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Dialnet ElConsumidorEnLosContratosInmobiliarios 5496563 PDF
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Doctorando en Derecho y magster en Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad
Catlica del Per. Abogado summa cum laude por la Universidad de Lima. Catedrtico de las
Facultades de Derecho de la Universidad de Lima, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas,
Universidad ESAN y Universidad San Ignacio de Loyola y de la Escuela de Postgrado de la
Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Socio fundador de Echaiz Estudio Jurdico
Empresarial. Miembro asociado del Instituto Peruano de Derecho Mercantil. Web page:
www.echaiz.com E-mail: daniel@echaiz.com
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El sector de la construccin est golpeado. Los garrotazos los ha recibido, principalmente, de la
recesin econmica mundial y de los cambios en las condiciones de crdito de los bancos. Cfr.
Crisis inmobiliaria?. En: Revista Vistazo. Quito, 2 de julio del 2009,
http://www.vistazo.com/ea/pais/?eImpresa= 1005
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Un crdito subprime es una modalidad crediticia del mercado financiero de Estados Unidos que
se caracteriza por tener un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de crditos.
Cfr. Subprime lending. En: Portal de U.S. Department of Housing and Urban Development.
Washington, http://www.hud.gov/offices/fheo/lending/subprime.cfm (traduccin libre).
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nueve son los distritos que cuentan con el privilegio de poseer las zonas ms caras de la
ciudad, atractivo que se empieza a multiplicar. Se trata de Los Olivos, La Victoria, Surco,
Miraflores, Magdalena, San Isidro, San Miguel, Barranco y Chorrillos. En el caso del jirn
Gamarra en el distrito de La Victoria ha llegado a venderse a US$ 10 mil el metro cuadrado, por
El B.O.T. son las siglas de build, operate and transfer que identifican las
principales prestaciones del contrato mediante el cual el agente privado
construye a su costo una obra encargada por el Estado, es el operador de
ella durante cierto tiempo en el cual recupera su inversin y, finalmente, la
transfiere al Estado al vencimiento del plazo contractual. Constituye un
esquema de financiamiento inmobiliario a favor del Estado para obras de
infraestructura de especial envergadura y elevado costo, que an no se
encuentra tipificado en la normatividad.
3. EL PROVEEDOR INMOBILIARIO.-
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Para un extenso anlisis acerca de los efectos de la cancelacin del registro administrativo de una
persona jurdica cfr. Echaiz Moreno, Daniel. Disolver, disolver!! La cancelacin del registro
administrativo de una persona jurdica y su supuesta disolucin (Comentario a la STC Exp. N
009-2007-PI/TC y otra). En: Gaceta Constitucional. Lima, Editorial Gaceta Jurdica, marzo del
2008, Tomo 3, ps. 349 a 387.
Como bien seala el artculo 5 de la referida Ley del Registro del Agente
Inmobiliario, el registro constituye el reconocimiento estatal de la
idoneidad del agente inmobiliario para desarrollar actividades de
intermediacin inmobiliaria y busca dotar de seguridad jurdica a las
operaciones en que ste interviene. En efecto, el Estado asume su rol
regulador, procurando la formalizacin del corretaje inmobiliario, mediante
parmetros mnimos de exigencia para la realizacin de actividades
comerciales en el mbito de los bienes races. Por su parte, ser necesario
que los actores del mercado (como los vendedores y los compradores de
bienes inmuebles) asuman tambin su tarea, contratando con agentes
inmobiliarios que cuenten con registro vigente, de manera tal que ser el
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Arduo debate existi respecto a si la acreditacin deba ser perpetua (como la colegiacin de los
abogados en el Per) o temporal (como la colegiacin de los mdicos en Espaa). De manera
salomnica se dispuso que la acreditacin sea temporal, pero que la renovacin sea meramente
formal (no hay una evaluacin del agente inmobiliario, sino una constatacin de habilidad y
actualizacin de datos). Lo cuestionable es que el plazo de vigencia de la inscripcin se haya
establecido en el Reglamento (en su artculo 9: La inscripcin en el Registro tendr una
vigencia de tres aos, computados a partir de la fecha de Registro) y no en la Ley, acaso
creyndose suficiente lo estipulado en el segundo prrafo de su artculo 9: El funcionamiento
del Registro del Agente Inmobiliario ser regulado en el reglamento de la presente Ley.
As, el agente inmobiliario asume una serie de deberes -a tenor del artculo
7 de la Ley-, tales como actuar en los contratos sobre bienes inmuebles,
bajo los principios de la buena fe y la transparencia; asesorar al
intermediado en la evaluacin comercial para estimar, cuantificar y valorar
los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su
consideracin; proponer al intermediado informacin veraz acerca de los
negocios en los que interviene, con claridad, precisin y exactitud; y
advertir, orientar y explicar al intermediado acerca del valor y las
caractersticas de los bienes y las consecuencias de los actos que realicen.
El artculo 11 del Reglamento agrega los deberes de celebrar por escrito un
contrato con el intermediado en el que se detallen las condiciones del
servicio, as como incluir su nmero de inscripcin en los documentos que
expida y en la publicidad que realice, entre otros. Sin perjuicio de estos
deberes, la norma sub-examine del Cdigo de Proteccin y Defensa del
Consumidor aade la informacin inmobiliaria que el proveedor
inmobiliario deber proporcionar al consumidor y que abordaremos ms
adelante.
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El artculo 166 del Cdigo Civil establece en su primer prrafo: Es anulable el acto jurdico que
el representante concluya consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, a
menos que la ley lo permita, que el representado lo hubiese autorizado especficamente o que el
contenido del acto jurdico hubiera sido determinado de modo que excluya la posibilidad de un
conflicto de intereses.
4. EL CONSUMIDOR INMOBILIARIO.-
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Segn el artculo 140 inciso 2 del Cdigo Civil, para la validez del acto jurdico se requiere que
el objeto sea fsica y jurdicamente posible. Por su parte, el artculo 219 inciso 3 del mismo texto
legal acota que el acto jurdico es nulo cuando su objeto es fsica o jurdicamente imposible o
cuando sea indeterminable.
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En el primer prrafo del artculo 190 del Cdigo Penal se lee: El que, en su provecho o de un
tercero, se apropia indebidamente de un bien mueble, una suma de dinero o un valor que ha
recibido en depsito, comisin, administracin u otro ttulo semejante que produzca obligacin
de entregar, devolver o hacer un uso determinado, ser reprimido con pena privativa de libertad
no menor de dos ni mayor de cuatro aos.
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Cfr. Norma para la prevencin de lavado de activos y de financiamiento del terrorismo, de
aplicacin general a los sujetos obligados a informar que carecen de organismos supervisores.
Aprobada mediante Resolucin SBS N 486-2008. En el artculo 1 se alude a las personas
naturales y jurdicas que se dediquen a la actividad inmobiliaria.
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Citado por: Macaulay, Stewart. El impacto del Derecho de los Contratos en la Economa. En:
Revista de Economa y Derecho. Lima, Sociedad de Economa y Derecho de la Universidad
Peruana de Ciencias Aplicadas, 2008, Volumen 5, N 18, p. 34.
5. LA DOCUMENTACIN INMOBILIARIA.-