Que Es Un Avaluo

QUE ES UN AVALUO?
Un Avalo as comnmente llamado no es mas que es un Informe

Tcnico que se formula o redacta sobre la base de aplicacin
del
mtodo
cientfico
del
conocimiento
de
herramientas
estadsticas, matemticas y financieras del autor que deduce

el
Valor
de
la
Propiedad
referida
bienes
muebles
inmuebles, se trata de un estudio que incluye el anlisis

sopesado
de
estructurales
factores
y
de
arquitectnicos,
mercado,
entre
urbansticos,
otros
aspectos,
para
determinar el valor comercial de una propiedad determinada.

QU DEBE CONTENER UN INFORME TCNICO DE AVALO?
El primer requisito legal es que debe ser formulado por un
profesional Avaluador, ya que este ltimo est formado en la
consideracin
de
constructivas,
aspectos
financieras
tcnicos
y
jurdicos,
urbansticas
que
tcnicas
van
garantizar un valor acorde con el mercado inmobiliario de

aceptacin
para
el
propietario
como
para
los
potenciales
compradores.
Depreciacin
Se refiere, en el mbito de la contabilidad y economa, a una
disminucin
peridica
del
valor
de
un
bien
material
inmaterial. Esta depreciacin puede derivarse de tres razones

principales: el desgaste debido al uso, el paso del tiempo y
la vejez. Tambin se le puede llamar a estos tres tipos de
depreciacin; depreciacin fsica, funcional y obsolescencia.
Depreciacin del activo en contabilidad

Se
utiliza
para
permanentes
de
la
dar
planta
entender
han
que
las
disminuido
en
inversiones
potencial
de
servicio. En contabilidad, la depreciacin es una manera de

asignar
el
coste
de
las
inversiones
los
diferentes
ejercicios en los que se produce su uso o disfrute en la

actividad empresarial. Los activos se deprecian basndose en
criterios econmicos, considerando el plazo de tiempo en que
se hace uso en la actividad productiva, y su utilizacin
efectiva
en
dicha
actividad.
Una
deduccin
anual
de
una
porcin del valor de la propiedad y/o equipamiento.

Tambin se puede definir como un mtodo que indica el monto
del costo imputable al gasto, que corresponda a cada periodo
fiscal.
La depreciacin es el mecanismo mediante el cual se reconoce
el desgaste que sufre un bien por el uso que se haga de l.
Cuando un activo es utilizado para generar ingresos, este
sufre un desgaste normal durante su vida til que el final lo
lleva a ser inutilizable. El ingreso generado por el activo
usado,
se
le
debe
incorporar
el
gasto,
correspondiente
desgaste que ese activo ha sufrido para poder generar el

ingreso, puesto que como segn seala un elemental principio
econmico, no puede haber ingreso sin haber incurrido en un
gasto, y el desgaste de un activo por su uso, es uno de los
gastos que al final permiten generar un determinado ingreso.
Al
utilizar
un
activo,
con
el
tiempo
se
hace
necesario
reemplazarlo, y reemplazarlo genera una derogacin, la que no

puede
ser
cargada
los
ingresos
del
periodo
en
que
se
reemplace el activo, puesto que ese activo gener ingresos y
significo un gasto en ms de un periodo, por lo que mediante

la depreciacin se distribuye en varios periodos el gasto
inherente al uso del activo, de esta forma solo se imputan a
los ingresos los gastos en que efectivamente se incurrieron
para generarlo en sus respectivos periodos.
Otra connotacin que tiene la depreciacin desde el punto de
vista financiero y econmico, consiste en que al reconocer el
desgaste del activo por su uso, se va creando una especie de
provisin o de reserva que al final permite ser reemplazado
sin
afectar
la
liquidez
el
capital
de
trabajo
de
la
empresa. Supongamos que una empresa genera ingresos de $1.000

y unos costos y gastos que sin incluir la depreciacin son de
$700, lo que significa que el beneficio ser de $300, valor
que
se
distribuye
los
socios.
Supongamos
tambin,
que
dentro de esos $300 que se distribuyen a los socios, estn

incluidos
$100
por
incluirla
permiten
concepto
ser
de
depreciacin,
distribuidos
como
que
al
utilidad.
no
Qu
sucedera en 5 aos, cuando el activo que genera los $1.000

de ingresos debe ser reemplazado? Lo que sucede es que no
habr recursos para adquirir otro activo que sustituya al
anterior, puesto que los recursos con que se deba reemplazar
fueron
distribuidos.
depreciacin,
que
al
De
ah
reconocer
la
importancia
dentro
del
de
la
resultado
del
ejercicio el gasto por el uso de los activos, permite, adems

de mostrar una informacin contable y financiera objetiva y
real, permite tambin mantener la capacidad operativa de la
empresa
al
no
afectarse
su
capital
de
trabajo
por
distribucin de utilidades indebidas.

La depreciacin, como ya se mencion, reconoce el desgaste de
los activos por su esfuerzo en la generacin del ingreso, de
modo pues, que su reconocimiento es proporcional al tiempo en

que el activo puede generar ingresos. Esto es lo que se llama
vida til de un bien o un activo, el tiempo durante el que un
activo
se
mantiene
en
condiciones
de
ser
utilizado
de
generar ingresos.
La vida til es diferente en cada activo, depende de la
naturaleza del mismo. Pero por simplicidad y estandarizacin,
la legislacin Colombiana,1 por ejemplo, y de manera similar
casi todas las regulaciones, han establecido la vida til a
los diferentes activos clasificndolos de diferentes grupos:
Inmuebles (incluidos los oleoductos) 20 aos
Barcos,
trenes,
aviones,
maquinaria,
equipo
bienes
muebles 10 aos
Vehculos automotores y computadores 5 aos
Mtodos de clculo de la depreciacin

Para
el
clculo
diferentes
saldos,
de
mtodos
la
suma
de
la
como
los
depreciacin,
la
lnea
dgitos
se
recta,
y
mtodo
pueden
la
utilizar
reduccin
de
unidades
de
de
produccin entre otros.

Mtodo de la suma de los dgitos del ao
Este
es
un
mtodo
de
depreciacin
acelerada
que
busca
determinar una mayor cuota de depreciacin en los primeros

aos de vida til del activo. La frmula que se aplica es:
(Vida til/suma dgitos)*Valor activo
Donde se tiene que:
Suma de los dgitos es igual a la suma de la vida til ms la

vida til menos 1; hasta que sea igual a 0.
Ahora determinemos el factor.
Suponiendo el mismo ejemplo del vehculo tendremos: Suma de
los dgitos 5+4+3+2+1=15.
Luego(vida til/suma de dgitos), 5/15 = 0,3333
Es decir que para el primer ao, la depreciacin ser igual
al 33.333% del valor del activo. (30.000.000 * 33,3333% =
10.000.000)
Para el segundo ao:
4/15 = 0,2666
Luego, para el segundo ao la depreciacin corresponde al
26.666%
del
valor
del
activo
(30.000.000
26,666%
8.000.000)
Para el tercer ao:
3/15 = 0,2
Quiere decir entonces que la depreciacin para el tercer ao
corresponder al 20% del valor del activo. (30.000.000 * 20%
= 6.000.000)
Y as sucesivamente. Todo lo que hay que hacer es dividir la
vida til restante entre el factor inicialmente calculado.
Mtodo de la reduccin de saldos
Este es otro mtodo que permite la depreciacin acelerada.

Para su implementacin, exige necesariamente la utilizacin
de un valor de salvamento, de lo contrario en el primer ao
se
depreciara
el
100%
del
activo,
por
lo
que
perdera
validez este mtodo.

La frmula a utilizar es la siguiente:
Tasa
de
depreciacin
1-
(Valor
de
salvamento/Valor
se
debe
activo)^(1/n)
Donde n es el la vida til del activo
Como
se
puede
ver,
lo
primero
que
hacer,
es
determinar la tasa de depreciacin, para luego aplicar esa

tasa al valor no depreciado del activo o saldo sin de preciar
o no se depreciara hasta el siguiente ao.
Mtodo de las unidades de produccin
Este mtodo es igual al de la lnea recta en cuanto se
distribuye la depreciacin de forma equitativa en cada uno de
los periodos.
Para determinar la depreciacin por este mtodo, se divide en
primer lugar el valor del activo por el nmero de unidades
que puede producir durante toda su vida til. Luego, en cada
periodo se multiplica el nmero de unidades producidas en el
periodo por el costo de depreciacin correspondiente a cada
unidad.
Ejemplo: Se tiene una mquina valuada en $10.000.000 que
puede producir en toda su vida til 20.000 unidades.
Entonces, $10.000.000/20.000 = $500. Quiere decir que a cada

unidad producida se le carga un costo por depreciacin de
$500.
Si
en
el
primer
periodo,
las
unidades
producidas
por
la
mquina fueron 2.000, tenemos que la depreciacin por el

primer periodo es de: 2.000 * 500 = 1.000.000, y as en cada
periodo.
Presupone
que
la
depreciacin
es
funcin
del
uso
la
productividad y no del paso del tiempo. La vida del activo se

considera
en
trminos
de
su
rendimiento
(unidades
que
produce) o del nmero de horas que trabaja. Conceptualmente,

la asociacin adecuada del costo se establece en trminos del
rendimiento y no de las horas de uso; pero muchas veces la
produccin no es homognea y resulta difcil de medir. (Costo
menos valor de desecho) X horas de uso en el ao = cargo por
Total de horas estimadas o depreciacin
Mtodo lineal
Este mtodo supera algunas de las objeciones que se oponen al
mtodo basado en la actividad, porque la depreciacin se
considera como funcin del tiempo y no del uso. Este mtodo
se
aplica
simplicidad.
ampliamente
El
en
procedimiento
la
prctica,
de
lnea
debido
recta
tambin
su
se
justifica a menudo sobre una base ms terica. Cuando la

obsolescencia progresiva es la causa principal de unida de
servicio
limitada,
la
disminucin
de
utilidad
puede
ser
constante de un periodo a otro. En este caso el mtodo de

lnea recta es el apropiado. El cargo de depreciacin se
calcula del siguiente modo: Costo Histrico Original menos
valor de desecho, todo eso entre la vida til (tiempo dado de
vida del activo) = Cargo por depreciacin de la vida estimada

de servicio. Este mtodo sencillo se basa en la determinacin
de
la
cuota
que
es
proporcional
(igual
constante)
en
cargos
por
funcin de la vida til estimada.

Mtodos decrecientes
Los
mtodos
decrecientes
permiten
hacer
depreciacin ms altos en los primeros aos y ms bajos en

los ltimos periodos. El mtodo se justifica alegando que,
puesto
que
el
activo
es
ms
eficiente
sufre
la
mayor
prdida en materia de servicios durante los primeros aos, se

debe cargar mayor depreciacin en esos aos. Por lo general
con el mtodo del cargo decreciente se siguen dos enfoques:
el de suma de nmeros dgitos o el de doble cuota sobre valor
en libros.
Suma de nmeros dgitos
Da lugar a un cargo decreciente por depreciacin basado en
una
fraccin
decreciente
del
costo
depreciable
(el
costo
original menos el valor de desecho). Con cada fraccin se usa

la suma de los aos como denominador (5+4+3+2+1=15), mientras
que el nmero de aos de vida estimada que resta al principal
el
ao
viene
numerador
ser
disminuye
el
ao
numerador.
con
ao
Con
aunque
este
el
mtodo,
el
denominador
permanece constante (5/15,4/15,3/15,2/15 y 1/15) al terminar

la vida til del activo, el saldo debe ser igual al valor de
desecho.
Doble cuota sobre valor en libros
Utiliza una tasa de depreciacin que viene a ser el doble de
la que se aplica en lnea recta. A diferencia de lo que
ocurre con otros mtodos, el valor de desecho se pasa por

alto al calcular la base de la depreciacin. La tasa de doble
cuota se multiplica por el valor en libros que tiene el
activo al comenzar cada periodo. Adems, el valor en libros
se
reduce
cada
periodo
en
cantidad
igual
al
cargo
por
depreciacin. De manera que cada ao la doble tasa constante

se aplica a un valor en libros sucesivamente ms bajo.
Revaluacin de Activos Fijos
La revalorizacin de activos fijos es
una prctica contable
que permite incrementar el valor en libros de los activos

fijos a valores de mercado, tambin podemos decir, que es el
proceso de aumentar su valor en libros en caso de grandes
cambios
en
el
valor
justo
de
mercado.
Las
Normas
Internacionales Informacin Financiera (NIIF) requieren que

los activos fijos se registren al costo, pero permiten dos
modelos para la contabilidad de los activos fijos, lo cuales
son: el modelo del costo y el modelo de revaluacin.
Modelo de Costo
En este modelo se presentan los activos fijos a su costo
histrico
menos
la
depreciacin
acumulada
las
prdidas
acumuladas por deterioro de valor. No hay ningn ajuste al

alza de valor debido a las circunstancias cambiantes.
Esto significa que el activo es cargado al costo menos la

depreciacin acumulada y el deterioro.
Ejemplo:
Tu Gua Contable compr un edificio por valor $ 200,000.00 el

1 de Enero de 2010. Registra el edificio usando el siguiente
asiento.
Db
Cr
Edificaciones
200,000.00
Efectivo en caja y bancos
200,000.00
El edificio tiene una vida til de 20 aos y la empresa
utiliza la depreciacin en Lnea Recta. La depreciacin anual
es por lo tanto $ 200,000 / 20 = $ 10.000. La depreciacin
acumulada al 31 de diciembre de 2012
es = $ 10,000 x 3 = $
30.000 y el valor en libros es de $ 200,000 menos $ 30.000

que equivale a $ 170.000.
En este ejemplo podemos observar que el edificio se registra
a
su
costo
histrico
se
realiza
la
depreciacin
peridicamente sin ningn otro ajuste al alza de valor.

Modelo de revaluacin
El activo es cargado a la cantidad revaluada, siendo ste su
valor
razonable
la
fecha
de
revaluacin,
menos
la
depreciacin subsiguiente, provisto que el valor razonable se

puede medir confiablemente.
En
el
modelo
de
revaluacin,
el
activo
se
registra
inicialmente al costo, pero posteriormente su valor en libros

se incrementa para dar cuenta de cualquier apreciacin en el
valor. La diferencia entre el modelo de costos y modelo de

revaluacin,
es
que
el
modelo
de
revaluacin
permite
un
ajuste tanto a la baja y al alza en el valor de un activo,

mientras que el modelo de costos permite slo ajuste a la
baja debido a la prdida por deterioro.
Bajo el modelo de revaluacin, las revaluaciones se realizan

de manera regular, de manera que la cantidad cargada del
activo no difiera materialmente de su valor razonable a la
fecha del balance.
Si la revaluacin resulta en un incremento en el valor, se
debe
acreditar
el
patrimonio
bajo
el
encabezamiento
supervit por revaluacin a menos que represente la reversa

de
un
decremento
en
la
revaluacin
del
mismo
activo
que
anteriormente se reconoci como gasto, caso en el cual se

debe reconocer como ingresos (resultados).
Ejemplo:
Consideremos
el
ejemplo
anterior,
citado
en
el
caso
del
modelo de costo. Supongamos que el 31 de diciembre de 2012,

la
compaa
tiene
la
intencin
de
cambiar
al
modelo
de
revaluacin y lleva a cabo un ejercicio de revalorizacin que

se estima el valor razonable, y que dicho calor razonable del
edificio sea 190,000.00 al 31 de diciembre del 2012. El valor
en libros a la fecha es de $ 170,000.00 y la cantidad a
revaluar es de $ 190,000 .00, el ajuste de reevaluacin ser
de 20,000.00.
Se registra a travs del
siguiente asiento:
Db
Cr
Edificio
20.000
Supervit por reevaluacin
20.000
Bajo el modelo de revaluacin, las revaluaciones se realizan
de manera regular, de manera que la cantidad cargada del
activo no difiera materialmente de su valor razonable a la
fecha del balance.
Si la revaluacin resulta en un incremento en el valor, se
debe
acreditar
el
patrimonio
bajo
el
encabezamiento
supervit por revaluacin a menos que represente la reversa

de
un
decremento
en
la
revaluacin
del
mismo
activo
que
anteriormente se reconoci como gasto, caso en el cual se

debe reconocer como ingresos (resultados).
Depreciacin despus de la revaluacin
La depreciacin en perodos posteriores a la revaluacin se
basa en la cantidad revaluada. En el caso del Ejemplo de la
compra del edificio. La depreciacin para el ao 2013 ser el
nuevo valor contable dividido por la vida til restante
190,000.00 / 17, que es igual a $ 11,176.00)
($

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QUE ES UN AVALUO?

Un Avalo as comnmente llamado no es mas que es un Informe

estadsticas, matemticas y financieras del autor que deduce

inmuebles, se trata de un estudio que incluye el anlisis

determinar el valor comercial de una propiedad determinada.

garantizar un valor acorde con el mercado inmobiliario de

inmaterial. Esta depreciacin puede derivarse de tres razones

Depreciacin del activo en contabilidad

servicio. En contabilidad, la depreciacin es una manera de

ejercicios en los que se produce su uso o disfrute en la

porcin del valor de la propiedad y/o equipamiento.

desgaste que ese activo ha sufrido para poder generar el

reemplazarlo, y reemplazarlo genera una derogacin, la que no

reemplace el activo, puesto que ese activo gener ingresos y

significo un gasto en ms de un periodo, por lo que mediante

empresa. Supongamos que una empresa genera ingresos de $1.000

dentro de esos $300 que se distribuyen a los socios, estn

sucedera en 5 aos, cuando el activo que genera los $1.000

ejercicio el gasto por el uso de los activos, permite, adems

distribucin de utilidades indebidas.

modo pues, que su reconocimiento es proporcional al tiempo en

Inmuebles (incluidos los oleoductos) 20 aos

Vehculos automotores y computadores 5 aos

Mtodos de clculo de la depreciacin

produccin entre otros.

determinar una mayor cuota de depreciacin en los primeros

Suma de los dgitos es igual a la suma de la vida til ms la

Este es otro mtodo que permite la depreciacin acelerada.

validez este mtodo.

determinar la tasa de depreciacin, para luego aplicar esa

Entonces, $10.000.000/20.000 = $500. Quiere decir que a cada

mquina fueron 2.000, tenemos que la depreciacin por el

productividad y no del paso del tiempo. La vida del activo se

produce) o del nmero de horas que trabaja. Conceptualmente,

justifica a menudo sobre una base ms terica. Cuando la

constante de un periodo a otro. En este caso el mtodo de

vida del activo) = Cargo por depreciacin de la vida estimada

funcin de la vida til estimada.

depreciacin ms altos en los primeros aos y ms bajos en

prdida en materia de servicios durante los primeros aos, se

original menos el valor de desecho). Con cada fraccin se usa

permanece constante (5/15,4/15,3/15,2/15 y 1/15) al terminar

ocurre con otros mtodos, el valor de desecho se pasa por

depreciacin. De manera que cada ao la doble tasa constante

una prctica contable

que permite incrementar el valor en libros de los activos

Internacionales Informacin Financiera (NIIF) requieren que

acumuladas por deterioro de valor. No hay ningn ajuste al

Esto significa que el activo es cargado al costo menos la

Tu Gua Contable compr un edificio por valor $ 200,000.00 el

30.000 y el valor en libros es de $ 200,000 menos $ 30.000

peridicamente sin ningn otro ajuste al alza de valor.

depreciacin subsiguiente, provisto que el valor razonable se

inicialmente al costo, pero posteriormente su valor en libros

valor. La diferencia entre el modelo de costos y modelo de

ajuste tanto a la baja y al alza en el valor de un activo,

Bajo el modelo de revaluacin, las revaluaciones se realizan

supervit por revaluacin a menos que represente la reversa

anteriormente se reconoci como gasto, caso en el cual se

modelo de costo. Supongamos que el 31 de diciembre de 2012,

revaluacin y lleva a cabo un ejercicio de revalorizacin que

Se registra a travs del

supervit por revaluacin a menos que represente la reversa

anteriormente se reconoci como gasto, caso en el cual se