Embargo Inmobiliario PDF

MAG.
ELADIO PREZ
TALLER EMBARGO INMOBILIARIO
ESCUELA NACIONAL DE LA JUDICATURA | 2011-12
BIENVENIDOS!
Es un honor para m, como Directora de esta institucin, darles la ms cordial

bienvenida a la Escuela Nacional de la Judicatura, en la cual podrn compartir sus
experiencias, tanto con sus compaeros participantes, como con sus docentes, al
poner en prctica, de esta manera, la metodologa constructivista, con el fin de
lograr un aprendizaje significativo.
La Escuela Nacional de la Judicatura procura ser el espacio idneo para colmar las
necesidades de formacin y capacitacin de cada uno de los servidores judiciales
que componen el Poder Judicial, las cuales son ms retadoras, ante las exigencias
impuestas por un siglo XXI con grandes cambios y problemticas sociales, que
impactan cada vez ms el servicio de justicia.
Esperamos que el tema tratado y las prcticas realizadas en este taller sean para
beneficio de una administracin de justicia ms eficiente, democrtica,
participativa, apegada al derecho e identificada con los mejores intereses de
nuestra sociedad y sobre todo de cada uno de los usuarios de la justicia.
Saludos cordiales,
Gervasia Valenzuela Sosa

Directora Escuela Nacional de la Judicatura
Taller Embargo Inmobiliario Mag. Eladio Prez
MOTIVACIN DEL TALLER
Una de las novedades legislativa, en la cual nuestro legislador crea un marco legal
unificado tendente a permitir al sector financiero dominicano la utilizacin de una parte
de los fondos de pensiones creado por la Ley de Seguridad Social, con el fin de impulsar el
desarrollo del mercado hipotecario y de valores de la Repblica Dominicana, lo constituye
la Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la
Republica Dominicana.
Con sta se incorpora al sector financiero nacional la figura del fideicomiso y contempla
nuevos instrumentos de valores que al amparo de la Ley Monetaria y Financiera pueden
los intermediarios y otras entidades calificadas de este sector emitir y colocarlo, a los fines
de captar recursos para el financiamiento de prstamos a largos plazos para la
construccin de viviendas de bajo costos.
Unido a estas innovaciones, la Ley 189-11 contempla en sus artculos 140 al 172, un
embargo especial para llevar a cabo la ejecucin de los inmuebles dado en garanta por los
deudores del sistema y al cual pueden optar las entidades de intermediacin financiera
locales y extranjeras, los agentes previsto por dicha ley, los titulizadores perteneciente al
sistema financiero dominicano e incluso los acreedores hipotecario, siempre que su
hipoteca sea del tipo convencional no importando que estos sean particulares.
En este sentido, el presente taller est orientado a conocer y estudiar el procedimiento
para el Embargo Inmobiliario previsto por la ley 189-05, sus particularidades legales, los
sujetos que pueden optar por el procedimiento, entre otras.
OBJETIVO GENERAL
Dar a conocer y estudiar el procedimiento para el Embargo Inmobiliario, a raz de

las modificaciones introducidas por la Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado
Hipotecario y el Fideicomiso en la Republica Dominicana.
Escuela Nacional de la Judicatura 2011-12
OBJETIVO ESPECFICOS
Estudiar la finalidad y naturaleza legal del Embargo Inmobiliario.
Analizar el procedimiento del Embargo Inmobiliario, introducido por la Ley 189-11.
Conocer y estudiar los incidentes previstos por la Ley 189-11 para el Embargo
Inmobiliario.
METODOLOGA
Se realizar en un encuentro presencial en la Escuela Nacional de la Judicatura o en los
Departamentos Judiciales, por parte de los docentes y los dicentes, en donde se
reflexionarn los temas propuestos, recurriendo a interaccin, espacio de reflexin,
preguntas, soluciones de inquietudes y opiniones crticas.
DOCENTE
Magistrado Eladio Antonio Miguel Prez, Juez Presidente de la Corte de Trabajo de

La Vega. Ha publicado libros y artculos en la materia de Derecho Laboral y Procesal
Laboral, as como en la materia de Embargo Inmobiliario.
AGENDA
TALLER EMBARGO INMOBILIARIO
9:00 A.M. 9:15 A.M.
Bienvenida y Presentacin del Taller
9:15 A.M. 9:45 A.M.
Embargo Inmobiliario: Finalidad y Naturaleza

Legal
9:45 A.M. 10:30 A.M.
Embargo Inmobiliario, a la luz de la Ley 189-11:

Particularidades, Sujetos y Competencia.
10:30 A.M. 10:45 A.M.
Receso
10:45 A.M. 12:30 P.M.
El Procedimiento del Embargo Inmobiliario
12:30 P.M. 2:00 P.M.
Almuerzo
2:00 P.M. 4:30 P.M.
El Procedimiento del Embargo Inmobiliario:

Los Incidentes
4:30 P.M. 5:00 P.M.
Cierre Conceptual
ANLISIS DEL EMBARGO INMOBILIARIO DE LA LEY 189-11, PARA EL

DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO Y FIDECOMISO
MAG. ELADIO ANTONIO MIGUEL PREZ
INTRODUCCIN
Una de las novedades legislativa, en la cual nuestro legislador crea un marco legal
unificado tendente a permitir al sector financiero dominicano la utilizacin de una parte
de los fondos de pensiones creado por la Ley de Seguridad Social, con el fin de impulsar el
desarrollo del mercado hipotecario y de valores de la Repblica Dominicana lo constituye
la Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la Republica
Dominicana.
Con sta nuestro legislador incorpora al sector financiero nacional la figura del fideicomiso
y contempla nuevos instrumentos de valores que al amparo de la Ley Monetaria y
Financiera pueden los intermediarios y otras entidades calificadas de este sector emitir y
colocarlo, a los fines de captar recursos para el financiamiento de prstamos a largos
plazos para la construccin de viviendas de bajo costos, entre los cuales pueden citarse:
las letras hipotecarias, los bonos hipotecarios, las cdulas hipotecarias, valores de
fideicomiso, etc.
Unido a estas innovaciones el legislador de la citada Ley 189-11 contempla en sus artculos
140 al 172, un embargo especial para llevar a cabo la ejecucin de los inmuebles dado en
garanta por los deudores del sistema y al cual pueden optar las entidades de
intermediacin financiera locales y extranjeras, los agentes previsto por dicha ley, los
titulizadores perteneciente al sistema financiero dominicano e incluso los acreedores
hipotecario, siempre que su hipoteca sea del tipo convencional no importando que estos
sean particulares.
La ejecucin de los inmuebles, por va de la Ley 189-11 del 13 de julio del ao 2011, se
encuentra regida por un procedimiento que podra decirse es expedito y sumario, lo que
encuentra su explicacin porque dicha institucin legal, adems de someter el
conocimiento de sus contestaciones incidentales a un procedimiento especial y distinto al
previsto en el cdigo de procedimiento civil, reduce los plazos y muchas de las
formalidades previstas para el embargo previsto en el derecho comn y evita las dilaciones
del procedimiento por va de incidentes. Ponindose de relieve en este nuevo
procedimiento ciertas particularidades entre las cuales pueden resaltarse:

a) En este embargo, el mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en
embargo inmobiliario en los quinces das a partir de su notificacin;
b) Los plazos para la realizacin de los actos y el planteamiento de los incidentes
fueron abreviado de forma sustancial, de tal manera que en 70 das se logra la
venta del inmueble embargado;
c) Se suprime la audiencia de lectura del pliego de condiciones, pues al igual que
acontece con el procedimiento previsto en la ley 6186, en las previsiones de esta
ley la lectura del pliego y la subasta sern llevada de manera concomitante, es
decir, el juez cierra la lectura y abre la subasta en una misma audiencia;
d) Las partes pueden llevar la venta del inmueble por ante un tribunal distinto al de
la situacin del inmueble, si as se hizo constar en su convencin hipotecaria;
e) El acreedor se encuentra obligado a tomar en consideracin, en el precio de
primera puja, el monto del crdito de aquellos acreedores que mantienen un rango
de inscripcin superior, permitindose el reparo al pliego en caso de violacin esta
exigencia y finalmente la sentencia de adjudicacin de este embargo contenga o
no incidentes no es susceptible de nulidad, ni de recurso ordinarios, permitindose
slo su impugnacin por la va del recurso extraordinario de la casacin en un plazo
especial de 10 das a partir de su notificacin.
La presente investigacin su autor parte del inters de dar a conocer el procedimiento
sumario y especialsimo para el embargo inmobiliario previsto por la ley 189-05, sus
particularidades legales, los sujetos que pueden optar por el procedimiento, esto como
una contribucin al programa de formacin de jueces de la Escuela Nacional de la
Magistratura.
CAPTULO PRELIMINAR:
EL EMBARGO INMOBILIARIO
GENERALIDADES CONCEPTUALES
Antes de adentrarnos al tema central de este taller acerca del anlisis del procedimiento
de Embargo Inmobiliario previsto en las disposiciones de los artculos 149 al 171, de la Ley
189-11, para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso en la Repblica
Dominicana, se hace necesario analizar el concepto y finalidad del embargo inmobiliario, a
los fines de facilitar la comprensin de dicho procedimiento ejecutorio.
CONCEPTO
El legislador dominicano en ninguno de los textos legales en los cuales ha tenido la
oportunidad de regular los diferentes tipos de embargos inmobiliarios, sin exceptuar el
previsto en la Ley189-11, ha establecido una definicin sobre este tipo de ejecucin,
pues su papel siempre lo ha limitado a describir y explicar el procedimiento a seguir en
cada materia. Esto ha motivado que sea la doctrina la que haya tenido que asumir la
tarea de definir dicho embargo, siendo por consiguiente rebuscando en esta fuente del
derecho que encontramos una diversidad de autores, los cuales en sus respectivas obras
han expuesto su criterio respecto al mismo, entre los cuales pueden resaltarse:
Los maestro franceses Jean Vincent y Jacques Prevault, quienes en su apreciable obra
titulada les Voies D Execution et Procedures de Distribution, definen el embargo
inmobiliario como el procedimiento mediante el cual un acreedor pone en manos de la
justicia los bienes inmuebles propiedad de su deudor, que constituyen la garanta de su
crdito, esto en ara que sean puesto en venta y cobrarse del precio producto de la misma,
el crdito perseguido. 1
Por su parte el tambin jurista francs Raymon Guillien, en su vocabulario jurdico, define
el embargo inmobiliario de la siguiente forma: es un embargo practicado por un
acreedor, provisto de un ttulo ejecutivo, sobre un bien inmueble de su deudor; o tambin
puede ser perseguido contra un tercero detentador, cuando el acreedor goza de una
hipoteca o de un privilegio.2
1
2
Vincent, Jean, Jacque Prevault. Voies D Execution et Procedures de Distribution, Paris, 1995, Pg-240.
Guillien, Raymon. Diccionario Jurdico.Paris, Pg.165.
Sin soslayar las definiciones anteriormente expuestas, lo cierto es, que si se pretende
analizar el embargo inmobiliario como modalidad de procedimiento perteneciente al
gnero de las denominadas vas de ejecucin, se advertir que ste presenta determinada
caractersticas entre las que se destacan:
a) Es un procedimiento supervisado por el juez,
b) Recae sobre un inmueble o un usufructo propiedad del deudor o en manos de un
tercer detentador;
c) Pertenece a los embargo de naturaleza ejecutoria y por consiguiente para llevarse a
cabo necesita de un ttulo ejecutorio;
d) Las contestaciones incidentales de este embargo se encuentran sometida a un
rgimen legal dotado de un procedimiento sumario y especial;
e) Culmina con una venta en pblica subasta llevada a cabo en el tribunal civil;
f) La decisin resultante de dicho embargo posee una naturaleza especial y distinta
a la resultante en los procedimientos ordinarios la sentencia de adjudicacin.
FINALIDAD
Conforme al criterio del maestro E Glassson la finalidad de todo embargo inmobiliario lo es
el cobro del crdito y no el inmueble3, criterio el cual compartimos, esto sobre el
entendido que desde el momento que el persiguiente realiza la notificacin del
mandamiento de pago, dicho acreedor lo que le exige a su deudor es el pago del crdito
adeudado y no el inmueble, exigencia la cual siempre mantiene durante el desarrollo de
todo el procedimiento, lo que pone de relieve que si ese acreedor embargante resulta
adjudicatario del inmueble en la venta en pblica subasta llevada a cabo en el tribunal, lo
hace de una manera forzosa y no porque su voluntad estuviere dirigida a ese fin, dado que
en este caso la adjudicacin del inmueble que pudiere ser a su favor se encuentra
condicionada a que no comparezca a la subasta ningn licitador y no a la voluntad de dicho
acreedor embargante.
NATURALEZA JURDICA
El embargo inmobiliario se caracteriza por su naturaleza ejecutoria4, lo que significa que
en este tipo de procedimiento, como acontece en todos los embargos de naturaleza
3
Vase Glasson E. Precis Thorique et Practique de Procdure Civile, tomo 11, Deuximme edition, Paris
1908, pgina 441.
4
Vase Prez Tavera, Eladio Ant. Miguel Prez. Rgimen Legal del Embargo Inmobiliario, Segunda edicin,
2006, Santo Domingo, Pg. 36.
ejecutoria, su procedimiento adems de culminar con una venta en pblica subasta, para
llevarlo a cabo, el acreedor debe ser portador de un ttulo ejecutorio.
Una vez analizado los principios generales y conceptuales de todo embargo inmobiliario,
cabe analizar el temperamento legal del embargo previsto por la Ley 189-11, para el
Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso en la Repblica Dominica, por ser ste
el tema central del presente estudio.
CAPTULO PRIMERO:
EMBARGO INMOBILIARIO DE LA LEY 189-11, PARA EL DESARROLLO DEL MERCADO

HIPOTECARIO Y FIDECOMISO
PARTICULARIDADES DEL EMBARGO
La ejecucin de los inmuebles por va del embargo previsto en la Ley 189-11, del 13 de
julio del ao 2011, se encuentra regida por un procedimiento que podra catalogarse de
especial y sumario, lo que encuentra su explicacin en el hecho de que dicha instituta
legal, adems de someter el conocimiento de sus contestaciones incidentales a un
procedimiento distinto al previsto en el Cdigo de Procedimiento Civil, reduce los plazos y
suprime algunas de las formalidades y actos de procedimiento previstos en el embargo
previsto en el derecho comn. Ponindose de relieve en este nuevo embargo las
siguientes particularidades:
a) En el contenido del mandamiento de pago creado por la ley para este tipo de
embargo, puede decirse que el legislador de la nueva ley simplific en un mismo
acto el mandamiento, el proceso verbal de embargo y la denuncia del embargo
previsto en el derecho comn,
b) En este embargo el mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en
embargo inmobiliario, si dentro de los quinces das a partir de su notificacin el
deudor no ha procedido al pago del crdito adeudado requerida;
c) A diferencia de lo que acontece con la Ley 6186, la cual prev que el acreedor
puede inscribir su mandamiento dentro de los quinces (15) das de su notificacin,
en esta ley el mandamiento se inscribe en los cinco das despus de haber
transcurrido dicho plazo;
d) Permite la continuacin del procedimiento, a pesar de los pagos o abonos a
cuenta realizados por el deudor, una vez iniciado dicho procedimiento;
e) Los plazos para la realizacin de los actos y el planteamiento de los incidentes
fueron abreviado de una manera sustancial de forma tal que en 70 das se logra la
venta del inmueble;
f) Se suprime la audiencia de lectura del pliego de condiciones, pues al igual que
acontece con el procedimiento previsto en la ley 6186, en las previsiones de esta
ley la lectura del pliego y la subasta sern llevada de manera concomitante, es
decir, el juez cierra la lectura y abre la subasta y venta del inmueble el mismo da
de la lectura;
g) Las partes pueden llevar la venta del inmueble por ante un tribunal distinto al de
la situacin del inmueble, si as se hizo constar en su convencin hipotecaria;

h) El acreedor se encuentra obligado a tomar en consideracin en el precio de
primera puja el monto del crdito de aquellos acreedores que mantienen un
rango de inscripcin superior, permitindose el reparo al pliego en caso de
violacin;
i) La garanta a depositarse por los licitadores debe ser realizada por va de cheque
certificado;
j) La sentencia de adjudicacin resultante de este embargo decida o no sobre
incidentes no es susceptible de nulidad, ni de recurso ordinarios, permitindose su
impugnacin slo por la va de la casacin.
TEMPERAMENTO LEGAL DEL EMBARGO

El estudio del temperamento del embargo inmobiliario previsto en la Ley 189-11, implica
la ponderacin de determinados presupuestos legales los cuales son necesario su anlisis,
a los fines de lograr una mejor comprensin del tema , entre dichos presupuesto se
destacan:
a) Los sujetos a los cuales est permitido utilizar dicho embargo,
b) El tribunal Competente,
c) El procedimiento.
Hagamos algunas disquisiciones terico jurdico sobre cada aspecto legal.
SUJETOS QUE TIENEN DERECHO A UTILIZAR EL PROCEDIMIENTO PREVISTO POR LA LEY 189-11,
PARA EL EMBARGO INMOBILIARIO
Respecto a los acreedores que podrn optar por el procedimiento previsto en la Ley 18911, el texto del artculo 149 establece: La presente ley contiene el procedimiento
aplicable para el procedimiento especial de ejecucin inmobiliario al que podrn optar
cualesquiera tipos de acreedores hipotecarios, incluyendo sin que esta lista sea
limitativa , entidades de intermediacin financiera locales o del extranjero, los agentes de
garantas a los que se refiere la presente ley los titulizadores y fiduciarios, siempre y
cuando la garanta hipotecaria haya sido concedida de manera convencional , sin importar
el tipo de la acreencia garantizada5.
Vase Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecarios y Fideicomiso.

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De las letras de la disposicin anteriormente citada se infiere y se deducen las siguientes

ideas o criterios:
a) Que el derecho u opcin de optar por el procedimiento inmobiliario previsto en
esta nueva normativa no es una imposicin legal, sino que sta es una potestad o
facultad discrecional del acreedor. En otras palabras, es el acreedor quien decide
si quiere o no beneficiarse del procedimiento ejecutorio previsto en esta ley.
b) Que el legislador de esta ley para conferirle a un acreedor el derecho de optar por
este procedimiento, toma en consideracin que dicho acreedor cumpla con tres
condiciones esenciales, sin las cuales ste no podr acceder al mismo, tales son:
a) Que se trate de un acreedor hipotecario, b) Que su crdito se sustente en una
hipoteca convencional; c) Que el crdito sea cierto, lquido y exigible, es decir, haya
operado el vencimiento del trmino o que el deudor haya perdido el beneficio del
trmino, sea por el no pago o por una de las causas establecida por la ley.
Este ltimo criterio encuentra su asidero legal en las letras del artculo 150, el cual
establece: Derecho de perseguir la venta de los inmuebles hipotecados por falta de
pago. Sujeto a los trminos y condiciones previstos en el contrato entre las partes, en caso
de falta de pago, incumplimiento del contrato o de la ley que conlleve la prdida del
beneficio del trmino, podr ser perseguida la venta de los inmuebles hipotecados por
cualquier acreedor provisto de una hipoteca convencional.
Sin duda que esta normativa se complementa con las disposiciones del artculo 1188, del
Cdigo Civil el cual respeto al trmino como modalidad que afectan las obligaciones
convencionales establece lo siguiente: El deudor no puede reclamar el beneficio del
trmino, cuando ha quebrado, o cuando por acto suyo han disminuido las garantas dadas
en el contrato a su acreedor.
En ese tenor y tomando en consideracin el espritu legislativo de los citados artculos 149
y 150, de la nueva normativa legal, puede afirmarse que siempre que su acreencia se
fundamente en una hipoteca convencional, podrn optar a este tipo de embargo los
siguientes acreedores:
1) Los acreedores hipotecarios,
2) Los intermediarios financieros, Entre estos se incluyen los bancos de desarrollo, los
bancos mltiples, asociaciones de ahorros y prstamos, las administradoras de
fondo de pensiones, etc.6
3) Los titulizadores;
6
Vase artculo 34 ley 183-02, de fecha 7 de junio del ao 2002, Cdigo Monetario y Financiero.
11
4) Los acreedores fiduciarios.7

Cabe decir, que los particulares que sustenten su crdito en una convencin hipotecaria,
tambin tendrn derecho al procedimiento ejecutorio inmobiliario previsto en la nueva
ley, siempre y cuando su calidad este sustentada en un crdito que sea cierto, lquido y
exigible, o lo que sera lo mismo decir, que su calidad de acreedor este soportada en una
convencin hipotecaria, en la que haya operado el vencimiento del trmino o que el
deudor haya perdido el beneficio de dicho trmino, sea por el no pago de las cuotas o
por una de las causas establecida por la ley. Esto resulta justificable pues si bien se trata
de una ley especial creada en inters del desarrollo del mercado hipotecarios, dgase del
mercado de valores y financiero nacional, no menos ciertos es, que los particulares
tambin forman parte de este sistema y nada le prohbe a stos invertir sus recursos
econmicos por va de la adquisicin de los instrumentos de valores creado en dicha ley o
por va de la figura del fidecomiso introducido al sistema por dicha normativa.
Contrario a lo expuesto quedan excluido del amparo de esta ley y por tanto del beneficio
y brevedad de los plazos otorgado por este tipo de ejecucin inmobiliaria:
a) Los acreedores quirografarios,
b) Los acreedores cuyo crdito se encuentren sustentados en una hipoteca judicial;
c) Los acreedores cuyo crdito se sustente en una hipoteca legal.
TRIBUNAL COMPETENTE PARA CONOCER DEL EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO EN LA LEY

Cuando en materia jurdica nos referimos a la competencia de un tribunal lo hacemos
para indicar la capacidad o aptitud legal que posee o tiene dicha jurisdiccin para
conocer de un determinado asunto que le es atribuido por la ley, ya sea en razn de la
materia o en razn del territorio.
Es obvio que el presupuesto procesal denominado competencia viene a constituirse en un
elemento de suma importancia para la regularidad del procedimiento previsto por esta
ley, pues de la competencia del tribunal llamado a conocer del embargo depender en
gran medida la validez del mismo, esto dada la estrecha vinculacin que guarda este
presupuesto legal con el derecho a un debido proceso de ley al que tiene todo ciudadano,
pues conforme a nuestra Constitucin la obligacin de ser juzgado por el tribunal
competente constituye una de las garantas mnimas de este derecho fundamental
7
Vase artculo 3 de la ley 189-11.

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previsto en el artculo 69, numeral 2do, de la Carta Magna. De ah la necesidad de que nos
avoquemos a su anlisis en este embargo.
COMPETENCIA DE ATRIBUCIN
Respecto a la competencia de atribucin sern los tribunales de primera instancia en
atribuciones civiles (La Cmara Civil del Tribunal de Primera Instancia) los llamados a
conocer de la venta en pblica subasta del inmueble resultante del procedimiento de
embargo inmobiliario llevado a cabo conforme a esta ley.
Ser tambin el mismo tribunal que conoce del embargo el llamado a conocer de los
incidentes que surjan en el curso y desarrollo del conocimiento de dicho procedimiento,
as como tambin los reparos al pliego de condiciones, lo cual es una competencia
atributiva implcita.
La facultad o competencia atributiva del Presidente de la Cmara Civil del Juzgados de
Primera Instancia para conocer del embargo y sus incidentes posee un carcter de orden
pblico, por consiguiente sta puede ser pronunciada a peticin de partes o suplida de
oficio por el juez, esto conforme as lo establece el artculo 20 de la Ley 834, del15 de
julio del ao 1978,el cual dispone: La incompetencia puede ser pronunciada de oficio en
caso de violacin de una regla de competencia atribucin, cuando sta regla es de orden
pblico. No puede serlo sino en este caso.
COMPETENCIA TERRITORIAL
El tribunal territorialmente competente para conocer de la venta y el procedimiento del
embargo previsto por Ley 189-11, sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario, lo ser aqul
de la situacin del lugar donde el inmueble se encuentre situado o radicado o aqul que
las partes hayan convenido o pactado en su contrato hipotecario.
El artculo 159, prrafo nico, de la citada ley en sus letras expresa: La venta en pblica
subasta de los inmuebles indicados en el mandamiento, deber ocurrir transcurridos a lo
menos quince (15) das, contados a partir de la notificacin de la denuncia del aviso de
venta y llamamiento a la audiencia de adjudicacin a la que se refiere la parte capital de
este artculo, y en la fecha fijada a solicitud del persiguiente, debiendo presentarse
evidencia de que el deudor ha sido debidamente notificado de la misma. Esta venta habr
de ser celebrada por ante el Juzgado de Primera Instancia, en sus atribuciones civiles, con
jurisdiccin en el lugar en donde estn situados los bienes o la mayor parte de stos, si se
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encuentran en diferentes distritos judiciales, o de la jurisdiccin elegida por las partes en el

contrato.
En las disposiciones del texto legal citado nuestro legislador vino a consagrar el criterio
universalmente admitido de que las partes pueden prorrogar la competencia territorial, lo
cual encuentra su naturaleza legal en la teora de la Autonoma de la Voluntad de los
contratantes, la que para el caso, resume su contenido en el derecho que tienen las partes
en una convencin de pactar todo tipo de clusulas siempre que las mismas no atenten
contra el orden pblico y las buenas costumbres, de ah que siendo la competencia
territorial de inters privado, nada impide que por va de un contrato hipotecario los
sujetos contratantes opten por su prorrogacin a otro tribunal igualmente competente
para que dirimir el conflicto suscitado en relacin con la inejecucin de dicho contrato.
Fuera de esta ley, el criterio de prorrogacin de competencia territorial en materia real lo
encontramos en las disposiciones de los artculos 111 y 2159 del Cdigo Civil, los cuales
en su contenido expresan:
Artculo 111. Cuando un acta contenga por parte de algunos de los interesados eleccin
de domicilio para su ejecucin en otro lugar que el del domicilio real, las notificaciones
demandas y dems diligencias podrn hacerse en el domicilio convenido y ante el juez
mismo.
Artculo 2159. La cancelacin no consentida se pide al tribunal del distrito en que se hizo
la inscripcin, a no ser que dicha inscripcin haya tenido lugar para la seguridad de una
condena eventual o in, determinada sobre cuya ejecucin o liquidacin el deudor y el
acreedor presunto estn litigando o deban ser juzgado por otro tribunal, en cuyo caso la
demanda de cancelacin debe presentarse o remitirse a este ltimo.
No obstante, si se hubiere convenido entre el acreedor y el deudor llevar la demanda, caso
de litigio, a un tribunal designado por ellos, se ejecutar este convenio.
Contrario a lo expuesto, ocurre con la competencia atributiva, pues dado el carcter de
orden pblico que presenta en esta materia, sta no puede ser objeto de prorrogacin
por las partes en una convencin, el cual se infiere de la aplicacin de las disposiciones del
artculo 6, del Cdigo Civil, el cual establece: Las leyes que interesan al orden pblico y
ala buenas costumbres no pueden ser derogadas por convenciones particulares.
Tampoco puede ser objeto de
prorrogacin la competencia que tiene el tribunal
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apoderado del embargo para conocer de los incidentes que sean planteados por las partes
en el desarrollo de dicho embargo, dado que dicha competencia posee una naturaleza
atributiva con carcter de orden pblico.
DEL PROCEDIMIENTO
ENUMERACIN DE LOS PASOS QUE IMPLICA EL EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO EN LA LEY 18911
Si tratamos de identificar los pasos y diferentes actos que conlleva el procedimiento de
embargo inmobiliario previsto por la ley 189-11, podramos decir que estos son los
siguientes:
a) Primer paso. Notificacin de un mandamiento pago, (Artculos 151 y 152 de la Ley
189-11) cuando hay un tercero detentador tambin se notifica el mandamiento y
los actos del procedimiento (Art.165 Ley 189-11);
b) Segundo paso. Solicitud de inscripcin del mandamiento y su conversin en
embargo. (Artculo 154, Ley 189-11);
c) Tercero Paso. Solicitud de certificacin de cargas y gravmenes al registrador de
ttulos del lugar del inmueble; (Artculo 155, Ley 189-11);
d) Cuarto paso. Depsito del pliego de condiciones en la Secretaria del tribunal que
conocer de la venta, (Artculo 155, Ley 189-11);
e) Quinto paso. Solicitud de fijacin de audiencia para conocer de la lectura y la
subasta (Artculo 159 prrafo nico) esta solicitud se hace siempre el mismo da que
se deposita el pliego;
f) Sexto paso. Publicacin de por lo menos un aviso, anunciando el da en que llevara
a cabo la venta del inmueble, esto deber ser en un peridico de circulacin
nacional (Artculo 158, Ley 189-11);
g) Sptimo paso. Denunciar el aviso y la fecha de la venta al deudor y llamamiento a
comparecer a la audiencia de adjudicacin (Artculo 159 de la Ley 189-11);
h) Octavo paso. Presentacin de conclusiones en la audiencia fijada para conocer de
forma concomitante la lectura del pliego y la venta o adjudicacin del inmueble;
i) Noveno paso. Expedicin, notificacin y trascripcin de la sentencia de
adjudicacin. (Aplicacin del artculo 750 del cdigo de Procedimiento Civil, dado el
carcter supletorio conferido por el artculo 151 de la ley)
Analicemos cada acto y sus afectos.
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PRIMER PASO: NOTIFICACIN DEL MANDAMIENTO DE PAGO

El procedimiento previsto por la Ley 189-11, se inicia con un mandamiento de pago,
hecho a requerimiento del acreedor y notificado en la persona o domicilio del deudor
embargado.
El criterio esbozado se encuentra plasmado en las letras de los artculos 151 y 152 de la
ley 189-11, los cuales expresan:
Artculo 151. El procedimiento de embargo inmobiliario se iniciar con un mandamiento
de pago, y tendrn lugar conforme los trminos y plazos especificados en el contrato en el
presente ttulo. Para todo lo no contemplado en esta ley, regirn las disposiciones del
condigo de procedimiento civil dominicano.
Artculo 152. Para llegar a la venta de los inmuebles hipotecados, el acreedor hipotecario
notificara al deudor, a su persona o a su domicilio, un mandamiento de pago.
ENUNCIACIONES DEL MANDAMIENTO DE PAGO DEL EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO EN LA LEY

189-11
La Ley 189-11, en su artculo 152, establece que el mandamiento de pago, a pena de
nulidad, adems de las enunciaciones comunes previstas para los actos de alguaciles,
deber contener:
a) Copia del ttulo en cuya virtud se realiza,
b) La advertencia de que, a falta de pago de las sumas requeridas, el mandamiento de
pago se convertir, de pleno derecho, en embargo del inmueble hipotecado;
c) Eleccin del domicilio en la ciudad donde est establecido el tribunal que debe
conocer el embargo;
d) La identificacin del inmueble que se afectare, bastando para ello la designacin
catastral para el caso de inmuebles registrados o su direccin, en caso de
inmuebles no registrados.
Es importante sealar que el mandamiento previsto por la Ley 189-11, guarda gran
similitud con el previsto en la Ley 6186, sobre Fomento Agrcola, pues ste en su
contenido adems de ser un mandamiento de pago, es la vez un embargo, es decir, sus
enunciaciones ponen de relieve que el legislador fusion en dicho acto lo que en el
embargo de derecho comn serian el mandamiento, el proceso verbal de embargo y la
16
denuncia, pues su inters esencial est dirigido a que el deudor una vez intimado al pago
de la deuda, sepa que la falta o incumplimiento de este requerimiento de pago en el plazo
otorgado, equivale al embargo del inmueble dado en garanta.
EFECTOS DE LA NOTIFICACIN DEL MANDAMIENTO DE PAGO

Respecto a los efectos que produce el mandamiento de pago de esta ley, podramos decir
que los mismos son especiales en este tipo de embargo. Siendo estos:
a) La Notificacin del mandamiento al deudor o al tercero detentador pone a correr el
plazo para su conversin en embargo;
b) Debe ser transcripto en los (5) cinco das despus de vencido el plazo de los (15)
quinces, so pena de considerarse como un desistimiento implcito del embargo
por parte del acreedor;
c) Otra novedad de la ley referente a los efectos de la notificacin del mandamiento
de pago frente al deudor o al tercero detentador consiste en que los pagos
realizados por estos y recibido por el acreedor embargante en el curso y desarrollo
del procedimiento no impedir la continuacin de dicho embargo.
NOTIFICACIN DEL MANDAMIENTO CUANDO EL INMUEBLE DADO EN GARANTA SE ENCUENTRA EN

PODER DE UN TERCERO DETENTADOR O COMPRADOR
La nueva instituta legal introduce una novedad procesal en el caso en que la propiedad del
inmueble hipotecado haya sido traspasada a un tercero detentador, pues sta en su
artculo 165 impone al acreedor la obligacin de notificarle al tercero detentador un
mandamiento de pago igual al notificado al deudor principal, as como tambin los dems
acto del proceso, lo cual puede decirse es propio de esta ley y difiere del embargo de
derecho comn en el cual las disposiciones del artculo 2169, del Cdigo Civil se limitan a
exigirle al acreedor la notificacin al detentador de una simple intimacin.
El texto del artculo 165 de la ley 189-11, establece lo siguiente: Cuando el inmueble
objeto del embargo haya sido transferido a un tercero luego de haberse concedido la
garanta hipotecaria, el persiguiente deber notificar el mandamiento de pago, en adicin
al deudor, al nuevo adquiriente. Asimismo, debern ser notificados al nuevo adquiriente los
dems actos del proceso.
Mientras que el artculo 2169, del Cdigo Civil expresa: En caso de no cumplir el tercero
detentador cualquiera de dichas obligaciones, cada uno de los acreedores con hipoteca
17
tiene el derecho para hacer vender el inmueble hipotecado, despus de los treinta das de
hecho el mandamiento al deudor originario y de haberse hecho notificacin al tercero
detentador para el pago de la deuda exigible, o el abandono de la finca.
MEDIDAS QUE PUEDEN SOLICITARSE DESPUS DE LA INSCRIPCIN DEL EMBARGO.

Una vez inscripto el mandamiento de pago el acreedor puede acudir ante el juez de los
referimientos a los fines de lograr de ste la designacin de un secuestrario o
administrador judicial del inmueble, u otro tipo de medidas de carcter administrativa
como seria la venta de los fruto producido por dicho inmueble y el depsito del precio en
una institucin bancaria, a los fines de ser distribuido junto con el precio del inmueble.
Dicha medida se contemplan en las disposiciones del artculo 170 de la citada ley 189-11,
con lo cual el legislador de esta ley busca lograr la proteccin efectiva del acreedor
frente al deudor que tiene la posesin del inmueble embargado en aras de evitar los
abusos que ste ltimo pudiere cometer en cuanto a preservacin y cuidado de la
estructura fsica y la administracin de dicho inmueble.
Cabe sealar que si el inmueble se encuentra ocupado por un inquilino, ste no podr
realizar pagos relativos a su alquiler debiendo retener los mismos para entregarlos al
secuestrario una vez ste sea designado o luego de la adjudicacin para ser distribuido
entre los acreedores en el procedimiento al orden y en caso de sobrar devolverlo al
deudor embargado
En ese tenor el artculo 170 de la Ley 189-11.establece: Establece que Aunque los
inmuebles cuya venta persigue estuvieran dados en inquilinatos o en arrendamiento,
cuando el persiguiente lo solicitare, se designara un secuestrario por el Juez de Primera
Instancia, en atribuciones de Juez de los referimientos, a fin de que este secuestrario vele
por la preservacin de los inmuebles hasta la fecha de la venta. Si el persiguiente no hiciere
tal solicitud, aquel contra quien se procede o los inquilinos o arrendatarios, en su caso,
quedaran en posesin de dichos inmuebles hasta la venta.
Prrafo.- Desde el momento en que se les notifique la inscripcin del embargo, los
inquilinos o arrendatarios, no podrn realizar pagos relativos a su alquiler debiendo
retener los mismos para entregarlos al secuestrario una vez este sea designado o luego de
la adjudicacin, no cubra la totalidad de la suma adeudada; en caso contrario dichas
sumas sern entregadas al perseguido o a los dems acreedores que hayan formulado
oposicin.
18
Las medidas anteriormente citadas, el juzgador de los referimientos la supeditar a criterio

de los artculos 109 y 112 de la Ley 834, del 15 de julio del ao 1978.
SEGUNDO PASO: INSCRIPCIN DEL MANDAMIENTO DE PAGO POR ANTE EL REGISTRO DE TTULOS
O EL CONSERVADOR
Una vez notificado el mandamiento de pago al deudor, el acreedor deber continuar con
el segundo paso de su procedimiento consistente en la inscripcin de dicho
mandamiento, para lo cual el legislador le otorga un plazo de cinco (5) das, los cuales
comenzarn a correr a partir del vencimiento de los quince (15) das otorgado en el
mandamiento de pago.
En ese tenor el artculo 154 de la Ley 189-11, establece lo siguiente: A falta de pago del
deudor y dentro de los cinco das posteriores al vencimiento del referido plazo de quince
das, otorgado en el mandamiento del pago, este mandamiento, convertido ya en
embargo, se inscribir en el registro de ttulos del Distrito Judicial donde radiquen los
bienes hipotecados o la conservaduras de hipotecas, si se tratare de inmuebles no
registrado.
Prrafo 1- si se tratare de bienes situados en ms de un distrito judicial, cada inscripcin
deber efectuarse dentro de los diez(10) das que siguen a la fecha en que se ultime la
inscripcin de hipotecas har constar en la anotacin de inscripcin, la fecha indicada.
Cabe destacar que contrario a lo previsto en la Ley 6186, conforme a la cual el acreedor
embargante puede inscribir su mandamiento al otro da despus de la notificacin, en
este embargo debe esperarse que haya transcurrido el plazo de los (15) quinces das
otorgado en el mandamiento, pues las letras del artciulo154 de la nueva instituta legal
son bien clara en establecer de que los cinco (5) das conferido al persiguiente para la
inscripcin del mandamiento comenzarn a partir de la culminacin de los quinces (15)
das otorgado en el mandamiento. De modo tomado en consideracin que el texto habla
de la inscripcin dentro de los cinco das, el persiguiente podr presentar el mandamiento
al otro da despus de que se hayan cumplido los 15 das.
El plazo previsto en el artculo 154 de la Ley 189-11, para la inscripcin del mandamiento
de pago no es franco, lo cual se colige de la aplicacin del artculo 1033, del Cdigo de
Procedimiento Civil, combinado con el 151 de la citada Ley 189-11.
Para la inscripcin del mandamiento debemos tomar en consideracin si el inmueble es
19
registrado o no registrado. En el primero de los casos el acreedor persiguiente presentar

su mandamiento a la inscripcin por ante el Registrador de Ttulos donde se encuentre
asentado el inmueble, mientas que si se trata de terrenos no registrados se deber
presentar el mandamiento en la Conservadura de Hipoteca.
TERCER PASO: REDACCIN Y DEPSITO DEL PLIEGO DE CARGAS, CLAUSULAS Y CONDICIONES.

Una vez inscripto el mandamiento de pago, el tercer paso a realizar el acreedor consiste
en la redaccin y depsito del pliego de condiciones mediante el cual se regir la venta del
inmueble en la subasta a llevarse a cabo por ante el tribunal competente.
Aunque el nuevo texto de ley, ni el Cdigo de Procedimiento Civil definen lo que es el
pliego de condiciones, en cuanto a su forma ha sido conceptualizado por la doctrina como
un simple proyecto por escrito, firmado depositado en la secretaria del tribunal por el
abogado del acreedor persiguiente, pero hecho a nombre de su cliente, donde se hace
constar las clusulas y condiciones que regirn la venta en la audiencia de pregones ,el
cual queda sometido a los reparos y modificaciones u observaciones de aquellos
acreedores que pongan de manifiesto un inters legitimo en su derecho a pretender.8
Para la jurisprudencia francesa el pliego de condiciones es concebido como el acto
llamado a constituirse en definitivo para convertirse entonces en una convencin que
tendr fuerza obligatoria entre el embargante, los acreedores el embargado y el
adjudicatario.9
ENUNCIACIONES DEL PLIEGO

El pliego de condiciones contemplado en el procedimiento previsto por esta ley, deber
contener a pena de nulidad, las menciones siguientes:
a) La enunciacin del ttulo en virtud del cual se procedi al embargo, del
mandamiento de pago y la inscripcin del embargo.
b) La designacin del o de los inmuebles embargados, tal como se haya insertado en
el mandamiento de pago.
c) Las condiciones de venta.
d) Fijacin del precio que servir de inicio las pujas. Cuando el embargo inmobiliario
sea perseguido por acreedor hipotecario distinto al inscrito en primer rango, sin
8
9
Vase Prez, Tavera, Eladio Ant. Miguel op. Cit. Pg. 139.
Vase Civ,2e,14 janv 1981,Bull. Civ. 11 No.3, P: Civil 2e. , 2 juill 1986, D. 1987.j., 110. Civ 2e, 1er dic 1976 JC.
20
importar que se trate de hipotecas convencionales, legales o judiciales, el precio de

primera puja nunca podr ser menor a la acreencia registrada en primer rango.
e) Certificacin expedida por el organismo correspondiente, en donde se expresa las
cargas y gravmenes que existen sobre el inmueble afectado o documento que
exponga que el mismo no contiene carga o gravamen de ningn tipo.
f) El persiguiente podr establecer tambin en el pliego de condiciones, que todo
licitador deber depositar previamente en la secretaria del tribunal una garanta,
Mediante cheque certificado de una institucin bancaria domiciliada, en la
republica dominicana expedido a favor del persiguiente, no pudiendo dicha
garanta exceder del diez por ciento (10%) de la primera puja, salvo que se hubiere
convenido una suma mayor entre el persiguiente y el deudor.10
Cabe sealar que esta ltima clusula referente a la garanta del 10% es facultativa y la
misma servir para garantizar los gastos en el supuesto de que el adjudicatario sea
declarado falso subastador. 11
PLAZO EN QUE DEBE SER DEPOSITADO EL PLIEGO

Para la realizacin del depsito del pliego de condiciones en la secretaria del tribunal
llamado a conocer de la venta, la ley le indica al acreedor que ste se encuentra obligado
a hacerlo dentro del plazo de diez (10) das, los cuales comenzarn a partir de la ltima
inscripcin del mandamiento de pago.
El artculo 155 de la Ley 189-11, es el texto que seala e indica en su parte inicial el plazo
en que el acreedor embargante debe depositar el pliego de condiciones en la secretaria
del tribunal, cuando en su contenido se indica: Dentro de los diez (10) das que sigan a la
ltima inscripcin realizada, el persiguiente depositar el pliego de cargas, clausulas y
condiciones que regir la venta del inmueble embargado por ante el tribunal que conocer
de la misma.
El plazo previsto para el depsito del pliego por el citado texto legal no es franco, ni se
aumenta en razn de la distancia.
DE LOS REPAROS AL PLIEGO

Debe
10
11
entenderse
por
reparos
cualquier
objecin,
reestructuracin
Vase artculo 155 de la ley 189-11.

Vase art.162 prrafo 11 dela ley 189-11
oposicin,
21
observaciones o modificacin a las clusulas del pliego de condiciones permitida por la ley
a los sujetos del embargo, refirindose esto tambin a cualquier crtica contra la utilidad u
oportunidad y validez de determinadas clusulas de dicho pliego.12
En Francia a los reparos se le denominan como observaciones o decires.
Del concepto anteriormente expuesto se pone de relieve que el reparo ataca
exclusivamente el contenido de las clusulas del pliego, lo cual no implica el derecho de las
partes, ni la irregularidades, en cuanto a la forma o el fondo, de que pudiere estar
afectado dicho pliego como acto de procedimiento del embargo, lo cual es el elemento
esencial que le diferencia del incidente de nulidad previsto en dicho embargo.
QUIENES PUEDEN DEMANDAR EN REPAROS.

De las disposiciones del artculo 157 de la Ley 189-11, se interpreta que pueden demandar
en reparos al pliego de condiciones las partes con inters en dicho embargo, es decir:
a) El acreedor persiguiente mismo,
b) El deudor embargado;
c) El propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del
deudor, y que hubiere participado como garante real del crdito en defecto;
d) El nuevo adquiriente del inmueble hipotecado o tercer detentador;
e) Los acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso los
judiciales, solo cuando la hipoteca fuere definitivas.
PROCEDIMIENTO
DE LOS REPAROS
El procedimiento tendente al planteamiento de los reparos al pliego y los sujetos que

pueden plantearlos se encuentra regulado por las disposiciones de los artculos 156 y 157
de la Ley 189-11, conforme a los cuales los reparos y observaciones al pliego de cargas,
clausulas y condiciones debern consignarse en instancia depositada por lo menos ocho
(8) das, antes de la fecha fijada para la venta, por ante el tribunal que conocer de la
misma.
Dicha la instancia deber contener, a pena de nulidad, sin necesidad de que se pruebe
agravio, las menciones siguientes:
12
Vase Prez Tavera Eladio Op. cit. Pg.155.

22
a) Constitucin de abogado, con eleccin de domicilio en el lugar del tribunal, si no lo

tuviere all,
b) El pedimento de reparo y sus motivaciones, as como cualquier documento que
justifique su pretensin. No podrn formularse reparos al precio de primera puja,
salvo que el mismo sea fijado en contravencin a lo dispuesto en la presente ley.
(No puede contraponerse a lo dispuesto en la letra (d) del artculo 155 de la ley
189-11)
c) Solicitud de fijacin de audiencia para el conocimiento de la peticin de reparo, la
cual deber celebrarse a ms tardar cinco (5) das despus del depsito de la
instancia de reparos.
En cuanto al plazo dentro del cual deben ser realizado los reparos y observaciones al
pliego de cargas, clausulas y condiciones debern consignarse en instancia depositada por
lo menos ocho (8) das, antes de la fecha fijada para la venta, por ante el tribunal que
conocer de la misma.
La instancia as producida le ser notificada al persiguiente y al embargado El propietario
del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del deudor, y que hubiere
participado como garante real del crdito en defecto, al nuevo adquiriente del inmueble
hipotecado o tercer detentador, a los acreedores hipotecarios convencionales o legales,
inscritos e incluso los judiciales, solo cuando la hipoteca fuere definitivas, as como
aquellas con inters para solicitar reparos, por acto de abogado a abogado cuando lo
tuvieren constituido, o notificacin a su persona cuando no lo tuvieren, emplazndoles a
comparecer a la audiencia en donde se conocer de la procedencia o no del reparo
solicitado. Esta notificacin intervendr por lo menos un (1) da franco antes de la fecha
fijada para la audiencia a la que se cita.13
La causa se instruir mediante debates verbales y el juez deber fallar en la misma
audiencia, sin necesidad de motivar su decisin, la cual no ser objeto de ningn recurso y
ser ejecutoria en el acto.14
CUARTO PASO: SOLICITUD DE FIJACIN DE LA VENTA EN EL TRIBUNAL

La Ley 189-11, en su artculo 159, prrafo nico indica que la venta en pblica subasta
del inmueble embargado ser llevada a cabo transcurrido a los menos quinces (15) das
13
14
Vase .156, prrafo1, de la Ley 189-11.

Vase Art.156 parrafo11, de la Ley 189-11.
23
contado a partir de las notificacin de la denuncia del aviso de venta y llamamiento a la

audiencia de adjudicacin.
Cabe resaltar la incongruencia que presenta la ley en cuanto al orden en que deben
sucederse los actos que implica este procedimiento ejecutorio, pues de la lectura de los
artculos 158,159, parecera que el persiguiente se encuentra llamado a solicitar la fijacin
de la audiencia para la venta con posterioridad a la denuncia del aviso de la venta, lo cual
es incorrecto, pues la prctica judicial ensea que primero se fija la audiencia, luego se
publica y finalmente se denuncia la fecha de la venta. Todos estos pasos se justifican en el
orden citado dado que el acreedor debe enterarse de la fecha de la venta antes de hacer
la publicidad, ya que en el anuncio publicitario la fecha de la venta es uno de los
requisitos que debe hacerse constar.
En suma podra decirse que lo correcto es que el persiguiente al momento de depositar
el pliego de condiciones solicite la fijacin de audiencia de la venta, para luego proceder a
la publicidad de la venta y la denuncia del aviso de la venta a las personas que manda la
ley.
QUINTO PASO: PUBLICIDAD DE ANUNCIO DE LA VENTA EN PBLICA SUBASTA DEL INMUEBLE

EMBARGADO EN UN PERIDICO DE CIRCULACIN NACIONAL
Despus de depsito del pliego de condiciones y de obtener del juez la fecha de fijacin de
la audiencia en que se llevar a cabo la subasta y venta del inmueble embargado, el
persiguiente goza de un plazo de veinte (20) das para publicar en un peridico de
circulacin nacional, por lo menos un anuncio referente a la venta del inmueble
embargado, ello se desprende de lo establecido en el artculo 158 de la Ley 189-11, el cual
establece: Dentro de los veinte (20) das siguientes al depsito del pliego de cargas,
clusulas y condiciones, el persiguiente har publicar en un peridico de circulacin
nacional, por lo menos un anuncio que contenga las menciones siguientes:
a) La fecha del mandamiento de pago, la de la denuncia y la de la inscripcin o
transcripcin,
b) Los nombres, profesin, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente;
c) La designacin de los inmuebles, tal como se hubiere descrito en el mandamiento
de pago;.
d) El precio de primera puja puesto por el persiguiente para la adjudicacin;.
e) La indicacin del tribunal y la del da y la hora en que la adjudicacin tendr efecto;.
f) Una mencin de la garanta que se haya estipulado para poder ser licitador.
24
Todos los anuncios judiciales relativos al embargo se insertarn en el mismo peridico.

La justificacin de haberse publicado los anuncios se har por medio de un ejemplar que
contenga el anuncio de que trata este artculo.
Importante resulta advertir, que no se aplican en este embargo las disposiciones del
artculo 697 del Cdigo de Procedimiento Civil que permite al juez ordenar el
aplazamiento de la subasta para permitirle a una parte interesada dar mayor publicidad a
la venta, sino que en este procedimiento cualquiera otra parte que tenga inters en que se
otorgue a la venta una mayor publicidad que la indicada en el citado artculo 157, sta
parte se encuentra obligada a hacer dichas publicaciones a sus expensas, pero dentro del
plazo de los veinte (20) das previstos en la parte capital de este artculo.
SEXTO PASO: DENUNCIA DE LA PUBLICIDAD Y DE LA FECHA DE LA VENTA AL DEUDOR Y LOS

ACREEDORES INSCRITOS
Una vez efectuada la publicidad en un peridico de circulacin nacional y entregados al
persiguiente los ejemplares de dicha publicacin debidamente certificada por parte del
editor del peridico al persiguiente, ste en los cinco (5) das subsiguiente de la indicada
publicacin, proceder a la denuncia de este aviso y al mismo tiempo proceder a intimar
para que tomen comunicacin del pliego y le har llamamiento a que comparezcan a la
venta, a las siguientes personas:
a) Al deudor embargado,
b) Al propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del
deudor, y que hubiere participado como garante real del crdito en defecto;
c) Al nuevo adquiriente del inmueble hipotecado al que se refiere el presente ttulo;
d) A los dems acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso
los judiciales, slo cuando la hipoteca fuere definitivas.
En ese tenor el Artculo 159, de la Ley 189-11, expresa: El aviso de la venta ser notificado
al deudor, al propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la
del deudor y que hubiere participado como garante real del crdito en defecto, al nuevo
adquiriente del inmueble hipotecado al que se refiere el presente Ttulo, as como a los
dems acreedores hipotecarios convencionales o legales inscritos e incluso los judiciales,
slo cuando la hipoteca fuere definitiva, dentro de un plazo de cinco (5) das, contados a
partir de la publicacin, con intimacin de tomar comunicacin del pliego de cargas,
25
clusulas y condiciones, copia en cabeza del mandamiento de pago, del o de los ejemplares
del peridico que contienen las publicaciones del o los avisos de venta en pblica subasta.
Asimismo, el acto contendr la notificacin al deudor de la fecha fijada para la venta en
pblica subasta y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicacin. Prrafo.- La
venta en pblica subasta de los inmuebles indicados en el mandamiento, deber ocurrir
transcurridos a lo menos quince (15) das, contados a partir de la notificacin de la
denuncia del aviso de venta y llamamiento a la audiencia de adjudicacin a la que se
refiere la parte capital de este artculo, y en la fecha fijada a solicitud del persiguiente.
Cabe subrayar que con la denuncia o notificacin del aviso hecho tanto el deudor como a
los dems sujetos del embargo y los cuales son enunciado en el citado artculo 159 de la
Ley 189-11, el legislador de esta ley busca garantizar que dichos interesados por un medio
distinto al peridico puedan enterarse de la fecha de la venta en pblica subasta del
inmueble embargado y del tribunal en que se llevar a cabo dicha venta, como tambin
conozcan de las condiciones de la misma.
SPTIMO PASO: DE LA VENTA EN PBLICA SUBASTA DEL INMUEBLE EMBARGADO

Una vez hecha la publicidad, notificados los avisos e intimado el deudor, los acreedores
inscritos y los dems sujetos sealado en el artculo 159 de la ley 189-11, a los fines de
que estos puedan tomar conocimiento del pliego, hagan los reparos de lugar y de que
asistan a la venta del inmueble embargado, procede del tribunal llevar a cabo la
celebracin de la audiencia de pregones en la cual se subastar el inmueble embargado.
La venta en pblica subasta en ocasin del embargo inmobiliario previsto en la Ley 18911, se encuentra regulada por los artculos 159, 160, 161 de dicha normativa legal, la
cual en la forma de licitar y presentar las pujas, guarda ciertas similitud con la subasta
llevada a cabo en el procedimiento del embargo inmobiliario previsto en el derecho
comn.
Conforme a dichas disposiciones la audiencia de adjudicacin ser llevada a cabo por ante
la Cmara Civil del Tribunal de Primera Instancia de la situacin del inmueble o por ante
aqul tribunal elegido por los contratantes en la convencin hipotecaria, a los fines de
ejecucin de dicho contrato y ser celebrada (15) das a lo menos contados a partir de la
denuncia del aviso de publicidad y llamamiento a dicha venta.
La venta del inmueble por va de esta ley, en la prctica implica dos diligencias a saber:
26
a) Formacin del expediente; y b) La comparecencia del acreedor persiguiente para

requerirle al tribunal la lectura del pliego la aprobacin de las costas, su agregacin al
precio y concomitantemente, requerir la apertura de la subasta y adjudicacin del
inmueble el mejor postor .
FORMACIN DEL EXPEDIENTE. Das previos a la venta, el persiguiente depositar en la

secretaria del tribunal, a los fines de que el secretario pueda formar el expediente y de
que el juez tenga la oportunidad de examinar las piezas y documentos ejecutados en su
procedimiento de embargo llevado a cabo hasta la fase de la venta, es decir, depositar:
a) Copia del mandamiento, debidamente inscripto y con copia original del ttulo
ejecutorio anexo,
b) Copia del recibo del tribunal donde se hace constar haber recibido el pliego de
condiciones;
c) Copia del acto contentivo de la denuncia de los avisos e intimacin al deudor y los
acreedores y los dems sujetos sealado en el artculo 159 dela ley 189-11;
d) Copia de las publicaciones debidamente certificada por el Director del peridico, y
e) Copia del estado de costas y honorarios, a los fines de que sea aprobado por el
juez antes de la venta y adherido al precio. (art. 700 del Cod.Proc.Civ. y 151 de la
ley 189-11)
REQUERIR LA LECTURA Y VENTA. La audiencia para la venta que al efecto ser

concomitantemente a de la lectura del pliego, ser pblica y abierta para todo el pblico,
el persiguiente se colocar al lado derecho del tribunal y solicitar en sus conclusiones:
1) Primero: La aprobacin del estado de costas, para que el monto sea agregado al
precio de la venta, (Art. 151 de la ley 189-11 Y art.700 Cdigo de Procedimiento
Civil)
2) Segundo: Que se proceda a librar acta de que no hubo reparos al pliego;
3) Tercero: Que se proceda a librar acta de la lectura de dicho pliego y a la apertura de
la subasta, a los fines de darle oportunidad a cualquier licitador o interesado en la
compra del inmueble;
4) Cuarto: Que se proceda a otorgar los tres minutos reglamentarios previsto por el
prrafo 11,del artculo 161 de la Ley 189-11, y en el supuesto de no haber
licitador, declarar adjudicatario al persiguiente por el precio y bajo las condiciones
establecidas en el pliego depositado en el tribunal.
27
OCTAVO PASO: DESARROLLO DE LA SUBASTA Y ADJUDICACIN DEL INMUEBLE EN LA LEY 189-11

Una vez requerida por el abogado del persiguiente la aprobacin de su estado de costas, la
lectura del pliego y la apertura de la subasta para la venta del inmueble, el juzgador le
llevar a cabo en presencia o ausencia del deudor.
El juez civil frente a las peticiones indicadas, se limitar a librar acta de la lectura del pliego
e indicar si hubo o no reparos y en caso de no haberlos, librar acta de no reparos,
disponindose en esa misma decisin la apertura de la subasta, para lo cual solicitar al
alguacil de estrado que proceda a pregonar la venta, describiendo el inmueble que se est
vendiendo y el precio de la primera puja, al cual se agregaran las costas previamente
aprobadas.
Despus que el alguacil anuncia la puesta en venta del inmueble, su descripcin y el
precio de la primera puja, el juez proceder a anunciar que otorga el plazo de tres minutos
a los fines de que comparezca algn licitador interesado en la compra del inmuebles,
siendo a falta de licitadores que el juez proceder a librar el proceso de adjudicacin, es
decir, librar acta declarando que no hubo licitadores y en consecuencia declarar al
persiguiente como adjudicatario del inmueble embargado por el precio de la primera puja
ms las costas y bajo las condiciones del pliego aprobado por este en la audiencia de ese
tribunal. De ah que la sentencia de adjudicacin ser copia del pliego ledo.
En el supuesto de que comparezca un licitador y ofrezcan el precio de la primera puja, el
juez har constar en el acta de audiencia la comparecencia del licitador y el precio de
primera puja ofertado y proceder de inmediato a otorgar dos minutos a fin de que se
presente un nuevo licitador y si se presenta otro otorgara dos minutos ms etc. Y as
sucesivamente hasta el mejor postor el cual ser declarado adjudicatario.
En caso de que el adjudicatario sea un acreedor distinto al del primer rango, ste deber
pagar el precio de la adjudicacin en manos del acreedor inscrito en primer rango, dentro
de los diez (10) das que sigan a la adjudicacin, so pena de falsa subasta. Con el precio de
la adjudicacin se desinteresar en primer trmino al acreedor en primer rango y con el
excedente a los dems acreedores segn el orden de sus inscripciones.
DE LAS PUJAS Y LICITACIONES

Las pujas se harn por ministerio de abogado y en audiencia pblica. Todo subastador est
obligado a depositar en secretara del tribunal, antes de iniciarse la subasta, la garanta
28
requerida por el pliego de condiciones, si ste hubiere estipulado alguna. No se cobrarn

tasas, impuestos o contribuciones de ninguna clase por las sumas as depositadas.
El abogado que hubiere hecho la ltima puja estar obligado a declarar inmediatamente
quin es el adjudicatario de los bienes y a presentar la aceptacin cuando fuere un tercero
el adjudicatario, o el poder de que est provisto, el cual quedar anexo a la minuta de su
declaracin. Si no hiciere esta declaracin en el tiempo indicado o dejare de presentar el
poder cuando fuere un tercero el adjudicatario o en cualquier caso sea que fuere
adjudicatario el abogado, personalmente o un tercero, cuando se dejaren incumplidas las
condiciones de la venta, el abogado que acte en la adjudicacin podr ser sometido por
el persiguiente, uno de los acreedores inscritos o la parte embargada a la accin
disciplinaria de la Suprema Corte de Justicia. Cuando se le pruebe que l saba que estaba
en condiciones de satisfacer las obligaciones que establece el pliego de condiciones de
subasta, o que conoca la insolvencia de su cliente para cumplir estas mismas obligaciones,
se le considerar responsable de una pena disciplinaria de suspensin del ejercicio
profesional, por un tiempo que no exceder de cinco (5) aos ni ser menos de uno (1), sin
perjuicio de cualquier otra accin y de los procedimientos a que hubiere lugar, en
conformidad con la ley.
El tribunal ordenar al banco contra el cual se gir el cheque certificado por el valor de los
fondos dados en garanta, la liberacin de los mismos en beneficio de aquellos licitadores
que no resulten finalmente adjudicatarios
QUIENES NO PUEDEN SER LICITADORES

De conformidad con lo establecido en el artculo 163 de la Ley 189-11, no podrn licitar en
la audiencia de pregones:
a) Los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo,
b) El embargado;
c) El abogado del persiguiente.
APLAZAMIENTO DE LA SUBASTA
Conforme las disposiciones contenida en la Ley 189-11, se infiere que el aplazamiento
proceder en dos casos a saber:
a) Cuando la solicitud sea realizada por el persiguiente. (Art.160, de la Ley 189-11).
29
b) Cuando existieren incidentes pendientes de fallo, los cuales el juez por razones de
fuerza mayor no le haya podido decidir.(Art.168 prrafo111, dela Ley 189-11).
Para la Corte de Casacin francesa son causas de fuerza mayor: la muerte del deudor, la
muerte del abogado del persiguiente, guerras, inundaciones, terremoto, cualquier
catstrofe natural o circunstancia de fuerza mayor. Civ.2,12 juin 1991,JCP 1991.1V.319.RTD
CIV.1991
Fuera de los casos previstos en esta ley, no se producir aplazamiento de la venta en
pblica subasta.
En caso de ordenarse el aplazamiento de la subasta, la nueva fecha para la venta ser
anunciada con al menos cinco (5) das de antelacin, y cumpliendo para ello con las
mismas formalidades requeridas para la publicacin del anuncio de la venta en pblica
subasta.
NOVENO PASO: DE LA SENTENCIA DE ADJUDICACIN Y FORMA DE IMPUGNARLE

De la combinacin de los artculos 151, de la nueva ley y el artculo 712 del cdigo de
Procedimiento Civil puede deducirse que la sentencia de adjudicacin resultante del
procedimiento previsto en esta ley, ser una copia del pliego de condiciones depositado
por el persiguiente y sometido a los reparos de los interesados.
De conformidad con lo establecido en el artculo 167, de la Ley 189-11, la sentencia de
adjudicacin de este embargo, ya sea que contenga o no fallos sobre incidentes, no podr
ser atacada por accin principal en nulidad y slo podr ser impugnada mediante el
recurso de casacin, el cual deber interponerse dentro de un plazo de quince (15) das,
contados a partir de la notificacin de la sentencia.
La interposicin del recurso de casacin no tendr efecto suspensivo. La demanda en
suspensin, de ser interpuesta, por su sola introduccin, tampoco tendr efecto
suspensivo y deber ser fallada dentro de los treinta (30) das calendarios despus de su
notificacin a la parte recurrida. Luego de su notificacin, la sentencia de adjudicacin ser
ejecutoria, tanto contra el embargado como contra cualquier otra persona que se
encontrare ocupando, a cualquier ttulo que fuere, los bienes adjudicados.
Como puede advertirse el texto legal anteriormente citado crea ciertas diferencias con
respecto a la sentencia de adjudicacin resultante de un embargo inmobiliario, entre las
30
que se destacan:
31
a) Las nuevas normativas descartan el criterio jurisprudencial que permita los

recursos ordinarios y el extraordinario de la tercera, contra la sentencia de
adjudicacin resultante de un embargo inmobiliario, cuando la misma sea
contentiva de fallos incidentales;
b) Establece un plazo especial de quinces (15) das para el recurso de casacin, siendo
esta va de recuso la nica abierta para impugnarle.
PLAZO PARA LA INSCRIPCIN DE LA SENTENCIA DE ADJUDICACIN.

Entre las lagunas que presenta la Ley 189-11, se encuentra la de no haber contemplado en
sus normativas el plazo dentro del cual el adjudicatario deber de inscribir la sentencia de
adjudicacin despus de su pronunciamiento y expedicin por parte del secretario.
Situacin sta que impone admitir el plazo de cuarenta y cinco (45) das contemplado en
el artculo 750 del Cdigo de Procedimiento Civil, esto por aplicacin del carcter
supletorio del Cdigo de Procedimiento Civil, consagrado en la parte final del artculo 151
de la ley 190-11.
El artculo 750 del Cdigo de Procedimiento Civil expresa: El adjudicatario est obligado a
hacer que se transcriba la sentencia de adjudicacin, dentro de los cuarenta y cinco das
que sigan a la fecha de su pronunciamiento; y en caso de apelacin, dentro del mismo
trmino, a contar desde su confirmacin bajo pena de reventa por falsa subasta.
CAPTULO SEGUNDO:
DE LOS INCIDENTES PREVISTO EN LA LEY 189-11

Contrario a lo que acontece con el Cdigo de Procedimiento Civil en el cual el legislador
le dedica un captulo completo al tema de los incidentes del embargo inmobiliario
previsto en sus disposiciones (ttulo X111, artculo 718 al 742 del C.P.C.) el legislador de la
nueva ley 189-11, no dedic un ttulo al tema de los incidentes que puedan afectar este
procedimiento especial, sino que trata dichos incidentes de forma dispersa, limitndose a
remitir al juzgador y las partes a suplir con las normas del cdigo de procedimiento civil
todos los asuntos no previstos por dicha normativa legal. Entre los incidentes tratados
en esta ley se encuentran:
a)
b)
c)
d)
El desistimiento del mandamiento, (art 154prrafo11),

La nulidad ( art.163)
La puja ulterior (arts.162y 163 )
La falsa subasta(art.164),
Con excepcin de los incidentes anteriormente citados la nueva Ley 189-11, no enuncia
otros incidentes que afectan dicho procedimiento, limitndose sus letras a indicar de
forma general que cualquier contestacin, medios de nulidad, de forma o de fondo,
contra el procedimiento de embargo que surja en el curso del mismo y que produzca algn
efecto respecto del mismo, constituir un verdadero incidente del embargo y deber
regirse segn la presente ley.
De modo que por aplicacin de lo establecido en la parte final el artculo 151, de la Ley
189-11, para lo no previsto en dicho texto legal se aplicar las disposiciones del Cdigo de
Procedimiento Civil.
En ese mismo tenor y siguiendo las ideas anteriormente expuestas puede decirse que
en vista del carcter supletorio conferido a las normativas del cdigo de procedimiento
civil le sern aplicados a este embargo los denominados incidentes nominativos previstos
en dicho el cdigo, siendo estos:
a)
b)
c)
d)
La acumulacin,
La demanda en distraccin;
La subrogacin;
La demanda en radiacin de embargo.
32
QUIENES PUEDEN PLANTEAR LOS INCIDENTES DEL EMBARGO

De conformidad con lo establecido en las disposiciones del artculo 167 de la ley 189-11,
tendrn calidad para interponer demandas incidentales contra el procedimiento de
embargo inmobiliario previsto en dicha ley, las personas sealadas con aptitud para
solicitar reparos al pliego de condiciones, es decir:
a) El Acreedor persiguiente,
b) El deudor,
c) El propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del
deudor, y que hubiere participado como garante real del crdito en defecto,
d) El nuevo adquiriente del inmueble hipotecado o tercer detentador
e) Los acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso los
judiciales, solo cuando la hipoteca fuere definitivas.
FORMA DE PLANTEAMIENTO
Del contenido de las letras del artculo 168 de la ley 189-11,se infiere e interpreta que la
parte que pretenda plantear una demanda incidental contra el procedimiento de embargo
inmobiliario llevado a cabo de conformidad con esta ley, sta deber plantear dicha
demanda incidental por acto de abogado a abogado y, adems de las formalidades
propias de los emplazamientos, deber contener, a pena de nulidad, lo siguiente:
a) Llamamiento a audiencia en un plazo no menor de tres (3) das, ni mayor de cinco
(5) das, contados a partir de la notificacin de la demanda,
b) Indicacin del tribunal apoderado, que deber ser el mismo encargado para la
venta del inmueble;
c) Los medios y las conclusiones;
d) Comunicacin de documentos en caso de que los hubiere.
Es importante advertir que el redactor del artculo 168 de la citada ley 189-11, ste al
momento de indicar el procedimiento a seguir en materia de incidentes se limit a
sealar que el demandante est obligado a notificar al demandado los documentos
conjuntamente con el acto de abogado a abogado, pero obvi el plazo con que cuenta el
demandado en la instancia incidental para depositar o hacer valer sus documentos. De
modo que ante esta inobservancia legislativa deber ser suplido con el plazo de las
cuarenta y ocho horas previsto en el artculo 718 del Cdigo de Procedimiento Civil por
ser esta disposicin el contentivo de las reglas generales de los incidentes del embargo
33
inmobiliario previsto por dicha normativa, esto cuando en su parte final expresa: Se
instruirn y juzgarn estas demandas como materia sumarias, sin or al fiscal. Si el
demandado tuviere documentos que fueren a emplear, los depositar en secretaria
cuarenta y ocho horas a lo menos antes la fijada para la audiencia y notificar igualmente
antes de dichas cuarenta y ocho horas este depsito al demandante con intimacin de
tomar comunicacin de aquellos; en el caso de que estos documentos nos fueran
presentados, se continuar el procedimiento. No se conceder por el tribunal ningn plazo
adicional para el examen de los documentos as depositado.
DESARROLLO DE LA AUDIENCIA SOBRE INCIDENTES Y FALLO

Las audiencias de las demandas incidentales sern celebradas a ms tardar ocho (8) das,
antes del da fijado para la venta. En la misma, las partes presentarn sus conclusiones
suficientemente motivadas y los debates sern verbales, no siendo entonces posible
otorgar plazos para la produccin de escritos justificativos.
El tribunal deber fallar el incidente el da fijado para la venta en pblica subasta. A tales
fines, el da de la audiencia en que se conoce del incidente, el tribunal citar por sentencia
a las partes para escuchar la lectura de la sentencia en la referida fecha, razn por la cual
su lectura valdr notificacin, sin importar si las partes estuvieron presentes o no en la sala
de audiencias en la fecha sealada. La sentencia que rechaza los incidentes no ser
susceptible del recurso de apelacin y ser ejecutoria en el acto.
Cuando por razones de fuerza mayor, que el tribunal estar obligado a especificar por auto
emitido a tales fines, no se hubiesen fallado las demandas incidentales el da fijado para la
venta, se producir un nico aplazamiento a fin de decidirse los incidentes, procediendo el
tribunal a fijar la audiencia de adjudicacin, a peticin de parte o de oficio, en un plazo no
mayor de quince (15) das despus del da fijado originalmente.
DE LAS SENTENCIAS SOBRE INCIDENTES

En este caso, si las partes involucradas en el incidente no estuvieren presentes el da fijado
para la lectura de la sentencia, habrn de ser citados por acto de abogado, a fin de que
asistan a la nueva audiencia para la adjudicacin, en la cual se efectuar la lectura de la
decisin incidental, con los mismos efectos especificados anteriormente.
De acuerdo a lo establecido en las disposiciones del prrafo 11 del artculo 168 de la
nueva normativa, las sentencias que deciden sobre incidentes del embargo no sern
34
susceptibles de recursos y sern ejecutoria en el acto cuando dichos incidentes han sido
rechazados. Cabra preguntarnos. Es posible el recurso de apelacin contra la sentencia
que acoge el incidente del procedimiento inmobiliario y cul sera el plazo y el
procedimiento para apelar dicha decisin incidental?
En vista de que la ley que estamos tratando en sus letras se limit a indicar que se
prohbe el recurso de apelacin contra la sentencia incidentales que rechazan dichos
incidentes, no as para aquellas que les acogen; debemos admitir que el plazo y el
procedimiento, lo ser el previsto en el artculo 731, 732,del cdigo de procedimiento
civil el cual indica un plazo de diez das.
DE LAS COSTAS EN MATERIA DE INCIDENTES

La nueva normativa legal no se refiere a las costas originadas en ocasin de los incidentes,
lo cual obliga a acudir al carcter supletorio del artculo 730 del cdigo de procedimiento
civil conforme al cual en esta materia no habr costas, excepto el caso previsto en el
artculo 723, mediante el cual se permite la condenacin en costas en materia de
subrogacin.
LOS INCIDENTES POSTERIORES A LA ADJUDICACIN

La nueva Ley 189-11, contempla dos tipos de incidentes surgido con posterioridad a la
adjudicacin, siendo estos:
a) La puja ulterior,
b) La falsa subasta.
Analicemos y hagamos algunas disquisiciones jurdico terica respecto de cada uno de
estos incidentes.
LA PUJA ULTERIOR
De la lectura de los artculo 162 y 163 de la ley 189-11 se interpreta que la adjudicacin o
pronunciada a consecuencia del procedimiento de embargo inmobiliario previsto por
dicha ley no es definitiva, ya que el precio ofrecido por aquel que result adjudicatario
puede ser inferior al valor del inmueble, siendo por esto que en atencin a este valor la ley
permite y autoriza a toda aquel que estime que la adjudicacin ha sido pronunciada en
desmedro del valor real del inmueble a ofrecer y llevar el precio dado por el adjudicatario
35
a una suma mayor, a travs del procedimiento de la puja ulterior prevista en dicha
normativa legal.
A los fines de nuestro estudio conceptualizaremos la puja ulterior como el acto por el cual
el interesado en la adquisicin de un inmueble adjudicado, requiere al tribunal que
pronunci la adjudicacin la apertura de la subasta, mediante el ofrecimiento de una
nueva suma supletoria al precio de la adjudicacin primitiva, constituyendo esta cantidad
el nuevo precio por el cual, eventualmente, puede ser declarado dicho interesado como
adjudicatario en el supuesto de no presentarse ningn otro subastador.
Del concepto externado se deduce que el acta o proceso de puja ulterior no es ms que
una continuacin o prolongacin del embargo que reabre una subasta ya realizada,
proceso que al efecto equivale a una simple promesa, por parte del nuevo pujador, la cual
no se concretizara ms que el da de la segunda adjudicacin: hasta ese da, el nuevo
pujador no tiene ninguna calidad de propietario. Su declaracin o tendr otro efecto que
el de hacer caer la adjudicacin primitiva, tal como sucede en la falsa subasta, se descarta
un adjudicatario por no hacer cumplido con las condiciones de su contrato: mientras que
en la puja ulterior, al contrario, el adjudicatario ha satisfecho todas las condiciones de su
contrato, pero se descarta el mismo, porque el precio ofrecido por este es inferior al valor
del inmueble embargado.
Nuestro ms alto tribunal, en cierto modo, deja claro en las consideraciones de una
decisin, la finalidad de la puja ulterior cuando expresa: Considerando, que tampoco
existe texto legal alguno que determine que la postura del precio hecha por el ejecutante a
quien se declara adjudicatario a falta de subastadores debe estar determinada en
proporcin con el valor del inmueble, porque contra el peligro de que el embargante
resulte adjudicatario de este por un precio inferior a su valor real ha establecido la ley la
puja ulterior. ( Cas. 11 de mayo 1923: B. J. No. 154. Pg. 20).
Aunque criticada por una parte de la doctrina, nadie puede negarle m la importancia,
utilidad y beneficio a la puja ulterior en favor del deudor y los acreedores, quienes
encuentran en la misma un verdadero abanico de posibilidades. Un deudor embargado
que por efecto de esta puede quedarse con la parte del precio esperanza: pero que ante el
ofrecimiento de un nuevo precio muy superior al de la primera adjudicacin, ve abierta las
posibilidades del cobro de su crdito.
36
DEL PROCEDIMIENTO
37
El procedimiento para la puja ulterior en el embargo previsto por la Ley 189-11, se

encuentra regulado por las disposiciones de los artculos 162 y 163 de dicho texto legal, los
cuales establecen lo siguiente:
Artculo 162. Puja ulterior. Dentro de los ocho (8) das siguientes al de la adjudicacin
cualquier persona podr ofrecer, por ministerio de abogado, no menos de un veinte por
ciento (20%) sobre el precio de la primera adjudicacin, y sobre este nuevo precio se
proceder a subastar. En el precio de la adjudicacin quedar incluido el monto que haya
sido fijado por concepto de gastos y honorarios de abogados, salvo que el persiguiente
hubiere renunciado a liquidar dichos gastos y honorarios.
Prrafo I.- Para que esta nueva puja pueda ser aceptada es necesario depositar en la
secretara del tribunal junto con la peticin, la suma total ofrecida como nuevo precio, en
cheque certificado de una institucin bancaria domiciliada en la Repblica Dominicana,
expedido a favor del persiguiente y notificarlo en este mismo da, tanto al adjudicatario
como a los acreedores inscritos y al embargado. No se cobrarn tasas, impuestos o
contribuciones de ninguna especie por las sumas as depositadas.
Prrafo II.- En el caso de que el ltimo postor en esta nueva subasta sea declarado falso
subastador, la garanta que hubiere prestado, si as se hubiere requerido bajo el pliego de
condiciones, se aplicar en primer trmino a cubrir los gastos del procedimiento de
ejecucin y en segundo trmino, a pagar los intereses adeudados al acreedor hipotecario.
Prrafo III.- Cumplidas estas formalidades, el juez dictar auto en el trmino de tres (3)
das, a contar de la fecha de la peticin, indicando el da fijado para la nueva adjudicacin,
la cual debe tener lugar dentro de los quince (15) das de la emisin del auto. El licitador
ulterior har conocer mediante aviso publicado en la prensa, la nueva fecha fijada para la
adjudicacin.
Prrafo IV.- Se proceder en esta subasta como en la anterior y, en las mismas condiciones
y exigencias establecidas. A falta de subastadores, se declarar adjudicatario a quien hizo
la puja ulterior. En caso de que el inmueble sea adjudicado a una persona distinta de
aquella que ha promovido la puja ulterior, el tribunal deber ordenar al banco contra el
cual se gir el cheque certificado por el valor de los fondos dados en garanta la liberacin
de los mismos. En ningn caso habr lugar a otra nueva puja.
Artculo 163.- Prohibicin de pujar para ciertas personas. Ni los miembros del tribunal ante
el cual se persigue el embargo, ni el embargado podrn pujar, directa o indirectamente, a
pena de nulidad de la adjudicacin y de la puja ulterior, as como de daos y perjuicios.
Tampoco podr ser personalmente adjudicatario, ni hacer puja ulterior, el abogado del
persiguiente a pena de nulidad de la adjudicacin o de la nueva puja, y de pago de daos y
perjuicios en favor de todas las partes.
De los textos transcritos se deduce que cuando un interesado quiere realizar una puja
ulterior, deber dar los siguientes pasos:
PRIMER PASO: Dentro de los ocho (8) das de pronunciada la adjudicacin el interesado en
la compra del inmueble adjudicado deber elevar una instancia al tribunal, que en este
caso lo ser aqul que dict la primera adjudicacin, la cual contendr solicitud de fijacin
de la nueva subasta y la que en repuesta de dicha peticin ser autorizada por el juez en
un plazo no mayor de tres das de la solicitud debiendo el interesado anexar junto a dicha
solicitud los siguientes valores:
a) Una cantidad igual al precio otorgado por el adjudicatario.
b) Una cantidad equivalente al veinte ( 20 %) del valor precio indicado
c) El diez por ciento (10%) exigido como fianza, si es que as lo indica el pliego
(Art.155, prrafo y 162 prrafo 11).
Para que esta nueva puja pueda ser aceptada es necesario depositar en la secretara del
tribunal junto con la peticin, la suma total ofrecida como nuevo precio, en cheque
certificado de una institucin bancaria domiciliada en la Repblica Dominicana, expedido a
favor del persiguiente.
SEGUNDO PASO: Una vez depositada la instancia, el solicitante, como expresa la disposicin,
en ese mismo da el persiguiente lo denunciar al adjudicatario, los acreedores inscritos y
al embargado, copia de la instancia y de la constancia de haber cumplido con el depsito
correspondiente.
Entendemos que incumplimiento de esta formalidad ser sancionado con la de nulidad,
esto resulta de la combinacin de los articulos151 de la Ley 189-11 y el 715, del C. P. C.
La denuncia ser notificada en el domicilio real del embargado y en el domicilio de
eleccin de cada uno de los acreedores inscrito en la doble factura de inscripcin. En caso
38
de no haber hecho eleccin de domicilio en sta, sern notificados en el domicilio real.

TERCER PASO: Una vez el juez haya ponderado la procedencia de la solicitud d y observado
que se han cumplido todos los requisitos exigidos por la ley, proceder en el trmino de
los tres (3) das de la peticin a dictar un auto en el cul indicar el da fijado para la
nueva adjudicacin, la cual debe tener lugar dentro de los quince (15) das de la emisin
del auto. El licitador ulterior har conocer mediante aviso publicado en la prensa, la nueva
fecha fijada para la adjudicacin.
En lo que se refiere al desarrollo de la subasta se tomarn en consideracin las mismas
condiciones legales exigidas en la venta primitiva, es decir, las disposiciones del artculo
161 de la Ley 189-11.
A falta de subastadores, se declarar adjudicatario a quien hizo la puja ulterior. En caso de
que el inmueble sea adjudicado a una persona distinta de aquella que ha promovido la
puja ulterior, el tribunal deber ordenar al banco contra el cual se gir el cheque
certificado por el valor de los fondos dados en garanta la liberacin de los mismos. En
ningn caso habr lugar a otra nueva puja. -
EFECTOS DE LA NUEVA ADJUDICACIN EN CASO DE PUJA ULTERIOR

Tanto la primera sentencia de adjudicacin de una puja ulterior, ser un acto de
jurisdiccin graciosa, en consecuencias, no ser susceptible de ninguno de los recursos
ordinarios, ni extraordinarios.
Esta produce todos los efectos de la primera sentencia a menos que esos efectos no hayan
sido definitivamente producidos por esta o que no se haya purgado solo purgar las
hipotecas y privilegios que no hayan sido purgados por la primera sentencia.
El artculo 163 dela ley 189-11, consagra la prohibicin de pujar para los miembros del
tribunal ante el cual se persigue el embargo, el embargado el cual no podr pujar, ni
directa o indirectamente, a pena de nulidad de la adjudicacin y de la puja ulterior, as
como de daos y perjuicios. Tampoco podr ser personalmente adjudicatario, ni hacer
puja ulterior, el abogado del persiguiente a pena de nulidad de la adjudicacin o de la
nueva puja, y de pago de daos y perjuicios en favor de todas las partes.
39
DE LA FALSA SUBASTA
40
La falsa subasta se conceptualiza como la resolucin de la adjudicacin por el adjudicatario

no haber cumplido con de una de las clusula del pliego de condiciones.
La Ley 189-11, regula la falsa subasta en el artculo 164 de dicha normativa legal el cual
establece: Cuando haya lugar a falsa subasta se proceder a la fijacin de una nueva
fecha para la venta en pblica subasta con cargo al falso subastador.
Prrafo I.- Si la falsa subasta se requiriese antes de la entrega de la sentencia de
adjudicacin, el que la promueve se har entregar por el secretario, una certificacin en la
que conste que el adjudicatario no ha justificado el cumplimiento de las condiciones
exigibles de la adjudicacin.
Prrafo II.- En caso de que haya habido oposicin a la entrega de la certificacin, se fallar
en referimiento por el Presidente del Tribunal y a pedimento de la parte ms diligente.
Prrafo III.- En virtud de esta certificacin y sin otro procedimiento, o en caso de que la
falsa subasta se promoviere despus de la entrega de la sentencia de adjudicacin, el
tribunal ordenar una nueva venta, para que sta tenga lugar en un plazo no mayor de
quince (15) das. El abogado del persiguiente de la falsa subasta publicar en un peridico
de circulacin nacional un anuncio indicando la fecha fijada por el tribunal, los nombres y
la residencia del falso subastador, el importe de la adjudicacin y la indicacin de que la
nueva subasta se har de acuerdo con el antiguo pliego de condiciones. El plazo entre los
nuevos anuncios y la adjudicacin ser de por lo menos ocho (8) das.
Prrafo IV.- Cinco (5) das por lo menos antes de la adjudicacin, se notificar el da y la
hora en que sta tendr lugar al abogado del adjudicatario y a las dems partes que hayan
intervenido, en el domicilio de sus respectivos abogados, y si carecieren de abogados, en
sus propios domicilios.
Prrafo V.- Slo a pedimento del ejecutante se podr aplazar la adjudicacin, de acuerdo
con lo establecido en el presente Ttulo.
Prrafo VI.- Si el falso subastador justificare haber cumplido las condiciones de la
adjudicacin no se proceder a sta.
Prrafo VII.- Las formalidades y los plazos que se prescriben en el presente artculo se
observarn a pena de nulidad. No se admitir ninguna oposicin contra la sentencia que

se dictare en defecto en materia de falsa subasta.
Prrafo VIII.- Para la nueva venta a causa de falsa subasta se observarn las disposiciones
relativas a las pujas dispuestas en la presente ley.
Prrafo IX.- El falso subastador estar obligado, a modo de penalidad, a pagar a favor del
persiguiente la diferencia entre el precio ofertado por ste y el de la nueva venta, en caso
de que la adjudicacin fuere por un precio inferior al ofertado por el falso subastador. Esta
penalidad ser cubierta en todo o en parte por el depsito realizado por el falso
subastador.
41
ORGANIGRAMA DE LOS ACTOS QUE IMPLICA EL PROCEDIMIENTO DE EMBARGO

INMOBILIARIO PREVISTO POR LA LEY 189-11
PRIMER PASO: Notificacin de un mandamiento pago, (Artculos 151 y 152 de la Ley 18911) cuando hay un tercero detentador tambin se notifica el mandamiento (Art.165 Ley
189-11).
SEGUNDO PASO: Solicitud de inscripcin del mandamiento y su conversin en embargo.

(Artculo 154, Ley 189-11).
TERCERO PASO: Solicitud de certificacin de cargas y gravmenes al registrador de ttulos

del lugar del inmueble; (Artculo 155, Ley 189-11).
CUARTO PASO: Depsito del pliego de condiciones en la Secretaria del tribunal que
conocer de la venta, (Artculo 155, Ley 189-11).
QUINTO PASO: Solicitud de fijacin de audiencia para conocer de la lectura y la subasta

(Artculo 159 prrafo nico) esta solicitud se hace siempre el mismo da que se deposita el
pliego.
SEXTO PASO: Publicacin de por lo menos un aviso, anunciando el da en que llevara a cabo
la venta del inmueble, esto deber ser en un peridico de circulacin nacional (Artculo
158, Ley 189-11).
SPTIMO PASO: Denunciar el aviso y la fecha de la venta al deudor y llamamiento a

comparecer a la audiencia de adjudicacin (Artculo 159 de la Ley 189-11).
OCTAVO PASO: Presentacin de conclusiones en la audiencia fijada para conocer de forma

concomitante la lectura del pliego y la venta o adjudicacin del inmueble.
NOVENO PASO: Expedicin, notificacin y trascripcin de la sentencia de adjudicacin.

(Aplicacin del artculo 750 del cdigo de Procedimiento Civil, dado el carcter supletorio
conferido por el artculo 151 de la ley).
42
ORGANIGRAMA DE LOS PLAZOS DENTRO DE LOS CUALES DEBEN REALIZARSE LOS

ACTOS QUE IMPLICA EL EMBARGO PREVISTO EN LA LEY 189-11
PRIMER PASO: Notificacin de un mandamiento pago al deudor a persona o domicilio,
(Otorgar un plazo de 15 das 5 das) (Art152 de la Ley 189-11).
SEGUNDO PASO: Inscripcin del mandamiento y su conversin en embargo. (Cinco 5 das

despus de cumplido los quinces (15) otorgado en el mandamiento).
TERCERO PASO: Solicitud de certificacin de cargas y gravmenes al registrador de ttulos

del lugar del inmueble; (antes de depositar el pliego de condiciones (Artculo 155, Ley 18911).
CUARTO PASO: Depsito del pliego de condiciones en la Secretaria del tribunal conocer de
la venta, (10 das posteriores a la inscripcin del mandamiento (Artculo 155, Ley 189-11).
QUINTO PASO: Solicitud de fijacin de audiencia para conocer de la lectura y la subasta

(Artculo 159 prrafo nico) esta solicitud se hace siempre el mismo da que se deposita el
pliego.
SEXTO PASO: Publicacin de por lo menos un aviso, anunciando el da en que llevara a cabo
la venta del inmueble, esto deber ser en un peridico de circulacin nacional (20 das
posteriores a al depsito del pliego) Artculo 158, Ley 189-11).
SPTIMO PASO: Denunciar el aviso y la fecha de la venta al deudor y llamamiento a

comparecer a la audiencia de adjudicacin (Artculo 159 de la Ley 189-11); (cinco das
contado a partir de la publicacin).
OCTAVO PASO: La audiencia para conocer de forma concomitante la lectura del pliego y la
venta o adjudicacin del inmueble ( Sera llevada a cabo 15 das por lo menos contado a
partir del da en que se hizo de la denuncia del aviso de publicacin) Artculo 159,prrafo
nico Ley 189-11).
NOVENO PASO: Expedicin, notificacin y transcripcin de la sentencia de adjudicacin.

(45das) Aplicacin del artculo 750 del cdigo de Procedimiento Civil, dado el carcter
supletorio conferido por el artculo 151 de la ley).
43
BIBLIOGRAFA GENERAL
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Dalloz. !926.
o Couchez, Gerard, Voies d execution, 3ra Edition Dalloz. Paris. 1994.
o Garsonnet E. et CH. Cezar Bru, Trate, theorique et pratique de procedure ,
Troisiemme edition, tome quitrienme, troisiemme partie, voise dexecution.
Volume 1, Libraire Recueil Sirey. Paris 1913.
o Glasson, E; prcis Theorique et pratique de procedure civile, tomo II, Deuxiemme
edition, paris 1908, pagina 447.
o Ivanier, Theodore, Les Incidents De la saissie imobliriere, Librarie Technique et
economique, 17 rue de constantinoplo, pars, 1936.
o Jorge Blanco, Salvador. Los formularios de las vas de ejecucin, Santiago de los
caballeros, Editora L. H. S. A. 1986.
o Vicent, Jean et Jacques Prevault, Voies DExecution et procedure de distribucion,
Seiziemme edition, paris. 1987.
o Josserand L., et E. Garsonnet. Traite Elementaire Des Voies dexecution, paris, 1920.
o Guillent, Raymon. Diccionario Jurdico , editorial Temis. Segunda edicin, Santa Fe,
Bogota, Colombia, 1995.
o Tavares hijo, F. Elementos de derecho procesal civil Dominicano, tomos III-IV.
Tercera Edicin, cuidad Trujillo 1957, Rep. Dom.
o Code de Procedure Civile 2001, 13ra. Ed. Litec. Paris.
o Cdigo de procedimiento civil de la republica dominicana y sus leyes
complementarias.
o Cdigo Civil de la Repblica Dominicana
o Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y fideicomiso.
o Ley 834 del 15 de julio del ao 1978.
44
ANEXO
TTULO IV
DEL PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE EJECUCIN
INMOBILIARIA PARA ACREEDORES HIPOTECARIOS
Artculo 149.- mbito de aplicacin. El presente Ttulo contiene las disposiciones
aplicables para el procedimiento especial de ejecucin inmobiliaria al que podrn optar
cualesquier tipos de acreedores hipotecarios, incluyendo, sin que esta lista sea limitativa,
entidades de intermediacin financiera locales o del extranjero, los agentes de garantas a
los que se refiere la presente ley, titularizadoras y fiduciarios, siempre y cuando la garanta
hipotecaria haya sido concedida de manera convencional, sin importar el tipo o naturaleza
de la acreencia garantizada.
Artculo 150.- Derecho de perseguir la venta de los inmuebles hipotecados por falta de
pago. Sujeto a los trminos y condiciones previstos en el contrato entre las partes, en caso
de falta de pago, incumplimiento del contrato o de la ley que conlleve la prdida del
beneficio del trmino, podr ser perseguida la venta de los inmuebles hipotecados por
cualquier acreedor provisto de una hipoteca convencional.
Artculo 151.- Procedimiento especial de embargo inmobiliario. El procedimiento de
embargo inmobiliario se iniciar con un mandamiento de pago, y tendr lugar conforme
los trminos y plazos especificados en el presente Ttulo. Para todo lo no contemplado en
esta ley, regirn las disposiciones del Cdigo de Procedimiento Civil dominicano.
Artculo 152.- Obligacin de notificar un mandamiento de pago por el acreedor
hipotecario a su deudor. Para llegar a la venta de los inmuebles hipotecados, el acreedor
hipotecario notificar al deudor, a su persona o a su domicilio, un mandamiento de pago,
el cual deber contener a pena de nulidad, adems de las enunciaciones comunes a todos
los actos de alguacil, las menciones siguientes:
a) Copia del ttulo en cuya virtud se realiza.
b) La advertencia de que, a falta de pago de las sumas requeridas, el mandamiento de
pago se convertir, de pleno derecho, en embargo sobre el inmueble hipotecado.
c) Eleccin del domicilio en la ciudad donde est establecido el tribunal que debe
conocer del embargo.
d) La identificacin del inmueble que se afectar, bastando para ello la designacin
catastral para el caso de inmuebles registrados o su direccin, en caso de
45
inmuebles no registrados.
e) La indicacin del tribunal por ante el cual se celebrar la venta en pblica subasta
del inmueble a embargar, en caso de negativa de pago.
Artculo 153.- Conversin de pleno derecho del mandamiento de pago en embargo
inmobiliario. Si dentro del plazo de quince (15) das, contados a partir de la notificacin del
mandamiento de pago, el deudor no paga la totalidad de los valores adeudados, el
mandamiento de pago se convertir de pleno derecho, en embargo inmobiliario.
Prrafo.- La recepcin por el acreedor de parte de las sumas adeudadas por el deudor, no
impedir la continuacin del embargo y slo tendr incidencia en la reparticin y
distribucin del resultado de la venta, segn lo prescrito por el derecho comn.
Artculo 154.- Obligacin de inscripcin del mandamiento por ante el Registro de Ttulos o
el Conservador de Hipotecas. A falta de pago del deudor y dentro de los cinco (5) das
posteriores al vencimiento del referido plazo de quince (15) das, otorgados en el
mandamiento de pago, este mandamiento, convertido ya en embargo, se inscribir en el
Registro de Ttulos del Distrito Judicial donde radiquen los bienes hipotecados o la
Conservadura de Hipotecas, si se tratare de inmuebles no registrados. Prrafo I.- Si se tratare de bienes situados en ms de un Distrito Judicial, cada inscripcin
deber efectuarse dentro de los diez (10) das que siguen a la fecha en que se ultime la
inscripcin anterior; a este efecto, el Registrador de Ttulos o Conservador de Hipotecas
har constar en la anotacin de inscripcin, la fecha indicada.
Prrafo II.- En caso de que el embargo no fuere inscrito dentro del plazo indicado, se
tendr de pleno derecho como un desistimiento implcito del mandamiento de pago y sus
efectos, debiendo el acreedor notificar otro mandamiento de pago, si quisiere promover
esta va de ejecucin para el cobro de las sumas que le son adeudadas.
Artculo 155.- Sobre el pliego de cargas, clusulas y condiciones. Dentro de los diez (10)
das que sigan a la ltima inscripcin realizada, el persiguiente depositar el pliego de
cargas, clusulas y condiciones que regir la venta del inmueble embargado por ante el
tribunal que conocer de la misma. El pliego deber contener a pena de nulidad, las
menciones siguientes:
a) La enunciacin del ttulo en virtud del cual se procedi al embargo, del
mandamiento de pago y la inscripcin del embargo.
b) La designacin del o de los inmuebles embargados, tal como se haya insertado en
46
el mandamiento de pago.
c) Las condiciones de la venta.
d) Fijacin del precio que servir de inicio a las pujas. Cuando el embargo
inmobiliario sea perseguido por un acreedor hipotecario distinto al inscrito en
primer rango, sin importar que se trate de hipotecas convencionales, legales o
judiciales, el precio de primera puja nunca podr ser menor a la acreencia
registrada en primer rango.
e) Certificacin expedida por el organismo correspondiente, en donde se expresen las
cargas y gravmenes que existen sobre el inmueble afectado o documento que
exponga que el mismo no contiene carga o gravamen de ningn tipo.
Prrafo.- El persiguiente podr establecer tambin en el pliego de condiciones, que todo
licitador deber depositar previamente en la secretara del tribunal una garanta, mediante
cheque certificado de una institucin bancaria domiciliada en la Repblica Dominicana
expedido a favor del persiguiente, no pudiendo dicha garanta exceder del diez por ciento
(10%) de la primera puja, salvo que se hubiere convenido una suma mayor entre el
persiguiente y el deudor.
Artculo 156.- La instancia de reparo y observaciones al pliego de cargas, clusulas y
condiciones. Los reparos y observaciones al pliego de cargas, clusulas y condiciones
debern consignarse en instancia depositada por lo menos ocho (8) das, antes de la fecha
fijada para la venta, por ante el tribunal que conocer de la misma. Dicha instancia deber
contener, a pena de nulidad, sin necesidad de que se pruebe agravio, las menciones
siguientes:
a) Constitucin de abogado, con eleccin de domicilio en el lugar del tribunal, si no lo
tuviere all.
b) El pedimento de reparo y sus motivaciones, as como cualquier documento que
justifique su pretensin. No podrn formularse reparos al precio de primera puja,
salvo que el mismo sea fijado en contravencin a lo dispuesto en la presente ley.
c) Solicitud de fijacin de audiencia para el conocimiento de la peticin de reparo, la
cual deber celebrarse a ms tardar cinco (5) das despus del depsito de la
instancia de reparo.
Prrafo I.- La instancia as producida le ser notificada al persiguiente y dems partes
indicadas ms adelante en este artculo, as como aquellas con inters para solicitar
reparos, por acto de abogado a abogado cuando lo tuvieren constituido, o notificacin a su
persona cuando no lo tuvieren, emplazndoles a comparecer a la audiencia en donde se
conocer de la procedencia o no del reparo solicitado. Esta notificacin intervendr por lo
47
menos un (1) da franco antes de la fecha fijada para la audiencia a la que se cita.
Prrafo II.- La causa se instruir mediante debates verbales y el juez deber fallar en la
misma audiencia, sin necesidad de motivar su decisin, la cual no ser objeto de ningn
recurso y ser ejecutoria en el acto.
Artculo 157.- Partes que pueden demandar reparos al pliego de cargas, clusulas y
condiciones. Las partes con inters para demandar reparos al pliego, adems del
persiguiente mismo y el deudor, lo sern, el propietario del inmueble embargado cuando
fuere una persona distinta a la del deudor, y que hubiere participado como garante real del
crdito en defecto; el nuevo adquiriente del inmueble hipotecado al que se refiere el
presente Ttulo, as como los dems acreedores hipotecarios convencionales o legales,
inscritos e incluso los judiciales, slo cuando la hipoteca fuere definitiva.
Artculo 158.- Publicacin del anuncio de la venta en pblica subasta. Dentro de los
veinte (20) das siguientes al depsito del pliego de cargas, clusulas y condiciones, el
persiguiente har publicar en un peridico de circulacin nacional, por lo menos un
anuncio que contenga las menciones siguientes:
a) La fecha del mandamiento de pago, la de la denuncia y la de la inscripcin o
transcripcin.
b) Los nombres, profesin, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente.
c) La designacin de los inmuebles, tal como se hubiere descrito en el mandamiento
de pago.
d) El precio de primera puja puesto por el persiguiente para la adjudicacin.
e) La indicacin del tribunal y la del da y la hora en que la adjudicacin tendr efecto.
f) Una mencin de la garanta que se haya estipulado para poder ser licitador.
Prrafo I.- Todos los anuncios judiciales relativos al embargo se insertarn en el mismo
peridico.
Prrafo II.- La justificacin de haberse publicado los anuncios se har por medio de un
ejemplar que contenga el anuncio de que trata este artculo.
Prrafo III.- Cualquiera otra parte que tenga inters en que se otorgue a la venta mayor
publicidad que la establecida en este artculo, podr hacer otras publicaciones a sus
expensas, dentro del plazo de los veinte (20) das previstos en la parte capital de este
artculo.
48
Artculo 159.- Notificacin del aviso de venta al deudor y llamamiento a comparecer a la

audiencia de adjudicacin. El aviso de la venta ser notificado al deudor, al propietario del
inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del deudor y que hubiere
participado como garante real del crdito en defecto, al nuevo adquiriente del inmueble
hipotecado al que se refiere el presente Ttulo, as como a los dems acreedores
hipotecarios convencionales o legales inscritos e incluso los judiciales, slo cuando la
hipoteca fuere definitiva, dentro de un plazo de cinco (5) das, contados a partir de la
publicacin, con intimacin de tomar comunicacin del pliego de cargas, clusulas y
condiciones, copia en cabeza del mandamiento de pago, del o de los ejemplares del
peridico que contienen las publicaciones del o los avisos de venta en pblica subasta.
Asimismo, el acto contendr la notificacin al deudor de la fecha fijada para la venta en
pblica subasta y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicacin.
Prrafo.- La venta en pblica subasta de los inmuebles indicados en el mandamiento,
deber ocurrir transcurridos a lo menos quince (15) das, contados a partir de la
notificacin de la denuncia del aviso de venta y llamamiento a la audiencia de adjudicacin
a la que se refiere la parte capital de este artculo, y en la fecha fijada a solicitud del
persiguiente, debiendo presentarse evidencia de que el deudor ha sido debidamente
notificado de la misma. Esta venta habr de ser celebrada por ante el Juzgado de Primera
Instancia, en sus atribuciones civiles, con jurisdiccin en el lugar en donde estn situados
los bienes o la mayor parte de stos, si se encuentran en diferentes distritos judiciales, o
de la jurisdiccin elegida por las partes en el contrato.
Artculo 160.- Imposibilidad de aplazar la adjudicacin. Excepciones. Fuera de los casos
previstos en esta ley, no se producir aplazamiento de la venta en pblica subasta, salvo
que la solicitud de aplazamiento emane del persiguiente o cuente con la anuencia de ste.
En este caso, la nueva fecha para la venta ser anunciada con al menos cinco (5) das de
antelacin, y cumpliendo para ello con las mismas formalidades requeridas para la
publicacin del anuncio de la venta en pblica subasta.
Artculo 161.- De la Puja. Las pujas se harn por ministerio de abogado y en audiencia
pblica.
Prrafo I.- Todo subastador est obligado a depositar en secretara del tribunal, antes de
iniciarse la subasta, la garanta requerida por el pliego de condiciones, si ste hubiere
estipulado alguna. No se cobrarn tasas, impuestos o contribuciones de ninguna clase por
las sumas as depositadas.
49
Prrafo II.- No se podr hacer la adjudicacin sino despus de haber transcurrido tres (3)
minutos de iniciada la subasta. Si antes de transcurridos tres (3) minutos, se hicieren
algunas pujas, no se podr efectuar la adjudicacin sino despus de haber transcurrido dos
(2) minutos sin nuevas pujas hechas en el intervalo. En el caso de que no hubiere habido
puja durante ese tiempo, se declarar adjudicatario al mismo persiguiente, por el precio
que l haya fijado en el pliego de condiciones. En caso de que el adjudicatario sea un
acreedor distinto al del primer rango, ste deber pagar el precio de la adjudicacin en
manos del acreedor inscrito en primer rango, dentro de los diez (10) das que sigan a la
adjudicacin, so pena de falsa subasta. Con el precio de la adjudicacin se desinteresar
en primer trmino al acreedor en primer rango y con el excedente a los dems acreedores
segn el orden de sus inscripciones.
Prrafo III.- El abogado que hubiere hecho la ltima puja estar obligado a declarar
inmediatamente quin es el adjudicatario de los bienes y a presentar la aceptacin cuando
fuere un tercero el adjudicatario, o el poder de que est provisto, el cual quedar anexo a
la minuta de su declaracin. Si no hiciere esta declaracin en el tiempo indicado o dejare
de presentar el poder cuando fuere un tercero el adjudicatario o en cualquier caso sea que
fuere adjudicatario el abogado, personalmente o un tercero, cuando se dejaren
incumplidas las condiciones de la venta, el abogado que acte en la adjudicacin podr ser
sometido por el persiguiente, uno de los acreedores inscritos o la parte embargada a la
accin disciplinaria de la Suprema Corte de Justicia. Cuando se le pruebe que l saba que
no estaba en condiciones de satisfacer las obligaciones que establece el pliego de
condiciones de subasta, o que conoca la insolvencia de su cliente para cumplir estas
mismas obligaciones, se le considerar responsable de una pena disciplinaria de
suspensin del ejercicio profesional, por un tiempo que no exceder de cinco (5) aos ni
ser menos de uno (1), sin perjuicio de cualquier otra accin y de los procedimientos a que
hubiere lugar, en conformidad con la ley.
Prrafo IV.- El tribunal ordenar al banco contra el cual se gir el cheque certificado por el
valor de los fondos dados en garanta, la liberacin de los mismos en beneficio de aquellos
licitadores que no resulten finalmente adjudicatarios.
Artculo 162.- Puja ulterior.- Dentro de los ocho (8) das siguientes al de la adjudicacin
cualquier persona podr ofrecer, por ministerio de abogado, no menos de un veinte por
ciento (20%) sobre el precio de la primera adjudicacin, y sobre este nuevo precio se
proceder a subastar. En el precio de la adjudicacin quedar incluido el monto que haya
sido fijado por concepto de gastos y honorarios de abogados, salvo que el persiguiente
hubiere renunciado a liquidar dichos gastos y honorarios.
50
Prrafo I.- Para que esta nueva puja pueda ser aceptada es necesario depositar en la
secretara del tribunal junto con la peticin, la suma total ofrecida como nuevo precio, en
cheque certificado de una institucin bancaria domiciliada en la Repblica Dominicana,
expedido a favor del persiguiente y notificarlo en este mismo da, tanto al adjudicatario
como a los acreedores inscritos y al embargado. No se cobrarn tasas, impuestos o
contribuciones de ninguna especie por las sumas as depositadas.
Prrafo II.- En el caso de que el ltimo postor en esta nueva subasta sea declarado falso
subastador, la garanta que hubiere prestado, si as se hubiere requerido bajo el pliego de
condiciones, se aplicar en primer trmino a cubrir los gastos del procedimiento de
ejecucin y en segundo trmino, a pagar los intereses adeudados al acreedor hipotecario.
Prrafo III.- Cumplidas estas formalidades, el juez dictar auto en el trmino de tres (3)
das, a contar de la fecha de la peticin, indicando el da fijado para la nueva adjudicacin,
la cual debe tener lugar dentro de los quince (15) das de la emisin del auto. El licitador
ulterior har conocer mediante aviso publicado en la prensa, la nueva fecha fijada para la
adjudicacin.
Prrafo IV.- Se proceder en esta subasta como en la anterior y, en las mismas condiciones
y exigencias establecidas. A falta de subastadores, se declarar adjudicatario a quien hizo
la puja ulterior. En caso de que el inmueble sea adjudicado a una persona distinta de
aquella que ha promovido la puja ulterior, el tribunal deber ordenar al banco contra el
cual se gir el cheque certificado por el valor de los fondos dados en garanta la liberacin
de los mismos. En ningn caso habr lugar a otra nueva puja. Artculo 163.- Prohibicin de pujar para ciertas personas. Ni los miembros del tribunal
ante el cual se persigue el embargo, ni el embargado podrn pujar, directa o
indirectamente, a pena de nulidad de la adjudicacin y de la puja ulterior, as como de
daos y perjuicios. Tampoco podr ser personalmente adjudicatario, ni hacer puja ulterior,
el abogado del persiguiente a pena de nulidad de la adjudicacin o de la nueva puja, y de
pago de daos y perjuicios en favor de todas las partes.
Artculo 164.- De la Falsa subasta. Cuando haya lugar a falsa subasta se proceder a la
fijacin de una nueva fecha para la venta en pblica subasta con cargo al falso subastador.
Prrafo I.- Si la falsa subasta se requiriese antes de la entrega de la sentencia de
adjudicacin, el que la promueve se har entregar por el secretario, una certificacin en la
que conste que el adjudicatario no ha justificado el cumplimiento de las condiciones
exigibles de la adjudicacin.
51
Prrafo II.- En caso de que haya habido oposicin a la entrega de la certificacin, se fallar
en referimiento por el Presidente del Tribunal y a pedimento de la parte ms diligente.
Prrafo III.- En virtud de esta certificacin y sin otro procedimiento, o en caso de que la
falsa subasta se promoviere despus de la entrega de la sentencia de adjudicacin, el
tribunal ordenar una nueva venta, para que sta tenga lugar en un plazo no mayor de
quince (15) das. El abogado del persiguiente de la falsa subasta publicar en un peridico
de circulacin nacional un anuncio indicando la fecha fijada por el tribunal, los nombres y
la residencia del falso subastador, el importe de la adjudicacin y la indicacin de que la
nueva subasta se har de acuerdo con el antiguo pliego de condiciones. El plazo entre los
nuevos anuncios y la adjudicacin ser de por lo menos ocho (8) das.
Prrafo IV.- Cinco (5) das por lo menos antes de la adjudicacin, se notificar el da y la
hora en que sta tendr lugar al abogado del adjudicatario y a las dems partes que hayan
intervenido, en el domicilio de sus respectivos abogados, y si carecieren de abogados, en
sus propios domicilios.
Prrafo V.- Slo a pedimento del ejecutante se podr aplazar la adjudicacin, de acuerdo
con lo establecido en el presente Ttulo.
Prrafo VI.- Si el falso subastador justificare haber cumplido las condiciones de la
adjudicacin no se proceder a sta.
Prrafo VII.- Las formalidades y los plazos que se prescriben en el presente artculo se
observarn a pena de nulidad. No se admitir ninguna oposicin contra la sentencia que
se dictare en defecto en materia de falsa subasta.
Prrafo VIII.- Para la nueva venta a causa de falsa subasta se observarn las disposiciones
relativas a las pujas dispuestas en la presente ley.
Prrafo IX.- El falso subastador estar obligado, a modo de penalidad, a pagar a favor del
persiguiente la diferencia entre el precio ofertado por ste y el de la nueva venta, en caso
de que la adjudicacin fuere por un precio inferior al ofertado por el falso subastador. Esta
penalidad ser cubierta en todo o en parte por el depsito realizado por el falso
subastador.
Artculo 165.- Notificacin al nuevo adquiriente del inmueble. Cuando el inmueble objeto
del embargo haya sido transferido a un tercero luego de haberse concedido la garanta
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hipotecaria, el persiguiente deber notificar el mandamiento de pago, en adicin al

deudor, al nuevo adquiriente. Asimismo, debern ser notificados al nuevo adquiriente los
dems actos del proceso.
Artculo 166.- Cobro de sumas pagadas a acreedores inscritos. El persiguiente podr usar
contra el deudor o garante, los derechos y vas de ejecucin que le son conferidos por este
Ttulo, aun para el cobro de las sumas que dicho persiguiente haya reembolsado a un
acreedor inscrito, a fin de ser subrogado en sus derechos hipotecarios.
Artculo 167.- Sentencia de adjudicacin. La sentencia de adjudicacin, ya sea que
contenga o no fallos sobre incidentes, no podr ser atacada por accin principal en nulidad
y slo podr ser impugnada mediante el recurso de casacin, el cual deber interponerse
dentro de un plazo de quince (15) das, contados a partir de la notificacin de la sentencia.
La interposicin del recurso de casacin no tendr efecto suspensivo. La demanda en
suspensin, de ser interpuesta, por su sola introduccin, tampoco tendr efecto
suspensivo y deber ser fallada dentro de los treinta (30) das calendarios despus de su
notificacin a la parte recurrida. Luego de su notificacin, la sentencia de adjudicacin
ser ejecutoria, tanto contra el embargado como contra cualquier otra persona que se
encontrare ocupando, a cualquier ttulo que fuere, los bienes adjudicados.
Artculo 168.- Demandas incidentales. Cualquier contestacin, medios de nulidad, de
forma o de fondo, contra el procedimiento de embargo que surja en el curso del mismo y
que produzca algn efecto respecto del mismo, constituir un verdadero incidente del
embargo y deber regirse segn la presente ley. Tendrn calidad para interponer
demandas incidentales, las personas sealadas con aptitud para solicitar reparos al pliego
de condiciones. La demanda se interpondr por acto de abogado a abogado y, adems de
las formalidades propias de los emplazamientos, deber contener, a pena de nulidad, lo
siguiente:
a) Llamamiento a audiencia en un plazo no menor de tres (3) das, ni mayor de cinco
(5) das, contados a partir de la notificacin de la demanda.
b) Indicacin del tribunal apoderado, que deber ser el mismo encargado para la
venta del inmueble.
c) Los medios y las conclusiones.
d) Comunicacin de documentos en caso de que los hubiere.
a) Prrafo I.- Las audiencias de las demandas incidentales sern celebradas a ms
tardar 8 das, antes del da fijado para la venta. En la misma, las partes presentarn
sus conclusiones suficientemente motivadas y los debates sern verbales, no
siendo entonces posible otorgar plazos para la produccin de escritos justificativos.
53
Prrafo II.- El tribunal deber fallar el incidente el da fijado para la venta en pblica
subasta. A tales fines, el da de la audiencia en que se conoce del incidente, el tribunal
citar por sentencia a las partes para escuchar la lectura de la sentencia en la referida
fecha, razn por la cual su lectura valdr notificacin, sin importar si las partes estuvieron
presentes o no en la sala de audiencias en la fecha sealada. La sentencia que rechaza los
incidentes no ser susceptible del recurso de apelacin y ser ejecutoria en el acto.
Prrafo III.- Cuando por razones de fuerza mayor, que el tribunal estar obligado a
especificar por auto emitido a tales fines, no se hubiesen fallado las demandas incidentales
el da fijado para la venta, se producir un nico aplazamiento a fin de decidirse los
incidentes, procediendo el tribunal a fijar la audiencia de adjudicacin, a peticin de parte
o de oficio, en un plazo no mayor de quince (15) das despus del da fijado originalmente.
En este caso, si las partes involucradas en el incidente no estuvieren presentes el da fijado
para la lectura de la sentencia, habrn de ser citados por acto de abogado, a fin de que
asistan a la nueva audiencia para la adjudicacin, en la cual se efectuar la lectura de la
decisin incidental, con los mismos efectos especificados anteriormente.
Artculo 169.- Aplazamiento de la venta. Cuando hubiere aplazamiento de la venta por
cualquiera de las causas especificadas en esta ley, incluyendo el no fallo previo de
incidentes pendientes, la nueva venta ser celebrada quince (15) das despus del da
sealado originalmente. El persiguiente deber anunciar la misma mediante la publicacin
de un edicto contentivo de los datos del procedimiento de conformidad con esta ley, el
cual -85- deber ser publicado en un peridico de circulacin nacional cinco (5) das a lo
menos antes del da fijado para la venta. Copia de este edicto con llamamiento a audiencia
ser notificada al embargado y a las dems partes sealadas en esta ley, as como a los
acreedores inscritos al menos un (1) da franco antes del da fijado para la venta.
Artculo 170.- Administracin del inmueble durante el proceso de ejecucin. Designacin
de secuestrario judicial. Aunque los inmuebles cuya venta se persigue estuvieren dados en
inquilinato o en arrendamiento, cuando el persiguiente lo solicitare, se designar un
secuestrario por el Juez de Primera Instancia, en atribuciones de juez de los referimientos,
a fin de que este secuestrario vele por la preservacin de los inmuebles hasta la fecha de la
venta. Si el persiguiente no hiciere tal solicitud, aquel contra quien se procede o los
inquilinos o arrendatarios, en su caso, quedarn en posesin de dichos inmuebles hasta la
venta.
Prrafo.- Desde el momento en que se les notifique la inscripcin del embargo, los
54
inquilinos o arrendatarios no podrn realizar pagos relativos a su alquiler o arrendamiento,

debiendo retener los mismos para entregarlos al secuestrario una vez ste sea designado o
luego de la adjudicacin, en manos del persiguiente en caso de que el precio de venta o
adjudicacin no cubra la totalidad de la suma adeudada; en caso contrario dichas sumas
sern entregadas al perseguido o a los dems acreedores que hayan formulado oposicin.
Artculo 171.- Gastos comunes sobre inmuebles en rgimen de propiedad horizontal o
vertical. Cuando la hipoteca recaiga sobre un inmueble en rgimen de propiedad
horizontal o vertical, y el deudor o garante propietario del mismo adeude tres (3) meses o
ms de gastos comunes, el acreedor hipotecario cuando as se hubiera pactado en el
contrato de hipoteca, podr abonar lo adeudado y dichas sumas pasarn a formar parte de
la acreencia estipulada en el contrato de hipoteca y se considerarn que forman parte de
manera indivisible en relacin a la prxima cuota de pago. Igual mecanismo podr
pactarse para el caso de que el deudor hubiera incumplido un (1) ao o ms a sus
obligaciones de pago a cualquier impuesto sobre la propiedad inmobiliaria.
55
FORMACIN Y CAPACITACIN
Taller Embargo Inmobiliario

Autor: Eladio Antonio Miguel Prez
Impresin: Copicentro Dial
ESCUELA NACIONAL DE LA JUDICATURA (ENJ)
Telfono: (809) 686-0672 Fax: (809) 686-1101
Direccin: Csar Nicols Penson 59, Gazcue
Email: info@enj.org
Web: www.enj.org
CONSEJO DIRECTIVO
Mag. Jorge A. Subero Isa
Presidente
Mag. Elas Santini
Miembro
Mag. Norma Altagracia Bautista
Miembro
Mag. Claribel Nivar
Miembro
Lic. Juan Puello Herrera
Miembro
Lic. Diego Jos Garcia
Miembro
Dra. Gervasia Valenzuela
Secretaria
DIRECCIN
Gervasia Valenzuela Sosa
Directora
Jacinto Castillo Moronta
Subdirector
Juan Proscopio Prez
Coordinador Tcnico Comits
Amalia Bobadilla
Gestora
Dilenia Hernndez
Virginia Feliz
Analistas
Rafael Gonzlez
Chofer
Nora Rubirosa
Ellys Coronado
Mariloy Daz
Gerente Formacin y Capacitacin
Ricardo Tavera
Gerente
Yamell Montero
Jhordam Martnez
Luznel Carrasco
Luisiana Gonzlez
Kilsis Gonzlez
Carolina Medrano
Analistas
INNOVACIN, GESTIN Y TRANSFERENCIA
Alicia Tejada
Gestora
Neyi Joaqun
Analistas
GESTIN ADMINISTRACIN Y FINANZAS
Giselle Mojca
Gestora
Yocasta Garca
Especialista
Jorge Coste
Sol Cspedes
Ramona Prez
Analistas
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Gestora
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Analista
GESTIN DE ATENCIN E INFORMACIN AL USUARIO
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Gestor
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Especialista
Jos Luis. Rodrguez
Ins Barccel
Analistas
Julio Arias
Apoyo

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ESCUELA NACIONAL DE LA JUDICATURA | 2011-12

Es un honor para m, como Directora de esta institucin, darles la ms cordial

Gervasia Valenzuela Sosa

Taller Embargo Inmobiliario Mag. Eladio Prez

MOTIVACIN DEL TALLER

Dar a conocer y estudiar el procedimiento para el Embargo Inmobiliario, a raz de

Escuela Nacional de la Judicatura 2011-12

Taller Embargo Inmobiliario Mag. Eladio Prez

Estudiar la finalidad y naturaleza legal del Embargo Inmobiliario.

Analizar el procedimiento del Embargo Inmobiliario, introducido por la Ley 189-11.

Magistrado Eladio Antonio Miguel Prez, Juez Presidente de la Corte de Trabajo de

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9:00 A.M. 9:15 A.M.

Bienvenida y Presentacin del Taller

9:15 A.M. 9:45 A.M.

Embargo Inmobiliario: Finalidad y Naturaleza

9:45 A.M. 10:30 A.M.

Embargo Inmobiliario, a la luz de la Ley 189-11:

10:30 A.M. 10:45 A.M.

10:45 A.M. 12:30 P.M.

El Procedimiento del Embargo Inmobiliario

12:30 P.M. 2:00 P.M.

2:00 P.M. 4:30 P.M.

El Procedimiento del Embargo Inmobiliario:

4:30 P.M. 5:00 P.M.

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ANLISIS DEL EMBARGO INMOBILIARIO DE LA LEY 189-11, PARA EL

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procedimiento ciertas particularidades entre las cuales pueden resaltarse:

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EMBARGO INMOBILIARIO DE LA LEY 189-11, PARA EL DESARROLLO DEL MERCADO

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la situacin del inmueble, si as se hizo constar en su convencin hipotecaria;

TEMPERAMENTO LEGAL DEL EMBARGO

Vase Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecarios y Fideicomiso.

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De las letras de la disposicin anteriormente citada se infiere y se deducen las siguientes

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4) Los acreedores fiduciarios.7

TRIBUNAL COMPETENTE PARA CONOCER DEL EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO EN LA LEY

Vase artculo 3 de la ley 189-11.

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encuentran en diferentes distritos judiciales, o de la jurisdiccin elegida por las partes en el

prorrogacin la competencia que tiene el tribunal

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PRIMER PASO: NOTIFICACIN DEL MANDAMIENTO DE PAGO

ENUNCIACIONES DEL MANDAMIENTO DE PAGO DEL EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO EN LA LEY

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EFECTOS DE LA NOTIFICACIN DEL MANDAMIENTO DE PAGO

NOTIFICACIN DEL MANDAMIENTO CUANDO EL INMUEBLE DADO EN GARANTA SE ENCUENTRA EN