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EL MERCADO INMOBILIARIO
1.- INTRODUCCIN
El mercado de la propiedad inmobiliaria en China est creciendo rpidamente. Los titulares
de los peridicos y revistas especializadas hablan de enormes ganancias potenciales y
proyectos especulativos. Los precios siguen creciendo y esto ha motivado que muchos
inversores extranjeros estn preparando su desembarco en China.
En el 2002, China elimin las diferencias entre compras inmobiliarias realizadas por
residentes y no residentes, convirtindose en uno de los pocos pases del mundo sin lmite
en las inversiones inmobiliarias. En el 2005, los inversores extranjeros compraron
propiedades en China por valor de de 3.400 millones de dlares, y ms de 5.400 millones
fueron invertidos en proyectos residenciales con socios locales.
El crecimiento de la economa ha sido constante en los ltimos
aos con una tasa anual del 9% desde 1978, pero los costes de la
propiedad en Shanghai y Beijing son todava bajos comparados
con los de Tokio o Hong Kong. En los prximos aos, se espera un
importante crecimiento de precios, especialmente en Pekin.
El gobierno chino recientemente ha introducido varias medidas
que apuntan a limitar la especulacin extranjera en el mercado
nacional, con la finalidad de enfriar el mercado inmobiliario
hacindose eco de las protestas de los ciudadanos chinos, que se
ven incapaces de acceder a una vivienda.
Estas medidas incluyen restricciones a la especulacin extranjera en el mercado, nuevos
impuestos en las plusvalas y mayores exigencias de capital para los promotores. Mientras
tanto, el Banco de China ha introducido medidas para ralentizar la concesin de prstamos.
Por otro lado, en la ltima sesin anual del Parlamento Nacional Chino, celebrada en el mes
de marzo, se aprob casi por unanimidad la nueva Ley de Propiedad en China, que por
primera vez reconoce la proteccin de la propiedad privada y que pretende introducir
mecanismos para otorgar mayor seguridad jurdica a los propietarios, regulando las
expropiaciones y estableciendo compensaciones econmicas para estos supuestos.
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Uso de la propiedad
Mximo de aos
Residencial
Industrial
70
50
50
40
60
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MERCADO INMOBILIARIO
Existen tres opciones de entrada de capital extranjero en el mercado inmobiliario.A.- Inversin directa de personas fsicas extranjeras
Hasta este ao 2007, los extranjeros adquiran directamente propiedades en China sin
ningn tipo de requisito. En muchos de los casos, la compraventa tena por objeto
generar plusvalas mediante una venta posterior a un precio ms elevado. El gobierno
chino se ha dado cuenta de que esto puede ser peligroso para un desarrollo sostenible
del sector, y que tal especulacin apreciada por la prensa y el pblico local es una de las
causas principales del aumento de los precios inmobiliarios. El gobierno est tambin
preocupado por la posible prdida de ingresos fiscales si demasiada gente utiliza este
medio de inversin.
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Por ello, la Circular Jianzhufang de Septiembre de 2006, establece que los individuos
extranjeros tienen prohibido adquirir propiedades en China hasta que no hayan residido
al menos un ao en el pas, y entonces, solo estarn autorizados a comprar una
propiedad para el uso propio. No obstante, esta regla podra ser ms flexible en ciertas
zonas se ha sugerido por ejemplo que en Shangai, se pueda permitir a un individuo
comprar ms de dos propiedades.
B.- Participacin en el capital de compaas locales
Alternativamente, los inversores extranjeros pueden simplemente adquirir acciones de
una compaa promotora china.
C.- Inversin directa extranjera
Los inversores extranjeros estn autorizados para establecer una compaa de capital
extranjero (WFOE), bien como empresa promotora inmobiliaria, gestora de propiedad
inmobiliaria, vendedora de propiedad inmobiliaria o agencia inmobiliaria. Igualmente
pueden optar por cooperar con promotores locales, mediante la constitucin de una
compaa de capital mixto, o Joint-Venture.
Conforme a la Circular Jianzhufang del 2006, los inversores extranjeros interesados en
entrar en el negocio inmobiliario en China, ahora tienen que establecer una entidad legal
en China. Esto puede ser o una Joint-Venture con una compaa domstica que cuenta
con la licencia correspondiente o una Compaa de Capital Extranjero (WFOE).
La eleccin va a depender del tipo de actividad que se
pretenda ejecutar . As por ejemplo, El desarrollo y
construccin de viviendas residenciales recae dentro de la
categora promovida para la inversin directa extranjera,
como lo indica el Catalogo Gua para las Industrias de
Inversin Extranjera, y por lo tanto se permite utilizar una
compaa de capital extranjero (WFOE). Sin embargo, otro
tipo de promociones, las ms destacables, como la
construccin y operacin de hoteles de lujo, villas, edificios
de oficinas de mxima categora y centros de convenciones
internacionales y el desarrollo de ciertos terrenos se encuentran todava en el grupo
de restringidos y exigen la utilizacin de una Compaa de Capital Mixto o JointVenture.
Esta Circular tambin establece que los inversores extranjeros han de demostrar su
capacidad financiera a las autoridades y aquellos con pasados dudosos pueden no ser
autorizados a entrar en actividades inmobiliarias.
Adicionalmente, los gobiernos locales tienen prohibido ofrecer incentivos a los inversores
extranjeros en el sector inmobiliario y cualquier incentivo existente e ilegal tiene que ser
corregido.
Conforme a la nueva regulacin se prohben las clusulas de retorno fijo de la inversin
en los estatutos, y en los contratos de Joint-Venture. Este tipo de clusulas tena por
objeto garantizar una rentabilidad mnima fija para los inversores extranjeros.
Adicionalmente, si un inversor extranjero adquiere un paquete de acciones de una
empresa inmobiliaria china, el precio de compra debe ser pagado en su totalidad, sin que
los fondos puedan proceder de un prstamo.
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