0,8 10.920

9 8.000 Avalo 1 80 0,9 Malo 1,2 8.640

10 12.000 Oferta 0,9 150 0,9 Medio 1 9.720

Promedio 10.500 9.506

Desviacin 2.236,07 797,76

Coef. Variac 21,3% 8,4%

Factores y mtodos para el avalo comercial 69

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

CUADRO 2

Criterios de calificacion
Factor de tamao Factor de ubicacin
Veces Factor Calificacin Factor
1a3 1 optimo 1,2
3.1 a 6 0,9 bueno 1,1
6.1 a 10 0,8 intermedio 1
10.1 a 20 0,7 regular 0,9
mas de 20 0,6 malo 0,8

CUADRO 3

Ejercicio de homogeneizacion inmueble urbano

Ejercicio 1
Inmueble referencia: 200 m2, ubicacin optima
Valor Factor Factor Tamao Factor Total
Inmueble Fuente Ubicacin
m2 fuente ubicacin m2 tamao m2
1 280.000 oferta optimo 200
2 240.000 oferta bueno 400
3 180.000 oferta medio 800
4 170.000 transaccin regular 150
5 150.000 avaluo malo 70
6 200.000 oferta bueno 2000
Promedio 203.333
Desviacin st
Coefic variac 23,8%
Ejercicio 2: aplicar a los mismo inmuebles los factores correspondientes suponiendo que el inmueble
referencia o por avaluar es de 1.000 M 2 y tiene ubicacin mala.

70 Avalos de Inmuebles y Garantas

 Material de uso exclusivo para fines acadmicos

CUADRO 4

Ejercicio de homogeneizacion inmueble urbano

Inmueble referencia, 200 m2, ubicacin optima
Valor Factor Factor Tamao Factor Total
Inmueble Fuente Ubicacin
m2 fuente ubicacin m2 tamao m2
1 280.000 Oferta 0,85 Optimo 1 200 1 238.000
2 240.000 Oferta 0,85 Bueno 1,1 400 1 224.400
3 180.000 Oferta 0,9 Medio 1,2 800 1,1 213.840
4 170.000 Transaccin 1 Regular 1,3 150 1 221.000
5 150.000 Avaluo 1 Malo 1,4 70 0,9 189.000
6 200.000 Oferta 0,9 Bueno 1,1 2000 1,2 237.600
Promedio 203.333 220.640
Desviacin st 48442,41 18169,25
Coefic variac 23,8% 8,2%

CUADRO 5

Inmueble referencia, 1000 m2, ubicacin mala

Factor Factor Tamao Factor
Inmueble Valor m2 Fuente Ubicacin Total m2
fuente ubicacin m2 tamao
1 280.000 Oferta 0,85 Optimo 0,6 200 0,85 121.380
2 240.000 Oferta 0,85 Bueno 0,7 400 0,95 135.660
3 180.000 Oferta 0,9 Medio 0,8 800 1 129.600
Tran-
4 170.000 1 Regular 0,9 150 0,8 122.400
saccin
5 150.000 Avaluo 1 Malo 1 70 0,7 105.000
6 200.000 Oferta 0,9 Bueno 0,7 2000 1 126.000
Promedio 203.333 123.340
Desviacin st 48442,41 10383,90
Coefic variac 23,8% 8,4%

Factores y mtodos para el avalo comercial 71