N

343.054
E 74
Escobar Fornos, Ivn
Casos prcticos de derecho inmobiliario
registral / Ivn Escobar Fornos la ed. -Managua: HISPAMER, 1999. 239 p.
ISBN: 99924-33-39-6
1. BIENES RACES-NICARAGUA-CASOS
2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD (DERECHO
ROMANO)-CASOS

Cuidado de edicin
Lic. Alicia Casco Guido
Diseo de Portada
Reynaldo Silva Flores
Diseo y Diagramacin
Lic. Alicia Casco Guido
Revisin de Texto
Anbal Ruiz Armijo
Todos los derechos reservados conforme a la Ley
Ivn Escobar Fornos, 1999
HISPAMER, 1999
Primera Edicin 1999
Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 1 3
Managua, Nicaragua
impreso por Quebecor Impreandes S. A.

CASOS PRCTICOS DE DERECHO INMOBILIARIO

REGISTRAL
por el doctor
IVN ESCOBAR FORNOS
Abogado y Notario de la Repblica de Nicaragua
Profesor de la Universidad Centroamericana
Miembro Correspondiente del Instituto de
Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina
Ex Registrador de la Propiedad en el
Departamento de Masaya
Ex Magistrado de la Sala Civil de la Corte de
Apelaciones de Masaya
Presidente Asamblea Nacional
NICARAGUA
1999

NDICE GENERAL
Dedicatoria
Prlogo
Introduccin
Abreviaturas
PRIMERA PARTE: PLANTEAMIENTOS ................ 17
CAPITULO I .............................................................. 19
Bienes, derechos y ttulos inscribibles
CAPITULO II ............................................................. 22
Efectos de algunos derechos inscribibles
CAPITULO III ........................................................... 26
Asientos regstrales
CAPITULO IV ........................................................... 39
La finca y sus modificaciones
CAPITULO V ............................................................. 42
Registro, posesin y prescripcin
CAPITULO VI .......................................................... 43
Inmatriculacin de fincas
CAPITULO VII .........................................................46
Principio de inscripcin
CAPITULO VIII ......................................................... 48
Principio de publicidad
CAPITULO IX ........................................................... 63
Principio de rogacin
CAPITULO X ............................................................ 65
Principio de legalidad
CAPITULO XI ........................................................... 75
Principio de tracto sucesivo
CAPITULO XII .......................................................... 82
Principio de prioridad
CAPITULO XIII ........................................................ 88
Organizacin del Registro
SEGUNDA PARTE: ................................................... 91
CONSIDERACIONES Y SOLUCIONES
CAPITULO I .............................................................. 93
Bienes, derechos y ttulos inscribibles

CAPITULO II ............................................................. 101

Efectos de algunos derechos inscribibles
CAPITULO III ........................................................... 109
Asientos regstrales
CAPITULO IV ........................................................... 137
La finca y sus modificaciones
CAPITULO V ............................................................. 142
Registro, posesin y prescripcin
CAPITULO VI ........................................................... 145
Inmatriculacin de fincas
CAPITULO VII .......................................................... 150
Principio de inscripcin
CAPITULO VIII ......................................................... 153
Principio de publicidad
CAPITULO IX ........................................................... 179
Principio de rogacin
CAPITULO X ............................................................ 181
Principio de legalidad
CAPITULO XI ........................................................... 201
Principio detracto sucesivo
CAPITULO XII .......................................................... 213
Principio de prioridad
CAPITULO XIII ........................................................ 224
Organizacin del Registro
RELACIN DE SENTENCIAS
Y CONSULTAS UTILIZADAS ................................. 227
NDICE DE DISPOSICIONES DE
DERECHO QUE SE CITAN ...................................... 234
NDICE DE AUTORES ............................................. 239

PROLOGO
Me llega de Nicaragua, la Nicaragua "Sandinista", esta obra que viene especialmente dedicada por su autor a mi
persona. Y no ya por correspondencia, sino por fervor a la amistad que con el autor me une, quiero recensionaria sin
apearme de mi inquebrantable sentido objetivo en estas tareas. El autor es Abogado y Notario, Profesor de la
Universidad, Miembro del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina y ex Registrador y ex
Magistrado. Pero creo que esos ttulos no significan nada al lado de su cultura, de su sentido deportivo hacia el estudio,
de su dimensin humana y de su gran deseo de extender sus conocimientos hacia quienes los quieran recoger. Todava en
mis extraabas recuerdos vive y vivir siempre el de las cuatro jornadas en las que IVN brind a un grupo de espaoles
su hospitalidad, su hidalgua y su amabilidad dndonos la gran leccin de su seoro. Todas estas cosas ya las digo en el
prlogo de su obra que creo ha sido o est a punto de ser publicada.
Situado el autor y "la media filiacin" que con l me une, vaya por delante mi sincero aplauso por haber logrado con esta
publicacin el tan deseado equilibrio entre la teora y la prctica que la aplicacin del Derecho exige. En mi larga
experiencia de preparador de opositores a Notaras, Registros, Judicatura, etc., he comprobado con autnticos temblores
cmo el opositor al pasar de los temas tericos, que es preciso aprenderse de memoria, a los ejercicios prcticos sufre
una especie de trauma que es preciso salvar a base de comprensin y comprender es descender, para
iluminar en el abstracto conocimiento la realidad viva del caso al que el mismo es aplicable. Ah es donde creo que la
obra cobra su tremenda eficacia y desde donde hay que arrancar para extraer de la misma todos sus valores. Utilizando
una metfora, a la que ESSER era tan acostumbrado, podramos decir que el autor de este trabajo ha sabido echar tierra
en el gran foso que separa la teora y la prctica del Derecho.
En otra ocasin creo haber recensionado, algn otro libro de prctica jurdica y era entonces cuando haca mencin de
algunos famosos que haba tenido en mis manos y que figuran en mi biblioteca -entre los cuales est el de CASTAN
Problemas de Derecho Civil-, pero ahora no quiero "ascendera la erudicin de las citas, sino valorar la forma y
planteamiento que la obra ofrece. La obra tiene dos partes diferenciadas. En la primera se van exponiendo los diferentes
supuestos tericos o lo que el autor denomina "planteamiento" del problema, y en la segunda, cosa inslita en estos libros
de prctica jurdica, se ofrece la solucin, se brindan unas consideraciones y se aporta legislacin aplicable y
jurisprudencia. IVN ha hecho realidad mi sueo de haber publicado una especie de gua prctica con casos reales,
soluciones discutibles, legislacin y jurisprudencia y, si ello fuera posible, bibliografa aplicable. Pero para eso se
necesita lo que IVN tiene: calma, tiempo, orden y experiencia... y a m me est invadiendo la prisa. Soy una "colonia"
de la urgencia.
Los temas tratados en la obra, primorosamente editada y con un emotivo dibujo en la portada, enfocan los principales
problemas del Derecho hipotecario, o como IVN los llama, Derecho inmobiliario Registral. Hay tres puntos clave que
responden al estudio de los elementos esenciales de la relacin jurdico-hipotecaria: los bienes, derechos y ttulos
inscribibles, la finca y sus modificaciones y la constatacin librara hecha patente a travs de los asientos regstrales. En
esa lnea se completa la materia con el examen de diversos efectos de algunos derechos inscribibles, de la inmatriculacin
de las fincas y del problema que la posesin y la prescripcin ofrecen frente al Registro. Un segundo punto de materias
suponen el gran "Tronco" de la publicacin al recoger en l los principales principios de la legislacin hipotecaria:
Inscripcin, publicidad, rogacin, legalidad, tracto sucesivo y prioridad. En una especial concesin final se brindan
ciertos problemas referidos a la organizacin del Registro.
Doscientos cincuenta y tres casos se aglutinan en torno a los temas apuntados y a ellos se responde con doscientas
cincuenta y tres soluciones y consideraciones. Ni qu decir tiene que todo ello que est ajustado al Derecho "vernculo"
de Nicaragua, pero no debe olvidarse -aparte de la influencia que nuestro sistema haya podido tener- que el autor utiliza
bibliografa espaola en su mayor parte. He slido criticar mucho la falta de imaginacin que ciertos autores han tenido
al ofrecer formularios o casos prcticos en los que al utilizar apellidos puede dar lugar -sobre todo en el primer caso- que
una determinada persona figure en uno como casado y en otra como recin nacido. Bien, aqu el autor ha tenido el buen

cuidado de utilizar nombres sin apellidos, aunque uno vuelva la vista atrs en esas referencias a Ulises, Aquiles, David,
Napolen, etc., que por esos es pagos" pueden tener todava vigencia.
Yo creo, IVN, y este es mi mensaje, que vas a conseguir tu propsito: inquietar a las autoridades universitarias sobre la
conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo tipo de enseanza complementaria, como dices en tu introduccin.
La enhorabuena ya te la dar en la carta que te escriba, aparte de agradecerte la dedicatoria.
Jos Mara Chico y Ortiz*
1997+
Uno de los mejores hipotecaristas de
Amrica y Europa

INTRODUCCIN
Dirijo fundamentalmente este trabajo a mis alumnos con la finalidad de combinar la enseanza terica con la prctica.
En nuestras Universidades se le ensea al estudiante de Derecho una serie de principios y reglas generales, pero no se
hacen ejercicios sobre casos prcticos en los cuales el alumno pueda aplicar lo aprendido. No existe, pues, un
entrenamiento en donde se aprenda a considerar y solucionar casos concretos. De ah que los recin egresados de la
Escuela de Derecho encuentren ciertas dificultades al enfrentarse con el caso real que tienen que resolver.
Mi propsito consiste en ayudar a llenar ese vaco y mis esfuerzos sern satisfechos si logro inquietar a las autoridades
universitarias sobre la conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo tipo de enseanza complementaria.
La presente obra es un complemento de mi Introduccin al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragense.

ABREVIATURAS
BJ.: Boletn Judicial de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua.
C.: Cdigo Civil.
C.C.: Cdigo de Comercio.
Cta.: Consulta evacuada por la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua.
LH.: Ley Hipotecaria Espaola.
Pr.: Cdigo de Procedimiento Civil.
RH.: Reglamento Hipotecario Espaol.
RRP.: Reglamento del Registro Pblico.
S.: Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua.

CAPITULO I
BIENES DERECHOS Y TTULOS
INSCRIBIBLES
CASO 1
Planteamiento
A Jos, acreedor hipotecario de Guillermo, se le adjudica en la subasta el inmueble hipotecado X en el juicio
ejecutivo singular que entabl contra su deudor y se presenta la certificacin del acta de subasta para su
inscripcin. Es inscribible la certificacin del acta de subasta a favor de Jos?
CASO 2
Planteamiento
En el juicio ejecutivo corriente que Diego promovi en contra de su deudor se le adjudic en la subasta el
inmueble X y se presenta la certificacin del acta de subasta para su inscripcin. Es inscribible la certificacin
del acta de subasta a favor de Diego?
CASO 3
Planteamiento
El Estado no tiene ttulo inscrito de unos terrenos Nacionales y desea inscribirlos en el Registro. Qu
documento puede presentar el Estado para inscribirlos?
CASO 4
Planteamiento
Salvador y Francisco tienen inscrita a su favor la finca X, nico bien que heredaron del causante Manuel, y
venden sus derechos hereditarios a Jos. Es inscribible la cesin a favor de Jos?
CASO 5
Planteamiento
Martn embarga el derecho de uso que Ral tiene sobre el inmueble X y presenta las diligencias para su
anotacin en el Registro. Es anotable el embargo de Martn?
CASO 6
Planteamiento
David presenta para su inscripcin una aeronave. Es inscribible la aeronave de David?
CASO 7
Planteamiento

Juan promete a Luis arrendarle el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible la
promesa de arrendamiento a favor de Luis?
CASO 8
Planteamiento
Salvador promete vender a Diego el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible
la promesa a favor de Diego?
CASO 9
Planteamiento
Martn da en arriendo a Ral el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible el
arriendo a favor de Ral?
CASO 10
Planteamiento
Juan da en prenda agraria al Banco de Desarrollo la cosecha de algodn de su finca X. Es anotable la prenda
en la finca X?
CASO 11
Planteamiento
Juan obtiene resolucin en que se declara procedente el derecho legal de retencin sobre el inmueble X y se
presenta para su inscripcin. Es inscribible el derecho legal de retencin a favor de Juan?
CASO 12
Planteamiento
Sergio da a Diego en comodato el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible el
comodato a favor de Diego?
CASO 13
Planteamiento
Vctor promete hipotecar a Daniel el inmueble X y se presenta para inscribir el testimonio. Es inscribible la
promesa de hipoteca a favor de Daniel?
CASO 14
Planteamiento
Marcos da poder a Toms para que le venda la finca X, sin recibir autorizacin para adquirir dicho inmueble.
Toms decide comprarla y comparece ante notario a realizar la venta en su carcter personal, como
comprador, y en su carcter de representante de Marcos, como vendedor, y se presenta el testimonio para su
inscripcin. Es inscribible la venta a favor de Toms?
CASO 1 5
Planteamiento

Csar hipoteca a favor de Pedro el uso que tiene sobra la finca X y se presenta el testimonio para su
inscripcin. Es inscribible la hipoteca a favor de Pedro?

CAPITULO II
EFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS
INSCRIBIBLES
CASO 16
Planteamiento
Santiago da a Miguel en arriendo el inmueble X, el cual se rige por el Cdigo Civil, y no se inscribe el
testimonio. Posteriormente Santiago vende el inmueble a Diego, quien ignora el arriendo a favor de Miguel
(buena fe), y se inscribe el testimonio, Le perjudica el arriendo a Diego?
CASO 17
Planteamiento
Macario da a Manuel en arriendo el inmueble X, el cual se rige. por la Ley de Inquilinato, y no hay inscripcin.
Posteriormente Macario vende el inmueble X a Edn, quien ignora el arriendo a favor de Manuel e Inscribe el
testimonio. Perjudica a Edn el arrendamiento de Manuel?
CASO 18
Planteamiento
Antonio demanda a Roberto para que le pague la suma de diez mil crdobas y le embarga la finca X. Anbal,
con base en una promesa de venta a su favor sobre el inmueble X, formula tercera de dominio. Se puede
promover tercera de dominio con base en una promesa de venta?
CASO 1 9
Planteamiento
Andrs inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual Bartolo le promete vender el inmueble X.
Posteriormente Bartolo vende el mismo inmueble X a Carlos. Es inscribible la venta a favor de Carlos?
CASO 20
Planteamiento
Arturo inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual Bonifacio le promete vender el inmueble X.
Posteriormente Bonifacio hipoteca a favor de Carmen el mismo inmueble X en garanta de un mutuo. Es
inscribible la hipoteca a favor de Carmen?
CASO 21
Planteamiento
Alfonso promete vender el inmueble X a Berna, quien no se obliga a comprar. Es inscribible la promesa a
favor de Berna?
CASO 22
Planteamiento

lvaro promete vender el inmueble X a Berta, quien inscribe la promesa en el Registro. Posteriormente
lvaro constituye a favor de Celia usufructo sobre el mismo inmueble X. Es inscribible el usufructo a favor
de Celia?
CASO 23
Planteamiento
Alejandro promete vender a Bernab el inmueble X por C$ 10,000.00, pero en la escritura no se seala plazo
para su cumplimiento. Es inscribible la promesa a favor de Bernab?
CASO 24
Planteamiento
Arstides promete vender a Belinda en documento privado el inmueble X. Es inscribible la promesa a favor de
Belinda?
CASO 25
Planteamiento
Sin autorizacin judicial el padre de Ral promete vender a Santiago el inmueble X, que pertenece al menor.
Es inscribible la promesa a favor de Santiago?
CASO 26
Planteamiento
Arstides promete vender a Bonifacio el inmueble X y se inscribe la promesa. Posteriormente Cirilo embarga el
inmueble X. Es inscribible el embargo a favor de Cirilo?
CASO 27
Planteamiento
Toms promete vender a Humberto el inmueble X y se inscribe la promesa. Posteriormente Edn embarga el
inmueble X y se le adjudica dicho inmueble. Es inscribible la adjudicacin a favor de Edn?
CASO 2 8
Planteamiento
Ernesto promete vender el inmueble X a Fidel, Juez ante quien se discute el dominio de dicho inmueble entre
Ernesto y Camilo, segn consta en la demanda anotada. Es inscribible la promesa a favor de Fidel?
CASO 29
Planteamiento
Daniel, menor de edad, debidamente representado y con autorizacin judicial, promete vender a Pedro, su
padre, el inmueble X y se presenta el testimonio de la escritura. Es inscribible la promesa a favor de Pedro,
padre del menor?
CASO 30
Planteamiento

Ral hipoteca a favor de Pedro el inmueble X en garanta de un mutuo. Posteriormente, Pedro hipoteca a
favor de Jos ese crdito hipotecario que tiene en contra de Ral. Es permitida e inscribible la hipoteca a
favor de Jos?

CAPITULO III
ASIENTOS REGSTRALES
CASO 31
Planteamiento
Adolfo promueve interdicto posesorio de restitucin contra Daniel para recuperar la posesin del inmueble X
y pide la anotacin de la demanda en dicho fundo. Es anotable la demanda de Adolfo?
CASO 32
Planteamiento
Roberto compra a Silvio el inmueble X, pero el testimonio se presenta al Registrador para su anotacin sin las
solvencias fiscales. Se puede inscribir preventivamente la compra a favor de Roberto?
CASO 33
Planteamiento
Manuel, comprador del inmueble X, pide por primera vez anotacin preventiva, porque el testimonio no
contiene las solvencias fiscales y el Registrador la concede. Seis meses despus el mismo Manuel solicita que
se vuelva a anotar la compraventa del inmueble X, porque an no ha obtenido las solvencias fiscales. Se le
puede conceder nueva anotacin preventiva a Manuel?
CASO 34
Planteamiento
Ren demanda a Enrique para que le pague la cantidad de C$ 10,000.00 que le debe en documento privado
reconocido y pide que se anote la demanda en la finca X, propiedad del deudor. Es anotable la demanda de
Ren?
CASO 35
Planteamiento
Dos meses despus de la muerte de Diego, el testador, se presentan al Registro sus dos herederos, Domingo y
Julio, y piden se inscriban a su favor las fincas X y H de la sucesin. En el testamento aparecen como
legatarios Salvador y David; al primero le legan veinte quintales de frijoles y al segundo C$ 5,000.00, sin que
estos legados hayan sido anotados o pagados, ni se ha renunciado a la anotacin. Puede el Registrador hacer
el traspaso del inmueble X y H a favor de los herederos, Domingo y Julio?
CASO 36
Planteamiento
Francisco, acreedor hipotecario de Simn, adquiere, como resultado del juicio ejecutivo, el inmueble
hipotecado X, sobre el cual tambin se anot un embargo a favor de Francisco. Para cancelar la hipoteca y el
embargo se precisa orden judicial?
CASO 37

Planteamiento
Bosco formula demanda ordinaria contra Mariano, ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el
inmueble X, y se anota la demanda. Con posterioridad a la anotacin, Mariano vende el inmueble X a Pilar y
sta a su vez a Joaqun y se inscriben los testimonios. El juicio culmina por sentencia definitiva que acoge la
demanda. Bosco presenta la ejecutoria para su inscripcin y pide que se cancelen las ventas a favor de Pilar y
Joaqun. Para cancelar las ventas a favor de Pilar y Joaqun, basta la ejecutoria?
CASO 38
Planteamiento
Enrique presenta para su anotacin el embargo que trab sobre el inmueble X, pero en las diligencias no
aparece el monto por el que fue solicitado. Se puede anotar el embargo?
CASO 39
Planteamiento
Esteban presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura, eh virtud de la cual le compr a Jernimo el
inmueble X, pero ste tiene anotado un embargo a favor de Joaqun. La compraventa se hizo sin autorizacin
judicial, a pesar de estar inscrito el embargo. Es inscribible la compra a favor de Esteban?
CASO 40
Planteamiento
El Registrador al revisar la finca X, con ocasin de extender certificacin sobre ella, observa que el asiento en
que consta el dominio del solicitante no est firmado por el Registrador anterior. Se solicita al Registrador que
corrija el defecto. Para llenar esta omisin, qu procedimiento debe seguir el Registrador?
CASO 41
Planteamiento
El Registrador le niega a Marcelo la inscripcin del testimonio de la escritura en virtud de la cual adquiere el
inmueble X, por contener faltas subsanables-. Marcelo pide que se le anote preventivamente el testimonio y el
Registrador se lo concede. Carlos, que est interesado en la cancelacin de la anotacin, presenta al Registro,
dentro del plazo de vigencia de la anotacin, la constancia M Juzgado competente de que Marcelo no ocurri
de la negativa del Registrador. Es suficiente dicha constancia para cancelar la anotacin de Marcelo?
CASO 42
Planteamiento
Hctor es legatario del inmueble X y pide al Registrador que lo inscriba a su favor, pero no existe entrega del
legado. Para hacer el traspaso, es necesaria la entrega del legado?
CASO 43
Planteamiento
Hugo formula demanda ordinaria contra Edgar para que se declare que la venta que le hizo del inmueble X es
simulada y pide su anotacin. Es anotable la demanda de Hugo?

CASO 44
Planteamiento
Francisco formula demanda ordinaria contra Mario ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el
inmueble X y pide anotacin preventiva. Es anotable la demanda, de Francisco?
CASO 45
Planteamiento
Ulises vende a Hctor la finca X y se inscribe el testimonio. Posteriormente Vctor, acreedor simple de Ulises,
formula demanda ordinaria en contra de Ulises y Hctor para que se revoque la venta hecha en fraude de sus
acreedores. Es anotable la demanda de Vctor?
CASO 46
Planteamiento
Bosco demanda la nulidad del testamento de Manuel, el causante, y pide que se anote en el Registro. Es
anotable la demanda?
CASO 47
Planteamiento
Rafael demanda la nulidad del testamento de Manuel, el causante, quien era propietario de varios inmuebles
inscritos, y pide la anotacin de la demanda. En qu libros debe pedir que se anote la demanda?
CASO 48
Planteamiento
Macario, heredero pretendo, demanda a los herederos Juan y Horacio, ejercitando la accin de peticin de
herencia y pide la anotacin de la demanda. Es anotable la demanda de Macario?
CASO 49
Planteamiento
Bonifacio formula demanda ordinaria en contra de Aquiles para que se declare la simulacin de la venta que le
hizo del inmueble X, y se anota la demanda. Con posterioridad, Adolfo inscribe el testimonio de la escritura en
virtud de la cual Aquiles le habla vendido el inmueble X antes del juicio. El juicio contina entre Bonifacio y
Aquiles y culmina con sentencia favorable a Bonifacio. La sentencia a favor de Bonifacio perjudica a Adolfo?
CASO 50
Planteamiento
Miguel formula demanda ordinaria contra Leonel para que se declare nula la venta que le hizo del inmueble X
y pide la anotacin de la demanda. Es anotable la demanda de Miguel?
CASO 51
Planteamiento
Joaqun anota en el Registro embargo en la finca X de Andrs, su deudor. Con posterioridad, Rodrigo inscribe
en el Registro el testimonio de la escritura en virtud de la cual Andrs le vendi antes del embargo el inmueble
X. Cul de las dos inscripciones prevalece?

CASO 52
Planteamiento
Silvio anota en el Registro embargo en la finca X de Camilo, su deudor. Con posterioridad, Salomn inscribe
en el Registro el testimonio de la escritura de mutuo en virtud de la cual Camilo le hipoteca, antes del
embargo, el inmueble X. Cul de las dos inscripciones prevalece?
CASO 53
Planteamiento
Pedro anota embargo en el Registro en la finca X de Carlos, su deudor. Se sigue la ejecucin, se le adjudica la
mencionada finca y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Diego presenta el testimonio de la escritura en
virtud de la cual Carlos le haba vendido, antes del embargo, el inmueble X. Cul de las dos adquisiciones
prevalece?
CASO 54
Planteamiento
Juan embarga la finca X de Pedro a fin de garantizar el cobro de C$ 10,000.00 que le debe en documento
privado, y se anota en el Registro. Posteriormente, Pedro hipoteca a favor de Mario el inmueble X en garanta
de un prstamo y se inscribe el testimonio. Prevalece el embargo sobre el crdito hipotecario?
CASO 55
Planteamiento
Francisco embarga la finca X de Manuel a fin de garantizar el cobro de C$ 15,000.00 que le debe en
documento privado, y se anota en el Registro. Posteriormente, Ral embarga la finca X con el objeto de
garantizar el cobro de C$ 10,000.00 que Manuel le debe en documento privado de fecha posterior al de
Francisco, y se anota el embargo. Prevalece el embargo de Francisco sobre el de Ral?
CASO 56
Planteamiento
Alberto embarga la finca X de Hctor a fin de garantizar el cobro de C$ 10,000.00 que le debe en documento
privado y se anota en el Registro. Posteriormente Orlando embarga la finca X a fin de garantizar el cobro de
C$ 10,000.00 que Hctor le debe en documento privado de fecha anterior al de Alberto, y se anota el
embargo. Prevalece el embargo de Alberto sobre el de Orlando?
CASO 57
Planteamiento
La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya dicta sentencia en que rechaza la demanda de
cancelacin del ttulo supletorio que habla formulado Manuel en contra de Pedro, fundada en la Ley de
Limpieza Registral . Con la sentencia no se lesionaron derechos a Manuel. Puede Manuel recurrir de casacin
contra la sentencia de la Sala?
CASO 58
Planteamiento

En el asiento donde consta el dominio que Roger tiene sobre el inmueble X, se menciona que ste tiene una
hipoteca en garanta de un prstamo a favor de Sergio. Este cede el crdito hipotecario a favor de Mario y se
presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible la cesin a favor de Mario?
CASO 59
Planteamiento
Juan formula demanda ordinaria contra Jos ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar la finca X y el
Juzgado de Distrito de Masaya, antes el que se entabl la demanda, ordena la anotacin preventiva sobre
dicha finca. Posteriormente, el Juzgado Civil del Distrito de Managua ordena al Registrador cancelar la
anotacin preventiva extendida. Es inscribible dicha cancelacin?
CASO 60
Planteamiento
Santiago hipoteca a favor de Miguel el inmueble X en garanta de C$ 50,000.00 que recibi en calidad de
mutuo, y se inscribe el testimonio. Vencido el plazo, Miguel demanda ejecutivamente a Santiago para que le
pague lo adeudado y anota embargo en la finca X. Posteriormente, Santiago vende el inmueble X a Manuel y
ste a su vez promete vender a Leonel. En el juicio ejecutivo, Miguel adquiere el inmueble y presenta el
testimonio para su inscripcin. Para cancelar la venta y promesa a favor de Manuel y Leonel e inscribir la
venta a favor de Miguel, es preciso orden judicial y que aqullos hayan sido citados al juicio?
CASO 61
Planteamiento
Juan arrienda a Diego el inmueble X por el plazo de un ao y se inscribe el testimonio. Vencido el plazo, Juan
le pide por escrito al Registrador que cancele el arriendo a favor de Diego. Es suficiente dicha solicitud para
cancelar el arriendo a favor de Diego?
CASO 62
Planteamiento
Ivn hipoteca a favor de Ren los inmuebles X y H en garanta de un prstamo. El Registrador, en forma
amplia, inscribe la hipoteca sobre el inmueble X y abreviadamente en el inmueble H. Es admisible esta forma
de inscribir?
CASO 63
Planteamiento
Mariano formula demanda ordinaria contra Pedro, ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el
inmueble X, y se anota la demanda. Posteriormente, Pedro vende el inmueble X a Jos y se presenta el
testimonio para inscripcin. Es inscribible la venta a favor de Jos?
CASO 64
Planteamiento
Juan vende a Sergio el inmueble X, pero ste tiene anotada una prohibicin de enajenar. Se presenta el
testimonio para su inscripcin y el Registrador examina el caso. Es inscribible la venta a favor de Sergio?
CASO 65

Planteamiento
Sebastin es legatario de la finca X y anota su legado. Posteriormente, el heredero de la sucesin vende el
mismo inmueble X a Ren. Es inscribible la venta a favor de Ren?
CASO 66
Planteamiento
Orlando, legatario del inmueble X, anota su derecho en dicha finca. Posteriormente, Orlando trasmite su
derecho a Oscar y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es permitida e inscribible la transmisin a
favor de Oscar?
CASO 67
Planteamiento
El heredero Hctor anota su derecho en la finca X de la sucesin, ya que no puede inscribir dentro de los seis
meses posteriores a la muerte del causante, por cuanto an no ha pagado los legados de dinero.
Posteriormente, Hctor cede su derecho a Manuel. Es permitida e inscribible la cesin a favor de Manuel?
CASO 68
Planteamiento
Aquiles formula demanda ordinaria contra Ulises, ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el
inmueble X, y se anota la demanda. Posteriormente, Aquiles cede los derechos litigiosos a favor de Roberto y
se presenta el testimonio para su inscripcin. Es permitida e inscribible la cesin a favor de Roberto?
CASO 69
Planteamiento
Juan, acreedor refaccionario, anota su crdito en la finca X, propiedad de su deudor. Posteriormente, Juan
cede su crdito a Ren y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es permitida e inscribible la cesin a
favor de Ren?
CASO 70
Planteamiento
Modesto y David acuerdan en escritura pblica cancelar el embargo que el primero haba anotado en la finca
X, propiedad del segundo, y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible el testimonio?
CASO 71
Planteamiento
Dionisio, usufructuario de la finca X, fallece. Mario, dueo de nuda propiedad, desea cancelar el usufructo.
Con qu documento se cancela el usufructo?
CASO 72
Planteamiento

Adn tiene inscrito en el Registro su dominio sobre el inmueble X. Adrin obtiene ttulo supletorio sobre el
mismo inmueble X y logra inscribirlo. Qu procedimiento especial existe a favor de Adn para pedir la
cancelacin de la inscripcin a favor de Adrin?
CASO 73
Planteamiento
Moiss heredero pretendo en la sucesin de su padre, formula demanda ordinaria contra sus tos Ren y
Roberto, que ocupan la herencia, ejercitando las acciones acumuladas de investigacin de paternidad y
peticin de herencia y pide que se anote en el inmueble X de la sucesin. Para que el Juzgado decrete la
anotacin, es necesario que se presenten documentos que hagan verosmiles las acciones intentadas?
CASO 74
Planteamiento
Nicols formula demanda ordinaria contra Luis para que se declare simulada la venta que le hizo del inmueble
X, y pide anotacin preventiva, Para que el Juzgado decrete la anotacin preventiva, es necesario que
Nicols presente documento que haga verosmil la accin intentada?
CASO 75
Planteamiento
Ren formula demanda ordinaria contra Esteban para que sea excluido de la herencia por ser indigno, y no se
anota la demanda en el inmueble X de la sucesin. Posteriormente Esteban vende el inmueble X a Jos y se
inscribe el testimonio. Perjudica a Jos la demanda de Ren?
CASO 76
Planteamiento
El da 3 de Enero se presenta en el Diario el testimonio de la escritura en virtud de la cual Modesto le vende a
Pedro el inmueble X. El da trece del mismo mes se autoriza su anotacin preventiva por falta subsanable.
Desde cundo se comienzan a contar los treinta das de caducidad de la anotacin a favor de Pedro?
CASO 77
Planteamiento
El da 11 de Julio se autoriza la anotacin preventiva por falta subsanable del testimonio de la escritura en
virtud de la cual Bosco le vende a Roberto el inmueble X. Transcurren ms de treinta das a partir del 11 de
Julio sin que se presente al Registro el ttulo subsanado en forma, providencia del Juez ordenando la
inscripcin o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado el plazo, o de estarse ventilando' la contienda
en juicio ordinario. Puede el Registrador cancelar de oficio la anotacin a favor de Roberto?
CASO 78
Planteamiento
Ivn demanda a Martn para que le pague C$ 10,000.00 que le debe en documento privado reconocido, y se
anota la demanda en la finca X, propiedad de su deudor. Posteriormente, Martn vende a Santiago el mismo
inmueble X y se inscribe el testimonio. Perjudica a Santiago la anotacin de Ivn?
CASO 79

Planteamiento
Sergio vende a Jos el, inmueble, X. Posteriormente, Jos vende el inmueble X a Pedro y se presenta el
testimonio al Registro, pero el, nuevo Registrador observa que el asiento en donde consta el dominio a favor
de Jos no fue firmado por el Registrador anterior. Es inscribible o anotable la venta a favor de Pedro a pesar
de no estar firmado el asiento a favor de Jos?

CAPITULO IV
LA FINCA Y SUS MODIFICACIONES
CASO 80
Planteamiento
Martn, propietario de las fincas X y H, las fusiona y se presenta el testimonio. El Registrador examina el caso
y observa que ambas estn hipotecadas, la primera a Juan y la segunda a Manuel. Es inscribible la fusin?
CASO 81
Planteamiento
Toms, dueo de los fundos X y H, solicita al Registrador en documento privado la fusin de ambas
propiedades. Es inscribible la fusin?
CASO 82
Planteamiento
Fidel, dueo del inmueble X de cinco hectreas, pide en documento privado que se desmembren dos hectreas
a su favor. Se puede inscribir la desmembracin?
CASO 83
Planteamiento
Ral, dueo de los fundos X y H, separados por la carretera Masaya Managua, decide fusionarlos y presenta
el testimonio para su inscripcin. La separacin se deduce del testimonio y del mismo Registro. Es inscribible
la fusin?
CASO 84
Planteamiento
Miguel, dueo de las fincas X y H, calificando la operacin de fusin, pide en escritura pblica que la finca X
se agregue a la H, conservando sta su nmero y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible
esta modificacin?
CASO 85
Planteamiento
Las fincas X y H fueron fusionadas y en la finca nueva se extendi nota en que se hace constar que la finca X
est hipotecada a favor de Domingo. Posteriormente, Domingo adquiere en juicio ejecutivo la finca X y se
presenta el testimonio para su Inscripcin. Qu operacin tiene que hacer el Registrador para inscribir la
adquisicin a favor de Domingo?
CASO 86
Planteamiento

Alberto es dueo de la finca X, que segn el Registro tiene cinco hectreas pero en la realidad tiene seis. Qu
procedimiento tiene Alberto para incorporar al Registro el exceso de hectreas?
CASO 87
Planteamiento
Martn es dueo de la urbanizacin Los Laureles. En escritura pblica la divide en cincuenta lotes y pide al
Registrador que se formen fincas nuevas independientes, cancelando as la finca matriz. Se presenta el
testimonio para su inscripcin. Es inscribible la divisin de la urbanizacin Los Laureles?
CASO 88
Planteamiento
Bosco fusiona las fincas X y H y pasan a formar una finca nueva. La finca X tiene una hipoteca a favor de
Macario y la H est libre de gravamen. Con la fusin, la hipoteca sobre la finca X afecta a la finca H?
CASO 89
Planteamiento
Martn, dueo de la finca X, y Pedro, dueo de la finca H, fusionan ambas fincas y se presenta el testimonio
para su inscripcin. Es inscribible la fusin?

CAPITULO V
REGISTRO, POSESIN Y PRESCRIPCIN
CASO 90
Planteamiento
Carlos promueve interdicto de restitucin en contra de Miguel para recuperar el inmueble X y no acompaa
ttulo inscrito para acreditar la posesin. Es necesario presentar ttulo inscrito?
CASO 91
Planteamiento
Samuel, dueo del inmueble X segn ttulo inscrito, demanda a Hctor ejercitando la accin reivindicatoria
para recuperar el mencionado inmueble. Hctor, al contestar la demanda, opone la excepcin de prescripcin
extraordinaria, fundada en la posesin de treinta aos sin ttulo inscrito. Puede Hctor adquirir por
prescripcin extraordinaria contra el ttulo inscrito de Samuel?
CASO 92
Planteamiento
Marcos formula demanda ordinaria contra Mario, ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el
inmueble X. Mario, al contestar la demanda, opone la excepcin de prescripcin ordinaria (diez aos),
fundada en un ttulo supletorio. Puede Mario adquirir por prescripcin ordinaria fundada en un ttulo
supletorio?
CASO 93
Planteamiento
Andrs formula demanda ordinaria contra Esteban, ejercitando la accin reivincatoria del inmueble X.
Esteban, que le compro a titular de un ttulo supletorio inscrito, opone la excepcin de prescripcin ordinaria.
Puede Esteban adquirir por prescripcin ordinaria fundada en el ttulo invocado?

CAPITULO VI
INMATRICULACIN DE FINCAS
CASO 94
Planteamiento
Francisco es dueo del inmueble X, pero la finca carece de inscripcin en el Registro. Cmo puede Francisco
inscribir el inmueble X?
CASO 95
Planteamiento
Martn demanda a Ral ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el inmueble X y obtiene sentencia
favorable, pero dicho inmueble carece de inscripcin en el Registro. Puede Martn abrirle folio a la finca X en
el Registro con la ejecutoria de la sentencia?
CASO 96
Planteamiento
Alfonso demanda a Ricardo para que le pague C$ 10,000.00 que le debe en documento privado reconocido, y
le embarga el inmueble X, que no tiene inscripcin en el Registro. En la ejecucin, Alfonso adquiere dicho
inmueble. Alfonso puede abrir folio en el Registro con la venta forzada?
CASO 97
Planteamiento
Sebastin edifica en el inmueble X que pertenece a Diego y solicita ttulo supletorio sobre dichas mejoras.
Puede Sebastin solicitar ttulo supletorio sobre dichas mejoras?
CASO 98
Planteamiento
Sebastin solicita ttulo supletorio sobre el inmueble X, pero antes de que concluyan las diligencias vende a
Roberto el inmueble X. Es anotable la venta a favor de Roberto?
CASO 99
Planteamiento
Rger obtiene ttulo supletorio sobre el inmueble X y lo presenta al Registro para su inscripcin. El
Registrador examina el caso y observa que el inmueble X aparece inscrito a favor de Carlos. Es inscribible el
ttulo supletorio a favor de Rger?
CASO 100
Planteamiento

Juan y Pedro son declarados herederos de Jos. En la declaratoria consta que Jos es dueo de la finca X, que
no tiene inscripcin en el Registro. Juan y Pedro solicitan que se abra folio con dicha declaratoria. Juan y
Pedro pueden abrir folio con dicha declaratoria de herederos?
CASO 101
Planteamiento
Juan, en un juicio ejecutivo contra Pedro, adquiri por venta forzada el inmueble X, sin antecedente Registral.
Juan presenta el ttulo y el Registrador, al examinar el caso, observa que la finca X aparece inscrita a favor de
Alfonso. Es inscribible la venta forzada a favor de Juan?
CASO 102
Planteamiento
Salvador es acreedor hipotecario y solicita ttulo supletorio de su derecho. Puede Salvador obtener ttulo
supletorio de su derecho?
CASO 103
Planteamiento
Manuel, propietario del predio dominante X, solicita ttulo supletorio de la servidumbre discontina que ejerce
sobre el inmueble H. Puede Manuel obtener ttulo supletorio de su derecho?
CASO 104
Planteamiento
Francisco, acreedor de Luis, solicita ttulo supletorio de la anticresis sobre el predio X de su deudor. Puede
Francisco obtener ttulo supletorio de su derecho?

CAPITULO VII
PRINCIPIO DE INSCRIPCIN
CASO 105
Planteamiento
Juan vende a Pedro el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Hay transmisin de dominio a favor de
Pedro?
CASO 106
Planteamiento
Blanca constituye a favor de Nubia usufructo sobre el inmueble X, y no se inscribe testimonio. Hay
constitucin vlida de usufructo a favor de Nubia?
CASO 107
Planteamiento
Luis, causante de la sucesin, constituy a favor de Miguel usufructo sobre el inmueble X, y no se ha inscrito
el testamento. Hay constitucin vlida de usufructo a favor de Miguel?
CASO 108
Planteamiento
Rafael constituye a favor de Ricardo hipoteca sobre el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Hay
derecho real de hipoteca a favor de Ricardo?
CASO 109
Planteamiento
Carlos constituye a favor de Leonel hipoteca sobre el inmueble X en garanta de un prstamo, y no se inscribe
el testimonio. Leonel demanda a Carlos y ste le opone la excepcin de falta de mrito ejecutivo por cuanto el
ttulo base de la ejecucin no est inscrito. Debe acogerse la excepcin opuesta por Carlos?
CASO 110
Planteamiento
Jos y Ramn permutan los inmuebles X y Y respectivamente y no se inscriben los testimonios. Hay permuta
a favor de Jos y Ramn?
CASO 111
Planteamiento
Clara y Consuelo permutan los derechos hereditarios en las sucesiones de Andrs y Diego respectivamente, y
no se inscriben los testimonios. Hay permuta a favor de Clara y Consuelo?
CASO 112

Planteamiento
Carlos dona por acto entre vivos a Rigoberto el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Hay donacin
vlida a favor de Rigoberto?
CASO 113
Planteamiento
Maria, entrega en anticresis a Marcos, su acreedor, el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Hay
anticresis vlida a favor de Marcos?

CAPITULO VIII
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
CASO 114
Planteamiento
Ana, que tiene ttulo inscrito, vende a Carmen el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Un ao despus,
Ana vende a Ofelia, quien desconoce la existencia de la primera venta (buena fe), el mismo inmueble X y se
inscribe el testimonio. Quin adquiere el dominio del inmueble X?
CASO 115
Planteamiento
La finca X tiene anotadas cinco prendas agrarias. Su dueo, Pedro, solicita certificacin de si la finca tiene o
no gravmenes (libertad de gravamen). Puede el Registrador certificar que la finca X no tiene gravmenes?
CASO 116
Planteamiento
Carlos, que tiene ttulo inscrito, hipoteca a favor de Emilio la finca X. En virtud de una escritura falsa se
cancela en el Registro la hipoteca. Ya realizada la cancelacin, Carlos hipoteca, como libre de gravamen y en
garanta de un mutuo, la finca X a Rger, quien ignora la falsedad de la cancelacin (buena fe) e inscribe el
testimonio. Posteriormente, Emilio logra en juicio declarar falsa la escritura de cancelacin y se ordena
cancelar el asiento de cancelacin de la hipoteca, restablecindose el valor de sta. Le perjudica a Rger la
hipoteca de Emilio?
CASO 117
Planteamiento
Juan, dueo con ttulo inscrito del predio sirviente X, constituye, por la suma de C$ 10,000.00 a favor del
predio H, propiedad de Pedro, servidumbre de acueducto, la que se encuentra ostensiblemente visible al
pblico, pero no se inscribi el testimonio de la escritura de su constitucin. Posteriormente, Juan vende a
Jos como libre de gravamen el predio sirviente X y se inscribe el testimonio. Jos rechaza la servidumbre e
impide su funcionamiento. El conflicto es llevado ante el Juez competente y Jos alega que la servidumbre no
le perjudica por cuanto no fue inscrita. Todo lo expuesto consta en el proceso. Est Jos protegido por el
Registro fmnte a la referida servidumbre no inscrita?
CASO 118
Planteamiento
En la sucesin intestada de Roberto son declarados herederos sus hermanos Jos y Antonio quienes, despus
de hechos los traspasos, venden el inmueble X de la sucesin a Rafael y se inscribe el testimonio, pero existan
herederos preferentes a los declarados, circunstancia que ignoraba Rafael (buena fe). Con posterioridad, Pedro
y Juan, hijos de Roberto y herederos preferentes y preteridos en la sucesin de ste, formulan demanda
ordinaria en contra de Rafael, ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Rafael, en el
juicio, invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Rafael
es tercero protegido por el Registro?

CASO 119
Planteamiento
Juan, heredero de Pedro, segn testamento inscrito, vende a Miguel el inmueble X de la sucesin y se inscribe
la venta, pero existe otro testamento preferente al inscrito, cuya existencia no conoce Miguel (buena fe).
Posteriormente, Luis inscribe el ltimo testamento de Pedro en el cual se le instituye nico heredero y se
revoca el testamento con que haba actuado Juan. Luis, con base en dicho testamento, formula demanda
ordinaria en contra de Miguel, ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Miguel en el
juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Miguel
es tercer protegido por el Registro?
CASO 120
Planteamiento
ngel formula demanda ordinaria contra Diego, ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el
inmueble X, y acompaa para comprobar el dominio certificacin del Registro en la que consta que es dueo
de la finca X. Es suficiente la certificacin para comprobar el dominio de ngel?
CASO 121
Planteamiento
Leonel demanda a Martn para que se declare nula la venta que le hizo del inmueble X, y se cancele la
inscripcin de dicho contrato en el Registro. Martn, al contestar la demanda, alega como defensa que la
inscripcin de la escritura en el Registro convalid la nulidad invocada en la demanda. Debe prosperar la
defensa esgrimida por Martn?
CASO 122
Planteamiento
Julio, que tiene ttulo inscrito, vende a Miguel el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula.
Luego, Miguel vende el mismo inmueble X a Jos, quien inscribe el testimonio. Posteriormente Julio demanda
a Miguel y a Jos para que se declare nula la venta que le hizo a Miguel y se le devuelva el inmueble X. La
causa de nulidad no consta en el Registro y adems la ignora Jos (buena fe). Puede Jos invocar la condicin
de tercero protegido y mantener firme su adquisicin?
CASO 123
Planteamiento
Domingo, que tiene ttulo inscrito, hipoteca a favor de ngel la finca X en garanta de un crdito y no se
inscribe el testimonio. Un ao despus Domingo vuelve a hipotecar, como libre de gravamen, y en garanta de
un mutuo, el inmueble X a favor de Emilio que ignora la existencia de la hipoteca a favor de ngel (buena fe)
e inscribe su testimonio. Perjudica a Emilio la hipoteca de ngel?
CASO 124
Planteamiento
Leopoldo, verdadero dueo del inmueble X, formula demanda ordinaria contra Diego, ejercitando la accin
reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Diego, al contestar la demanda, invoca la condicin de tercero

protegido por el Registro, fundado en el ttulo supletorio que obtuvo del inmueble X. Diego es tercero
protegido por el Registro?
CASO 125
Planteamiento
Alejandro, verdadero dueo del inmueble X, formula demanda ordinaria contra Ulises, ejercitando la accin
reivindicatoria para recuperar dicho inmueble. Ulises, al contestar la demanda, invoca la condicin de tercero
protegido por el Registro, ya que adquiri de Juan por compra, quien haba obtenido ttulo supletorio del
inmueble X. Ulises es tercero protegido por el Registro?
CASO 126
Planteamiento
Roberto, verdadero dueo del inmueble X, formula demanda ordinaria contra Alberto, ejercitando la accin
reivindicatoria para recuperar dicho inmueble. Alberto, al contestar la demanda, invoca la condicin de tercero
protegido por el Registro, basado en una venta forzada que abri folio en el Registro. Alberto es tercero
protegido por el Registro?
CASO 127
Planteamiento
Camilo, verdadero dueo del inmueble X, formula demanda ordinaria contra Rger ejercitando la accin
reivindicatoria para recuperar dicho inmueble. Roger al contestar la demanda invoca la condicin de tercero
protegido por el Registro, ya que adquiri por compra de Diego, quien con base en una venta forzada habla
abierto folio en el Registro. Rger es tercero protegido por el Registro?
CASO 128
Planteamiento
Carlos demanda a Manuel y a Santiago para que se declare nulo el testamento en el cual fueron instituidos
nicos y universales herederos, y la demanda se anot nicamente en el Libro de Personas y no en el folio de
la propiedad X, que pertenece a la sucesin. Posteriormente, los mencionados herederos venden a Adolfo el
inmueble X, quien ignora la existencia del juicio y se inscribe el testimonio. Le perjudica a Adolfo la demanda
de Carlos?
CASO 129
Planteamiento
Cristbal, que tiene ttulo inscrito, vende a Emilio el inmueble X y se inscribe el testimonio, pero la venta es
nula. Luego, Emilio aporta a la sociedad A, el inmueble X y se hace el traspaso a nombre de dicha sociedad.
Posteriormente, Cristbal demanda a Emilio y a la sociedad A,, para que se declare nula la venta y se le
restituya el inmueble X. La mencionada sociedad alega en el juicio que es tercero registrar. La sociedad A
es tercero registrar?
CASO 130
Planteamiento
Alberto, que tiene ttulo inscrito, vende a Luis y a Manuel el inmueble X, pero la venta es nula y se inscribe el
testimonio. Luis y Manuel, conociendo que la venta es nula, forman la sociedad A y posteriormente le

venden a sta el inmueble X, con la finalidad de lograr la proteccin del Registro. La venta se inscribe a favor
de la sociedad. As las cosas Alberto demanda a Luis, a Manuel y a la sociedad A,, para que se declare la
nulidad de la venta y se le restituya el inmueble X. La sociedad A en el juicio invoca la condicin de tercero
Registral. Todo lo expuesto consta en el proceso. La sociedad A es tercero Registral?
CASO 131
Planteamiento
Fidel, que tiene ttulo inscrito, vende a Ral el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula.
Ral fallece y el inmueble X se inscribe a favor de su heredero Luis. La nulidad no se refleja en el Registro y la
ignora Luis (buena fe). Posteriormente, Fidel demanda a Luis para que se declare nula la venta y se le restituya
el inmueble X. Luis, en el juicio, invoca la condicin de tercero Registral protegido. Todo lo expuesto consta
en el proceso. Luis es tercero Registral protegido?
CASO 132
Planteamiento
Alfonso, que tiene ttulo inscrito, vende a Rodolfo el inmueble X y se inscribe el testimonio, pero la venta es
nula. Luego, Rodolfo dona a Uriel el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. La nulidad no consta en el
Registro y es ignorada por Uriel (buena te). Posteriormente, Alfonso demanda a Rodolfo y a Uriel para que se
declare nula la venta y que se le restituya el inmueble X. Uriel, en el Juicio, invoca la calidad de tercero
Registral. Todo lo expuesto consta en el proceso. Uriel es tercero registrar protegido?
CASO 133
Planteamiento
Diego, que tiene ttulo inscrito, vende a Juan el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula.
Luego, Juan dona a Francisco el mismo inmueble y ste lo vende a Manuel y se inscriben ambos testimonios.
As las cosas, Diego demanda a Juan, a Francisco y a Manuel para que se declare nula la venta y se le restituya
el inmueble X. La nulidad no consta en el Registro y es ignorada por Manuel (buena fe). Manuel en el juicio
invoca la condicin de tercero Registral protegido. Todo lo expuesto consta en el proceso. Manuel es tercero
Registral protegido?
CASO 134
Planteamiento
Francisco, que tiene ttulo inscrito, vende a Manuel el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es
nula. Luego, Manuel le vende a Luis y ste le dona a Roberto, habindose inscrito ambos testimonios. La
nulidad no se refleja en el Registro y es ignorada por Luis (buena fe). Posteriormente, Francisco demanda a
Manuel, a Luis y a Roberto para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Roberto, que
tambin ignora la nulidad, en el juicio invoca la proteccin que el Registro le brind a Luis.
Todo lo expuesto consta en el proceso. Puede Roberto beneficiarse de la posicin de Luis?
CASO 135
Planteamiento
Enrique, que tiene ttulo inscrito, vende a Ramn el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es
nula. Luego, Ramn le vende a Carlos, que sabe que la venta por la que adquiri su trasmitente es nula (mala
fe), y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Enrique demanda a Ramn y a Carlos para que se declare nula

la venta y se le restituya el inmueble X. Carlos, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido. Todo lo
expuesto consta en el proceso. Tiene Carlos la calidad de tercero protegido?
CASO 136
Planteamiento
lvaro vende a Santiago el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Santiago le
vende a Humberto y se inscribe el testimonio. Posteriormente lvaro demanda a Santiago y a Humberto para
que se declare la nulidad de la venta y se le restituya el inmueble X. Alvaro, en la demanda, alega que
Humberto es de mala fe, pues conoca la nulidad del ttulo de su trasmitente. Debe Humberto probar su
buena fe?
CASO 137
Planteamiento
Felipe vende a Rafael el inmueble X por la suma de C$ 10,000.00, de los cuales recibi C$ 5,000 y el resto le
ser pagado un ao despus. La venta se inscribi y se hizo constar la forma de pago. Luego, Rafael vende el
inmueble a Salvador, quien inscribe el testimonio. Posteriormente, Felipe demanda a Rafael y a Salvador para
que se declare resuelta por falta de pago la venta y se le restituya el inmueble X. Perjudica a Salvador la
mencin del aplazamiento del pago del precio?
CASO 138
Planteamiento
Leonardo, que tiene ttulo inscrito, vende a Joaqun el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Luego,
Leonardo vuelve a vender el inmueble X a Jos, que inscribe pero conoce de la existencia de la venta a
Joaqun (mala fe). Posteriormente, Joaqun demanda a Jos para que le restituya el inmueble. Jos, en el juicio,
invoca la condicin de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Jos es
tercero protegido por el Registro?
CASO 139
Planteamiento
Ulises vende a Luis el inmueble X, que nunca ha tenido inscripcin en el Registro. Luego, Ulises vuelve a
vender el mismo inmueble X a Pedro, quien solicita ttulo supletorio e inscribe el inmueble. Posteriormente
Luis demanda a Pedro para que le restituya el inmueble X. Pedro en el juicio alega que es dueo del inmueble
porque lo protege el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Pedro es protegido por el Registro?
CASO 140
Planteamiento
Carlos, que tiene ttulo inscrito, vende a Miguel el inmueble X en documento privado que se inscribe en el
Libro de Documentos Privados. Luego, Carlos vuelve a vender el mismo inmueble X a Napolen, quien
ignora la venta a favor de Miguel (buena fe) e inscribe en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, Miguel
demanda a Napolen, ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar dicho inmueble. En la demanda,
Miguel alega que la inscripcin de su venta perjudica a Napolen y, por lo tanto, no es tercero protegido por
el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. La inscripcin a favor de Miguel perjudica a Napolen en
su condicin de tercero protegido?

CASO 141
Planteamiento
Csar anota en la finca X, propiedad de su deudor Jacinto, el decreto de embargo. Dos meses despus, sin que
se haya inscrito el embargo ya trabado, Jacinto solicita libertad de gravamen sobre el inmueble X, en el que
slo aparece anotado dicho decreto. Puede el Registrador certificar que la finca X est libre de gravamen?
CASO 142
Planteamiento
Daniel da en arriendo a Ral el inmueble X, el cual se rige por las normas del Cdigo Civil, y el testimonio no
se inscribe. Posteriormente, Daniel dona a Manuel el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. Manuel
es tercero Registral protegido con relacin al arrendamiento no inscrito de Ral?
CASO 143
Planteamiento
Manuel, que tiene ttulo inscrito, vende a Diego el inmueble X y se inscribe el testimonio, pero la venta es
nula, Luego, Diego vende el inmueble X a Salvador, quien desconoce la causa de nulidad (buena fe) e inscribe
el testimonio. Muere Salvador y el inmueble X se inscribe a favor del heredero David. Posteriormente, Manuel
demanda a Diego y a David para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. David, en el
juicio, defiende su adquisicin invocando la proteccin del Registro a favor de Salvador. Se extiende la
proteccin Registral de Salvador a David?
CASO 144
Planteamiento
Mario, que tiene ttulo inscrito, vende a Aquiles el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es
nula, Muere Aquiles con testamento en el que lega a Sergio el inmueble X, que se traslada a su favor.
Posteriormente, Mario demanda a Sergio para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X.
Sergio en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Sergio es tercero protegido por el
Registro?
CASO 145
Planteamiento
Joaqun, que tiene ttulo inscrito, vende a Pedro el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Muere Joaqun y
su heredero Diego vende el inmueble a David que ignora la existencia de la venta a favor de Pedro (buena fe)
e inscribe su compra. Adquiere David el inmueble X excluyendo a Pedro?
CASO 146
Planteamiento
Ulises, que tiene ttulo inscrito, vende el inmueble X a Ral, y no se inscribe la venta. Muere Ulises y se
inscribe el inmueble X a favor del legatario Andrs, quien a su vez vende a Crisanto que ignora la venta a
favor de Ral (buena fe) e inscribe el testimonio. Adquiere Crisanto el inmueble X excluyendo a Ral?
CASO 147
Planteamiento

Adn, que tiene ttulo inscrito, vende a Sebastin el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Luego, Adn
vuelve a vender el inmueble X a Sergio, quien ignora la venta a favor de Sebastin (buena fe), y se inscribe el
testimonio. Fallece Adn e instituye como heredero a Sergio, quien acepta la herencia. Pierde Sergio su
calidad de tercero protegido por el hecho de ser heredero de Adn?
CASO 148
Planteamiento
Napolen vende el inmueble X de 6 hectreas a Miguel y a Sergio, y se inscribe el testimonio, pero la venta es
nula. Luego, Miguel y Sergio cesan la comunidad, correspondindole a cada uno 3 hectreas, y se inscriben
los testimonios. Posteriormente, Napolen demanda a Miguel y a Sergio para que se declare nula la venta y se
le devuelva el inmueble X, Miguel y Sergio, al contestar la demanda, invocan la calidad de terceros regstrales.
Miguel y Sergio son terceros regstrales?
CASO 1 49
Planteamiento
Camilo, que tiene ttulo inscrito, vende a Rger el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Luego, Camilo
vuelve a vender el mismo inmueble X a Sebastin, quien ignora la venta a favor de Rger (buena fe) e inscribe
el testimonio, pero la venta es nula, con nulidad absoluta. Posteriormente, Rger demanda a Camilo y a
Sebastin para que se declare nula la venta y se lo restituya el inmueble X. Sebastin, al contestar la demanda
alega que es tercero Registral. Todo consta en el proceso. Sebastin es tercero Registral?
CASO 150
Planteamiento
Sergio, que tiene ttulo inscrito, vende a Daniel el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Luego, Sergio
vuelve a vender el mismo inmueble X a Jos y se inscribe el testimonio, pero la venta es simulada en forma
absoluta. Posteriormente, Daniel demanda a Sergio y a Jos para que se declare la simulacin y se le restituya
el inmueble X. Jos, en el juicio, alega que es tercero Registral. Todo lo expuesto consta en el proceso. Jos
es tercero registrar protegido?
CASO 151
Planteamiento
Silvio vende el inmueble X a Camilo, y no se inscribe el testimonio porque dicho inmueble no tiene inscripcin
registrar, pero la venta es nula. Luego, Camilo vuelve a vender a Jos el mismo inmueble X, quien ignora la
nulidad de la venta a favor de Camilo (buena fe) y obtiene ttulo supletorio de dicho inmueble y lo inscribe en
el Registro. Posteriormente, Silvio demanda a Camilo y a Jos para que se declare nula la venta y se le
restituya el inmueble X. Jos, en el juicio, invoca la calidad de tercero Registral protegido. Todo lo expuesto
consta en el proceso. Jos es tercero Registral protegido?
CASO 152
Planteamiento
Samuel, ya insolvente frente a sus acreedores y con nimo de defraudarlos, vende el inmueble X a Jos, quien
ignora dicha insolvencia e inscribe el testimonio. Posteriormente ngel, uno de los acreedores perjudicados,
formula demanda ordinaria contra Samuel y Jos, ejercitando la accin revocatoria pauliana para que se
revoque la referida venta del inmueble X. Jos en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el
Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Jos es tercero protegido por el Registro?

CASO 153
Planteamiento
Marcos, ya insolvente frente a sus acreedores, vende el inmueble X a Silvio, quien es parte en el fraude, e
inscribe el testimonio. Luego, Silvio dona el referido inmueble a Mario y se inscribe el testimonio.
Posteriormente, Ral, uno de los acreedores perjudicados, formula demanda ordinaria, ejercitando la accin
revocatoria pauliana, para que se revoque la referida donacin del inmueble X. Mario, en el juicio, invoca la
calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Mario es tercero
Registral protegido?
CASO 154
Planteamiento
Pedro, que tiene ttulo inscrito, ya insolvente frente a sus acreedores y con nimo de defraudarlos, vende el
inmueble X a Rger y ste a su vez lo vende a Luis y se inscriben los testimonios. Rger es parte en el fraude
y Luis lo ignora (buena fe). Posteriormente, David, uno de los acreedores perjudicados, formula demanda
ordinaria contra Pedro, Rger y Luis para que se revoque la venta del inmueble X. Luis, en el juicio, invoca la
calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. Luis es tercero
protegido por el Registro?
CASO 155
Planteamiento
Rafael, que tiene ttulo inscrito, vende a Ral el inmueble X, pero la venta es simulada en forma absoluta y se
inscribe el testimonio. Luego, Ral vende el mismo inmueble a Jos, pero la venta es nula, con nulidad
absoluta, y se inscribe el testimonio. La simulacin es ignorada por Jos (buena fe) y adems no consta en el
Registro. Posteriormente, Rafael demanda a Ral y a Jos para que se declare la nulidad y simulacin de las
ventas y se le restituya el inmueble X. Jos en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Registro.
Todo lo expuesto consta en el proceso. Jos es tercero protegido por el Registro?
CASO 156
Planteamiento
Carlos, que tiene ttulo inscrito, vende a Domingo el inmueble X, pero la venta es nula y se inscribe el
testimonio. Luego, Domingo vende el inmueble X a Camilo, quien ignora el vicio de nulidad (buena fe) e
inscribe el testimonio. Despus, Camilo vende el inmueble X a Domingo e inscribe el testimonio. La nulidad
no consta en el Registro. Posteriormente, Carlos demanda a Domingo para que se declare la nulidad y se le
restituya el inmueble X. Domingo, en el juicio, invoca la proteccin que el Registro brinda a Camilo. Todo lo
expuesto consta en el proceso. Domingo puede beneficiarse de la posicin de Camilo?
CASO 157
Planteamiento
Silvio, que tiene ttulo inscrito, vende a Luis el inmueble X, pero la venta es nula, y se inscribe el testimonio.
Luego, Luis le vende el mismo inmueble X a Diego, quien ignora la nulidad (buena fe), y ste a su vez le
vende a Ral, que conoce la nulidad de la primera venta, y se inscriben ambos testimonios. La nulidad no
consta en el Registro. Posteriormente Silvio demanda a Luis, a Diego y a Ral para que se declare la nulidad y
se le restituya el inmueble X. Ral, en el mismo juicio, invoca la proteccin que el Registro le brind a Diego.
Todo lo expuesto consta en el proceso. Ral puede beneficiarse de la posicin de Diego?

CASO 158
Planteamiento
Domingo le vende a Carlos el inmueble X y se anota provisionalmente el testimonio por faltas subsanables.
Esta anotacin ya caduca es cancelada por el Registrador. Posteriormente, Domingo vuelve a vender el
inmueble X a Ivn y se inscribe el testimonio. La anotacin caduca a favor de Carlos, perjudica a Ivn en su
buena fe?

CAPITULO IX
PRINCIPIO DE ROGACIN
CASO 159
Planteamiento
Ivn se presenta al Registro de Masaya y le manifiesta al Registrador que le entrega el testimonio de la
escritura, que encontr perdido en la calle, por la cual Mariano le vende a Luis la finca X. Puede el
Registrador inscribir la venta a favor de Luis sin que ste se lo pida?
CASO 160
Planteamiento
Fernando presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura en virtud de la cual Domingo le vende el
inmueble X. Diez das despus y antes de que se inscriba, Fernando le manifiesta por escrito al Registrador
que le devuelva el testimonio sin inscribirlo, ya que no desea que se inscriba. Debe el Registrador devolverle
a Fernando el testimonio sin inscribirlo?
CASO 161
Planteamiento
El Registrador de Managua al inscribir el crdito hipotecario otorgado a favor de Napolen, se equivoca y
consigna en el asiento que la suma debida es de C$ 5,000.00 y no de C$ 50,000.00, como claramente consta
en el testimonio que an se conserva en el Registro. El Registrador se da cuenta de la equivocacin y desea
rectificar el error. Puede el Registrador de Managua rectificar el error sin que se lo pida Napolen?
CASO 162
Planteamiento
La hipoteca a favor de Manuel se extingui por el transcurso de los diez aos que durante su vigencia
sealaban los arts. 3830 y 3873 C. Puede el Registrador cancelar de oficio la inscripcin de la hipoteca a
favor de Manuel?
CASO 163
Planteamiento
El acreedor Santiago anota en el inmueble X el decreto del embargo en contra de Pedro, su deudor.
Transcurren ms de cuarenta das y todava Santiago no ha presentado al Registro el embargo ya trabado en el
inmueble X. Ha quedado cancelada la anotacin del decreto de embargo a favor de Santiago?
CASO 164
Planteamiento
Carlos vende a Ral el inmueble X, y se presenta el testimonio en el Diario para su inscripcin. Transcurren
ms de treinta das sin que se inscriba o anote dicha venta. Puede el Registrador cancelar de oficio la
presentacin en el Diario?

CAPITULO X
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
CASO 165
Planteamiento
Juan presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura en virtud de la cual Diego le hipoteca la finca X,
pero dicho testimonio fue librado en copia al carbn. Es inscribible dicho testimonio?
CASO 166
Planteamiento
David y Jos, herederos de Pedro, comparecen ante Notario para hacer la particin de la herencia que
contiene dos inmuebles: el X y el H. A David se le adjudica el inmueble X y a Jos el inmueble H. Se presentan
al Registro los dos testimonios para su inscripcin y el Registrador la niega por carecer de las solvencias
fiscales que se exigen para la transmisin. Est bien negada la inscripcin?
CASO 167
Planteamiento
Joaqun, con domicili en Managua, presenta para su inscripcin al Registro de Masaya el testimonio de la
escritura de venta por la que adquiere el inmueble X, situado en Masatepe. El Registrador rechaza la
inscripcin y Joaqun desea impugnar la decisin del Registrador. Ante qu Juzgado debe ocurrir Joaqun?
CASO 168
Planteamiento
Rosa recurre contra la negativa del Registrador ante el Juez competente y no acompaa su solvencia fiscal. El
Juzgado no le da trmite al ocurso porque no se acompa dicha solvencia y Rosa alega que no es necesario.
Es necesario que Rosa presente su solvencia fiscal para que se tramite el o curso?
CASO 169
Planteamiento
Luis adquiere por compra el inmueble X y presenta el testimonio al Registro para su inscripcin. El
Registrador le niega la inscripcin por contener el ttulo faltas subsanables. Luis retira su ttulo, ya sea para
ocurrir o para subsanar el defecto, pero mientras tanto, desea garantizar su derecho en el Registro, Qu
peticin debe hacerle Luis al Registrador?
CASO 170
Planteamiento
Blanca presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura en virtud de la cual adquiere por compra el
inmueble X. El Registrador y su suplente estn impedidos para autorizar la inscripcin. Quin debe autorizar
la inscripcin?
CASO 171

Planteamiento
Ulpiano, Notario Pblico e hijo del Registrador, autoriza la escritura en la que Alberto le vende a Juan el
inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripcin. Puede el Registrador inscribir el testimonio de la
venta a favor de Juan?
CASO 172
Planteamiento
Alfonso vende a Sergio en documento privado el inmueble X y se presenta para su inscripcin. Es inscribible
la venta a favor de Sergio?
CASO 173
Planteamiento
Juan, menor de edad, vende, sin persona que lo represente, a Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio
para su inscripcin. Puede el Registrador examinar la capacidad de Juan y negar la inscripcin de la venta?
CASO 174
Planteamiento
Carlos, padre de Rafael, menor de edad, vende a Jos, sin autorizacin judicial, el inmueble X del menor y se
presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible la venta a favor de Jos?
CASO 175
Planteamiento
Santiago, con simple poder de administracin de Alberto sobre el inmueble X, vende a Miguel dicho inmueble
y se presenta el testimonio al Registro para su inscripcin. Es inscribible la venta a favor de Miguel?
CASO 176
Planteamiento
El testimonio que se presenta al Registro para su inscripcin, en el cual Fulgencio le vende a Camilo el
inmueble X, no tiene fecha. Puede el Registrador negar la inscripcin de la venta a favor de Camilo?
CASO 177
Planteamiento
El testimonio que se presenta para su inscripcin, en el cual Roberto le vende a Carmen el inmueble X, no
tiene consignado el quinquenio del Notario que autoriz la escritura. Es inscribible la venta a favor de
Carmen?
CASO 178
Planteamiento
Salvador presenta para su inscripcin en el Registro de Masaya el testimonio de la escritura en la que adquiri
por compra el inmueble X situado en Managua. Es inscribible la venta a favor de Salvador?
CASO 179

Planteamiento
El Registrador de Managua extiende el asiento de inscripcin de una compraventa y lo firma. Posteriormente,
vuelve a leer el ttulo y observa que tiene un defecto que impide su inscripcin. Puede el Registrador variar su
calificacin?
CASO 180
Planteamiento
Danilo hipoteca dos fincas a favor del Banco de Desarrollo, una situada en Managua y la otra en Masaya. El
Registrador de Managua inscribe y el de Masaya, por contener el testimonio una falta subsanable, niega la
inscripcin. Puede el Registrador de Masaya negar la inscripcin a pesar de que el de Managua inscribi?
CASO 181
Planteamiento
El Registrador de Managua le niega a Pablo la inscripcin de la compra del inmueble X. Dicho Registrador es
sustituido por otro y Pablo le presenta al nuevo Registrador el testimonio de la compra del inmueble X,
Puede el nuevo Registrador inscribir la venta a favor de Pablo, a pesar de la negativa del anterior?
CASO 182
Planteamiento
El Registrador de Managua le niega a Ofelia la inscripcin de la compra del inmueble X. Posteriormente,
Ofelia vuelve a insistir en la inscripcin. Puede el Registrador rectificar su anterior criterio e inscribir?
CASO 183
Planteamiento
El Registrador le niega a David la inscripcin de la compra que hizo del inmueble X. Qu recurso existe en
contra de la decisin del Registrador?
CASO 184
Planteamiento
El Juzgado de lo Civil del Distrito confirma la negativa del Registrador de inscribir la compra que hizo Pedro
del inmueble X. Qu recurso tiene Pedro en contra de dicha resolucin?
CASO 185
Planteamiento
La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones confirma la sentencia del Juzgado aquo que mantiene la
negativa del Registrador de inscribir la compra que hizo Catalina del inmueble X. Puede Catalina recurrir de
casacin contra la sentencia de la Sala?
CASO 186
Planteamiento

El Juzgado Civil del Distrito revoca la decisin del Registrador que niega la inscripcin de la compra que hizo
Auxilio del inmueble X. Puede el Registrador apelar de la resolucin del Juzgado?
CASO 187
Planteamiento
Germn vende a Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripcin, pero el Registrador,
que comprueba que el inmueble X aparece inscrito a favor de David, se abstiene de presentarlo en el Diario y
rechaza su inscripcin. Para rechazar la inscripcin de la venta a favor de Manuel, puede omitirse la
presentacin del testimonio en el Diario?
CASO 188
Planteamiento
El heredero Gabriel, sin que previamente haya solicitado la declaratoria de herederos, cede sus derechos
hereditarios a Salvador, quien con ese carcter solicita dicha declaratoria. A nombre de quin debe ser la
declaratoria de herederos?
CASO 189
Planteamiento
En una misma escritura Salvador le vende a Ulises el inmueble X y a su vez ste lo hipoteca a favor de
Guillermo. El Notario libra testimonio a favor de Guillermo por la venta y por la hipoteca y se presenta para
su inscripcin. Puede el Registrador con dicho testimonio hacer la inscripcin de la venta y de la hipoteca?
CASO 190
Planteamiento
Enrique embarga el inmueble X y no solicita al ejecutor certificacin del auto o mandamiento y del acta de
embargo. Puede el Juez en donde se radiquen las diligencias librar dicha certificacin para proceder a la
inscripcin?
CASO 191
Planteamiento
Silvio hipoteca a favor de Armando el inmueble X en garanta de un mutuo y se presenta el testimonio para su
inscripcin con timbres fiscales usados. Puede el Registrador suspender la inscripcin del testimonio?
CASO 192
Planteamiento
Mario hipoteca a favor de Francisco el inmueble X en garanta de un mutuo y se presenta para su inscripcin
el segundo testimonio, por cuanto se perdi el primero, haciendo constar el Notario que con ocasin del
primero se pag el impuesto de timbre. Cubre la fe pblica del Notario tal afirmacin?
CASO 193
Planteamiento

Juan demanda a Pedro para que le pague C$ 10,000.00 que le debe en documento privado reconocido, y pide
que se anote la demanda en la finca X, propiedad del demandado. El Juzgado ordena la anotacin y se
presentan las diligencias al Registro. Puede el Registrador rechazar la anotacin?
CASO 194
Planteamiento
Bernardino cede a Carlos los derechos hereditarios que le corresponderan en la herencia de Juan, su padre,
quien no ha fallecido, y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible la cesin a favor de
Carlos?
CASO 195
Planteamiento
Camilo formula demanda ordinaria contra Jos, ejercitando la accin reivindicatoria para recuperar el
inmueble X. Dicha demanda se entabla y falla en el Juzgado del Distrito del Crimen de Managua. Camilo, que
triunfa en el juicio, obtiene ejecutoria y la presenta para su inscripcin en el-Registro. Es inscribible dicha
ejecutoria?
CASO 196
Planteamiento
Santiago, demandante en el juicio reivindicatorio del inmueble X, obtiene sentencia definitiva en que se acoge
la demanda. Solicita ejecutoria de dicha sentencia y se libra sin encabezarla con la frmula en nombre de la
Repblica. Es inscribible dicha ejecutoria?
CASO 197
Planteamiento
Alberto presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura en virtud de la cual adquiere el inmueble X,
pero el Registrador niega la inscripcin por contener el ttulo falta insubsanable. Alberto, ante la negativa, le
pide al Registrador anotacin preventiva de su ttulo. Se puede anotar preventivamente el ttulo de Alberto?
CASO 198
Planteamiento
Carlos vende a Miguel el inmueble X y se presenta el testimonio para, su inscripcin. Posteriormente, se
presenta Carlos al Registro pidindole al Registrador que no inscriba la venta porque es simulada, segn una
serie de razones que le manifiesta. Puede el Registrador negar la inscripcin?
CASO 199
Planteamiento
Ral vende a Joaqun el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripcin. Posteriormente, Ral
comparece ante el Registrador y le pide que no inscriba la venta porque es nula, ya que consinti por medio de
dolo. Puede el Registrador negar la inscripcin?
CASO 200
Planteamiento

Segn escritura pblica cuyo testimonio se presenta al Registro, Ulises le vende a Camilo el inmueble X.
Posteriormente, Ulises se presenta ante el Registrador pidiendo que no se inscriba la venta porque es falsa, ya
que l no compareci ante el Notario autorizante si no otra persona sorprendiendo a dicho profesional. Puede
el Registrador negar la inscripcin?
CASO 201
Planteamiento
Alberto vende a Jos el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripcin. Posteriormente, Alberto
comparece ante el Registrador pidindole que no inscriba la venta porque es nula, ya que consinti por medio
de la violencia y la fuerza. Puede el Registrador negar la inscripcin.
CASO 202
Planteamiento
Pedro solicita ttulo supletorio de la finca X y, adems, pide que se cancele la inscripcin en donde Jos
aparece como dueo de la finca. Se realizan los trmites de ley, se aprueba la informacin posesoria y se
ordena la cancelacin de la inscripcin a favor de Jos, sin que a ste se le haya dado intervencin. Se presenta
la certificacin de la sentencia y al Registrador se le pide que inscriba el ttulo supletorio y cancele el ttulo de
Jos. Puede el Registrador negarse a inscribir la cancelacin?
CASO 203
Planteamiento
Alberto presenta para su inscripcin el testimonio de la escritura en virtud de la cual Andrs le hipoteca el
inmueble X. El Registrador seala los defectos por los cuales no se puede inscribir. Alberto y el Notario que
autoriz la escritura se dirigen a la Corte Suprema para que sta le ordene al Registrador inscribir, ya que la
opinin de ste es claramente errnea. Puede la Corte Suprema ordenarle al Registrador que inscriba la
hipoteca a favor de Alberto?

CAPITULO XI
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
CASO 204
Planteamiento
Juan vende a Silvio el inmueble X y presenta el testimonio para su inscripcin. El Registrador examina el caso
y niega la inscripcin porque el inmueble X aparece inscrito a favor de Santiago. Est bien denegada la
inscripcin?
CASO 205
Planteamiento
Juan, heredero de Pedro, vende a Jos el inmueble X de la sucesin y se presenta el testimonio para su
inscripcin. El Registrador examina el caso y constata que el inmueble an aparece inscrito a favor de Pedro.
Para inscribir la venta a favor de Jos es necesario que de previo se haga el traspaso del inmueble X a favor
de Juan?
CASO 206
Planteamiento
lvaro promete vender a Nicols el inmueble X. lvaro fallece y deja como herederos a Leonel y Francisco, a
favor de los cuales se hace el traspaso del inmueble X. Con posterioridad al traspaso, Nicols presenta el
testimonio para su inscripcin. Es inscribible la promesa de venta a favor de Nicols?
CASO 207
Planteamiento
David hipoteca a favor de Santiago el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripcin, pero dicho
inmueble est inscrito a favor de Alberto. Es inscribible la hipoteca a favor de Santiago?
CASO 208
Planteamiento
Mauricio cancela a favor de Joaqun la hipoteca que pesa sobre el inmueble X y se presenta el testimonio para
su inscripcin, pero en el Registro la hipoteca aparece inscrita a favor de Noel. Es inscribible la cancelacin
otorgada por Mauricio?
CASO 209
Planteamiento
Pedro, acreedor de Juan, le embarga el inmueble X y se presentan las diligencias para su inscripcin. El
Registrador examina el caso y comprueba que el inmueble X aparece inscrito a favor de Manuel. Es
inscribible el embargo de Pedro?
CASO 210
Planteamiento

Pilar realiza mejoras en el inmueble X que posee y presenta para su inscripcin en el Registro una minuta de
mejoras, pero resulta que el inmueble X est inscrito a favor de Mara. Es inscribible la minuta de mejoras de
Pilar?
CASO 211
Planteamiento
Julio hipoteca a favor de Ral el inmueble X y el testimonio no se inscribe. Posteriormente, Ral cancela la
hipoteca y se presenta el testimonio, pero el Registrador constata que an no se ha inscrito la hipoteca a
cancelar. Es inscribible la cancelacin otorgada por Ral?
CASO 212
Planteamiento
Orlando promete vender a Mario la finca X, pero no est inscrita dicha finca en el Registro. Es inscribible la
promesa de venta a favor de Mario?
CASO 213
Planteamiento
Nicols, acreedor de Diego, demanda a los herederos de ste para que le paguen la suma de C$ 10,000.00. En
la ejecucin se le adjudica la finca X, que todava aparece inscrita a favor del causante, y se presenta el
testimonio para su inscripcin. Para inscribir la adjudicacin a favor de Nicols, es necesario hacer de previo
el traspaso del inmueble a favor de los herederos de Diego?
CASO 214
Planteamiento
Juan demanda a los herederos de Jos para que cumplan la promesa de venta del inmueble X que el causante
haba otorgado. En la ejecucin el Juez, en nombre de los herederos, realiza la venta en cumplimiento de la
promesa y se presenta el testimonio para su inscripcin, pero en el Registro todava no se ha realizado el
traspaso del inmueble X a favor de los herederos. Para inscribir la venta a favor de Juan, es necesario inscribir
previamente el inmueble X a favor de los herederos?
CASO 215
Planteamiento
A Pedro, heredero, se le adjudica en la particin extrajudicial el inmueble X que todava aparece inscrito a
favor de Miguel, su causante, y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es necesario trasladarse previo
el inmueble X a favor de los herederos para inscribir la adjudicacin a favor de Pedro?
CASO 216
Planteamiento
En una misma escritura Manuel fusiona los inmuebles X y H y los vende a Mario y se presenta el testimonio
para su inscripcin. Se pueden extender en un solo asiento la fusin y la venta?
CASO 217
Planteamiento

Domingo da en arriendo a Manuel el inmueble X. Manuel siembra en dicho inmueble y concede prenda agraria
sobre la cosecha de algodn. Se presenta al Registro el contrato de prenda agraria y el Registrador constata
que el arriendo no est inscrito. Para anotar la prenda agraria en el inmueble X, es necesario que de previo se
inscriba el arriendo a favor de Manuel?
CASO 218
Planteamiento
Salvador formula demanda ordinaria en contra de Pedro y Jos para que se declare nulo el testamento de
Miguel, en el cual fueron instituidos nicos herederos y pide que se anote la demanda en el Libro de Personas
y en el Libro de Propiedad en donde estn inscritas las fincas X y H de la sucesin. El Registrador examina el
caso y observa que todava las fincas X y H no aparecen inscritas a favor de los herederos Pedro y Jos. Para
anotar la demanda en las fincas X y H, es preciso que de previo se hagan los traspasos a favor de los
herederos Pedro y Jos?
CASO 219
Planteamiento
Pedro, heredero pretendo, formula demanda ordinaria en contra de los herederos Salvador y Diego,
ejercitando la accin de peticin de herencia, y pide que su demanda se anote en la finca X de la sucesin. El
Registrador examina el caso y observa que la finca an no est inscrita a nombre de Salvador y Diego. Para
anotar la demanda en el inmueble X, es necesario inscribir de previo la finca a nombre de Salvador y de
Diego?
CASO 220
Planteamiento
Diego, que es acreedor de Pedro, embarga el inmueble X de la sucesin de Manuel, en la cual Pedro es el
nico heredero y se presentan las diligencias para su inscripcin. El Registrador examina el caso y observa que
el inmueble X an no est inscrito a favor de Pedro, el heredero. Es anotable el embargo en la finca X, sin
necesidad de inscribir el inmueble a favor de Pedro?
CASO 221
Planteamiento
Miguel y Alejandro, herederos de Vctor, otorgan la escritura de cancelacin del crdito hipotecario
constituido a favor del causante y garantizado con la finca X. Se presenta el testimonio de la cancelacin y el
Registrador, al examinar el caso, comprueba que el crdito an no aparece inscrito a favor de los herederos
Miguel y Alejandro. Para inscribir la cancelacin, es necesario hacer el traspaso del crdito a favor de los
herederos Miguel y Alejandro?
CASO 222
Planteamiento
Ramiro hipoteca a favor de Carlos el inmueble XI en garanta de un mutuo, y se inscribe el testimonio. Muere
Carlos y deja como herederos a Silvio y a Mario, quienes, en su carcter de herederos, aceptan la dacin en
pago del inmueble X y se presenta el testimonio. El Registrador, al examinar el caso, observa que an no se ha
hecho el traspaso del crdito a favor de los herederos Silvio y Mario. Es inscribible la dacin en pago, a pesar
de no estar hecho el traspaso del crdito a favor de los herederos Silvio y Mario?

CASO 223
Planteamiento
Juan, dueo junto con Pedro del inmueble X, constituye servidumbre de paso a favor del inmueble H, cuyo
dueo es Napolen y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible la servidumbre sobre el
inmueble X, constituida solamente por Juan?
CASO 224
Planteamiento
Armando vende a Humberto el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripcin. El Registrador
examina el caso y niega la inscripcin, porque el inmueble X aparece inscrito a favor de Napolen. Humberto
le pide oportunamente anotacin preventiva a efecto de subsanar u ocurrir. Es anotable la venta a favor de
Humberto?
CASO 225
Planteamiento
Carlos cede a favor de Diego los derechos hereditarios en la sucesin intestada de Santiago, sin que antes haya
solicitado la declaratoria de herederos, y se presenta el testimonio para su inscripcin. Es inscribible la cesin
a favor de Diego?
CASO 226
Planteamiento
Rodolfo y Enrique, nicos herederos de Bosco, venden a Luis el inmueble X de la sucesin. Es necesaria que
est inscrita la particin, para inscribir la venta a favor de Luis?
CASO 227
Planteamiento
Camilo presenta al Registro para su anotacin las diligencias de embargo, pero el inmueble no tiene inscripcin
en el Registro. El Registrador debe rechazar las diligencias de embargo?

CAPITULO XII
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
CASO 228
Planteamiento
Mario vende a Roberto el inmueble X. Posteriormente, Mario vende el mismo inmueble a Enrique. Roberto y
Enrique presentan simultneamente sus ttulos al Registro y no se ponen de acuerdo sobre la prelacin.
Pueden Roberto y Enrique pedir anotacin preventiva de sus ttulos?
CASO 229
Planteamiento
ngel vende a Sergio el inmueble X, pero por falta subsanable se inscribe provisionalmente la venta.
Posteriormente, Jos presenta para su inscripcin, durante la vigencia de la anotacin, la venta que ngel le
hizo, anterior a la de Sergio, del inmueble X. Puede inscribirse o anotarse la venta a favor de Jos?
CASO 230
Planteamiento
Fanor vende a Silvio el inmueble X, que est inscrito en el Registro, y no se inscribe el testimonio. Luego,
Fanor le vende a Hugo el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. Silvio presenta su testimonio para la
Inscripcin. Es inscribible la venta a favor de Silvio?
CASO 231
Planteamiento
Danilo hipoteca a favor de Rubn el inmueble X, que se encuentra inscrito en el Registro, y el testimonio no se
inscribe. Luego, Danilo vende el mismo inmueble a Marcos y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Rubn
presenta para su inscripcin el testimonio de la hipoteca. Se puede inscribir la hipoteca a favor de Rubn?
CASO 232
Planteamiento
lvaro hipoteca a favor de Leonel el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, lvaro vuelve
hipotecar, como libre de gravamen, el inmueble X a favor de Ernesto y se inscribe el testimonio.
Posteriormente, Leonel presenta el testimonio de su hipoteca. Es inscribible la hipoteca a favor de Leonel?
CASO 233
Planteamiento
Miguel vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Miguel hipoteca el mismo inmueble
a favor de Ernesto y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Diego presenta para su inscripcin el testimonio
de su compra. Es inscribible la venta a favor de Diego?
CASO 234
Planteamiento

Santiago vende a David el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Santiago constituye usufructo
sobre el mismo inmueble X a favor de Gilberto y se inscribe el testimonio. Posteriormente, David presenta
para su inscripcin el testimonio de la compra. Es inscribible la venta a favor de David?
CASO 235
Planteamiento
Gilberto le vende a Noel el inmueble X. Luego, Gilberto le vende a Jos el mismo inmueble X. Se presenta,
primero, en el Diario la venta a favor de Jos y veinticinco das despus, pero antes de toda inscripcin a favor
de Jos, se presenta el testimonio de la venta a favor de Noel. Cul de las dos ventas debe inscribir el
Registrador?
CASO 236
Planteamiento
Andrs vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Andrs vende el mismo inmueble
a Rubn, quien conoce perfectamente la venta a favor de Mariano y se inscribe el testimonio. Posteriormente,
Mariano presenta el testimonio para su inscripcin y el Registrador lo rechaza porque ya est inscrita la venta
a favor de Rubn. El cierre del Registro contra Mariano es definitivo?
CASO 237
Planteamiento
David y Pedro se proponen celebrar un contrato de compraventa en virtud del cual el primero le vender al
segundo el inmueble X. Pedro, con instrucciones del Notario, solicita certificacin de gravmenes y el
Registrador hace constar que el inmueble X est libre de gravmenes. La venta se celebra ocho das despus
de librada la certificacin y se presenta el testimonio en l Registro. Pero, dentro de esos ocho das, David
volvi a vender el inmueble X a Gregorio y se inscribe el testimonio. Ha protegido a Pedro la libertad de
gravmenes extendida por el Registrador?
CASO 238
Planteamiento
Mauricio hipoteca a favor de ngel el inmueble X, pero convienen que el rango de primera hipoteca le
corresponda a Camilo, con quien Mauricio celebrar un contrato de mutuo hipotecario. Es permitido e
inscribible este convenio?
CASO 239
Planteamiento
Carlos y Vicente, acreedores de primero y segundo grado respectivamente y con sus ttulos inscritos,
convienen en permutar sus rangos. Es permitido e inscribible este convenio?
CASO 240
Planteamiento
Manuel, acreedor que tiene inscrita su hipoteca de primer grado, le cede a Toms, acreedor de segundo que
an no ha inscrito, su rango preferente. Es permitido e inscribible este convenio?

CASO 241
Planteamiento
Ren, acreedor hipotecario de primer grado que tiene inscrita su hipoteca, permite que la hipoteca que se
constituye a favor de Miguel sea preferente a la suya. Es permitido e inscribible este convenio?
CASO 242
Planteamiento
Enrique, acreedor de primer grado que tiene inscrita su hipoteca, consiente que la hipoteca que su deudor
constituir a favor de Roberto, sea preferente a la suya. Es permitido e inscribible este convenio?
CASO 243
Planteamiento
Edgar vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Edgar vuelve a vender a
Domingo el inmueble X y se presenta el ttulo en el Diario. Transcurren dos meses y la venta de Domingo no
se inscribe ni se anota. Posteriormente, se presenta la venta a favor de Mariano. La presentacin de la venta
de Domingo, impide la inscripcin de la venta a favor de Mariano?
CASO 244
Planteamiento
Pilar vende a Noel el inmueble X en documento privado, que slo se inscribe en el Libro de Documentos
Privados. Posteriormente, Pilar vende a Mario el mismo inmueble y se presenta el testimonio para su
inscripcin. La inscripcin de la venta a favor de Noel, impide la inscripcin de la venta a favor de Mario en
el Libro de Propiedad?
CASO 245
Planteamiento
Alberto vende a Silvio el inmueble X en documento privado, que se inscribe por error en el Libro de
Propiedad. Posteriormente, Manuel presenta el testimonio de la escritura en virtud de la cual Alberto le
vendi, antes de la venta a Silvio, el inmueble X. La inscripcin a favor de Silvio, impide la inscripcin a
favor de Manuel?
CASO 246
Planteamiento
Orlando anota preventivamente, por falta de solvencias fiscales, el testimonio de la escritura en que Pedro le
vende el inmueble X. Diez das antes del vencimiento de la anotacin preventiva, se presenta al Diario el
testimonio de la escritura en virtud de la cual Pedro le vendi a Ren con anterioridad a la venta de Orlando el
mismo inmueble X. Cinco das antes del vencimiento de la anotacin, se present en el Diario el testimonio de
Orlando con las solvencias fiscales para su inscripcin definitiva, pero el Registrador lo inscribe diez das
despus de presentado y rechaza la inscripcin a favor de Ren. Es correcta la decisin del Registrador?
CASO 247
Planteamiento

A las 7 a.m. del da 2 de enero de 1978, ngel vende a Jos el inmueble X, situado en Masaya, segn escritura
celebrada en esta ciudad y a las 10 p.m. del mismo da ngel vuelve a vender el inmueble X a Rafael, segn
escritura tambin autorizada en la ciudad de Masaya. Rafael, que desconoce la existencia de la primera
escritura (buena fe), presenta al Registro su testimonio el mismo da 2 del referido mes y Jos el da 3 tambin
del mismo mes. Cul de las dos ventas debe de inscribirse y quin adquiere el dominio de la finca X?
CASO 248
Planteamiento
A las 4 p.m. del da 4 de octubre de 1978, Diego hipoteca, en garanta de un mutuo a favor de Jos, el
inmueble X situado en Masaya, segn escritura celebrada en esta ciudad, y a las 8 a.m. del da siguiente Diego
hipoteca, como libre de gravamen, en garanta de un mutuo, el mismo inmueble X a Ricardo, que ignora la
existencia de la hipoteca a favor de Jos (buena fe). Ricardo presenta al Registro su testimonio a las 3 p.m. del
da 5 y Jos a las 4 p.m. de este mismo da. Cul de las dos hipotecas es preferente?
CASO 249
Planteamiento
Miguel, titular Registral, vende a Jos el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Posteriormente, Miguel
vuelve a vender el inmueble X a Diego y ste, sin inscribir el testimonio, se lo vende a Ral, de lo cual se deja
constancia en la escritura. Ral presenta al Registro solamente el testimonio de la escritura de venta en la cual
Diego le vende el inmueble X, prometiendo presentar el testimonio de la venta de Miguel a Diego. Dos das
despus de presentada la adquisicin de Ral, se presenta el testimonio de la adquisicin de Jos. Dos das
despus de presentado el de Jos, se presenta el testimonio de la venta de Miguel a Diego. Cul de las dos
ventas debe inscribirse?

CAPITULO XIII
ORGANICIN DEL REGISTRO
CASO 250
Planteamiento
El Registrador de Managua se enferma y decide llamar al suplente para que lo sustituya temporalmente. Se
necesita permiso para depositar el Registro en l suplente?
CASO 251
Planteamiento
El Registrador deposita temporalmente el Registro en el suplente y ste desea autorizar varias escrituras.
Puede el Registrador suplente autorizar escrituras mientras ejerce el cargo?
CASO 252
Planteamiento
Salvador vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Un ao despus, Salvador vuelve a
vender el inmueble X a Jos y se presenta el testimonio en el Diario a las 7 a.m. del da 15 de febrero de 1980.
Este mismo da, a las cuatro de la tarde, se presenta la venta a favor de Diego. Cul de las dos compras debe
inscribir el Registro?
CASO 253
Planteamiento
Manuel vende a Ral el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Un ao despus, Manuel vuelve a vender el
inmueble X a Jos y se presenta el testimonio en el Diario a las 10 a.m. del 1 de mayo de 1980, A las 1 l: 00
a.m. del da 5 del mismo mes y ao, se presenta en el Diario el testimonio de la venta a favor de Ral. Cul de
las dos compras debe inscribir el Registrador?

CAPITULO I
BIENES, DERECHOS Y TTULOS
INSCRIBIBLES
CASO 1
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 1829 Pr., que se refiere al juicio ejecutivo singular, el acreedor adjudicatario podr
inscribir en el Registro la certificacin del acta de subasta en la que se le adjudica el inmueble hipotecado.
La Corte Suprema de Justicia confirma dicho criterio, segn consultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779,
del 3 de febrero de 1948, B.J., p. 14174 y del 6 de mayo de 1954, B.J., p. 17244.
2. Solucin
Es inscribible la certificacin del acta de subasta a favor de Jos.
CASO 2
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 1775 Pr., el Registrador slo admitir la escritura de venta definitiva que resulta
del juicio ejecutivo corriente. No se admite, pues, la inscripcin de la certificacin del acta de subasta. Por otra
parte, el art. 1829 Pr. no es aplicable a este caso, pues se refiere exclusivamente al juicio ejecutivo singular
(con renuncia de trmites).
Este criterio lo sostiene la Corte Suprema de Justicia, segn consultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779 y
del 3 de febrero de 1948. B.J., p. 14174.
2. Solucin
No es inscribible la certificacin del acta de subasta a favor de Diego.
CASO 3
1. Consideraciones
Las propiedades nacionales pueden ser inscritas con slo presentar al Registro una minuta descriptiva del
inmueble autorizada por el funcionario competente o interesado, sin necesidad de presentar ttulo anterior. Las
propiedades as inscritas abren folio independiente (inmatriculacin).
En igual forma pueden inscribirse los antiguos edificios conocidos con los nombres de Palacio Episcopal,
Seminarios, casas curales y los edificios conocidos a la fecha como pertenecientes a los municipios.
Todo lo expuesto est regulado en el art. 3979 C.
2. Solucin

Al Estado le basta presentar una minuta descriptiva para inscribir los terrenos nacionales.
CASO 4
1. Consideraciones
La cesin de derechos hereditarios puede hacerse antes de la particin y adjudicacin de los bienes, segn lo
dispone el art. 2736 C.
Confirma lo expuesto la Corte Suprema en consulta del 22 de julio de 1958, B.J., p. 19330.
2. Solucin
Es inscribible la cesin a favor de Jos.
CASO 5
1. Consideraciones
De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C, los derechos de uso y habitacin no se pueden embargar,
enajenar ni traspasar a otro por ninguna clase de ttulos. Esta prohibicin trasciende al Registro, impidiendo la
inscripcin de los correspondientes ttulos.
2. Solucin
No es anotable el embargo de Martn.
CASO 6
1. Consideraciones
En el Registro slo se inscribe el dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles. No tienen acceso al
Registro los bienes muebles. Estos son objeto de otro tipo de Registro: las aeronaves y los contratos que las
afectan se inscriben en el Registro de la Propiedad Aeronutica;' los buques y los contratos que los afectan en
el Registro Mercantil 2 aunque el Cdigo Civil, en el art. 3936 inc. 1, dice que la tradicin de las naves se
realiza con la inscripcin en el Registro; y otros bienes muebles pueden ser dados en prenda agraria o
industrial e inscribirse en el Registro de Prenda Agraria o Industrial, de conformidad a la Ley de Prenda
Agraria o Industrial de 6 de Agosto de 1937 y sus reformas.
2. Solucin
No es inscribible la aeronave de David.
3.Notas y remisiones
1. Art. 18 y sigts. del Cdigo de Aviacin Civil; 2. Art. 13 literal i) C.C.
CASO 7
1. Consideraciones

En el Registro slo se inscribe el dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles y por excepcin se
inscriben derechos personales cuando la ley lo permite, como en el arrendamiento1, el embargo2 y la promesa
de venta .3
La promesa de arriendo, como todo contrato de promesa, aunque el contrato prometido engendre derechos
reales (venta), slo produce derechos personales. El contrato de promesa contiene una obligacin de hacer
que engendra derechos personales.
Si la promesa de arriendo es un derecho personal y su inscripcin no la autoriza la ley, claramente se concluye
que no es inscribible.
2. Solucin
No es inscribible la promesa de arriendo a favor de Luis.
3.Notas y Remisiones
1. Arts. 3951 inc. 2 in fine y 2949 C.; 2. Arts. 3964 inc. 5 C. y 29 inc. 2 del R.R.P.; 3. Art. 129 del R.R.P.
Ver casos Nms. 8, 9,12 y 13.
CASO 8
1. Consideraciones
Slo el dominio y los dems derechos reales se inscriben en el Registro y por excepcin se inscriben derechos
personales. Una de estas excepciones es la promesa de venta, pues su inscripcin est autorizada por el art.
129 del R.R.P.
2. Solucin
Es inscribible la promesa a favor de Diego.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 7, 9, 12 y 13.
CASO 9
1. Consideraciones
En el Registro slo se inscribe el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles, y excepcionalmente se
inscriben derechos personales cuando la ley lo autoriza; una de estas excepciones se refiere al arrendamiento,
pues los arts. 3951 inc. 2 infine y 2949 C. permiten su inscripcin.
2. Solucin
Es inscribible el arriendo a favor de Ral.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 7, 8,12 y 13.
CASO 10

1. Consideraciones
De conformidad con el art. 1 0 de la Ley de Prenda Agraria o Industrial, la prenda se anotar cuando recaiga
sobre cosechas, frutos, mquinas, enseres, animales o cosas que formen parte de bienes inmuebles o derechos
reales inmobiliarios inscritos en el Registro de la Propiedad, al margen del inmueble o derecho real respectivo.
2. Solucin
Es anotable la prenda en la finca X.
CASO 11
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 1426 Pr., el derecho legal de retencin es considerado como un derecho de hipoteca o
prenda, segn sean inmuebles o muebles los bienes afectados, y autoriza la inscripcin de la resolucin que
declare procedente la retencin sobre inmuebles. Considero que el derecho legal de retencin es de naturaleza
real,
2. Solucin
Es inscribible el derecho legal de retencin a favor de Juan.
CASO 12
1. Consideraciones
El Registro slo recibe para su inscripcin el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles, y por
excepcin derechos personales cuando lo autoriza la ley.
El comodatario no tiene una relacin de naturaleza real con el inmueble que recibe en comodato, pues el
contrato de comodato no produce ese tipo de relacin. El comodato es un contrato real en cuanto a su
perfeccionamiento (entrega de la cosa, arts. 3416 y 3417 C.), pero no engendra derechos reales. Por otra
parte, su inscripcin no est autorizada por la ley
2. Solucin
No es inscribible el comodato a favor de Diego.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 7, 8, 9 y 13.
CASO 13
1. Consideraciones
Nuestro Cdigo Civil no regula el contrato de promesa. Slo contempla casos aislados: la promesa de venta1
y la de donacin2. Adems, le niega obligatoriedad a las promesas de comodato3 y

de mutuo gratuito4 y debilita a la de mutuo oneroso .5 Creo que a excepcin de los supuestos en que no es
permitida (por ejemplo: el comodato), debe ser aceptado, en virtud del principio de la libre contratacin .6
Dentro de este criterio amplio, se acepta la promesa de hipoteca y la Corte Suprema ha admitido la promesa
de arriendo. 7
Pero una cosa es que se acepte la promesa de hipoteca y otra que se pueda inscribir.
En el Registro, ya he dicho, slo se inscribe el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles y
excepcionalmente derechos personales cuando lo permite la ley.
El contrato de promesa de hipoteca engendra derechos personales, como todo contrato de promesa, y no est
autorizada su inscripcin.
2. Solucin
No es inscribible la promesa de hipoteca a favor de Daniel.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 2541 C. y 129 del R.R.P; 2. Arts. 2093 inc. 5 y 2785 C.; 3. Arts. 3417 inc. 2 C.; 4. Arts. 3394 C.; 5.
Art. 3394 C.; 6. Art. 2437 C.; 7. S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250.
Ver casos Nms. 7, 8, 9 y 12. 99
Casos Prcticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 14
1. Consideraciones
Nos encontramos frente al problema de la auto contratacin. En el auto contrato, una misma persona acta ya
sea como interesado directo y representante de otra, ya sea como representante de ambas partes, ya sea como
representante de dos patrimonios que le pertenecen. Una misma persona, pues, realiza el acto en la forma
indicada. Nuestro Cdigo no la regula ni la prohbe en forma general.
Se refiere a ella slo en casos particulares, ya sea negndola en forma absoluta1, ya sea sealndole
condiciones, como la autorizacin del Juez2 o consentimiento del mandante3 que no la dejan operar, ya sea
permitindola, como en el caso del prstamo que le hace el mandatario al mandante, si de ste recibi poder
para prestar dinero4.
Creo que en nuestra legislacin, en trminos generales, es permitida la auto contratacin, excepto en los casos
expresamente prohibidos o cuando represente un peligro para el mandante, pues en el derecho privado es
permitido hacer lo que la ley no prohbe, en virtud del principio de la autonoma de la voluntad.
La venta en el caso analizado es nula, ya que el mandatario no recibi en el poder autorizacin para adquirir el
inmueble, violndose al realizar el acto los arts. 2565 inc. 2 y 3312 C. Dicha nulidad puede ser apreciada por
el Registrador y negar la inscripcin.
2. Solucin

No es inscribible la venta a favor de Toms.

3.Notas y remisiones
1. Arts. 448, 466 y 2565 incs. 1 y 6 C.; 2. Arts. 447, 462, 463 y 465
C.: 3. Arts. 3312, en relacin con el art. 2565 inc. 2, y 3552 C.: 4.
Art. 3312 inc. 2 C.
CASO 15
1.Consideraciones
De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C., los derechos de uso y habitacin no se pueden
embargar, enajenar, arrendar ni traspasar por ninguna clase de ttulos. Por otra parte, con arreglo al art. 3799
incs. 1 y 2 C., slo se pueden hipotecar el dominio y los otros derechos reales enajenabas sobre bienes
inmuebles.
Ahora bien, si el uso no es enajenable ni traspasable, no puede ser hipotecado de conformidad a lo expuesto.
2. Solucin
No es inscribible la hipoteca a favor de Pedro.
3. Notas y remisiones
Ver caso Nm. 5.
CAPITULO II
EFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS
INSCRIBIBLES
CASO 16
1. Consideraciones
El arrendamiento que se rige por el Cdigo Civil necesita de la inscripcin para ser opuesto a terceros. No
obstante, los adquirentes a ttulo lucrativo (heredero, legatario, donatario) deben respetar el arriendo aunque
no est inscrito, segn se deduce del art. 2949 inc. 1 C. Para el ttulo gratuito no funciona la fe pblica.
2. Solucin
No le perjudica el arriendo a Diego.
3. Notas y remisiones
Ver caso Nm. 17.
CASO 17

1. Consideraciones
Los contratos de arrendamiento que caen bajo la Ley de Inquilinato no necesitan de la inscripcin para su
oponibilidad a terceros, segn se desprende del art. 19 de dicha ley. Se prescinde del Registro para la
proteccin y estabilidad de la relacin arrendaticia, a diferencia de la que ocurre con el arrendamiento, que se
rige por el Cdigo Civil.
2. Solucin
S; perjudica a Edn el arrendamiento de Manuel.
3. Notas y remisiones
Ver caso Nm. 16.
CASO 18
1. Consideraciones
La tercera de dominio se promueve por quien pretende que se declare su dominio sobre los bienes
embargados y que stos sean excluidos del embargo.' La promesa de venta, aunque est inscrita, no produce la
trasmisin del dominio del inmueble, y, por lo mismo, el prometiente comprador no puede promover una
tercera de dominio basada en su ttulo.
El prometiente comprador no tiene accin real.
La Corte Suprema de Justicia ha sostenido que, con base en una promesa de venta, no puede entablarse
tercera de dominio. Se funda en que la inscripcin de la promesa de venta no cambia la naturaleza del derecho
ni habilita para promover accin que ha de fundarse en el dominio del tercerista sobre la cosa disputada .2
2. Solucin
No se puede promover tercera de dominio con base en una promesa de venta.
3.Notas y remisiones
1. Art. 1797 inc. 1 Pr.: 2. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668.
CASO 19
1. Consideraciones
La promesa de venta inscrita es oponible a terceros. Esta oponibilidad se traduce en un cierre del Registro a
las ventas hechas a favor de otras personas diferentes del prometiente comprador. As! lo dispone el art. 129
del R.R.P.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Carlos.
3. Notas y remisiones

Ver casos Nms. 20, 22, 26 y 27.

CASO 20
1. Consideraciones
La hipoteca encierra una venta potencial que se opone al bloqueo del Registro regulado en el art. 129 del
R.R.P. La Corte Suprema de Justicia, hace algn tiempo, permiti la inscripcin de la hipoteca, a pesar de la
inscripcin de la promesa. 1 Esta amplitud fue limitada en Consulta del 25 de febrero de 1964, B.J., p. 497, en
la que se dispuso que la promesa bilateral con precio recibido impide la inscripcin de la hipoteca.
Actualmente todos los Registradores niegan la inscripcin de la hipoteca si existe promesa de venta inscrita.
2. Solucin
No es inscribible la hipoteca a favor de Carmen.
3.Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 y Cta. del 13 de agosto de 1958, B.J., p. 19333.
Ver casos Nms. 19, 22, 26 y 27.
CASO 21
1. Consideraciones
Se sostiene que de conformidad con el art. 129 inc. 3 del R. R.P. el contrato prometido debe especificarse de
tal manera que el contrato de promesa debe contener la voluntad de vender y comprar del contrato de venta,
por lo que no es inscribible la promesa de venta unilateral en la que slo se obliga el prometiente vendedor.
No obstante, creo que lo que se debe especificar son los elementos esenciales del contrato de venta: objeto y
precio. Tambin deben ser bien determinados los sujetos.
Por otra parte, el art. 129 del R.R.P. no distingue entre promesa unilateral o bilateral, y donde la ley no
distingue no es lcito distinguir.
2. Solucin
Es inscribible la promesa a favor de Berna.
CASO 22
1. Consideraciones
Creo que el cierre no slo comprende a la trasmisin del dominio. Tambin se extiende a la constitucin de los
derechos reales (usufructo, hipoteca, etc.). Este cierre completo est implcitamente contemplado en el art.
129 del R.R.P.: en lo ms (dominio) est comprendido lo menos (usufructo, hipoteca, etc.). Actualmente, los

Registradores niegan la inscripcin del usufructo, uso, habitacin, servidumbre, anticresis e hipoteca, s sobre
el inmueble pesa una promesa de venta.
2. Solucin
No es inscribible el usufructo a favor de Celia.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 19, 20, 26 y 27.
CASO 23
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 129 inc. 2 del R.R.P., no es inscribible la promesa de venta que no contenga un plazo o
condicin que fije la poca de la celebracin del contrato. Si la promesa no tiene plazo, se le puede fijar
judicialmente (art. 1900 C.) y despus inscribirse.
2. Solucin
No es inscribible la promesa a favor de Bernab.
CASO 24
1. Consideraciones
La promesa hecha en documento privado es vlida,' pero no es inscribible, pues los arts. 129 del R.R.P y 3941
C. exigen la escritura pblica para dicha inscripcin.
2. Solucin
No es inscribible la promesa a favor de Belinda.
3.Notas y remisiones
1. S. 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. l6O6y S. 12 m. del
17 de junio de 1921, B.J., p. 3337.
CASO 25
1. Consideraciones
El art. 251 C, no permite al padre enajenar, hipotecar o gravar los bienes races del menor sin autorizacin
judicial. Creo que la promesa de venta de los bienes del menor est comprendida dentro de la amplia
prohibicin de dicho artculo, por lo que se debe exigir autorizacin judicial. La prohibicin trasciende al
Registro y el Reistrador negar la inscripcin. 9
Partiendo del principio de que el contrato de promesa es diferente al contrato prometido, algunos
Registradores permiten la inscripcin de la promesa de venta sin autorizacin judicial, dejando para el

cumplimiento de la promesa la realizacin de dicho requisito. No estoy de acuerdo con esta opinin, por lo
expuesto anteriormente.
2. Solucin
No es inscribible la promesa a favor de Santiago.
CASO 26
1.Consideraciones
El embargo encierra una venta potenciaI y se opone al cierre total, lo que he mantenido como criterio
personal. No obstante, debe hacerse constar que todos los Registradores inscriben el embargo, a pesar de estar
inscrita la promesa.
2. Solucin
No es inscribible el embargo a favor de Cirilo.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 19, 20, 22 y 27.
CASO 27
1. Consideraciones
El cierre que regular el art. 129 del R.R.P. se refiere tanto a las ventas voluntarias como a las forzadas; as lo
ha dicho la Corte Suprema de Justicia en Cta. del 14 de agosto de 1957, B.J., p. 18814.
2. Solucin
No es inscribible la adjudicacin a favor de Edn.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 19, 20, 22 y 26.
CASO 28
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 2565 inc. 5 C., son nulas las compras que hagan los magistrados y jueces de los
bienes y derechos que estuvieron en litigio ante el tribunal en cuya jurisdiccin o territorio ejercieron sus
respectivas funciones.
La promesa a que se refiere el caso que analizamos, tiene por objeto un contrato de venta prohibido por la ley
y, por lo tanto, nulo.

Creo que una promesa de venta sobre los referidos bienes a los magistrados, jueces y dems funcionarios a
que se refiere el art. 2565 inc. 5 C., es ineficaz y el Registrador debe rechazar dicha inscripcin.
Adems, en el art. 129 del R.R.P. se dispone que no es inscribible la promesa que contenga un contrato
prometido de venta que la ley declare ineficaz.
2. Solucin
No es inscribible la promesa a favor de Fidel.
CASO 29
1. Consideraciones
La promesa de venta a que se refiere este caso tiene por objeto una venta prohibida por el art. 2565 inc. 6 C.
y, como consecuencia, nula. El Registrador, de conformidad con el art. 129 del R.R.P., debe rechazar la
inscripcin de esa promesa.
No es obstculo para negar la inscripcin el hecho de que existe autorizacin judicial, ya que sta no convierte
en judicial el documento presentado, el que sigue teniendo la calidad notarial para los efectos de la
calificacin.
2. Solucin
No es inscribible la promesa a favor de Pedro, padre del menor.
CASO 30
1.Consideraciones
La hipoteca es un derecho real sobre inmuebles y puede ser hipotecado. El doctor Horacio Argeiio Bolaos
sostiene que es hipotecable. 1
2. Solucin
Es permitida e inscribible la hipoteca a favor de Jos.
3. Notas y remisiones
1. La Hipoteca. Tesis Doctoral. Granada, 1926, p. 46.
CAPITULO III
ASIENTOS REGSTRALES
CASO 31
1. Consideraciones
De conformidad con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. no es anotable la demanda interdictoI
posesoria, ya que no se est ejerciendo una accin real, pues en el juicio slo se discute el hecho de la

posesin y no el dominio del inmueble, quedando reservada la cuestin dominical para el juicio ordinario
correspondiente. Esta tesis es confirmada por la Suprema en consulta del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750.
2. Solucin
No es anotable la demanda de Adolfo.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 34, 43, 44, 45, 46, 48, 50 y 78.
CASO 32
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 40 de la Ley Tributaria Comn, reformada por la Ley del 21 de Mayo de 1970, se
pueden inscribir provisionalmente las escrituras que no contienen las solvencias fiscales. Antes de esa fecha no
se permita dicha anotacin, segn lo confirma la Corte Suprema de Justicia en consulta del 21 de septiembre
de 1961, B.J., p. 20796.
2. Solucin
S; se puede inscribir preventivamente la compra a favor de Roberto.
CASO 33
1. Consideraciones
Es motivo de discusin la posibilidad legal de anotar nuevamente el ttulo suspendido, una vez que oper la
caducidad de la anterior anotacin preventiva. La ley no contempla el supuesto, y la mayora de los
Registradores, al no encontrar obstculo legal, acceden a anotar. Este criterio, llevado con prudencia en cada
caso, es beneficioso, pues se podran evitar perjuicios y fraudes en contra del anotante, pero llevado al
extremo se presta a abusos. Por ejemplo, las anotaciones preventivas por falta de solvencias fiscales, en
muchos casos se vuelven interminables, burlndose as los intereses del fisco y convirtiendo al Registro en un
depsito de inscripciones provisionales, con las cuales se logran los propsitos de la inscripcin.
2. Solucin
Se le puede conceder nueva anotacin preventiva a Manuel.
CASO 34
1. Consideraciones
La accin por la que Ren cobra dinero en un documento privado reconocido es personal y, por lo tanto, no es
anotable, de conformidad con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. El actor debi haber trabado
embargo, que es la medida cautelar que cabe en el caso analizado, y no pedir anotacin de la demanda.
2. Solucin

No es anotable la demanda de Ren.

3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 31, 43, 44, 45, 46, 48 y 50.
CASO 35
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 38 del R. R.P. el heredero, dentro del plazo de los seis meses posteriores a la
muerte del causante, no puede inscribir a su favor los bienes hereditarios si los legatarios no renuncian a
anotar. Tambin podr hacerse el traspaso si los legados han sido pagados o anotados.
2. Solucin
El Registrador no puede hacer el traspaso de los inmuebles X y H a favor de los herederos, Domingo y Julio.
CASO 36
1. Consideraciones
Cuando se confunden los derechos de acreedor hipotecario y dueo, se extingue la hipoteca y en el Registro
se extender la cancelacin de la inscripcin hipotecaria despus de inscrito el ttulo que produjo la confusin,
segn se dispone en los arts. 3867 y 3874 C. El embargo que haya anotado el acreedor hipotecario, tambin
debe cancelarse sin necesidad de orden judicial.
La Corte Suprema, dentro del criterio expuesto, dijo que cuando el acreedor hipotecario adquiera el inmueble
bien por adjudicacin en pago, bien por compra en subasta, se cancelar la hipoteca por confusin
independiente de toda voluntad; por consiguiente, el embargo trabado por dicho acreedor se cancelar como
se cancela la hipoteca, aunque los interesados no expresen su consentimiento ni el Juez lo ordene.'
2. Solucin
Para cancelar la hipoteca y el embargo a favor de Francisco no es necesario orden judicial; basta la inscripcin
del ttulo en que adquiri el inmueble.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554.
CASO 37
1. Consideraciones
La anotacin preventiva a favor de Bosco asegura la retroactividad de la sentencia que le fue favorable a la
fecha de la anotacin, desde la cual tendr eficacia. Por lo tanto, los asientos posteriores a la anotacin,
contradictorios o limitativos del derecho que se inscribe, sern cancelados.

Esta cancelacin puede hacerse con la ejecutoria o por medio de una carta orden. La ejecutoria es preferible,
cuando de la misma debe hacerse la inscripcin; y cuando deben hacerse cancelaciones, es preferible la carta
orden.
La Corte Suprema sostiene que pueden hacerse las cancelaciones de los asientos posteriores con la ejecutoria,
pero advierte que siempre que hubiere identidad en el inmueble, pues en caso contrario se necesita orden
judicial expresa.
2. Solucin
Para cancelar las ventas a favor de Pilar y Joaqun basta la ejecutoria.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 30 de julio de 1957, B.J., p. 18811.
CASO 38
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 55 inc. 2 del R.R.P., la anotacin de embargo expresar el importe de la obligacin que
la hubiere originado, y si en las diligencias no consta dicho importe ser negada la anotacin. La Corte
Suprema ha dicho que no es inscribible un embargo si no se ha indicado la cantidad porqu fue solicitado
2. solucin
No se puede anotar el embargo.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357.
CASO 39
1. Consideraciones
Existe un conflicto legal en la solucin de este caso. Los arts. 904 y 1718 Pr. sancionan con nulidad por objeto
ilcito la disposicin de los bienes embargados sin el consentimiento del Juez, sean inmuebles o muebles. Por
otra parte, el art. 54 del R.R.P. permite la enajenacin y gravamen de los bienes anotados sin necesidad de
autorizacin alguna; es decir, el deudor puede vender libremente, sin perjuicio del embargo. En este conflicto
prevalecen los arts. 904 y 1718 Pr., que regulan el embargo, sobre el art. 54 del R.R.P, que se refiere a todas
las anotaciones. En otras palabras, la norma especial prevalece sobre la general1.
No obstante, en la aplicacin de los arts. 904 y 1718 Pr. hay que distinguir. Si el embargo estaba inscrito, la
venta es nula; si no lo estaba, no hay nulidad, pues el art. 1718 Pr. dispone que el embargo no producir efecto
alguno legal respecto de tercero, sino desde la fecha en que se inscriba en el respectivo Registro de la
Propiedad.
La Suprema piensa en forma diferente y progresivamente ha ido enervando los efectos de los mencionados
artculos del Cdigo de Procedimiento Civil, ya que ha declarado la validez de las enajenaciones de inmuebles

afectados con un embargo inscrito2 como tambin la validez de las enajenaciones de los bienes muebles
embargados, aunque las considera condicionales3.
No obstante, razones prcticas y tcnicas que se ajustan a nuestro sistema, aconsejan inclinarse a la solucin
de la Suprema, sin perjuicio de que en una futura reforma se deje solucionado el problema.
2. Solucin
Es inscribible la venta a favor de Esteban.
3. Notas y remisiones
1 - Art. XIII, Tit. Prel. C.; 2. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 11:3 a.m. del 11 de julio de
1924,BJ, p. 4503. S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616. S. 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p.
10131; 3. Ibidem.
CASO 40
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 162 del R.R.P., los asientos deben estar firmados por el Registrador. Sin dicha
firma, carecen de valor, pero el defecto puede ser corregido,
Nuestro Cdigo no regula el procedimiento para solucionar el defecto; sin embargo, se le ha encontrado
solucin al problema, aunque no fa deseable.
Si la firma omitida es la del titular actual, el defecto se subsanar fcilmente mediante la firma del asiento por
dicho funcionario.
Pero el problema adquiere dificultades cuando la omisin no es del actual Registrador, sino del o de los
anteriores. En tal supuesto, el Registrador que no firm ser llamado para que firme el asiento. Si atiende al
llamado, se constituir en el Registro y en las investigaciones que realice para firmar puede pedir los ttulos, si
as lo considera conveniente. La Corte Suprema es ms exigente al opinar que para llamar al Registrador, debe
tenerse a la vista el ttulo con la razn de ley, pues si sta no existe debe inscribirse nuevamente. 1
Pero puede suceder que el Registrador que omiti firmar se negare a firmar el asiento, estuviera ausente,
hubiere fallecido o por cualquier otra causa no pueda atender el llamado. Para estos supuestos, creo que los
ttulos deben presentarse en el Diario y el Registrador extender un nuevo asiento de inscripcin. Sera
aconsejable, en una futura reforma, autorizar al Registrador a firmar bajo su responsabilidad los asientos que
no firm el anterior. En Espaa se regula ampliamente el problema de la omisin de las firmar en el arl. 319 del
Reglamento.
2. Solucin
El Registrador debe llamar al anterior para que firme. Si ste no quisiere, estuviera ausente, hubiere fallecido o
existiera cualquier otro tipo de impedimento se proceder, con los ttulos a la vista, a una nueva inscripci n.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 22 de febrero de 1921, B.J., p. 3231.

Ver caso Nm. 79.

CASO 41
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 18 del R.R.P., la anotacin preventiva por faltas subsanables caduca a los treinta das de su
fecha y ser cancelada de oficio por el Registrador si dentro de ese plazo no se presenta el ttulo subsanado en
forma, providencia del Juez mandando hacer la inscripcin o aviso del mismo funcionario de haberse
prorrogado aquel trmino, o estarse ventilando la contienda en juicio ordinario.
Es posible que el anotante no ocurra al Juzgado y decida subsanar el defecto, para la cual cuenta con los
treinta das del plazo de la anotacin y de la prrroga en su caso. Al no ocurrir, precluye su derecho de
impugnar la decisin del Registrador, pero conserva su derecho de subsanar el defecto.
Este plazo y la prrroga se mantienen aunque no exista o curso, por lo que la constancia acompaada de que
no ocurri el anotante no sirve para cancelar la anotacin preventiva. No obstante, puede suceder que el
anotante que no ocurri no presente el ttulo subsanado en forma dentro de los treinta das de vigencia de la
anotacin preventiva o de la prrroga en su caso; en tal supuesto, el Registrador cancelar de oficio la
anotacin, en, cuyo caso no se hace necesario presentar la constancia del juez de que no ocurri el anotante.
La Corte Suprema ha dicho que el Registrador no puede cancelar de oficio la anotacin aunque se le presente
constancia de que el interesado no recurri dentro de los cinco das que seala la ley.'
2. Solucin
No es suficiente la constancia para cancelar la anotacin a favor de Marcelo.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 1 0 de mayo de 1966, B.J., p. 327.
CASO 42
1. Consideraciones
El caso analizado ha sido resuelto por la Suprema al manifestar que pueden inscribirse los bienes inmuebles
determinados o partes alcuotas de ellos a favor de los legatarios, sin necesidad de esperar el otorgamiento de
la escritura de entrega de legados1.
2. Solucin
Para hacer el traspaso del inmueble X a favor de Hctor, no es necesaria la entrega del legado.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 4 de diciembre de 1954, B.J., p. 17264.
CASO 43

1. Consideraciones
Creo que al amparo del inc. 1 del art. 29 del R.R.P. pueden anotarse no slo las acciones reales de dominio,
peticin de herencia, etc., sino tambin la accin revocatoria pauliana, la accin de simulacin y cualquiera
otra personal que obligue a la trasmisin, declaracin, modificacin o extincin del dominio o derechos reales
sobre inmuebles.
2. Solucin
Es anotable la demanda de Hugo.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 31, 34, 44, 45, 46, 48, 50 y 78.
CASO 44
1. Consideraciones
La accin reivindicatoria es real y, por ende, anotable con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.
2. Solucin
Es anotable la demanda de Francisco.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 31, 34, 43, 45, 46, 48, 50 y 78.
CASO 45
1. Consideraciones
Dentro de un criterio amplio de interpretacin del art. 29 inc. 1 del R.R.P., no slo son anotabas las acciones
reales, sino tambin las de simulacin y revocatoria pauliana y cualquier otra personal que obligue a la
trasmisin, declaracin, modificacin o extincin del dominio o derechos reales sobre inmuebles.
2. Solucin
Es anotable la demanda de Vctor.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 31, 34, 43, 44, 46, 48, 50 y 78.
CASO 46
1. Consideraciones

La demanda de nulidad del testamento ha sido considerada por la doctrina y por la jurisprudencia como accin
real y, por lo tanto, anotable en el Registro con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11 370,
acept la anotabilidad de la demanda de nulidad del testamento y la calific de real.
2. Solucin
Es anotable la demanda.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 31, 34, 43, 44, 45, 48, 50 y 78.
CASO 47
1. Consideraciones
La demanda de nulidad del testamento debe inscribirse en Libro de Personas y en el Libro de Propiedades para
que tenga plenos efectos con relacin a los terceros. La Corte Suprema de Justicia ha dicho que la declaratoria
de nulidad de un testamento, aunque la respectiva demanda haya sido inscrita en el Libro de Personas, no tiene
el efecto de anular las ventas efectuadas a terceros por el heredero putativo, porque falt anotarla en Libro de
Propiedades.
2. Solucin
Debe pedir que la demanda se anote en el Libro de Personas y en el Libro de Propiedades.
3.Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11 370. Ver caso Nm. 128.
CASO 48
1. Consideraciones
La accin de peticin de herencia es real y, por lo tanto, anotable con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.
2. Solucin
Es anotable la demanda de Macario.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 50 y 78.
CASO 49
1. Consideraciones

La anotacin de demanda no perjudica a las adquisiciones anteriores a ella e inscritas con posterioridad. Esta
solucin se deduce del art. 54 del R.R.P. y se ajusta al principio de fe pblica Registral.
Este criterio encuentra amparo en varias sentencias de la Corte Suprema de Justicia1.
No obstante, debe admitirse que la Suprema se ha apartado del anterior criterio en sentencia de las 11: 10 a.m.
del 11 de junio de 1956, B.J., p. 18115, en la que dice que, aunque no exista anotacin preventiva, es aplicable
la teora de la representacin judicial para evitar multiplicidad de contiendas.
En virtud de dicha teora, el que figura personalmente en el juicio representa a su causahabiente, ya sea ste a
ttulo universal o singular.
No estoy de acuerdo con el criterio de esta sentencia, el cual se opone a lo que antes afirm.
El principio de fe pblica puede entrar en conflicto con la teora de la representacin en juicio, en cuyo caso
debe ceder sta. Si se sucede a ttulo universal (sucesin por causa de muerte) a quien figura en el juicio,
inscrita o no la demanda, le afecta a los sucesores la sentencia que se dicte, por las siguientes razones: a) los
herederos son los continuadores de la persona del difunto; y b) adquieren a ttulo gratuito. En dos palabras: no
pueden ser terceros protegidos por el Registro y, por lo tanto, cabe aplicar la mencionada teora.
Cuando se sucede a ttulo singular y con causa onerosa (compraventa, permuta, etc.) a quien figura en el
juicio, la sentencia le afectar al sucesor si la demanda estaba anotada en el Registro al tiempo de su
adquisicin. Si no estaba anotada, la sentencia no le afecta, pues en este caso cede la teora de la
representacin en juicio ante los efectos de la fe pblica-2
No podrn valerse de la falta de inscripcin de la demanda y la sentencia que se dicte les afecta: a) los
sucesores a ttulo singular y con causa gratuita (legatarios); b) los sucesores de quien obtiene una venta
forzada sin ttulo anterior inscrito o ttulo supletorio. En estos casos, como tampoco existen terceros
protegidos, se aplicar la teora de la representacin.
2. Solucin
La sentencia a favor de Bonifacio no perjudica a Adolfo.
3. Notas y remisiones
1 . S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254. S. 12 m. del 14 de junio de 1934, B.J., p. 8652. S.
11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936, BJ, p. 9447. S. 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249. S. 11
a.m. del 7 de agosto de 1950, B.J., p. 15186; 2. Arts. 3796, 3949 C. y 54 del R. R.P.
CASO 50
1. Consideraciones
De conformidad al art. 3964 inc. 2 C. las demandas de nulidad, rescisin o resolucin de la relacin jurdica
inscrita son anotabas.
2. Solucin
Es anotable la demanda de Miguel.

3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 48 y 78.
CASO 51
1. Consideraciones
Al acreedor anotante no se le puede considerar como tercero protegido por la fe pblica, y su anotacin de
embargo contiene slo un derecho personal, por lo que la venta anterior al embargo e inscrita despus
prevalece sobre el embargo, el que puede ser cancelado a travs de la correspondiente tercera de dominio.
La Corte Suprema de Justicia ha sostenido el mismo criterio.
2. Solucin
La inscripcin de la venta a favor de Rodrigo prevalece sobre el embargo de Joaqun.
3.Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354, publicada en 1933.
Ver casos Nms. 52, 53, 54, 55 y 56.
CASO 52
1. Consideraciones
Al acreedor anotante no se le puede considerar como tercero protegido por la fe pblica y su anotacin de
embargo contiene un derecho personal, por lo que la hipoteca anterior al embargo e inscrita con posterioridad
prevalece sobre el embargo.
La Corte Suprema de Justicia es de este criterio
2. Solucin
Prevalece la hipoteca de Salomn sobre el embargo de Silvio,
3.Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926 y S. 11:20 a.m. del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490.
Ver casos Nms. 51, 53, 54, 55 y 56.
CASO 53
1. Consideraciones
Es posible que las enajenaciones o gravmenes anteriores al embargo no se presenten para su inscripcin
durante la tramitacin del juicio, y que ste concluya con la adjudicacin o venta del inmueble a favor del
acreedor o un tercero, quienes inscriben sus ttulos. En tales supuestos, el adjudicatario o tercero ya tiene un

derecho real inscrito, por lo que las enajenaciones o gravmenes anteriores no inscritos no le perjudican en
virtud de la inoponibilidad del ttulo no inscrito, y las correspondientes solicitudes posteriores de inscripcin
sern rechazadas a tenor de lo dispuesto en l art. 16 del R.R.P.
2. Solucin
Prevalece la adquisicin de Pedro sobre la de Diego.
3.Notas y remisiones
1. Art. 3937 C. Morell (Comentarios a la Legislacin Hipotecaria. Editorial Reus, S.A. Madrid, Tomo III,
1928, pp. 99 y 100). Roca Sastre (Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1968, 6a. ed., t. II,
p. 918. Instituciones de Derecho Hipotecario, Editorial Bosch, Barcelona, 1941, t. II, p. 348). S. 11:20 a.m.
del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490.
Ver casos Nms. 51, 52, 54, 55 y 56.
CASO 54
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1718 Pr. inc. 3, hecha la anotacin los acreedores reales o simplemente personales, cuyos
crditos se constituyeron con posterioridad a la presentacin del embargo en el Registro, no podrn pretender
derecho alguno a la cosa embargada, ni al precio de ella, con perjuicio del embargante, quien la podr hacer
vender como lo hara el acreedor hipotecario. Esta solucin la acepta la Corte Suprema.
2. Solucin
El embargo de Juan es preferente a la hipoteca a favor de Mario.
3.Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p. 2886. S. 1 1:45 a.m.
del 22 de mayo de 1925, B.J., p. 5014.
Ver casos Nms. 51, 52, 53, 55 y 56.
CASO 55
1. Consideraciones
De acuerdo al art. 1718 inc. 3 Pr., el embargo inscrito otorga preferencia con relacin a los acreedores reales o
simplemente personales cuyos crditos se constituyeron con posterioridad a la anotacin. Este criterio lo
mantiene la Corte Suprema.
2. Solucin
El embargo de Francisco prevalece sobre el de Ral.
3.Notas y remisiones

1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p. 2886. S. 11:45 a.m.
del 22 de mayo de 1925, B.J., p. 5014. S. 11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315.
Ver casos Nms. 51, 52, 53, 54 y 56.
CASO 56
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1718 incs. 3 y 4 Pr., el embargo inscrito no otorga preferencia con relacin a los acreedores
simples cuyos crditos se constituyeron con anterioridad a la anotacin. Este criterio lo confirma la Corte
Suprema.
2. Solucin
No existe preferencia entre Alberto y Orlando: los dos concurren
en pie de igualdad a pagarse.
isiones
3. Notas Y rem
S. 12 m, del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 9 a.m. del 30 de
marzo de 1933, B.J., p. 8214. S. 11 a.m. del 20 de diciembre de
1937, B.J., p. 9976.
Ver casos Nms. 51, 52, 53, 54 y 55.
CASO 57
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 19 del R.R.P., reformado por Ley del 17 de o de 1945, de las resoluciones que se
dicten en el juicio de Agost
limpieza registrar slo se conceder apelacin ante la Corte respectiva y la casacin slo podr tener lugar
cuando el fallo afecta con carcter definitivo derechos individuales.
Tal criterio est confirmado por la Corte Suprema de Justicia.
2. Solucin
Manuel no puede recurrir de casacin contra la sentencia de la Sala.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188. S. 1 0 a.m. del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509.
S. 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, B.J., p. 15970. S. 9:30 a.m. del 16 de noviembre de 1953, B.J., p.
16712. S. 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561. S. 10 a.m. del 28 de mayo de 1960, B.J., p.
19976. S. 12 m. del 15 de junio de 1971, B.J, p. 20531. S. 11:40 a.m. del 19 de
febrero de 1976, B.J., p. 25.

CASO 58
1. Consideraciones
Los derechos mencionados pueden ser objeto de trasmisin, pero sta no es inscribible mientras no se inscriba
especialmente el derecho mencionado.
2. Solucin
No es inscribible la cesin a favor de Mario.
CASO 59
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 66 del R.R.P., es Juez competente para ordenar la cancelacin de una anotacin
preventiva, o su conversin en definitiva, el que la haya mandado hacer, o el que le haya sucedido legalmente
en el conocimiento del negocio que diere lugar a ella.
En el caso analizado, el Juez de Managua no es el competente para ordenar la cancelacin, por lo que el
Registrador puede negar la inscripcin.
2. Solucin
No es inscribible dicha cancelacin.
CASO 60
1. Consideraciones
La anotacin del embargo equivale a la notificacin de los posteriores adquirentes de inmueble, por lo que no
es preciso que sean citados al juicio para cancelar sus inscripciones, pero es necesaria orden judicial para que
el Registrador proceda a hacerlo.
2. Solucin
Para cancelar la venta y la promesa a favor de Manuel y Leonel e inscribir la venta a favor de Miguel,
solamente es necesario orden judicial.
CASO 61
1. Consideraciones
Este es un supuesto de cancelacin que la ley debera facilitar y sustraerlo de las regias rgidas de los arts. 63 y
65 inc. 3 del R.R.P. No obstante, no existen normas que as lo disponga, por lo que, para la cancelacin de
dicho arriendo, es preciso el consentimiento del arrendatario u orden judicial.
Es preciso advertir que algunos Registradores cancelan el arriendo vencido con slo la peticin del
arrendador, pero no hay base legal para ello.

2. Solucin
No es suficiente la solicitud del arrendador para cancelar el arriendo a favor de Diego.
CASO 62
1. Consideraciones
Aunque no estn reglamentados los asientos concisos, una, reiterada y sana prctica Registral los ha impuesto
en todos los Registros de la Repblica. Los asientos concisos responden al principio de economa Registral.
2. Solucin
S; es admisible esta forma de inscribir.
CASO 63
1.Consideraciones
Los bienes o derechos anotados pueden ser enajenados o gravados sin que el anotante sufra perjuicio. As se
deduce del art. 54 del R.R.P. Estas enajenaciones y gravmenes tienen acceso al Registro. La anotacin de
demanda, pues, no es obstculo para que se venda o grave el inmueble y se inscriba el correspondiente
testimonio.
2. Solucin
Es inscribible la venta a favor de Jos.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 64, 65 y 229.
CASO 64
1. Consideraciones
La regia general sentada en el art. 54 del R.R.P. sufre excepciones que provienen de la ley o de la naturaleza o
extensin de la relacin que contiene la anotacin, en virtud de las cuales se cierra el Registro, a saber: a) la
anotacin de prohibicin de enajenar. La Corte Suprema de Justicia reconoce que si alguna excepcin podr
tener lo dispuesto en el art. 54 del Reglamento, ella se encuentra en las anotaciones de prohibicin de
enajenar, porque es claro que no ha de consentirse la enajenacin de aquel a quien expresamente se le ha
prohibido por la autoridad judicial1; b) la anotacin por falta subsanable o por imposibilidad del
Registrador2, cuando de estar inscrito el ttulo provoque el cierre del Registro; c) la anotacin del legatario de
cosa especfica que pertenece al testador.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Sergio.
3. Notas y remisiones

1. S. 12 m. del 1 0 de mayo de 1934, B.J., p. 8616; 2. Art. 16 inc. 1 del R.R.P.

Ver casos Nms. 63, 65 y 229.
CASO 65
1. Consideraciones
El legado de cosa especfica propia del testador cierra el Registro a las enajenaciones o gravmenes que
hiciere el heredero.
Es un caso de excepcin al art. 54 del R.R.P.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Ren.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 63, 64 y 229.
CASO 66
1. Consideraciones
No existen disposiciones que se opongan a la trasmisin o gravamen de los derechos anotados. Estas
trasmisiones o gravmenes sern objeto de otra anotacin. La anotacin del legado de cosa especfica propia
del testador puede ser objeto de trasmisin y el testimonio puede inscribirse en el Registro.
2. Solucin
Es permitida e inscribible la trasmisin a favor de Oscar.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 67, 68 y 69.
CASO 67
1. Consideraciones
Los derechos hereditarios de Hctor pueden ser cedidos e inscribirse el testimonio.
2. Solucin
Es permitida e inscribible la csin a favor de Manuel.
3. Notas y remisiones

Ver casos Nms. 66, 68 y 69.

CASO 68
1. Consideraciones
Los derechos litigiosos son cesibles e inscribibles, aunque la inscripcin la considero innecesaria, por cuanto
son cambios que se suceden dentro del proceso.
2. Solucin
Es permitida e inscribible la cesin a favor de Roberto.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 66, 67 y 69.
CASO 69
1. Consideraciones
El crdito refaccionario que contiene la anotacin preventiva puede ser cedido e inscribirse el testimonio.
2. Solucin
Es permitida e inscribible la cesin a favor de Ren.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 66, 67 y 69.
CASO 70
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 64 del R.R.P., las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial slo se cancelarn
por providencia ejecutoria. La anotacin de embargo tiene origen judicial, por lo que slo puede ser cancelada
en virtud de providencia ejecutoriada; para tal efecto, los interesados pueden comparecer ante el Juzgado
competente pidiendo la cancelacin de conformidad al art. 65 del R.R.P.
2. Solucin
No es inscribible el testimonio.
CASO 71
1. Consideraciones
Con la muerte del usufructuario se consolida la propiedad plena en la persona del nudo propietario, quien
puede cancelar el usufructo con la partida de defuncin del usufructuario.

2. Solucin
Para cancelar el usufructo debe acompaarse la partida de defuncin del usufructuario.
CASO 72
1. Consideraciones
Para eliminar las dobles inscripciones a que da lugar la inmatriculacin contra ttulos inscritos, la Ley de 17 de
Agosto de 1945 cre un procedimiento rpido para cancelar la inscripcin que se hizo contra ttulo
anteriormente inscrito.
2. Solucin
Adn puede usar el procedimiento de la Ley de 17 de Agosto de 1945 para cancelar el ttulo supletorio de
Adrin.
CASO 73
1. Consideraciones
Nuestro Cdigo y el Reglamento no exigen que se acompaen documentos que hagan verosmil la accin
intentada para decretar la anotacin.
La Corte de Apelaciones de Masaya ha sostenido lo contrario', fundndose en la opinin de hipotecaristas
espaoles. Creo que tal fundamentacin no es vlida, ya que en Espaa la ley exige expresamente el
documentos pero en nuestro Derecho no.
2. Solucin
No es necesario acompaar documentos que hagan verosmiles las acciones intentadas para decretar la
anotacin.
3. Notas y remisiones
1939. S. 9:30 a.m. del 21 de
1. S. 11:30 a.m. del 13 de junio de
- S. 10:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940. S. 10:30
a.m. del 23 de agosto de 1943;
junio de 1939
a.m. del 20 de junio de 1942 y S. 1 0
2. Arts. 43 L.H. y 13 R.H.
ver caso Nm. 74.
CASO 74

l.Consideraciones
He dicho que para decretar la anotacin no es preciso que se acompae documento que haga verosmil la
accin intentada.
2. Solucin
Para decretar la anotacin, no es necesario que Nicols acompae documento que haga verosmil su accin.
3. Notas y remisiones
Ver caso Nm. 73.
CASO 75
1.Consideraciones
El art. 993 C. dice: La accin de indignidad no pasa contra terceros que de buena fe hubieren adquirido del
indigno, a ttulo oneroso, bienes pertenecientes a la sucesin, antes de entablarse la accin o excepcin de
indignidad.
En una interpretacin a contrario sensu se puede decir que basta que la indignidad est alegada como accin o
excepcin para que perjudique a terceros, sin necesidad de estar anotada. Esta interpretacin no es correcta y
se opone al principio de fe pblica. Para que la indignidad perjudique a terceros, debe estar anotada la
demanda. De esta opinin participa el distinguido jurista nicaragense Dr. Joaqun Cuadra Zavala.
2. Solucin
La demanda de Ren no perjudica a Jos.
3. Notas y remisiones
1. De las Sucesiones Intestadas. Nicaragua, 1967. Tomo 1, p. 360.
CASO 76
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 18 del R.R.P. los treinta das de la anotacin por faltas subsanables se cuentan desde su
propia fecha y no desde la presentacin del ttulo.
La razn, dicen Galindo y Escosura, para contar en esta forma el plazo radica en el deseo del legislador de
concederle al interesado ntegramente el plazo sealado, pues la calificacin y la correspondiente anotacin se
producen con posterioridad a la fecha de la presentacin del ttulo en el Diario.
2. Solucin
Los treinta das de la anotacin se principian a contar desde el da 13 de enero.

3. Notas y remisiones
1. Comentarios a la Legislacin Hipotecaria. Madrid, 1882. Tomo III, pp. 483 y 484.
CASO 77
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 18 del R.R.P., puede el Registrador cancelar de oficio la anotacin por faltas
subsanables, si dentro del plazo de treinta das no se le presenta el ttulo subsanado en forma, providencia del
Juez mandando hacer la inscripcin o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel trmino, o
estarse ventilando la contienda en juicio ordinario.
2. Solucin
Puede el Registrador cancelar de oficio la anotacin a favor de Roberto.
CASO 78
1. Consideraciones
El acreedor simple puede pedir embargo en los bienes del deudor, pero no anotacin de demanda que slo
cabe, por regia general, cuando se ejercitan acciones reales. De ah que si lo pedido es una anotacin de
demanda y no un embargo, la correspondiente anotacin carece de eficacia y no perjudica a los terceros.
2. Solucin
La anotacin de Ivn no perjudica a Santiago.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 34, 43, 45, 46, 48 y 50.
CASO 79
1. Consideraciones
Un asiento sin firma no puede servir de base para practicar otros posteriores que se deriven de l. Es
conveniente advertir que autores como Galindo y Escosura1,seguidos por Morell2 piensan que puede hacerse
la inscripcin porque, sean cuales fueren los defectos que contuviera una inscripcin, el Registrador debe
considerarla vlida mientras no se cancele.
No obstante, el interesado puede pedir anotacin preventiva de su ttulo.
2. Solucin
La venta a favor de Pedro no es inscribible, pero s anotable.
3.Notas y remisiones

1. Op. cit., 1885, t. V, p. 73; 2. Op. cit, 1930, t. IV, p. 697. Ver caso Nm. 40.
CAPITULO IV
LA FINCA Y SUS MODIFICACIONES
CASO 80
1. Consideraciones
La fusin cabe aunque una o todas las fincas estn hipotecadas a la misma o diferentes personas. Es
conveniente advertir que la Corte no participa de este criterio, pues considera que la fusin cabe, en general,
cuando los inmuebles pertenecen a un mismo dueo y estn libres de gravmenes. En particular, pueden
fusionarse si sobre todos ellos pesan distintos gravmenes y stos pertenecen a una misma persona. Si los
gravmenes aparecen a favor de distintas personas o no afectan a todas las fincas, no debe hacerse la fusin.
2. Solucin
Es inscribible la fusin.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812. Cta. del 20 de febrero de 1959, B.J., p. 19709 y Cta. del 28
de septiembre de 1965, B.J., p. 398.
CASO 81
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3941 C., en el Registro slo pueden inscribirse los ttulos que consten de escritura pblica,
de ejecutoria o de otro documento autntico, expresamente autorizado por la ley para este efecto. La fusin
no se escapa a esta regla, por lo que debe hacerse en escritura pblica. Slo por excepcin se inscriben en
documento privado las mejoras, por as autorizarlo expresamente el art. 3956 C.
Algunos Registradores inscriben la fusin aun cuando se haga en documento privado, pero esta es una
prctica viciosa que debe desterrarse,
2. Solucin
No es inscribible la fusin.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 82 y 172.
CASO 82
1. Consideraciones

Creo que no hay inconveniente para que el dueo del inmueble solicite que se desmembr una parte del mismo
y se inscriba en folio independiente a su favor, pero este acto debe hacerse en escritura pblica, a tenor del art.
3941 C.
2. Solucin
No se puede inscribir la desmembracin en documento privado.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 81 y 172.
CASO 83
1. Consideraciones
Cuando los inmuebles estn separados por un camino o carretera no cabe la fusin.
2. Solucin
No es inscribible la fusin.
CASO 84
1. Consideraciones
La figura de la agrupacin no est reconocida en nuestra legislacin, por lo que no es procedente. En Espaa
est contemplada'
2. Solucin
No es inscribible esta modificacin.
3. Notas y remisiones
1. Art. 48 R. H.
CASO 85
1. Consideraciones
Lo que procede es destruir la fusin y volver a habilitar los folios de las diferentes fincas fusionadas que con
ocasin de la misma fueron cancelados.
Hecho esto, se inscribe en la cadena de la finca X la adquisicin de Domingo.
Esta solucin es aconsejada por Rica y Arenal1.
2. Solucin

Debe destruirse la fusin e inscribir en la cadena Registral de la finca X la adquisicin de Domingo.

3.Notas y remisiones
1. La unificacin de fincas y sus problemas. Libro Homenaje a Don Ramn de la Rica y Arenal. Centro de
Estudios Hipotecarios. Madrid, 1976, t. II, p. 503.
CASO 86
1. Consideraciones
No existe un procedimiento especial para incorporar el exceso de cabida, por lo que el interesado debe recurrir
al juicio de deslinde, o bien a la mensura, pero como sta se hace sin citacin de los colindantes, algunos
Registradores no la inscriben, por lo que es aconsejable consultar de previo con stos para evitar sorpresas.
2. Solucin
Alberto tiene a su disposicin el deslinde o la mensura.
CASO 87
1. Consideraciones
No existe obstculo legal o de principios que impida al propietario de inmuebles dividirlos en diferentes lotes y
pedirle al Registrador que les asigne folios independientes a favor del solicitante.
2. Solucin
Es inscribible la divisin de la urbanizacin Los Laureles.
CASO 88
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 3774 C. la hipoteca que pesa sobre uno de los inmuebles no se extiende o grava a los
otros fusionados. De aqu se deriva, expresa Rica y Arenal, que, aunque existan la unidad fsica y la unidad
Registral, no existe a los efectos de los acreedores y titulares de derechos reales tal unidad, porque cada finca
o porcin unificada conserva exclusivamente la responsabilidad privativa de los que sobre ellas pesan antes de
la unificacin. Es decir, los derechos reales quedan como formando dentro de la finca agrupada
compartimientos estancos. El acreedor hipotecario, por ejemplo, no puede dirigir la ejecucin contra la finca
total, sino solamente contra la parcial objeto de la hipoteca1.
2. Solucin
Con la fusin la hipoteca que grava la finca X no afecta o grava a la finca H.
3. Notas y remisiones
La unificacin de fincas y sus problemas. Libro Homenaje, t. II, p. 503.

CASO 89
1. Consideraciones
La fusin cabe cuando las dos fincas estn contiguas y pertenecen al mismo dueo. Tal criterio es confirmado
en las consultas del 22 de mayo de 1951, B.J., p. 15820; del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812 y del 20 de
febrero de 1959, B.J., p. 19709.
2. Solucin
No es inscribible la fusin.
CAPITULO V
REGISTRO, POSESIN Y PRESCRIPCIN
CASO 90
1. Consideraciones
La posesin de inmuebles no se adquiere con la inscripcin y la manera idnea para probarla es por medio de
la prueba testifical.
Debe advertirse que, con relacin a la adquisicin y proteccin de la posesin, nuestro Cdigo Civil estableci
dos sistemas antagnicos: el de la posesin inscrita, tomado de Chile, y el que no exige la inscripcin para la
adquisicin y proteccin de la posesin. La doctrina nicaragense se inclina a favor del ltimo criterio.
2. Solucin
No es necesario presentar el ttulo inscrito para probar la posesin.
CASO 91
1. Consideraciones
La prescripcin extraordinaria cabe contra ttulo inscrito. 1 No requiere ttulo y en caso de que exista no es
necesario que est inscrito. Tal cosa se deduce del art. 897 inc. 3 C. que dice: <No obstante,
extraordinariamente puede adquiriese el dominio de las cosas comerciabas que no ha sido adquirido por la
prescripcin comn, en virtud del lapso de treinta aos, aunque no se tenga ttulo y cualquiera que sea la
condicin del poseedor.
2. Solucin
Hctor puede adquirir por prescripcin extraordinaria contra el ttulo inscrito de Samuel.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 8 de junio de 1937, BJ., p. 9723. S. 9:45 m. del 11 de junio de 1970, B.J., p. 112. S. 10:35
a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p. 282.

CASO 92
1. Consideraciones
El ttulo supletorio no es justo ttulo para fundamentar la prescripcin ordinaria, pues solo acredita el hecho de
la posesin, y, por consiguiente, no tiene el carcter de traslativo de dominio; slo habilita al titular para
adquirir el dominio por prescripcin extraordinaria1.
2. Solucin
No puede adquirir Mario por prescripcin ordinaria fundada en un ttulo supletorio.
3. Notas y remisiones
1. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S- 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J. p. 7413. S. 12 m.
del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421. S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J., p. 101 93. S. 10 a.m. del 20 de
enero de 1942, B.J., P. 11481. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489. S. 10:30 a.m. del 17 de
marzo de 1947, B.J., p. 13825. S. 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., P. 13865. S. 10 a.m. del 11 de agosto
de 1952, B.J., p. 16113. S. 12 m del 21 de diciembre de 1957, B.J., P. 18784. S. 10:30 a.m. del 21 de agosto
de 1958, B.J., p. 19125.
CASO 93
1. Consideraciones
Las ventas o trasmisiones basadas en un ttulo supletorio son justos ttulos para adquirir por prescripcin
ordinaria. Este criterio lo confirma la Corte Suprema1.
Debe advertirse que la opinin anterior no es unnime, pues existen algunos juristas nicaragenses que piensan
en forma contraria.
2. Solucin
Esteban puede adquirir por prescripcin ordinaria.
3. Notas y remisiones
1. S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481. S. 11 a.m. del 23 de septiembre de 1943, B.J.I p.
12159. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489. S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p.
19125. S. 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162.
CAPITULO VI
INMATRICULACIN DE FINCAS
CASO 94
1. Consideraciones

Cuando la finca nunca ha tenido inscripcin registral, el dueo o poseedor puede solicitar ante el Juez
competente ttulo supletorio y una vez extendido se inscribir en el Registro, abriendo folio independiente.
2. Solucin
Francisco puede solicitar ttulo supletorio del inmueble X e inscribirlo en el Registro.
CASO 95
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 19 del R.R.P., aclarado y adicionado por Ley de 17 de Agosto de 1945, los medios de
inmatriculacin son tres: el ttulo supletorio, la venta forzada y la prenda pretoria, este ltimo anormal y
provisional.
No obstante, la Corte Suprema de Justicia, con buen criterio, ha autorizado a los Registradores para que
inscriban, abriendo folio, las ejecutorias que declaran el dominio del inmueble a favor de la persona que pide la
inmatriculacin
2. Solucin
Puede Martn abrirle folio en el Registro a la finca X con la ejecutoria de la sentencia.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 8 de junio de 1966, B.J., p. 331 y Cta. del 8 de julio de 1973, B.J, p. 306.
CASO 96
1. Consideraciones
La venta forzada puede abrir folio con arreglo al art. 19 del R.R.P., siempre, por supuesto, que no haya ttulo
anterior inscrito.
2. Solucin
Alfonso puede abrir folio en el Registro con la venta forzada.
CASO 97
1. Consideraciones
El que hace mejoras en terreno ajeno puede solicitar ttulo supletorio de las mismas, con intervencin del
dueo del terreno. En esta forma nos sumamos a la consulta de la Corte Suprema del 21 de agosto de 1943,
B.J., p. 12179.
Debe advertirse que, del criterio anterior, la Corte se ha apartado en varias sentencias, sosteniendo que no se
puede solicitar ttulos supletorios de mejoras en terreno ajeno.

2. Solucin
Sebastin puede solicitar ttulo supletorio sobre las mejoras.
3. Notas y remisiones
1. S. 1 0 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209. S. 1 0 a.m. del 30 de julio de 1936, B.J., p. 9358. S.
11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B.J., p. 9364. S. 11 a.m. del 1 0 de agosto de 1946, B.J., p. 13561.
CASO 98
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha autorizado para que se abra folio con la anotacin preventiva de la venta del inmueble
sobre el que se est solicitando ttulo supletorio1. Una vez extendido el ttulo supletorio, se presenta en el
Registro y se extender su inscripcin en el primer asiento. Luego se convierte en inscripcin definitiva la
anotacin preventiva, ocupando el segundo asiento de la cadena.
2. Solucin
Es anotable la venta a favor de Roberto.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 22 de marzo de 1965, B.J, p. 336.
CASO 99
1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 19 del R.R.P. y 3954 C., la doble inmatriculacin es rechazada en nuestro sistema. No
se puede inscribir un ttulo supletorio, una venta forzada o una prenda pretoria, si el inmueble est inscrito
anteriormente a favor de otra persona distinta del solicitante. Son abundantes las sentencias de la Corte que
rechazan la doble inmatriculacin.'
2. Solucin
No es inscribible el ttulo supletorio a favor de Rger.
3. Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 11 58. Cta. del 30 de septiembre de 1940, B.J., p. 11 15 1. Cta.
del 3 de julio de 1941, B.J., p. 11467. Cta. del 8 de septiembre de 1942, B.J., P. 11871. Cta. del 30 de agosto
de 1943, B.J., p. 12180. Cta. del 28 de noviembre de 1949, B.J, p. 14940. Cta. del 8 de julio de 1950, B.J., p.
15393. Cta. del 28 de noviembre de 1953, B.J., p. 16760. Cta. del 21 de mayo de 1959, B.J., p. 19716. Cta.
del 8 de mayo de 1964, B.J., p. 507.
CASO 100
1. Consideraciones

La declaratoria de herederos no es un medio de inmatricular fincas y, por ende, no est consagrado en nuestra
legislacin. Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia.
2. Solucin
Juan y Pedro no pueden abrir folio con la declaratoria de herederos.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 14 de diciembre de 1970, B.J., p. 356.
CASO 101
1. Consideraciones
Los arts. 19 del R.R.P. y 3954 C. no permiten que se registre un ttulo supletorio, una venta forzada, o
cualquier otro instrumento de inmatriculacin, si el inmueble aparece anteriormente inscrito a favor de persona
distinta del solicitante,
2. Solucin
No es inscribible la venta forzada a favor de Juan.
CASO 102
1. Consideraciones
El derecho real de hipoteca no concede la posesin del inmueble gravado, pues sta contina ejercitndola el
deudor; por lo tanto, no puede ser objeto de titulacin supletorio.
2. Solucin
Salvador no puede obtener ttulo supletorio de su derecho.
CASO 103
1. Consideraciones
No pueden ser objeto de titulacin supletorio las servidumbres continuas no ap . arentes y las discontinuas
aparentes o no, cuyo ejercicio no llega a constituir una posesin capaz de conducir a la prescripcin
adquisitiva.
2. Solucin
No puede Manuel obtener ttulo supletorio de su derecho.
CASO 104
1. Consideraciones

De acuerdo con el art. 3900 C. la anticresis es nula si no se constituye en escritura pblica inscrita, por lo que
no puede ser objeto de titulacin supletorio.
2. Solucin
Francisco no puede obtener ttulo supletorio de su derecho.
CAPITULO VII
PRINCIPIO DE INSCRIPCIN
CASO 105
1. - Consideraciones
La transmisin del dominio se produce por el solo consentimiento de las partes, sin necesidad de que se
inscriba el ttulo en el Registro. Tal opinin la fundo en los arts. 18461 25301 2540, 2579, 3937 y 3948 C.
Nuestro Registro es declarativo, pero admite importantes excepciones en las que la inscripcin es un requisito
para la validez de ciertos actos y contratos.
2. Solucin
Hay transmisin de dominio a favor de Pedro.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 1479, 2749, 2768, 2774 y 3900 C.
CASO 106
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1479 C., el usufructo que recae sobre bienes inmuebles por acto entre vivos carece de
validez si no se otorga por instrumento pblico inscrito.
2. Solucin
No hay constitucin vlida de usufructo a favor de Nubia.
CASO 107
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1479 C., para que exista el usufructo constituido en testamento, ste debe inscribirse.
2. Solucin
No hay constitucin vlida de usufructo a favor de Miguel.

CASO 108
1. Consideraciones
La hipoteca nace con independencia del Registro y por medio de la inscripcin viene a ser oponible a terceros.
Tal cosa se desprende del art. 3816 C. Algunos piensan, fundados en autores espaoles, que la inscripcin es
requisito para la constitucin de la hipoteca. Quienes as piensan se olvidan de que en nuestro sistema no
existen preceptos, como los arts. 1875 C. espaol, 145 y 169 de la Ley Hipotecaria, que establecen el carcter
constitutivo de la inscripcin del derecho de hipoteca, y de que en el art. 3816 C. se reconoce expresamente el
carcter declarativo de la inscripcin.
Debe advertirse que la falta de inscripcin de la hipoteca le resta eficacia procesal, pues no tendr fuerza
ejecutiva con arreglo al art. 1691 Pr.
2. Solucin
Hay derecho real de hipoteca a favor de Ricardo.
3. Notas y remisiones
Ver caso Nm. 109.
CASO 109
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3816 C., el derecho real de hipoteca existe sin necesidad de la inscripcin; sin embargo, de
acuerdo con el art. 1691 Pr. no presta mrito ejecutivo.
2. Solucin
Debe acogerse la excepcin opuesta por Carlos.
3. Notas y remisiones
Ver caso Nm. 108.
CASO 110
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2749 C., para el perfeccionamiento de la permuta de bienes inmuebles es necesario
escritura pblica debidamente inscrita. Para que dicho artculo se aplique, basta que una de las cosas
permutadas sea inmueble.
2. Solucin
No hay permuta a favor de Jos y Ramn.

CASO 111
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2749 C., para el perfeccionamiento de la permuta de derechos hereditarios es necesario
escritura pblica debidamente inscrita. Para que dicho artculo se aplique, basta que una de las cosas
permutadas sean derechos hereditarios.
2. Solucin
No hay permuta a favor de Clara y Consuelo.
CASO 11 2
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2768 C., no tiene validez la donacin entre vivos de inmuebles si no es otorgada en
escritura pblica debidamente Inscrita.
2. Solucin
No hay donacin vlida a favor de Rigoberto.
CASO 113
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3900 C., el contrato de anticresis es nulo s no se constituye por escritura pblica inscrita.
2. Solucin
No hay anticresis vlida a favor de Marcos.
CAPITULO VIII
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
CASO 114
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2575 inc. 2 C., si el inmueble fuere vendido a diferentes compradores, la propiedad
pertenecer al adquirente que antes haya inscrito en el Registro; pero dentro de las cuarenta y ocho horas
subsiguientes al otorgamiento de la escritura ms, en su caso, el trmino de la distancia, slo el primer
comprador podr inscribir, lo cual constituye una reserva legal de prioridad.
En el caso analizado no rige la reserva legal, pues Carmen no inscribi ni antes ni despus del plazo de las
cuarenta y ocho horas. Por otra parte Ofelia inscribi primero, tiene buena fe y su ttulo es oneroso,
circunstancias que la convierten en tercero protegido por la fe pblica.

2. Solucin
Ofelia adquiere el inmueble X.
CASO 115
1. Consideraciones
La Corte Suprema, con buen criterio, ha dicho que en la certificacin que se libre deber hacerse constar la
existencia de las prendas, pero el Registrador debe abstenerse de calificarlas como gravmenes.
2. Solucin
El Registrador puede certificar que la finca X no tiene gravmenes, pero debe hacer constar la existencia de
las prendas.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 21 de febrero de 1959, B.J., p. 19709.
CASO 116
1. Consideraciones
El art. 72 del R.R.P. est en roce con el art. 3973 C., pues mientras el primero establece que la cancelacin
podr declararse nula con perjuicio de terceros, cuando se declare falso, nulo e ineficaz el ttulo en cuya virtud
se hubiere hecho, cuando la haya ordenado un tribunal incompetente o cuando se haya verificado por error o
fraude; en la parte final del segundo se precepta que la nulidad de la cancelacin slo perjudica a los terceros,
posteriores, cuando se haya inscrito provisionalmente la demanda entablada para que se declare en juicio.
Creo que ante tal contradiccin prevalece el art. 3973 C., ya que este artculo responde al principio de fe
pblica Registral, base en que descansa nuestro sistema Registral.
Con arreglo, pues, al art. 3973 C. la cancelacin del asiento de cancelacin de la hipoteca a favor de Emilio no
perjudica a Rger, quien est protegido por la fe pblica Registral, pues adquiri de quien en el Registro tiene
ttulo inscrito, es de buena fe, su ttulo es oneroso y fue inscrito.
La Corte Suprema, fundada en el art. 3973 C., mantuvo en primer lugar o rango al acreedor hipotecario que
recibi en garanta el inmueble ya libre de la primera hipoteca, por haberse cancelado en el Registro en virtud
de escritura falsa.
2. Solucin
A Rger no le perjudica la hipoteca de Emilio.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444.
CASO 117

1. Consideraciones
Las servidumbres aparentes que son patentes a los sentidos perjudican a terceros, aunque no estn inscritas.
La propia y real publicidad que despliegan es suficiente para oponerlas a terceros, sin necesidad de inscripcin.
Con arreglo a lo expuesto, a Jos le perjudica la servidumbre no inscrita y no puede invocar la fe pblica
Registral, que en este caso no opera a su favor.
2. Solucin
Jos no est protegido por el Registro frente a la referida servidumbre no inscrita.
CASO 118
1. Consideraciones
No estn cubiertos por el manto protector de la fe pblica los actos celebrados por el heredero aparente con
base en una declaratoria de herederos. Los terceros que adquieren en esas condiciones no pueden ampararse
en la fe pblica, porque, de conformidad con el art. 745 Pr., la resolucin que se dicta en las diligencias de
jurisdiccin voluntariamente tramitadas al efecto deja a salvo los derechos de quien tenga mejor o igual.
El anterior criterio est confirmado por la Corte Suprema' y el doctor Joaqun Cuadra Zavala1.
Con arreglo a lo expuesto, Rafael no es tercero protegido por el Registro, ya que adquiri con base en una
declaratoria de herederos.
2. Solucin
Rafael no es tercero protegido por el Registro.
3. Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498. 2. Op. cit., 1967, t. II, pp. 482 y 493.
CASO 119
1. Consideraciones
La fe pblica Registral protege a los que adquieren con base en un testamento, aunque despus se declare
nulo, falso o revocado, siempre que renan las condiciones para ser amparados por el Registro.
La Corte Suprema, dentro del criterio expuesto, ha dicho que es tercero protegido por el Registro, el que
compra al heredero instituido en una memoria testamentaria, aunque despus se anule y cancele dicha
memoria.
Participa del anterior criterio el doctor Joaqun Cuadra Zavala y dice: Si el heredero aparente ha fundado su
pretendido derecho en un testamento inscrito, en el que se le instituye heredero, el cual testamento resulta ms
tarde que es falso, nulo o ha sido revocado, por otro posterior, el adquirente podr legalmente ampararse en el
Registro, si la causa de nulidad, de falsedad, la revocacin del testamento no aparecen explcita o
implcitamente en el Registro2.

En el caso analizado, Miguel adquiere de un heredero testamentario que tiene inscrito su derecho; adems,
adquiri a ttulo oneroso, de buena fe, e inscribi su ttulo, circunstancias que lo convierten en tercero
Registral protegido por el Registro.
2. Solucin
Miguel es tercero protegido por el Registro.
3. Notas y remisiones
1. S. 9 a.m. del 22 de abril de 1963, BJ, p, 156; 2. Op. cit. t. II, p. 482.
CASO 120
1. Consideraciones
La presuncin de que los derechos existen y pertenecen al titular registrar de conformidad con lo que consta
en el asiento, de que lo cancelado en el Registro no existe, de que el titular del dominio inscrito tiene la
posesin y la facultad de disposicin del 'titular Registral1, son los principales efectos sustantivos de la
legitimacin.
Pero es al contacto con el Registro cuando la presuncin despliega su fuerza protectora y adquiere relevancia,
trasladando la carga de la prueba al que la niega o contradice.
Ahora bien, si se presume que el derecho existe y le pertenece al titular Registral, es obvio que ste aparezca
procesalmente, sea como demandante, como demandado o como tercero, legitimado como verdadero titular
del derecho con slo presentar la certificacin Registral y al que impugna esa calidad le corresponde probar lo
contrario.
No obstante lo expuesto, en Nicaragua no se contempla el principio de legitimacin en sus proyecciones
procsales, ya que las certificaciones regstrales constituyen solamente un medio subsidiario de prueba.
Solamente comprobando plenamente la prdida causal del protocolo y de la escritura original, y no habiendo
ningn testimonio legalizado, har fe para probar el gravamen, obligacin o exoneracin cualquier traslado
que, previa citacin contraria y decreto judicial, se compulse del Registro de Hipotecas o del Registro de la
Propiedad o de cualquier otro Registro Pblico.
2. Solucin
No es suficiente la certificacin para comprobar el dominio de ngel.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 11 43 Pr., 2378 y 2379 C., y S. 11 a.m. del 2 de junio de 1931, B.J, p. 7764. S. 11:30 a.m. del 18 de
octubre de 1934, B.J., p. 8770. S. 1 0 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468..S. 10 a.m. del 13 de
julio de 1949, B.J., p. 14736. S. 9 a.m. del 17 de agosto de 1951, B.J., p. 15663. S. 10:35 a.m. del 6 de julio
de 1965, B.J., p. 202.
CASO 121

1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 3949 C. y 28 del R.R.P., la inscripcin no convalida los actos o contratos que sean
nulos de acuerdo con la ley. Estos artculos rechazan el principio de la fuerza probante formal. de la
inscripcin, en virtud del cual el Registro siempre debe presumiese exacto.
No obstante, en el mismo art. 3949 C., en forma excepcional, se dispone que la nulidad no trasciende a los
terceros regstrales.
2. Solucin
No debe prosperar la defensa esgrimida por Martn.
CASO 122
1. Consideraciones
El tercero para ser protegido debe reunir los requisitos siguientes:
1. Adquirir de quien en el Registro aparece con facultad para trasmitir. 2. Adquirir a ttulo oneroso. 3. Que la
causa de nulidad, rescisin, resolucin, etc., no resulten claramente del Registro. 4. Que haya adquirido de
buena fe. Este requisito no lo exige la ley, pero si la jurisprudencia1. 5. Que inscriba su adquisicin.
No incluyo el requisito de la notificacin de la inscripcin contemplado en el art. 3796 C., por cuanto razones
de seguridad aconsejan no aplicarlo, lo que no puede constituir una excusa para no suprimirlo en una futura
reforma del sistema.
En el caso analizado, la nulidad del ttulo de Miguel no perjudica a Jos, por cuanto ste rene los requisitos
necesarios para ser protegido por el Registro.
2. Solucin
Jos puede invocar la condicin de tercero protegido por el Registro y mantener firme su adquisicin.
3.Notas y remisiones
1. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254. S. 12 m. del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460. S.
12 m. del 28 de julio de 1947, B.J., p. 13948. S. 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322. S. 9:45 a.m. del
15 de junio de 1966, B.J., p. 150.
CASO 123
1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 3937 y 3948 C, los ttulos que no estn inscritos no perjudican a terceros. Lo que no
est en el Registro, no existe para los terceros. Es el aspecto negativo de la publicidad material.
En el caso analizado, a Emilio no le perjudica la hipoteca de ngel, por cuanto no estaba registrada cuando
adquiri su derecho y adems rene los requisitos para ser tercero protegido: adquisicin del titular Registral,
ttulo oneroso, buena fe, e inscripcin del ttulo.

2. Solucin
No perjudica a Emilio la hipoteca de ngel.
CASO 124
1. Consideraciones
De la informacin slo resulta probada la posesin y no el dominio. Esta inscripcin posesoria recibe igual
trato Registral que la dominical, de tal manera que, como dice la Corte Suprema, todos los derechos que
corresponden ante el Registro al dueo verdadero con ttulo inscrito, corresponden tambin al que ostenta un
ttulo supletorio inscrito, quien es dueo aparente, que puede transmitir, constituir, modificar o extinguir
derechos con relacin a su finca, y estos derechos se inscriben en el Registro lo mismo que los derivados del
verdadero dueo, aunque todos ellos lleven el sello de su origen, o constituyan tan slo relaciones de
posesin,. No obstante, esta igualdad de efectos cede ante los verdaderos dueos, quienes pueden reivindicar
o ejercer sus acciones en contra del solicitante o sus sucesores, sin que stos puedan ampararse en la fe
pblica Registral1, pues el ttulo supletorio se extiende sin perjuicio de terceros de mejor derecho. Claro est
que si el que inscribe es el verdadero propietario, la titulacin permanecer firme frente a las acciones de los
terceros. En cambio, si el solicitante no es el dueo, l y sus sucesores estn expuestos a las acciones de los
verdaderos propietarios y slo la prescripcin los inmuniza contra ellas y no pueden alegar, como se expres
anteriormente, la calidad de terceros protegidos por el Registro.
Hay que tomar en cuenta que uno de los requisitos para ser protegido por el Registro es haber adquirido de
quien en el Registro aparece con facultad para trasmitir. No ha contratado con ningn titular Registral el que
inscribe un ttulo supletorio, ya que ste por primera vez lleva al Registro una finca que jams haba tenido
inscripcin.
2. Solucin
Diego no es tercero protegido por el Registro.
3.Notas y remisiones
1. Arts. 3796 y 3949 C.; 2. Arts. 137 y 140 inc. 2 del R.R.P. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p.
5269. S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., p. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J, p. 7421. S. 12 m.
del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473. S. 12 m. del 16 de septiembre de 193 1, B.J., p. 7843. S. 12 m. del 1 0
de noviembre de 1932, B.J., p. 8130. S. 1 0 a.m. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253. S. 11 a.m. del 25 d
septiembre de 1936, B.J., p. 9401. S. 12 m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463. S. 11 a.m. del 28 de
octubre de 1937, B.J., p. 9915. S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J, p. 10066. S. 10 a.m. del 9 de agosto
de 1939, B.J, p. 10661. S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336. S. 10:30 a.m. del 20 de septiembre
de 1945, B.J., p. 288. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489. S. 12 m. del 21 de diciembre de
1957, B.J., p. 18784. S. 12 m. del 23 de junio de 1949, B.J., p. 14717. S. 1 0 a.m. del 11 de agosto de 1952,
B.J., p. 16113. S. 10:35 a.m. del 5 de febrero de 1964, B.J., p. 39.
Ver casos Nms. 125, 126 y 127.
CASO 125
1. Consideraciones

Hemos visto en el caso anterior que el que inscribe un ttulo supletorio y sus sucesores no pueden ampararse
en la fe pblica Registral frente al verdadero propietario que reivindica el inmueble.
En el caso analizado, Ulises adquiri de Juan, quien haba obtenido ttulo supletorio, por lo que no es tercero
protegido frente a Alejandro.
2. Solucin
Ulises no es tercero protegido por el Registro.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 124, 126 y 127.
CASO 126
1. Consideraciones
El que inscribe una venta forzada sin ttulo anterior inscrito y sus sucesores, estn expuestos a la accin
reivindicatoria del verdadero propietario y no pueden ampararse en la fe pblica Registral.
Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia.
Hay que tomar en cuenta que uno de los requisitos para ser protegido por el Registro es haber adquirido de
quien en el Registro aparece con facultad para trasmitir.
No llena este requisito el que abre folio en el Registro con una venta forzada, pues no ha adquirido de un
titular Registral. La inscripcin de la venta incorpora el inmueble a la vida Registral.
2. Solucin
Alberto no es tercero protegido por el Registro.
3. Notas y remisiones
1. S. 11:30 a.m.. del 30 de octubre de 1936, B.J, p. 9447. S. 11:15 a.m. del 30 de noviembre de 1956, B.J., p.
18327.
Ver casos Nms. 124,125 y 127.
CASO 127
1. Consideraciones
Como ya dije en el caso anterior, el que inscribe una venta forzada sin ttulo anterior inscrito y sus sucesores,
estn expuestos a la accin reivindicatoria del verdadero propietario y no puede ampararse en la fe pblica
Registral.
En el caso analizado, Rger adquiri de Diego, quien haba inscrito la venta forzada.

2. Solucin
Rger no es tercero protegido por el Registro.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 124,125 y 126.
CASO 128
1. Consideraciones
La demanda de nulidad del testamento que ha sido anotada nicamente en el Libro de Personas no perjudica a
los terceros adquirentes, ya que nuestro sistema Registral sigue la tcnica del folio real y, por lo tanto, lo que
no aparece inscrito en la hoja destinada al inmueble, sea porque el ttulo no ingres al Registro, sea porque se
inscribi en otra equivocadamente o en forma incompleta, no puede perjudicar a dichos terceros.
Dentro del anterior criterio, la Corte Suprema ha dicho que la declaratoria de nulidad de un testamento,
aunque la respectiva demanda haya sido inscrita en el Libro de Personas, no tiene el efecto de anular las ventas
efectuadas a terceros por el heredero putativo, porque falt anotarla en el Libro de Propiedades.
2. Solucin
No le perjudica a Adolfo la demanda de Carlos.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11 370.
Ver caso Nm. 47.
CASO 129
1. Consideraciones
El aporte que del inmueble X hizo Emilio a la sociedad <A no convierte a sta en tercero registrar.
2. Solucin
La sociedad A no es tercero Registral.
CASO 130
1. Consideraciones
En el caso analizado creo que debe rasgarse el velo de la personalidad jurdica y dirigir la atencin hacia los
socios. Cabe, pues, aplicar la teora de la penetracin en el sustrato personal de la sociedad.
2. Solucin

La sociedad A no es tercero Registral.

CASO 131
1. Consideraciones
Luis no es tercero registrar protegido por cuanto es heredero de Ral. El heredero es el continuador de la
personalidad del difunto.
2. Solucin
Luis no es tercero Registral protegido.
CASO 132
1. Consideraciones
La onerosidad del ttulo del adquirente es uno de los requisitos que debe reunir el tercero para ser protegido
por el Registro.
Este requisito no lo llena Uriel, pues adquiri de Rodolfo por donacin.
La Corte Suprema confirma lo expuesto.
2. Solucin
Uriel no es tercero Registral protegido.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p. 8871.
S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442.
CASO 133
1. Consideraciones
La onerosidad del ttulo se exige al tercero que invoca la proteccin del Registro y no al transferente.
En el caso analizado Manuel, adquiri a ttulo oneroso y rene los dems requisitos para ser protegido por el
Registro.
La circunstancia de haber adquirido de un donatario (Francisco) no le perjudica.
Se pronuncian dentro de este criterio Cuadra Zavalal y Morell y Terry.2
2. Solucin
Manuel es tercero Registral protegido.

3. Notas y remisiones
1. Op. cit., t. II, p. 494; 2. Op. cit., 1927, t. II, pp. 679 y 680.
CASO 134
1. Consideraciones
La proteccin que oper a favor del tercero se extiende a los posteriores adquirentes, sean a ttulo oneroso o a
ttulo gratuito (herencia, donacin).
En el caso analizado Luis rene todos los requisitos para ser protegido por el Registro, por lo que Roberto, su
donatario, puede beneficiarse de la posicin de Luis y ser mantenido en su adquisicin.
2. Solucin
Roberto puede beneficiarse de la posicin de Luis.
3. Notas y remisiones
Ver caso Nm. 143.
CASO 135
1. Consideraciones
Uno de los requisitos para que el tercero sea protegido es su buena fe. En el caso analizado, Carlos est de
mala fe y, por lo tanto, no puede ser tercero protegido por el Registro.
2. Solucin
Carlos no tiene la calidad de tercero protegido por el Registro.
CASO 136
1. Consideraciones
La buena fe se presume en el tercero1 y al que la niega le corresponde probar lo contrario, o sea, la mala fe.
2. Solucin
Humberto no necesita probar su buena fe.
3. Notas y remisiones
1. Art. 891 C.
CASO 137

1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2666 C. si el contrato de compraventa fuere de inmueble, la resolucin por no haberse
pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino cuando en el instrumento pblico
inscrito consta la condicin resolutoria de que, no pagndose el precio por el comprador, quedar sin efecto la
venta (pacto comisario).
Debe advertirse que la Corte Suprema se ha apartado del citado artculo, al decir que el pacto comisario
expreso o tcito es una condicin resolutoria y constituye gravamen que pesa sobre el inmueble, 1
2. Solucin
No perjudica a Salvador la mencin del aplazamiento del pago del precio.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 13 de Julio de 1961, B.J., p. 20781.
CASO 138
1. Consideraciones
Creo que el tercero que se defiende del ttulo no inscrito debe reunir todos los requisitos que se exigen al
tercero frente al ttulo claudicante de su transferente, a saber: a) adquirir del titular Registral; b) buena fe; c)
ttulo oneroso; d) inscribir la adquisicin.
En el caso analizado, Jos es de mala fe, y, por lo tanto, no puede ser protegido por el Registro.
No piensa as el doctor Cuadra Zavala, quien, influenciado por los sistemas latinos, opina que en el supuesto
de las ventas sucesivas de un mismo inmueble el tercero no necesita de la buena fe. Dice: Efectivamente se
nota que en las ventas sucesivas de un mismo inmueble, la ley dispone que la propiedad la adquiere el primero
que la haya inscrito en el Registro, aunque no sea de buena fe, esto, aunque haya tenido conocimiento de que
se ha hecho una venta anterior del mismo inmueble.
2. Solucin
Jos no es tercero protegido por el Registro.
3.Notas Y remisiones
1. Op. cit., t. II, p. 479.
CASO 139
1. Consideraciones
Uno de los requisitos para ser protegido por el Registro es el haber adquirido del titular registrar.
Pedro no llena dicho requisito, pues no ha adquirido de ningn titular registrar. En otras palabras, el
inmatriculante no es tercero protegido.

2. Solucin
Pedro no es protegido por el Registro.
CASO 140
1. Consideraciones
Las inscripciones que se hagan en el Libro de Documentos Privados no perjudican a los terceros adquirentes,
ya que nuestro sistema sigue la tcnica del folio real y, por lo tanto, lo que no aparece inscrito o anotado en l
no les afecta.
En el caso analizado, no le perjudica a Napolen la inscripcin de la adquisicin de Miguel y adems rene
todos los requisitos para ser protegido por el Registro.
2. Solucin
La inscripcin a favor de Miguel no perjudica a Napolen en su condicin de tercero protegido.
CASO 141
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3964 inc. 4 C., si durante los treinta das de vigencia de la anotacin del decreto de
embargo no se presenta el embargo ya trabado, quedar cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento.
Por manera que el Registrador puede extender certificacin de libertad de gravamen de la finca.
Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia.'
2. Solucin
El Registrador puede certificar que la finca X est libre de gravamen.
3. Notas y remisiones
1. Cta. de 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871.
CASO 142
1. Consideraciones
Los adquirentes a ttulo lucrativo (heredero, legatario y donatario) deben respetar el arriendo aunque no est
inscrito, segn se deduce del art. 2949 inc. 1 C. Para el ttulo gratuito no funciona la fe pblica, pues es
necesario el ttulo oneroso.
2. Solucin
Manuel no es tercero registrar protegido con relacin al arrendamiento no inscrito de Ral.

CASO 143
1. Consideraciones
La proteccin que oper a favor del tercero se extiende a los posteriores adquirentes sean a ttulo oneroso o a
ttulo gratuito (herencia, donacin).
En el caso analizado Salvador es tercero protegido por reunir todos los requisitos necesarios, por lo que
David, su heredero, puede beneficiarse de la posicin de su causante y ser mantenido en su adquisicin.
2. Solucin
S; se extiende la proteccin Registral de Salvador a David.
3. Notas y remisiones
Ver caso Nm. 134.
CASO 144
1. Consideraciones
Uno de los requisitos para que el tercero reciba la proteccin del Registro es que haya adquirido a ttulo
oneroso.
En el caso analizado Sergio no llena este requisito, pues es legatario de Aquiles y, por lo tanto, adquiri a
ttulo gratuito.
2. Solucin
Sergio no es tercero protegido por el Registro.
CASO 145
1. Consideraciones
En el caso analizado existe doble venta del mismo inmueble a personas diferentes, pero con la modalidad que
el causante (Joaqun) otorga la primera y el heredero (Diego) la segunda.
Para los efectos legales, Joaqun y Diego son la misma persona y, por ende, la solucin del caso se rige por el
art. 2575 inc. 2 C., Adems, en dicho artculo no se expresa que la doble venta proceda de una misma persona,
sino que una misma cosa se le hubiere vendido a diferentes compradores.
Por otra parte, David rene todos los requisitos para recibir la proteccin Registral.
David inscribi primero y rene los requisitos para recibir la proteccin Registral, por lo que adquiri el
inmueble excluyendo a Pedro.
2. Solucin

David adquiere el inmueble X excluyendo a Pedro.

CASO 146
1. Consideraciones
En el caso analizado, estamos en Presencia de doble venta del mismo inmueble a diferentes personas, pero con
la modalidad de que la primera venta la otorga el causante (Ulises) y la segunda su legatario (Andrs).
Creo que debe resolverse de acuerdo con el art. 2575 inc. 2
Crisanto inscribi primero y rene todos los requisitos para ser protegido por el Registro, por lo que adquiri
el inmueble X excluyendo a Ral.
2. Solucin
Adquiere Crisanto el inmueble X excluyendo a Ral.
CASO 147
1. Consideraciones
En el caso analizado, existe una doble venta y la institucin hereditaria del vendedor (Adn) a favor del
segundo comprador (Sergio). Sergio ya haba adquirido su condicin de tercero protegido por el Registro, al
reunir todos los requisitos, antes de aceptar la herencia y seguir teniendo esa proteccin a pesar de dicha
aceptacin; sin perjuicio de responder con sus bienes por los daos y perjuicios a Sebastin, si la acepta sin
beneficio de inventario. Si fue a beneficio de inventario, responder slo con los bienes de la herencia.
Debe tenerse presente que, con arreglo al art. 1254 C., toda herencia se entiende aceptada a beneficio de
inventario, aunque no se exprese, y cualquiera que sea la condicin del heredero aceptante.
2. Solucin
Sergio no pierde su calidad de tercero protegido por el hecho de ser heredero de Adn.
CASO 148
1. Consideraciones
La particin es declarativo y su propia naturaleza impide que de la misma nazca la figura del tercero.
En el caso analizado, Miguel y Sergio han sido parte del contrato nulo y la particin posterior no los convierte
en terceros
2. Solucin
Miguel y Sergio no son terceros regstrales.
CASO 149

1. Consideraciones
El ttulo del tercero debe ser vlido. En el caso analizado, como se trata de una nulidad absoluta puede ser
pedida por Rger en juicio ordinario y obtener la correspondiente cancelacin y la inscripcin del suyo.
Para Lacruz y Sancho Rebullida el acto de adquisicin nulo aunque inscrito no puede oponerse a un acto de
adquisicin vlido no inscrito1.
2. Solucin
Sebastin no es tercero Registral.
3. Notas y remisiones
1. Derecho Inmobiliario Registral. Librera Bosch, Barcelona, 1968, p.201.
CASO 150
1. Consideraciones
En el caso analizado, Jos no tiene un ttulo vlido con que fundamentar su calidad de tercero Registral
protegido por el Registro y mantener la inscripcin Registral. Jos jams ha sido propietario del inmueble X.
2. Solucin
Jos no es tercero protegido por el Registro.
CASO 151
1. Consideraciones
El que inscribe ttulo supletorio no puede invocar la condicin de tercero Registral protegido por el Registro,
pues no llena el requisito de adquirir de quien en el Registro aparece con facultades para trasmitir.
2. Solucin
Jos no es tercero Registral protegido.
CASO 152
1. Consideraciones
El tercero a que se refiere el art. 3950 inc. 2, parte segunda C. es al subsiguiente, es decir, el que adquiri del
primer adquirente. Con relacin a ste, que adquiere del deudor, la accin pauliana acta con independencia
del Registro. Si se prueban los requisitos exigidos, prospera; en caso contrario ser rechazada.' La fe pblica,
pues, se abstiene de operar.

En el caso analizado, Jos adquiere a ttulo oneroso y no es cmplice en el fraude, por lo que, con arreglo al
art. 2233 C., no prosperar la accin revocatoria. Pero no prospera porque se trata de un tercero Registral
protegido por el Registro, sino porque no existe un requisito exigido, como es la complicidad de Jos,
2. Solucin
Jos no es tercero Registral, pero la accin pauliana no le perjudica porque adquiri a ttulo oneroso y no es
cmplice en el fraude.
3.Notas y remisiones
1. Arts. 2227, 2228, 2232 y 2333 C.
CASO 153
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3950 inc. 2, parte primera C., el Registro no protege al segundo adquirente a ttulo
lucrativo, aunque adquiera de buena fe. El mencionado artculo no hace ms que aplicar el art. 2235 C.
2. Solucin
Mario no es tercero protegido por el Registro.
CASO 154
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3950 inc. 2 C., la accin revocatoria pauliana no perjudica a los terceros de buena fe.
En el caso analizado, Luis es tercero de buena fe y rene las dems condiciones para ser protegido por el
Registro.
2. Solucin
S; Luis es tercero protegido por el Registro.
CASO 155
1. Consideraciones
La validez del acto o negocio adquisitivo del tercero es un requisito para que pueda ser protegido por el
Registro. Es decir, sin este requisito no opera la fe pblica.
En el caso analizado Jos tiene un ttulo nulo, por lo que no es tercero protegido.
2. Solucin
Jos no es tercero protegido por el Registro.

CASO 156
1. Consideraciones
La proteccin que opera a favor del tercero tambin beneficia a los readquirentes, a menos que exista
confabulacin fraudulenta.
En, el caso analizado, Domingo, readquirente que originalmente haba adquirido en virtud de venta nula,
puede beneficiarse de la proteccin que recibi Camilo del Registro.
2. Solucin
Domingo puede beneficiarse de la proteccin de Camilo.
CASO 157
1. Consideraciones
La proteccin Registral que ya oper a favor del tercero aprovecha a los posteriores adquirentes, aunque sean
a ttulo gratuito o no estn de buena fe, por conocer la causa de invalidez del ttulo del que le vendi o enajen
al tercero y que fue convalidada por la fe pblica a favor de ste.
En el caso analizado, la fe pblica oper a favor de Diego, quien, por lo tanto, se encuentra protegido por el
Registro. Ral, su sucesor, puede aprovecharse de la proteccin que el Registro le brind a Diego, aunque
est de mala fe.
2. Solucin
S; Ral puede aprovecharse de la proteccin que el Registro le brind a Diego.
CASO 158
1. Consideraciones
Al vencimiento del plazo sealado y por obra de la ley (ope legis), la caducidad extingue y deja sin ningn
valor los asientos del Registro, pero no afecta la existencia del derecho que publican, el cual queda desinscrito
a pesar de que en la realidad contina viviendo. Esta circunstancia no priva de la buena fe al tercer adquirente,
quien no necesita averiguar si el derecho existe o no en la realidad jurdica extrarregistral.
La consulta del Registro, opina Roca Sastre, por parte del tercero no lo sita en condicin de mala fe aunque
no se haya constatado la caducidad por medio de la correspondiente cancelacin1.
2. Solucin
La anotacin caduca a favor de Carlos no perjudica a Ivn en su buena fe.
3. Notas y remisiones
1. Derecho Hipotecario, t. 111, p. 194.

CAPITULO IX
PRINCIPIO DE ROGACIN
CASO 159
1. Consideraciones
El Registrador procede a peticin de parte interesada a extender los asientos que resultan de los ttulos, y
excepcionalmente de oficio, cuando la ley lo autoriza.
En el caso analizado, ni el interesado, ni su apoderado, real o presunto, han pedido la inscripcin, por lo que el
Registrador debe abstenerse de extender el correspondiente asiento.
Es ms, no lo debe ni siquiera presentar.
2. Solucin
El Registrador no puede inscribir la venta a favor de Luis sin que ste se lo pida.
CASO 160
1. Consideraciones
Creo que en nuestro sistema es permitido el desistimiento de la inscripcin, ya que sta es voluntaria y a
instancia de parte.
2. Solucin
S; el Registrador debe devolverle a Fernando el testimonio, sin inscribirlo.
CASO 161
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 88 inc. 1 del R.R.P., el Registrador podr rectificar por s y sin que lo pida el interesado los
errores materiales cometidos en el asiento de Inscripcin, anotacin preventiva, cancelacin, cuando los ttulos
se conserven en el Registro.
2. Solucin
S; el Registrador puede rectificar el error sin que se lo pida Napolen.
CASO 162
1. Consideraciones
No existe disposicin que permita la cancelacin de oficio y adems la Corte ha dicho con relacin al caso
analizado que el Registrador no puede cancelar de oficio la hipoteca

2. Solucin
No puede el Registrador cancelar de oficio la inscripcin de la hipoteca a favor de Manuel.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 3 de diciembre de 1956, B.J, p. 18381.
CASO 163
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3964 inc. 4 C., el decreto del embargo es anotable y durar treinta das; y si durante ese
plazo no se presenta el embargo ya trabado, queda cancelado sin necesidad de declaratoria ni de asiento.
2. Solucin
S; ha quedado cancelada la anotacin del decreto de embargo a favor de Santiago.
CASO 164
1. Consideraciones
Transcurridos ms de treinta das sin que se haya inscrito o anotado el ttulo, puede el Registrador cancelar de
oficio el asiento de presentacin del ttulo.
2. Solucin
S; el Registrador puede cancelar de oficio la presentacin en el Diario.
CAPITULO X
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
CASO 165
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha dicho que los testimonios, atendiendo preceptuado en el art. 2 de la Ley del Notariado,
slo deben ser librados empleando un material que garantice la seguridad y perpetua constancia de los
contratos y dems actuaciones en que est de por medio la fe pblica que las leyes depositan en la institucin
del Notariado, lo que evidentemente no se consigue si los testimonios son escritos con papel carbn o de
pasar1. Compartimos este criterio.
2. Solucin
No es inscribible el testimonio.
3. Notas y remisiones

1. Cta. del 31 de mayo de 1961, B.J., p. 20779.

CASO 166
1. Consideraciones
La particin no produce trasmisin del dominio, pues es declarativo; por lo tanto, no son necesarias las
solvencias fiscales para su otorgamiento e inscripcin1. La Suprema se pronuncia a favor del criterio
expuesto2.
2. Solucin
No est bien negada la inscripcin. El Registrador debe inscribir el testimonio.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 9 y 35 de la Ley Tributaria Comn, reformada por la Ley del 21 de Marzo de 1979; 2. Cta. del 18 de
septiembre de 1944, B.J., p. 12500. Cta. del 17 de octubre de 1944, B.J, p. 12618. Cta. de 11 de enero de
1947, B.J., p. 13838. Cta. del 9 de enero de 1960, B.J., p. 20025.
CASO 167
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1641 Pr., el interesado ocurrir al Juzgado del Distrito a que corresponda el Registro. En
otras palabras, debe ocurrirse al Juez de Distrito de la jurisdiccin en donde tiene su asiento el Registrador, el
cual se encuentra en la cabecera Departamental.
2. Solucin
Joaqun debe ocurrir ante el Juzgado Civil del Distrito de Masaya.
CASO 168
1. Consideraciones
La impugnacin a la calificacin Registral tcnicamente debe considerarse como un recurso y no como una
demanda, aunque el Cdigo de Procedimiento Civil incluye al ocurso entre los juicios especiales.
Si se considera un recurso y no una demanda, no cae bajo los dictados del art. 9 inc. 2 de la Ley Tributaria
Comn, reformada por la Ley del 21 de Marzo de 1979, que exige la presentacin de la solvencia o boleta
fiscal para comparecer como actor en los juicios contenciosos civiles o mercantiles.
La Corte ha dicho que ocurso no es sinnimo de demanda y, por consiguiente, la necesidad de la solvencia no
est estatuida para aqul1.
2. Solucin
No es necesario que Rosa presente su solvencia o boleta fiscal para que se tramite el ocurso.

3. Notas y remisiones
1. Cta. del 18 de marzo de 1958, B.J., pp. 19319 y 19320.
CASO 169
1. Consideraciones
El interesado puede pedir anotacin preventiva, ya sea para ocurrir o para subsanar el defecto, a fin de
garantizar su derecho, pues una vez que se convierta en definitiva surtir efecto desde la presentacin del
ttulo en el Diario; es decir, tendr efecto retroactivo, a tenor de lo dispuesto en los arts. 3966 C. y 53 del
R.R.P. La anotacin une o encadena los asientos de presentacin y conversin, de manera que los efectos de
sta se retrotraen a la fecha de presentacin del ttulo. Esto se logra por medio de la prolongacin de los
efectos del Diario, uno de los objetivos de estas anotaciones.
Adems, en el caso analizado, la anotacin cierra el Registro a cualquier ttulo incompatible.
2. Solucin
Luis debe pedirle al Registrador anotacin preventiva de la compra.
CASO 170
1. Consideraciones
La Corte ha resuelto el problema disponiendo que quien debe inscribir una escritura en que estn impedidos de
hacerlo el Registrador propietario y suplente, es un suplente especial para el caso nombrado por el
Registrador1. El nombramiento se hace de acuerdo con el Juez.
2. Solucin
La inscripcin debe autorizarla el suplente especial nombrado para el caso.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 11 de octubre de 1941, B.J., p. 11471.
CASO 171
1. Consideraciones
Se estima que, con arreglo al art. 103 del R.R.P., el Registrador est impedido para inscribir el testimonio en el
caso analizado. Por otra parte, la Corte Suprema considera que los Registradores en su funcin calificadora
estn equiparados en cierto modo a los jueces ordinarios y, por consiguiente, les son aplicables las
disposiciones sobre implicancia y excusas en lo pertinente, debiendo en esos casos llamarse al suplente.
2. Solucin
El Registrador no puede inscribir el testimonio de la venta a favor de Juan; tal inscripcin tendr que hacerla el
suplente.

3. Notas y remisiones
1. Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926. Cta. del 2 de diciembre de 1952, B.J., p. 16318.
CASO 172
1. Consideraciones
En el Registro slo se inscriben escrituras pblicas, ejecutorias y documentos autnticos, cuando lo autorice
expresamente la ley, y, por excepcin, se inscriben en documento privado las mejoras.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Sergio.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 3941 y 3956 C.
Ver casos Nms. 81 y 82.
CASO 173
1. Consideraciones
El Registrador examina el fondo y la forma de la escritura notarial, pero limitando su anlisis a dos elementos
probatorios: la escritura y los asientos del Registro.
En el examen del fondo puede apreciar la capacidad de hecho y de derecho de los otorgantes.
2. Solucin
S; el Registrador puede examinar la capacidad de Juan y negar la inscripcin de la venta.
CASO 174
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 251 C., el padre no puede enajenar, hipotecar o gravar de cualquier otro modo los bienes
races del hijo, excepto en los casos de necesidad o de evidente utilidad para el hijo, debiendo proceder
entonces con autorizacin judicial.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Jos.
CASO 175
1.Consideraciones

El poder de administracin no faculta al mandatario para vender los bienes inmuebles del mandante, por lo que
el Registrador puede apreciar esa insuficiencia del poder y negar la inscripcin.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Miguel.
CASO 176
1. Consideraciones
El Registrador puede examinar los requisitos de forma y fondo de los ttulos, por lo que con relacin a los
primeros cuidar de que se hayan cumplido, pues en caso contrario negar la inscripcin.
2. Solucin
El Registrador negar la inscripcin de la venta a favor de Camilo.
CASO 177
1. Consideraciones
Existen ciertas faltas que, por no afectar la validez del ttulo, escapan a la calificacin del Registrador. Esto
sucede, por ejemplo, con la omisin de expresar en la escritura el quinquenio para que fue autorizado el
Notario a cartular. Dicha omisin no es causa para negar la inscripcin, sin perjuicio de las medidas
disciplinarias en que puede incurrir el Notario.
2. Solucin
Es inscribible la venta a favor de Carmen.
CASO 178
1. Consideraciones
En nuestro sistema existe un Registro en cada cabecera departamental, en el cual se inscriben las fincas
situadas en el Departamento y los ttulos relacionados con las mismas.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Salvador.
CASO 179
1. Consideraciones
Firmado el asiento, se produce el desasimiento del Registrador y concluye el procedimiento Registral. El
Registrador, pues, ha ejercitado su funcin calificadora. Por lo expuesto, ya no puede revisar su propia
decisin ni aun a peticin de parte.

La Corte Suprema se ha pronunciado dentro de este criterio.

El Registrador, expresa Roca Sastre, no puede inscribir un ttulo evidentemente nulo, pero, una vez registrado,
no puede calificar su invalidez, pues esto corresponde hacerlo privativamente a los Tribunales2.
2. Solucin
El Registrador no puede variar su calificacin.
3. Notas y remisiones
1. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150; 2. Instituciones, t. II, p. 341.
CASO 180
1. Consideraciones
La calificacin que haga el Registrador de un Departamento no obliga al de otro en que tambin deba
inscribirse el testimonio.
Es posible que un Registrador no le encuentre defectos al ttulo e inscriba, pero el otro ante quien se vuelve a
presentar para su inscripcin, s los encuentre y niegue la inscripcin.
Cada Registrador es, independiente en su funcin calificadora e inscribe o niega la inscripcin bajo su propia
responsabilidad.
2. Solucin
El Registrador de Masaya puede negar la inscripcin, a pesar de que el de Managua inscribi.
CASO 181
1. Consideraciones
El Registrador sustituto no est sujeto al criterio del anterior y bajo su responsabilidad puede inscribir el ttulo
que neg su predecesor.
2. Solucin
El nuevo Registrador puede inscribir la venta a favor de Pablo, a pesar de la negativa del anterior.
CASO 182
1. Consideraciones
El Registrador, despus de un mejor estudio, puede considerar que su criterio est errado y, como
consecuencia, inscribir el ttulo que anteriormente haba negado.
2. Solucin

El Registrador puede rectificar su anterior criterio e inscribir.

CASO 183
1. Consideraciones
Cuando, el Registrador niega la inscripcin, el interesado puede ocurrir ante el Juzgado Civil del Distrito
competente.
2. Solucin
David puede ocurrir contra la negativa del Registrador ante el Juzgado Civil del Distrito competente.
3. Notas y remisiones
1. Art. 1640 Pr. y sigts.
CASO 184
1. Consideraciones
Si el Juzgado Civil del Distrito ante quien se ocurri confirma la negativa del Registrador, el interesado puede
apelar ante la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones correspondiente
2. Solucin
Pedro puede apelar ante la Sala Civil de la Corte de Apelaciones correspondiente.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 17 del R.R.P. y 1642 Pr. c
CASO 185
1. Consideraciones
Contra la decisin de la Sala en el ocurso no hay recurso de casacin, ya que no impide la decisin posterior
de las cuestiones de derechos. Los arts. 17 del R.R.P. y 2005 Pr., reformado por la Ley de 2 de Julio de 1912,
recogen tal criterio, el cual est confirmado por jurisprudencia de Corte Suprema. 1
2. Solucin
Catalina no puede recurrir de casacin contra la sentencia de la Sala.
3. Notas y remisiones
1. S.12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646. S. 11: 15 a.m. del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981. S.
11 a.m. del 5 de diciembre de 1928, B.J., p.. 6853. S. 12 m. del 11 de octubre de 1940, B.J. p. 11063. S.
10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J., p. 19820.

CASO 186
1. Consideraciones
Al Registrador se le concede amplia intervencin en el ocurso y puede apelar de la resolucin del Juez que
revoca su decisin.
La Corte Suprema dice que el Registrador puede gestionar y apelar de la resolucin que se dicte
2. Solucin
El Registrador puede apelar de la resolucin del Juzgado.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920. Cta. del 15 de agosto de 1918, B.J., p. 2095. Cta. del 6 de junio
de 1922, B.J., p. 3684.
CASO 187
1. Consideraciones
El Registrador est obligado a extender el asiento de presentacin inmediatamente despus de recibir el ttulo,
y posteriormente debe calificar. El asiento de presentacin se practica con independencia de los defectos del
ttulo que a primera vista observase o de los obstculos del Registro, ya que la apreciacin de unos y otros
viene despus.
Sin embargo, excepcionalmente puede negarse a extender el asiento de presentacin y rechazar la inscripcin
del ttulo, cuando exista incompetencia por razn de la materia o territorio, como por ejemplo, si se le
presenta para su inscripcin una aeronave o una partida de nacimiento o cuando la propiedad que se trasmite,
hipoteca o grave, estuviera inscrita en otro Registro, pues jams podr constituirse un procedimiento eficaz.
Tambin puede negar la presentacin y rechazar la inscripcin del ttulo cuando se trate de un documento
privado, salvo en la inscripcin de las mejoras en que est permitido 1
2. Solucin
No puede omitirse el asiento de presentacin para rechazar la inscripcin, de la venta a favor de Manuel.
3. Notas y remisiones
1. Art. 3956 C.
CASO 188
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha resuelto el caso analizado manifestando que la declaratoria de herederos debe ser a
favor del cedente porque la calidad de heredero no puede cederse, slo se ceden los derechos de herencia;
pero en la sentencia se har mencin de que los derechos corresponden al cesionario.

2. Solucin
La declaratoria se otorga a favor de Gabriel, pero se har constar que sus derechos fueron cedidos a Salvador.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 26 de mayo de 1943, B.J., p. 12055.
CASO 189
1. Consideraciones
La Corte Suprema de Justicia ha resuelto el caso analizado al disponer que, si en una misma escritura el
adquirente de una finca la hipoteca a persona distinta del vendedor, puede pedir el acreedor las inscripciones
de la hipoteca y la venta si se libr testimonio de ambos contratos; pero si el testimonio es slo por la venta o
por la hipoteca, no pueden hacerse ambas inscripciones.l
2. Solucin
El Registrador con dicho testimonio debe hacer la inscripcin de la venta y de la hipoteca.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 17 de diciembre de 1938, B.J., p. 10407.
CASO 1 90
1. Consideraciones
Si el interesado no solicit la certificacin para inscribir al ejecutor o ste se la neg, el interesado no pierde su
derecho para solicitarla al juez en donde se radique el juicio.
Dentro de este criterio se pronuncia la Corte Suprema de Justicia1.
2. Solucin
Puede el Juez en donde se radique el juicio librar dicha certificacin para proceder a la inscripcin.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 3 de marzo de 1960, B.J, p. 20031.
CASO 191
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha dicho que el Registrador deber rechazar los timbres que manifiestamente hayan servido
antes, pero no debe negar la inscripcin del documento, sino suspenderla hasta que se repongan los timbres
defectuosos.

2. Solucin
Si; el Registrador puede suspender la inscripcin.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 12 de agosto de 1954, B.J., p. 17258.
CASO 192
1. Consideraciones
El caso analizado est resuelto por la Corte Suprema de Justicia al declarar que el Registrador no tiene
facultad para exigir que en el segundo testimonio se adhieran timbres fiscales, cuando el Notario haga constar
en l que ha sido pagado el impuesto de timbres al librar el primer testimonio, pues la fe pblica del Notario es
bastante para tener por cierto ese hecho, salvo prueba en contrario
2. Solucin
S; la fe pblica del notario cubre tal afirmacin.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 13 de agosto de 1962, B.J., p. 553.
CASO 193
1. Consideraciones
El Registrador no tiene facultades para negar la anotacin por considerar que la demanda no est comprendida
en los arts. 29 inc. 1 del R.R.P. y 3964 inc. 1 C. La determinacin de este requisito es de la exclusiva
competencia del Juez, y el Registrador no puede negar la anotacin sosteniendo lo contrario, pues entrara a
conocer el fondo y fundamento del fallo, sobre lo cual carece de competencia.
Sin embargo, creo que cuando no existe la menor duda, cuando el caso es clarsimo, (como el analizado), debe
negarse la anotacin. Debo reconocer que la solucin admite discusin.
2. Solucin
Puede el Registrador rechazar la anotacin.
3. Notas y remisiones
Ver caso Nm. 195.
CASO 194
1. Consideraciones

Con arreglo al art. 2734 C. el derecho a una herencia no puede venderse, cederse ni traspasarse, mientras viva
la persona de quien se espera la herencia. Esta prohibicin trasciende al Registro y el Registrador debe negar
la inscripcin del acto que viola dicho artculo.
2. Solucin
No es inscribible la cesin a favor de Carlos.
CASO 195
1. Consideraciones
El art. 17 del R.R.P. no hace ninguna distincin de los ttulos sujetos a la calificacin registrar. De donde se
puede deducir que el Registrador puede calificar las escrituras pblicas, los documentos administrativos y los
judiciales. Los primeros con amplitud y los ltimos con limitaciones, especialmente con relacin a los
judiciales. La falta de una reglamentacin, adecuada con relacin a este tipo de documento aconseja prudencia
en la calificacin.
Creo que si el Juez es incompetente por razn de la materia o si el documento encuentra obstculo en los
asientos del Registro, puede negar la inscripcin, pero jams el Registrador puede apreciar los fundamentos y
justicia del fallo, ni modificar su sentido. El Registrador tambin puede apreciar las formalidades externas del
documento.
Con relacin al fundamento de la resolucin, Rica y Arenal expresa que aunque la sentencia se halle en
completo desacuerdo con los resultados de la prueba, aunque sea contraria a los preceptos escritos de la ley o
a los innatos del Derecho natural, el Registrador no puede de ningn modo someterla a su examen y oponerse
a sus pronunciamientos. La justicia intrnseca del fallo es materia vedada a la calificacin Registral, y as debe
ser para la necesaria independencia de la justicia y la santidad de sus fallos
2. Solucin
No es inscribible la ejecutoria.
3.Notas y remisiones
1. Comentario a la Ley de Reforma Hipotecaria. Libro Homenaje, Tomo I, p. 264.
Ver caso Nm. 192.
CASO 196
1. Consideraciones
En el caso anterior, se hizo un anlisis de las facultades del Registrador y se dijo que puede examinar las
formalidades de los documentos judiciales. Con arreglo al art. 441 Pr., la ejecutoria debe estar encabezada con
la frmula,,en nombre de la Repblica, y si no la lleva el Registrador puede negar su inscripcin.
2. Solucin
No es inscribible dicha ejecutoria.

CASO 197
1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 3964 inc. 6 C. y 29 inc. 9 del R.R.P., cuando la falta es insubsanable no se permite la
anotacin preventiva. Sin embargo, de conformidad con el art. 17 del R.R.P., se permite la anotacin en caso
de suspensin o de negacin. En este conflicto prevalecen los dos primeros artculos.
2. Solucin
No se puede anotar preventivamente el ttulo de Alberto.
CASO 198
1. Consideraciones
El Registrador slo tiene dos elementos de prueba sobre los que fundamentar su decisin: el ttulo y el
Registro. Su examen debe contraerse a lo que resulte del texto de los mismos, sin que pueda entrar a
investigar, ya sea de oficio o a peticin de parte, circunstancias o hechos de que slo pueden conocer los
tribunales de Justicia.
En el caso analizado, se pretende que el Registrador se pronuncie sobre la simulacin que no aparece en el
ttulo y cuya declaracin corresponde a la justicia ordinaria. Todo lo referente, pues, a la simulacin escapa a
la funcin calificadora del Registrador. Es ms, tambin escapa a la calificacin notarial.
2. Solucin
No puede el Registrador negar la inscripcin.
CASO 199
1. Consideraciones
El dolo como vicio de la voluntad es otro hecho que escapa de la funcin calificadora del Notario y del
Registrador, por lo que, en el caso analizado, el Registrador debe inscribir. Los Tribunales de Justicia sern los
encargados de apreciar y pronunciarse sobre la existencia de la nulidad provocada por el dolo.
La Corte Suprema dentro del anterior criterio ha dicho: Pero se comprende, por lo tanto, que esta facultad
no autoriza al Registrador a llevar ms adelante sus investigaciones, ni entrar en el examen de nulidades bajo
otros aspectos; pues extender la atribucin al examen de esas otras nulidades sera llevar a la decisin del
Registrador cuestiones que por su ndole son de la sola y exclusiva competencia de los Tribunales, ya que no
podran ser debidamente apreciadas por la sola inspeccin de los documentos. En su consecuencia, el
Registrador debe limitarse a comparar siempre el ttulo en cuanto documento y en cuanto acto, con las
disposiciones legales que le sean concretamente aplicables, y con el Registro, sin tener para nada en cuenta
otros elementos que puedan influir en la validez. En otros trminos, para rechazar la inscripcin, la nulidad
debe ser clara, necesaria, patente, fatal; no deben buscarse anulaciones posibles del acto o contrato, por causas
especiales, o por reclamacin de determinadas personas, derivadas de vicios o defectos, cuya trascendencia y
resultado deben apreciar los interesados y no el Registrador, a quien la ley no le ha encomendado, ciertamente,
la proteccin y defensa de personas que, o no la necesitan, o tienen marcados en la ley sus defensores.

2. Solucin
No puede el Registrador negar la inscripcin.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, B.J., p. 9526.
CASO 200
1. Consideraciones
La falsedad es otro de los hechos que escapan a la funcin calificadora del Registrador, por lo que en el caso
analizado el Registrador debe inscribir. Sern los Tribunales de Justicia los que deben decidir si existe o no
falsedad.
2. Solucin
No puede el Registrador negarse a inscribir.
CASO 201
1. Consideraciones
El dolo, la violencia y la fuerza, como vicios de la voluntad, escapan a la funcin calificadora del Notario y del
Registrador, por lo que en el caso analizado debe inscribir. Los Tribunales de Justicia son los competentes para
declarar si existe nulidad en virtud de la violencia y la fuerza.
2. Solucin
No puede el Registrador negar la inscripcin.
CASO 202
1. Consideraciones
Para que una resolucin judicial pueda inscribirse es preciso: a) que exista congruencia entre la naturaleza del
procedimiento y el mandato judicial; y b) que no existan obstculos en el Registro.
En el caso analizado no existe tal congruencia, porque en diligencias de jurisdiccin voluntaria no se puede
cancelar la inscripcin a favor de Jos. Por otra parte, existe obstculo en el Registro para cancelar la
inscripcin de Jos, ya que ste no ha sido odo ni vencido en juicio.
2. Solucin
S; el Registrador puede negar la inscripcin de la cancelacin.
CASO 203

1. Consideraciones
El Registrador es independiente en el ejercicio de la funcin calificadora y, como consecuencia, ninguna
autoridad, ni aun la Corte Suprema, de quien depende, puede ordenarle que se pronuncie en determinado
sentido. Vanse las Ctas. del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 y del 26 de noviembre de 1965, B.J., p. 404.
2. Solucin
La Corte Suprema de Justicia no puede ordenarle al Registrador que inscriba la hipoteca a favor de Alberto.
CAPITULO XI
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
CASO 204
1. Consideraciones
Para proceder a extender en el Registro la inscripcin, anotacin, cancelacin o nota marginal que resulta del
ttulo presentado, es necesario que conste previamente registrada la titularidad del disponente o afectado. As
lo exige el principio de tracto sucesivo, de cuyo cumplimiento est encargado el Registrador.
En el caso analizado, el principio de tracto sucesivo se opone a qu se inscriba la compra a favor de Silvio, ya
que el inmueble X aparece inscrito a favor de Santiago.
2. Solucin
Est bien denegada la inscripcin.
CASO 205
1. Consideraciones
El principio de tracto sucesivo exige que, para inscribir las ventas de los bienes hereditarios hechas por los
herederos, es preciso trasladar a favor de stos los bienes hereditarios.
2. Solucin
Para inscribir la venta a favor de Jos es necesario que de previo se haga el traspaso del inmueble X a favor de
Juan.
CASO 206
1. Consideraciones
Por cuanto el causante y los herederos se consideran una misma persona, son inscribibles los actos otorgados
por aqul, a pesar de que se haya hecho el traspaso a los herederos. El Registro no se cierra para estos casos,
ya que no es aplicable el art. 16 del R.R.P.

La Corte Suprema ha dicho que se puede inscribir la promesa de venta otorgada por el causante, aunque la
finca ya est inscrita a favor de los herederos1.
2. Solucin
Es inscribible la promesa de venta a favor de Nicols.
3. Notas y remisiones
1. Cta. de 1954, B.J., p. 17262.
CASO 207
1. Consideraciones
Si la finca no aparece inscrita a favor del hipotecante no puede inscribirse la hipoteca, porque a ello se opone
el principio de tracto sucesivo, de cuyo cumplimiento se encarga el Registrador.
2. Solucin
No es inscribible la hipoteca a favor de Santiago.
CASO 208
1. Consideraciones
Si la hipoteca aparece inscrita a favor de otra persona diferente al que otorg la cancelacin, no se puede
inscribir el instrumento cancelatorio, porque a ello se opone el principio de tracto sucesivo.
2. Solucin
No es inscribible la cancelacin otorgada por Mauricio.
CASO 209
1. Consideraciones
El principio de tracto sucesivo se opone a que se anote en el inmueble X el embargo de Pedro, ya que dicho
inmueble aparece inscrito a favor de Manuel.
2. Solucin
No es inscribible el embargo de Pedro.
CASO 210
1. Consideraciones

Para proceder a extender en el Registro la inscripcin, anotacin, cancelacin o nota marginal que resulta del
ttulo presentado, es necesario que conste previamente registrada la titularidad del disponente o afectado. As
lo exige el principio de tracto sucesivo, de cuyo cumplimiento est encargado el Registrador.
En virtud de lo expuesto, no es posible inscribir las mejoras si el inmueble no aparece inscrito a favor del
solicitante. Solamente la persona, dice la Suprema, que aparece como dueo en el Registro de la finca o por su
permiso, puede inscribir mejoras en ella
2. Solucin
No es inscribible la minuta de mejoras a favor de Pilar.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 6 de diciembre de 1967, B.J., p. 338.
CASO 211
1. Consideraciones
Si la hipoteca no est inscrita, no es posible inscribir el instrumento de cancelacin, ya que no hay asiento que
cancelar.
2. Solucin
No es inscribible la cancelacin otorgada por Ral.
CASO 212
1. Consideraciones
Si la finca no se encuentra inscrita es materialmente imposible inscribir los ttulos que la afecten, por cuanto no
hay folio abierto en que hacerlo.
La Corte Suprema sostiene que no puede inscribirse promesa de venta del inmueble an no inscrito.'
2. Solucin
No es inscribible la promesa de venta a favor de Mario.
3.Notas y remisiones
1. Ctas. del 27 de agosto de 1942, B.J., p. 11 871, del 6 de abril de 1943, B.J., p. 12053 y del 8 de julio de
1950, B.J., p. 15393.
CASO 213
1. Consideraciones

Para inscribir las ventas forzadas que resultan de la ejecucin seguida contra los herederos del deudor, no es
necesario hacer de previo los traspasos de los inmuebles a favor de los herederos; es ms, la Corte Suprema
opina que ni siquiera es necesario que est inscrito el testamento o la declaratoria de herederos.
En la doctrina se conoce el caso analizado como de tracto abreviado, por cuanto en un mismo asiento se
vacan la trasmisin hereditaria y la venta forzada.
El tracto abreviado es excepcional, pues normalmente el principio de tracto sucesivo exige que cada acto se
extienda en su propio asiento.
2. Solucin
Para inscribir la adjudicacin a favor de Nicols no es necesario hacer de previo el traspaso del inmueble X a
favor de los herederos de Diego.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11 875.
CASO 214
1. Consideraciones
Se puede inscribir la venta en cumplimiento de una promesa de venta otorgada por el causante, sin necesidad
de traspasar el inmueble a favor del heredero que cumple con dicha promesa, pues el heredero acta en
representacin del causante.
La Corte Suprema, sin hacer distincin entre venta forzada y voluntaria, expresa que el heredero declarado del
prometiente vendedor puede otorgar la escritura de cumplimiento de la promesa de venta, sin necesidad de
traspasar el inmueble a su favor, pues el heredero acta en representacin del causante1.
Este es otro caso de tracto abreviado admitido por la jurisprudencia y prctica Registral.
2. Solucin
Para inscribir la venta a favor de Juan no es necesario inscribir previamente el inmueble a favor de los
herederos.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 31 de octubre de 1975, B.J., p. 460.
CASO 215
1. Consideraciones
Para inscribir la particin extrajudicial no es preciso que de previo se hagan los traspasos de los inmuebles a
favor de los herederos; es ms, la Suprema ha dicho que ni siquiera es preciso que se encuentren inscritos el
testamento o la declaratoria de herederos.'

Este es otro caso de tracto abreviado.

2. Solucin
No es necesario trasladar de previo el inmueble X a favor de los herederos para inscribir la adjudicacin a
favor de Pedro.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 12 de mayo de 1953, B.J., p. 16745.
CASO 216
1. Consideraciones
El tracto abreviado no est regulado en nuestra legislacin, pero la jurisprudencia y prctica Registral lo han
consagrado. El que es objeto de anlisis es un caso de tracto abreviado, pues se admite que en un mismo
asiento se extiendan la fusin y la venta.
2. Solucin
Se pueden extender en un solo asiento la fusin y la venta.
CASO 217
1. Consideraciones
Si en el contrato de prenda agraria se hace mencin del arriendo, como es lgico que se haga, la anotacin de
la prenda en el inmueble se extender, aunque no se encuentre inscrito el arriendo. Este es el criterio de la
Corte Suprema de Justicia.' Este es otro caso detracto abreviado.
2. Solucin
Para anotar la prenda agraria en el inmueble X no es necesario que de previo se inscriba el arriendo a favor de
Manuel.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 1 de octubre de 1959, B.J., P. 19722.
CASO 218
1. Consideraciones
Nuestra prctica Registral admite la anotacin de la demanda dirigida contra los herederos del causante,
aunque los bienes an no hayan sido inscritos a favor de los herederos. Esta es tambin una modalidad del
tracto; es decir, un caso de tracto comprimido.
2. Solucin

Para anotar la demanda en las fincas X y H no es preciso que de previo se hagan los traspasos a favor de los
herederos Pedro y Jos.
3. Notas y remisiones
Ver caso Nm. 219.
CASO 219
1. Consideraciones
Igual razn que el caso anterior existe para anotar la demanda objeto del caso analizado.
2. Solucin
Para anotar la demanda en el inmueble X no es necesario inscribir de previo la finca X a nombre de Salvador y
de Diego.
CASO 220
1. Consideraciones
Para inscribir el embargo decretado en contra de los herederos del causante no es preciso la previa inscripcin
de los bienes hereditarios a favor de los herederos.
Este es otro caso del tracto comprimido, admitido por nuestra prctica Registral
2. Solucin
Es anotable el embargo en la finca X, sin necesidad de inscribir el inmueble a favor de Pedro.
CASO 221
1. Consideraciones
La cancelacin de los derechos que han sido trasmitidos por herencia no requiere de la previa inscripcin de
los mismos a favor de los herederos, segn se desprende del art. 63 del R.R.P. Por lo tanto, no es necesario
hacer el traspaso de la hipoteca o de la promesa a favor de los herederos para inscribir la cancelacin que
stos otorguen. Este es un caso de tracto abreviado.
2. Solucin
Para hacer la cancelacin no es necesario hacer el traspaso del crdito a favor de los herederos Miguel y
Alejandro.
CASO 222
1. Consideraciones

El principio de tracto sucesivo exige la previa inscripcin del crdito a favor de los herederos para inscribir la
dacin en pago aceptada por stos. Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia.
2. Solucin
No es inscribible la dacin en pago si no est hecho el traspaso del crdito a favor de los herederos.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 18 de agosto de 1960, B.J., p. 20249.
CASO 223
1. Consideraciones
N La servidumbre es indivisible y, como consecuencia, si fueren varios los propietarios de un inmueble no
podr imponerse servidumbre sin el consentimiento de todos. As se deduce de los arts. 1687, 1969 y 1976 C.
Este impedimento trasciende al Registro y el Registrador lo debe controlar.
2. Solucin
No es inscribible la servidumbre sobre el inmueble X, constituida solamente por Juan.
CASO 224
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3964 inc. 6 in fine C., es falta subsanable la de no hallarse anteriormente inscrito el dominio
o derecho de que se trata a favor de la persona que lo transfiera o grave.
Dicha disposicin no debe interpretarse literalmente. Ser subsanable si en el ttulo, cuya inscripcin se
pretende, se hace referencia al ttulo del disponente que an no ingresado al Registro y en virtud del cual
adquiri del actual titular Registral. En este caso, se puede pedir anotacin preventiva, porque la falta es
subsanable, mediante la presentacin del ttulo intermedio, con lo cual se completar el tracto sucesivo y el
Registrador proceder a la inscripcin de ambos.
Es posible que el ttulo de adquisicin del disponente conste en el Registro, aunque no debidamente inscrito en
el Libro de Propiedad, como por ejemplo, si en el Libro de Personas aparece inscrito el testamento o
declaratoria de herederos en los que aparece como heredero el transferente, pero an no se han hecho los
traspasos por falta de las solvencias fiscales. En este caso, tambin la falta es subsanable mediante el
correspondiente traspaso y, por ende, cabe la anotacin preventiva.
Por el contrario, si no se hace referencia al ttulo en virtud del cual adquiere el disponente del titular Registral,
o no consta su adquisicin en la forma indicada, la falta ser insubsanable y el Registrador deber negarse a
tomar anotacin preventiva. Proceder de otra forma sera permitir a los no propietarios bloquear o gravar las
fincas de los verdaderos propietarios, con violacin del principio del tracto sucesivo y causando graves
perjuicios a los titulares regstrales.
2. Solucin

No es anotable la venta a favor de Humberto.

CASO 225
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1255 C. es preciso hacer una distincin. Si la sucesin es intestada, no es necesaria la
declaratoria de herederos o su inscripcin para inscribir la cesin de derechos hereditarios. Si la sucesin es
testada, es preciso que de previo se encuentre inscrito el testamento para inscribir la cesin, pues en dicho
artculo se dispone que si la calidad de heredero constare en testamento, se anotar en ste la cesin y se
entregar al comprador para que lo inscriba junto con la escritura de cesin. En otras palabras, la cesin o se
inscribe junto con el testamento, o con posterioridad a la inscripcin del mismo.
2. Solucin
Es inscribible la cesin a favor de Diego.
CASO 226
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1255 inc. 4 C., si todos los herederos vendieren en comn los bienes hereditarios no
necesitarn de la particin anterior, bastndoles el testamento o la declaratoria de herederos inscritos.
2. Solucin
No es necesario que est inscrita la particin para inscribir la venta a favor de Luis.
CASO 227
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3976 C. la Corte Suprema ha autorizado a los Registradores para que lleven un libro de
inscripcin de los embargos de propiedades no inscritas1.
2. Solucin
El Registrador no debe rechazar las diligencias del embargo; por el contrario, debe inscribir el embargo en el
Libro de Embargos de Propiedades no Inscritas.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 30 de junio de 1943, B.J., p. 12058.
CAPITULO XII
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
CASO 228

1. Consideraciones
Cuando se presentan ttulos simultneamente, los interesados decidirn sobre la preferencia de sus ttulos; a
falta de convenio o renuncia, sern los tribunales de justicia los encargados de resolver el conflicto que les fue
sometido a su conocimiento. En el primer supuesto sobra la anotacin, no as en el segundo.
2. Solucin
Pueden Roberto y Enrique pedir anotacin de sus ttulos.
CASO 229
1. Consideraciones
Con arreglos al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier ttulo traslativo
del dominio de los inmuebles, no podr inscribirse ni anotarse ningn otro de fecha anterior, por el cual se
trasmite o grave la propiedad del mismo inmueble.
De conformidad con la disposicin transcrita, la anotacin preventiva de la venta a favor de Sergio cierra el
Registro a la inscripcin o anotacin de la compra a favor de Jos.
La anotacin por suspensin de la inscripcin del ttulo por faltas subsanables o por imposibilidad del
Registrador, cierra el Registro cuando 16 permite la naturaleza de la relacin anotada: transmisin del
dominio, constitucin de derechos reales, etc., pero no cabe, por ejemplo, en la de incapacidad, cancelaciones,
etc.
2. Solucin
No puede inscribirse o anotarse la venta a favor de Jos.
3. Notas y remisiones
Ver casos nms. 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.
CASO 230
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado un ttulo traslativo de dominio no puede inscribirse ni
anotarse otro de anterior fecha por el cual se trasmite el mismo inmueble.
De acuerdo con lo expuesto, la inscripcin de la venta a favor de Hugo cierra el Registro a la inscripcin o
anotacin de la compra de Silvio.
2. Solucin
No es inscribible la venta a favor de Silvio.
3. Notas y remisiones

Ver casos nms. 229, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 242, 252 y 253.
CASO 231
1. Consideraciones
Con arreglos al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado un ttulo traslativo del dominio no puede inscribirse ni
anotarse otro de fecha anterior por el cual se grave la propiedad del mismo inmueble.
De acuerdo con lo expuesto, inscrita la adquisicin a favor de Marcos se cierra el Registro a la inscripcin o
anotacin de la hipoteca a favor de Rubn.
2. Solucin
No se puede inscribir la hipoteca a favor de Rubn
3. Notas y remisiones
Ver casos nms. 229, 230, 232, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.
CASO 232
1. Consideraciones
El Registro no se cierra a los derechos compatibles. Todos ingresan al Registro, pero viven dentro del orden
jerrquico fijado por el principio de prioridad.
De acuerdo con lo expuesto, la inscripcin de la hipoteca a favor de Ernesto no cierra el Registro a la hipoteca
a favor de Leonel.
2. Solucin
Es inscribible la hipoteca a favor de Leonel.
3. Notas y remisiones
Ver casos nms. 229, 230, 231, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.
CASO 233
1. Consideraciones
La hipoteca es un derecho real que no provoca el cierre del Registro, a tenor del art. 16 del R.R.P., por lo que
la inscripcin de la hipoteca a favor de Ernesto no impide la inscripcin de la venta. En este caso, no es
aplicable el art. 16 del R.R.P.
2. Solucin
Es inscribible la venta a favor de Diego.

3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.
CASO 234
1. Consideraciones
En el caso analizado, la inscripcin del usufructo cierra parcialmente el Registro, pues la venta a favor de
David puede inscribirse, sin perjuicio del usufructo a favor de Gilberto. Lo que se inscribe propiamente es la
nuda propiedad.
2. Solucin
Es inscribible la venta a favor de David, sin perjuicio del derecho de usufructo a favor de Gilberto.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 235, 236, 243, 252 y 253.
CASO 235
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 16 inc. 2 del R.R.P., presentado el ttulo traslativo de dominio no podr inscribirse ni
anotarse, durante el trmino de treinta das contados desde la fecha del asiento, otro ttulo de fecha anterior
por el cual se trasmita o grave la propiedad del mismo inmueble. .
De conformidad a lo expuesto, el asiento de presentacin de la compra de Jos cierra durante treinta das el
Registro a la inscripcin o anotacin de la compra de Noel .
2. Solucin
El Registrador debe inscribir la compra a favor de Jos y rechazar la compra de Noel .
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 236, 243, 252 y 253.
CASO 236
1. Consideraciones
El cierre que provoca el art. 16 del R.R.P. no es definitivo. Si el perjudicado prueba en el juicio
correspondiente que el inscribiente no merece la proteccin del Registro porque no rene las condiciones que
exige la ley1, las defensas del Registro ceden y, como consecuencia, el Juez ordenar la cancelacin del
asiento y la inscripcin del ttulo del demandante o perjudicado. El. principio de prioridad est condicionado
por el de fe pblica.
2. Solucin

El cierre del Registro contra Mariano no es definitivo.

3. Notas y remisiones
1. Arts. 3796 y 3949 C.
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 243, 252 y 253.
CASO 237
1. Consideraciones
La certificacin de la situacin jurdica de la finca (libertad de gravmenes) no protege contra la presencia de
terceros adquirentes, ni otorga reserva de prioridad alguna. En otros pases, por ejemplo Argentina, existe la
certificacin con reserva de prioridad.
2. Solucin
No ha protegido a Pedro la libertad de gravmenes extendida por el Registrador.
CASO 238
1. Consideraciones
Los interesados pueden celebrar convenios que tengan por objeto la modificacin del rango de los derechos
compatibles. Si el rango es guardado a favor de un futuro titular, en virtud del contrato celebrado entre el
dueo del bien y el titular del derecho que ingresar al Registro con un rango inferior al que le correspondera
normalmente, estamos en presencia de la reserva del rango.
Hay permutas cuando los titulares deciden cambiar el rango que en el Registro tienen asignados sus derechos.
No se necesita el consentimiento del dueo del inmueble o derecho real, pero s el de los titulares intermedios
que resulten perjudicados con la permuta.
La posposicin se da cuando el titular de un derecho inscrito conviene en ceder su preferencia a favor del
futuro titular de un derecho, o del que an no ha inscrito su ttulo.
El Cdigo Civil no regula estos convenios modificatorios del rango, pero creo que son vlidos en virtud de la
libre contratacin consagrada en el art. 2437 C., Adems, la prctica notarial y Registral los ha aceptado.
El convenio del caso analizado, en teora se denomina reserva de rango.
A este convenio tiene que darle acceso al Registro el Registrador, ya que est permitido.
2. Solucin
Es permitido e inscribible este convenio.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 238, 239, 240 y 242.

CASO 242
1. Consideraciones
En el caso analizado existe una posposicin de rango permitida e inscribible en el Registro.
2. Solucin
Es permitido e inscribible este convenio.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 238, 239, 240 y 241.
CASO 243
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 75 del R.R.P., el asiento de presentacin dura treinta das y si no se ha inscrito o anotado el
ttulo que le dio origen ser cancelado de oficio por el Registrador. El ttulo se podr presentar nuevamente,
pero la prioridad que haba marcado la primera presentacin se ha perdido.
Aplicando lo expuesto al caso analizado, resulta que el asiento de presentacin de la compra de Domingo ha
caducado y el Registrador ya lo habr cancelado, por lo que la compra a favor de Mariano no encuentra el
cierre que el art. 16 inc. 2 del R.R.P. le otorga al asiento de presentacin, porque como dije este asiento ha
caducado.
2. Solucin
El asiento de presentacin de la compra de Domingo no impide la inscripcin de la compra a favor de
Mariano.
3. Notas y remisiones
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 252 y 253.
CASO 244
1.Consideraciones
La inscripcin de una venta en el Libro de Documentos Privados no cierra el Registro a la venta posterior del
mismo inmueble a otra persona. No es aplicable para este supuesto el art. 16 del R.R.P., por cuanto no hay
inscripcin en el Libro de Propiedad, ni la puede haber porque se trata de un documento privado.
2. Solucin
La inscripcin de la venta a favor de Noel no impide la inscripcin de la venta a favor de Mariano en el Libro
de Propiedad.

CASO 245
1. Consideraciones
La inscripcin de la venta a favor de Silvio cierra el Registro al testimonio de Manuel, sin perjuicio de que ste
recurra a los Tribunales de Justicia para impugnar dicha inscripcin.
El Registrador, pues, debe respetar el asiento a favor de Silvio, correspondindole a la justicia ordinaria
resolver el conflicto.
2. Solucin
La inscripcin a favor de Silvio impide la inscripcin a favor de Manuel.
CASO 246
1.Consideraciones
Creo que si el interesado subsana y presenta el ttulo dentro del plazo de vigencia de la anotacin, los efectos
de sta subsistirn hasta que el Registrador inscriba definitivamente. El interesado ha subsanado y presentado
el ttulo dentro del plazo legal, slo le resta al funcionario proceder a la inscripcin.
En el caso analizado, la inscripcin definitiva se hizo con posterioridad al vencimiento del plazo de la
anotacin, pero el ttulo fue subsanado y presentado dentro del plazo de su vigencia, por lo que el Registrador
actu correctamente.
2. Solucin
Es correcta la decisin del Registrador.
CASO 247
1. Consideraciones
1 En el caso de doble venta de un mismo inmueble, el Cdigo Civil en el inc. 2 del art. 2775 le conserva al
primer comprador, dentro de las 48 horas de otorgada la escritura, ms, en su caso, el trmino de la distancia,
el privilegio de ser el primer inscribiente. Es una especie de reserva de prioridad legal.
Rafael (segundo compradora, en el caso analizado, present primero su ttulo, pero tal circunstancia no lo
coloca en mejor posicin que Jos (primer compradora, ya que ste present el suyo dentro del plazo de la
reserva.
2. Solucin
La finca X debe inscribirse a favor de Jos, quien la adquiere.
CASO 248
1. Consideraciones

La ley otorga reserva de prioridad a la obligacin hipotecaria que ingresa al Registro dentro de las 48 horas de
otorgada la escritura. Pasado el trmino, se extingue este beneficio y la prioridad se determina por el juego
normal del principio. Esta reserva consiste en otorgarle efecto a la hipoteca registrada desde el da del
otorgamiento de la obligacin hipotecaria.
Ricardo present primero su ttulo y lo hizo dentro del plazo de las 48 horas, pero prevalece el de Jos, por
cuanto fue presentado tambin dentro de las cuarenta y ocho horas y es anterior en fecha, ya que hemos dicho
que la reserva legal consiste en retrotraer los efectos de la inscripcin al da del otorgamiento de la obligacin
hipotecaria.
2. Solucin
Es preferente la hipoteca de Jos.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 3818 y 3829 C.
CASO 249
1. Consideraciones
En el caso analizado, Ral ha ganado la prioridad en el Registro y, como consecuencia, su adquisicin ser
inscribible. Esto tiene su explicacin: la falta de inscripcin de la venta de Miguel a Diego (ttulo intermedio)
constituye un defecto subsanable, el que fue subsanado dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentacin, por lo que conserv la prioridad oportunamente adquirida.
2. Solucin
La venta que debe inscribirse es la de Ral.
CAPITULO XIII
ORGANIZACIN DEL REGISTRO
CASO 250
1. Consideraciones
En caso de enfermedad, el Registrador no necesita permiso para depositar en el suplente, ha dicho la Corte
Suprema.
2. Solucin
No se necesita permiso para depositar el Registro en el suplente.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 13 de mayo de 1943, B.J., p. 12055.

CASO 251
1. Consideraciones
No Si el suplente asume temporalmente el Registro, no podr cartular. Tal criterio est confirmado por la
Corte Suprema de Justicia.
2. Solucin
No puede el Registrador suplente autorizar escrituras mientras ejerce el cargo.
3.Notas y remisiones
1. Cta. del 28 de abril de 1943, B.J., p. 12054. Cta. del 26 de octubre de 1973, B.J., p. 319.
CASO 252
1. Consideraciones
Las horas de oficinas son las 9 a.m. a 12 m. y de 3 a 5 p.m., durante las cuales el Registro estar abierto al
pblico. Fuera de esas horas, el Registrador no recibir documentos y el asiento de presentacin que se
extienda ser nulo.
En el caso analizado, el asiento de presentacin a favor de la compra de Jos es nulo, porque fue presentado a
las 7 a.m. y, como consecuencia, no puede producir el bloque o cierre establecido en el art. 16 inc. 2 del
R.R.P,- por lo que la venta a favor de Diego, presentada en horas hbiles, puede inscribirse sin obstculo.
Todo sin perjuicio de las responsabilidades del Registrador.
2. Solucin
La compra que debe inscribirse es la de Diego.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 83, reformado por Ley del 2 de Septiembre de 1944, y 84 del R.R.P.
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243 y 253.
CASO 253
1. Consideraciones
Los Registros, como oficinas pblicas, permanecen cerrados en los das de Fiesta Nacional que son: el primero
de enero, jueves, viernes y sbado santos, primero de mayo, catorce y quince de septiembre, veinticinco de
diciembre, doce de octubre y catorce de julio.
Durante estos das el Registrador no debe recibir documentos y los asientos de presentacin carecern de
eficacia;

En el caso analizado, el asiento de presentacin de la compra de Jos carece de eficacia porque fue presentado
en da inhbil y, como consecuencia, no puede producir el bloqueo o cierre del Registro establecido en el art.
16 inc. 2 del R.R.P.; por lo que la venta a favor de Ral, presentada en hora y da hbil, puede inscribirse sin
obstculos. Todo sin perjuicio de la responsabilidad del
Registrador.
2. Solucin
Debe inscribirse la compra a favor de Ral.
3. Notas y remisiones
1. Ley del 3 de Septiembre de 1951 y Ley del 17 de Julio de 1971.
Ver casos Nms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243 y 252.
RELACIN DE SENTENCIAS Y
CONSULTAS UTILIZADAS
A continuacin de la sentencia o consulta se indica la pgina en que se cita.
1. CONSULTAS Y SENTENCIAS DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA,
1913
S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67 114,124,125
S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254 121,159
1916
S. 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 11 58 146
1917
S. 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606 105,
S. 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J, p. 1646. 190
1918
Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920 191
Cta. del 15 de agosto de 1918, B.J., p. 2095 191
1920
S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p. 2886 124
Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J, p. 2926 184
1921
Cta. del 22 de febrero de 1921, B.J., p. 3231 115
S. 12 m. del 17 de junio de 1921, B.J., p. 3337 105
1922
Cta. del 6 de junio de 1922, B.J., p. 3684 191
Cta. del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779 92
1924
S. 11:30 a.m. del 11 de julio de 1924, B.J., p. 4503 114
1925
S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J, p, 4926 122
S. ll: 15 a.m. del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981 190
S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p. 5014 124

S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239 165

S. 10 am, del 2 de octubre de 1925, B.J, p. 5269 143,161
1926
S. 11 a.m. del 20 de enero de 19261 B.J., p. 5444 154
S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 102,103
1928
S. 12 m. del 20 de octubre de 1928, B.J, p. 6460 11
S. 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928, B.J., p. 6853 190
1929
S. 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J, p. 7209 145
1930
S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354,
publicada en 1933 122
S. 12 M. del 8 de mayo de 1930, B.J., p. 7413 143,161
No S. 12 M. del 27 de mayo de 1930, B.J,, p. 7421 143,161
S. 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473 161
1931
S. 11 a.m. del 2 de junio de 193 1, B.J, p. 7764 158
S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931, B.J., p. 7843 161
1932
S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J, P. 8130 161
1933
S. 9 a.m. del 30 de marzo de 1933, B.J., p. 8214 125
S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250 98
S. 1 0 a.m. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253 161
1934
Cta. del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 200
1925 J., p, 4926 122
S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B
S. li: 15 a.m. del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981 190
S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 19251 B.J., p. 5014 124
S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239 165
S. 10 am, del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269 143,161
1926
S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444 154
S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 102,103
1928
S. 12 m. del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460 159
S. 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928, B.J., p. 6853 190
1929
S. 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209 145
de 1930
S. 11 a.m. del 26 de marzo de 19301 B.J., p. 8354,
publicada en 1933 122
S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., p. 7413 143,161
S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421 143,161
S. 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J. I p. 7473 161
1931

S. 11 a.m. del 2 de junio de 193 1, B.J., p. 7764 158

S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931, B.J., p. 7843 161
1932
S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J., p. 8130 161
1933
S. 9 a.m. del 30 de marzo de 1933, B.J., p. 8214 125
S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J, p. 8250 98
S. 10 a.m. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253 161
1934
Cta. del 12 de enero de 1934, B.J. I p. 8446 200
Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554 111
S. 12 m. del 1 0 de mayo de 1934, B.J., p. 8616 114,129
S. 12 m. del 14 de junio de 1934, B.J, p. 8652 121
S. 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770 158
S. 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p. 8871 165
1936
S. 11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315 124
S. 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B.J., p. 9358 145
S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B.J., p. 9364 145
S. 11 a.m. del 25 de septiembre da 1936, B.J., p. 9401 161
S. 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447 121, 162
S. 2 m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463 161
S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468 158
S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498 155
S. 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, B.J., p. 9526 198
1937
S. 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B.J., p. 9723 142
S. 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, B.J., p. 9915 161
S. 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937, B.J., p. 9976 1
1938
S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066 1
S. 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 101 31 1
S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J., p. 101 93 1
Cta. del 17 de diciembre de 1938, B.J., p. 10407 1
1939
S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, B.J., p. 10661 161
1940
Cta. del 30 de septiembre de 1940, B.J., p. 11 151 146
S. 12 m. del 11 de octubre de 1940, B.J., p. 11 063 190
1941
Cta. del 3 de julio de 1941, B.J., p. 11 467 146
S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J, p. 11 370 118,
119,163
Cta. del 11 de octubre de 194 1, B.J., p. 11 471 184
1942
S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481 143
Cta. del 27 de agosto de 1942, B.J., p. 11 871
Cta. del 8 de septiembre de 1942, B.J, p. 11 871 147
Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J, p. 11 875 205
1943

Cta. del 6 de abril de 1943, B.J, p. 12053 204

Cta. del 28 de abril de 1943, B.J., p. 12054 223
Cta. del 13 de mayo de 1943, B.J., p. 12055 223
Cta. del 26 de mayo de 1943, B.J., p. 12055 192
Cta. del 30 de junio de 1943, B.J. p. 12058 212
Cta. del 21 de agosto de 1943, B.J., p. 12179 145
Cta. del 30 de agosto de 1943, B.J., p. 12180 147
S. 11 a.m. del 23 de septiembre de 1943, B.J., p. 12159 143
1944
S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336 161
Cta. del 18 de septiembre de 1944, B.J., p. 12500 181
Cta. del 17 de octubre de 1944, B.J., p. 12618 181
1945
S. 10:30 a.m. del 20 de septiembre de 19451 B.J., p. 288 161
1946
S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489 143,161
S. 11 a.m. del 1 0 de agosto de 1946, B.J., p. 13561 145
1947
Cta. del 11 de enero de 1947, B.J., p. 13838 181
S. 11:30 a.m. del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825 143
S. 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., p. 13865 143
S. 12 m. del 28 de julio de 19471 B.J, p. 13948 159
1948
Cta. del 3 de febrero de 1948, B.J., p. 14174 92
S. 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249 121
1949
S. 12 m. del 23 de junio de 1949, B.J., p. 14717 161
S. 1 0 a.m. del 13 de julio de 1949, B.J, p. 14736 158
Cta. del 28 de noviembre de 1949, B.J., p. 14940 147
1950
Cta. del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393 147,204
S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1950, B.J., p. 15186 121
1951
S. 10 a.m del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509 125
Cta. del 22 de mayo de 1951, B.J., p. 15820 141
S. 9 a.m. del 17 de agosto de 1951, B.J., p. 15663 158
1952
S. 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, B.J., p. 15970 125
S. 1 0 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113 143,161
Cta. del 2 de diciembre de 1952, B.J., p. 16318
184
1953
Cta. del 12 de mayo de 1953, B.J., p. 16745 206

Cta. del 29 de julio de 1953, B.J, p. 16750 108

S. 9:30 am: del 16 de noviembre de 1953, B.J., p. 16712 125
Cta. del 28 de noviembre de 1953, B.J., p. 16760 147
1954
Cta. del 6 de mayo de 1954, B.J., p. 17244 92
Cta. de 1954, B.J., p. 17262 202
Cta. del 12 de agosto de 1954, B.J., p. 17258 193
Cta. del 4 de diciembre de 1954, B.J., p. 17264 116
1955 p. 17871 170
Cta. del 18 de octubre de 1955, B.J
1956
Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357 112
S. 1 l: 1 0 a.m. del 11 de julio de 1956, B.J., P. 18115 120
S. 11:15 a.m. del 30 de noviembre de 1956, B.J., p. 18327 162
Cta. del 3 de diciembre de 1956, B.J., p. 18381 179
1957
S. 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561 125
S Cta. del 30 de julio de 1957, B.J., p. 18811 112
Cta. del 3 de agosto de 1957, B.J, p. 18812 137,141
Cta. del 14 de agosto de 1957, B.J., p. 18814 106
S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., p. 18784 143,161
1958
Cta. del 18 de marzo de 1958, B.J. p.p. 1931 9 y 19320 183
Cta. del 22 de julio de 1958, B.J., p. 19330 93
Cta. del 13 de agosto de 1958, B.J., p. 19333 103
S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125 143
1959
Cta. del 20 de febrero de 1959, B.J., p. 19709 137,141
Cta. del 21 de febrero de 1959, B.J., p. 19709 153
Cta. del 21 de mayo de 1959, B.J., p. 19716 147
S. 11:20 a.m. del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490 122,123
Cta. del 1 de octubre de 1959, B.J., p. 19722 207
1960
Cta. del 9 de enero de 1960, B.J., p. 20025 181
S. 10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J., p. 19820 190
Cta. del 3 de marzo de 1960, B.J., p. 20031 193
S. 1 0 a.m. del 28 de mayo de 1960, B.J., p. 19976 125
Cta. del 18 de agosto de 1960, B.J., p. 20249 209
S. 1 0 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162 143
S. 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188 125
1961
Cta. del 31 de mayo de 1961, B.J., p. 20779 181
Cta. del 13 de julio de 1961, B.J., p. 20781 167
Cta. del 21 de septiembre de 1961, B.J., p. 20796 109
1962
Cta. del 13 de agosto de 1962, B.J., p. 553 194
1963
S. 9 a.m. del 22 de abril de 1963, B.J, p. 156 156
S. 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322 159
1964

S. 10:35 a.m. del 5 de febrero de, 1964, B.J., p. 39 161

Cta. del 25 de febrero de 1964, B.J., p. 497 102
Cta. del 8 de mayo de 1964, B.J., p. 507 147
S. 10:35 a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p. 282 142
S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J,, p. 442 165
1965
Cta. del 22 de marzo de 1965, B.J., p. 336 146
S. 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965, B.J., p. 202 158
Cta. del 28 de septiembre de 1965, B.J., p. 398 137
Cta. del 26 de noviembre de 1965, B.J., p. 404 200
1966
Cta. del 1 0 de mayo de 1966, B.J., p. 327 116
Cta. del 8 de junio de 1966, B.J., p. 331 145
S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J, p. 150 159,187
1967
Cta. del 6 de diciembre de 1967, B.J., p. 338 203
1970
S. 9:45 a.m. del 11 de junio de 1970, B.J., p. 11 2 142
Cta. del 14 de diciembre de 1970, B.J., p. 356 147
1971
S. 12 m. del 1 5 de junio de 1971, B.J., p. 20531 125
1973
Cta. del 8 de julio de 1973, B.J, p. 306 145
Cta. del 26 de octubre de 1973, B.J, p. 319 223
1975
Cta. del 31 de octubre de 1975, BJ., p. 460 205
1976
S. 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J., p. 25 125
2. SENTENCIAS DE LA SALA CIVIL DE LA CORTE DE APELACIONES DE MASAYA
S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939 133
S. 9:30 a.m. del 21 de junio de 1939 133
S. 10:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940 133
S. 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942 133
S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943 133
NDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHO
QUE SE CITAN
A continuacin del artculo se indica la pgina en que se cita.
CDIGO CIVIL
Art. XIII, Ttulo Preliminar 114
Art. 251 105,185
Art. 447 99
Art. 448 99
Art. 462 99
Art. 463 99
Art. 465 99

Art. 466 99
Art. 891 167
Art. 897 142
Art. 993 133
Art. 1254 172
Art. 1255 211
Art. 1479 149,150
Art. 1548 94,100
Art. 1549 94,100
Art. 1687 209
Art. 1846 149
Art. 1900 104
Art. 1969 209
Art. 1976 209
Art. 2084 94,100
Art. 2093 98
Art. 2227 175
Art. 2228 175
Art. 2232 175
Art. 2233 175
Art. 2235 175
Art. 2378 158
Art. 2437 98,218
Art. 2379 158
Art. 2530 149
Art. 2540 149
Art. 2541 98
Art. 2565 99,106,107
Art. 2575 152,171,172
Art. 2579 149
Art. 2666 167
Art. 2734 195
Art. 2736 93
Art. 2749 149,151
Art. 2768 149,152
Art. 2774 149
Art. 2775 221
Art. 2785 98
Art. 2949 98
Art. 3312 96
Art. 3394 96
Art. 3416 96,98
Art. 3417 99
Art. 3552 140
Art. 3774 121,159,161,217
Art. 3796 100
Art. 3799 150,151
Art. 3816 222
Art. 3818 222
Art. 3829 111

Art. 3867 111

Art. 3874 148,149,152
Art. 3900 94
Art. 3936 123,149,159
Art. 3937 105,137,185
Art. 3941 149,159
Art. 3948 121,158,161,217
Art. 3949 174,175
Art. 3950 95,96
Art. 3951 146,147
Art. 3954 137,185,191
Art. 3956 95,108,110,121,169,180,197,210
Art. 3964 183
Art. 3966 153,154
Art. 3973 211
Art. 3976 93
Art. 3979
REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO
Art. 16 123,1291201,212,213,214, 215,216,219,220,224,225,189,190,195,197
Art. 17 115,134,135
Art. 18
Art. 19 125,144,145,146,147
Art. 28 158,
Art. 29 95,108,110,117,118,119,197
110
Art. 38
Art. 53 183
Art. 54 113,119,121,128,129
Art. 55 112
Art. 63 127,208
Art. 64 131
Art. 65 127, 131
Art. 66 126
Art. 72 153
Art. 75 219
Art. 83 224
Art. 84 224
Art. 88 179
Art. 103 184
Art. 129 95,96,98,102,103,104,105,106,107
Art. 137 161
Art. 140 161
Art. 162 114
CDIGO DE COMERCIO
Art. 1 3 95

CDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Art. 441 196
Art. 745 155
Art. 904 113
Art. 1143 158
Art. 1426 97
Art. 1640 189
Art. 1641 182
Art. 1642 189
Art. 1691 150,151
Art. 1718 113,123,124
Art. 1775 92
Art. 1797 102
Art. 1829 92
Art. 2005 190
LEY DE INQUILINATO
Art. 19101
LEY TRIBUTARIA COMN
Art. 9181,182
Art. 35181
Art. 40109
LEY DE PRENDA AGRARIA 0 INDUSTRIAL
Art. 1096
CDIGO DE AVIACIN CIVIL
Art. 1895
LEY DE 17 DE AGOSTO DE 1945
LEY DEL NOTARIADO
Art. 2180
LEY DE 3 DE SEPTIEMBRE DE 1951
225
LEY DEL 17 DE JUNIO DE 1971
225

LEY HIPOTECARIA ESPAOLA

Art. 43133
Art. 1 45150
Art. 169150
CDIGO CIVIL ESPAOL
Art. 1875 150
REGLAMENTO HIPOTECARIO ESPAOL
Art. 13 133
Art. 48 138
Art. 319 115
NDICE DE AUTORES
Argello Bolaos, Horacio 108
Cuadra Zavala, Joaqun 134.155,156,165,168
Galindo y de Vera, Len y Escosura y Escosura, 134,136
Rafael
Lacruz Berdejo, Jos Luis y Sancho Rebullida,
Francisco de Ass 173
Morelly Terry, J. 123,136,165
Rica y Arenal, Ramn de la 139,140,196
Roca Sastre, Ramn Mara 123,177,187

Dr. Ivn Escobar Fornos, Abogado y Notario. Naci en Masaya, Nicaragua, el 28 de octubre de 1939. Realiz
estudios universitarios en la Universidad Nacional Autnoma de Nicaragua (UNAN). Ha Impartido las
ctedras de Derecho Registral, Derecho Procesal, Contratos, Derecho de Obligaciones, Teora General del
Proceso, Derecho Constitucional.
Autor de numerosos libros, entro ellos: Introduccin al Derecho Inmobiliario Registral. Teora y tcnica de los
Registros en Nicaragua. Introduccin al Proceso. Derecho de Obligaciones, Tomos I y II. Contratos, Tomos I
y II. Constitucin y Derechos Humanos. Amparo. Derecho, justicia y constituyente. Liberalismo y Derecho.
Casos prcticos de Derecho Inmobiliario Registral. Panorama Procesal.
Ex-Registrador de la Propiedad en el Departamento da Masaya; EX-Magistrado de la Sala Civil de la Corte de
Apelaciones de Masaya; Miembro correspondiente del Instituto de Derecho Registral de la Universidad
Notarial Argentina; Presidente de la Barra de Abogados de Nicaragua; actual Presidente de la Asamblea
Legislativa de la Repblica de Nicaragua; Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal. Adems,
en este ao ha sido electo Presidente del Foro de Presidentes de Poderes Legislativos de Centroamrica
(FOPREL).
El Ministerio de Justicia de Espaa le ha concedido en atencin a sus mritos como jurista y tratadista del
Derecho, la Cruz de Honor de San Raimundo de Peafort.