La historia de las sociedades primitivas demuestra que la propiedad

atraviesa, tres fases: la comunidad agraria, cuando el suelo pertenece a todos

los miembros de la tribu; la propiedad familiar, cuando cada familia llega a
ser nica propietaria de cierta extensin
No est claro cul fue el tipo de propiedad de los primeros romanos.
Documentos antiguos muestran que la propiedad individual se constituy
pronto; el territorio de Roma, perteneci primero al pueblo, convirtindose
luego en propiedad privada
Segn Dionisio de Halicarnaso y Varron. Rmulo distribuyo el territorio de
Roma entre las treinta curias, y despus, bajo Numa, en virtud de un nuevo
reparto, se concedi a cada jefe de familia un parte, lo bastante grande para
establecer una casa habitacin y un jardn

Se aplic a los territorios de las poblaciones vencidas el principio Segn el

cual pasaban a ser propiedad del Estado romano, Pero, segn la naturaleza
de las tierras, se hizo de ellas un empleo diferente. Hay que distinguir las
tierras cultivadas y las tierras incultas.

1. Las tierra cultivadas se enajenaron en beneficio de los particulares,

bajo Tulio Hostilio hubo repartos gratuitos entre los ciudadanos
pobres, posteriormente, bajo la repblica y bajo el imperio hubo
ventas hechas por el ministerio de los cuetores. Algunas veces se
le asignaba tierra a veteranos por sus servicios o a ciudadanos que
se enviaban para crear colonia. Los terrenos privados tenan una
limitacin trazada siguiendo las lneas regulares por los
agrimensores. El que violara estos lmites era considerado sacer.
2. Tierras incultas: el ciudadano poda ocupar estas tierras para
cultivarlas a cambio de pagar al Estado un tributo. El ocupante no
tena la propiedad pero si la posesin
Los patricios terminaron acaparando todas estas tierras por sus riquezas. Se
cultivaban por sus esclavos y clientes a los cuales les conceda ttulo
revocable.
Hacia la mitad del siglo VII otras leyes agrarias transformaron las posesiones
existentes en propiedades privadas mediante el pago de un censo al Estado.
No fue as en las regiones conquistadas fuera de Italia. En un principio el
terreno perteneca al Estado por derecho de conquista. Los particulares solo
podan ser poseedores, estos poseedores podan considerarse como
disfrutando de una especie de propiedad imperfecta: a) a su muerte, el
derecho pasa a su heredero; b) podan transmitirlo entre vivos. No pudiendo
beneficiarse de la usucapin, disfrutaban de la praescriptio longi temporis;
c)el adquiriente desposedo careca de la rei vindicatio, pero poda ejercer
una accin in rem especial y aun la accin publica, por lo tanto quedaba en
una situacin igual a la del propietario. Con el tiempo el estado cedi el
derecho de propiedad con lo que resultaron dos consecuencias: a) los
propietarios podan tener desde entonces el dominio el dominum ex
quiritium; b) tampoco tenan que pagar el impuesto territorial
En las dems provincias el derecho de los poseedores adquiri cada vez ms
los caracteres de una verdadera propiedad. Bajo Justiniano que suprimio la
distincin de la res amncipi y nec mancipi, desapareci toda diferencia desde
el punto de vista de la propiedad privada entre las tierras de provincias y las
itlicas

La propiedad se extingue cuando la cosa de que es objeto de existir, por

hallarse materialmente destruida; cuando la cosa de de ser jurdicamente
susceptible de propiedad privada; cuando se posee en propiedad un animal
salvaje que recobra su libertad.
Fuera de esto la propiedad es perpetua, se trasmite pero no se extingue. De
la perpetuidad del derecho de propiedad los romanos sacaron la consecuencia
de que no poda transferirse ad tempus, o sea, con carcter revocable y
temporal. La persona que cede la tierra no puede estipular en la clusula que
al cabo de un tiempo se le devuelva la tierra
La doctrina en vigor en el antiguo derecho romano y en la poca clsica era
que la propiedad no poda ser transferida ad tempus. Si se hace una
enajenacin con semejante clausula, la propiedad no vuelve de pleno derecho
al enajenador. Pero al final del siglo II algunos jurisconsultos reconocen que
la propiedad puede ser transferida ad tempus y que en el da jugado vuelve a
ser, de pleno derecho, del antiguo propietario.