0 calificaciones0% encontró este documento útil (0 votos)
25 vistas8 páginas
Este documento resume las limitaciones legales a la propiedad privada de bienes inmuebles según el Código Civil, incluyendo el derecho a recibir aguas, establecer servidumbres, y regular el uso de recursos como el agua. Explica que estas limitaciones pueden ser por razones de utilidad pública o privada, rigiéndose por leyes y reglamentos especiales o el Código Civil, respectivamente. También resume los artículos relacionados al régimen de aguas y cómo la Ley de Aguas de 2007 derogó parte de est
Este documento resume las limitaciones legales a la propiedad privada de bienes inmuebles según el Código Civil, incluyendo el derecho a recibir aguas, establecer servidumbres, y regular el uso de recursos como el agua. Explica que estas limitaciones pueden ser por razones de utilidad pública o privada, rigiéndose por leyes y reglamentos especiales o el Código Civil, respectivamente. También resume los artículos relacionados al régimen de aguas y cómo la Ley de Aguas de 2007 derogó parte de est
Este documento resume las limitaciones legales a la propiedad privada de bienes inmuebles según el Código Civil, incluyendo el derecho a recibir aguas, establecer servidumbres, y regular el uso de recursos como el agua. Explica que estas limitaciones pueden ser por razones de utilidad pública o privada, rigiéndose por leyes y reglamentos especiales o el Código Civil, respectivamente. También resume los artículos relacionados al régimen de aguas y cómo la Ley de Aguas de 2007 derogó parte de est
Artculos 644 a 646: Limitaciones a la propiedad. La propiedad predial (del latn
praedium, finca urbana o rural) puede ser objeto de limitaciones por muchas razones, como dejar un paso abierto obligatoriamente, tener que recibir las aguas de lluvia de la finca superior, permitir que se pongan postes de la luz en la finca, etc. Estas limitaciones a la libre propiedad pueden ser para favorecer a alguien en particular o por razones de utilidad pblica. Si son de utilidad pblica se regulan por leyes y reglamentos especiales (art. 645) como la Ley de Aguas, la Ley de Servidumbre de Conductores Elctricos, etc. Si las limitaciones legales de la propiedad son por razones de ndole privada se rigen por el Cdigo Civil, aparte de las leyes y ordenanzas locales (polica) que dictan normas sobre uso de los bienes inmuebles que puedan afectar a la poblacin (art. 646), por ejemplo, regulaciones sobre el ancho de las aceras, el respeto a los rboles, etc. (recurdese que polica se refiere a polis -ciudad- y no al cuerpo de polica). As pues, si un propietario tiene algn problema por causa de su propiedad con el vecino, aplicar las normas de derecho privado, esto es, el Cdigo Civil, artculos 647 y siguientes. Pero si el problema es con una empresa que presta un servicio pblico o afecta a la colectividad, como verter aguas servidas, la fijacin de un poste de luz, etc., entonces el problema es de orden pblico y tendr que atenerse a las leyes y ordenanzas de carcter pblico, como ya se ha indicado. Las normas estadales sobre polica tienen autoridad para regular las limitaciones a la propiedad predial. Ver detalles en sentencia de la Sala Constitucional (R&G, tomo 247 No. 1498 (p) 2007). Artculo 647: Si a un predio le llega el agua de lluvia del predio superior, no puede levantar un dique para que se quede en el predio superior, est obligado a recibirla as como lo que arrastre. Y el predio superior no puede canalizar eses aguas en forma inconveniente al predio inferior. Aunque este artculo es bien claro, hay que tener en cuenta que razones de utilidad pblica, como p.e. un embalse, pueden imponer otras reglas. El embalse retiene el agua que normalmente correra para regar las fincas inferiores y la suelta cuando conviene a intereses de la colectividad que pueden ser diferentes de las fincas ribereas inferiores. Es lo que hemos dicho al comentar el art. 645. Ahora bien, la Ley de Aguas de 2007 dispone en su artculo 73 que todos pueden usar las aguas mientras discurren por sus cauces naturales, etc. Esto armoniza con el art. 647. Pero el artculo 83 de dicha ley dice que el aprovechamiento del agua contra los planes oficiales ser nulo. Esta ley por lo que vemos en ella sigue la tendencia moderna de regular en detalle el uso del agua con muchas disposiciones de carcter oficial. Existen de esta manera dos clases de relaciones jurdicas para el agua: unas, las que tienen lugar entre los mismos propietarios afectados por las aguas: son relaciones de derecho privado. Otras, las relaciones entre los usuarios y la autoridad. Las primeras se rigen por el Cdigo Civil, principalmente por los artculos referentes al rgimen de aguas, en parte derogados por la Ley de Aguas y los referentes a las servidumbres de aguas que se vern en los artculos 708, 712, etc. Las segundas se rigen por la Ley de Aguas y dems disposiciones que las autoridades dicten al respecto. As pues, estas segundas relaciones corresponden no al derecho civil sino al derecho administrativo en el cual prevalece, no el inters de los propietarios directamente afectados sino la voluntad de la autoridad encargada de dictar las disposiciones y dems actos administrativos teniendo en cuenta la colectividad. Ver ms adelante el comentario del artculo 650 sobre las derogaciones. Artculos 648 y 649: Estos artculos tratan de las obras que deben hacerse para contener las inundaciones tradas por las crecidas de los ros. Son de lectura directa. Artculos 650 al 653: Estos cuatro artculos fueron expresamente derogados por la Ley de Aguas de 2007. Se referan a la propiedad y uso de las manantiales y cursos de agua. La Ley de Aguas adopta un criterio social y solidario en cuanto al uso del agua, considerada como bien pblico (art 6.1) y de primera necesidad y por ello, da autoridad al Estado para regular su aprovechamiento. El artculo 5.10 considera las aguas como bien pblico de la Nacin y no pueden ser objeto de propiedad privada. Se ve como una reiteracin de la ley de que el agua es un bien pblico y por tanto, no susceptible de apropiacin privada, salvo la recogida en un tanque o se embalse dentro de la finca, proceda de la lluvia o del ro. Propiedad de las mrgenes. Por otra parte, el artculo 6.2 de dicha ley establece, dejando a salvo los derechos adquiridos por los particulares, que son bienes de dominio pblico las riberas de ros y riachuelos entre 80 y 100 metros en ambas mrgenes (algo parecido se establece en el artculo 9 de la Ley de Zonas Costeras respecto a las costas). Creemos que tambin quedan a salvo los derechos de particulares que de manera sucesiva hayan adquirido esos terrenos de propietarios anteriores a dicha ley. Artculo 654: Este artculo refleja la lucha por conseguir el agua, unos para regar y otros para refrigerar, etc. en las fbricas y la necesidad de reglamentos oficiales que diriman estos problemas. Artculo 656: Trataba del propietario de aguas y el derecho que tiene a servirse de ellas. Derogado por la Ley de Aguas: Ver comentario 650 con la explicacin. Artculo 657: Si se talan los rboles en la montaa y se destruye la vegetacin, el agua de lluvia correr libremente causando inundaciones o se perder. Pero si hay vegetacin profusa, sta frena el agua, no la deja correr tanto y se filtra formando acuferos que dan lugar a manantiales y de ah brotan los arroyos y nacen los ros. Artculo 658: El ganado puede ir a las haciendas vecinas no cercadas y pastar y abrevar en sus sabanas y lagunas. Esto est permitido siempre y cuando la hacienda propia no est cercada; si lo estuviera, el ganado de la finca vecina no podra hacer lo mismo, lo cual no sera justo. Artculos 659 al 665: Derecho obligatorio de paso. Estos artculos tratan del derecho de paso por la finca ajena. Las reglas, que son bien sencillas, pueden verse con solo leer los artculos mencionados pues son el resultado de la aplicacin de la equidad y del sentido comn. La idea del cdigo es que la propiedad de las fincas no es absoluta de modo que el dueo no puede oponerse sin razn justificada a la peticin del vecino si es razonable. Deber darse el derecho de paso por el lado menos perjudicial a su dueo y el dueo beneficiado deber pagar el valor del terreno que vaya a usar o por la molestia de las obras (indemnizacin). Si no hay acuerdo sobre el precio se acudir a un arbitraje o al juez. Puede ocurrir incluso que un fundo se quede sin salida a la va pblica por venta de una parte a un tercero o a consecuencia de una particin de tierras, etc. En estos casos, el nuevo propietario deber dejar un acceso libre a la finca que ha quedado cerrada y sin derecho a recibir indemnizacin (art. 663) pues el dueo de esta finca no es causante ni beneficiario; al contrario, l ha salido perjudicado por esa segregacin o particin del terreno. El derecho de paso es un derecho real y no personal; es decir, no solamente es vlido frente al dueo actual de la finca con el cual se ha llegado a un acuerdo sino frente a cualquier otro que adquiera la finca despus, sea quien sea. Artculos 666 al 683: Estos artculos tratan preferentemente del uso de las aguas tanto el que las recibe como el que tiene derecho a ellas y tanto si son aguas que discurren por sus cauces naturales como por acueductos y canales. La idea de estos artculos es que se facilite el uso del agua a quien la necesite, sea gratuitamente o pagando un canon segn los casos. Ver el artculo 670 y los artculos 647 y siguientes. Y tambin el derecho de hacer las obras en predio ajeno para que le lleguen las aguas a su predio. Igual que hemos explicado en los casos del derecho de paso, la ley quiere que el agua sirva su propsito tanto de riego como para otras necesidades, domsticas o industriales y para todo aqul que la necesite, siempre respetando las leyes (Ley de Aguas, comentario 650) y normas locales que regulan la materia e indemnizando al dueo del terreno si tal es el caso, p.e. el artculo 671. En el artculo 712 y siguientes el cdigo se ocupa de las servidumbres para la toma de agua. Las limitaciones de la propiedad por las exigencias de la energa elctrica (art. 683) postes, transformadores, etc. se rigen por el Cdigo Civil slo en lo que no se oponga a las leyes especiales sobre la materia. Artculos 684 al 699: La medianera, esto es, los muros, paredes, cercas y seales que delimitan unas propiedades de otras se rige por estos artculos y en lo no previsto en ellos, por las ordenanzas y usos locales (art. 684). La medianera es una de las cuestiones que parecen menores pero que el cdigo le dedica su atencin en numerosos artculos que van del 684 al 699, en total 16 artculos, nada extrao si recordamos que la propiedad privada es uno de los pilares del Cdigo Civil y los propietarios suelen ser muy celosos con sus linderos. Correr o destruir en perjuicio ajeno los mojones o marcas que delimitan una propiedad es incluso un delito tipificado en el Cdigo Penal. La medianera se presume cuando hay paredes y cercas mientras no se pruebe lo contrario (art. 685). Si mi propiedad linda con la del vecino y tenemos una pared que nos separa, es importante saber de quin es esa pared. Si se supone que de los dos se llama medianera. Pueden presentarse dudas, p.e. si la pared tiene muchos aos y ya nadie se acuerda ni consta por escrito quin la levant y en qu circunstancias y si fue pagada por ambos propietarios de entonces o por uno solo. Los artculos de este comentario dan respuestas a varias cuestiones relacionadas con lo que llamamos medianera. Si la pared es medianera, pata tumbarla se necesita el acuerdo de ambos. Si no lo es, basta que lo cedida el dueo. Si la pared o cerca se levant cuando lo que la rodeaba no tena cercas de ninguna clase sino campo abierto, se presume que pertenece exclusivamente a la finca que protege (art. 687). La cuestin puede ser delicada si se trata de un muro muy grueso dado el espacio que ocupa. Veamos si el cdigo le ayuda. Para saber si una pared o separacin es medianera hay que ver los artculos 685 al 688 que establecen las reglas. La regla primera es que toda separacin es medianera si no hay pruebas en contrario (art. 685). Y lgicamente, no ser medianeras las separaciones cuando conste lo contrario en un documento suficiente o que existan pruebas, por ejemplo, de que la tierra depositada al abrir una zanja est slo en un lado en cuyo caso se estimar propietaria de la zanja a la finca que haya recibido el material acumulado, ver art. 688; o bien que la separacin abarque todo el permetro de la finca con aspecto uniforme, presentando un aspecto diferente con las con las separaciones de las fincas contiguas; o tambin que el muro sea de aguante de la propia finca y no de la contigua. Al ver el muro de separacin entre dos fincas urbanas en cualquier ciudad, el mismo lector se habr preguntado quizs de quin es el muro y buscar entre los signos exteriores algo que le d una respuesta. El artculo 692 prev el caso de que un propietario quiera hacer medianera la pared que le separa del vecino y que es propiedad de ste. Tiene derecho a ello pero deber pagarle la mitad del valor de la pared y la mitad del valor del terreno que ella ocupa. Segn el artculo 690 quien eleva la altura de su pared medianera tiene que pagar el gasto. Tambin puede ocurrir que algn medianero quiera usar la pared para apoyar vigas u otros materiales. Al ser la pared medianera, en principio tiene derecho a ello, pero necesitar la aprobacin de los dems medianeros y en ltimo caso, ir a un peritaje (art. 693) para ver si la pared aguanta. En esta seccin pueden verse otros artculos sobre el funcionamiento de la cooperacin entre colindantes para las reparaciones, construccin de ms altura, huecos en la pared, etc. La propiedad horizontal est contemplada en los artculos 697 y 698 pero la Ley de Propiedad Horizontal es de aplicacin preferente pos ser una ley especial. Ya lo dice en su artculo 1: Las normas del Cdigo Civil se aplican en cuanto no se opongan a la Ley de Propiedad Horizontal. A veces se han plantado rboles para separar propiedades rurales. Estos rboles no se pueden talar sin permiso de ambas partes interesadas salvo lo que diga el juez (art. 699). Artculos 700 al 703: Molestias a los vecinos. Estos artculos tienen que ver con las molestias que se pueden causar a los vecinos, sean dueos o no de la finca en que habitan, por toda clase de construcciones e instalaciones que haya cerca. Es un principio de buena vecindad no molestar con ruidos o construcciones de cualquier clase, siendo preciso cumplir con los reglamentos y usos del lugar. Esta proteccin se extiende al otro lado de la pared divisoria, de manera que el vecino tiene una serie de limitaciones sobre lo que puede hacer cerca de la pared. Por ejemplo, no podra construir un pozo sptico pegado a la pared, un una cloaca, ni chimeneas que despiden humos, ni hornos que producen calor, ni ruidos, etc. debiendo guardar las distancias que exijan los reglamentos o los usos locales y la comodidad de las personas (art. 701). Tambin disponen estos artculos otras limitaciones por razn de la especial situacin de fortalezas, iglesias y calles, etc. con referencia a lo que se vaya a construir o plantar en sus cercanas (art. 700). Tanto en esta cuestin como en las otras nombradas existen leyes y ordenanzas municipales o de otro gnero que establecen las reglas sobre la forma de construir y cuando no las haya, hay que aplicar el dictamen de peritos (art. 701). Como se ve el afe3ctado no se queda sin proteccin aunque no exista una disposicin legal precisa al respecto pero tenemos que ir al fondo jurdico para entender esto. Cuando falta una disposicin legal protectora. Los derechos no deben ni pueden basarse siempre en disposiciones legales precisas de forma que si no hay una disposicin legal, el sujeto quede sin proteccin. Si una persona tiene derecho a vivir sin ser perturbada como as es, no necesita de una ley que lo diga expresamente y que prohba una por una las posibles causas de perturbacin como lo hace el art. 701 incluyendo algunos ejemplos ilustrativos. En estos y otros casos no es la ley, que puede no haberla, sino el juez aplicando la equidad (que es un principio general del derecho, art. 4) y considerando el mbito del derecho subjetivo de que se trate, quien decidir si existe una perturbacin injustificada y por lo tanto ilegtima en virtud de dicho principio y del art. 1185 que trata del abuso de derecho. rboles y races. En cuanto a los rboles y matas, tenemos el art. 702 prohibiendo que estn demasiado prximos al lindero del vecino y si las races penetran en su finca, puede cortarlas l mismo (art. 703). Con referencia a las ramas (art. 703), creemos que si se hallan encima de la propiedad ajena, el dueo de tal propiedad podr cortarlas sin ms. Pero la verdadera forma de cortar una rama no es cortndole las puntas, sino cortando la parte que se une al tronco o sea, su nacimiento y esto no lo puede hacer el propietario perjudicado pues el tronco est en la otra finca. El derecho que le da el art. 703 es exigir al dueo del rbol que las corte. Artculos 704 al 707: Luces y vistas de la propiedad del vecino. Cuando una pared es medianera, nadie puede abrir una ventana o tronera para que entre luz y el aire sin permiso del otro propietario (art. 704). Si la pared no es medianera sino que pertenece a uno slo, ste podr abrir ventanas y troneras desde determinada altura, pero el dueo colindante podr a su vez exigir que la pared se haga medianera (ver art. 692) pagando lo correspondiente. Al convertirse la pared en medianera, podr cerrar los huecos (art. 705) pero para abrir otros como hizo su vecino tienen que llegar a un acuerdo por mandato del art. 704. En cuanto a las vistas para asomarse (arts. 706 y 707) hemos de decir que las distancias que permite el cdigo son harto insuficientes y las ordenanzas municipales de la construccin no permiten acercamientos tan prximos al vecino. Artculo 708: Desage de los techos. Se refiere este artculo al agua de lluvia que reciben los edificios. El tejado no debe verter el agua sobre la propiedad vecina. El propietario de dicha finca no puede cerrar el paso a esa agua. Pero s puede verterse hacia la calle o sitio pblico que es lo que se hace normalmente, salvo cuando se recoge en los ductos de desage.
Fuente: Garay, J. (2009). Cdigo Civil comentado (en cinco volmenes). Bienes y Derechos Reales. Artculos 525 al 807. Caracas: Corporacin AGR.