0806 Estructura-Precio PDF

Secretara de Posgrado
CARRERA DE ESPECIALIZACIN
Gerenciamiento y Direccin de Proyectos y Obras
GeO
Mdulo de Contenidos Especficos 2 - MCE2
1
Herramientas metodolgicas e instrumentales para la organizacin y el control
Seminario de Presupuestos - Estructura del precio Ing. Marcelo R. Defiori
Estructura del precio
GeO - MCE2 - Herramientas metodolgicas e instrumentales para la organizacin y el control
Estructura del Precio de Obra

El precio de obra se forma en base a 3 factores
1. Costos de construccin Precio de obra 2. Beneficios 3. Impuestos
Estructura de los costos

Los costos de construccin suelen dividirse
en 2 grandes grupos
1.1. Costos directos 1. Costos de construccin 1.2. Gastos generales
1.1. Costos directos

Son producidos por los trabajos que se
certifican. Los costos directos estn asociados a
trabajos entregables.
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Ejemplos de costos directos
Excavaciones
Estructuras resistentes
Albailera, carpintera
Terminaciones interiores y exteriores Instalaciones, sanitarias, elctricas, etc Equipamiento edilicio, etc.
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1.2 Gastos Generales

Son gastos indirectos necesarios para ejecutar
los trabajos entregables.

Se calculan para todo el plazo de obra y su costo se prorratea en la obra.
En general resultan difciles de medir.

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1.2 Gastos Generales

Los gastos generales tienen 2 fuentes de origen
1.2.1. De Empresa 1.2 Gastos Generales 1.2.2. De Obra
1.2.1 Gastos generales de empresa

Se producen con independencia de las obras,
son propios de la empresa. Estos gastos anuales se prorratean en las obras contratadas en el ao. Se estiman de antemano
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Supongamos que los gastos de empresa son de
1 milln al ao. Suponiendo una contratacin anual de 20 millones, el gasto general de empresa es de 1/20 = 5%
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Ejemplos de gastos generales de empresa
Sueldos del personal

Servicios (luz, gas, telfono, internet)
Artculos de consumo
Alquileres (de oficinas, depsitos) Amortizacin de equipos e instalaciones propias
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Si la obra se paraliza, siguen corriendo

1.2.2. Gastos generales de obra

Se producen por la existencia de la obra
1.2.2.1 Operativos
1.2.2 Gastos Generales de obra
1.2.2.2 Imprevistos 1.2.2.3 Financieros
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1.2.2.1 Gastos generales de obra operativos

Se producen por la operacin de la obra. Son
bsicamente funcin del tiempo de ejecucin y
en menor medida del nivel de produccin.

Si la obra se paraliza, igualmente hay gastos operativos
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Quedan gastos fijos como
Seguros Vigilancia Equipos inmovilizados Mantenimiento de servicios Iluminacin nocturna Sueldos del jefe de obra, capataz, etc.
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1.2.2 Gastos Generales de Obra Operativos 1. Obrador (Instalacin, mantenimiento y retiro) 2. Sueldos del personal de obra (Jefe de obra, capataz, paolero, administrativos, etc.) 3. Servicios para la direccin de obra (Oficina, muebles, equipo de aire, automvil, almuerzos, telfono, etc.)
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1.2.2 Gastos Generales de Obra Operativos
4. Servicios para la obra ( Oficinas para el jefe de obra, vestuarios, baos, duchas, paol, alquileres de equipos, fletes, etc.) 5. Costo operativo de equipos y herramientas, son los que se generan por la depreciacin, uso de combustibles, reparaciones y repuestos de la maquinaria y de las herramientas empleadas.
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1.2.2 Gastos Generales de Obra Operativos 6. Seguros. Son los definidos en el pliego, fondo de garanta de ejecucin, fondo de reparos, seguro de responsabilidad civil, seguro contra incendio, etc 7. Planos, estudios y derechos. Generados a partir de tener que desarrollar y aprobar los proyectos arquitectura, de estructuras e instalaciones etc.
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1.2.2.2 Imprevistos
Siempre hay riesgos en los proyectos
Existe incertidumbre en los contenidos, en los plazos y en los precios Los imprevistos son partidas de dinero que funcionan como reservas para contingencias y suelen subestimarse.
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Fuentes de imprevisin
Hay varios factores a considerar al estimar la partida de imprevistosNaturaleza del proyecto
Grado de definicin del proyecto Profundidad del estudio del presupuesto Inflacin y mecanismos de reajuste
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Naturaleza del proyecto
Hay proyectos que presentan riesgos menores, como una vivienda y hay proyectos complejos, como hacer un tnel bajo un ro, que presentan riesgos enormes.
Estos riesgos deben ser evaluados para cada proyecto.

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Grado de definicin del proyecto
Hay proyectos poco estudiados, donde la incertidumbre se traslada al contratista y proyectos bien estudiados donde casi todo est definido.
Todo indefinicin representa un riesgo que debe evaluarse.

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Profundidad del estudio del presupuesto
A veces no hay tiempo para estudios pormenorizados y se evalan los costos con ligereza y optimismo inducido para ganar. Es comn olvidarse cosas, el escaso tiempo de estudio lleva a las omisiones. Cuidado con presupuestar rpido.
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La inflacin y la mecnica de reconocimiento
Si el proyecto no prev un mecanismo de ajuste, se debe tener en cuenta la inflacin en los precios. Esto se estima en base a proyecciones de ndices de la construccin, segn el escenario econmico.
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Estimacin de imprevistos
Deberemos evaluar el impacto monetario de cada riesgo y su probabilidad No considerar los imprevistos puede licuar los beneficios e incluso daar el patrimonio de la empresa (caso del constructor) o tener una licitacin desierta (caso del comitente)
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Estimacin de imprevistos
Por ejemplo, sin estudio de suelos, la incertidumbre es cercana al 10% del costo. Si hay una inflacin del 2% mensual, y el proyecto dura 18 meses, el costo final es alrededor de un 20% del costo inicial Si el comitente es mal pagador, el costo financiero puede subir un cierto %.
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1.2.2.3 Costos financieros

Cuando los contratos de construccin se realizan por el sistema de ajuste alzado, la empresa realiza compras, paga jornales y subcontratos durante el mes y a fin de mes presenta un certificado. Luego cobra con una demora de algunos das o semanas.
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Las inversiones en materiales y mano de obra representan capital inmovilizado en el tiempo y tienen un costo financiero. Se debe analizar el flujo de fondos a los efectos de saber cuales son los perodos de iliquidez.
En estos perodos los egresos superan a los ingresos y las compras deben financiarse con capital de la empresa o prstamos.
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En la figura se observa el flujo de fondos acumulado de un proyecto desde la mirada del constructor. Entre el mes 5 y 11 los egresos superan a los ingresos
FF ACUM ANTES DE FINANCIACION
30000 20000 10000 0 1 -10000 -20000 -30000 -40000 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
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Suponiendo que la empresa emplea capital propio para financiar compras, lo har a una tasa de inters. El costo financiero es el inters por el prstamo de dinero durante el perodo de iliquidez.
Dichos intereses forman parte del costo de construccin y son inherentes a cada proyecto.
Deben estimarse con un plan de trabajos.
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2. Beneficios
Son la contrapartida por el riesgo de construccin asumido por la empresa En la Argentina, se declara entre un 10% y un 20% del costo, segn el proyecto.
El beneficio queda limitado por el costo y por lo que el mercado est dispuesto a pagar por el producto.
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2. Beneficios
Mximo Precio de mercado
Beneficios
Mnimo Precio de mercado
Costos
En general el precio de mercado es conocido y la incgnita es el costo

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2. Beneficios
Son definidos en funcin de la competencia, el riesgo, la situacin econmica de la empresa y la estrategia de mercado. Queda en manos del presidente de la empresa definir su valor o porcentaje. Para evaluarlos correctamente hay que hacer un estudio de flujos de fondos.
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Consideraciones
Al estudiar el precio de obra es fundamental
Estudiar los planos, planillas y pliegos

Realizar una visita del predio.
Esclarecer dudas o contradicciones de la documentacin
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Consideraciones
Establecer hiptesis para el cmputo y presupuesto en aquellas reas que presenten indefiniciones Hacer un plan de trabajos
Contar con cotizaciones de mercado

Tener un sistema de costos
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Consideraciones
Los planes de trabajo permiten identificar los frentes de ataque, el personal involucrado, los equipos y el tiempo necesario. Sin un plan, la presupuestacin puede ser demasiado optimista. El costo es funcin del tiempo y de la estrategia de construccin
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Consideraciones
Un mismo trabajo puede ejecutarse con diferentes tcnicas Cada tcnica tiene un costo y un tiempo asociado.
Por ejemplo emplear entrepisos sin vigas tiene mayor costo directo por el mayor espesor, pero lleva menos mano de obra, es ms rpida y reduce gastos generales.
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Consideraciones
Al presupuestar, debe tomarse en cuenta el marco en el que se circunscribe el proyecto. Si se trata de un negocio inmobiliario, todo retraso en la construccin representa un retraso en la escrituracin y por lo tanto una prdida en la rentabilidad del negocio. Por eso, las soluciones constructivas deben
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Consideraciones
Ser analizadas en funcin de todo el negocio y no slo a la luz del costo directo. Otro aspecto que influye en los presupuestos y su armado es el sistema de contratacin de las obras. Esta tarea en general queda en manos del especialista en presupuestos.
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Sistemas de contratacin
Hay 3 sistemas de contratacin de obras,
La eleccin del sistema est en funcin del grado de incertidumbre del proyecto y del tiempo disponible para el anlisis del mismo. En general estos factores determinan como se har la contratacin.
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Definicin del sistema de contratacin
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Ajuste Alzado
Se emplea cuando hay buena definicin del proyecto y hay tiempo para su estudio. El contratista ofrece hacer la obra por un monto global. El cmputo es a riesgo del contratista y se paga en funcin del avance porcentual de cada tarea.
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Ajuste Alzado
Es el sistema ms utilizado dado que y acota el riesgo para el comitente, pues el cmputo es responsabilidad del constructor. Si hay errores en las cantidades, no importa, pues el precio es por toda la obra y la obra debe hacerse de acuerdo a su fin.
Hay dos variantes del sistema

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Ajuste Alzado
Ajuste Alzado Relativo (admite cambios) Ajuste Alzado
Ajuste Alzado Absoluto (No admite cambios)
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Ajuste Alzado Relativo

El sistema admite modificaciones de contrato.
Las modificaciones pueden ser en el proyecto, en las cantidades, en las tareas o en los precios. El sistema se emplea en proyectos de mediano y largo plazo permitiendo dar flexibilidad al contrato.
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Ajuste Alzado Absoluto

No admite cambios de ningn tipo, esto implica que el ejecutor asume todo el riesgo. Es indicado para contratos de corta duracin y resulta til para acotar el riesgo del proyecto. Slo sirve para contratos cortos y bien definidos
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Unidad de Medida
Se contrata la obra fijando precios unitarios con cantidades estimativas. Se paga en funcin de las cantidades realizadas, respetando los precios unitarios.
Este sistema se emplea cuando hay indefinicin en las cantidades a realizar quedando estas sujetas a medicin.
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Ejemplo de Unidad de Medida

Supongamos que hay que reparar las instalaciones sanitarias de todo un edificio de viviendas y hay urgencia. El relevamiento de estado es imposible de efectuar debido a que las viviendas estn ocupadas y no llevara mucho tiempo.
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Ejemplo de Unidad de Medida

Entonces el consorcio debe plantear un contrato por unidad de medida, por ejemplo Reparacin de cloacas en bao Reparacin de cloacas en cocinas U U
Las cantidades se determinarn una vez ejecutadas las reparaciones.

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Sistema de Costes y Costas

Este sistema se emplea cuando hay urgencias y no se tiene tiempo para computar y presupuestar o hay mucha incertidumbre, por ejemplo en una remodelacin.
El contratista o administrador cobra un porcentaje sobre todos los materiales, mano de obra y equipos que se empleen para ejecutar la obra.
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Aplicar este sistema implica tener una contabilidad impecable de todos los gastos. Es un sistema poco conveniente para el Comitente, ya que el administrador o contratista cobra mas cuanto mas cueste la obra.
Requiere de un control permanente del comitente.

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En la administracin pblica este sistema se acota a obras que no superen cierto monto. Se emplea en situaciones de emergencia habitacional.
Es importante que existan siempre tres presupuestos para cada insumo para guardar la transparencia de la gestin.
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Conclusiones
Presupuestar obras requiere experiencia y conocimientos generales del contrato, el pliego y los factores condicionantes del proyecto.
No es solo medir y averiguar precios, es un proceso complejo que requiere metodologa.
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1.1. Costos directos

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Ejemplos de costos directos

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1.2 Gastos Generales

los trabajos entregables.

En general resultan difciles de medir.

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1.2 Gastos Generales

1.2.1. De Empresa 1.2 Gastos Generales 1.2.2. De Obra

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1.2.1 Gastos generales de empresa

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1.2.1 Gastos generales de empresa

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Ejemplos de gastos generales de empresa

Sueldos del personal

Si la obra se paraliza, siguen corriendo

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1.2.2. Gastos generales de obra

1.2.2 Gastos Generales de obra

1.2.2.2 Imprevistos 1.2.2.3 Financieros

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1.2.2.1 Gastos generales de obra operativos

en menor medida del nivel de produccin.

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1.2.1 Gastos generales de empresa

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1.2.2.1 Gastos generales de obra operativos

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1.2.2.1 Gastos generales de obra operativos

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1.2.2.1 Gastos generales de obra operativos

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Estos riesgos deben ser evaluados para cada proyecto.

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Todo indefinicin representa un riesgo que debe evaluarse.

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1.2.2.3 Costos financieros