Casos Practicos de Derecho Rio Registral Ivan Escobar Fornos PDF

Casos Prcticos de Derecho Inmobiliario Registral
N
343.054
E 74 Escobar Fornos, Ivn
Casos prcticos de derecho inmobiliario
registral / Ivn Escobar Fornos -- 1a ed. --
Managua: HISPAMER, 1999. 239 p.
ISBN: 99924-33-39-6
1. BIENES RAICES-NICARAGUA-CASOS
2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD (DERECHO
ROMANO)-CASOS
Cuidado de edicin
Lic. Alicia Casco Guido
Diseo de Portada
Reynaldo Silva Flores
Diseo y Diagramacin
Lic. Alicia Casco Guido
Revisin de Texto
Anbal Ruz Armijo
Todos los derechos reservados conforme a la Ley

Ivn Escobar Fornos, 1999
HISPAMER, 1999
Primera Edicin 1999
Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 13
Managua, Nicaragua
Impreso por Quebecor Impreandes S. A.
2
Ivn Escobar Fornos
CASOS PRACTICOS DE DERECHO INMOBILIARIO

REGISTRAL
por el doctor
IVAN ESCOBAR FORNOS
Abogado y Notario de la Repblica de Nicaragua

Profesor de la Universidad Centroamericana
Miembro Correspondiente del Instituto de
Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina
Ex Registrador de la Propiedad en el
Departamento de Masaya
Ex Magistrado de la Sala Civil de la Corte de
Apelaciones de Masaya
Presidente Asamblea Nacional
NICARAGUA
1999
3
INDICE GENERAL
Dedicatoria
Prlogo
Introduccin
Abreviaturas
PRIMERA PARTE: PLANTEAMIENTOS 17
CAPITULO I 19
Bienes, derechos y ttulos inscribibles
CAPITULO II 22
Efectos de algunos derechos inscribibles
CAPITULO III 26
Asientos registrales
CAPITULO IV 39
La finca y sus modificaciones
CAPITULO V 42
Registro, posesin y prescripcin
CAPITULO VI 43
Inmatriculacin de fincas
CAPITULO VII 46
Principio de inscripcin
CAPITULO VIII 48
Principio de publicidad
CAPITULO IX 63
Principio de rogacin
CAPITULO X 65
Principio de legalidad
4
Ivn Escobar Fornos
CAPITULO XI 75
Principio de tracto sucesivo
CAPITULO XII 82
Principio de prioridad
CAPITULO XIII 88
Organizacin del Registro
SEGUNDA PARTE: 91
CONSIDERACIONES Y SOLUCIONES
CAPITULO I 93
Bienes, derechos y ttulos inscribibles
CAPITULO II 101
Efectos de algunos derechos inscribibles
CAPITULO III 109

Asientos registrales
CAPITULO IV 137
La finca y sus modificaciones
CAPITULO V 142
Registro, posesin y prescripcin
CAPITULO VI 145
Inmatriculacin de fincas
CAPITULO VII 150

Principio de inscripcin
CAPITULO VIII 153

Principio de publicidad
CAPITULO IX 179
Principio de rogacin
5
CAPITULO X 181
Principio de legalidad
CAPITULO XI 201
Principio detracto sucesivo
CAPITULO XII 213
Principio de prioridad
CAPITULO XIII 224

Organizacin del Registro
RELACION DE SENTENCIAS
Y CONSULTAS UTILIZADAS 227
INDICE DE DISPOSICIONES DE
DERECHO QUE SE CITAN 234
INDICE DE AUTORES 239
6
Ivn Escobar Fornos
Al maestro Jos Mara Chico y Ortiz,

ilustre hipotecarista
7
8
Ivn Escobar Fornos
PROLOGO
Me llega de Nicaragua, la Nicaragua sandinista, esta obra

que viene especialmente dedicada por su autor a mi perso-
na. Y no ya por correspondencia, sino por fervor a la amis-
tad que con el autor me une, quiero recensionarla sin apear-
me de mi inquebrantable sentido objetivo en estas tareas.
El autor es Abogado y Notario, Profesor de la Universidad,
Miembro del Instituto de Derecho Registral de la Universi-
dad Notarial Argentina y ex Registrador y ex Magistrado.
Pero creo que esos ttulos no significan nada al lado de su
cultura, de su sentido deportivo hacia el estudio, de su di-
mensin humana y de su gran deseo de extender sus co-
nocimientos hacia quienes los quieran recoger. Todava
en mis extraables recuerdos vive y vivir siempre el de las
cuatro jornadas en las que IVN brind a un grupo de es-
paoles su hospitalidad, su hidalgua y su amabilidad dn-
donos la gran leccin de su seoro. Todas estas cosas ya
las digo en el prlogo de su obra que creo ha sido o est a
punto de ser publicada.
Situado el autor y la media filiacin que con l me une,

vaya por delante mi sincero aplauso por haber logrado con
esta publicacin el tan deseado equilibrio entre la teora y
la prctica que la aplicacin del Derecho exige. En mi larga
experiencia de preparador de opositores a Notaras, Regis-
tros, Judicatura, etc., he comprobado con autnticos tem-
blores cmo el opositor al pasar de los temas tericos, que
es preciso aprenderse de memoria, a los ejercicios prcti-
cos sufre una especie de trauma que es preciso salvar a
base de comprensin y comprender es descender, para
9
iluminar en el abstracto conocimiento la realidad viva del

caso al que el mismo es aplicable. Ah es donde creo que
la obra cobra su tremenda eficacia y desde donde hay que
arrancar para extraer de la misma todos sus valores. Utili-
zando una metfora, a la que ESSER era tan acostumbra-
do, podramos decir que el autor de este trabajo ha sabido
echar tierra en el gran foso que separa la teora y la prcti-
ca del Derecho.
En otra ocasin creo haber recensionado algn otro libro

de prctica jurdica y era entonces cuando haca mencin
de algunos famosos que haba tenido en mis manos y que
figuran en mi biblioteca entre los cuales est el de CASTAN
Problemas de Derecho Civil -, pero ahora no quiero ascen-
der a la erudicin de las citas, sino valorar la forma y plan-
teamiento que la obra ofrece. La obra tiene dos partes dife-
renciadas. En la primera se van exponiendo los diferentes
supuestos tericos o lo que el autor denomina planteamien-
to del problema, y en la segunda, cosa inslita en estos
libros de prctica jurdica, se ofrece la solucin, se brindan
unas consideraciones y se aporta legislacin aplicable y ju-
risprudencia. IVN ha hecho realidad mi sueo de haber
publicado una especie de gua prctica con casos reales,
soluciones discutibles, legislacin y jurisprudencia y, si ello
fuera posible, bibliografa aplicable. Pero para eso se ne-
cesita lo que IVN tiene: calma, tiempo, orden y experien-
cia... y a m me est invadiendo la prisa. Soy una colonia
de la urgencia.
Los temas tratados en la obra, primorosamente editada y

con un emotivo dibujo en la portada, enfocan los principa-
les problemas del Derecho hipotecario, o como IVN los
llama, Derecho inmobiliario registral. Hay tres puntos clave
que responden al estudio de los elementos esenciales de la
relacin jurdico-hipotecaria: los bienes, derechos y ttulos
inscribibles, la finca y sus modificaciones y la constatacin
libraria hecha patente a travs de los asientos registrales.
En esa lnea se completa la materia con el examen de di-
versos efectos de algunos derechos inscribibles, de la
10
Ivn Escobar Fornos
inmatriculacin de las fincas y del problema que la pose-

sin y la prescripcin ofrecen frente al Registro. Un segun-
do punto de materias suponen el gran tronco de la publi-
cacin al recoger en l los principales principios de la legis-
lacin hipotecaria: inscripcin, publicidad, rogacin, legali-
dad, tracto sucesivo y prioridad. En una especial conce-
sin final se brindan ciertos problemas referidos a la organi-
zacin del Registro.
Doscientos cincuenta y tres casos se aglutinan en torno a

los temas apuntados y a ellos se responde con doscientas
cincuenta y tres soluciones y consideraciones. Ni qu decir
tiene que todo ello que est ajustado al Derecho verncu-
lo de Nicaragua, pero no debe olvidarse -aparte de la
influencia que nuestro sistema haya podido tener- que el
autor utiliza bibliografa espaola en su mayor parte. He
solido criticar mucho la falta de imaginacin que ciertos au-
tores han tenido al ofrecer formularios o casos prcticos en
los que al utilizar apellidos puede dar lugar -sobre todo en
el primer caso- que una determinada persona figure en
uno como casado y en otra como recin nacido. Bien, aqu
el autor ha tenido el buen cuidado de utilizar nombres sin
apellidos, aunque uno vuelva la vista atrs en esas referen-
cias a Ulises, Aquiles, David, Napolen, etc., que por esos
pagos pueden tener todava vigencia.
Yo creo, IVN, y este es mi mensaje, que vas a conseguir

tu propsito: inquietar a las autoridades universitarias so-
bre la conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo
tipo de enseanza complementaria, como dices en tu intro-
duccin. La enhorabuena ya te la dar en la carta que te
escriba, aparte de agradecerte la dedicatoria.
Jos Mara Chico y Ortiz *

1997+
* Uno de los mejores hipotecaristas de
Amrica y Europa
11
12
Ivn Escobar Fornos
INTRODUCCION
Dirijo fundamentalmente este trabajo a mis alumnos con la finali-
dad de combinar la enseanza terica con la prctica. En nuestras
Universidades se le ensea al estudiante de Derecho una serie de
principios y reglas generales, pero no se hacen ejercicios sobre
casos prcticos en los cuales el alumno pueda aplicar lo aprendi-
do. No existe, pues, un entrenamiento en donde se aprenda a con-
siderar y solucionar casos concretos. De ah que los recin
egresados de la Escuela de Derecho encuentren ciertas dificulta-
des al enfrentarse con el caso real que tienen que resolver.
Mi propsito consiste en ayudar a llenar ese vaco y mis esfuerzos

sern satisfechos si logro inquietar a las autoridades universitarias
sobre la conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo tipo
de enseanza complementaria.
La presente obra es un complemento de mi Introduccin al Dere-

cho Inmobiliario Registral Nicaragense.
13
14
Ivn Escobar Fornos
ABREVIATURAS
BJ.: Boletn Judicial de la Corte Suprema de Justicia de Nicara

gua.
C.: Cdigo Civil.
C.C.: Cdigo de Comercio.
Cta.: Consulta evacuada por la Corte Suprema de Justicia de
Nicaragua.
LH.: Ley Hipotecaria Espaola.
Pr.: Cdigo de Procedimiento Civil.
RH.: Reglamento Hipotecario Espaol.
RRP.: Reglamento del Registro Pblico.
S.: Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua.
15
16
Ivn Escobar Fornos
PRIMERA PARTE
PLANTEAMIENTOS
17
18
Ivn Escobar Fornos
CAPITULO I
BIENES, DERECHOS Y TITULOS
INSCRIBIBLES
CASO 1
Planteamiento
A Jos, acreedor hipotecario de Guillermo, se le adjudica en la

subasta el inmueble hipotecado X en el juicio ejecutivo singular
que entabl contra su deudor y se presenta la certificacin del acta
de subasta para su inscripcin. Es inscribible la certificacin del
acta de subasta a favor de Jos?
CASO 2
Planteamiento
En el juicio ejecutivo corriente que Diego promovi en contra de su

deudor se le adjudic en la subasta el inmueble X y se presenta la
certificacin del acta de subasta para su inscripcin. Es inscribible
la certificacin del acta de subasta a favor de Diego?
CASO 3
Planteamiento
El Estado no tiene ttulo inscrito de unos terrenos Nacionales y

desea inscribirlos en el Registro. Qu documento puede presen-
tar el Estado para inscribirlos?
19
CASO 4
Planteamiento
Salvador y Francisco tienen inscrita a su favor la finca X, nico bien

que heredaron del causante Manuel, y venden sus derechos here-
ditarios a Jos. Es inscribible la cesin a favor de Jos?
CASO 5
Planteamiento
Martn embarga el derecho de uso que Ral tiene sobre el inmue-

ble X y presenta las diligencias para su anotacin en el Registro.
Es anotable el embargo de Martn?
CASO 6
Planteamiento
David presenta para su inscripcin una aeronave. Es inscribible

la aeronave de David?
CASO 7
Planteamiento
Juan promete a Luis arrendarle el inmueble X y se presenta el

testimonio para su inscripcin. Es inscribible la promesa de arren-
damiento a favor de Luis?
CASO 8
Planteamiento
Salvador promete vender a Diego el inmueble X y se presenta el

testimonio para su inscripcin. Es inscribible la promesa a favor
de Diego?
20
Ivn Escobar Fornos
CASO 9
Planteamiento
Martn da en arriendo a Ral el inmueble X y se presenta el testi-

monio para su inscripcin. Es inscribible el arriendo a favor de
Ral?
CASO 10
Planteamiento
Juan da en prenda agraria al Banco de Desarrollo la cosecha de

algodn de su finca X. Es anotable la prenda en la finca X?
CASO 11
Planteamiento
Juan obtiene resolucin en que se declara procedente el derecho

legal de retencin sobre el inmueble X y se presenta para su ins-
cripcin. Es inscribible el derecho legal de retencin a favor de
Juan?
CASO 12
Planteamiento
Sergio da a Diego en comodato el inmueble X y se presenta el

testimonio para su inscripcin. Es inscribible el comodato a favor
de Diego?
CASO 13
Planteamiento
Vctor promete hipotecar a Daniel el inmueble X y se presenta para

inscribir el testimonio. Es inscribible la promesa de hipoteca a
favor de Daniel?
21
CASO 14
Planteamiento
Marcos da poder a Toms para que le venda la finca X, sin recibir

autorizacin para adquirir dicho inmueble. Toms decide comprar-
la y comparece ante notario a realizar la venta en su carcter per-
sonal, como comprador, y en su carcter de representante de Mar-
cos, como vendedor, y se presenta el testimonio para su inscrip-
cin. Es inscribible la venta a favor de Toms?
CASO 15
Planteamiento
Csar hipoteca a favor de Pedro el uso que tiene sobra la finca X y

se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible la hi-
poteca a favor de Pedro?
CAPITULO II
EFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS
INSCRIBIBLES
CASO 16
Planteamiento
Santiago da a Miguel en arriendo el inmueble X, el cual se rige por

el Cdigo Civil, y no se inscribe el testimonio. Posteriormente San-
tiago vende el inmueble a Diego, quien ignora el arriendo a favor
de Miguel (buena fe), y se inscribe el testimonio, Le perjudica el
arriendo a Diego?
22
Ivn Escobar Fornos
CASO 17
Planteamiento
Macario da a Manuel en arriendo el inmueble X, el cual se rige. por

la Ley de Inquilinato, y no hay inscripcin. Posteriormente Macario
vende el inmueble X a Edn, quien ignora el arriendo a favor de
Manuel e Inscribe el testimonio. Perjudica a Edn el arrendamiento
de Manuel?
CASO 18
Planteamiento
Antonio demanda a Roberto para que le pague la suma de diez mil

crdobas y le embarga la finca X. Anbal, con base en una prome-
sa de venta a su favor sobre el inmueble X, formula tercera de
dominio. Se puede promover tercera de dominio con base en
una promesa de venta?
CASO 19
Planteamiento
Andrs inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual

Bartolo le promete vender el inmueble X. Posteriormente Bartolo
vende el mismo inmueble X a Carlos. Es inscribible la venta a
favor de Carlos?
CASO 20
Planteamiento
Arturo inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual

Bonifacio le promete vender el inmueble X. Posteriormente Bonifacio
hipoteca a favor de Carmen el mismo inmueble X en garanta de
un mutuo. Es Inscribible la hipoteca a favor de Carmen?
23
CASO 21
Planteamiento
Alfonso promete vender el inmueble X a Berna, quien no se obliga

a comprar. Es inscribible la promesa a favor de Berna?
CASO 22
Planteamiento
Alvaro promete vender el inmueble X a Berta, quien inscribe la

promesa en el Registro. Posteriormente Alvaro constituye a favor
de Celia usufructo sobre el mismo inmueble X. Es inscribible el
usufructo a favor de Celia?
CASO 23
Planteamiento
Alejandro promete vender a Bernab el inmueble X por

C$10,000.00, pero en la escritura no se seala plazo para su cum-
plimiento. Es inscribible la promesa a favor de Bernab?
CASO 24
Planteamiento
Arstides promete vender a Belinda en documento privado el in-

mueble X. Es inscribible la promesa a favor de Belinda?
CASO 25
Planteamiento
Sin autorizacin judicial el padre de Ral promete vender a Santia-

go el inmueble X, que pertenece al menor. Es inscribible la pro-
mesa a favor de Santiago?
24
Ivn Escobar Fornos
CASO 26
Planteamiento
Arstides promete vender a Bonifacio el inmueble X y se inscribe la

promesa. Posteriormente Cirilo embarga el inmueble X. Es
inscribible el embargo a favor de Cirilo?
CASO 27
Planteamiento
Toms promete vender a Humberto el inmueble X y se inscribe la

promesa. Posteriormente Edn embarga el inmueble X y se le ad-
judica dicho inmueble. Es inscribible la adjudicacin a favor de
Edn?
CASO 28
Planteamiento
Ernesto promete vender el inmueble X a Fidel, Juez ante quien se

discute el dominio de dicho inmueble entre Ernesto y Camilo, se-
gn consta en la demanda anotada. Es inscribible la promesa a
favor de Fidel?
CASO 29
Planteamiento
Daniel, menor de edad, debidamente representado y con autoriza-

cin judicial, promete vender a Pedro, su padre, el inmueble X y se
presenta el testimonio de la escritura. Es inscribible la promesa a
favor de Pedro, padre del menor?
25
CASO 30
Planteamiento
Ral hipoteca a favor de Pedro el inmueble X en garanta de un

mutuo. Posteriormente, Pedro hipoteca a favor de Jos ese crdito
hipotecario que tiene en contra de Ral. Es permitida e inscribible
la hipoteca a favor de Jos?
CAPITULO III
ASIENTOS REGISTRALES
CASO 31
Planteamiento
Adolfo promueve interdicto posesorio de restitucin contra Daniel para

recuperar la posesin del inmueble X y pide la anotacin de la deman-
da en dicho fundo. Es anotable la demanda de Adolfo?
CASO 32
Planteamiento
Roberto compra a Silvio el inmueble X, pero el testimonio se pre-

senta al Registrador para su anotacin sin las solvencias fiscales.
Se puede inscribir preventivamente la compra a favor de Rober-
to?
CASO 33
Planteamiento
Manuel, comprador del inmueble X, pide por primera vez anota-

cin preventiva, porque el testimonio no contiene las solvencias
fiscales y el Registrador la concede. Seis meses despus el mismo
26
Ivn Escobar Fornos
Manuel solicita que se vuelva a anotar la compraventa del inmue-

ble X, porque an no ha obtenido las solvencias fiscales. Se le
puede conceder nueva anotacin preventiva a Manuel?
CASO 34
Planteamiento
Ren demanda a Enrique para que le pague la cantidad de

C$10,000.00 que le debe en documento privado reconocido y pide
que se anote la demanda en la finca X, propiedad del deudor. Es
anotable la demanda de Ren?
CASO 35
Planteamiento
Dos meses despus de la muerte de Diego, el testador, se presen-

tan al Registro sus dos herederos, Domingo y Julio, y piden se
inscriban a su favor las fincas X y H de la sucesin. En el testamen-
to aparecen como legatarios Salvador y David; al primero le legan
veinte quintales de frijoles y al segundo C$5,000.00, sin que estos
legados hayan sido anotados o pagados, ni se ha renunciado a la
anotacin. Puede el Registrador hacer el traspaso del inmueble X
y H a favor de los herederos, Domingo y Julio?
CASO 36
Planteamiento
Francisco, acreedor hipotecario de Simn, adquiere, como resulta-

do de juicio ejecutivo, el inmueble hipotecado X, sobre el cual tam-
bin se anot un embargo a favor de Francisco. Para cancelar la
hipoteca y el embargo se precisa orden judicial?
27
CASO 37
Planteamiento
Bosco formula demanda ordinaria contra Mariano, ejercitando la

accin reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la
demanda. Con posterioridad a la anotacin, Mariano vende el in-
mueble X a Pilar y sta a su vez a Joaqun y se inscriben los testi-
monios. El juicio culmina por sentencia definitiva que acoge la de-
manda. Bosco presenta la ejecutoria para su inscripcin y pide que
se cancelen las ventas a favor de Pilar y Joaqun. Para cancelar
las ventas a favor de Pilar y Joaqun, basta la ejecutoria?
CASO 38
Planteamiento
Enrique presenta para su anotacin el embargo que trab sobre el

inmueble X, pero en las diligencias no aparece el monto por el que
fue solicitado. Se puede anotar el embargo?
CASO 39
Planteamiento
Esteban presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura,

eh virtud de la cual le compr a Jernimo el inmueble X, pero ste
tiene anotado un embargo a favor de Joaqun. La compraventa se
hizo sin autorizacin judicial, a pesar de estar inscrito el embargo.
Es inscribible la compra a favor de Esteban?
CASO 40
Planteamiento
El Registrador al revisar la finca X, con ocasin de extender certifi-

cacin sobre ella, observa que el asiento en que consta el dominio
del solicitante no est firmado por el Registrador anterior. Se solici-
28
Ivn Escobar Fornos
ta al Registrador que corrija el defecto. Para llenar esta omisin,

qu procedimiento debe seguir el Registrador?
CASO 41
Planteamiento
El Registrador le niega a Marcelo la inscripcin de testimonio de la

escritura en virtud de la cual adquiere el inmueble X, por contener
faltas subsanables-. Marcelo pide que se le anote preventivamente
el testimonio y el Registrador se lo concede. Carlos, que est inte-
resado en la cancelacin de la anotacin, presenta al Registro,
dentro del plazo de vigencia de la anotacin, la constancia M Juz-
gado competente de que Marcelo no ocurri de la negativa del
Registrador. Es suficiente dicha constancia para cancelar la ano-
tacin de Marcelo?
CASO 42
Planteamiento
Hctor es legatario del inmueble X y pide al Registrador que lo

inscriba a su favor, pero no existe entrega del legado. Para hacer
el traspaso, es necesaria la entrega del legado?
CASO 43
Planteamiento
Hugo formula demanda ordinaria contra Edgar para que se declare

que la venta que le hizo del inmueble X es simulada y pide su
anotacin. Es anotable la demanda de Hugo?
CASO 44
Planteamiento
Francisco formula demanda ordinaria contra Mario ejercitando la

accin reivindicatoria para recuperar el inmueble X y pide anota-
cin preventiva. Es anotable la demanda, de Francisco?
29
CASO 45
Planteamiento
Ulises vende a Hctor la finca X y se inscribe el testimonio. Poste-

riormente Vctor, acreedor simple de Ulises, formula demanda or-
dinaria en contra de Ulises y Hctor para que se revoque la venta
hecha en fraude de sus acreedores. Es anotable la demanda de
Vctor?
CASO 46
Planteamiento
Bosco demanda la nulidad del testamento de Manuel, el cau-

sante, y pide que se anote en el Registro. Es anotable la de-
manda?
CASO 47
Planteamiento
Rafael demanda la nulidad del testamento de Manuel, el causante,

quien era propietario de varios inmuebles inscritos, y pide la anota-
cin de la demanda. En qu libros debe pedir que se anote la
demanda?
CASO 48
Planteamiento
Macario, heredero preterido, demanda a los herederos Juan y

Horacio, ejercitando la accin de peticin de herencia y pide la
anotacin de la demanda. Es anotable la demanda de Macario?
30
Ivn Escobar Fornos
CASO 49
Planteamiento
Bonifacio formula demanda ordinaria en contra de Aquiles para

que se declare la simulacin de la venta que le hizo del inmueble X,
y se anota la demanda. Con posterioridad, Adolfo inscribe el testi-
monio de la escritura en virtud de la cual Aquiles le haba vendido
el inmueble X antes, del juicio. El juicio contina entre Bonfacio y
Aquiles y culmina con sentencia favorable a Bonifacio. La senten-
cia a favor de Bonifacio perjudica a Adolfo?
CASO 50
Planteamiento
Miguel formula demanda ordinaria contra Leonel para que se de-

clare nula la venta que le hizo del inmueble X y pide la anotacin de
la demanda. Es anotable la demanda de Miguel?
CASO 51
Planteamiento
Joaqun anota en el Registro embargo en la finca X de Andrs, su

deudor. Con posterioridad, Rodrigo inscribe en el Registro el testi-
monio de la escritura en virtud de la cual Andrs le vendi antes del
embargo el inmueble X. Cul de las dos inscripciones prevalece?
CASO 52
Planteamiento
Silvio anota en el Registro embargo en la finca X de Camilo, su

deudor. Con posterioridad, Salomn inscribe en el Registro el tes-
timonio de la escritura de mutuo en virtud de la cual Camilo le hipo-
teca, antes de embargo, el inmueble X. Cul de las dos inscrip-
ciones prevalece?
31
CASO 53
Planteamiento
Pedro anota embargo en el Registro en la finca X de Carlos, su

deudor. Se sigue la ejecucin, se le adjudica la mencionada finca y
se inscribe el testimonio. Posteriormente, Diego presenta el testi-
monio de la escritura en virtud de la cual Carlos le haba vendido,
antes del embargo, el inmueble X. Cul de las dos adquisiciones
prevalece?
CASO 54
Planteamiento
Juan embarga la finca X de Pedro a fin de garantizar el cobro de

C$10,000.00 que le debe en documento privado, y se anota en el
Registro. Posteriormente, Pedro hipoteca a favor de Mario el in-
mueble X en garanta de un prstamo y se inscribe el testimonio.
Prevalece el embargo sobre el crdito hipotecario?
CASO 55
Planteamiento
Francisco embarga la finca X de Manuel a fin de garantizar el cobro

de C$15,000.00 que le debe en documento privado, y se anota en
el Registro. Posteriormente, Ral embarga la finca X con el objeto
de garantizar el cobro de C$10,000.00 que Manuel le debe en do-
cumento privado de fecha posterior al de Francisco, y se anota el
embargo. Prevalece el embargo de Francisco sobre el de Ral?
CASO 56
Planteamiento
Alberto embarga la finca X de Hctor a fin de garantizar el cobro de

C$10,000.00 que le debe en documento privado y se anota en el
Registro. Posteriormente Orlando embarga la finca X a fin de ga-
32
Ivn Escobar Fornos
rantizar el cobro de C$10,000.00 que Hctor le debe en documen-

to privado de fecha anterior al de Alberto, y se anota el embargo.
Prevalece el embargo de Alberto sobre el de Orlando?
CASO 57
Planteamiento
La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya dicta

sentencia en que rechaza la demanda de cancelacin del ttulo
supletorio que haba formulado Manuel en contra de Pedro, funda-
da en Ia Ley de Limpieza Registral. Con la sentencia no se lesiona-
ron derechos a Manuel. Puede Manuel recurrir de casacin con-
tra la sentencia de la Sala?
CASO 58
Planteamiento
En el asiento donde consta el dominio que Roger tiene sobre el

inmueble X, se menciona que ste tiene una hipoteca en garanta
de un prstamo a favor de Sergio. Este cede el crdito hipotecario
a favor de Mario y se presenta el testimonio para su inscripcin.
Es inscribible la cesin a favor de Mario?
CASO 59
Planteamiento
Juan formula demanda ordinaria contra Jos ejercitando la. accin

reivindicatoria para recuperar la finca X y el Juzgado de Distrito de
Masaya, antes el que se entabl la demanda, ordena. la anotacin
preventiva sobre dicha finca. Posteriormente, el Juzgado Civil del
Distrito de Managua ordena al Registrador cancelar la anotacin
preventiva extendida. Es inscribible dicha cancelacin?
33
CASO 60
Planteamiento
Santiago hipoteca a favor de Miguel el inmueble X en garanta de

C$50,000.00 que recibi en calidad de mutuo, y se inscribe el tes-
timonio. Vencido el plazo, Miguel demanda ejecutivamente a San-
tiago para que le pague lo adeudado y anota embargo en la finca
X. Posteriormente, Santiago vende el inmueble X a Manuel y ste
a su vez promete vender a Leonel. En el juicio ejecutivo, Miguel
adquiere el inmueble y presenta el testimonio para su inscripcin.
Para cancelar la venta y promesa a favor de Manuel y Leonel e
inscribir la venta a favor de Miguel, es preciso orden judicial y que
aqullos hayan sido citados al juicio?
CASO 61
Planteamiento
Juan arrienda a Diego el inmueble X por el plazo de un ao y se

inscribe el testimonio. Vencido el plazo, Juan le pide por escrito al
Registrador que cancele el arriendo a favor de Diego. Es suficien-
te dicha solicitud para cancelar el arriendo a favor de Diego?
CASO 62
Planteamiento
lvn hipoteca a favor de Ren los inmuebles X y H en garanta de

un prstamo. El Registrador, en forma amplia, inscribe la hipoteca
sobre el inmueble X y abreviadamente en el inmueble H. Es ad-
misible esta forma de inscribir?
CASO 63
Planteamiento
Mariano formula demanda ordinaria contra Pedro, ejercitando la

34
Ivn Escobar Fornos
demanda. Posteriormente, Pedro vende el inmueble X a Jos y se

presenta el testimonio para inscripcin. Es inscribible la venta a
favor de Jos?
CASO 64
Planteamiento
Juan vende a Sergio el inmueble X, pero ste tiene anotada una

prohibicin de enajenar. Se presenta el testimonio para su inscrip-
cin y el Registrador examina el caso. Es inscribible la venta a
favor de Sergio?
CASO 65
Planteamiento
Sebastin es legatario de la finca X y anota su legado. Posterior-

mente, el heredero de la sucesin vende el mismo inmueble X a
Ren. Es inscribible la venta a favor de Ren?
CASO 66
Planteamiento
Orlando, legatario del inmueble X, anota su derecho en dicha finca.

Posteriormente, Orlando trasmite su derecho a Oscar y se presen-
ta el testimonio para su inscripcin. Es permitida e inscribible la
transmisin a favor de Oscar?
CASO 67
Planteamiento
El heredero Hctor anota su derecho en la finca X de la sucesin,

ya que no puede inscribir dentro de los seis meses posteriores a la
muerte del causante, por cuanto an no ha pagado los legados de
dinero. Posteriormente, Hctor cede su derecho a Manuel. Es
permitida e inscribible la cesin a favor de Manuel?
35
CASO 68
Planteamiento
Aquiles formula demanda ordinaria contra Ulises, ejercitando la

demanda. Posteriormente, Aquiles cede los derechos litigiosos a
favor de Roberto y se presenta el testimonio para su inscripcin.
Es permitida e inscribible la cesin a favor de Roberto?
CASO 69
Planteamiento
Juan, acreedor refaccionario, anota su crdito en la finca X, propie-

dad de su deudor. Posteriormente, Juan cede su crdito a Ren y
se presenta el testimonio para su inscripcin. Es permitida e
inscribible la cesin a favor de Ren?
CASO 70
Planteamiento
Modesto y David acuerdan en escritura pblica cancelar el embar-

go que el primero haba anotado en la finca X, propiedad del se-
gundo, y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es
inscribible el testimonio?
CASO 71
Planteamiento
Dionisio, usufructuario de la finca X, fallece. Mario, dueo de la

nuda propiedad, desea cancelar el usufructo. Con qu documen-
to se cancela el usufructo?
36
Ivn Escobar Fornos
CASO 72
Planteamiento
Adn tiene inscrito en el Registro su dominio sobre el inmueble X.

Adrin obtiene ttulo supletorio sobre el mismo inmueble X y logra
inscribirlo. Qu procedimiento especial existe a favor de Adn
para pedir la cancelacin de la inscripcin a favor de Adrin?
CASO 73
Planteamiento
Moss heredero preterido en la sucesin de su padre, formula

demanda ordinaria contra sus tos Ren y Roberto, que ocupan la
herencia, ejercitando las acciones acumuladas de investigacin de
paternidad y peticin de herencia y pide que se anote en el inmue-
ble X de la sucesin. Para que el Juzgado decrete la anotacin,
es necesario que se presenten documentos que hagan verosmi-
les las acciones intentadas?
CASO 74
Planteamiento
Nicols formula demanda ordinaria contra Luis para que se decla-

re simulada la venta que le hizo del inmueble X, y pide anotacin
preventiva, Para que el Juzgado decrete la anotacin preventiva,
es necesario que Nicols presente documento que haga verosmil
la accin intentada?
CASO 75
Planteamiento
Ren formula demanda ordinaria contra Esteban para que sea ex-
cluido de la herencia por ser indigno, y no se anota la demanda en
el inmueble X de la sucesin. Posteriormente Esteban vende el
37
inmueble X a Jos y se inscribe el testimonio. Perjudica a Jos la

demanda de Ren?
CASO 76
Planteamiento
El da 3 de Enero se presenta en el Diario el testimonio de la escri-

tura en virtud de la cual Modesto le vende a Pedro el inmueble X. El
da trece del mismo mes se autoriza su anotacin preventiva por
falta subsanable. Desde cundo se comienzan a contar los trein-
ta das de caducidad de la anotacin a favor de Pedro?
CASO 77
Planteamiento
El da 11 de Julio se autoriza la anotacin preventiva por falta sub-

sanable del testimonio de la escritura en virtud de la cual Bosco le
vende a Roberto el inmueble X. Transcurren ms de treinta das a
partir del 11 de Julio sin que se presente al Registro el ttulo subsa-
nado en forma, providencia del Juez ordenando la inscripcin o
aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado el plazo, o de
estarse ventilando la contienda en juicio ordinario. Puede el Re-
gistrador cancelar de oficio la anotacin a favor de Roberto?
CASO 78
Planteamiento
lvn demanda a Martn para que le pague C$10,000.00 que le debe

en documento privado reconocido, y se anota la demanda en la
finca X, propiedad de su deudor. Posteriormente, Martn vende a
Santiago el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. Perjudi-
ca a Santiago la anotacin de lvn?
38
Ivn Escobar Fornos
CASO 79
Planteamiento
Sergio vende a Jos el, inmueble, X. Posteriormente, Jos vende

el inmueble X a Pedro y se presenta el testimonio al Registro, pero
el nuevo Registrador observa que el asiento en donde consta el
dominio a favor de Jos no fue firmado por el Registrador anterior.
Es inscribible o anotable la venta a favor de Pedro a pesar de no
estar firmado el asiento a favor de Jos?
CAPITULO IV
LA FINCA Y SUS MODIFICACIONES
CASO 80
Planteamiento
Martn, propietario de las fincas X y H, las fusiona y se presenta el

testimonio. El Registrador examina el caso y observa que ambas
estn hipotecadas, la primera a Juan y la segunda a Manuel. Es
inscribible la fusin?
CASO 81
Planteamiento
Toms, dueo de los fundos X y H, solicita al Registrador en docu-

mento privado la fusin de ambas propiedades. Es inscribible la
fusin?
39
CASO 82
Planteamiento
Fidel, dueo del inmueble X de cinco hectreas, pide en documen-

to privado que se desmembren dos hectreas a su favor. Se pue-
de inscribir la desmembraci6n?
CASO 83
Planteamiento
Ral, dueo de los fundos X y H, separados por la carretera Masaya-

Managua, decide fusionarlos y presenta el testimonio para su ins-
cripcin. La separacin se deduce del testimonio y del mismo Re-
gistro. Es inscribible la fusin?
CASO 84
Planteamiento
Miguel, dueo de las fincas X y H, calificando la operacin de fu-

sin, pide en escritura pblica que la finca X se agregue a la H,
conservando sta su nmero y se presenta el testimonio para su
inscripcin. ES inscribible esta modificacin?
CASO 85
Planteamiento
Las fincas X y H fueron fusionadas y en la finca nueva se extendi

nota en que se hace constar que la finca X est hipotecada a favor
de Domingo. Posteriormente, Domingo adquiere en juicio ejecuti-
vo la finca X y se presenta el testimonio para su Inscripcin. Qu
operacin tiene que hacer el Registrador para inscribir la adquisi-
cin a favor de Domingo?
40
Ivn Escobar Fornos
CASO 86
Planteamiento
Alberto es dueo de la finca X, que segn el Registro tiene cinco

hectreas pero en la realidad tiene seis. Qu procedimiento tiene
Alberto para incorporar al Registro el exceso de hectreas?
CASO 87
Planteamiento
Martn es dueo de la urbanizacin Los Laureles. En escritura p-

blica la divide en cincuenta lotes y pide al Registrador que se for-
men fincas nuevas independientes, cancelando as la finca matriz.
Se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible la
divisin de la urbanizacin Los Laureles?
CASO 88
Planteamiento
Bosco fusiona las fincas X y H y pasan a formar una finca nueva.

La finca X tiene una hipoteca a favor de Macario y la H est libre de
gravamen. Con la fusin, la hipoteca sobre la finca X afecta a la
finca H?
CASO 89
Planteamiento
Martn, dueo de la finca X, y Pedro, dueo de la finca H, fusionan

ambas fincas y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es
inscribible la fusin?
41
CAPITULO V
REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION
CASO 90
Planteamiento
Carlos promueve interdicto de restitucin en contra de Miguel para

recuperar el inmueble X y no acompaa ttulo inscrito para acredi-
tar la posesin. Es necesario presentar ttulo inscrito?
CASO 91
Planteamiento
Samuel, dueo del inmueble X segn ttulo inscrito, demanda a

Hctor ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el men-
cionado inmueble. Hctor, al contestar la demanda, opone la ex-
cepcin de prescripcin extraordinaria, fundada en la posesin de
treinta aos sin ttulo inscrito. Puede Hctor adquirir por prescrip-
cin extraordinaria contra el ttulo inscrito de Samuel?
CASO 92
Planteamiento
Marcos formula demanda ordinaria contra Mario, ejercitando la

accin reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Mario, aI con-
testar la demanda, opone la excepcin de prescripcin ordinaria
(diez aos), fundada en un ttulo supletorio. Puede Mario adquirir
por prescripcin ordinaria fundada en un ttulo supletorio?
CASO 93
Planteamiento
Andrs formula demanda ordinaria contra Esteban, ejercitando la

accin reivincatoria de inmueble X. Esteban, que le compr al titu-
42
Ivn Escobar Fornos
lar de un ttulo supletorio inscrito, opone la excepcin de prescrip-

cin ordinaria. Puede Esteban adquirir por prescripcin ordinaria
fundada en el ttulo invocado?
CAPITULO VI
INMATRICULACION DE FINCAS
CASO 94
Planteamiento
Francisco es dueo del inmueble X, pero la finca carece de inscrip-

cin en el Registro. Cmo puede Francisco inscribir el inmueble
X?
CASO 95
Planteamiento
Martn demanda a Ral ejercitando la accin reivindicatoria para

recuperar el inmueble X y obtiene sentencia favorable, pero dicho
inmueble carece de inscripcin en el Registro. Puede Martn abrirle
folio a la finca X en el Registro con la ejecutoria de la sentencia?
CASO 96
Planteamiento
Alfonso demanda a Ricardo para que le pague C$10,000.00 que le

debe en documento privado reconocido, y le embarga el inmueble
X, que no tiene inscripcin en el Registro. En la ejecucin, Alfonso
adquiere dicho inmueble. Alfonso puede abrir folio en el Registro
con la venta forzada?
43
CASO 97
Planteamiento
Sebastin edifica en el inmueble X que pertenece a Diego y solicita

ttulo supletorio sobre dichas mejoras. Puede Sebastin solicitar
ttulo supletorio sobre dichas mejoras?
CASO 98
Planteamiento
Sebastin solicita ttulo supletorio sobre el inmueble X, pero antes

de que concluyan las diligencias vende a Roberto el inmueble X.
Es anotable la venta a favor de Roberto?
CASO 99
Planteamiento
Roger obtiene ttulo supletorio sobre el inmueble X y lo presenta al

Registro para su inscripcin. El Registrador examina el caso y ob-
serva que el inmueble X aparece inscrito a favor de Carlos. Es
inscribible el ttulo supletorio a favor de Roger?
CASO 100
Planteamiento
Juan y Pedro son declarados herederos de Jos. En la declarato-

ria consta que Jos es dueo de la finca X, que no tiene inscripcin
en el Registro. Juan y Pedro solicitan que se abra folio con dicha
declaratoria. Juan y Pedro pueden abrir folio con dicha declarato-
ria de herederos?
44
Ivn Escobar Fornos
CASO 101
Planteamiento
Juan, en un juicio ejecutivo contra Pedro, adquiri por venta forza-

da el inmueble X, sin antecedente registral. Juan presenta el ttulo
y el Registrador, al examinar el caso, observa que la finca X apare-
ce inscrita a favor de Alfonso. Es inscribible la venta forzada a
favor de Juan?
CASO 102
Planteamiento
Salvador es acreedor hipotecario y solicita ttulo supletorio de su

derecho. Puede Salvador obtener ttulo supletorio de su derecho?
CASO 103
Planteamiento
Manuel, propietario del predio dominante X, solicita ttulo supleto-

rio de la servidumbre discontina que ejerce sobre el inmueble H.
Puede Manuel obtener ttulo supletorio de su derecho?
CASO 104
Planteamiento
Francisco, acreedor, de Luis, solicita ttulo supletorio de la anticresis

sobre el predio X de su deudor. Puede Francisco obtener ttulo
supletorio de su derecho?
45
CAPITULO VII
PRINCIPIO DE INSCRIPCION
CASO 105
Planteamiento
Juan vende a Pedro el inmueble X, y no se inscribe el testimonio.

Hay transmisin de dominio a favor de Pedro?
CASO 106
Planteamiento
Blanca constituye a favor de Nubia usufructo sobre el inmueble X,

y no se inscribe testimonio. Hay constitucin vlida de usufructo a
favor de Nubia?
CASO 107
Planteamiento
Luis, causante de la sucesin, constituy a favor de Miguel usu-

fructo sobre el inmueble X, y no se ha inscrito el testamento. Hay
constitucin vlida de usufructo a favor de Miguel?
CASO 108
Planteamiento
Rafael constituye a favor de Ricardo hipoteca sobre el inmueble X,

y no se inscribe el testimonio. Hay derecho real de hipoteca a
favor de Ricardo?
46
Ivn Escobar Fornos
CASO 109
Planteamiento
Carlos constituye a favor de Leonel hipoteca sobre el inmueble X

en garanta de un prstamo, y no se inscribe el testimonio. Leonel
demanda a Carlos y ste le opone la excepcin de falta de mrito
ejecutivo por cuanto el ttulo base de la ejecucin no est inscrito
Debe acogerse la excepcin opuesta por Carlos?
CASO 110
Planteamiento
Jos y Ramn permutan los inmuebles X y Y respectivamente y no

se inscriben los testimonios. Hay permuta a favor de Jos y Ra-
mn?
CASO 111
Planteamiento
Clara y Consuelo permutan los derechos hereditarios en las suce-

siones de Andrs y Diego respectivamente, y no se inscriben los
testimonios. Hay permuta a favor de Clara y Consuelo?
CASO 112
Planteamiento
Carlos dona por acto entre vivos a Rigoberto el inmueble X, y no se

inscribe el testimonio. Hay donacin vlida a favor de Rigoberto?
CASO 113
Planteamiento
Mara, entrega en anticresis a Marcos, su acreedor, el inmueble X,

y no se inscribe el testimonio. Hay anticresis vlida a favor de
Marcos?
47
CAPITULO VIII
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
CASO 114
Planteamiento
Ana, que tiene ttulo inscrito, vende a Carmen el inmueble X, y no

se inscribe el testimonio. Un ao despus, Ana vende a Ofelia,
quien desconoce la existencia de la primera venta (buena fe), el
mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. Quin adquiere el
dominio del inmueble X?
CASO 115
Planteamiento
La finca X tiene anotada cinco prendas agrarias. Su dueo, Pedro,

solicita certificacin de si la finca tiene o no gravmenes (libertad
de gravamen). Puede el Registrador certificar que la finca X no
tiene gravmenes?
CASO 116
Planteamiento
Carlos, que tiene ttulo inscrito, hipoteca a favor de Emilio la finca

X. En virtud de una escritura falsa se cancela en el Registro la
hipoteca. Ya realizada la cancelacin, Carlos hipoteca, como libre
de gravamen y en garanta de un mutuo, la finca X a Roger, quien
ignora la falsedad de la cancelacin (buena fe) e inscribe el testi-
monio. Posteriormente, Emilio logra en juicio declarar falsa la es-
critura de cancelacin y se ordena cancelar el asiento de cancela-
cin de la hipoteca, restablecindose el valor de sta. Le perjudi-
ca a Roger la hipoteca de Emilio?
48
Ivn Escobar Fornos
CASO 117
Planteamiento
Juan, dueo con ttulo inscrito del predio sirviente X, constituye,

por la suma de C$10,000.00 a favor del predio H, propiedad de
Pedro, servidumbre de acueducto, la que se encuentra ostensible-
mente visible al pblico, pero no se inscribi el testimonio de la
escritura de su constitucin. Posteriormente, Juan vende a Jos
como libre de gravamen el predio sirviente X y se inscribe el testi-
monio. Jos rechaza la servidumbre e impide su funcionamiento.
El conflicto es llevado ante el Juez competente y Jos alega que la
servidumbre no le perjudica por cuanto no fue inscrita. Todo lo ex-
puesto consta en el proceso. Est Jos protegido por el Registro
frente a la referida servidumbre no inscrita?
CASO 118
Planteamiento
En la sucesin intestada de Roberto son declarados herederos sus

hermanos Jos y Antonio quienes, despus de hechos los traspa-
sos, venden el inmueble X de la sucesin a Rafael y se inscribe el
testimonio, pero existan herederos preferentes a los declarados,
circunstancia que ignoraba Rafael (buena fe). Con posterioridad,
Padro y Juan, hijos de Roberto y herederos preferentes y preteridos
en la sucesin de ste, formulan demanda ordinaria en contra de
Rafael, ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el in-
mueble X. Rafael, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegi-
do por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Rafael
es tercero protegido por el Registro?
CASO 119
Planteamiento
Juan, heredero de Pedro, segn testamento inscrito, vende a Mi-

guel el inmueble X de la sucesin y se inscribe la venta, pero existe
otro testamento preferente al inscrito, cuya existencia no conoce
49
Miguel (buena fe). Posteriormente, Luis inscribe el ltimo testamento

de Pedro en el cual se le instituye nico heredero y se revoca el
testamento con que haba actuado Juan. Luis, con base en dicho
testamento, formula demanda ordinaria en contra de Miguel, ejer-
citando la accin reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Mi-
guel en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Regis-
tro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Miguel es tercer pro-
tegido por el Registro?
CASO 120
Planteamiento
Angel formula demanda ordinaria contra Diego, ejercitando la ac-

cin reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y acompaa para
comprobar el dominio certificacin del Registro en la que consta
que es dueo de la finca X. Es suficiente la certificacin para com-
probar el dominio de Angel?
CASO 121
Planteamiento
Leonel demanda a Martn para que se declare nula la venta que le

hizo del inmueble X, y se cancele la inscripcin de dicho contrato
en el Registro. Martn, al contestar la demanda, alega como defen-
sa que la inscripcin de la escritura en el Registro convalid la
nulidad invocada en la demanda. Debe prosperar la defensa es-
grimida por Martn?
CASO 122
Planteamiento
Julio, que tiene ttulo inscrito, vende a Miguel el inmueble X, y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Miguel vende
el mismo inmueble X a Jos, quien inscribe el testimonio. Poste-
riormente Julio demanda a Miguel y a Jos para que se declare
nula la venta que le hizo a Miguel y se le devuelva el inmueble X.
50
Ivn Escobar Fornos
La causa de nulidad no consta en el Registro y adems la ignora

Jos (buena fe). Puede Jos invocar la condicin de tercero pro-
tegido y mantener firme su adquisicin?
CASO 123
Planteamiento
Domingo, que tiene ttulo inscrito, hipoteca a favor de Angel la finca

X en garanta de un crdito y no se inscribe el testimonio. Un ao
despus Domingo vuelve a hipotecar, como libre de gravamen, y
en garanta de un mutuo, el inmueble X a favor de Emilio que igno-
ra la existencia de la hipoteca a favor de Angel (buena fe) e inscribe
su testimonio. Perjudica a Emilio la hipoteca de Angel?
CASO 124
Planteamiento
Leopoldo, verdadero dueo del inmueble X, formula demanda or-

dinaria contra Diego, ejercitando la accin reivindicatoria para re-
cuperar el inmueble X. Diego, al contestar la demanda, invoca la
condicin de tercero protegido por el Registro, fundado en el ttulo
supletorio que obtuvo del inmueble X. Diego es tercero protegido
por el Registro?
CASO 125
Planteamiento
Alejandro, verdadero dueo del inmueble X, formula demanda or-

dinaria contra Ulises, ejercitando la accin reivindicatoria para re-
cuperar dicho inmueble. Ulises, al contestar la demanda, invoca la
condicin de tercero protegido por el Registro, ya que adquiri de
Juan por compra, quien haba obtenido ttulo supletorio del inmue-
ble X. Ulises es tercero protegido por el Registro?
51
CASO 126
Planteamiento
Roberto, verdadero dueo del inmueble X, formula demanda ordi-

naria contra Alberto, ejercitando la accin reivindicatoria para recu-
perar dicho inmueble. Alberto, al contestar la demanda, invoca la
condicin de tercero protegido por el Registro, basado en una ven-
ta forzada que abri folio en el Registro. Alberto es tercero prote-
gido por el Registro?
CASO 127
Planteamiento
Camilo, verdadero dueo del inmueble X, formula demanda ordi-

naria contra Rger ejercitando la accin reivindicatoria para recu-
perar dicho inmueble. Roger al contestar la demanda invoca la con-
dicin de tercero protegido por el Registro, ya que adquiri por com-
pra de Diego, quien con base en una venta forzada haba abierto
folio en el Registro. Rger es tercero protegido por el Registro?
CASO 128
Planteamiento
Carlos demanda a Manuel y a Santiago para que se declare nulo el

testamento en el cual fueron instituidos nicos y universales here-
deros, y la demanda se anot nicamente en el Libro de Personas
y no en el folio de la propiedad X, que pertenece a la sucesin.
Posteriormente, los mencionados herederos venden a Adolfo el
inmueble X, quien ignora la existencia del juicio y se inscribe el
testimonio. Le perjudica a Adolfo la demanda de Carlos?
CASO 129
Planteamiento
Cristbal, que tiene ttulo inscrito, vende a Emilio el inmueble X y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Emilio aporta a
52
Ivn Escobar Fornos
la sociedad A el inmueble X y se hace el traspaso a nombre de

dicha sociedad. Posteriormente, Cristbal demanda a Emilio y a la
sociedad A para que se declare nula la venta y se le restituya el
inmueble X. La mencionada sociedad alega en el juicio que es
tercero registral. La sociedad A es tercero registral?
CASO 130
Planteamiento
Alberto, que tiene ttulo inscrito, vende a Luis y a Manuel el inmue-

ble X, pero la venta es nula y se inscribe el testimonio. Luis y Ma-
nuel, conociendo que la venta es nula, forman la sociedad A y
posteriormente le venden a sta el inmueble X, con la finalidad de
lograr la proteccin del Registro. La venta se inscribe a favor de la
sociedad. As las cosas Alberto demanda a Luis, a Manuel y a la
sociedad A para que se declare la nulidad de la venta y se le
restituya el inmueble X. La sociedad A en el juicio invoca la con-
dicin de tercero registral. Todo lo expuesto consta en el proceso.
La sociedad A es tercero registral?
CASO 131
Planteamiento
Fidel, que tiene ttulo inscrito, vende a Ral el inmueble X, y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Ral fallece y el in-
mueble X se inscribe a favor de su Heredero Luis. La nulidad no se
refleja en el Registro y la ignora Luis (buena fe). Posteriormente,
Fidel demanda a Luis para que se declare nula la venta y se le
restituya el inmueble X. Luis, en el juicio, invoca la condicin de
tercero registral protegido. Todo lo expuesto consta en el proceso.
Luis es tercero registral protegido?
CASO 132
Planteamiento
Alfonso, que tiene ttulo inscrito, vende a Rodolfo el inmueble X y

se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Rodolfo
53
dona a Uriel el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. La

nulidad no consta en el Registro y es ignorada por Uriel (buena fe).
Posteriormente, Alfonso demanda a Rodolfo y a Uriel para que se
declare nula la venta y que se le restituya el inmueble X. Uriel, en el
Juicio, invoca la calidad de tercero registral. Todo lo expuesto consta
en el proceso. Uriel es tercero registral protegido?
CASO 133
Planteamiento
Diego, que tiene ttulo inscrito, vende a Juan el inmueble X, y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Juan dona a
Francisco el mismo inmueble y ste lo vende a Manuel y se inscri-
ben ambos testimonios. As las cosas, Diego demanda a Juan, a
Francisco y a Manuel para que se declare nula la venta y se le
restituya el inmueble X. La nulidad no consta en el Registro y es
ignorada por Manuel (buena fe). Manuel en el juicio invoca la con-
dicin de tercero registral protegido. Todo lo expuesto consta en el
proceso. Manuel es tercero registral protegido?
CASO 134
Planteamiento
Francisco, que tiene ttulo inscrito, vende a Manuel el inmueble X,

y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Manuel le
vende a Luis y ste le dona a Roberto, habindose inscrito ambos
testimonios. La nulidad no se refleja en el Registro y es ignorada
por Luis (buena fe). Posteriormente, Francisco demanda a Manuel,
a Luis y a Roberto para que se declare nula la venta y se le restitu-
ya el inmueble X. Roberto, que tambin ignora la nulidad, en el
juicio invoca la proteccin que el Registro le brind a Luis.
Todo lo expuesto consta en el proceso. Puede Roberto benefi-

ciarse de la posicin de Luis?
54
Ivn Escobar Fornos
CASO 135
Planteamiento
Enrique, que tiene ttulo inscrito, vende a Ramn el inmueble X, y

se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Ramn le
vende a Carlos, que sabe que la venta por la que adquiri su
trasmitente es nula (mala fe), y se inscribe el testimonio. Posterior-
mente, Enrique demanda a Ramn y a Carlos para que se declare
nula la venta y se le restituya el inmueble X. Carlos, en el juicio,
invoca la calidad de tercero protegido. Todo lo expuesto consta en
el proceso. Tiene Carlos la calidad de tercero protegido?
CASO 136
Planteamiento
Alvaro vende a Santiago el inmueble X, y se inscribe el testimonio,

pero la venta es nula. Luego, Santiago le vende a Humberto y se
inscribe el testimonio. Posteriormente Alvaro demanda a Santiago
y a Humberto para que se declare la nulidad de la venta y se le
restituya el inmueble X. Alvaro, en la demanda, alega que Humberto
es de mala fe, pues conoca la nulidad del ttulo de su trasmitente.
Debe Humberto probar su buena fe?
CASO 137
Planteamiento
Felipe vende a Rafael el inmueble X por la suma de C$10,000.00,

de los cuales recibi C$5,000 y el resto le ser pagado un ao
despus. La venta se inscribi y se hizo constar la forma de pago.
Luego, Rafael vende el inmueble a Salvador, quien inscribe el tes-
timonio. Posteriormente, Felipe demanda a Rafael y a Salvador
para que se declare resuelta por falta de pago la venta y se le
restituya el inmueble X. Perjudica a Salvador la mencin del apla-
zamiento del pago del precio?
55
CASO 138
Planteamiento
Leonardo, que tiene ttulo inscrito, vende a Joaqun el inmueble X,

y no se inscribe el testimonio. Luego, Leonardo vuelve a vender el
inmueble X a Jos, que inscribe pero conoce de la existencia de la
venta a Joaqun (mala fe). Posteriormente, Joaqun demanda a
Jos para que le restituya el inmueble. Jos, en el juicio, invoca la
condicin de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto
consta en el proceso. Jos es tercero protegido por el Registro?
CASO 139
Planteamiento
Ulises vende a Luis el inmueble X, que nunca ha tenido inscripcin

en el Registro. Luego, Ulises vuelve a vender el mismo inmueble X
a Pedro, quien solicita ttulo supletorio e inscribe el inmueble. Pos-
teriormente Luis demanda a Pedro para que le restituya el inmue-
ble X. Pedro en el juicio alega que es dueo del inmueble porque lo
protege el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Pe-
dro es protegido por el Registro?
CASO 140
Planteamiento
Carlos, que tiene ttulo inscrito, vende a Miguel el inmueble X en

documento privado que se inscribe en el Libro de Documentos Pri-
vados. Luego, Carlos vuelve a vender el mismo inmueble X a
Napolen, quien ignora la venta a favor de Miguel (buena fe) e
inscribe en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, Miguel
demanda a Napolen, ejercitando la accin reivindicatoria para
recuperar dicho inmueble. En la demanda, Miguel alega que la ins-
cripcin de su venta perjudica a Napolen y, por lo tanto, no es
tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el
proceso. La inscripcin a favor de Miguel perjudica a Napolen
en su condicin de tercero protegido?
56
Ivn Escobar Fornos
CASO 141
Planteamiento
Csar anota en la finca X, propiedad de su deudor Jacinto, el de-

creto de embargo. Dos meses despus, sin que se haya inscrito el
embargo ya trabado, Jacinto solicita libertad de gravamen sobre el
inmueble X, en el que slo aparece anotado dicho decreto. Pue-
de el Registrador certificar que la finca X est libre de gravamen?
CASO 142
Planteamiento
Daniel da en arriendo a Ral el inmueble X, el cual se rige por las

normas del Cdigo Civil, y el testimonio no se inscribe. Posterior-
mente, Daniel dona a Manuel el mismo inmueble X y se inscribe el
testimonio. Manuel es tercero registral protegido con relacin al
arrendamiento no inscrito de Ral?
CASO 143
Planteamiento
Manuel, que tiene ttulo inscrito, vende a Diego el inmueble X y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula, Luego, Diego vende el
inmueble X a Salvador, quien desconoce la causa de nulidad (bue-
na fe) e inscribe el testimonio. Muere Salvador y el inmueble X se
inscribe a favor del heredero David. Posteriormente, Manuel de-
manda a Diego y a David para que se declare nula la venta y se le
restituya el inmueble X. David, en el juicio, defiende su adquisicin
invocando la proteccin del Registro a favor de Salvador. Se ex-
tiende la proteccin registral de Salvador a David?
57
CASO 144
Planteamiento
Mario, que tiene ttulo inscrito, vende a Aquiles el inmueble X, y se

inscribe el testimonio, pero la venta es nula, Muere Aquiles con
testamento en el que lega a Sergio el inmueble X, que se traslada
a su favor. Posteriormente, Mario demanda a Sergio para que se
declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Sergio en el
juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Sergio
es tercero protegido por el Registro?
CASO 145
Planteamiento
Joaqun, que tiene ttulo inscrito, vende a Pedro el inmueble X, y no

se inscribe el testimonio. Muere Joaqun y su heredero Diego ven-
de el inmueble a David que ignora la existencia de la venta a favor
de Pedro (buena fe) e inscribe su compra. Adquiere David el in-
mueble X excluyendo a Pedro?
CASO 146
Planteamiento
Ulises, que tiene ttulo inscrito, vende el inmueble X a Ral, y no se

inscribe la venta. Muere Ulises y se inscribe el inmueble X a favor
del legatario Andrs, quien a su vez vende a Crisanto que ignora la
venta a favor de Ral (buena fe) e inscribe el testimonio. Adquiere
Crisanto el inmueble X excluyendo a Ral?
CAS0 147
Planteamiento
Adn, que tiene ttulo inscrito, vende a Sebastin el inmueble X, y

no se inscribe el testimonio. Luego, Adn vuelve a vender el in-
mueble X a Sergio, quien ignora la venta a favor de Sebastin (buena
58
Ivn Escobar Fornos
fe), y se inscribe el testimonio. Fallece Adn e instituye como here-

dero a Sergio, quien acepta la herencia. Pierde Sergio su calidad
de tercero protegido por el hecho de ser heredero de Adn?
CASO 148
Planteamiento
Napolen vende el inmueble X de 6 hectreas a Miguel y a Sergio,

y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Miguel y
Sergio cesan la comunidad, correspondindole a cada uno 3 hec-
treas, y se inscriben los testimonios. Posteriormente, Napolen
demanda a Miguel y a Sergio para que se declare nula la venta y
se le devuelva el inmueble X, Miguel y Sergio, al contestar la de-
manda, invocan la calidad de terceros registrales. Miguel y Sergio
son terceros registrales?
CASO 149
Planteamiento
Camilo, que tiene ttulo inscrito, vende a Rger el inmueble X, y no

se inscribe el testimonio. Luego, Camilo vuelve a vender el mismo
inmueble X a Sebastin, quien ignora la venta a favor de Rger
(buena fe) e inscribe el testimonio, pero la venta es nula, con nuli-
dad absoluta. Posteriormente, Rger demanda a Camilo y a
Sebastin para que se declare nula la venta y se lo restituya el
inmueble X. Sebastin, al contestar la demanda alega que es ter-
cero registral. Todo consta en el proceso. Sebastin es tercero
registral?
CASO 150
Planteamiento
Sergio, que tiene ttulo inscrito, vende a Daniel el inmueble X, y no

se inscribe el testimonio. Luego, Sergio vuelve a vender el mismo
inmueble X a Jos y se inscribe el testimonio, pero la venta es
simulada en forma absoluta. Posteriormente, Daniel demanda a
59
Sergio y a Jos para que se declare la simulacin y se le restituya

el inmueble X. Jos, en el juicio, alega que es tercero registral.
Todo lo expuesto consta en el proceso. Jos es tercero registral
protegido?
CASO 151
Planteamiento
Silvio vende el inmueble X a Camilo, y no se inscribe el testimonio

porque dicho inmueble no tiene inscripcin registral, pero la venta
es nula. Luego, Camilo vuelve a vender a Jos el mismo inmueble
X, quien ignora la nulidad de la venta a favor de Camilo (buena fe)
y obtiene ttulo supletorio de dicho inmueble y lo inscribe en el Re-
gistro. Posteriormente, Silvio demanda a Camilo y a Jos para que
se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Jos, en el
juicio, invoca la calidad de tercero registral protegido. Todo lo ex-
puesto consta en el proceso. Jos es tercero registral protegido?
CASO 152
Planteamiento
Samuel, ya insolvente frente a sus acreedores y con nimo de

defraudarlos, vende el inmueble X a Jos, quien ignora dicha insol-
vencia e inscribe el testimonio. Posteriormente Angel, uno de los
acreedores perjudicados, formula demanda ordinaria contra Samuel
y Jos, ejercitando la accin revocatoria pauliana para que se re-
voque la referida venta del inmueble X. Jos en el juicio invoca la
calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta
en el proceso. Jos es tercero protegido por el Registro?
CASO 153
Planteamiento
Marcos, ya insolvente frente a sus acreedores, vende el inmueble

X a Silvio, quien es parte en el fraude, e inscribe el testimonio.
Luego, Silvio dona el referido inmueble a Mario y se inscribe el
60
Ivn Escobar Fornos
testimonio. Posteriormente, Ral, uno de los acreedores perjudica-

dos, formula demanda ordinaria, ejercitando la accin revocatoria
pauliana, para que se revoque la referida donacin del inmueble X.
Mario, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido por el
Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Mario es tercero
registral protegido?
CASO 154
Planteamiento
Pedro, que tiene ttulo inscrito, ya insolvente frente a sus acreedo-

res y con nimo de defraudarlos, vende el inmueble X a Rger y
ste a su vez lo vende a Luis y se inscriben los testimonios. Rger
es parte en el fraude y Luis lo ignora (buena fe). Posteriormente,
David, uno de los acreedores perjudicados, formula demanda ordi-
naria contra Pedro, Roger y Luis para que se revoque la venta del
inmueble X. Luis, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido
por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Luis es
tercero protegido por el Registro?
CASO 155
Planteamiento
Rafael, que tiene ttulo inscrito, vende a Ral el inmueble X, pero la

venta es simulada en forma absoluta y se inscribe el testimonio.
Luego, Ral vende el mismo inmueble a Jos, pero la venta es
nula, con nulidad absoluta, y se inscribe el testimonio. La simula-
cin es ignorada por Jos (buena fe) y adems no consta en el
Registro. Posteriormente, Rafael demanda a Ral y a Jos para
que se declare la nulidad y simulacin de las ventas y se le restitu-
ya el inmueble X. Jos en el juicio invoca la calidad de tercero
protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso.
Jos es tercero protegido por el Registro?
61
CASO 156
Planteamiento
Carlos, que tiene ttulo inscrito, vende a Domingo el inmueble X,

pero la venta es nula y se inscribe el testimonio. Luego, Domingo
vende el inmueble X a Camilo, quien ignora el vicio de nulidad
(buena fe) e inscribe el testimonio. Despus, Camilo vende el in-
mueble X a Domingo e inscribe el testimonio. La nulidad no consta
en el Registro. Posteriormente, Carlos demanda a Domingo para
que se declare la nulidad y se le restituya el inmueble X. Domingo,
en el juicio, invoca la proteccin que el Registro brinda a Camilo.
Todo lo expuesto consta en el proceso. Domingo puede benefi-
ciarse de la posicin de Camilo?
CASO 157
Planteamiento
Silvio, que tiene ttulo inscrito, vende a Luis el inmueble X, pero la

venta es nula, y se inscribe el testimonio. Luego, Luis le vende el
mismo inmueble X a Diego, quien ignora la nulidad (buena fe), y
ste a su vez le vende a Ral, que conoce la nulidad de la primera
venta, y se inscriben ambos testimonios. La nulidad no consta en
el Registro. Posteriormente Silvio demanda a Luis, a Diego y a
Ral para que se declare la nulidad y se le restituya el inmueble X.
Ral, en el mismo juicio, invoca la proteccin que el Registro le
brind a Diego. Todo lo expuesto consta en el proceso. Ral pue-
de beneficiarse de la posicin de Diego?
CASO 158
Planteamiento
Domingo le vende a Carlos el inmueble X y se anota provisional-

mente el testimonio por faltas subsanables. Esta anotacin ya ca-
duca es cancelada por el Registrador. Posteriormente, Domingo
vuelve a vender el inmueble X a lvn y se inscribe el testimonio.
62
Ivn Escobar Fornos
La anotacin caduca a favor de Carlos, perjudica a Ivn en su

buena fe?
CAPITUL0 IX
PRINCIPIO DE ROGACION
CASO 159
Planteamiento
lvn se presenta al Registro de Masaya y le manifiesta al Registra-

dor que le entrega el testimonio de la escritura, que encontr perdi-
do en la calle, por la cual Mariano le vende a Luis la finca X. Pue-
de el Registrador inscribir la venta a favor de Luis sin que ste se lo
pida?
CASO 160
Planteamiento
Fernando presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura

en virtud de la cual Domingo le vende el inmueble X. Diez das
despus y antes de que se inscriba, Fernando le manifiesta por
escrito al Registrador que le devuelva el testimonio sin inscribirlo,
ya que no desea que se inscriba. Debe el Registrador devolverle
a Fernando el testimonio sin inscribirlo?
CASO 161
Planteamiento
El Registrador de Managua al inscribir el crdito hipotecario otor-

gado a favor de Napolen, se equivoca y consigna en el asiento
que la suma debida es de C$5,000.00 y no de C$50,000.00, como
claramente consta en el testimonio que an se conserva en el Re-
gistro. El Registrador se da cuenta de la equivocacin y desea rec-
63
tificar el error. Puede el Registrador de Managua rectificar el error

sin que se lo pida Napolen?
CASO 162
Planteamiento
La hipoteca a favor de Manuel se extingui por el transcurso de los

diez aos que durante su vigencia sealaban los arts. 3830 y 3873
C. Puede el Registrador cancelar de oficio la inscripcin de la
hipoteca a favor de Manuel?
CASO 163
Planteamiento
El acreedor Santiago anota en el inmueble X el decreto del embar-

go en contra de Pedro, su deudor. Transcurren ms de cuarenta
das y todava Santiago no ha presentado al Registro el embargo
ya trabado en el inmueble X. Ha quedado cancelada la anotacin
del decreto de embargo a favor de Santiago?
CASO 164
Planteamiento
Carlos vende a Ral el inmueble X, y se presenta el testimonio en

el Diario para su inscripcin. Transcurren ms de treinta das sin
que se inscriba o anote dicha venta. Puede el Registrador cance-
lar de oficio la presentacin en el Diario?
64
Ivn Escobar Fornos
CAPITULO X
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
CASO 165
Planteamiento
Juan presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura en

virtud de la cual Diego le hipoteca la finca X, pero dicho testimonio
fue librado en copia al carbn. Es inscribible dicho testimonio?
CASO 166
Planteamiento
David y Jos, herederos de Pedro, comparecen ante Notario para

hacer la particin de la herencia que contiene dos inmuebles: el X
y el H. A David se le adjudica el inmueble X y a Jos el inmueble H.
Se presentan al Registro los dos testimonios para su inscripcin y
el Registrador la niega por carecer de las solvencias fiscales que
se exigen para la transmisin. Est bien negada la inscripcin?
CASO 167
Planteamiento
Joaqun, con domicili en Managua, presenta para su inscripcin

al Registro de Masaya el testimonio de la escritura de venta por la
que adquiere el inmueble X, situado en Masatepe. El Registrador
rechaza la inscripcin y Joaqun desea impugnar la decisin del
Registrador. Ante qu Juzgado debe ocurrir Joaqun?
65
CASO 168
Planteamiento
Rosa recurre contra la negativa del Registrador ante el Juez com-

petente y no acompaa su solvencia fiscal. El Juzgado no le da
trmite al ocurso porque no se acompa dicha solvencia y Rosa
alega que no es necesario. Es necesario que Rosa presente su
solvencia fiscal para que se tramite el ocurso?
CASO 169
Planteamiento
Luis adquiere por compra el inmueble X y presenta el testimonio al

Registro para su inscripcin. El Registrador le niega la inscripcin
por contener el ttulo faltas subsanables. Luis retira su ttulo, ya sea
para ocurrir o para subsanar el defecto, pero mientras tanto, desea
garantizar su derecho en el Registro, Qu peticin debe hacerle
Luis al Registrador?
CASO 170
Planteamiento
Blanca presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura en

virtud de la cual adquiere por compra el inmueble X. El Registrador
y su suplente estn impedidos para autorizar la inscripcin. Quin
debe autorizar la inscripcin?
CASO 171
Planteamiento
Ulpiano, Notario Pblico e hijo del Registrador, autoriza la escritura

en la que Alberto le vende a Juan el inmueble X y se presenta el
testimonio para su inscripcin. Puede el Registrador inscribir el
testimonio de la venta a favor de Juan?
66
Ivn Escobar Fornos
CASO 172
Planteamiento
Alfonso vende a Sergio en documento privado el inmueble X y se

presenta para su inscripcin. Es inscribible la venta a favor de
Sergio?
CASO 173
Planteamiento
Juan, menor de edad, vende, sin persona que lo represente, a

Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscrip-
cin. Puede el Registrador examinar la capacidad de Juan y ne-
gar la inscripcin de la venta?
CASO 174
Planteamiento
Carlos, padre de Rafael, menor de edad, vende a Jos, sin autori-

zacin judicial, el inmueble X del menor y se presenta el testimonio
para su inscripcin. Es inscribible la venta a favor de Jos?
CASO 175
Planteamiento
Santiago, con simple poder de administracin de Alberto sobre el

inmueble X, vende a Miguel dicho inmueble y se presenta el testi-
monio al Registro para su inscripcin. Es inscribible la venta a
favor de Miguel?
67
CASO 176
Planteamiento
El testimonio que se presenta al Registro para su inscripcin, en el

cual Fulgencio le vende a Camilo el inmueble X, no tiene fecha.
Puede el Registrador negar la inscripcin de la venta a favor de
Camilo?
CASO 177
Planteamiento
El testimonio que se presenta para su inscripcin, en el cual Ro-

berto le vende a Carmen el inmueble X, no tiene consignado el
quinquenio del Notario que autoriz la escritura. Es inscribible la
venta a favor de Carmen?
CASO 178
Planteamiento
Salvador presenta para su inscripcin en el Registro de Masaya el

testimonio de la escritura en la que adquiri por compra el inmue-
ble X situado en Managua. Es inscribible la venta a favor de Sal-
vador?
CASO 179
Planteamiento
El Registrador de Managua extiende el asiento de inscripcin de

una compraventa y lo firma. Posteriormente, vuelve a leer el ttulo y
observa que tiene un defecto que impide su inscripcin. Puede el
Registrador variar su calificacin?
68
Ivn Escobar Fornos
CASO 180
Planteamiento
Danilo hipoteca dos fincas a favor del Banco de Desarrollo, una

situada en Managua y la otra en Masaya. El Registrador de Mana-
gua inscribe y el de Masaya, por contener el testimonio una falta
subsanable, niega la inscripcin. Puede el Registrador de Masaya
negar la inscripcin a pesar de que el de Managua inscribi?
CASO 181
Planteamiento
El Registrador de Managua le niega a Pablo la inscripcin de la

compra del inmueble X. Dicho Registrador es sustituido por otro y
Pablo le presenta al nuevo Registrador el testimonio de la compra
del inmueble X, Puede el nuevo Registrador inscribir la venta a
favor de Pablo, a pesar de la negativa del anterior?
CASO 182
Planteamiento
El Registrador de Managua le niega a Ofelia la inscripcin de la

compra del inmueble X. Posteriormente, Ofelia vuelve a insistir en
la inscripcin. Puede el Registrador rectificar su anterior criterio e
inscribir?
CASO 183
Planteamiento
El Registrador le niega a David la inscripcin de la compra que hizo

del inmueble X. Qu recurso existe en contra de la decisin del
Registrador?
69
CASO 184
Planteamiento
El Juzgado de lo Civil del Distrito confirma la negativa del Registra-

dor de inscribir la compra que hizo Pedro del inmueble X. Qu
recurso tiene Pedro en contra de dicha resolucin?
CASO 185
Planteamiento
La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones confirma la senten-

cia del Juzgado aquo que mantiene la negativa del Registrador de
inscribir la compra que hizo Catalina del inmueble X. Puede Cata-
lina recurrir de casacin contra la sentencia de la Sala?
CASO 186
Planteamiento
El Juzgado Civil del Distrito revoca la decisin del Registrador que

niega la inscripcin de la compra que hizo Auxilio del inmueble X.
Puede el Registrador apelar de la resolucin del Juzgado?
CASO 187
Planteamiento
Germn vende a Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio

para su inscripcin, pero el Registrador, que comprueba que el
inmueble X aparece inscrito a favor de David, se abstiene de pre-
sentarlo en el Diario y rechaza su inscripcin. Para rechazar la
inscripcin de la venta a favor de Manuel, puede omitirse la pre-
sentacin del testimonio en el Diario?
70
Ivn Escobar Fornos
CASO 188
Planteamiento
El heredero Gabriel, sin que previamente haya solicitado la decla-

ratoria de herederos, cede sus derechos hereditarios a Salvador,
quien con ese carcter solicita dicha declaratoria. A nombre de
quin debe ser la declaratoria de herederos?
CASO 189
Planteamiento
En una misma escritura Salvador le vende a Ulises el inmueble X y

a su vez ste lo hipoteca a favor de Guillermo. El Notario libra tes-
timonio a favor de Guillermo por la venta y por la hipoteca y se
presenta para su inscripcin. Puede el Registrador con dicho tes-
timonio hacer la inscripcin de la venta y de la hipoteca?
CASO 190
Planteamiento
Enrique embarga el inmueble X y no solicita al ejecutor certifica-

cin del auto o mandamiento y del acta de embargo. Puede el
Juez en donde se radiquen las diligencias librar dicha certificacin
para proceder a la inscripcin?
CASO 191
Planteamiento
Silvio hipoteca a favor de Armando el inmueble X en garanta de un

mutuo y se presenta el testimonio para su inscripcin con timbres
fiscales usados. Puede el Registrador suspender la inscripcin
del testimonio?
71
CASO 192
Planteamiento
Mario hipoteca a favor de Francisco el inmueble X en garanta de

un mutuo y se presenta para su inscripcin el segundo testimonio,
por cuanto se perdi el primero, haciendo constar el Notario que
con ocasin del primero se pag el impuesto de timbre. Cubre la
fe pblica del Notario tal afirmacin?
CASO 193
Planteamiento
Juan demanda a Pedro para que le pague C$10,000.00 que le

debe en documento privado reconocido, y pide que se anote la
demanda en la finca X, propiedad del demandado. El Juzgado or-
dena la anotacin y se presentan las diligencias al Registro. Pue-
de el Registrador rechazar la anotacin?
CASO 194
Planteamiento
Bernardino cede a Carlos los derechos hereditarios que le corres-

ponderan en la herencia de Juan, su padre, quien no ha fallecido,
y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible la
cesin a favor de Carlos?
CASO 195
Planteamiento
Camilo formula demanda ordinaria contra Jos, ejercitando la

accin reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Dicha de-
manda se entabla y falla en el Juzgado del Distrito del Crimen
de Managua. Camilo, que triunfa en el juicio, obtiene ejecutoria
y la presenta para su inscripcin en el Registro. Es inscribible
dicha ejecutoria?
72
Ivn Escobar Fornos
CASO 196
Planteamiento
Santiago, demandante en el juicio reivindicatorio del inmueble X,

obtiene sentencia definitiva en que se acoge la demanda. Solicita
ejecutoria de dicha sentencia y se libra sin encabezarla con la fr-
mula en nombre de la Repblica. Es inscribible dicha ejecuto-
ria?
CASO 197
Planteamiento
Alberto presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura en

virtud de la cual adquiere el inmueble X, pero el Registrador niega
la inscripcin por contener el ttulo falta insubsanable. Alberto, ante
la negativa, le pide al Registrador anotacin preventiva de su ttulo.
Se puede anotar preventivamente el ttulo de Alberto?
CASO 198
Planteamiento
Carlos vende a Miguel el inmueble X y se presenta el testimonio

para, su inscripcin. Posteriormente, se presenta Carlos al Regis-
tro pidindole al Registrador que no inscriba la venta porque es
simulada, segn una serie de razones que le manifiesta. Puede
el Registrador negar la inscripcin?
CASO 199
Planteamiento
Ral vende a Joaqun el inmueble X y se presenta el testimonio

para su inscripcin. Posteriormente, Ral comparece ante el Re-
gistrador y le pide que no inscriba la venta porque es nula, ya que
consinti por medio de dolo. Puede el Registrador negar la ins-
cripcin?
73
CASO 200
Planteamiento
Segn escritura pblica cuyo testimonio se presenta al Registro,

Ulises le vende a Camilo el inmueble X. Posteriormente, Ulises se
presenta ante el Registrador pidiendo que no se inscriba la venta
porque es falsa, ya que l no compareci ante el Notario autorizante
si no otra persona sorprendiendo a dicho profesional. Puede el
Registrador negar la inscripcin?
CASO 201
Planteamiento
Alberto vende a Jos el inmuebie X y se presenta el testimonio

para su inscripcin. Posteriormente, Alberto comparece ante el
Registrador pidindole que no inscriba la venta porque es nula, ya
que consinti por medio de la violencia y la fuerza. Puede el Re-
gistrador negar la inscripcion.
CASO 202
Planteamiento
Pedro solicita ttulo supletorio de la finca X y adems pide que se

cancele la inscripcin en donde Jos aparece como dueo de la
finca. Se realizan los trmites de ley, se aprueba la informacin
posesoria y se ordena la cancelacin de la inscripcin a favor de
Jos, sin que a ste se le haya dado intervencin. Se presenta la
certificacin de la sentencia y al Registrador se le pide que inscriba
el ttulo supletorio y cancele el ttulo de Jos. Puede el Registra-
dor negarse a inscribir la cancelacin?
74
Ivn Escobar Fornos
CASO 203
Planteamiento
Alberto presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura en

virtud de la cual Andrs le hipoteca el inmueble X. El Registrador
seala los defectos por los cuales no se puede inscribir. Alberto y
el Notario que autoriz la escritura se dirigen a la Corte Suprema
para que sta le ordene al Registrador inscribir, ya que la opinin
de ste es claramente errnea. Puede la Corte Suprema orde-
narle al Registrador que inscriba la hipoteca a favor de Alberto?
CAPITULO XI
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
CASO 204
Planteamiento
Juan vende a Silvio el inmueble X y presenta el testimonio para su

inscripcin. El Registrador examina el caso y niega la inscripcin
porque el inmueble X aparece inscrito a favor de Santiago. Est
bien denegada la inscripcin?
CASO 205
Planteamiento
Juan, heredero de Pedro, vende a Jos el inmueble X de la suce-

sin y se presenta el testimonio para su inscripcin. El Registrador
examina el caso y constata que el inmueble an aparece inscrito a
favor de Pedro. Para inscribir la venta a favor de Jos es necesa-
rio que de previo se haga el traspaso del inmueble X a favor de
Juan?
75
CASO 206
Planteamiento
Alvaro promete vender a Nicols el inmueble X. Alvaro fallece y

deja como herederos a Leonel y Francisco, a favor de los cuales se
hace el traspaso del inmueble X. Con posterioridad al traspaso,
Nicols presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible
la promesa de venta a favor de Nicols?
CASO 207
Planteamiento
David hipoteca a favor de Santiago el inmueble X y se presenta el

testimonio para su inscripcin, pero dicho inmueble est inscrito a
favor de Alberto. Es inscribible la hipoteca a favor de Santiago?
CASO 208
Planteamiento
Mauricio cancela a favor de Joaqun la hipoteca que pesa sobre el

inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripcin, pero en
el Registro la hipoteca aparece inscrita a favor de Noel. Es
inscribible la cancelacin otorgada por Mauricio?
CASO 209
Planteamiento
Pedro, acreedor de Juan, le embarga el inmueble X y se presentan

las diligencias para su inscripcin. El Registrador examina el caso
y comprueba que el inmueble X aparece inscrito a favor de Ma-
nuel. Es inscribible el embargo de Pedro?
76
Ivn Escobar Fornos
CASO 210
Planteamiento
Pilar realiza mejoras en el inmueble X que posee y presenta para

su inscripcin en el Registro una minuta de mejoras, pero resulta
que el inmueble X est inscrito a favor de Mara. Es inscribible la
minuta de mejoras de Pilar?
CASO 211
Planteamiento
Julio hipoteca a favor de Ral el inmueble X y el testimonio no se

inscribe. Posteriormente, Ral cancela la hipoteca y se presenta el
testimonio, pero el Registrador constata que an no se ha inscrito
la hipoteca a cancelar. Es inscribible la cancelacin otorgada por
Ral?
CASO 212
Planteamiento
Orlando promete vender a Mario la finca X, pero no est inscrita

dicha finca en el Registro. Es inscribible la promesa de venta a
favor de Mario?
CASO 213
Planteamiento
Nicols, acreedor de Diego, demanda a los herederos de ste para

que le paguen la suma de C$10,000.00. En la ejecucin se le adju-
dica la finca X, que todava aparece inscrita a favor del causante, y
se presenta el testimonio para su inscripcin. Para inscribir la
adjudicacin a favor de Nicols, es necesario hacer de previo el
traspaso del inmueble a favor de los herederos de Diego?
77
CASO 214
Planteamiento
Juan demanda a los herederos de Jos para que cumplan la pro-

mesa de venta del inmueble X que el causante haba otorgado. En
la ejecucin el Juez, en nombre de los herederos, realiza la venta
en cumplimiento de la promesa y se presenta el testimonio para su
inscripcin, pero en el Registro todava no se ha realizado el tras-
paso del inmueble X a favor de los herederos. Para inscribir la
venta a favor de Juan, es necesario inscribir previamente el inmue-
ble X a favor de los herederos?
CASO 215
Planteamiento
A Pedro, heredero, se le adjudica en la particin extrajudicial el

inmueble X que todava aparece inscrito a favor de Miguel, su cau-
sante, y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es necesa-
rio trasladarse previo el inmueble X a favor de los herederos para
inscribir la adjudicacin a favor de Pedro?
CASO 216
Planteamiento
En una misma escritura Manuel fusiona los inmuebles X y H y los

vende a Mario y se presenta el testimonio para su inscripcin. Se
pueden extender en un solo asiento la fusin y la venta?
CASO 217
Planteamiento
Domingo da en arriendo a Manuel el inmueble X. Manuel siembra

en dicho inmueble y concede prenda agraria sobre la cosecha de
algodn. Se presenta al Registro el contrato de prenda agraria y el
Registrador constata que el arriendo no est inscrito. Para anotar
78
Ivn Escobar Fornos
la prenda agraria en el inmueble X, es necesario que de previo se

inscriba el arriendo a favor de Manuel?
CASO 218
Planteamiento
Salvador formula demanda ordinaria en contra de Pedro y Jos

para que se declare nulo el testamento de Miguel, en el cual fueron
instituidos nicos herederos y pide que se anote la demanda en el
Libro de Personas y en el Libro de Propiedad en donde estn ins-
critas las fincas X y H de la sucesin. El Registrador examina el
caso y observa que todava las fincas X y H no aparecen inscritas
a favor de los herederos Pedro y Jos. Para anotar la demanda
en las fincas X y H, es preciso que de previo se hagan los traspa-
sos a favor de los herederos Pedro y Jos?
CASO 219
Planteamiento
Pedro, heredero preterido, formula demanda ordinaria en contra

de los herederos Salvador y Diego, ejercitando la accin de peti-
cin de herencia, y pide que su demanda se anote en la finca X de
la sucesin. El Registrador examina el caso y observa que la finca
an no est inscrita a nombre de Salvador y Diego. Para anotar la
demanda en el inmueble X, es necesario inscribir de previo la finca
a nombre de Salvador y de Diego?
CASO 220
Planteamiento
Diego, que es acreedor de Pedro, embarga el inmueble X de la

sucesin de Manuel, en la cual Pedro es el nico heredero y se
presentan las diligencias para su inscripcin. El Registrador exa-
mina el caso y observa que el inmueble X an no est inscrito a
favor de Pedro, el heredero. Es anotable el embargo en la finca X,
sin necesidad de inscribir el inmueble a favor de Pedro?
79
CASO 221
Planteamiento
Miguel y Alejandro, herederos de Vctor, otorgan la escritura de

cancelacin del crdito hipotecario constituido a favor del causante
y garantizado con la finca X. Se presenta el testimonio de la cance-
lacin y el Registrador, al examinar el caso, comprueba que el cr-
dito an no aparece inscrito a favor de los herederos Miguel y Ale-
jandro. Para inscribir la cancelacin, es necesario hacer el tras-
paso del crdito a favor de los herederos Miguel y Alejandro?
CASO 222
Planteamiento
Ramiro hipoteca a favor de Carlos el inmueble X, en garanta de un

mutuo, y se inscribe el testimonio. Muere Carlos y deja como here-
deros a Silvio y a Mario, quienes, en su carcter de herederos,
aceptan la dacin en pago del inmueble X y se presenta el testimo-
nio. El Registrador, al examinar el caso, observa que an no se ha
hecho el traspaso del crdito a favor de los herederos Silvio y Mario.
Es inscribible, la accin en pago, a pesar de no estar hecho el
traspaso de] crdito a favor de los herederos Silvio y Mario?
CASO 223
Planteamiento
Juan, dueo junto con Pedro del inmueble X, constituye servidum-

bre de paso a favor del inmueble H, cuyo dueo es Napolen y se
presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible la servi-
dumbre sobre el inmueble X, constituida solamente por Juan?
80
Ivn Escobar Fornos
CASO 224
Planteamiento
Armando vende a Humberto el inmueble X y se presenta el testi-

monio para su inscripcin. El Registrador examina el caso y niega
la inscripcin, porque el inmueble X aparece inscrito a favor de
Napolen. Humberto le pide oportunamente anotacin preventiva
a efecto de subsanar u ocurrir. Es anotable la venta a favor de
Humberto?
CASO 225
Planteamiento
Carlos cede a favor de Diego los derechos hereditarios en la suce-

sin intestada de Santiago, sin que antes haya solicitado la decla-
ratoria de herederos, y se presenta el testimonio para su inscrip-
cin. Es inscribible la cesin a favor de Diego?
CASO 226
Planteamiento
Rodolfo y Enrique, nicos herederos de Bosco, venden a Luis el

inmueble X de la sucesin. Es necesaria que est inscrita la par-
ticin, para inscribir la venta a favor de Luis?
CASO 227
Planteamiento
Camilo presenta al Registro para su anotacin las diligencias de

embargo, pero el inmueble no tiene inscripcin en el Registro. El
Registrador debe rechazar las diligencias de embargo?
81
CAPITULO XII
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
CASO 228
Planteamiento
Mario vende a Roberto el inmueble X. Posteriormente, Mario ven-

de el mismo inmueble a Enrique. Roberto y Enrique presentan si-
multneamente sus ttulos al Registro y no se ponen de acuerdo
sobre la prelacin. Pueden Roberto y Enrique pedir anotacin
preventiva de sus ttulos?
CASO 229
Planteamiento
Angel vende a Sergio el inmueble X, pero por falta subsanable se

inscribe provisionalmente la venta. Posteriormente, Jos presenta
para su inscripcin, durante la vigencia de la anotacin, la venta
que Angel le hizo, con anterior a la de Sergio, del inmueble X. Pue-
de inscribirse o anotarse la venta a favor de Jos?
CASO 230
Planteamiento
Fanor vende a Silvio el inmueble X, que est inscrito en el Registro,

y no se inscribe el testimonio. Luego, Fanor le vende a Hugo el
mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. Silvio presenta su
testimonio para la Inscripcin. Es inscribible la venta a favor de
Silvio?
82
Ivn Escobar Fornos
CASO 231
Planteamiento
Danilo hipoteca a favor de Rubn el inmueble X, que se encuentra

inscrito en el Registro, y el testimonio no se inscribe. Luego, Danilo
vende el mismo inmueble a Marcos y se inscribe el testimonio.
Posteriormente, Rubn presenta para su inscripcin el testimonio
de la hipoteca. Se puede inscribir la hipoteca a favor de Rubn?
CASO 232
Planteamiento
Alvaro hipoteca a favor de Leonel el inmueble X y no se inscribe el

testimonio. Luego, Alvaro vuelve hipotecar, como libre de grava-
men, el inmueble X a favor de Ernesto y se inscribe el testimonio.
Posteriormente, Leonel presenta el testimonio de su hipoteca. Es
inscribible la hipoteca a favor de Leonel?
CASO 233
Planteamiento
Miguel vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimonio.

Luego, Miguel hipoteca el mismo inmueble a favor de Ernesto y se
inscribe el testimonio. Posteriormente, Diego presenta para su ins-
cripcin el testimonio de su compra. Es inscribible la venta a favor
de Diego?
CASO 234
Planteamiento
Santiago vende a David el inmueble X y no se inscribe el testimo-

nio. Luego, Santiago constituye usufructo sobre el mismo inmue-
ble X a favor de Gilberto y se inscribe el testimonio. Posteriormen-
te, David presenta para su inscripcin el testimonio de la compra.
Es inscribible la venta a favor de David?
83
CASO 235
Planteamiento
Gilberto le vende a Noel el inmueble X. Luego, Gilberto le vende a

Jos el mismo inmueble X. Se presenta, primero, en el Diario la
venta a favor de Jos y veinticinco das despus, pero antes de
toda inscripcin a favor de Jos, se presenta el testimonio de la
venta a favor de Noel. Cul de las dos ventas debe inscribir el
Registrador?
CASO 236
Planteamiento
Andrs vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimo-

nio. Luego, Andrs vende el mismo inmueble a Rubn, quien co-
noce perfectamente la venta a favor de Mariano y se inscribe el
testimonio. Posteriormente, Mariano presenta el testimonio para
su inscripcin y el Registrador lo rechaza porque ya est inscrita la
venta a favor de Rubn. El cierre del Registro contra Mariano es
definitivo?
CASO 237
Planteamiento
David y Pedro se proponen celebrar un contrato de compraventa

en virtud del cual el primero le vender al segundo el inmueble X.
Pedro, con instrucciones del Notario, solicita certificacin de
gravmenes y el Registrador hace constar que el inmueble X est
libre de gravmenes. La venta se celebra ocho das despus de
librada la certificacin y se presenta el testimonio en l Registro.
Pero, dentro de esos ocho das, David volvi a vender el inmueble
X a Gregorio y se inscribe el testimonio. Ha protegido a Pedro la
libertad de gravmenes extendida por el Registrador?
84
Ivn Escobar Fornos
CASO 238
Planteamiento
Mauricio hipoteca a favor de Angel el inmueble X, pero convienen

que el rango de primera hipoteca le corresponda a Camilo, con
quien Mauricio celebrar un contrato de mutuo hipotecario. Es
permitido e inscribible este convenio?
CASO 239
Planteamiento
Carlos y Vicente, acreedores de primero y segundo grado respec-

tivamente y con sus ttulos inscritos, convienen en permutar sus
rangos. Es permitido e inscribible este convenio?
CASO 240
Planteamiento
Manuel, acreedor que tiene inscrita su hipoteca de primer grado, le

cede a Toms, acreedor de segundo que an no ha inscrito, su
rango preferente. Es permitido e inscribible este convenio?
CASO 241
Planteamiento
Ren, acreedor hipotecario de primer grado que tiene inscrita su

hipoteca, permite que la hipoteca que se constituye a favor de Mi-
guel sea preferente a la suya. Es permitido e inscribible este con-
venio?
85
CASO 242
Planteamiento
Enrique, acreedor de primer grado que tiene inscrita su hipoteca,

consiente que la hipoteca que su deudor constituir a favor de Ro-
berto, sea preferente a la suya. Es permitido e inscribible este
convenio?
CASO 243
Planteamiento
Edgar vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimo-

nio. Luego, Edgar vuelve a vender a Domingo el inmueble X y se
presenta el ttulo en el Diario. Transcurren dos meses y la venta de
Domingo no se inscribe ni se anota. Posteriormente, se presenta la
venta a favor de Mariano. La presentacin de la venta de Domin-
go, impide la inscripcin de la venta a favor de Mariano?
CASO 244
Planteamiento
Pilar vende a Noel el inmueble X en documento privado, que slo

se inscribe en el Libro de Documentos Privados. Posteriormente,
Pilar vende a Mario el mismo inmueble y se presenta el testimonio
para su inscripcin. La inscripcin de la venta a favor de Noel,
impide la inscripcin de la venta a favor de Mario en el Libro de
Propiedad?
CASO 245
Planteamiento
Alberto vende a Silvio el inmueble X en documento privado, que se

inscribe por error en el Libro de Propiedad. Posteriormente, Ma-
nuel presenta el testimonio de la escritura en virtud de la cual Al-
86
Ivn Escobar Fornos
berto le vendi, antes de la venta a Silvio, el inmueble X. La ins-

cripcin a favor de Silvio, impide la inscripcin a favor de Manuel?
CASO 246
Planteamiento
Orlando anota preventivamente, por falta de solvencias fiscales, el

testimonio de la escritura en que Pedro le vende el inmueble X.
Diez das antes del vencimiento de la anotacin preventiva, se pre-
senta al Diario el testimonio de la escritura en virtud de la cual
Pedro le vendi a Ren con anterioridad a la venta de Orlando el
mismo inmueble X. Cinco das antes del vencimiento de la anota-
cin, se present en el Diario el testimonio de Orlando con las sol-
vencias fiscales para su inscripcin definitiva, pero el Registrador
lo inscribe diez das despus de presentado y rechaza la inscrip-
cin a favor de Ren. Es correcta la decisin del Registrador?
CASO 247
Planteamiento
A las 7 a.m. del da 2 de enero de 1978, Angel vende a Jos el

inmueble X, situado en Masaya, segn escritura celebrada en esta
ciudad y a las 10 p.m. del mismo da Angel vuelve a vender el
inmueble X a Rafael, segn escritura tambin autorizada en la ciu-
dad de Masaya. Rafael, que desconoce la existencia de la primera
escritura (buena fe), presenta al Registro su testimonio el mismo
da 2 del referido mes y Jos el da 3 tambin del mismo mes.
Cul de las dos ventas debe de inscribirse y quin adquiere el
dominio de la finca X?
CASO 248
Planteamiento
A las 4 p.m. del da 4 de octubre de 1978, Diego hipoteca, en ga-

ranta de un mutuo a favor de Jos, el inmueble X situado en
Masaya, segn escritura celebrada en esta ciudad, y a las 8 a.m.
87
del da siguiente Diego hipoteca, como libre de gravamen, en ga-

ranta de un mutuo, el mismo inmueble X a Ricardo, que ignora la
existencia de la hipoteca a favor de Jos (buena fe). Ricardo pre-
senta al Registro su testimonio a las 3 p.m. del da 5 y Jos a las 4
p.m. de este mismo da. Cul de las dos hipotecas es preferente?
CASO 249
Planteamiento
Miguel, titular registral, vende a Jos el inmueble X y no se inscribe

el testimonio. Posteriormente, Miguel vuelve a vender el inmueble
X a Diego y ste, sin inscribir el testimonio, se lo vende a Ral, de
lo cual se deja constancia en la escritura. Ral presenta al Registro
solamente el testimonio de la escritura de venta en la cual Diego le
vende el inmueble X, prometiendo presentar el testimonio de la
venta de Miguel a Diego. Dos das despus de presentada la ad-
quisicin de Ral, se presenta el testimonio de la adquisicin de
Jos. Dos das despus de presentado el de Jos, se presenta el
testimonio de la venta de Miguel a Diego. Cul de las dos ventas
debe inscribirse?
CAPITULO XIII
ORGANIZACION DEL REGISTRO
CASO 250
Planteamiento
El Registrador de Managua se enferma y decide llamar al suplente

para que lo sustituya temporalmente. Se necesita permiso para
depositar el Registro en l suplente?
88
Ivn Escobar Fornos
CASO 251
Planteamiento
El Registrador deposita temporalmente el Registro en el suplente y

ste desea autorizar varias escrituras. Puede el Registrador su-
plente autorizar escrituras mientras ejerce el cargo?
CASO 252
Planteamiento
Salvador vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimo-

nio. Un ao despus, Salvador vuelve a vender el inmueble X a
Jos y se presenta el testimonio en el Diario a las 7 a.m. del da 15
de febrero de 1980. Este mismo da, a las cuatro de la tarde, se
presenta la venta a favor de Diego. Cul de las dos compras debe
inscribir el Registro?
CASO 253
Planteamiento
Manuel vende a Ral el inmueble X y no se inscribe el testimonio.

Un ao despus, Manuel vuelve a vender el inmueble X a Jos y
se presenta el testimonio en el Diario a las 10 a.m. del 1 de mayo
de 1980, A las 11: 00 a.m. del da 5 del mismo mes y ao, se
presenta en el Diario el testimonio de la venta a favor de Ral.
Cul de las dos compras debe inscribir el Registrador?
89
90
Ivn Escobar Fornos
SEGUNDA PARTE
CONSIDERACIONES
Y SOLUCIONES
91
92
Ivn Escobar Fornos
CAPITULO I
BIENES, DERECHOS Y TITULOS
INSCRIBIBLES
CASO 1
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 1829 Pr., que se refiere al juicio ejecuti-

vo singular, el acreedor adjudicatario podr inscribir en el Registro
la certificacin del acta de subasta en la que se le adjudica el in-
mueble hipotecado.
La Corte Suprema de Justicia confirma dicho criterio, segn con-

sultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779, del 3 de febrero de
1948, B.J., p. 14174 y del 6 de mayo de 1954, B.J., p. 17244.
2. Solucin
Es inscribible la certificacin del acta de subasta a favor de Jos.
CASO 2
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 1775 Pr., el Registrador slo admitir la

escritura de venta definitiva que resulta del juicio ejecutivo corrien-
te. No se admite, pues, la inscripcin de la certificacin del acta de
subasta. Por otra parte, el art. 1829 Pr. no es aplicable a este caso,
pues se refiere exclusivamente al juicio ejecutivo singular (con re-
nuncia de trmites).
Este criterio lo sostiene la Corte Suprema de Justicia, segn con-

sultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779 y del 3 de febrero de
1948. B.J., p. 14174.
93
2. Solucin
No es inscribible la certificacin del acta de subasta a favor de

Diego.
CASO 3
1. Consideraciones
Las propiedades nacionales pueden ser inscritas con slo presen-

tar al Registro una minuta descriptiva del inmueble autorizada por
el funcionario competente o interesado, sin necesidad de presen-
tar ttulo anterior. Las propiedades as inscritas abren folio inde-
pendiente (inmatriculacin).
En igual forma pueden inscribirse los antiguos edificios conocidos

con los nombres de Palacio Episcopal, Seminarios, casas curales
y los edificios conocidos a la fecha como pertenecientes a los mu-
nicipios.
Todo lo expuesto est regulado en el art. 3979 C.
2. Solucin
Al Estado le basta presentar una minuta descriptiva para inscribir

los terrenos nacionales.
CASO 4
1. Consideraciones
La cesin de derechos hereditarios puede hacerse antes de la par-

ticin y adjudicacin de los bienes, segn lo dispone el art. 2736 C.
Confirma lo expuesto la Corte Suprema en consulta del 22 de julio

de 1958, B.J., p. 19330.
94
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
Es inscribible la cesin a favor de Jos.
CASO 5
1. Consideraciones
De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C, los derechos
de uso y habitacin no se pueden embargar, enajenar ni traspasar
a otro por ninguna clase de ttulos. Esta prohibicin trasciende al
Registro, impidiendo la inscripcin de los correspondientes ttulos.
2. Solucin
No es anotable el embargo de Martn.
CASO 6
1. Consideraciones
En el Registro slo se inscribe el dominio y dems derechos reales

sobre bienes inmuebles. No tienen acceso al Registro los bienes
muebles. Estos son objeto de otro tipo de Registro: las aeronaves
y los contratos que las afectan se inscriben en el Registro de la
Propiedad Aeronutica;1 los buques y los contratos que los afectan
en el Registro Mercantil,2 aunque el Cdigo Civil, en el art. 3936
inc. 1, dice que la tradicin de las naves se realiza con la inscrip-
cin en el Registro; y otros bienes muebles pueden ser dados en
prenda agraria o industrial e inscribirse en el Registro de Prenda
Agraria o Industrial, de conformidad a la Ley de Prenda Agraria o
Industrial de 6 de Agosto de 1937 y sus reformas.
2. Solucin
No es inscribible la aeronave de David.
95
3. Notas y remisiones
1. Art. 18 y sigts. del Cdigo de Aviacin Civil; 2. Art. 13 literal i)

C.C.
CASO 7
1. Consideraciones

sobre bienes inmuebles y por excepcin se inscriben derechos
personales cuando la ley lo permite, como en el arrendamiento,1 el
embargo2 y la promesa de venta.3
La promesa de arriendo, como todo contrato de promesa, aunque

el contrato prometido engendre derechos reales (venta), slo pro-
duce derechos personales. El contrato de promesa contiene una
obligacin de hacer que engendra derechos personales.
Si la promesa de arriendo es un derecho personal y su inscripcin

no la autoriza la ley, claramente se concluye que no es inscribible.
2. Solucin
No es inscribible la promesa de arriendo a favor de Luis.
3. Notas y Remisiones
1. Arts. 3951 inc. 2 in fine y 2949 C.; 2. Arts. 3964 inc. 5 C. y 29 inc.
2 del R.R.P.; 3. Art. 129 del R.R.P.
Ver casos Nms. 8, 9, 12 y 13.
CASO 8
1. Consideraciones
Slo el dominio y los dems derechos reales se inscriben en el

Registro y por excepcin se inscriben derechos personales. Una
96
Ivn Escobar Fornos
de estas excepciones es la promesa de venta, pues su inscripcin

est autorizada por el art. 129 del R.R.P.
2. Solucin
Es inscribible la promesa a favor de Diego.
CASO 9
1. Consideraciones

sobre inmuebles, y excepcionalmente se inscriben derechos per-
sonales cuando la ley lo autoriza; una de estas excepciones se
refiere al arrendamiento, pues los arts. 3951 inc. 2 infine y 2949 C.
permiten su inscripcin.
2. Solucin
Es inscribible el arriendo a favor de Ral.
CASO 10
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 10 de la Ley de Prenda Agraria o Indus-

trial, la prenda se anotar cuando recaiga sobre cosechas, frutos,
mquinas, enseres, animales o cosas que formen parte de bienes
inmuebles o derechos reales inmobiliarios inscritos en el Registro
de la Propiedad, al margen del inmueble o derecho real respectivo.
97
2. Solucin
Es anotable la prenda en la finca X.
CASO 11
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 1426 Pr., el derecho legal de retencin es

considerado como un derecho de hipoteca o prenda, segn sean
inmuebles o muebles los bienes afectados, y autoriza la inscrip-
cin de la resolucin que declare procedente la retencin sobre
inmuebles. Considero que el derecho legal de retencin es de na-
turaleza real,
2. Solucin
Es inscribible el derecho legal de retencin a favor de Juan.
CASO 12
1. Consideraciones
El Registro slo recibe para su inscripcin el dominio y dems de-

rechos reales sobre inmuebles, y por excepcin derechos perso-
nales cuando lo autoriza la ley.
El comodatario no tiene una relacin de naturaleza real con el in-

mueble que recibe en comodato, pues el contrato de comodato no
produce ese tipo de relacin. El comodato es un contrato real en
cuanto a su perfeccionamiento (entrega de la cosa, arts. 3416 y
3417 C.), pero no engendra derechos reales. Por otra parte, su
inscripcin no est autorizada por la ley
2. Solucin
No es inscribible el comodato a favor de Diego.
98
Ivn Escobar Fornos
CASO 13
1. Consideraciones
Nuestro Cdigo Civil no regula el contrato de promesa. Slo con-

templa casos aislados: la promesa de venta1 y la de donacin.2
Adems, le niega obligatoriedad a las promesas de comodato3 y
de mutuo gratuito4 y debilita a la de mutuo oneroso.5 Creo que a
excepcin de los supuestos en que no es permitida (por ejemplo: el
comodato), debe ser aceptado, en virtud del principio de la libre
contratacin.6 Dentro de este criterio amplio, se acepta la promesa
de hipoteca y la Corte Suprema ha admitido la promesa de arrien-
do.7
Pero una cosa es que se acepte la promesa de hipoteca y otra que

se pueda inscribir.
En el Registro, ya he dicho, slo se inscribe el dominio y dems

derechos reales sobre inmuebles y excepcionalmente derechos
personales cuando lo permite la ley.
El contrato de promesa de hipoteca engendra derechos persona-

les, como todo contrato de promesa, y no est autorizada su ins-
cripcin.
2. Solucin
No es inscribible la promesa de hipoteca a favor de Daniel.
1. Arts. 2541 C. y 129 de R.R.P.; 2. Arts. 2093 inc. 5 y 2785 C.; 3.

Arts. 3417 inc. 2 C.; 4. Arts. 3394 C.; 5. Art. 3394 C.; 6. Art. 2437 C.;
7. S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250.

99
CASO 14
1. Consideraciones
Nos encontramos frente al problema de la autocontratacin. En el

autocontrato, una misma persona acta ya sea como interesado
directo y representante de otra, ya sea como representante de
ambas partes, ya sea como representante de dos patrimonios que
le pertenecen. Una misma persona, pues, realiza el acto en la for-
ma indicada. Nuestro Cdigo no la regula ni la prohibe en forma
general.
Se refiere a ella slo en casos particulares, ya sea negndola en

forma absoluta,1 ya sea sealndole condiciones, como la autori-
zacin del juez2 o consentimiento del mandante,3 que no la dejan
operar, ya sea permitindola, como en el caso del prstamo que le
hace el mandatario al mandante, si de ste recibi poder para prestar
dinero.4
Creo que en nuestra legislacin, en trminos generales, es permi-

tida la autocontratacin, excepto en los casos expresarnente pro-
hibidos o cuando represente un peligro para el mandante, pues en
el derecho privado es permitido hacer lo que la ley no prohibe, en
virtud del principio de la autonoma de la voluntad.
La venta en el caso analizado es nula, ya que el mandatario no

recibi en el poder autorizacin para adquirir el inmueble, violndose
al realizar el acto los arts. 2565 inc. 2 y 3312 C. Dicha nulidad
puede ser apreciada por el Registrador y negar la inscripcin.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Toms.
1. Arts. 448, 466 y 2565 incs. 1 y 6 C.; 2. Arts. 447, 462, 463 y 465
C.: 3. Arts. 3312, en relacin con el art. 2565 inc. 2, y 3552 C.: 4.
Art. 3312 inc. 2 C.
100
Ivn Escobar Fornos
CASO 15
1. Consideraciones
De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C., los derechos
de uso y habitacin no se pueden embargar, enajenar, arrendar ni
traspasar por ninguna clase de ttulos. Por otra parte, con arreglo al
art. 3799 incs. 1 y 2 C., slo se pueden hipotecar el dominio y los
otros derechos reales enajenables sobre bienes inmuebles.
Ahora bien, si el uso no es enajenable ni traspasable, no puede ser

hipotecado de conformidad a lo expuesto.
2. Solucin
No es inscribible la hipoteca a favor de Pedro.
Ver caso Nm. 5.
CAPITULO II
EFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS
INSCRIBIBLES
CASO 16
1. Consideraciones
El arrendamiento que se rige por el Cdigo Civil necesita de la

inscripcin para ser opuesto a terceros. No obstante, los adquirentes
a ttulo lucrativo (heredero, legatario, donatario) deben respetar el
arriendo aunque no est inscrito, segn se deduce del art. 2949
inc. 1 C. Para el ttulo gratuito no funciona la fe pblica.
2. Solucin
No le perjudica el arriendo a Diego.
101
Ver caso Nm. 17.
CASO 17
1. Consideraciones
Los contratos de arrendamiento que caen bajo la Ley de Inquilinato

no necesitan de la inscripcin para su oponibilidad a terceros, se-
gn se desprende del art. 19 de dicha ley. Se prescinde del Regis-
tro para la proteccin y estabilidad de la relacin arrendaticia, a
diferencia de la que ocurre con el arrendamiento, que se rige por el
Cdigo Civil.
2. Solucin
S; perjudica a Edn el arrendamiento de Manuel.
Ver caso Nm. 16.
CASO 18
1. Consideraciones
La tercera de dominio se promueve por quien pretende que se

declare su dominio sobre los bienes embargados y que stos sean
excluidos del embargo.1 La promesa de venta, aunque est inscri-
ta, no produce la trasmisin del dominio del inmueble, y, por lo
mismo, el prometiente comprador no puede promover una tercera
de dominio basada en su ttulo.
El prometiente comprador no tiene accin real.
La Corte Suprema de Justicia ha sostenido que, con base en una

promesa de venta, no puede entablarse tercera de dominio. Se
funda en que la inscripcin de la promesa de venta no cambia la
102
Ivn Escobar Fornos
naturaleza del derecho ni habilita para promover accin que ha de

fundarse en el dominio del tercerista sobre la cosa disputada.2
2. Solucin
No se puede promover tercera de dominio con base en una pro-

mesa de venta.
1. Art. 1797 inc. 1 Pr.: 2. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J.,

p. 5668.
CASO 19
1. Consideraciones
La promesa de venta inscrita es oponible a terceros. Esta

oponibilidad se traduce en un cierre del Registro a las ventas he-
chas a favor de otras personas diferentes del prometiente compra-
dor. As lo dispone el art. 129 del R.R.P.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Carlos.
Ver casos Nms. 20, 22, 26 y 27.
CASO 20
1. Consideraciones
La hipoteca encierra una venta potencial que se opone al bloqueo

del Registro regulado en el art. 129 del R.R.P. La Corte Suprema
de Justicia, hace algn tiempo, permiti la inscripcin de la hipote-
ca, a pesar de la inscripcin de la promesa. 1 Esta amplitud fue
limitada en consulta del 25 de febrero de 1964, B.J., p. 497, en la
103
que se dispuso que la promesa bilateral con precio recibido impide

la inscripcin de la hipoteca.
Actualmente todos los Registradores niegan la inscripcin de la

hipoteca si existe promesa de venta inscrita.
2. Solucin
No es inscribible la hipoteca a favor de Carmen.
1. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 y Cta. del 13

de agosto de 1958, B.J., p. 19333.
Ver casos Nms. 19, 22, 26 y 27.
CASO 21
1. Consideraciones
Se sostiene que de conformidad con el art. 129 inc. 3 del R. R.P. el

contrato prometido debe especificarse de tal manera que el contra-
to de promesa debe contener la voluntad de vender y comprar del
contrato de venta, por lo que no es inscribible la promesa de venta
unilateral en la que slo se obliga el prometiente vendedor.
No obstante, creo que lo que se debe especificar son los elemen-

tos esenciales del contrato de venta: objeto y precio. Tambin de-
ben ser bien determinados los sujetos.
Por otra parte, el art. 129 del R.R.P. no distingue entre promesa
unilateral o bilateral, y donde la ley no distingue no es lcito distin-
guir.
2. Solucin
Es inscribible la promesa a favor de Berna.
104
Ivn Escobar Fornos
CASO 22
1. Consideraciones
Creo que el cierre no slo comprende a la trasmisin del dominio.

Tambin se extiende a la constitucin de los derechos reales (usu-
fructo, hipoteca, etc.). Este cierre completo est implcitamente
contemplado en el art. 129 del R.R.P.: en lo ms (dominio) est
comprendido lo menos (usufructo, hipoteca, etc.). Actualmente, los
Registradores niegan la inscripcin del usufructo, uso, habitacin,
servidumbre, anticresis e hipoteca, s sobre el inmueble pesa una
promesa de venta.
2. Solucin
No es inscribible el usufructo a favor de Celia.
Ver casos Nms. 19, 20, 26 y 27.
CASO 23
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 129 inc. 2 del R.R.P., no es inscribible la

promesa de venta que no contenga un plazo o condicin que fije la
poca de la celebracin del contrato. Si la promesa no tiene plazo,
se le puede fijar judicialmente (art. 1900 C.) y despus inscribirse.
2. Solucin
No es inscribible la promesa a favor de Bernab.
105
CASO 24
1. Consideraciones
La promesa hecha en documento privado es vlida,1 pero no es

inscribible, pues los arts. 129 del R.R.P y 3941 C. exigen la escritu-
ra pblica para dicha inscripcin.
2. Solucin
No es inscribible la promesa a favor de Belinda.
1. S. 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606 y S. 12 m. del

17 de junio de 1921, B.J., p. 3337.
CASO 25
1. Consideraciones
El art. 251 C, no permite al padre enajenar, hipotecar o gravar los

bienes races del menor sin autorizacin judicial. Creo que la pro-
mesa de venta de los bienes del menor est comprendida dentro
de la amplia prohibicin de dicho artculo, por lo que se debe exigir
autorizacin judicial. La prohibicin trasciende al Registro y el Re-
gistrador negar la inscripcin.
Partiendo del principio de que el contrato de promesa es diferente

al contrato prometido, algunos Registradores permiten la inscrip-
cin de la promesa de venta sin autorizacin judicial, dejando para
el cumplimiento de la promesa la realizacin de dicho requisito. No
estoy de acuerdo con esta opinin, por lo expuesto anteriormente.
2. Solucin
No es inscribible la promesa a favor de Santiago.
106
Ivn Escobar Fornos
CASO 26
1. Consideraciones
El embargo encierra una venta potencia y se opone al cierre total,

lo que he mantenido como criterio personal. No obstante, debe
hacerse constar que todos los Registradores inscriben el embargo,
a pesar de estar inscrita la promesa.
2. Solucin
No es inscribible el embargo a favor de Cirilo.
Ver casos Nms. 19, 20, 22 y 27.
CASO 27
1. Consideraciones
El cierre que regular el art. 129 del R.R.P. se refiere tanto a las
ventas voluntarias como a las forzadas; as lo ha dicho la Corte
Suprema de Justicia en Cta. del 14 de agosto de 1957, B.J., p.
18814.
2. Solucin
No es inscribible la adjudicacin a favor de Edn.
Ver casos Nms. 19, 20, 22 y 26.
CASO 28
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 2565 inc. 5 C., son nulas las compras
que hagan los magistrados y jueces de los bienes y derechos que
107
estuvieren en litigio ante el tribunal en cuya jurisdiccin o territorio

ejercieren sus respectivas funciones.
La promesa a que se refiere el caso que analizamos, tiene por

objeto un contrato de venta prohibido por la ley y, por lo tanto, nulo.
Creo que una promesa de venta sobre los referidos bienes a los
magistrados, jueces y dems funcionarios a que se refiere el art.
2565 inc. 5 C., es ineficaz y el Registrador debe rechazar dicha
inscripcin.
Adems, en el art. 129 del R.R.P. se dispone que no es inscribible

la promesa que contenga un contrato prometido de venta que la
ley declare ineficaz.
2. Solucin
No es inscribible la promesa a favor de Fidel.
CASO 29
1. Consideraciones
La promesa de venta a que se refiere este caso tiene por objeto

una venta prohibida por el art. 2565 inc. 6 C. y, como consecuen-
cia, nula. El Registrador, de conformidad con el art. 129 del R.R.P.,
debe rechazar la inscripcin de esa promesa.
No es obstculo para negar la inscripcin el hecho de que existe

autorizacin judicial, ya que sta no convierte en judicial el docu-
mento presentado, el que sigue teniendo la calidad notarial para
los efectos de la calificacin.
2. Solucin
No es inscribible la promesa a favor de Pedro, padre del menor.
108
Ivn Escobar Fornos
CASO 30
1. Consideraciones
La hipoteca es un derecho real sobre inmuebles y puede ser hipo-

tecado. El doctor Horacio Argello Bolaos sostiene que es
hipotecable. 1
2. Solucin
Es permitida e inscribible la hipoteca a favor de Jos.
1. La Hipoteca. Tesis Doctoral. Granada, 1926, p. 46.
CAPITULO III
ASIENTOS REGISTRALES
CASO 31
1. Consideraciones
De conformidad con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. no

es anotable la demanda interdictal posesoria, ya que no se est
ejerciendo una accin real, pues en el juicio slo se discute el he-
cho de la posesin y no el dominio del inmueble, quedando reser-
vada la cuestin dominical para el juicio ordinario correspondiente.
Esta tesis es confirmada por la Suprema en consulta del 29 de julio
de 1953, B.J., p. 16750.
2. Solucin
No es anotable la demanda de Adolfo.
109
Ver casos Nms. 34, 43, 44, 45, 46, 48, 50 y 78.
CASO 32
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 40 de la Ley Tributaria Comn, reforma-

da por la Ley del 21 de Mayo de 1970, se pueden inscribir provisio-
nalmente las escrituras que no contienen las solvencias fiscales.
Antes de esa fecha no se permita dicha anotacin, segn lo confir-
ma la Corte Suprema de Justicia en consulta del 21 de septiembre
de 1961, B.J., p. 20796.
2. Solucin
S; se puede inscribir preventivamente la compra a favor de Ro-

berto.
CASO 33
1. Consideraciones
Es motivo de discusin la posibilidad legal de anotar nuevamente

el ttulo suspendido, una vez que oper la caducidad de la anterior
anotacin preventiva. La ley no contempla el supuesto, y la mayo-
ra de los Registradores, al no encontrar obstculo legal, acceden
a anotar. Este criterio, llevado con prudencia en cada caso, es be-
neficioso, pues se podran evitar perjuicios y fraudes en contra del
anotante, pero llevado al extremo se presta a abusos. Por ejemplo,
las anotaciones preventivas por falta de solvencias fiscales, en
muchos casos se vuelven interminables, burlndose as los intere-
ses del fisco y convirtiendo al Registro en un depsito de inscrip-
ciones provisionales, con las cuales se logran los propsitos de la
inscripcion.
110
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
Se le puede conceder nueva anotacin preventiva a Manuel.
CASO 34
1. Consideraciones
La accin por la que Ren cobra dinero en un documento privado

reconocido es personal y, por lo tanto, no es anotable, de conformi-
dad con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. El actor debi
haber trabado embargo, que es la medida cautelar que cabe en el
caso analizado, y no pedir anotacin de la demanda.
2. Solucin
No es anotable la demanda de Ren.
Ver casos Nms. 31, 43, 44, 45, 46, 48 y 50.
CASO 35
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 38 del R. R.P. el heredero, dentro del

plazo de los seis meses posteriores a la muerte del causante, no
puede inscribir a su favor los bienes hereditarios si los legatarios
no renuncian a anotar. Tambin podr hacerse el traspaso si los
legados han sido pagados o anotados.
2. Solucin
El Registrador no puede hacer el traspaso de los inmuebles X y H

a favor de los herederos, Domingo y Julio.
111
CASO 36
1. Consideraciones
Cuando se confunden los derechos de acreedor hipotecario y due-

o, se extingue la hipoteca y en el Registro se extender la cance-
lacin de la inscripcin hipotecaria despus de inscrito el ttulo que
produjo la confusin, segn se dispone en los arts. 3867 y 3874 C.
El embargo que haya anotado el acreedor hipotecario, tambin
debe cancelarse sin necesidad de orden judicial.
La Corte Suprema, dentro del criterio expuesto, dijo que cuando el

acreedor hipotecario adquiera el inmueble bien por adjudicacin
en pago, bien por compra en subasta, se cancelar la hipoteca por
confusin independiente de toda voluntad; por consiguiente, el
embargo trabado por dicho acreedor se cancelar como se cance-
la la hipoteca, aunque los interesados no expresen su consenti-
miento ni el Juez lo ordene.1
2. Solucin
Para cancelar la hipoteca y el embargo a favor de Francisco no es

necesario orden judicial; basta la inscripcin del ttulo en que ad-
quiri el inmueble.
1. Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554.
CASO 37
1. Consideraciones
La anotacin preventiva a favor de Bosco asegura la retroactividad

de la sentencia que le fue favorable a la fecha de la anotacin,
desde la cual tendr eficacia. Por lo tanto, los asientos posteriores
a la anotacin, contradictorios o limitativos del derecho que se ins-
cribe, sern cancelados.
112
Ivn Escobar Fornos
Esta cancelacin puede hacerse con la ejecutoria o por medio de

una carta orden. La ejecutoria es preferible, cuando de la misma
debe hacerse la inscripcin; y cuando deben hacerse cancelacio-
nes, es preferible la carta orden.
La Corte Suprema sostiene que pueden hacerse las cancelacio-

nes de los asientos posteriores con la ejecutoria, pero advierte que
siempre que hubiere identidad en el inmueble, pues en caso con-
trario se necesita orden judicial expresa.
2. Solucin
Para cancelar las ventas a favor de Pilar y Joaqun basta la ejecu-

toria.
1. Cta. del 30 de julio de 1957, B.J., p. 18811.
CASO 38
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 55 inc. 2 del R.R.P., la anotacin de embar-

go expresar el importe de la obligacin que la hubiere originado, y
si en las diligencias no consta dicho importe ser negada la anota-
cin. La Corte Suprema ha dicho que no es inscribible un embargo
si no se ha indicado la cantidad porqu fue solicitado. 1
2. solucin
No se puede anotar el embargo.
1. Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357.
113
CASO 39
1. Consideraciones
Existe un conflicto legal en la solucin de este caso. Los arts. 904 y

1718 Pr. sancionan con nulidad por objeto ilcito la disposicin de
los bienes embargados sin el consentimiento del Juez, sean
inmuebles o muebles. Por otra parte, el art. 54 del R.R.P. permite la
enajenacin y gravamen de los bienes anotados sin necesidad de
autorizacin alguna; es decir, el deudor puede vender libremente,
sin perjuicio del embargo. En este conflicto prevalecen los arts.
904 y 1718 Pr., que regulan el embargo, sobre el art. 54 del R.R.P.).,
que se refiere a todas las anotaciones. En otras palabras, la norma
especial prevalece sobre la general. 1
No obstante, en la aplicacin de los arts. 904 y 1718 Pr. hay que

distinguir. Si el embargo estaba inscrito, la venta es nula; si no lo
estaba, no hay nulidad, pues el art. 1718 Pr. dispone que el embar-
go no producir efecto alguno legal respecto de tercero, sino des-
de la fecha en que se inscriba en el respectivo Registro de la Pro-
piedad.
La Suprema piensa en forma diferente y progresivamente ha ido

enervando los efectos de los mencionados artculos del Cdigo de
Procedimiento Civil, ya que ha declarado la validez de las enajena-
ciones de inmuebles afectados con un embargo inscrito 2 como tam-
bin la validez de las enajenaciones de los bienes muebles embar-
gados, aunque las considera condicionales. 3
No obstante, razones prcticas y tcnicas que se ajustan a nuestro

sistema, aconsejan inclinarse a la solucin de la Suprema, sin per-
juicio de que en una futura reforma se deje solucionado el proble-
ma.
2. Solucin
Es inscribible la venta a favor de Esteban.
114
Ivn Escobar Fornos
1. Art. XIII, Tit. Prel. C.; 2. S. 12 m. de 28 de mayo de 1913, B.J., p.

67. S. 11:30a.m.del 11 de julio de 1924,BJ, p. 4503. S. 12 m. del 10
de mayo de 1934, B.J., p. 8616. S. 11 a.m. del 21 de abril de 1938,
B.J., p. 10131; 3. Ibidem.
CASO 40
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 162 del R.R.P., los asientos deben estar
firmados por el Registrador. Sin dicha firma, carecen de valor, pero
el defecto puede ser corregido,
Nuestro Cdigo no regula el procedimiento para solucionar el de-

fecto; sin embargo, se le ha encontrado solucin al problema, aun-
que no la deseable.
Si la firma omitida es la del titular actual, el defecto se subsanar

fcilmente mediante la firma del asiento por dicho funcionario.
Pero el problema adquiere dificultades cuando la omisin no es

del actual Registrador, sino del o de los anteriores. En tal su-
puesto, el Registrador que no firm ser llamado para que firme
el asiento. Si atiende al llamado, se constituir en el Registro y
en las investigaciones que realice para firmar puede pedir los
ttulos, si as lo considera conveniente. La Corte Suprema es
ms exigente al opinar que para llamar al Registrador, debe te-
nerse a la vista el ttulo con la razn de ley, pues si sta no
existe debe inscribirse nuevamente. 1
Pero puede suceder que el Registrador que omiti firmar se negare

a firmar el asiento, estuviere ausente, hubiere fallecido o por cual-
quier otra causa no pueda atender el llamado. Para estos supues-
tos, creo que los ttulos deben presentarse en el Diario y el Regis-
trador extender un nuevo asiento de inscripcin. Sera aconseja-
ble, en una futura reforma, autorizar al Registrador a firmar bajo su
responsabilidad los asientos que no firm el anterior. En Espaa
115
se regula ampliamente el problema de la omisin de las firmar en el

art. 319 del Reglamento.
2. Solucin
El Registrador debe llamar al anterior para que firme. Si ste no

quisiere, estuviere ausente, hubiere fallecido o existiere cualquier
otro tipo de impedimento se proceder, con los ttulos a la vista, a
una nueva inscripcin.
1. Cta. del 22 de febrero de 1921, B.J., p. 3231.
Ver caso Nm. 79.
CASO 41
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 18 del R.R.P., la anotacin preventiva por faltas

subsanables caduca a los treinta das de su fecha y ser cancela-
da de oficio por el Registrador si dentro de ese plazo no se presen-
ta el ttulo subsanado en forma, providencia del Juez mandando
hacer la inscripcin o aviso del mismo funcionario de haberse pro-
rrogado aquel trmino, o estarse ventilando la contienda en juicio
ordinario.
Es posible que el anotante no ocurra al Juzgado y decida subsanar

el defecto, para la cual cuenta con los treinta das del plazo de la
anotacin y de la prrroga en su caso. Al no ocurrir, precluye su
derecho de impugnar la decisin del Registrador, pero conserva su
derecho de subsanar el defecto.
Este plazo y la prrroga se mantienen aunque no exista ocurso,

por lo que la constancia acompaada de que no ocurri el anotante
no sirve para cancelar la anotacin preventiva. No obstante, puede
suceder que el anotante que no ocurri no presente el ttulo subsa-
nado en forma dentro de los treinta das de vigencia de la anota-
116
Ivn Escobar Fornos
cin preventiva o de la prrroga en su caso; en tal supuesto, el

Registrador cancelar de oficio la anotacin, en, cuyo caso no se
hace necesario presentar la constancia del juez de que no ocurri
el anotante.
La Corte Suprema ha dicho que el Registrador no puede cancelar

de oficio la anotacin aunque se le presente constancia de que el
interesado no recurri dentro de los cinco das que seala la ley.1
2. Solucin
No es suficiente la constancia para cancelar la anotacin a favor

de Marcelo.
1. Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J., p. 327.
CASO 42
1. Consideraciones
El caso analizado ha sido resuelto por la Suprema al manifestar

que pueden inscribirse los bienes inmuebles determinados o par-
tes alcuotas de ellos a favor de los legatarios. sin necesidad de
esperar el otorgamiento de la escritura de entrega de legados.1
2. Solucin
Para hacer el traspaso del inmueble X a favor de Hctor, no es

necesaria la entrega del legado.
1. Cta. del 4 de diciembre de 1954, B.J., p. 17264.
117
CASO 43
1. Consideraciones
Creo que al amparo del inc. 1 del art. 29 del R.R.P. pueden anotar-
se no slo las acciones reales de dominio, peticin de herencia,
etc., sino tambin la accin revocatoria pauliana, la accin de si-
mulacin y cualquiera otra personal que obligue a la trasmisin,
declaracin, modificacin o extincin del dominio o derechos rea-
les sobre inmuebles.
2. Solucin
Es anotable la demanda de Hugo.
Ver casos Nms. 31, 34, 44, 45, 46, 48, 50 y 78.
CASO 44
1. Consideraciones
La accin reivindicatoria es real y, por ende, anotable con arreglo

al art. 29 inc. 1 del R.R.P.
2. Solucin
Es anotable la demanda de Francisco.
Ver casos Nms. 31, 34, 43, 45, 46, 48, 50 y 78.
CASO 45
1. Consideraciones
Dentro de un criterio amplio de interpretacin del art. 29 inc. 1 del

R.R.P., no slo son anotables las acciones reales, sino tambin las
118
Ivn Escobar Fornos
de simulacin y revocatoria pauliana y cualquier otra personal que

obligue a la trasmisin, declaracin, modificacin o extincin del
dominio o derechos reales sobre inmuebles.
2. Solucin
Es anotable la demanda de Vctor.
Ver casos Nms. 31, 34, 43, 44, 46, 48, 50 y 78.
CASO 46
1. Consideraciones
La demanda de nulidad del testamento ha sido considerada por la

doctrina y por la jurisprudencia como accin real y, por lo tanto,
anotable en el Registro con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 11 a.m. del 18

de septiembre de 1941, B.J., p. 11370, acept la anotabilidad de la
demanda de nulidad del testamento y la calific de real.
2. Solucin
Es anotable la demanda.
Ver casos Nms. 31, 34, 43, 44, 45, 48, 50 y 78.
CASO 47
1. Consideraciones
La demanda de nulidad del testamento debe inscribirse en Libro

de Personas y en el Libro de Propiedades para que tenga plenos
efectos con relacin a los terceros. La Corte Suprema de Justicia
119
ha dicho que la declaratoria de nulidad de un testamento, aunque

la respectiva demanda haya sido inscrita en el Libro de Personas,
no tiene el efecto de anular las ventas efectuadas a terceros por el
heredero putativo, porque falt anotarla en Libro de Propiedades. 1
2. Solucin
Debe pedir que la demanda se anote en el Libro de Personas y en

el Libro de Propiedades.
1. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370.
Ver caso Nm. 128.
CASO 48
1. Consideraciones
La accin de peticin de herencia es real y, por lo tanto, anotable

con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.
2. Solucin
Es anotable la demanda de Macario.
Ver casos Nms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 50 y 78.
CASO 49
1. Consideraciones
La anotacin de demanda no perjudica a las adquisiciones anterio-

res a ella e inscritas con posterioridad. Esta solucin se deduce del
art. 54 del R.R.P. y se ajusta al principio de fe pblica registral.
120
Ivn Escobar Fornos
Este criterio encuentra amparo en varias sentencias de la Corte

Suprema de Justicia. 1
No obstante, debe admitirse que la Suprema se ha apartado del

anterior criterio en sentencia de las 11: 10 a.m. del 11 de junio de
1956, B.J., p. 18115, en la que dice que, aunque no exista anota-
cin preventiva, es aplicable la teora de la representacin judicial
para evitar multiplicidad de contiendas.
En virtud de dicha teora, el que figura personalmente en el juicio

representa a su causahabiente, ya sea ste a ttulo universal o
singular.
No estoy de acuerdo con el criterio de esta sentencia, el cual se

opone a lo que antes afirm.
El principio de fe pblica puede entrar en conflicto con la teora de

la representacin en juicio, en cuyo caso debe ceder sta. Si se
sucede a ttulo universal (sucesin por causa de muerte) a quien
figura en el juicio, inscrita o no la demanda, le afecta a los suceso-
res la sentencia que se dicte, por las siguientes razones: a) los
herederos son los continuadores de la persona del difunto; y b)
adquieren a ttulo gratuito. En dos palabras: no pueden ser terce-
ros protegidos por el Registro y, por lo tanto, cabe aplicar la men-
cionada teora.
Cuando se sucede a ttulo singular y con causa onerosa (compra-

venta, permuta, etc.) a quien figura en el juicio, la sentencia le afec-
tar al sucesor si la demanda estaba anotada en el Registro al
tiempo de su adquisicin. Si no estaba anotada, la sentencia no le
afecta, pues en este caso cede la teora de la representacin en
juicio ante los efectos de la fe pblica.2
No podrn valerse de la falta de inscripcin de la demanda y la

sentencia que se dicte les afecta: a) los sucesores a ttulo singular
y con causa gratuita (legatarios); b) los sucesores de quien obtiene
una venta forzada sin ttulo anterior inscrito o ttulo supletorio. En
estos casos, como tampoco existen terceros protegidos, se aplica-
r la teora de la representacin.
121
2. Solucin
La sentencia a favor de Bonifacio no perjudica a Adolfo.
1 . S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254. S. 12 m. del

14 de junio de 1934, B.J., p. 8652. S. 11:30 a.m. del 30 de octubre
de 1936, BJ, p. 9447. S. 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J., p.
14249. S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1950, B.J., p. 15186; 2. Arts.
3796, 3949 C. y 54 del R.R.P.
CASO 50
1. Consideraciones
De conformidad al art. 3964 inc. 2 C. las demandas de nulidad,

rescisin o resolucin de la relacin jurdica inscrita son anotables.
2. Solucin
Es anotable la demanda de Miguel.
Ver casos Nms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 48 y 78.
CASO 51
1. Consideraciones
Al acreedor anotante no se le puede considerar como tercero pro-

tegido por la fe pblica, y su anotacin de embargo contiene slo
un derecho personal, por lo que la venta anterior al embargo e
inscrita despus prevalece sobre el embargo, el que puede ser
cancelado a travs de la correspondiente tercera de dominio.
La Corte Suprema de Justicia ha sostenido el mismo criterio. 1
122
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
La inscripcin de la venta a favor de Rodrigo prevalece sobre el

embargo de Joaqun.
1. S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354, publicada en

1933.
Ver casos Nms. 52, 53, 54, 55 y 56.
CASO 52
1. Consideraciones
Al acreedor anotante no se le puede considerar como tercero pro-

tegido por la fe pblica y su anotacin de embargo contiene un
derecho personal, por lo que la hipoteca anterior al embargo e ins-
crita con posterioridad prevalece sobre el embargo.
La Corte Suprema de Justicia es de este criterio. 1
2. Solucin
Prevalece la hipoteca de Salomn sobre el embargo de Silvio,
1. S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926 y S. 11:20 a.m. del

26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490.
Ver casos Nms. 51, 53, 54, 55 y 56.
CASO 53
1. Consideraciones
Es posible que las enajenaciones o gravmenes anteriores al em-

bargo no se presenten para su inscripcin durante la tramitacin
123
del juicio, y que ste concluya con la adjudicacin o venta del in-
mueble a favor del acreedor o un tercero, quienes inscriben sus
ttulos. En tales supuestos, el adjudicatario o tercero ya tiene un
derecho real inscrito, por lo que las enajenaciones o gravmenes
anteriores no inscritos no le perjudican en virtud de la inoponibilidad
del ttulo no inscrito, y las correspondientes solicitudes posteriores
de inscripcin sern rechazadas a tenor de lo dispuesto en l art.
16 del R.R.P. 1
2. Solucin
Prevalece la adquisicin de Pedro sobre la de Diego.
1. Art. 3937 C. Morell (Comentarios a la Legislacin Hipotecaria.

Editorial Reus, S.A. Madrid, Tomo III, 1928, pp. 99 y 100). Roca
Sastre (Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch, Barcelona,
1968, 6a. ed., t. ll, p. 918. Instituciones de Derecho Hipotecario,
Editorial Bosch, Barcelona, 1941, t. II, p. 348). S. 11:20 a.m. del 26
de mayo de 1959, B.J., p. 19490.
Ver casos Nms. 51, 52, 54, 55 y 56.
CASO 54
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1718 Pr. inc. 3, hecha la anotacin los acreedo-
res reales o simplemente personales, cuyos crditos se constitu-
yeron con posterioridad a la presentacin del embargo en el Regis-
tro, no podrn pretender derecho alguno a la cosa embargada, ni
al precio de ella, con perjuicio del embargante, quien la podr ha-
cer vender como lo hara el acreedor hipotecario. Esta solucin la
acepta la Corte Suprema. 1
2. Solucin
El embargo de Juan es preferente a la hipoteca a favor de Mario.
124
Ivn Escobar Fornos
1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de

abril de 1920, B.J., p. 2886. S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925,
B.J., p. 5014.
Ver casos Nms. 51, 52, 53, 55 y 56.
CASO 55
1. Consideraciones
De acuerdo al art. 1718 inc. 3 Pr., el embargo inscrito otorga prefe-

rencia con relacin a los acreedores reales o simplemente perso-
nales cuyos crditos se constituyeron con posterioridad a la anota-
cin. Este criterio lo mantiene la Corte Suprema. 1
2. Solucin
El embargo de Francisco prevalece sobre el de Ral.
1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de

abril de 1920, B.J., p. 2886. S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925,
B.J., p. 5014. S. 11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315.
Ver casos Nms. 51, 52, 53, 54 y 56.
CASO 56
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1718 incs. 3 y 4 Pr., el embargo inscrito no otor-

ga preferencia con relacin a los acreedores simples cuyos crdi-
tos se constituyeron con anterioridad a la anotacin. Este criterio lo
confirma la Corte Suprema. 1
125
2. Solucin
No existe preferencia entre Alberto y Orlando: los dos concurren

en pie de igualdad a pagarse.
1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 9 a.m. del 30 de

marzo de 1933, B.J., p. 8214. S. 11 a.m. del 20 de diciembre de
1937, B.J., p. 9976.
Ver casos Nms. 51, 52, 53, 54 y 55.
CASO 57
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 19 del R.R.P., reformado por Ley del 17 de

Agosto de 1945, de las resoluciones que se dicten en el juicio de
limpieza registral slo se conceder apelacin ante la Corte res-
pectiva y la casacin slo podr tener lugar cuando el fallo afecta
con carcter definitivo derechos individuales.
Tal criterio est confirmado por la Corte Suprema de Justicia. 1
2. Solucin
Manuel no puede recurrir de casacin contra la sentencia de la

Sala.
1. S. 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188. S. 10 a.m.

del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509. S. 10:30 a.m. del 28 de
marzo de 1952, B.J., p. 15970. S. 9:30 a.m. del 16 de noviembre de
1953, B.J., p. 16712. S. 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, B.J., p.
18561. S. 10 a.m. del 28 de mayo de 1960, B.J., p. 19976. S. 12 m.
del 15 de junio de 1971, B.J, p. 20531. S. 11:40 a.m. del 19 de
febrero de 1976, B.J., p. 25.
126
Ivn Escobar Fornos
CASO 58
1. Consideraciones
Los derechos mencionados pueden ser objeto de trasmisin, pero

sta no es inscribible mientras no se inscriba especialmente el de-
recho mencionado.
2. Solucin
No es inscribible la cesin a favor de Mario.
CASO 59
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 66 del R.R.P., es Juez competente para

ordenar la cancelacin de una anotacin preventiva, o su conver-
sin en definitiva, el que la haya mandado hacer, o el que le haya
sucedido legalmente en el conocimiento del negocio que diere lu-
gar a ella.
En el caso analizado, el Juez de Managua no es el competente

para ordenar la cancelacin, por lo que el Registrador puede negar
la inscripcin.
2. Solucin
No es inscribible dicha cancelacin.
CASO 60
1. Consideraciones
La anotacin del embargo equivale a la notificacin de los posterio-

res adquirentes de inmueble, por lo que no es preciso que sean
citados al juicio para cancelar sus inscripciones, pero es necesaria
orden judicial para que el Registrador proceda a hacerlo.
127
2. Solucin
Para cancelar la venta y la promesa a favor de Manuel y Leonel e

inscribir la venta a favor de Miguel, solamente es necesario orden
judicial.
CASO 61
1. Consideraciones
Este es un supuesto de cancelacin que la ley debera facilitar y

sustraerlo de las reglas rgidas de los arts. 63 y 65 inc. 3 del R.R.P.
No obstante, no existen normas que as lo disponga, por lo que,
para la cancelacin de dicho arriendo, es preciso el consentimien-
to del arrendatario u orden judicial.
Es preciso advertir que algunos Registradores cancelan el arrien-

do vencido con slo la peticin del arrendador, pero no hay base
legal para ello.
2. Solucin
No es suficiente la solicitud del arrendador para cancelar el arrien-

do a favor de Diego.
CASO 62
1. Consideraciones
Aunque no estn reglamentados los asientos concisos, una, reite-

rada y sana prctica registral los ha impuesto en todos los Regis-
tros de la Repblica. Los asientos concisos responden al principio
de economa registral.
2. Solucin
S; es admisible esta forma de inscribir.
128
Ivn Escobar Fornos
CASO 63
1. Consideraciones
Los bienes o derechos anotados pueden ser enajenados o grava-

dos sin que el anotante sufra perjuicio. As se deduce del art. 54 del
R.R.P. Estas enajenaciones y gravmenes tienen acceso al Re-
gistro. La anotacin de demanda, pues, no es obstculo para que
se venda o grave el inmueble y se inscriba el correspondiente tes-
timonio.
2. Solucin
Es inscribible la venta a favor de Jos.
Ver casos Nms. 64, 65 y 229.
CASO 64
1. Consideraciones
La regla general sentada en el art. 54 del R.R.P. sufre excepciones

que provienen de la ley o de la naturaleza o extensin de la rela-
cin que contiene la anotacin, en virtud de las cuales se cierra el
Registro, a saber: a) la anotacin de prohibicin de enajenar. La
Corte Suprema de Justicia reconoce que si alguna excepcin podr
tener lo dispuesto en el art. 54 del Reglamento, ella se encuentra
en las anotaciones de prohibicin de enajenar, porque es claro que
no ha de consentirse la enajenacin de aquel a quien expresamen-
te se le ha prohibido por la autoridad judicial; 1 b) la anotacin por
falta subsanable o por imposibilidad del Registrador,2 cuando de
estar inscrito el ttulo provoque el cierre del Registro; c) la anota-
cin del legatario de cosa especfica que pertenece al testador.
129
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Sergio.
1. S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616; 2. Art. 16 inc. 1

del R.R.P.
CASO 65
1. Consideraciones
El legado de cosa especfica propia del testador cierra el Registro a

las enajenaciones o gravmenes que hiciere el heredero.
Es un caso de excepcin al art. 54 del R.R.P.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Ren.
CASO 66
1. Consideraciones
No existen disposiciones que se opongan a la trasmisin o grava-

men de los derechos anotados. Estas trasmisiones o gravmenes
sern objeto de otra anotacin. La anotacin del legado de cosa
especfica propia del testador puede ser objeto de trasmisin y el
testimonio puede inscribirse en el Registro.
130
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
Es permitida e inscribible la trasmisin a favor de Oscar.
CASO 67
1. Consideraciones
Los derechos hereditarios de Hctor pueden ser cedidos e inscri-

birse el testimonio.
2. Solucin
Es permitida e inscribible la csin a favor de Manuel.
CASO 68
1. Consideraciones
Los derechos litigiosos son cesibles e inscribibles, aunque la ins-

cripcin la considero innecesaria, por cuanto son cambios que se
suceden dentro del proceso.
2. Solucin
Es permitida e inscribible la cesin a favor de Roberto.
131
CASO 69
1. Consideraciones
El crdito refaccionario que contiene la anotacin preventiva pue-

de ser cedido e inscribirse el testimonio.
2. Solucin
Es permitida e inscribible la cesin a favor de Ren.
CASO 70
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 64 del R.R.P., las anotaciones hechas en virtud

de mandamiento judicial slo se cancelarn por providencia ejecu-
toria. La anotacin de embargo tiene origen judicial, por lo que slo
puede ser cancelada en virtud de providencia ejecutoriada; para
tal efecto, los interesados pueden comparecer ante el Juzgado
competente pidiendo la cancelacin de conformidad al art. 65 del
R.R.P.
2. Solucin
No es inscribible el testimonio.
CASO 71
1. Consideraciones
Con la muerte del usufructuario se consolida la propiedad .plena

en la persona del nudo propietario, quien puede cancelar el usu-
fructo con la partida de defuncin del usufructuario.
132
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
Para cancelar el usufructo debe acompaarse la partida de defun-

cin del usufructuario.
CASO 72
1. Consideraciones
Para eliminar las dobles inscripciones a que da lugar la

inmatriculacin contra ttulos inscritos, la Ley de 17 de Agosto de
1945 cre un procedimiento rpido para cancelar la inscripcin que
se hizo contra ttulo anteriormente inscrito.
2. Solucin
Adn puede usar el procedimiento de la Ley de 17 de Agosto de

1945 para cancelar el ttulo supletorio de Adrin.
CASO 73
1. Consideraciones
Nuestro Cdigo y el Reglamento no exigen que se acompaen

documentos que hagan verosmil la accin intentada para decretar
la anotacin.
La Corte de Apelaciones de Masaya ha sostenido lo contrario1,

fundndose en la opinin de hipotecaristas espaoles. Creo que
tal fundamentacin no es vlida, ya que en Espaa la ley exige
expresamente el documento2 pero en nuestro Derecho no.
2. Solucin
No es necesario acompaar documentos que hagan verosmiles

las acciones intentadas para decretar la anotacin.
133
1. S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939. S. 9:30 a.m. del 21 de

junio de 1939. S. 10:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940. S. 10:30
a.m. del 20 de junio de 1942 y S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943;
2. Arts. 43 L.H. y 13 R.H.
Ver caso Nm. 74.
CASO 74
1. Consideraciones
He dicho que para decretar la anotacin no es preciso que se acom-

pae documento que haga verosmil la accin intentada.
2. Solucin
Para decretar la anotacin, no es necesario que Nicols acompa-

e documento que haga verosmil su accin.
Ver caso Nm. 73.
CASO 75
1. Consideraciones
El art. 993 C. dice: La accin de indignidad no pasa contra terce-

ros que de buena fe hubieren adquirido del indigno, a ttulo onero-
so, bienes pertenecientes a la sucesin, antes de entablarse la
accin o excepcin de indignidad.
En una interpretacin a contrario sensu se puede decir que basta

que la indignidad est alegada como accin o excepcin para que
perjudique a terceros, sin necesidad de estar anotada. Esta inter-
pretacin no es correcta y se opone al principio de fe pblica. Para
que la indignidad perjudique a terceros, debe estar anotada la de-
134
Ivn Escobar Fornos
manda. De esta opinin participa el distinguido jurista nicaragen-

se Dr. Joaqun Cuadra Zavala. 1
2. Solucin
La demanda de Ren no perjudica a Jos.
1. De las Sucesiones Intestadas. Nicaragua, 1967. Tomo 1, p. 360.
CASO 76
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 18 del R.R.P. los treinta das de la anotacin por
faltas subsanables se cuentan desde su propia fecha y no desde la
presentacin del ttulo.
La razn, dicen Galindo y Escosura, para contar en esta forma el

plazo radica en el deseo del legislador de concederle al interesado
ntegramente el plazo sealado, pues la calificacin y la correspon-
diente anotacin se producen con posterioridad a la fecha de la
presentacin del ttulo en el Diario. 1
2. Solucin
Los treinta das de la anotacin se principian a contar desde el da

13 de enero.
1. Comentarios a la Legislacin Hipotecaria. Madrid, 1882. Tomo

III, pp. 483 y 484.
135
CASO 77
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 18 del R.R.P., puede el Registrador cance-

lar de oficio la anotacin por faltas subsanables, si dentro del plazo
de treinta das no se le presenta el ttulo subsanado en forma, pro-
videncia del Juez mandando hacer la inscripcin o aviso del mismo
funcionario de haberse prorrogado aquel trmino, o estarse venti-
lando la contienda en juicio ordinario.
2. Solucin
Puede el Registrador cancelar de oficio la anotacin a favor de

Roberto.
CASO 78
1. Consideraciones
El acreedor simple puede pedir embargo en los bienes del deudor,

pero no anotacin de demanda que slo cabe, por regla general,
cuando se ejercitan acciones reales. De ah que si lo pedido es una
anotacin de demanda y no un embargo, la correspondiente ano-
tacin carece de eficacia y no perjudica a los terceros.
2. Solucin
La anotacin de lvn no perjudica a Santiago.
Ver casos Nms. 34, 43, 45, 46, 48 y 50.
CASO 79
1. Consideraciones
Un asiento sin firma no puede servir de base para practicar otros

posteriores que se deriven de l. Es conveniente advertir que auto-
136
Ivn Escobar Fornos
res como Galindo y Escosura, 1 seguidos por Morell, 2 piensan que

puede hacerse la inscripcin porque, sean cuales fueren los defec-
tos que contuviere una inscripcin, el Registrador debe considerar-
la vlida mientras no se cancele.
No obstante, el interesado puede pedir anotacin preventiva de su

ttulo.
2. Solucin
La venta a favor de Pedro no es inscribible, pero s anotable.
1. Op. cit., 1885, t. V, p. 73; 2. Op. cit, 1930, t. IV, p. 697.

Ver caso Nm. 40.
CAPITULO IV
LA FINCA Y SUS MODIFICACIONES
CASO 80
1. Consideraciones
La fusin cabe aunque una o todas las fincas estn hipotecadas a

la misma o diferentes personas. Es conveniente advertir que la
Corte no participa de este criterio, pues considera que la fusin
cabe, en general, cuando los inmuebles pertenecen a un mismo
dueo y estn libres de gravmenes. En particular, pueden fusio-
narse si sobre todos ellos pesan distintos gravmenes y stos per-
tenecen a una misma persona. Si los gravmenes aparecen a fa-
vor de distintas personas o no afectan a todas las fincas, no debe
hacerse la fusin.
2. Solucin
Es inscribible la fusin.
137
1. Cta. del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812. Cta. del 20 de

febrero de 1959, B.J., p. 19709 y Cta. del 28 de septiembre de
1965, B.J., p. 398.
CASO 81
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3941 C., en el Registro slo pueden inscribirse

los ttulos que consten de escritura pblica, de ejecutoria o de otro
documento autntico, expresamente autorizado por la ley para este
efecto. La fusin no se escapa a esta regla, por lo que debe hacer-
se en escritura pblica. Slo por excepcin se inscriben en docu-
mento privado las mejoras, por as autorizarlo expresamente el art.
3956 C.
Algunos Registradores inscriben la fusin aun cuando se haga en

documento privado, pero esta es una prctica viciosa que debe
desterrarse,
2. Solucin
No es inscribible la fusin.
Ver casos Nms. 82 y 172.
CASO 82
1. Consideraciones
Creo que no hay inconveniente para que el dueo del inmueble

solicite que se desmembre una parte del mismo y se inscriba en
folio independiente a su favor, pero este acto debe hacerse en es-
critura pblica, a tenor del art. 3941 C.
138
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
No se puede inscribir la desmembracin en documento privado.
CASO 83
1. Consideraciones
Cuando los inmuebles estn separados por un camino o carretera

no cabe la fusin.
2. Solucin
CASO 84
1. Consideraciones
La figura de la agrupacin no est reconocida en nuestra legisla-

cin, por lo que no es procedente. En Espaa est contemplada.1
2. Solucin
No es inscribible esta modificacin.
1. Art. 48 R.H.
139
CASO 85
1. Consideraciones
Lo que procede es destruir la fusin y volver a habilitar los folios de

las diferentes fincas fusionadas que con ocasin de la misma fue-
ron cancelados.
Hecho esto, se inscribe en la cadena de la finca X la adquisicin de

Domingo.
Esta solucin es aconsejada por Rica y Arenal.1
2. Solucin
Debe destruirse la fusin e inscribir en la cadena registral de la

finca X la adquisicin de Domingo.
1. La unificacin de fincas y sus problemas. Libro Homenaje a

Don Ramn de la Rica y Arenal. Centro de Estudios Hipotecarios.
Madrid, 1976, t. II, p. 503.
CASO 86
1. Consideraciones
No existe un procedimiento especial para incorporar el exceso de

cabida, por lo que el interesado debe recurrir al juicio de deslinde,
o bien a la mensura, pero como sta se hace sin citacin de los
colindantes, algunos Registradores no la inscriben, por lo que es
aconsejable consultar de previo con stos para evitar sorpresas.
2. Solucin
Alberto tiene a su disposicin el deslinde o la mensura.
140
Ivn Escobar Fornos
CASO 87
1. Consideraciones
No existe obstculo legal o de principios que impida al propietario

de inmuebles dividirlos en diferentes lotes y pedirle al Registrador
que les asigne folios independientes a favor del solicitante.
2. Solucin
Es inscribible la divisin de la urbanizacin Los Laureles.
CASO 88
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 3774 C. la hipoteca que pesa sobre uno de

los inmuebles no se extiende o grava a los otros fusionados. De
aqu se deriva, expresa Rica y Arenal, que, aunque existan la uni-
dad fsica y la unidad registral, no existe a los efectos de los acree-
dores y titulares de derechos reales tal unidad, porque cada finca o
porcin unificada conserva exclusivamente la responsabilidad pri-
vativa de los que sobre ellas pesan antes de la unificacin. Es de-
cir, los derechos reales quedan como formando dentro de la finca
agrupada compartimientos estancos. El acreedor hipotecario, por
ejemplo, no puede dirigir la ejecucin contra la finca total, sino so-
lamente contra la parcial objeto de la hipoteca.1
2. Solucin
Con la fusin la hipoteca que grava la finca X no afecta o grava a la

finca H.
La unificacin de fincas y sus problemas. Libro Homenaje, t. II,

p. 503.
141
CASO 89
1. Consideraciones
La fusin cabe cuando las dos fincas estn contiguas y pertenecen

al mismo dueo. Tal criterio es confirmado en las consultas del 22
de mayo de 1951, B.J., p. 15820; del 3 de agosto de 1957, B.J., p.
18812 y del 20 de febrero de 1959, B.J., p. 19709.
2. Solucin
CAPITULO V
REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION
CASO 90
1. Consideraciones
La posesin de inmuebles no se adquiere con la inscripcin y la

manera idnea para probarla es por medio de la prueba testifical.
Debe advertirse que, con relacin a la adquisicin y proteccin de

la posesin, nuestro Cdigo Civil estableci dos sistemas antag-
nicos: el de la posesin inscrita, tomado de Chile, y el que no exige
la inscripcin para la adquisicin y proteccin de la posesin. La
doctrina nicaragense se inclina a favor del ltimo criterio.
2. Solucin
No es necesario presentar el ttulo inscrito para probar la posesin.
142
Ivn Escobar Fornos
CASO 91
1. Consideraciones
La prescripcin extraordinaria cabe contra ttulo inscrito. 1 No re-

quiere ttulo y en caso de que exista no es necesario que est
inscrito. Tal cosa se deduce del art. 897 inc. 3 C. que dice: No
obstante, extraordinariamente puede adquirirse el dominio de las
cosas comerciables que no ha sido adquirido por la prescripcin
comn, en virtud del lapso de treinta aos, aunque no se tenga
ttulo y cualquiera que sea la condicin del poseedor.
2. Solucin
Hctor puede adquirir por prescripcin extraordinaria contra el ttu-

lo inscrito de Samuel.
1. S. 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B,J., p. 9723. S. 9:45 m. del 11

de junio de 1970, B.J., p. 112. S. 10:35 a.m. del 22 de junio de
1964, B.J., p. 282.
CASO 92
1. Consideraciones
El ttulo supletorio no es justo ttulo para fundamentar la prescrip-

cin ordinaria, pues solo acredita el hecho de la posesin, y, por
consiguiente, no tiene el carcter de traslativo de dominio; slo
habilita al titular para adquirir el dominio por prescripcin extraordi-
naria. 1
2. Solucin
No puede adquirir Mario por prescripcin ordinaria fundada en un

ttulo supletorio.
143
1. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8

de mayo de 1930, B.J., p. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930,
B.J., p. 7421. S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J., p. 10193. S. 10
a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481. S. 11:30 a.m. del 10
de junio de 1946, B.J., p. 13489. S. 10:30 a.m. del 17 de marzo de
1947, B.J., p. 13825. S. 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., p.
13865. S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113. S. 12
m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., p. 18784. S. 10:30 a.m. del
21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125.
CASO 93
1. Consideraciones
Las ventas o trasmisiones basadas en un ttulo supletorio son jus-

tos ttulos para adquirir por prescripcin ordinaria. Este criterio lo
confirma la Corte Suprema. 1
Debe advertirse que la opinin anterior no es unnime, pues

existen algunos juristas nicaragenses que piensan en forma
contraria.
2. Solucin
Esteban puede adquirir por prescripcin ordinaria.
1. S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481. S. 11 a.m. del

23 de septiembre de 1943, B.J., p. 12159. S. 11:30 a.m. del 10 de
junio de 1946, B.J., p. 13489. S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de
1958, B.J., p. 19125. S. 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p.
20162.
144
Ivn Escobar Fornos
CAPITULO VI
INMATRICULACION DE FINCAS
CASO 94
1. Consideraciones
Cuando la finca nunca ha tenido inscripcin registral, el dueo o

poseedor puede solicitar ante el Juez competente ttulo supletorio
y una vez extendido se inscribir en el Registro, abriendo folio in-
dependiente.
2. Solucin
Francisco puede solicitar ttulo supletorio del inmueble X e inscri-

birlo en el Registro.
CASO 95
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 19 del R.R.P., aclarado y adicionado por Ley de

17 de Agosto de 1945, los medios de inmatriculacin son tres: el
ttulo supletorio, la venta forzada y la prenda pretoria, este ltimo
anormal y provisional.
No obstante, la Corte Suprema de Justicia, con buen criterio, ha

autorizado a los Registradores para que inscriban, abriendo folio,
las ejecutorias que declaran el dominio del inmueble a favor de la
persona que pide la inmatriculacin. 1
2. Solucin
Puede Martn abrirle folio en el Registro a la finca X con la ejecuto-

ria de la sentencia.
145
1. Cta. del 8 de junio de 1966, B.J., p. 331 y Cta. del 8 de julio de

1973, B.J., p. 306.
CASO 96
1. Consideraciones
La venta forzada puede abrir folio con arreglo al art. 19 del R.R.P.,
siempre, por supuesto, que no haya ttulo anterior inscrito.
2. Solucin
Alfonso puede abrir folio en el Registro con la venta forzada.
CASO 97
1. Consideraciones
El que hace mejoras en terreno ajeno puede solicitar ttulo supleto-

rio de las mismas, con intervencin del dueo del terreno. En esta
forma nos sumamos a la consulta de la Corte Suprema del 21 de
agosto de 1943, B.J., p. 12179.
Debe advertirse que, del criterio anterior, la Corte se ha apartado

en varias sentencias, sosteniendo que no se puede solicitar ttulos
supletorios de mejoras en terreno ajeno.
2. Solucin
Sebastin puede solicitar ttulo supletorio sobre las mejoras.
1. S. 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209. S. 10 a.m.

del 30 de julio de 1936, B.J., p. 9358. S. 11 a.m. del 7 de agosto de
1936, B.J., p. 9364. S. 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B.J., p.
13561.
146
Ivn Escobar Fornos
CASO 98
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha autorizado para que se abra folio con la ano-

tacin preventiva de la venta del inmueble sobre el que se est
solicitando ttulo supletorio.1 Una vez extendido el ttulo supletorio,
se presenta en el Registro y se extender su inscripcin en el pri-
mer asiento. Luego se convierte en inscripcin definitiva la anota-
cin preventiva, ocupando el segundo asiento de la cadena.
2. Solucin
Es anotable la venta a favor de Roberto.
CASO 99
1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 19 del R.R.P. y 3954 C., la doble

inmatriculacin es rechazada en nuestro sistema. No se puede ins-
cribir un ttulo supletorio, una venta forzada o una prenda pretoria,
si el inmueble est inscrito anteriormente a favor de otra persona
distinta del solicitante. Son abundantes las sentencias de la Corte
que rechazan la doble inmatriculacin.1
2. Solucin
No es inscribible el ttulo supletorio a favor de Rger.
1. S. 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158. Cta. del 30 de

septiembre de 1940, B.J., p. 1115 1. Cta. del 3 de julio de 1941,
147
B.J., p. 11467. Cta. del 8 de septiembre de 1942, B.J., p. 11871.

Cta. del 30 de agosto de 1943, B.J., p. 12180. Cta. del 28 de no-
viembre de 1949, B.J., p. 14940. Cta. del 8 de julio de 1950, B.J., p.
15393. Cta. del 28 de noviembre de 1953, B.J., p. 16760. Cta. del
21 de mayo de 1959, B.J., p. 19716. Cta. del 8 de mayo de 1964,
B.J., p. 507.
CASO 100
1. Consideraciones
La declaratoria de herederos no es un medio de inmatricular fincas

y, por ende, no est consagrado en nuestra legislacin. Este crite-
rio lo confirma la Corte Suprema de Justicia. 1
2. Solucin
Juan y Pedro no pueden abrir folio con la declaratoria de herede-

ros.
CASO 101
1. Consideraciones
Los arts. 19 del R.R.P. y 3954 C. no permiten que se registre un

ttulo supletorio, una venta forzada, o cualquier otro instrumento de
inmatriculacin, si el inmueble aparece anteriormente inscrito a fa-
vor de persona distinta del solicitante,
2. Solucin
No es inscribible la venta forzada a favor de Juan.
148
Ivn Escobar Fornos
CASO 102
1. Consideraciones
El derecho real de hipoteca no concede la posesin del inmueble

gravado, pues sta contina ejercitndola el deudor; por lo tanto,
no puede ser objeto de titulacin supletoria.
2. Solucin
Salvador no puede obtener ttulo supletorio de su derecho.
CASO 103
1. Consideraciones
No pueden ser objeto de titulacin supletoria las servidumbres con-

tinuas no aparentes y las discontinuas aparentes o no, cuyo ejerci-
cio no llega a constituir una posesin capaz de conducir a la pres-
cripcin adquisitiva.
2. Solucin
No puede Manuel obtener ttulo supletorio de su derecho.
CASO 104
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 3900 C. la anticresis es nula si no se consti-

tuye en escritura pblica inscrita, por lo que no puede ser objeto de
titulacin supletoria.
2. Solucin
Francisco no puede obtener ttulo supletorio de su derecho.
149
CAPITULO VII
PRINCIPIO DE INSCRIPCION
CASO 105
1. - Consideraciones
La transmisin del dominio se produce por el solo consentimiento

de las partes, sin necesidad de que se inscriba el ttulo en el Regis-
tro. Tal opinin la fundo en los arts. 1846, 2530, 2540, 2579, 3937
y 3948 C.
Nuestro Registro es declarativo, pero admite importantes excep-

ciones en las que la inscripcin es un requisito para la validez de
ciertos actos y contratos. 1
2. Solucin
Hay transmisin de dominio a favor de Pedro.
1. Arts. 1479, 2749, 2768, 2774 y 3900 C.
CASO 106
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1479 C., el usufructo que recae sobre bienes
inmuebles por acto entre vivos carece de validez si no se otorga
por instrumento pblico inscrito.
2. Solucin
No hay constitucin vlida de usufructo a favor de Nubia.
150
Ivn Escobar Fornos
CASO 107
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1479 C., para que exista el usufructo constituido
en testamento, ste debe inscribirse.
2. Solucin
No hay constitucin vlida de usufructo a favor de Miguel.
CASO 108
1. Consideraciones
La hipoteca nace con independencia del Registro y por medio de la

inscripcin viene a ser oponible a terceros. Tal cosa se desprende
del art. 3816 C. Algunos piensan, fundados en autores espaoles,
que la inscripcin es requisito para la constitucin de la hipoteca.
Quienes as piensan se olvidan de que en nuestro sistema no exis-
ten preceptos, como los arts. 1875 C. espaol, 145 y 169 de la Ley
Hipotecaria, que establecen el carcter constitutivo de la inscrip-
cin del derecho de hipoteca, y de que en el art. 3816 C. se recono-
ce expresamente el carcter declarativo de la inscripcin.
Debe advertirse que la falta de inscripcin de la hipoteca le resta

eficacia procesal, pues no tendr fuerza ejecutiva con arreglo al
art. 1691 Pr.
2. Solucin
Hay derecho real de hipoteca a favor de Ricardo.
Ver caso Nm. 109.
151
CASO 109
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3816 C., el derecho real de hipoteca existe sin
necesidad de la inscripcin; sin embargo, de acuerdo con el art.
1691 Pr. no presta mrito ejecutivo.
2. Solucin
Debe acogerse la excepcin opuesta por Carlos.
Ver caso Nm. 108.
CASO 110
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2749 C., para el perfeccionamiento de la permu-

ta de bienes inmuebles es necesario escritura pblica debidamen-
te inscrita. Para que dicho artculo se aplique, basta que una de las
cosas permutadas sea inmueble.
2. Solucin
No hay permuta a favor de Jos y Ramn.
CASO 111
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2749 C., para el perfeccionamiento de la permu-

ta de derechos hereditarios es necesario escritura pblica debida-
mente inscrita. Para que dicho artculo se aplique, basta que una
de las cosas permutadas sean derechos hereditarios.
152
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
No hay permuta a favor de Clara y Consuelo.
CASO 112
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2768 C., no tiene validez la donacin entre vivos
de inmuebles si no es otorgada en escritura pblica debidamente
inscrita.
2. Solucin
No hay donacin vlida a favor de Rigoberto.
CASO 113
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3900 C., el contrato de anticresis es nulo s no se

constituye por escritura pblica inscrita.
2. Solucin
No hay anticresis vlida a favor de Marcos.
CAPITULO VIII
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
CASO 114
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2575 inc. 2 C., si el inmueble fuere vendido a

diferentes compradores, la propiedad pertenecer al adquirente que
antes haya inscrito en el Registro; pero dentro de las cuarenta y
ocho horas subsiguientes al otorgamiento de la escritura ms, en
153
su caso, el trmino de la distancia, slo el primer comprador podr

inscribir, lo cual constituye una reserva legal de prioridad.
En el caso analizado no rige la reserva legal, pues Carmen no

inscribi ni antes ni despus del plazo de las cuarenta y ocho ho-
ras. Por otra parte Ofelia inscribi primero, tiene buena fe y su ttulo
es oneroso, circunstancias que la convierten en tercero protegido
por la fe pblica.
2. Solucin
Ofelia adquiere el inmueble X.
CASO 115
1. Consideraciones
La Corte Suprema, con buen criterio, ha dicho que en la certifica-

cin que se libre deber hacerse constar la existencia de las pren-
das, pero el Registrador debe abstenerse de calificarlas como
gravmenes.
2. Solucin
El Registrador puede certificar que la finca X no tiene gravmenes,

pero debe hacer constar la existencia de las prendas.
1. Cta. del 21 de febrero de 1959, B.J., p. 19709.
CASO 116
1. Consideraciones
El art. 72 del R.R.P. est en roce con el art. 3973 C., pues mientras
el primero establece que la cancelacin podr declararse nula con
perjuicio de terceros, cuando se declare falso, nulo e ineficaz el
ttulo en cuya virtud se hubiere hecho, cuando la haya ordenado un
tribunal incompetente o cuando se haya verificado por error o frau-
154
Ivn Escobar Fornos
de; en la parte final del segundo se precepta que la nulidad de la

cancelacin slo perjudica a los terceros, posteriores, cuando se
haya inscrito provisionalmente la demanda entablada para que se
declare en juicio.
Creo que ante tal contradiccin prevalece el art. 3973 C., ya que
este artculo responde al principio de fe pblica registral, base en
que descansa nuestro sistema registral.
Con arreglo, pues, al art. 3973 C. la cancelacin del asiento de

cancelacin de la hipoteca a favor de Emilio no perjudica a Rger,
quien est protegido por la fe pblica registral, pues adquiri de
quien en el Registro tiene ttulo inscrito, es de buena fe, su ttulo es
oneroso y fue inscrito.
La Corte Suprema, fundada en el art. 3973 C., mantuvo en primer

lugar o rango al acreedor hipotecario que recibi en garanta el
inmueble ya libre de la primera hipoteca, por haberse cancelado
en el Registro en virtud de escritura falsa. 1
2. Solucin
A Rger no le perjudica la hipoteca de Emilio.
1. S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444.
CASO 117
1. Consideraciones
Las servidumbres aparentes que son patentes a los sentidos per-

judican a terceros, aunque no estn inscritas. La propia y real pu-
blicidad que despliegan es suficiente para oponerlas a terceros,
sin necesidad de inscripcin. Con arreglo a lo expuesto, a Jos le
perjudica la servidumbre no inscrita y no puede invocar la fe pbli-
ca registral, que en este caso no opera a su favor.
155
2. Solucin
Jos no est protegido por el Registro frente a la referida servidum-

bre no inscrita.
CASO 118
1. Consideraciones
No estn cubiertos por el manto protector de la fe pblica los actos

celebrados por el heredero aparente con base en una declaratoria
de herederos. Los terceros que adquieren en esas condiciones no
pueden ampararse en la fe pblica, porque, de conformidad con el
art. 745 Pr., la resolucin que se dicta en las diligencias de jurisdic-
cin voluntariamente tramitadas al efecto deja a salvo los derechos
de quien tenga mejor o igual.
El anterior criterio est confirmado por la Corte Suprema 1 y el doc-

tor Joaqun Cuadra Zavala.2
Con arreglo a lo expuesto, Rafael no es tercero protegido por el

Registro, ya que adquiri con base en una declaratoria de herede-
ros.
2. Solucin
Rafael no es tercero protegido por el Registro.
1. S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498. 2. Op. cit.,

1967, t. II, pp. 482 y 493.
156
Ivn Escobar Fornos
CASO 119
1. Consideraciones
La fe pblica registral protege a los que adquieren con base en un

testamento, aunque despus se declare nulo, falso o revocado,
siempre que renan las condiciones para ser amparados por el
Registro.
La Corte Suprema, dentro del criterio expuesto, ha dicho que es

tercero protegido por el Registro, el que compra al heredero insti-
tuido en una memoria testamentaria, aunque despus se anule y
cancele dicha memoria. 1
Participa de anterior criterio el doctor Joaqun Cuadra Zavala y

dice: Si el heredero aparente ha fundado su pretendido derecho
en un testamento inscrito, en el que se le instituye heredero, el cual
testamento resulta ms tarde que es falso, nulo o ha sido revoca-
do, por otro posterior, el adquirente podr legalmente ampararse
en el Registro, si la causa de nulidad, de falsedad, la revocacin
del testamento no aparecen explcita o implcitamente en el Regis-
tro. 2
En el caso analizado, Miguel adquiere de un heredero testamenta-

rio que tiene inscrito su derecho; adems, adquiri a ttulo oneroso,
de buena fe, e inscribi su ttulo, circunstancias que lo convierten
en tercero registral protegido por el Registro.
2. Solucin
Miguel es tercero protegido por el Registro.
1. S. 9 a.m. del 22 de abril de 1963, BJ, p, 156; 2. Op. cit. t. II, p.

482.
157
CASO 120
1.Consideraciones
La presuncin de que los derechos existen y pertenecen al titular

registral de conformidad con lo que consta en el asiento, de que lo
cancelado en el Registro no existe, de que el titular del dominio
inscrito tiene la posesin y la facultad de disposicin del titular
registral, son los principales efectos sustantivos de la legitimacin.
Pero es al contacto con el Registro cuando la presuncin desplie-

ga su fuerza protectora y adquiere relevancia, trasladando la carga
de la prueba al que la niega o contradice.
Ahora bien, si se presume que el derecho existe y le pertenece al

titular registral, es obvio que ste aparezca procesalmente, sea
como demandante, como demandado o como tercero, legitimado
como verdadero titular del derecho con slo presentar la certifica-
cin registral y al que impugna esa calidad le corresponde probar
lo contrario.
No obstante lo expuesto, en Nicaragua no se contempla el princi-

pio de legitimacin en sus proyecciones procesales, ya que las
certificaciones registrales constituyen solamente un medio subsi-
diario de prueba. Solamente comprobando plenamente la prdida
causal del protocolo y de la escritura original, y no habiendo ningn
testimonio legalizado, har fe para probar el gravamen, obligacin
o exoneracin cualquier traslado que, previa citacin contraria y
decreto judicial, se compulse del Registro de Hipotecas o del Re-
gistro de la Propiedad o de cualquier otro Registro Pblico. 1
2. Solucin
No es suficiente la certificacin para comprobar el dominio de

Angel.
158
Ivn Escobar Fornos
1. Arts. 1143 Pr., 2378 y 2379 C., y S. 11 a.m. del 2 de junio de

1931, B.J., p. 7764. S. 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J.,
p. 8770. S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468..S.
10 a.m. del 13 de julio de 1949, B.J., p. 14736. S. 9 a.m. del 17 de
agosto de 1951, B.J., p. 15663. S. 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965,
B.J., p. 202.
CASO 121
1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 3949 C. y 28 del R.R.P., la inscripcin no

convalida los actos o contratos que sean nulos de acuerdo con la
ley. Estos artculos rechazan el principio de la fuerza probante for-
mal de la inscripcin, en virtud del cual el Registro siempre debe
presumirse exacto.
No obstante, en el mismo art. 3949 C., en forma excepcional, se

dispone que la nulidad no trasciende a los terceros registrales.
2. Solucin
No debe prosperar la defensa esgrimida por Martn,
CASO 122
1. Consideraciones
El tercero para ser protegido debe reunir los requisitos siguientes:
1. Adquirir de quien en el Registro aparece con facultad para tras-

mitir. 2. Adquirir a ttulo oneroso. 3. Que la causa de nulidad, resci-
sin, resolucin, etc., no resulten claramente del Registro. 4. Que
haya adquirido de buena fe. Este requisito no lo exige la ley, pero s
la jurisprudencia. 1 5. Que inscriba su adquisicin.
159
No incluyo el requisito de la notificacin de la inscripcin contem-

plado en el art. 3796 C., por cuanto razones de seguridad aconse-
jan no aplicarlo, lo que no puede constituir una excusa para no
suprimirlo en una futura reforma del sistema.
En el caso analizado, la nulidad del ttulo de Miguel no perjudica a

Jos, por cuanto ste rene los requisitos necesarios para ser pro-
tegido por el Registro.
2. Solucin
Jos puede invocar la condicin de tercero protegido por el Regis-

tro y mantener firme su adquisicin.
1. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254. S. 12 m. del

20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460. S. 12 m. del 28 de julio de
1947, B.J., p. 13948. S. 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322.
S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150.
CASO 123
1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 3937 y 3948 C, los ttulos que no estn
inscritos no perjudican a terceros. Lo que no est en el Registro, no
existe para los terceros. Es el aspecto negativo de la publicidad
material.
En el caso analizado, a Emilio no le perjudica la hipoteca de Angel,

por cuanto no estaba registrada cuando adquiri su derecho y ade-
ms rene los requisitos para ser tercero protegido: adquisicin del
titular registral, ttulo oneroso, buena fe, e inscripcin del ttulo.
2. Solucin
No perjudica a Emilio la hipoteca de Angel.
160
Ivn Escobar Fornos
CASO 124
1. Consideraciones
De la informacin slo resulta probada la posesin y no el dominio.

Esta inscripcin posesoria recibe igual trato registral que la domini-
cal, de tal manera que, como dice la Corte Suprema, todos los
derechos que corresponden ante el Registro al dueo verdadero
con ttulo inscrito, corresponden tambin al que ostenta un ttulo
supletorio inscrito, quien es dueo aparente, que puede transmitir,
constituir, modificar o extinguir derechos con relacin a su finca, y
estos derechos se inscriben en el Registro lo mismo que los deri-
vados del verdadero dueo, aunque todos ellos lleven el sello de
su origen, o constituyan tan slo relaciones de posesin. No obs-
tante, esta igualdad de efectos cede ante los verdaderos dueos,
quienes pueden reivindicar o ejercer sus acciones en contra del
solicitante o sus sucesores, sin que stos puedan ampararse en la
fe pblica registral,1 pues el ttulo supletorio se extiende sin perjui-
cio de terceros de mejor derecho. Claro est que si el que inscribe
es el verdadero propietario, la titulacin permanecer firme frente a
las acciones de los terceros. En cambio, si el solicitante no es el
dueo, l y sus sucesores estn expuestos a las acciones de los
verdaderos propietarios y slo la prescripcin los inmuniza contra
ellas y no pueden alegar, como se expres anteriormente, la cali-
dad de terceros protegidos por el Registro.2
Hay que tomar en cuenta que uno de los requisitos para ser prote-
gido por el Registro es haber adquirido de quien en el Registro
aparece con facultad para trasmitir. No ha contratado con ningn
titular registral el que inscribe un ttulo supletorio, ya que ste por
primera vez lleva al Registro una finca que jams haba tenido ins-
cripcin.
2. Solucin
Diego no es tercero protegido por el Registro.
161
1. Arts. 3796 y 3949 C.; 2. Arts. 137 y 140 inc. 2 del R.R.P. S. 10
a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de mayo
de 1930, B.J., p. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p.
7421. S. 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473. S. 12 m. del 16
de septiembre de 1931, B.J., p. 7843. S. 12 m. del 10 de noviembre
de 1932, B.J., p. 8130. S. 10 a.m.. del 25 de mayo de 1933, B.J., p.
8253. S. 11 a.m. del 25 d septiembre de 1936, B.J., p. 9401. S. 12
m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463. S. 11 a.m. del 28 de
octubre de 1937, B.J., p. 9915. S. 12 m. del 18 de febrero de 1938,
B.J., p. 10066. S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, B.J, p. 10661.
S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336. S. 10:30 a.m. del
20 de septiembre de 1945, B.J., p. 288. S. 11:30 a.m. del 10 de
junio de 1946, B.J., p. 13489. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957,
B.J., p. 18784. S. 12 m. del 23 de junio de 1949, B.J., p. 14717. S.
10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113. S. 10:35 a.m. del
5 de febrero de 1964, B.J., p. 39.
CASO 125
1. Consideraciones
Hemos visto en el caso anterior que el que inscribe un ttulo suple-

torio y sus sucesores no pueden ampararse en la fe pblica registral
frente al verdadero propietario que reivindica el inmueble.
En el caso analizado, Ulises adquiri de Juan, quien haba obteni-

do ttulo supletorio, por lo que no es tercero protegido frente a Ale-
jandro.
2. Solucin
Ulises no es tercero protegido por el Registro.
162
Ivn Escobar Fornos
CASO 126
1. Consideraciones
El que inscribe una venta forzada sin ttulo anterior inscrito y sus
sucesores, estn expuestos a la accin reivindicatoria del verda-
dero propietario y no pueden ampararse en la fe pblica registral.
Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia. 1
Hay que tomar en cuenta que uno de los requisitos para ser prote-
gido por el Registro es haber adquirido de quien en el Registro
aparece con facultad para trasmitir.
No llena este requisito el que abre folio en el Registro con una

venta forzada, pues no ha adquirido de un titular registral. La ins-
cripcin de la venta incorpora el inmueble a la vida registral.
2. Solucin
Alberto no es tercero protegido por el Registro.
1. S. 11:30 a.m.. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447. S. 11: 15

a.m. del 30 de noviembre de 1956, B.J., p. 18327.
CASO 127
1. Consideraciones
Como ya dije en el caso anterior, el que inscribe una venta forzada

sin ttulo anterior inscrito y sus sucesores, estn expuestos a la
163
accin reivindicatoria del verdadero propietario y no puede ampa-

rarse en la fe pblica registral.
En el caso analizado, Rger adquiri de Diego, quien haba inscri-

to la venta forzada.
2. Solucin
Rger no es tercero protegido por el Registro.
CASO 128
1. Consideraciones
La demanda de nulidad del testamento que ha sido anotada nica-

mente en el Libro de Personas no perjudica a los terceros
adquirentes, ya que nuestro sistema registral sigue la tcnica del
folio real y, por lo tanto, lo que no aparece inscrito en la hoja desti-
nada al inmueble, sea porque el ttulo no ingres al Registro, sea
porque se inscribi en otra equivocadamente o en forma incomple-
ta, no puede perjudicar a dichos terceros.
Dentro del anterior criterio, la Corte Suprema ha dicho que la de-

claratoria de nulidad de un testamento, aunque la respectiva de-
manda haya sido inscrita en el Libro de Personas, no tiene el efec-
to de anular las ventas efectuadas a terceros por el heredero puta-
tivo, porque falt anotarla en el Libro de Propiedades.
2. Solucin
No le perjudica a Adolfo la demanda de Carlos.
1. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370.
164
Ivn Escobar Fornos
Ver caso Nm. 47.
CASO 129
1. Consideraciones
El aporte que del inmueble X hizo Emilio a la sociedad A no

convierte a sta en tercero registral.
2. Solucin
La sociedad A no es tercero registral.
CASO 130
1. Consideraciones
En el caso analizado creo que debe rasgarse el velo de la persona-

lidad jurdica y dirigir la atencin hacia los socios. Cabe, pues, apli-
car la teora de la penetracin en el sustrato personal de la socie-
dad.
2. Solucin
La sociedad A no es tercero registral.
CASO 131
1. Consideraciones
Luis no es tercero registral protegido por cuanto es heredero de

Ral. El heredero es el continuador de la personalidad del difunto.
2. Solucin
Luis no es tercero registral protegido.
165
CASO 132
1. Consideraciones
La onerosidad del ttulo del adquirente es uno de los requisitos que

debe reunir el tercero para ser protegido por el Registro.
Este requisito no lo llena Uriel, pues adquiri de Rodolfo por dona-

cin.
La Corte Suprema confirma lo expuesto. 1
2. Solucin
Uriel no es tercero registral protegido.
1. S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239. S. 12 m.

del 21 de diciembre de 1934, B.J., p. 8871. S. 9:45 a.m. del 3 de
noviembre de 1964, B.J., p. 442.
CASO 133
1. Consideraciones
La onerosidad del ttulo se exige al tercero que invoca la proteccin

del Registro y no al transferente.
En el caso analizado Manuel, adquiri a ttulo oneroso y rene los

dems requisitos para ser protegido por el Registro.
La circunstancia de haber adquirido de un donatario (Francisco) no

le perjudica.
Se pronuncian dentro de este criterio Cuadra Zavala1 y Morell y

Terry.2
166
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
Manuel es tercero registral protegido.
1. Op. cit., t. ll, p. 494; 2. Op. cit., 1927, t. ll, pp. 679 y 680.
CASO 134
1. Consideraciones
La proteccin que oper a favor del tercero se extiende a los poste-

riores adquirentes, sean a titulo oneroso o a ttulo gratuito (heren-
cia, donacin).
En el caso analizado Luis rene todos los requisitos para ser prote-
gido por el Registro, por lo que Roberto, su donatario, puede bene-
ficiarse de la posicin de Luis y ser mantenido en su adquisicin.
2. Solucin
Roberto puede beneficiarse de la posicin de Luis.
Ver caso Nm. 143.
CASO 135
1. Consideraciones
Uno de los requisitos para que el tercero sea protegido es su bue-

na fe. En el caso analizado, Carlos est de mala fe y, por lo tanto,
no puede ser tercero protegido por el Registro.
2. Solucin
Carlos no tiene la calidad de tercero protegido por el Registro.
167
CASO 136
1. Consideraciones
La buena fe se presume en el tercero 1 y al que la niega le corres-

ponde probar lo contrario, o sea, la mala fe.
2. Solucin
Humberto no necesita probar su buena fe.
1. Art. 891 C.
CASO 137
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2666 C. si el contrato de compraventa fuere de

inmueble, la resolucin por no haberse pagado el precio no da
derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino cuando en
el instrumento pblico inscrito consta la condicin resolutoria de
que, no pagndose el precio por el comprador, quedar sin efecto
la venta (pacto comisorio).
Debe advertirse que la Corte Suprema se ha apartado del citado

artculo, al decir que el pacto comisorio expreso o tcito es una
condicin resolutoria y constituye gravamen que pesa sobre el in-
mueble, 1
2. Solucin
No perjudica a Salvador la mencin del aplazamiento del pago del

precio.
1. Cta. del 13 de Julio de 1961, B.J., p. 20781.
168
Ivn Escobar Fornos
CASO 138
1. Consideraciones
Creo que el tercero que se defiende del ttulo no inscrito debe re-
unir todos los requisitos que se exigen al tercero frente al titulo
claudicante de su transferente, a saber: a) adquirir del titular regis-
tra; b) buena fe; c) ttulo oneroso; d) inscribir la adquisicin.
En el caso analizado, Jos es de mala fe, y, por lo tanto, no puede

ser protegido por el Registro.
No piensa as el doctor Cuadra Zavala, quien, influenciado por los

sistemas latinos, opina que en el supuesto de las ventas sucesivas
de un mismo inmueble el tercero no necesita de la buena fe. Dice:
Efectivamente se nota que en las ventas sucesivas de un mismo
inmueble, la ley dispone que la propiedad la adquiere el primero
que la haya inscrito en el Registro, aunque no sea de buena fe,
esto, aunque haya tenido conocimiento de que se ha hecho una
venta anterior del mismo inmueble. 1
2. Solucin
Jos no es tercero protegido por el Registro.
1. Op. cit., t. II, p. 479.
CASO 139
1. Consideraciones
Uno de los requisitos para ser protegido por el Registro es el haber

adquirido del titular registral.
Pedro no llena dicho requisito, pues no ha adquirido de ningn

titular registral. En otras palabras, el inmatriculante no es tercero
protegido.
169
2. Solucin
Pedro no es protegido por el Registro.
CASO 140
1. Consideraciones
Las inscripciones que se hagan en el Libro de Documentos Priva-

dos no perjudican a los terceros adquirentes, ya que nuestro siste-
ma sigue la tcnica del folio real y, por lo tanto, lo que no aparece
inscrito o anotado en l no les afecta.
En el caso analizado, no le perjudica a Napolen la inscripcin de

la adquisicin de Miguel y adems rene todos los requisitos para
ser protegido por el Registro.
2. Solucin
La inscripcin a favor de Miguel no perjudica a Napolen en su

condicin de tercero protegido.
CASO 141
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3964 inc. 4 C., si durante los treinta das de
vigencia de la anotacin del decreto de embargo no se presenta el
embargo ya trabado, quedar cancelada sin necesidad de decla-
ratoria ni de asiento. Por manera que el Registrador puede exten-
der certificacin de libertad de gravamen de la finca.
Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia.1
2. Solucin
El Registrador puede certificar que la finca X est libre de grava-

men.
170
Ivn Escobar Fornos
1. Cta. de 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871.
CASO 142
1. Consideraciones
Los adquirentes a ttulo lucrativo (heredero, legatario y donatario)

deben respetar el arriendo aunque no est inscrito, segn se dedu-
ce del art. 2949 inc. 1 C. Para el ttulo gratuito no funciona la fe
pblica, pues es necesario el ttulo oneroso.
2. Solucin
Manuel no es tercero registral protegido con relacin al arrenda-

miento no inscrito de Ral.
CASO 143
1. Consideraciones
La proteccin que oper a favor del tercero se extiende a los poste-

riores adquirentes sean a ttulo oneroso o a ttulo gratuito (heren-
cia, donacin).
En el caso analizado Salvador es tercero protegido por reunir to-

dos los requisitos necesarios, por lo que David, su heredero, pue-
de beneficiarse de la posicin de su causante y ser mantenido en
su adquisicin.
2. Solucin
S; se extiende la proteccin registral de Salvador a David.
Ver caso Nm. 134.
171
CASO 144
1. Consideraciones
Uno de los requisitos para que el tercero reciba la proteccin del

Registro es que haya adquirido a ttulo oneroso.
En el caso analizado Sergio no llena este requisito, pues es legata-

rio de Aquiles y, por lo tanto, adquiri a ttulo gratuito.
2. Solucin
Sergio no es tercero protegido por el Registro.
CASO 145
1. Consideraciones
En el caso analizado existe doble venta del mismo inmueble a per-

sonas diferentes, pero con la modalidad que el causante (Joaqun)
otorga la primera y el heredero (Diego) la segunda.
Para los efectos legales, Joaqun y Diego son la misma persona y,

por ende, la solucin del caso se rige por el art. 2575 inc. 2 C.
Adems, en dicho artculo no se expresa que la doble venta proce-
da de. una misma persona, sino que una misma cosa se le hubiere
vendido a diferentes compradores.
Por otra parte, David rene todos los requisitos para recibir la pro-
teccin registral.
David inscribi primero y rene los requisitos para recibir la protec-

cin registral, por lo que adquiri el inmueble excluyendo a Pedro.
2. Solucin
David adquiere el inmueble X excluyendo a Pedro.
172
Ivn Escobar Fornos
CASO 146
1. Consideraciones
En el caso analizado, estamos en presencia de doble venta del

mismo inmueble a diferentes personas, pero con la modalidad de
que la primera venta la otorga el causante (Ulises) y la segunda su
legatario (Andrs).
Creo que debe resolverse de acuerdo con el art. 2575 inc. 2
Crisanto inscribi primero y rene todos los requisitos para ser pro-
tegido por el Registro, por lo que adquiri el inmueble X excluyen-
do a Ral.
2. Solucin
Adquiere Crisanto el inmueble X excluyendo a Ral.
CASO 147
1. Consideraciones
En el caso analizado, existe una doble venta y la institucin heredi-

taria del vendedor (Adn) a favor del segundo comprador (Sergio).
Sergio ya haba adquirido su condicin de tercero protegido por el
Registro, al reunir todos los requisitos, antes de aceptar la herencia
y seguir teniendo esa proteccin a pesar de dicha aceptacin; sin
perjuicio de responder con sus bienes por los daos y perjuicios a
Sebastin, si la acepta sin beneficio de inventario. Si fue a benefi-
cio de inventario, responder slo con los bienes de la herencia.
Debe tenerse presente que, con arreglo al art. 1254 C., toda heren-
cia se entiende aceptada a beneficio de inventario, aunque no se
exprese, y cualquiera que sea la condicin del heredero aceptante.
2. Solucin
Sergio no pierde su calidad de tercero protegido por el hecho de

ser heredero de Adn.
173
CASO 148
1. Consideraciones
La particin es declarativa y su propia naturaleza impide que de la

misma nazca la figura del tercero,
En el caso analizado, Miguel y Sergio han sido parte del contrato

nulo y la particin posterior no los convierte en terceros
2. Solucin
Miguel y Sergio no son terceros registrales.
CASO 149
1. Consideraciones
El ttulo del tercero debe ser vlido. En el caso analizado, como se

trata de una nulidad absoluta puede ser pedida por Rger en juicio
ordinario y obtener la correspondiente cancelacin y la inscripcin
del suyo.
Para Lacruz y Sancho Rebullida el acto de adquisicin nulo aun-

que inscrito no puede oponerse a un acto de adquisicin vlido no
inscrito.1
2. Solucin
Sebastin no es tercero registral.
1. Derecho Inmobiliario Registral. Librera Bosch, Barcelona, 1968,

p.201.
174
Ivn Escobar Fornos
CASO 150
1. Consideraciones
En el caso analizado, Jos no tiene un ttulo vlido con que funda-

mentar su calidad de tercero registral protegido por el Registro y
mantener la inscripcin registral. Jos jams ha sido propietario
del inmueble X.
2. Solucin
CASO 151
1. Consideraciones
El que inscribe ttulo supletorio no puede invocar la condicin de

tercero registral protegido por el Registro, pues no llena el requisito
de adquirir de quien en el Registro aparece con facultades para
trasmitir.
2. Solucin
Jos no es tercero registral protegido.
CASO 152
1. Consideraciones
El tercero a que se refiere el art. 3950 inc. 2, parte segunda C. es al

subsiguiente, es decir, el que adquiri del primer adquirente. Con
relacin a ste, que adquiere del deudor, la accin pauliana acta
con independencia del Registro. Si se prueban los requisitos exigi-
dos, prospera; en caso contrario ser rechazada.1 La fe pblica,
pues, se abstiene de operar.
175
En el caso analizado, Jos adquiere a ttulo oneroso y no es cm-

plice en el fraude, por lo que, con arreglo al art. 2233 C., no prospe-
rar la accin revocatoria. Pero no prospera porque se trata de un
tercero registral protegido por el Registro, sino porque no existe un
requisito exigido, como es la complicidad de Jos,
2. Solucin
Jos no es tercero registral, pero la accin pauliana no le perjudica

porque adquiri a ttulo oneroso y no es cmplice en el fraude.
3. Notasy remisiones
1. Arts. 2227, 2228, 2232 y 2333 C.
CASO 153
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3950 inc. 2, parte primera C., el Registro no

protege al segundo adquirente a ttulo lucrativo, aunque adquiera
de buena fe. El mencionado artculo no hace ms que aplicar el art.
2235 C.
2. Solucin
Mario no es tercero protegido por el Registro.
CASO 154
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3950 inc. 2 C., la accin revocatoria pauliana no

perjudica a los terceros de buena fe.
En el caso analizado, Luis es tercero de buena fe y rene las de-

ms condiciones para ser protegido por el Registro.
176
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
S; Luis es tercero protegido por el Registro.
CASO 155
1. Consideraciones
La validez del acto o negocio adquisitivo del tercero es un requisito

para que pueda ser protegido por el Registro. Es decir, sin este
requisito no opera la fe pblica.
En el caso analizado Jos tiene un ttulo nulo, por lo que no es

tercero protegido.
2. Solucin
CASO 156
1. Consideraciones
La proteccin que opera a favor del tercero tambin beneficia a los

readquirentes, a menos que exista confabulacin fraudulenta.
En, el caso analizado, Domingo, readquirente que originalmente

haba adquirido en virtud de venta nula, puede beneficiarse de la
proteccin que recibi Camilo del Registro.
2. Solucin
Domingo puede beneficiarse de la proteccin de Camilo.
177
CASO 157
1. Consideraciones
La proteccin registral que ya oper a favor del tercero aprovecha

a los posteriores adquirentes, aunque sean a ttulo gratuito o no
estn de buena fe, por conocer la causa de invalidez del ttulo del
que le vendi o enajen al tercero y que fue convalidada por la fe
pblica a favor de ste.
En el caso analizado, la fe pblica oper a favor de Diego, quien,

por lo tanto, se encuentra protegido por el Registro. Ral, su suce-
sor, puede aprovecharse de la proteccin que el Registro le brind
a Diego, aunque est de mala fe.
2. Solucin
S; Ral puede aprovecharse de la proteccin que el Registro le

brind a Diego.
CASO 158
1. Consideraciones
Al vencimiento del plazo sealado y por obra de la ley (ope legis),

la caducidad extingue y deja sin ningn valor los asientos del Re-
gistro, pero no afecta la existencia del derecho que publican, el
cual queda desinscrito a pesar de que en la realidad contina vi-
viendo. Esta circunstancia no priva de la buena fe al tercer
adquirente, quien no necesita averiguar si el derecho existe o no
en la realidad jurdica extrarregistral .
La consulta del Registro, opina Roca Sastre, por parte del tercero
no lo sita en condicin de mala fe aunque no se haya constatado
la caducidad por medio de la correspondiente cancelacin.1
178
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
La anotacin caduca a favor de Carlos no perjudica a lvn en su

buena fe.
1 . Derecho Hipotecario, t. III, p. 194.
CAPITULO IX
PRINCIPIO DE ROGACION
CASO 159
1. Consideraciones
El Registrador procede a peticin de parte interesada a extender

los asientos que resultan de los ttulos, y excepcionalmente de ofi-
cio, cuando la ley lo autoriza.
En el caso analizado, ni el interesado, ni su apoderado, real o pre-

sunto, han pedido la inscripcin, por lo que el Registrador debe
abstenerse de extender el correspondiente asiento.
Es ms, no lo debe ni siquiera presentar.
2. Solucin
El Registrador no puede inscribir la venta a favor de Luis sin que

ste se lo pida.
CASO 160
1. Consideraciones
Creo que en nuestro sistema es permitido el desistimiento de la

inscripcin, ya que sta es voluntaria y a instancia de parte.
179
2. Solucin
S; el Registrador debe devolverle a Fernando el testimonio, sin

inscribirlo.
CASO 161
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 88 inc. 1 del R.R.P., el Registrador podr rectifi-

car por s y sin que lo pida el interesado los errores materiales
cometidos en el asiento de Inscripcin, anotacin preventiva, can-
celacin, cuando los ttulos se conserven en el Registro.
2. Solucin
S; el Registrador puede rectificar el error sin que se lo pida

Napolen.
CASO 162
1. Consideraciones
No existe disposicin que permita la cancelacin de oficio y ade-

ms la Corte ha dicho con relacin al caso analizado que el Regis-
trador no puede cancelar de oficio la hipoteca.1
2. Solucin
No puede el Registrador cancelar de oficio la inscripcin de la hipo-

teca a favor de Manuel.
1. Cta. del 3 de diciembre de 1956, B.J, p. 18381.
180
Ivn Escobar Fornos
CASO 163
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3964 inc. 4 C., el decreto del embargo es anotable
y durar treinta das; y si durante ese plazo no se presenta el em-
bargo ya trabado, queda cancelado sin necesidad de declaratoria
ni de asiento.
2. Solucin
S; ha quedado cancelada la anotacin del decreto de embargo a

favor de Santiago.
CASO 164
1. Consideraciones
Transcurridos ms de treinta das sin que se haya inscrito o anota-

do el ttulo, puede el Registrador cancelar de oficio el asiento de
presentacin del ttulo.
2. Solucin
S; el Registrador puede cancelar de oficio la presentacin en el

Diario.
CAPITULO X
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
CASO 165
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha dicho que los testimonios, atendiendo a lo

preceptuado en el art. 2 de la Ley del Notariado, slo deben ser
librados empleando un material que garantice la seguridad y per-
181
petua constancia de los contratos y dems actuaciones en que

est de por medio la fe pblica que las leyes depositan en la insti-
tucin del Notariado, lo que evidentemente no se consigue si los
testimonios son escritos con papel carbn o de pasar. 1 Comparti-
mos este criterio.
2. Solucin
No es inscribble el testimonio.
CASO 166
1. Consideraciones
La particin no produce trasmisin del dominio, pues es declarativa;

por lo tanto, no son necesarias las solvencias fiscales para su otor-
gamiento e inscripcin.1 La Suprema se pronuncia a favor del crite-
rio expuesto.2
2. Solucin
No est bien negada la inscripcin. El Registrador debe inscribir el

testimonio.
1. Arts. 9 y 35 de la Ley Tributaria Comn, reformada por la Ley del

21 de Marzo de 1979; 2. Cta. del 18 de septiembre de 1944, B.J., p.
12500. Cta. del 17 de octubre de 1944, B.J., p. 12618. Cta. de 11
de enero de 1947, B.J., p. 13838. Cta. del 9 de enero de 1960, B.J.,
p. 20025.
182
Ivn Escobar Fornos
CASO 167
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1641 Pr., el interesado ocurrir al Juzgado del

Distrito a que corresponda el Registro. En otras palabras, debe
ocurrirse al Juez de Distrito de la jurisdiccin en donde tiene su
asiento el Registrador, el cual se encuentra en la cabecera Depar-
tamental.
2. Solucin
Joaqun debe ocurrir ante el Juzgado Civil del Distrito de Masaya.
CASO 168
1. Consideraciones
La impugnacin a la calificacin registral tcnicamente debe consi-

derarse como un recurso y no como una demanda, aunque el C-
digo de Procedimiento Civil incluye al ocurso entre los juicios espe-
ciales.
Si se considera un recurso y no una demanda, no cae bajo los

dictados del art. 9 inc. 2 de la Ley Tributaria Comn, reformada por
la Ley del 21 de Marzo de 1979, que exige la presentacin de la
solvencia o boleta fiscal para comparecer como actor en los juicios
contenciosos civiles o mercantiles.
La Corte ha dicho que ocurso no es sinnimo de demanda y, por

consiguiente, la necesidad de la solvencia no est estatuda para
aqul.1
2. Solucin
No es necesario que Rosa presente su solvencia o boleta fiscal

para que se tramite el ocurso.
183
1. Cta. del 18 de marzo de 1958, B.J., pp. 19319 y 19320.
CASO 169
1. Consideraciones
El interesado puede pedir anotacin preventiva, ya sea para ocurrir

o para subsanar el defecto, a fin de garantizar su derecho, pues
una vez que se convierta en definitiva surtir efecto desde la pre-
sentacin del ttulo en el Diario; es decir, tendr efecto retroactivo,
a tenor de lo dispuesto en los arts. 3966 C. y 53 del R.R.P. La
anotacin une o encadena los asientos de presentacin y conver-
sin, de manera que los efectos de sta se retrotraen a la fecha de
presentacin del ttulo. Esto se logra por medio de la prolongacin
de los efectos del Diario, uno de los objetivos de estas anotacio-
nes.
Adems, en el caso analizado, la anotacin cierra el Registro a

cualquier ttulo incompatible.
2. Solucin
Luis debe pedirle al Registrador anotacin preventiva de la com-

pra.
CASO 170
1. Consideraciones
La Corte ha resuelto el problema disponiendo que quien debe ins-

cribir una escritura en que estn impedidos de hacerlo el Registra-
dor propietario y suplente, es un suplente especial para el caso
nombrado por el Registrador. 1 El nombramiento se hace de acuer-
do con el Juez.
184
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
La inscripcin debe autorizarla el suplente especial nombrado para

el caso.
1. Cta. del 11 de octubre de 1941, B.J., p. 11471.
CASO 171
1. Consideraciones
Se estima que, con arreglo al art. 103 del R.R.P., el Registrador

est impedido para inscribir el testimonio en el caso analizado. Por
otra parte, la Corte Suprema considera que los Registradores en
su funcin calificadora estn equiparados en cierto modo a los jue-
ces ordinarios y, por consiguiente, les son aplicables las disposi-
ciones sobre implicancia y excusas en lo pertinente, debiendo en
esos casos llamarse al suplente. 1
2. Solucin
El Registrador no puede inscribir el testimonio de la venta a favor

de Juan; tal inscripcin tendr que hacerla el suplente.
1. Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926. Cta. del 2 de diciem-

bre de 1952, B.J., p. 16318.
CASO 172
1. Consideraciones
En el Registro slo se inscriben escrituras pblicas, ejecutorias y
documentos autnticos, cuando lo autorice expresamente la ley, y,
por excepcin, se inscriben en documento privado las mejoras. 1
185
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Sergio.
1. Arts. 3941 y 3956 C.
CASO 173
1. Consideraciones
El Registrador examina el fondo y la forma de la escritura notarial,

pero limitando su anlisis a dos elementos probatorios: la escritura
y los asientos del Registro.
En el examen del fondo puede apreciar la capacidad de hecho y de

derecho de los otorgantes.
2. Solucin
S; el Registrador puede examinar la capacidad de Juan y negar la

inscripcin de la venta.
CASO 174
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 251 C., el padre no puede enajenar, hipotecar o

gravar de cualquier otro modo los bienes races del hijo, excepto
en los casos de necesidad o de evidente utilidad para el hijo, de-
biendo proceder entonces con autorizacin judicial.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Jos.
186
Ivn Escobar Fornos
CASO 175
1. Consideraciones
El poder de administracin no faculta al mandatario para vender

los bienes inmuebles del mandante, por lo que el Registrador pue-
de apreciar esa insuficiencia del poder y negar la inscripcin.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Miguel.
CASO 176
1. Consideraciones
El Registrador puede examinar los requisitos de forma y fondo de

los ttulos, por lo que con relacin a los primeros cuidar de que se
hayan cumplido, pues en caso contrario negar la inscripcin.
2. Solucin
El Registrador negar la inscripcin de la venta a favor de Camilo.
CASO 177
1. Consideraciones
Existen ciertas faltas que, por no afectar la validez del ttulo, esca-
pan a la calificacin del Registrador. Esto sucede, por ejemplo, con
la omisin de expresar en la escritura el quinquenio para que fue
autorizado el Notario a cartular. Dicha omisin no es causa para
negar la inscripcin, sin perjuicio de las medidas disciplinarias en
que puede incurrir el Notario.
2. Solucin
Es inscribible la venta a favor de Carmen.
187
CASO 178
1. Consideraciones
En nuestro sistema existe un Registro en cada cabecera departa-

mental, en el cual se inscriben las fincas situadas en el Departa-
mento y los ttulos relacionados con las mismas.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Salvador.
CASO 179
1. Consideraciones
Firmado el asiento, se produce el desasimiento del Registrador y

concluye el procedimiento registral. El Registrador, pues, ha ejerci-
tado su funcin calificadora. Por lo expuesto, ya no puede revisar
su propia decisin ni aun a peticin de parte.
La Corte Suprema se ha pronunciado dentro de este criterio. 1
El Registrador, expresa Roca Sastre, no puede inscribir un ttulo

evidentemente nulo, pero, una vez registrado, no puede calificar su
invalidez, pues esto corresponde hacerlo privativamente a los Tri-
bunales.2
2. Solucin
El Registrador no puede variar su calificacin.
1. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150; 2. Instituciones,

t. II, p. 341.
188
Ivn Escobar Fornos
CASO 180
1. Consideraciones
La calificacin que haga el Registrador de un Departamento no

obliga al de otro en que tambin deba inscribirse el testimonio.
Es posible que un Registrador no le encuentre defectos al ttulo e

inscriba, pero el otro .ante quien se vuelve a presentar para su
inscripcin, s los encuentre y niegue la inscripcin.
Cada Registrador es, independiente en su funcin calificadora e

inscribe o niega la inscripcin bajo su propia responsabilidad.
2. Solucin
El Registrador de Masaya puede negar la inscripcin, a pesar de

que el de Managua inscribi.
CASO 181
1. Consideraciones
El Registrador sustituto no est sujeto al criterio del anterior y bajo

su responsabilidad puede inscribir el ttulo que neg su predece-
sor.
2. Solucin
El nuevo Registrador puede inscribir la venta a favor de Pablo, a

pesar de la negativa del anterior.
CASO 182
1. Consideraciones
El Registrador, despus de un mejor estudio, puede considerar

que su criterio est errado y, como consecuencia, inscribir el ttulo
que anteriormente haba negado.
189
2. Solucin
El Registrador puede rectificar su anterior criterio e inscribir.
CASO 183
1. Consideraciones
Cuando, el Registrador niega la inscripcin, el interesado puede

ocurrir ante el Juzgado Civil del Distrito competente.
2. Solucin
David puede ocurrir contra la negativa del Registrador ante el Juz-

gado Civil del Distrito competente.
1. Art. 1640 Pr. y sigts.
CASO 184
1. Consideraciones
Si el Juzgado Civil del Distrito ante quien se ocurri confirma la

negativa del Registrador, el interesado puede apelar ante la Sala
de lo Civil de la Corte de Apelaciones correspondiente. 1
2. Solucin
Pedro puede apelar ante la Sala Civil de la Corte de Apelaciones

correspondiente.
1. Arts. 17 del R.R.P. y 1642 Pr.
190
Ivn Escobar Fornos
CASO 185
1. Consideraciones
Contra la decisin de la Sala en el ocurso no hay recurso de casa-

cin, ya que no impide la decisin posterior de las cuestiones de
derechos. Los arts. 17 del R.R.P. y 2005 Pr., reformado por la Ley
de 2 de Julio de 1912, recogen tal criterio, el cual est confirmado
por jurisprudencia de Corte Suprema. 1
2. Solucin
Catalina no puede recurrir de casacin contra la sentencia de la

Sala.
1. S. 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646. S. 11: 15 a.m.

del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981. S. 11 a.m. del 5 de diciem-
bre de 1928, B.J., p.. 6853. S. 12 m. del 11 de octubre de 1940,
B.J., p. 11063. S. 10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J., p.
19820.
CASO 186
1. Consideraciones
Al Registrador se le concede amplia intervencin en el ocurso y

puede apelar de la resolucin del Juez que revoca su decisin.
La Corte Suprema dice que el Registrador puede gestionar y ape-

lar de la resolucin que se dicte.1
2. Solucin
El Registrador puede apelar de la resolucin del Juzgado.
191
1. Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920. Cta. del 15 de agosto

de 1918, B.J., p. 2095. Cta. del 6 de junio de 1922, B.J., p. 3684.
CASO 187
1. Consideraciones
El Registrador est obligado a extender el asiento de presentacin

inmediatamente despus de recibir el ttulo, y posteriormente debe
calificar. El asiento de presentacin se practica con independencia
de los defectos del ttulo que a primera vista observase o de los
obstculos del Registro, ya que la apreciacin de unos y otros vie-
ne despus.
Sin embargo, excepcionalmente puede negarse a extender el asien-

to de presentacin y rechazar la inscripcin del ttulo, cuando exis-
ta incompetencia por razn de la materia o territorio, como por ejem-
plo, si se le presenta para su inscripcin una aeronave o una parti-
da de nacimiento o cuando la propiedad que se trasmite, hipoteca
o grave, estuviere inscrita en otro Registro, pues jams podr cons-
tituirse un procedimiento eficaz. Tambin puede negar la presenta-
cin y rechazar la inscripcin del ttulo cuando se trate de un docu-
mento privado, salvo en la inscripcin de las mejoras en que est
permitido.1
2. Solucin
No puede omitirse el asiento de presentacin para rechazar la ins-

cripcin, de la venta a favor de Manuel.
1. Art. 3956 C.
192
Ivn Escobar Fornos
CASO 188
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha resuelto el caso analizado manifestando que

la declaratoria de herederos debe ser a favor del cedente porque la
calidad de heredero no puede cederse, slo se ceden los derechos
de herencia; pero en la sentencia se har mencin de que los dere-
chos corresponden al cesionario.
2. Solucin
La declaratoria se otorga a favor de Gabriel, pero se har constar

que sus derechos fueron cedidos a Salvador.
CASO 189
1. Consideraciones
La Corte Suprema de Justicia ha resuelto el caso analizado al dis-

poner que, si en. una misma escritura el adquirente de una finca la
hipoteca a persona distinta del vendedor, puede pedir el acreedor
las inscripciones de Ja hipoteca y la venta si se libr testimonio de
ambos contratos; pero si el testimonio es slo por la venta o por la
hipoteca, no pueden hacerse ambas. inscripciones.1
2. Solucin
El Registrador con dicho testimonio debe hacer la inscripcin de la

venta y de la hipoteca.
193
CASO 190
1. Consideraciones
Si el interesado no solicit la certificacin para inscribir al ejecutor o

ste se la neg, el interesado no pierde su derecho para solicitarla
al juez en donde se radique el juicio.
Dentro de este criterio se pronuncia la Corte Suprema de Justicia.1
2. Solucin
Puede el Juez en donde se radique el juicio librar dicha certifica-

cin para proceder a la inscripcin.
CASO 191
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha dicho que el Registrador deber rechazar los

timbres que manifiestamente hayan servido antes, pero no debe
negar la inscripcin del documento, sino suspendera hasta que se
repongan los timbres defectuosos. 1
2. Solucin
S; el Registrador puede suspender la inscripcin.
1. Cta. del 12 de agosto de 1954, B.J., p. 17258.
194
Ivn Escobar Fornos
CASO 192
1. Consideraciones
El caso analizado est resuelto por la Corte Suprema de Justicia al

declarar que el Registrador no tiene facultad para exigir que en el
segundo testimonio se adhieran timbres fiscales, cuando el Nota-
rio haga constar en l que ha sido pagado el impuesto de timbres al
librar el primer testimonio, pues la fe pblica del Notario es bastan-
te para tener por cierto ese hecho, salvo prueba en contrario.1
2. Solucin
S; la fe pblica del notario cubre tal afirmacin.
CASO 193
1. Consideraciones
El Registrador no tiene facultades para negar la anotacin por con-

siderar que la demanda no est comprendida en los arts. 29 inc. 1
del R.R.P. y 3964 inc. 1 C. La determinacin de este requisito es de
la exclusiva competencia del Juez, y el Registrador no puede ne-
gar la anotacin sosteniendo lo contrario, pues entrara a conocer
el fondo y fundamento del fallo, sobre lo cual carece de competen-
cia.
Sin embargo, creo que cuando no existe la menor duda, cuando el

caso es clarsimo, (como el analizado), debe negarse la anotacin.
Debo reconocer que la solucin admite discusin.
2. Solucin
Puede el Registrador rechazar la anotacin.
195
Ver caso Nm. 195.
CASO 194
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2734 C. el derecho a una herencia no puede

venderse, cederse ni traspasarse, mientras viva la persona de quien
se espera la herencia. Esta prohibicin trasciende al Registro y el
Registrador debe negar la inscripcin del acto que viola dicho art-
culo.
2. Solucin
No es inscribible la cesin a favor de Carlos.
CASO 195
1. Consideraciones
El art. 17 del R.R.P. no hace ninguna distincin de los ttulos suje-

tos a la calificacin registral. De donde se puede deducir que el
Registrador puede calificar las escrituras pblicas, los documentos
administrativos y los judiciales. Los primeros con amplitud y los
ltimos con limitaciones, especialmente con relacin a los judicia-
les. La falta de una reglamentacin. adecuada con relacin a este
tipo de documento aconseja prudencia en la calificacin.
Creo que si el Juez es incompetente por razn de la materia o si el

documento encuentra obstculo en los asientos del Registro, pue-
de negar la inscripcin, pero jams el Registrador puede apreciar
los fundamentos y justicia del fallo, ni modificar su sentido. El Re-
gistrador tambin puede apreciar las formalidades externas del
documento.
196
Ivn Escobar Fornos
Con relacin al fundamento de la resolucin, Rica y Arenal expre-

sa que aunque la sentencia se halle en completo desacuerdo con
los resultados de la prueba, aunque sea contraria a los preceptos
escritos de la ley o a los innatos del Derecho natural, el Registrador
no puede de ningn modo someterla a su examen y oponerse a
sus pronunciamientos. La justicia intrnseca del fallo es materia
vedada a la calificacin registral, y as debe ser para la necesaria
independencia de la justicia y la santidad de sus fallos. 1
2. Solucin
No es inscribible la ejecutoria.
1. Comentario a la Ley de Reforma Hipotecaria. Libro Homenaje,

Tomo I, p. 264.
Ver caso Nm. 192.
CASO 196
1. Consideraciones
En el caso anterior, se hizo un anlisis de las facultades del Regis-

trador y se dijo que puede examinar las formalidades de los docu-
mentos judiciales. Con arreglo al art. 441 Pr., la ejecutoria debe
estar encabezada con la frmula en nombre de la Repblica, y si
no la lleva el Registrador puede negar su inscripcin.
2. Solucin
No es inscribible dicha ejecutoria.
197
CASO 197
1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 3964 inc. 6 C. y 29 inc. 9 del R.R.P., cuando
la falta es insubsanable no se permite la anotacin preventiva. Sin
embargo, de conformidad con el art. 17 del R.R.P., se permite la
anotacin en caso de suspensin o de negacin. En este conflicto
prevalecen los dos primeros artculos.
2. Solucin
No se puede anotar preventivamente el ttulo de Alberto.
CASO 198
1. Consideraciones
El Registrador slo tiene dos elementos de prueba sobre los que

fundamentar su decisin: el ttulo y el Registro. Su examen debe
contraerse a lo que resulte del texto de los mismos, sin que pueda
entrar a investigar, ya sea de oficio o a peticin de parte, circuns-
tancias o hechos de que slo pueden conocer los tribunales de
Justicia.
En el caso analizado, se pretende que el Registrador se pronuncie

sobre la simulacin que no aparece en el ttulo y cuya declaracin
corresponde a la justicia ordinaria. Todo lo referente, pues, a la
simulacin escapa a la funcin calificadora del Registrador. Es ms,
tambin escapa a la calificacin notarial.
2. Solucin
No puede el Registrador negar la inscripcin.
198
Ivn Escobar Fornos
CASO 199
1. Consideraciones
El dolo como vicio de la voluntad es otro hecho que escapa de la

funcin calificadora del Notario y del Registrador, por lo que, en el
caso analizado, el Registrador debe inscribir. Los Tribunales de
Justicia sern los encargados de apreciar y pronunciarse sobre la
existencia de la nulidad provocada por el dolo.
La Corte Suprema dentro del anterior criterio ha dicho: Pero se

comprende, por lo tanto, que esta facultad no autoriza al Registra-
dor a llevar ms adelante sus investigaciones, ni entrar en el exa-
men de nulidades bajo otros aspectos; pues extender la atribucin
al examen de esas otras nulidades sera llevar a la decisin del
Registrador cuestiones que por su ndole son de la sola y exclusiva
competencia de los Tribunales, ya que no podran ser debidamen-
te apreciadas por la sola inspeccin de los documentos. En su
consecuencia, el Registrador debe limitarse a comparar siempre el
ttulo en cuanto documento y en cuanto acto, con las disposiciones
legales que le sean concretamente aplicables, y con el Registro,
sin tener para nada en cuenta otros elementos que puedan influir
en la validez. En otros trminos, para rechazar la inscripcin, la
nulidad debe ser clara, necesaria, patente, fatal; no deben buscar-
se anulaciones posibles del acto o contrato, por causas especia-
les, o por reclamacin de determinadas personas, derivadas de
vicios o defectos, cuya trascendencia y resultado deben apreciar
los interesados y no el Registrador, a quien la ley no le ha enco-
mendado, ciertamente, la proteccin y defensa de personas que, o
no la necesitan, o tienen marcados en la ley sus defensores. 1
2. Solucin
1. S. 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, B.J., p. 9526.
199
CASO 200
1. Consideraciones
La falsedad es otro de los hechos que escapan a la funcin califica-

dora del Registrador, por lo que en el caso analizado el Registra-
dor debe inscribir. Sern los Tribunales de Justicia los que deben
decidir si existe o no falsedad.
2. Solucin
No puede el Registrador negarse a inscribir.
CASO 201
1. Consideraciones
El dolo, la violencia y la fuerza, como vicios de la voluntad, esca-

pan a la funcin calificadora del Notario y del Registrador, por lo
que en el caso analizado debe inscribir. Los Tribunales de Justicia
son los competentes para declarar si existe nulidad en virtud de la
violencia y la fuerza.
2. Solucin
CASO 202
1. Consideraciones
Para que una resolucin judicial pueda inscribirse es preciso: a)

que exista congruencia entre la naturaleza del procedimiento y el
mandato judicial; y b) que no existan obstculos en el Registro.
En el caso analizado no existe tal congruencia, porque en diligen-

cias de jurisdiccin voluntaria no se puede cancelar la inscripcin a
favor de Jos. Por otra parte, existe obstculo en el Registro para
200
Ivn Escobar Fornos
cancelar la inscripcin de Jos, ya que ste no ha sido odo ni

vencido en juicio.
2. Solucin
S; el Registrador puede negar la inscripcin de la cancelacin.
CASO 203
1. Consideraciones
El Registrador es independiente en el ejercicio de la funcin califi-

cadora y, como consecuencia, ninguna autoridad, ni aun la Corte
Suprema, de quien depende, puede ordenarle que se pronuncie
en determinado sentido. Vanse las Ctas. del 12 de enero de 1934,
B.J., p. 8446 y del 26 de noviembre de 1965, B.J., p. 404.
2. Solucin
La Corte Suprema de Justicia no puede ordenarle al Registrador

que inscriba la hipoteca a favor de Alberto.
CAPITULO XI
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
CASO 204
1. Consideraciones
Para proceder a extender en el Registro la inscripcin, anotacin,

cancelacin o nota marginal que resulta del ttulo presentado, es
necesario que conste previamente registrada la titularidad del
disponente o afectado. As lo exige el principio de tracto sucesivo,
de cuyo cumplimiento est encargado el Registrador.
201
En el caso analizado, el principio de tracto sucesivo se opone a

qu se inscriba la compra a favor de Silvio, ya que el inmueble X
aparece inscrito a favor de Santiago.
2. Solucin
Est bien denegada la inscripcin.
CASO 205
1. Consideraciones
El principio de tracto sucesivo exige que, para inscribir las ventas

de los bienes hereditarios hechas por los herederos, es preciso
trasladar a favor de stos los bienes hereditarios.
2. Solucin
Para inscribir la venta a favor de Jos es necesario que de previo

se haga el traspaso del inmueble X a favor de Juan.
CASO 206
1. Consideraciones
Por cuanto el causante y los herederos se consideran una misma

persona, son inscribibles los actos otorgados por aqul, a pesar de
que se haya hecho el traspaso a los herederos. El Registro no se
cierra para estos casos, ya que no es aplicable el art. 16 del R.R.P.
La Corte Suprema ha dicho que se puede inscribir la promesa de

venta otorgada por el causante, aunque la finca ya est inscrita a
favor de los herederos.1
2. Solucin
Es inscribible la promesa de venta a favor de Nicols.
202
Ivn Escobar Fornos
1. Cta. de 1954, B.J., p. 17262.
CASO 207
1. Consideraciones
Si la finca no aparece inscrita a favor del hipotecante no puede

inscribirse la hipoteca, porque a ello se opone el principio de tracto
sucesivo, de cuyo cumplimiento se encarga el Registrador.
2. Solucin
No es inscribible la hipoteca a favor de Santiago.
CASO 208
1. Consideraciones
Si la hipoteca aparece inscrita a favor de otra persona diferente al

que otorg la cancelacin, no se puede inscribir el instrumento
cancelatorio, porque a ello se opone el principio de tracto sucesivo.
2. Solucin
No es inscribible la cancelacin otorgada por Mauricio.
CASO 209
1. Consideraciones
El principio de tracto sucesivo se opone a que se anote en el in-

mueble X el embargo de Pedro, ya que dicho inmueble aparece
inscrito a favor de Manuel.
2. Solucin
No es inscribible el embargo de Pedro.
203
CASO 210
1. Consideraciones
Para proceder a extender en el Registro la inscripcin, anotacin,

cancelacin o nota marginal que resulta del ttulo presentado, es
necesario que conste previamente registrada la titularidad del
disponente o afectado. As lo exige el principio de tracto sucesivo,
de cuyo cumplimiento est encargado el Registrador.
En virtud de lo expuesto, no es posible inscribir las mejoras si el

inmueble no aparece inscrito a favor del solicitante. Solamente la
persona, dice la Suprema, que aparece como dueo en el Registro
de la finca o por su permiso, puede inscribir mejoras en ella.1
2. Solucin
No es inscribble la minuta de mejoras a favor de Pilar.
CASO 211
1. Consideraciones
Si la hipoteca no est inscrita, no es posible inscribir el instrumento

de cancelacin, ya que no hay asiento que cancelar.
2. Solucin
No es inscribible la cancelacin otorgada por Ral.
204
Ivn Escobar Fornos
CASO 212
1. Consideraciones
Si la finca no se encuentra inscrita es materialmente imposible ins-

cribir los ttulos que la afecten, por cuanto no hay folio abierto en
que hacerlo.
La Corte Suprema sostiene que no puede inscribirse promesa de

venta del inmueble an no inscrito.1
2. Solucin
No es inscribible la promesa de venta a favor de Mario.
1. Ctas. del 27 de agosto de 1942, B.J., p. 11871, del 6 de abril de

1943, B.J., p. 12053 y del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393.
CASO 213
1. Consideraciones
Para inscribir las ventas forzadas que resultan de la ejecucin se-

guida contra los herederos del deudor, no es necesario hacer de
previo los traspasos de los inmuebles a favor de los herederos; es
ms, la Corte Suprema opina que ni siquiera es necesario que est
inscrito el testamento o la declaratoria de herederos. 1
En la doctrina se conoce el caso analizado como de tracto abrevia-

do, por cuanto en un mismo asiento se vacan la trasmisin heredi-
taria y la venta forzada.
El tracto abreviado es excepcional, pues normalmente el principio

de tracto sucesivo exige que cada acto se extienda en su propio
asiento.
205
2. Solucin
Para inscribir la adjudicacin a favor de Nicols no es necesario

hacer de previo el traspaso del inmueble X a favor de los herederos
de Diego.
1. Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875.
CASO 214
1. Consideraciones
Se puede inscribir la venta en cumplimiento de una promesa de

venta otorgada por el causante, sin necesidad de traspasar el in-
mueble a favor del heredero que cumple con dicha promesa, pues
el heredero acta en representacin del causante.
La Corte Suprema, sin hacer distincin entre venta forzada y vo-

luntaria, expresa que el heredero declarado del prometiente ven-
dedor puede otorgar la escritura de cumplimiento de la promesa de
venta, sin necesidad de traspasar el inmueble a su favor, pues el
heredero acta en representacin del causante.1
Este es otro caso de tracto abreviado admitido por la jurispruden-

cia y prctica registral.
2. Solucin
Para inscribir la venta a favor de Juan no es necesario inscribir

previamente el inmueble a favor de los herederos.
1. Cta. del 31 de octubre de 1975, B.J., p. 460.
206
Ivn Escobar Fornos
CASO 215
1. Consideraciones
Para inscribir la particin extrajudicial no es preciso que de previo

se hagan los traspasos de los inmuebles a favor de los herederos;
es ms, la Suprema ha dicho que ni siquiera es preciso que se
encuentren inscritos el testamento o la declaratoria de herederos.1
Este es otro caso de tracto abreviado.
2. Solucin
No es necesario trasladar de previo el inmueble X a favor de los

herederos para inscribir la adjudicacin a favor de Pedro.
CASO 216
1. Consideraciones
El tracto abreviado no est regulado en nuestra legislacin, pero la

jurisprudencia y prctica registral lo han consagrado. El que es
objeto de anlisis es un caso de tracto abreviado, pues se admite
que en un mismo asiento se extiendan la fusin y la venta.
2. Solucin
Se pueden extender en un solo asiento la fusin y la venta.
CASO 217
1. Consideraciones
Si en el contrato de prenda agraria se hace mencin del .arriendo,

como es lgico que se haga, la anotacin de la prenda en el inmue-
207
ble se extender, aunque no se encuentre inscrito el arriendo. Este

es el criterio de la Corte Suprema de Justicia.1 Este es otro caso
detracto abreviado.
2. Solucin
Para anotar la prenda agraria en el inmueble X no es necesario

que de previo se inscriba el arriendo a favor de Manuel.
1. Cta. del 1 de octubre de 1959, B.J., P. 19722.
CASO 218
1. Consideraciones
Nuestra prctica registral admite la anotacin de la demanda dirigi-

da contra los herederos del causante, aunque los bienes an no
hayan sido inscritos a favor de los herederos. Esta es tambin una
modalidad del tracto; es decir, un caso de tracto comprimido.
2. Solucin
Para anotar la demanda en las fincas X y H no es preciso que de

previo se hagan los traspasos a favor de los herederos Pedro y
Jos.
Ver caso Nm. 219.
CASO 219
1. Consideraciones
Igual razn que el caso anterior existe para anotar la demanda

objeto del caso analizado.
208
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
Para anotar la demanda en el inmueble X no es necesario inscribir

de previo la finca X a nombre de Salvador y de Diego.
CASO 220
1. Consideraciones
Para inscribir el embargo decretado en contra de los herederos del

causante no es preciso la previa inscripcin de los bienes heredita-
rios a favor de los herederos.
Este es otro caso del tracto comprimido, admitido por nuestra prc-
tica registral
2. Solucin
Es anotable el embargo en la finca X, sin necesidad de inscribir el

inmueble a favor de Pedro.
CASO 221
1. Consideraciones
La cancelacin de los derechos que han sido trasmitidos por he-

rencia no requiere de la previa inscripcin de los mismos a favor de
los herederos, segn se desprende del art. 63 del R.R.P. Por lo
tanto, no es necesario hacer el traspaso de la hipoteca o de la
promesa a favor de los herederos para inscribir la cancelacin que
stos otorguen. Este es un caso de tracto abreviado.
2. Solucin
Para hacer la cancelacin no es necesario hacer el traspaso del

crdito a favor de los herederos Miguel y Alejandro.
209
CASO 222
1. Consideraciones
El principio de tracto sucesivo exige la previa inscripcin del crdito

a favor de los herederos para inscribir la dacin en pago aceptada
por stos. Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia. 1
2. Solucin
No es inscribible la dacin en pago si no est hecho el traspaso del

crdito a favor de los herederos.
CASO 223
1. Consideraciones
La servidumbre es indivisible y, como consecuencia, si fueren va-

rios los propietarios de un inmueble no podr imponerse servidum-
bre sin el consentimiento de todos. As se deduce de los arts. 1687,
1969 y 1976 C.
Este impedimento trasciende al Registro y el Registrador lo debe

controlar.
2. Solucin
No es inscribible la servidumbre sobre el inmueble X, constituida

solamente por Juan.
210
Ivn Escobar Fornos
CASO 224
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3964 inc. 6 in fine C., es falta subsanable la de

no hallarse anteriormente inscrito el dominio o derecho de que se
trata a favor de la persona que lo transfiera o grave.
Dicha disposicin no debe interpretarse literalmente. Ser subsa-

nable si en el ttulo, cuya inscripcin se pretende, se hace referen-
cia al ttulo del disponente que an no ingresado al Registro y en
virtud del cual adquiri del actual titular registral. En este caso, se
puede pedir anotacin preventiva, porque la falta es subsanable,
mediante la presentacin del ttulo intermedio, con lo cual se com-
pletar el tracto sucesivo y el Registrador proceder a la inscrip-
cin de ambos.
Es posible que el ttulo de adquisicin del disponente conste en el

Registro, aunque no debidamente inscrito en el Libro de Propie-
dad, como por ejemplo, si en el Libro de Personas aparece inscrito
el testamento o declaratoria de herederos en los que aparece como
heredero el transferente, pero an no se han hecho los traspasos
por falta de las solvencias fiscales. En este caso, tambin la falta
es subsanable mediante el correspondiente traspaso y, por ende,
cabe la anotacin preventiva.
Por el contrario, si no se hace referencia al ttulo en virtud del cual

adquiere el disponente del titular registral, o no consta su adquisi-
cin en la forma indicada, la falta ser insubsanable y el Registra-
dor deber negarse a tomar anotacin preventiva. Proceder de otra
forma sera permitir a los no propietarios bloquear o gravar las fin-
cas de los verdaderos propietarios, con violacin del principio del
tracto sucesivo y causando graves perjuicios a los titulares
registrales.
2. Solucin
No es anotable la venta a favor de Humberto.
211
CASO 225
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1255 C. es preciso hacer una distincin. Si la

sucesin es intestada, no es necesaria la declaratoria de herede-
ros o su inscripcin para inscribir la cesin de derechos heredita-
rios. Si la sucesin es testada, es preciso que de previo se encuen-
tre inscrito el testamento para inscribir la cesin, pues en dicho
artculo se dispone que si la calidad de heredero constare en testa-
mento, se anotar en ste la cesin y se entregar al comprador
para que lo inscriba junto con la escritura de cesin. En otras pala-
bras, la cesin o se inscribe junto con el testamento, o con poste-
rioridad a la inscripcin del mismo.
2. Solucin
Es inscribible la cesin a favor de Diego.
CASO 226
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1255 inc. 4 C., si todos los herederos vendieren
en comn los bienes hereditarios no necesitarn de la particin
anterior, bastndoles el testamento o la declaratoria de herederos
inscritos.
2. Solucin
No es necesario que est inscrita la particin para inscribir la venta

a favor de Luis.
CASO 227
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3976 C. la Corte Suprema ha autorizado a los

Registradores para que lleven un libro de inscripcin de los embar-
gos de propiedades no inscritas.1
212
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
El Registrador no debe rechazar las diligencias del embargo; por

el contrario, debe inscribir el embargo en el Libro de Embargos de
Propiedades no Inscritas.
1. Cta. del 30 de junio de 1943, B.J., p. 12058.
CAPITULO XII
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
CASO 228
1. Consideraciones
Cuando se presentan ttulos simultneamente, los interesados de-

cidirn sobre la preferencia de sus ttulos; a falta de convenio o
renuncia, sern los tribunales de justicia los encargados de resol-
ver el conflicto que les fue sometido a su conocimiento. En el pri-
mer supuesto sobra la anotacin, no as en el segundo.
2. Solucin
Pueden Roberto y Enrique pedir anotacin de sus ttulos.
CASO 229
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado preventivamen-

te en el Registro cualquier ttulo traslativo del dominio de los
inmuebles, no podr inscribirse ni anotarse ningn otro de fecha
anterior, por el cual se trasmite o grave la propiedad del mismo
inmueble.
213
De conformidad con la disposicin transcrita, la anotacin preven-

tiva de la venta a favor de Sergio cierra el Registro a la inscripcin
o anotacin de la compra a favor de Jos.
La anotacin por suspensin de la inscripcin del ttulo por faltas

subsanables o por imposibilidad del Registrador, cierra el Registro
cuando 16 permite la naturaleza de la relacin anotada: transmi-
sin del dominio, constitucin de derechos reales, etc., pero no
cabe, por ejemplo, en la de incapacidad, cancelaciones, etc.
2. Solucin
No puede inscribirse o anotarse la venta a favor de Jos.
Ver casos nms. 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243,
252 y 253.
CASO 230
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado un ttulo traslativo

de dominio no puede inscribirse ni anotarse otro de anterior fecha
por el cual se trasmite el mismo inmueble.
De acuerdo con lo expuesto, la inscripcin de la venta a favor de

Hugo cierra el Registro a la inscripcin o anotacin de la compra
de Silvio.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Silvio.
214
Ivn Escobar Fornos
Ver casos nms. 229, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 242,
252 y 253.
CASO 231
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado un ttulo traslativo

del dominio no puede inscribirse ni anotarse otro de fecha anterior
por el cual se grave la propiedad del mismo inmueble.
De acuerdo con lo expuesto, inscrita la adquisicin a favor de Mar-

cos se cierra el Registro a la inscripcin o anotacin de la hipoteca
a favor de Rubn.
2. Solucin
No se puede inscribir la hipoteca a favor de Rubn
Ver casos nms. 229, 230, 232, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y
253.
CASO 232
1. Consideraciones
El Registro no se cierra a los derechos compatibles. Todos ingre-

san al Registro, pero viven dentro del orden jerrquico fijado por el
principio de prioridad.
De acuerdo con lo expuesto, la inscripcin de la hipoteca a favor de

Ernesto no cierra el Registro a la hipoteca a favor de Leonel.
215
2. Solucin
Es inscribible la hipoteca a favor de Leonel.
Ver casos nms. 229, 230, 231, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y
253.
CASO 233
1. Consideraciones
La hipoteca es un derecho real que no provoca el cierre del Regis-

tro, a tenor del art. 16 del R.R.P., por lo que la inscripcin de la
hipoteca a favor de Ernesto no impide la inscripcin de la venta. En
este caso, no es aplicable el art. 16 del R.R.P.
2. Solucin
Es inscribible la venta a favor de Diego.
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 234, 235, 236, 243, 252 y
253.
CASO 234
1. Consideraciones
En el caso analizado, la inscripcin del usufructo cierra parcial-

mente el Registro, pues la venta a favor de David puede inscribir-
se, sin perjuicio del usufructo a favor de Gilberto. Lo que se inscribe
propiamente es la nuda propiedad.
216
Ivn Escobar Fornos
2. Solucin
Es inscribible la venta a favor de David, sin perjuicio del derecho de

usufructo a favor de Gilberto.
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 235, 236, 243, 252 y
253.
CASO 235
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 16 inc. 2 del R.R.P., presentado el ttulo traslativo

de dominio no podr inscribirse ni anotarse, durante el trmino de
treinta das contados desde la fecha del asiento, otro ttulo de fecha
anterior por el cual se trasmita o grave la propiedad del mismo
inmueble. .
De conformidad a lo expuesto, el asiento de presentacin de la

compra de Jos cierra durante treinta das el Registro a la inscrip-
cin o anotacin de la compra de Noel.
2. Solucin
El Registrador debe inscribir la compra a favor de Jos y rechazar

la compra de Noel.
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 236, 243, 252 y
253.
CASO 236
1. Consideraciones
El cierre que provoca el art. 16 del R.R.P. no es definitivo. Si el

perjudicado prueba en el juicio correspondiente que el inscribiente
217
no merece la proteccin del Registro porque no rene las condicio-

nes que exige la ley,1 las defensas del Registro ceden y, como
consecuencia, el Juez ordenar la cancelacin del asiento y la ins-
cripcin del ttulo del demandante o perjudicado. El. principio de
prioridad est condicionado por el de fe pblica.
2. Solucin
El cierre del Registro contra Mariano no es definitivo.
1. Arts. 3796 y 3949 C.
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 243, 252 y
253.
CASO 237
1. Consideraciones
La certificacin de la situacin jurdica de la finca (libertad de

gravmenes) no protege contra la presencia de terceros
adquirentes, ni otorga reserva de prioridad alguna. En otros pa-
ses, por ejemplo Argentina, existe la certificacin con reserva de
prioridad.
2. Solucin
No ha protegido a Pedro la libertad de gravmenes extendida por

el Registrador.
CASO 238
1. Consideraciones
Los interesados pueden celebrar convenios que tengan por objeto

la modificacin del rango de los derechos compatibles. Si el rango
es guardado a favor de un futuro titular, en virtud del contrato cele-
brado entre el dueo del bien y el titular del derecho que ingresar
218
Ivn Escobar Fornos
al Registro con un rango inferior al que le correspondera normal-

mente, estamos en presencia de la reserva del rango.
Hay permutas cuando los titulares deciden cambiar el rango que

en el Registro tienen asignados sus derechos. No se necesita el
consentimiento del dueo del inmueble o derecho real, pero s el
de los titulares intermedios que resulten perjudicados con la per-
muta.
La posposicin se da cuando el titular de un derecho inscrito con-

viene en ceder su preferencia a favor del futuro titular de un dere-
cho, o del que an no ha inscrito su ttulo.
El Cdigo Civil no regula estos convenios modificatorios del rango,

pero creo que son vlidos en virtud de la libre contratacin consa-
grada en el art. 2437 C. Adems, la prctica notarial y registral los
ha aceptado.
El convenio del caso analizado, en teora se denomina reserva de

rango.
A este convenio tiene que darle acceso al Registro el Registrador,

ya que est permitido.
2. Solucin
Es permitido e inscribible este convenio.
Ver casos Nms. 238, 239, 240 y 242.
CASO 242
1. Consideraciones
En el caso analizado existe una posposicin de rango permitida e

inscribible en el Registro.
219
2. Solucin
Es permitido e inscribible este convenio.
Ver casos Nms.. 238, 239, 240 y 241.
CASO 243
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 75 del R.R.P., el asiento de presentacin dura

treinta das y si no se ha inscrito o anotado el ttulo que le dio origen
ser cancelado de oficio por el Registrador. El ttulo se podr pre-
sentar nuevamente, pero la prioridad que haba marcado la prime-
ra presentacin se ha perdido.
Aplicando lo expuesto al caso analizado, resulta que el asiento

de presentacin de la compra de Domingo ha caducado y el
Registrador ya lo habr cancelado, por lo que la compra a favor
de Mariano no encuentra el cierre que el art. 16 inc. 2 del R.R.P.
le otorga al asiento de presentacin, porque como dije este asien-
to ha caducado.
2. Solucin
El asiento de presentacin de la compra de Domingo no impide la

inscripcin de la compra a favor de Mariano.
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 252 y
253.
220
Ivn Escobar Fornos
CASO 244
1. Consideraciones
La inscripcin de una venta en el Libro de Documentos Privados

no cierra el Registro a la venta posterior del mismo inmueble a otra
persona. No es aplicable para este supuesto el art. 16 del R.R.P.,
por cuanto no hay inscripcin en el Libro de Propiedad, ni la puede
haber porque se trata de un documento privado.
2. Solucin
La inscripcin de la venta a favor de Noel no impide la inscripcin

de la venta a favor de Mariano en el Libro de Propiedad.
CASO 245
1. Consideraciones
La inscripcin de la venta a favor de Silvio cierra el Registro al

testimonio de Manuel, sin perjuicio de que ste recurra a los Tribu-
nales de Justicia para impugnar dicha inscripcin.
El Registrador, pues, debe respetar el asiento a favor de Silvio,

correspondindole a la justicia ordinaria resolver el conflicto.
2. Solucin
La inscripcin a favor de Silvio impide la inscripcin a favor de

Manuel.
CASO 246
1. Consideraciones
Creo que si el interesado subsana y presenta el ttulo dentro del

plazo de vigencia de la anotacin, los efectos de sta subsistirn
hasta que el Registrador inscriba definitivamente. El interesado ha
221
subsanado y presentado el ttulo dentro del plazo legal, slo le res-

ta al funcionario proceder a la inscripcin.
En el caso analizado, la inscripcin definitiva se hizo con posterio-

ridad al vencimiento del plazo de la anotacin, pero el ttulo fue
subsanado y presentado dentro del plazo de su vigencia, por lo
que el Registrador actu correctamente.
2. Solucin
Es correcta la decisin del Registrador.
CASO 247
1. Consideraciones
En el caso de doble venta de un mismo inmueble, el Cdigo Civil

en el inc. 2 del art. 2775 le conserva al primer comprador, dentro de
las 48 horas de otorgada la escritura, ms, en su caso, el trmino
de la distancia, el privilegio de ser el primer inscribiente. Es una
especie de reserva de prioridad legal.
Rafael (segundo comprador), en el caso analizado, present pri-

mero su ttulo, pero tal circunstancia no lo coloca en mejor posicin
que Jos (primer comprador), ya que ste present el suyo dentro
del plazo de la reserva.
2. Solucin
La finca X debe inscribirse a favor de Jos, quien la adquiere.
CASO 248
1. Consideraciones
La ley otorga reserva de prioridad a la obligacin hipotecaria que

ingresa al Registro dentro de las 48 horas de otorgada la escritura.
Pasado el trmino, se extingue este beneficio y la prioridad se de-
termina por el juego normal del principio. Esta reserva consiste en
222
Ivn Escobar Fornos
otorgarle efecto a la hipoteca registrada desde el da del otorga-

miento de la obligacin hipotecaria. 1
Ricardo present primero su ttulo y lo hizo dentro del plazo de las

48 horas, pero prevalece el de Jos, por cuanto fue presentado
tambin dentro de las cuarenta y ocho horas y es anterior en fecha,
ya que hemos dicho que la reserva legal consiste en retrotraer los
efectos de la inscripcin al da del otorgamiento de la obligacin
hipotecaria.
2. Solucin
Es preferente la hipoteca de Jos.
1. Arts. 3818 y 3829 C.
CASO 249
1. Consideraciones
En el caso analizado, Ral ha ganado la prioridad en el Registro y,

como consecuencia, su adquisicin ser inscribible. Esto tiene su
explicacin: la falta de inscripcin de la venta de Miguel a Diego
(ttulo intermedio) constituye un defecto subsanable, el que fue sub-
sanado dentro del plazo de vigencia del asiento de presentacin,
por lo que conserv la prioridad oportunamente adquirida.
2. Solucin
La venta que debe inscribirse es la de Ral.
223
CAPITULO XIII
ORGANIZACION DEL REGISTRO
CASO 250
1. Consideraciones
En caso de enfermedad, el Registrador no necesita permiso para

depositar en el suplente, ha dicho la Corte Suprema. 1
2. Solucin
No se necesita permiso para depositar el Registro en el suplente.
CASO 251
1. Consideraciones
Si el suplente asume temporalmente el Registro, no podr cartular.

Tal criterio est confirmado por la Corte Suprema de Justicia. 1
2. Solucin
No puede el Registrador suplente autorizar escrituras mientras ejer-

ce el cargo.
1. Cta. del 28 de abril de 1943, B.J., p. 12054. Cta. del 26 de octu-

bre de 1973, B.J., p. 319.
224
Ivn Escobar Fornos
CASO 252
1. Consideraciones
Las horas de oficinas son las 9 a.m. a 12 m. y de 3 a 5 p.m., durante

las cuales el Registro estar abierto al pblico. Fuera de esas ho-
ras, el Registrador no recibir documentos y el asiento de presen-
tacin que se extienda ser nulo. 1
En el caso analizado, el asiento de presentacin a favor de la com-

pra de Jos es nulo, porque fue presentado a las 7 a.m. y, como
consecuencia, no puede producir el bloque o cierre establecido en
el art. 16 inc. 2 del R.R.P; por lo que la venta a favor de Diego,
presentada en horas hbiles, puede inscribirse sin obstculo. Todo
sin perjuicio de las responsabilidades del Registrador.
2. Solucin
La compra que debe inscribirse es la de Diego.
1. Arts. 83, reformado por Ley del 2 de Septiembre de 1944, y 84

del R.R.P.
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243 y
253.
CASO 253
1. Consideraciones
Los Registros, como oficinas pblicas, permanecen cerrados en

los das de Fiesta Nacional que son: el primero de enero, jueves,
viernes y sbado santos, primero de mayo, catorce y quince de
septiembre, veinticinco de diciembre, doce de octubre y catorce de
julio. 1
225
Durante estos das el Registrador no debe recibir documentos y los

asientos de presentacin carecern de eficacia;
En el caso analizado, el asiento de presentacin de la compra de

Jos carece de eficacia porque fue presentado en da inhbil y,
como consecuencia, no puede producir el bloqueo o cierre del
Registro establecido en el art. 16 inc. 2 del R.R.P.; por lo que la
venta a favor de Ral, presentada en hora y da hbil, puede inscri-
birse sin obstculos. Todo sin perjuicio de la responsabilidad del
Registrador.
2. Solucin
Debe inscribirse la compra a favor de Ral.
1. Ley del 3 de Septiembre de 1951 y Ley del 17 de Julio de 1971.
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243 y
252.
226
Ivn Escobar Fornos
RELACION DE SENTENCIAS Y
CONSULTAS UTILIZADAS
A continuacin de la sentencia o consulta se indica la pgina en
que se cita.
1. CONSULTAS Y SENTENCIAS DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA,
1913
S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67 114, 124, 125
S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254 121,159
1916
S. 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158 146
1 9 17
S. 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606 105,
S. 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646. 190
1918
Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920 191
Cta. del 15 de agosto de 1918, B.J., p. 2095 191
1920
S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p. 2886 124
Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926 184
1921
Cta. del 22 de febrero de 1921, B.J., p. 3231 115
S. 12 m. del 17 de junio de 1921, B.J., p. 3337 105
1922
Cta. del 6 de junio de 1922, B.J., p. 3684 191
Cta. del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779 92
1924
S. 11:30 a.m. del 11 de julio de 1924, B.J., p. 4503 114
227
1925
S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p, 4926 122
S. 11: 15 a.m. del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981 190
S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p. 5014 124
S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239 165
S. 10 am, del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269 143, 161
1926
S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444 154
S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 102, 103
1928
S. 12 m. del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460 159
S. 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928, B.J., p. 6853 190
1929
S. 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209 145
1930
S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354,
publicada en 1933 122
S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., p. 7413 143, 161
S. 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473 161
1931
S. 11 a.m. del 2 de junio de 193 1, B.J., p. 7764 158
S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931, B.J., p. 7843 161
1932
S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J., p. 8130 161
1933
S. 9 a.m. del 30 de marzo de 1933, B.J., p. 8214 125
S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250 98
1934
Cta. del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 200
228
Ivn Escobar Fornos
Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554 111

S. 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770 158
S. 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p. 8871 165
1936
S. 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B.J., p. 9358 145
S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B.J., p. 9364 145
S. 11 a.m. del 25 de septiembre da 1936, B.J., p. 9401 161
S. 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447 121, 162
S. 2 m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463 161
S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498 155
1937
S. 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B.J., p. 9723 142
S. 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, B.J., p. 9915 161
1938
S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066 161
S. 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 10131 114
Cta. del 17 de diciembre de 1938, B.J., p. 10407 192
1939
1940
Cta. del 30 de septiembre de 1940, B.J., p. 11151 146
S. 12 m. del 11 de octubre de 1940, B.J., p. 11063 190
1941
S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370 118,
119, 163
229
Cta. del 11 de octubre de 194 1, B.J., p. 11471 184
1942
S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481 143
Cta. del 27 de agosto de 1942, B.J., p. 11871

204
Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875 205
1943
Cta. del 13 de mayo de 1943, B,J., p. 12055 223
S. 11 a.m. del 23 de septiembre de 1943, B.J., p. 12159 143
1944
S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336 161
Cta. del 17 de octubre de 1944, B.J., p. 12618 181
1945
S. 10:30 a.m. del 20 de septiembre de 1945, B.J., p. 288 161
1946
S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489 143, 161
1947
Cta. del 11 de enero de 1947, B,J., p. 13838 181
S. 11:30 a.m. del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825 143
S. 12 m. del 28 de julio de 1947, B.J., p. 13948 159
230
Ivn Escobar Fornos
1948
S. 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249 121
1949
1950
Cta. del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393 147, 204
1951
S. 10 a.m. del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509 125
1952
S. 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, B.J., p. 15970 125
S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113 143, 161
Cta. del 2 de diciembre de 1952, B.J., p. 16318
184
1953
S. 9:30 am: del 16 de noviembre de 1953, B.J., p. 16712 125
1954
Cta. de 1954, B.J., p. 17262 202
231
1955
1956
S. 11: 10 a.m. del 11 de julio de 1956, B.J., p. 18115 120
S. 11:15 a.m. del 30 de noviembre de 1956, B.J., p. 18327 162

1957
S. 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561 125
Cta. del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812 137, 141
S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., p. 18784 143, 161
1958
Cta. del 18 de marzo de 1958, B.J., p.p. 19319 y 19320 183
S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125 143
1959
Cta. del 20 de febrero de 1959, B.J., p. 19709 137, 141
S. 11:20 a.m. del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490 122, 123
1960
S. 10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J., p. 19820 190
S. 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162 143
232
Ivn Escobar Fornos
1961

1962
1963
S. 9 a.m. del 22 de abril de 1963, B.J., p. 156 156
1964
S. 10:35 a.m. del 5 de febrero de, 1964, B.J., p. 39 161
S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442 165
1965
S. 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965, B.J., p. 202 158
1966
S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150 159, 187
1967
1970
233
1971
1973
1975
Cta. del 31 de octubre de 1975, B,J., p. 460 205
1976
S. 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J., p. 25 125
2. SENTENCIAS DE LA SALA CIVIL DE LA CORTE DE APELA-

CIONES DE MASAYA
S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939 133

S. 10:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940 133
S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943 133
INDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHO

QUE SE CITAN
A continuacin del artculo se indica la pgina en que se cita.
CODIGO CIVIL
Art. XIII, Ttulo Preliminar 114
Art. 251 105, 185
Art. 447 99
Art. 448 99
Art. 462 99
Art. 463 99
Art. 465 99
Art. 466 99
234
Ivn Escobar Fornos
Art. 891 167

Art. 897 142
Art. 993 133
Art. 1254 172
Art. 1255 211
Art. 1479 149, 150
Art. 1548 94, 100
Art. 1549 94, 100
Art. 1687 209
Art. 1846 149
Art. 1900 104
Art. 1969 209
Art. 1976 209
Art. 2084 94, 100
Art. 2093 98
Art. 2227 175
Art. 2228 175
Art. 2232 175
Art. 2233 175
Art. 2235 175
Art. 2378 158
Art. 2437 98, 218
Art. 2379 158
Art. 2530 149
Art. 2540 149
Art. 2541 98
Art. 2565 99, 106, 107
Art. 2575 152, 171, 172
Art. 2579 149
Art. 2666 167
Art. 2734 195
Art. 2736 93
Art. 2749 149, 151
Art. 2768 149, 152
Art. 2774 149
Art. 2775 221
Art. 2785 98
Art. 2949 98
Art. 3312 96
235
Art. 3394 98
Art. 3416 96
Art. 3417 96, 98
Art. 3552 99
Art. 3774 140
Art. 3796 121, 159, 161, 217
Art. 3799 100
Art. 3816 150, 151
Art. 3818 222
Art. 3829 222
Art. 3867 111
Art. 3874 111
Art. 3900 148, 149, 152
Art. 3936 94
Art. 3937 123, 149, 159
Art. 3941 105, 137, 185
Art. 3948 149, 159
Art. 3949 121, 158, 161, 217
Art. 3950 174, 175
Art. 3951 95, 96
Art. 3954 146, 147
Art. 3956 137, 185, 191
Art. 3964 95, 108, 110, 121, 169, 180, 197, 210
Art. 3966 183
Art. 3973 153, 154
Art. 3976 211
Art. 3979 93
REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO

Art. 16 123, 129, 201, 212, 213, 214,
215, 216, 219, 220, 224, 225
Art. 17 189, 190, 195, 197
Art. 18 115, 134, 135
Art. 19 125, 144, 145, 146, 147
Art. 28 158,
Art. 29 95, 108, 110, 117, 118, 119, 197
Art. 38 110
236
Ivn Escobar Fornos
Art. 53 183
Art. 54 113, 119, 121, 128, 129
Art. 55 112
Art. 63 127, 208
Art. 64 131
Art. 65 127, 131
Art. 66 126
Art. 72 153
Art. 75 219
Art. 83 224
Art. 84 224
Art. 88 179
Art. 103 184
Art. 129 95, 96, 98, 102, 103, 104, 105, 106, 107
Art. 137 161
Art. 140 161
Art. 162 114
CODIGO DE COMERCIO
Art. 13 95
CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Art. 441 196
Art. 745 155
Art. 904 113
Art. 1143 158
Art. 1426 97
Art. 1640 189
Art. 1641 182
Art. 1642 189
Art. 1691 150, 151
Art. 1718 113, 123, 124
Art. 1775 92
Art. 1797 102
Art. 1829 92
Art. 2005 190
237
LEY DE INQUILINATO
Art. 19 101
LEY TRIBUTARIA COMUN

Art. 9 181, 182
Art. 35 181
Art. 40 109
LEY DE PRENDA AGRARIA 0 INDUSTRIAL

Art. 10 96
CODIGO DE AVIACION CIVIL

Art. 18 95
LEY DE 17 DE AGOSTO DE 1945

132
LEY DEL NOTARIADO

Art. 2 180
LEY DE 3 DE SEPTIEMBRE DE 1951

225
LEY DEL 17 DE JUNIO DE 1971

225
LEY HIPOTECARIA ESPAOLA

Art. 43 133
Art. 145 150
Art. 169 150
238
Ivn Escobar Fornos
CODIGO CIVIL ESPAOL

Art. 1875 150
REGLAMENTO HIPOTECARIO ESPAOL

Art. 13 133
Art. 48 138
Art. 319 115
INDICE DE AUTORES
Argello Bolaos, Horacio 108
Cuadra Zavala, Joaqun 134. 155, 156, 165, 168
Galindo y de Vera, Len y Escosura y Escosura, 134. 136
Rafael
Lacruz Berdejo, Jos Luis y Sancho Rebullida,
Francisco de Ass 173
Morelly Terry, J. 123, 136, 165
Rica y Arenal, Ramn de la 139, 140, 196
Roca Sastre, Ramn Mara 123, 177, 187
239

Casos Practicos de Derecho Rio Registral Ivan Escobar Fornos PDF

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Casos Practicos de Derecho Rio Registral Ivan Escobar Fornos PDF

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Casos Prcticos de Derecho Inmobiliario Registral

Todos los derechos reservados conforme a la Ley

Impreso por Quebecor Impreandes S. A.

CASOS PRACTICOS DE DERECHO INMOBILIARIO

Abogado y Notario de la Repblica de Nicaragua

PRIMERA PARTE: PLANTEAMIENTOS 17

Efectos de algunos derechos inscribibles

CAPITULO III 109

CAPITULO VII 150

CAPITULO VIII 153

CAPITULO XII 213

CAPITULO XIII 224

INDICE DE AUTORES 239

Al maestro Jos Mara Chico y Ortiz,

Me llega de Nicaragua, la Nicaragua sandinista, esta obra

Situado el autor y la media filiacin que con l me une,

iluminar en el abstracto conocimiento la realidad viva del

En otra ocasin creo haber recensionado algn otro libro

Los temas tratados en la obra, primorosamente editada y

inmatriculacin de las fincas y del problema que la pose-

Doscientos cincuenta y tres casos se aglutinan en torno a

Yo creo, IVN, y este es mi mensaje, que vas a conseguir

Jos Mara Chico y Ortiz *

Mi propsito consiste en ayudar a llenar ese vaco y mis esfuerzos

La presente obra es un complemento de mi Introduccin al Dere-

BJ.: Boletn Judicial de la Corte Suprema de Justicia de Nicara

A Jos, acreedor hipotecario de Guillermo, se le adjudica en la

En el juicio ejecutivo corriente que Diego promovi en contra de su

El Estado no tiene ttulo inscrito de unos terrenos Nacionales y

Salvador y Francisco tienen inscrita a su favor la finca X, nico bien

Martn embarga el derecho de uso que Ral tiene sobre el inmue-

David presenta para su inscripcin una aeronave. Es inscribible

Juan promete a Luis arrendarle el inmueble X y se presenta el

Salvador promete vender a Diego el inmueble X y se presenta el

Martn da en arriendo a Ral el inmueble X y se presenta el testi-

Juan da en prenda agraria al Banco de Desarrollo la cosecha de

Juan obtiene resolucin en que se declara procedente el derecho

Sergio da a Diego en comodato el inmueble X y se presenta el

Vctor promete hipotecar a Daniel el inmueble X y se presenta para

Marcos da poder a Toms para que le venda la finca X, sin recibir

Csar hipoteca a favor de Pedro el uso que tiene sobra la finca X y

Santiago da a Miguel en arriendo el inmueble X, el cual se rige por

Macario da a Manuel en arriendo el inmueble X, el cual se rige. por

Antonio demanda a Roberto para que le pague la suma de diez mil

Andrs inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual

Arturo inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual

Alfonso promete vender el inmueble X a Berna, quien no se obliga

Alvaro promete vender el inmueble X a Berta, quien inscribe la

Alejandro promete vender a Bernab el inmueble X por

Arstides promete vender a Belinda en documento privado el in-

Sin autorizacin judicial el padre de Ral promete vender a Santia-

Arstides promete vender a Bonifacio el inmueble X y se inscribe la

Toms promete vender a Humberto el inmueble X y se inscribe la

Ernesto promete vender el inmueble X a Fidel, Juez ante quien se

Daniel, menor de edad, debidamente representado y con autoriza-

Ral hipoteca a favor de Pedro el inmueble X en garanta de un

Adolfo promueve interdicto posesorio de restitucin contra Daniel para

Roberto compra a Silvio el inmueble X, pero el testimonio se pre-

Manuel, comprador del inmueble X, pide por primera vez anota-

Manuel solicita que se vuelva a anotar la compraventa del inmue-

Ren demanda a Enrique para que le pague la cantidad de

Dos meses despus de la muerte de Diego, el testador, se presen-

Francisco, acreedor hipotecario de Simn, adquiere, como resulta-