Registro de Posesiones - Dr. Carlos C. Koval Yanzi

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Naturaleza jurídica de la Posesión

La posesión. Instituto difícil y controvertido, si los hay, de los que informan al Derecho en
todas sus ramas. Surge necesario, y sirven a manera de introducción, traer aquí las
elocuentes palabras del maestro Rudolf Von Ihering: “No hay materia del derecho que sea
tan atractiva como la posesión, dada sobre todo la índole de su espíritu, ya que ninguna otra
deja al teórico tan gran amplitud. La posesión es la institución molusco, no opone a las ideas
que se quieren introducir en ella la misma resistencia enérgica que las instituciones vaciadas
en moldes de formas rígidas, como la propiedad y la obligación. De la posesión puede
hacerse todo cuanto es posible; podría creerse que ha sido creada para dar la más completa
satisfacción al individualismo de las opiniones personales. A quien no sabe producir nada
que sea adecuado, ofrécele la posesión el lugar de depósito más cómodo para sus ideas
malsanas. Podríamos llamarla el juguete que el hada del derecho ha puesto en la cuna de la
doctrina para ayudarle a descansar, divertido de su ruda labor; es una figura de caucho, a la
cual puede darse las formas que se quieran”1. Al leer estas palabras no podemos estar mas
que de acuerdo con Adolfo Posada, quien en el prólogo de la obra citada de Ihering en 1892
ya nos decía que nos encontrábamos frente a un “artista del Derecho”, al referirse al
jurisconsulto de Aurich, “a quien el derecho se ofrece a su espíritu con un aspecto poético,
no solo como objeto de estudio, ni materia de códigos y de textos: es objeto del
sentimiento…”2.
Adentrándonos en el tema, etimológicamente, según la teoría más generalizada , el
vocablo “posesión” deriva de la preposición port -que indicaría "hacia"- y del verbo
sedere, que equivaldría a "sentarse", "estar sentado", "estar establecido".
Los pueblos germánicos emplean el vocablo besitz, con igual alcance y etimología,
los franceses el término saisine, y los italianos el de possesso.
Asimismo, se ha sostenido que en verdad la palabra posesión provendría de la
partícula de raíz indoeuropea posse, pot o poti (señor, amo, jefe) -que alude a
poder, a señorío-, lo cual armoniza con la noción científica de la figura, ya que
encontramos allí la manifestación del señorío, característica del poseedor.3
Hay que destacar que la multivocidad de la palabra posesión, como bien lo destaca la
doctrina, atenta y dificulta aún mas el encuadre y el análisis preciso, a punto tal que el propio
Dalmacio Vélez Sársfield, nuestro codificador, incurre en imprecisiones terminológicas, por
1
VON IHERING, Rudolf, “La Posesión”, versión española de Adolfo Posada. 2da. Edición. Editorial Reus S.A..
Madrid.1926,(versión reeditada por el H. Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal. México.2002)
pág.516
2
VON IHERING, Rudolf, Ob.Cit.,Pág.10
3
BONFANTE, P.-Instituzioni di diritto romano, Milán 1934.
1
caso en los arts.732 C.C. (habla de “posesión de un crédito”), 325 (“posesión de estado”- de
familia-),1095 (menta a la tenencia llamándola “de simple posesión”), y a modo de simple
mención: arts. 1110, 1514, 2265, 2552,3939 y 3961 (en este último caso, el codificador
emplea por única vez en el Código la expresión “cuasi posesión”).
De todas maneras, cualquier tipo de análisis que se quiera desandar respecto de algún
tópico que se desande fundamentado en el tema del que es objeto este trabajo, necesaria y
preliminarmente nos exige indagar y realizar una reseña respecto de lo que desde añejo
tiempo autores y doctrinarios han discutido y sentado posiciones: la naturaleza del instituto
posesorio.
Como lo ha señalado algún sector de la doctrina, seria apropiado referirse a “naturaleza”, y
no a “naturaleza jurídica”, porque de lo contrario estaríamos tomando ya desde su
denominación una posición anticipada sobre el tema. Parecería una disquisición en vano,
porque como bien se ha señalado 4, la expresión de marras (“naturaleza jurídica”) alude al
“ser jurídico o esencia (desde la óptica jurídica) del instituto que se trata”.
A los fines de no extendernos sobre los antecedentes históricos del tópico que aquí se trata,
hacemos referencia a que el concepto varió a través de las distintas etapas de evolución del
Derecho Romano, ya que en un principio "propiedad" y "posesión" eran consideradas como
una misma cosa: el hecho, y por consiguiente la apariencia del derecho, era el derecho
mismo. Aunque mas adelante surgió la distinción, y a pesar de las investigaciones y
exploraciones jurídicas e históricas, muchos expertos indican que todavía no conocemos
con seguridad ni como se llevó a cabo en un principio en Roma la diferenciación neta entre
las nociones de posesión y propiedad, es decir, el hecho y el derecho; ni cual fue el origen
de los interdictos posesorios, el modo típico que hallaba la defensa de la posesión.
En cambio, en un estadio mas avanzado del conocimiento histórico del Derecho Romano,
cuando surge la propiedad quiritaria y consecuentemente, se comenzó a tutelar la posesión
en forma autónoma, o sea, independientemente de que el poseedor fuera a su vez
propietario o no, es notorio que ambas instituciones aparecen perfectamente separadas y
fundadas en principios totalmente diferentes hasta el punto de que Ulpiano pudo decir el
celebre adagio que reza "Nada en común tiene la propiedad con la posesión" ("Nihil
commune habet propietas cum possessione"). Sin embargo, y es de recalcar, el concepto
romano de posesión siempre adoleció de falta de claridad y de unidad sistemática.
Además, estas concepciones romanistas no coinciden con la del Derecho Germánico (los
derechos reales se engloban en una institución única, la gewere: “toda relación entre
4
FUSTER, Gabriel Aníbal, VENTURA Gabriel B., “De la usurpación y la protección jurídica de la posesión y la
tenencia” Investigaciones, Ed. Lexis Nexis Córdoba, fasc.7, 2007,pág.721
2
persona y cosa a la que se concede tutela jurídica”), ni con la del Derecho Canónico (sigue
la línea del Derecho germánico, una concepción más amplia que la del Derecho romano,
que se amplía asimismo a los derechos incorporales y a los derechos susceptibles de
ejercicio continuado),las cuales tampoco son iguales entre sí.
En fin, se ha sostenido que la posesión es un hecho (con mas precisión para algunos:
hecho jurídico) y también que es un derecho, y en este último caso, que se trata de un
derecho personal , de un derecho real e inclusive mixto "real-personal". En nuestro caso,
es muy gráfica la Dra. Mariani de Vidal cuando nos dice acertadamente que la cuestión
podría llamarse “los artículos vs. sus notas”, pues mientras que de las normas parece
desprenderse que la posesión es un hecho de las notas surge categóricamente lo contrario5.
Ello ha sido justificado por un sector de la doctrina6 en la circunstancia de que Vélez
Sarsfield, al redactar las notas, ignoraba que su proyecto se iba a aprobar a libro cerrado y
sobre todo, que las notas iban a formar parte de las ediciones oficiales del Código. Es así
que en el texto plasmo la solución prevaleciente y conveniente al marco de la realidad con
la que convivía en su época (paradójicamente, cuyos problemas de fondo parecieran no
haberse modificado un ápice desde ese momento hasta nuestros días) y en las notas
desarrolló su opinión teórica.
Se hace ineludible realizar una somera reseña de estas posturas:
- Posesión como hecho:
Aquí encontramos como principal representante al jurista alemán Friedrich Karl von
Savigny7, cuya obra dio origen a la escuela histórica del derecho. Podemos mencionar
tambien aquí enrolados a Thibaut, Bruns, Windscheid, Zacharie, Vangerow, Randa, Wodon,
Pothier, Laurent , y entre nosotros: Torello, Machado, Highton, Mariani de Vidal, Alterini,
Moisset de Espanés, entre otros.
El art. 2351 del Código Civil argentino al prescribir “Habrá posesión de las cosas, cuando
alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”. Se advierte en la definición la
influencia de Savigny, dado que se encuentran nítidamente distinguidos los dos
elementos (objetivo y subjetivo) que integran a juicio del jurista la posesión. El
5 MARIANI DE VIDAL, Marina , Curso de Derechos Reales , T.I, Ed. Zavalia, 2000. Pág. 133
6
MUSTO, Néstor Jorge, Derechos Reales, T.I.,Astrea, 2000.Pág.169.
7 Néstor Jorge Musto en su ob.cit. – T.1 señala que la posición del maestro alemán no es tan terminante, a tal punto
que Savigny titula el § 5, del cap. 1 de su Traite de la possession en droit romain :"La posesión es a la vez un
derecho y un hecho”, expresando en el texto que es evidente que, en principio y considerada en sí misma, la
posesión no es más que un simple hecho, pero, por otra parte, es también cierto que apareja consecuencias legales
– como la prescripción y las acciones posesorias – según el final de la nota al art. 2351 Cód. Civil.
3
período de la frase "tenga una cosa bajo su poder" representa el elemento

corpus, y "la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad"
alude al elemento subjetivo (animus domini o rem sibi habendi),mientras que las
cosas son el objeto, el único objeto de la posesión en sentido estricto. Un
amplio sector doctrinario precisa a esta postura en el sentido de considerar a la
posesión un hecho jurídico, y en este sentido encontramos al jurista alemán Bernhard
Windscheid para quien la expresión possessio indica un hecho y nada más que
ello. La circunstancia de que a este hecho el orden normativo le atribuya
consecuencias jurídicas no apareja que a su vez ello lo convierta en derecho. Si fuera
así múltiples “hechos” de la vida civil pasarían a considerarse “derechos”, por ej. un
contrato o un testamento.
- Posesión como derecho:
En esta concepción encontramos –entre otros- a Von Ihering, Molitor (es elocuente a
su respecto la nota al art.2351 parr. 4º del Cod. Civil al expresar que “…Molitor ha
combatido esta opinión, a nuestro juicio victoriosamente, demostrando que toda posesión es un
derecho…”), Gans, Thaden, Mulenbruch, Sthal, Reinhold, Ortolan, Demolombe y entre
nosotros a Segovia, Martinez, Lafaille, Salvat, Fleitas, Alsina Atienza, Díaz Reyna.
Para Ibarguren, Fumius y Llerena es un derecho personal. Goyena y Cortes adhieren
a pensarla como un derecho mixto.
Para Llambias y Borda, incluso, y so riesgo de llevar la discusión hasta las ultimas
consecuencias, atentas las engorrosas implicancias que supondría compartir una
postura tal como la consideran estos autores, nos encontramos ante un derecho real. Me
detengo en este último autor como paradigma de un defensor de esta postura, y ante lo
siempre provechoso de observar los fundamentos de las posturas antagonicas respecto
a un tópico determinado, a los fines del enriquecimiento del saber personal en la
busqueda de una postura propia.
El Dr. Borda ha expresado en su obra8 que la existencia de un hecho en el origen de la
relación o situación jurídica, no excluye la existencia del derecho.
Hay derecho siempre que la ley proteja una determinada conducta o pretensión. Si la ley me
concede acciones posesorias, es porque reconoce mi derecho a no ser perturbado en mi
posesión. Puesto que tengo acciones, tengo derecho.
A esto, “de por sí suficiente”, agrega que si en su origen la posesión fue aprehensión física
de las cosas, “actualmente el concepto es mucho más complejo”, a tal punto que es
poseedor quien ha cedido a otro el derecho de usar, gozar y aprovechar económicamente
8
BORDA, Guillermo, “Tratado de Derecho Civil – Reales” T.I.,Abeledo Perrot. 1992.
4
una cosa (por ejemplo, el locador). Para este autor, decir que la posesión es una mera
relación de hecho es afirmar un concepto que nada tiene que ver con la realidad jurídica.
Y concluye terminante al afirmar que “todo ello explica que la doctrina que ve en la posesión
un verdadero derecho, tenga hoy pocos contradictores. Y desde luego, es un derecho real,
porque reúne todos los caracteres de tal: relación directa con la cosa, acción erga omnes,
falta de sujeto pasivo determinado.”9
- Conclusión:
Era necesaria una reseña previa al análisis de la idea de “registrar posesiones”, como si
fueran títulos, ya que estaríamos – y es lo que acontece, si nos inclinamos por la postura de
la posesión como fenómeno fáctico – tratando de compilar hechos, es decir, circunstancias
que exceden el fenómeno jurídico, trascendiendo a lo meta jurídico (por lo menos en cuanto
a su origen y nacimiento se refiere).
Pues bien, habiendo expuesto someros trazos de opiniones sobre una materia tan
controvertida en los anaqueles doctrinarios, pero con tantas implicancias en la realidad y en
la vida cotidiana, surge ciertamente razonable la posición indubitable de que la posesión
ciertamente es un hecho. Existe de facto en el mundo real, fuera de la idea de su
legitimación documentada. Y ello tiene su absoluto asidero en el tratamiento que le ha
brindado nuestro codificador. Se han citado como atinados argumentos respecto a esta
cuestión10:
a) El Código dice expresamente en el art. 2470, que comienza: “El hecho de la
posesión...".
b) El art. 2363 dice: “El poseedor no tiene obligación de producir su título a la
posesión. Él posee porque posee". Todo derecho nace de un acto o de un hecho
que le sirve de causa y esa es una de las acepciones con que se emplea la
palabra "título".Quien alega un derecho tiene que invocar y probar la causa, tiene
que producir su título; si el poseedor puede invocar su posesión sin producir su
título, es porque la posesión es un hecho (o mejor dicho, un estado de hecho) y
no un derecho.
c) El Código se ocupa de la posesión antes de entrar a tratar de los derechos
reales, y no entre ellos (nota "a" al Libro III)
d) En la nota "a" al Libro III se dice que la posesión es un elemento de los derechos
reales, y no puede ser un elemento de un derecho real y un derecho real a la vez.
e) La posesión no está enumerada, como derecho real, en el art. 2503.
9
BORDA, Guillermo A., Ob.cit.
10
MUSTO, Néstor Jorge.,Ob.cit. (recogiendo razones expuestas por Pizarro, Allende, Gatti y Highton).
5
f ) En las definiciones de todos los derechos reales del Código figura la frase: "es el
(o es un) derecho real" (arts.2506, 2673, 2948, 2970, 3108 y 3239), lo que no acon-tece
con la posesión.
g) La sustitución de la palabra "posesión" en muchos artículos, por la palabra
"derecho", conduce ciertamente a absurdos. Por ej.: “La posesión (derecho) será vi-
ciosa..." (art. 2364) "La posesión (derecho) es violenta..." (art. 2365), etcétera.
h) Si la posesión se considera un derecho y el derecho no puede ser concebido
como una relación de una persona con la cosa, quienes la consideran un
derecho pero la describen de este modo se hacen pasibles de todas las
críticas, que, a la escuela clásica, le enrostró la doctrina unitaria personalista
en cuanto a la definición de los derechos reales. Un derecho no puede ser una
relación de una persona con una cosa. La posesión lo es y, por lo tanto, no
puede ser un derecho. Es un hecho jurígeno, eso sí, en la medida en que
engendra facultades y merece la protección del derecho {ius possessionis).
Asimismo, se señala que las implicancias que tendría llevar a tratar de “ensamblar” la
concepción de la posesión-derecho en nuestro entramado normativo, llevaría – como lógico
corolario- a la necesidad de registrarla para la oponibilidad a terceros, lo que por ejemplo,
repercutiría en la oponibilidad del boleto de compraventa ante la declaración de quiebra del
vendedor, arts. 1185 bis Cod. Civil y 146 Ley 24.522 de Concursos y Quiebras (antiguo art.
150 de la ley 19.551). En los hechos, el adquirente de un inmueble al hoy fallido –o
concursado-, que tenga escritura traslativa de dominio no inscripta, que cumpla con los
recaudos del Art. 146 de la Ley 24522, y en la medida que su operación no sea atacable por
ineficacia, tiene derecho a solicitar, en los términos de ese artículo, que el Juez ordene
inscribir la escritura.
Hay que destacar que actualmente las dos cátedras de Derechos Reales de la Facultad de
Derecho de la Universidad Nacional de Córdoba se enrolan en la teoría de la posesión
hecho.
Registro de poseedores.
Antecedente: La experiencia española:
Quizás una de las experiencias de la cual se ha podido extraer mas evidentes conclusiones
ha sido el Registro de las posesiones en España hasta la década del 40’, importantísimo
antecedente, atenta la condición de fuente directa del Derecho Español con nuestro sistema
jurídico registral. Y una de las primeras secuelas es la generación de la inseguridad tanto
6
para el “titular real”11 cuanto para el titular registral. La Exposición de Motivos de la ley
hipotecaria de 1861 (en cuya redacción se advierte una marcada influencia germánica)
describía claramente al recoger en uno de sus apartados lo siguiente: “la falta de títulos que
tienen muchos para acreditar la propiedad u otros derechos reales que legítimamente les
correspondan exigía procurar que a la titulación perdida o nunca formada reemplace una
titularidad nueva, la cual si bien no podía inspirar desde luego tanta confianza ni tener tanta
eficacia como los verdaderos títulos de propiedad, acreditará la posesión, y en el transcurso
del tiempo y con llegar a ser más antigua que la prescripción más larga, será tan buena y
tan segura como la titulación más completa”. Ello dio lugar ,desde un primer momento, a
extender los efectos del principio de prioridad a las inscripciones de posesión, que el
principio de legitimación implicara no solo una presunción de titularidad sino también de
posesión atribuyendo al titular de todos los derechos propios del propietario y del poseedor
de buena fe, equiparar casi totalmente las inscripciones de posesión con las de propiedad o
dominio, regular preferentemente la prescripción extraordinaria y admitir la conversión en
inscripciones de dominio por el transcurso de 30 años12.
Con el tiempo –y pese a los líricos propósitos expuestos para justificar la sanción de la Ley
de 1861- los llamados “expedientes de información posesoria”, por los cuales mediante
examen testimonial se justificaba la posesión de las fincas fracaso debido al abuso que se
hizo, encubriendo actos nulos, por ej. de un adquirente de menor o incapaz sin las formas
legales, o con el objetivo de eludir cargas dominiales, aplicarse a bienes ya inscriptos,
encubrimiento de usurpaciones de dominio, etc. Situaciones que la reforma de 1909 tuvo en
cuenta. Es en esta ultima norma que la innovación más destacada son los privilegios que se
conceden al titular inscripto, y que le permiten no sólo sobreponerse a otros adquirentes que
no inscribieron, sino también, como expresa Lacruz Berdejo, "luchar con éxito y con armas
especialmente poderosas contra quienes discuten su derecho en el terreno posesorio"13.
Hoy en dia el art. 32 de la normativa de marras reza: “Los títulos de dominio o de otros
derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en
el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.”
11
A decir del Prof. Gabriel Ventura, en distintos escritos y conferencias “por así llamarle a quien se encuentra en
el hecho de la posesión”, a los fines de distinguirlo del poseedor “registral” (quien cuenta con un asiento registral
aunque sea vinculatorio o marginal).
12
Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano – CADRI. VII SEMINARIO DE DERECHO
REGISTRAL:LA IMPORTANCIA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ( INMOBILIARIO) EN LA
LUCHA CONTRA LA INFORMALIDAD- 22 de octubre al 9 de noviembre de 2007, Córdoba, España.
13
MOISSET DE ESPANES, Luis. “El Sistema Registral hispánico y su régimen actual”, Doctrina de la
Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba.
7
Calificada doctrina ha este respecto ha expresado que llevar al Registro el simple señorío de
hecho equivaldría a introducir confusión en el sistema e intentar una protección jurídica en
absoluto extraña a su naturaleza y fines14.
En España actualmente solamente son admitidas las inscripciones de los documentos
públicos, en ellos comprendiendo las escrituras, las sentencias judiciales, los actos
administrativos y documentos de procedencia extranjera legitimados según las normas del
derecho procesal civil. Excepcionalmente, son permitidos documentos privados, tales como:
arrendamiento, algunas cancelaciones etc.
La situación en la provincia de Córdoba:
Antes de las leyes 9100 y 9150:
“Los ordenamientos registrales de muchos países latinoamericanos yacen abandonados y
desposeídos de todo soplo científico; tal ocurre con los sudamericanos, salvo limitadas
excepciones. En cambio, la legislación del registro de la propiedad de los países
centroamericanos, recogida esencialmente en sus códigos civiles, ha mantenido un nivel
técnico-jurídico digno de respeto. En todos, sin embargo, incluso en los más modernos, se
observa falta de precisión de sus normas; descuido de principios importantes; olvido de
doctrinas dignas de repercusión legislativa; posposición, en fin, de su jerarquía.
El derecho inmobiliario registra! merece la máxima atención del legislador, pues sus
problemas afectan a las fincas, a la tierra, base de la economía americana. América es el
continente de las grandes extensiones territoriales; su inmensa riqueza es realidad en
algunos casos; en otros, espera el esfuerzo de sus hombres. La protección del tráfico
jurídico inmobiliario, postulado necesario para canalizar esa riqueza, no se concibe
modernamente sin un buen registro de la propiedad, y, sin embargo, países y países se
limitan a hacer de él un fichero administrativo, lo que produce el más sensible de los vacíos
15
legislativos”. Estas reflexiones, escritas hace mas de treinta años por el Dr. José Luis
Lasala, tienen - lamentablemente - una actualidad indiscutible ya que, con engendros
jurídicos como el que nos toca vivir en esta provincia, pareciera que, como en muchas
realidades de países latinoamericanos, el Registro Público de la Propiedad, sigue siendo
una dependencia recaudatoria, en vez de una Institución de seguridad jurídica; y sus
funcionarios, meros miembros del personal administrativo, más que profesionales de la
función registradora.
14
ROCA SASTRE/ MUNCUNILL: "Derecho hipotecario ", t.I, 8ª ed., Ed.Bosch, Barcelona 1999.
15
LASALA, José Luis.- Derecho Inmobiliario Registral. Su desarrollo en los países latinoamericanos. -
Ediciones De Palma, Buenos Aires, 1965.- pág. X.
8
En nuestra provincia, y mas allá de anteriores ejercicios normativos de voracidad fiscal

vulneratorios de los mas altos principios de garantías y potestades constitucionales. Viene a
colación respecto a lo manifestado la ley 5071/71, modif. por ley 5270, cuyo art. 1 prescribía
“La presente ley tiene por finalidad regularizar la situación jurídica de los inmuebles rurales y
urbanos existentes en todo el territorio de la provincia a efectos de que mediante el
otorgamiento o perfeccionamiento de título, los mismos de incorporen plenamente a la
actividad productiva y al comercio”. Tal “loable” fin quedaba en una mera declaración, toda
vez que este dispositivo legal autorizaba a los intendentes municipales, a entregar en
propiedad los inmuebles ante el pago de las deudas impagas, circunstancia esta que en
ninguno de los anales doctrinarios y o jurisprudenciales puede admitirse como causa de
adquisición del dominio (arts. 2524 y c.c. del Cod. Civil), y va en contravención
constitucional, por lo que ab initio ningún buen objetivo puede culminar de plasmarse
partiendo de una anomalía. Estas leyes fueron derogadas por la ley provincial 5445/72, y
esta a su vez por la ley 8465, que corresponde al Codigo Procesal Civil y Comercial de
Córdoba. Hay que reseñar aquí que en el año 1952 se dicto la Ley de Catastro Nacional. N°
14159 regulando también aspectos procesales de la usucapión, y revela su afán tributarista
en el art. 24 inc. C al prescribir: “…Será especialmente considerado el pago, por parte del
poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a
nombre de quien invoca la posesión”. De todas maneras, y como acertadamente se ha
señalado16, en muchas ocasiones los poseedores, por pura especulación, prefieren esquivar
el saneamiento de su titulo y la perfección del dominio, teniendo en cuenta la circunstancia
de la protección natural que el Código Civil brinda al poseedor. El efecto declarativo de la
sentencia de usucapión17 le permite ser un “dominus” privilegiado al cual no es posible
exigirle el pago de ningún impuesto.
Otro antecedente a nivel nacional de “liricos” (y fallidos) intentos de saneamiento es el
dictado de la llamada “ley Pierri” (24.374) del año 1994, que pautó la regularización dominial
para los ocupantes que acrediten la posesión pública, pacífica y continua de inmuebles
urbanos, con un mínimo de tres años de antigüedad desde 1992. Los lotes debían tener
como destino principal el de casa de habitación única y permanente. Han transcurrido 16
años y la norma, por el paso del tiempo, perdió operatividad, pese a intentos de
16
VENTURA Gabriel B., “Una ley con fin tributario que obstaculizará el trafico negocial”,Comercio y Justicia,
25/04/03
17
En la jurisprudencia se ha dicho que “El fin de la usucapión es la obtención, a través de una sentencia declara-
tiva, del título supletorio de dominio” Cám. Civil y Com. Santa Fe, sala 1ª, 15 abril 1988, "Diez, Cándido c/ Sosa, Lino y
otros", Zeus, T. 51, R - 35 (11.835).
9
reactualizacion en ciernes. Por supuesto la critica principal es la que sostiene que el

ocupante “ilegal”, una vez inscripto, tiene que pagar tasas e impuestos, con el riesgo de
perder su casa si aparece el titular registral.
Ley 9100 (derogada) – 9150 (vigente):
En nuestra provincia, se sanciona el 26/03/2003, y se publica en el B.O. el 04/04/2003 la
referida ley 9100 constando la misma de 32 artículos. Numerosas voces se alzaron
criticando la inconstitucionalidad (que parecería ser por supuesto el vicio mas grave), la
improvisación, improlijidad y las anfibologías que surgen del texto que afectan
principalmente a quien se pretende “defender”, esto es, al propio poseedor tabular (¿nueva
categoría de posesión?).
No obstante ello, y con cambios que sólo lo fueron de superficie, e incluso agravando las
obligaciones del “dominus”18 , se sanciona el 03/03/2004 y se publica el 20/03/2004 la ley
9150, con los siguientes objetivos:
a) La realización de todos los actos y trámites que resulten necesarios y conducentes para
el saneamiento de los títulos de propiedad;
b) La ejecución de las tareas necesarias para determinar los inmuebles en situación de
irregularidad o conflicto dominial y la búsqueda de los antecedentes que resulten necesarios
para solucionarlos;
c) Prestar asesoramiento técnico a los ciudadanos que tengan problemas para la obtención
del título de propiedad, y
d) Promover y auspiciar toda iniciativa sobre saneamiento de títulos de dominio sobre
inmuebles.
Es mi intención realizar en forma conjunta el análisis de las características de las cuales se
informan estos dos dispositivos legales, ya que si bien la ley vigente es la 9150, ésta
participa y tiene – desgraciadamente podríamos, con toda certeza, reiterar – la misma alma,
las mismas intenciones, y los mismos defectos (tal vez mas profundizados) de su
antecesora, con algunas peculiaridades a señalar.
Antes que cualquier tratamiento de fondo que se quiera emprender sobre las características
del cuerpo normativo, es absoluta y totalmente palmario que el legislador cordobés ha
soslayado, avasallado y dejado de lado altos principios superiores sobre los que le estaba ,
18
Art. 14 de la Ley 9150:En caso de no mediar oposición del titular registral en el plazo perentorio de sesenta
(60) días computados desde el diligenciamiento de la notificación o desde la última publicación, la Unidad
Ejecutora procederá a dar curso al requerimiento formulado, a través de la correspondiente resolución que
ordene la inscripción.
10
por imperio de la Carta Magna y del derecho sustantivo vigente, vedado avanzar en su
regulación y modificación a su antojo. De todas maneras lo ha hecho, y podrían detallarse
como graves omisiones de fondo19:
1) La circunstancia -lo que hace que de modo congénito e insubsanable la ley devenga
inconstitucional- que la cuestión objeto de esta norma es materia delegada por las
provincias a la Nación (art. 75 inc. 12 Const. Nacional) y en consecuencia, sólo susceptible
de ser regulada por nuestro legislador nacional.
2) La impertinencia que resulta de la pretensión de incorporar los modos (posesión) a un
Registro de títulos, en flagrante violación de lo prescripto por el art. 2505 Cod. Civ. y de lo
dispuesto por los arts. 2 y 3 de la Ley Registral Inmobiliaria Nacional (ley 17801).
Sabido es que los derechos reales se constituyen por titulo y modo, y este ultimo no debe
ingresar a un registro de títulos, como es el de la Propiedad Inmueble, cuyos efectos son
declarativos, por contraposición al sistema registral constitutivo (como el del automotor).
Entonces, y por propia definición, la inscripción es declarativa cuando la mutación jurídico
real inmobiliaria se opera independientemente del Registro. Es decir que, como la
modificación jurídico-real ya ha surgido anteriormente, su inscripción pone en armonía al
Registro con la realidad jurídica extrarregistral. La doctrina20 y la jurisprudencia21 han echado
luz y vertido frondosos antecedentes que respaldan lo aquí mencionado.
3) Se ha omitido considerar la prescripción contenida en el art. 2401 Cód. Civ., que
proscribe la posibilidad de que existan dos posesiones iguales y de la misma naturaleza
sobre idéntica cosa. Si bien una lectura apriorística de los artículos 2401 y 2409 del Código
Civil daría la impresión de que existiría una aparente contradicción entre los mismos, esto no
sucede puesto que el art. 2401 se refiere a la imposibilidad de la existencia de dos
posesiones sobre la misma cosa, mientras que el 2409 establece la legal existencia de una
comunidad de posesión -la coposesión-, es decir una única posesión en cabeza de dos o
más sujetos, con lo cual no se mancilla el principio sentado.
19
FUSTER, Gabriel Anibal, “La ley 9150 y el Registro Personal de Poseedores”, Investigaciones, Ed. Lexis
Nexis Córdoba, fasc.3, 2008.
20
A modo de referencia, en diversos artículos doctrinales sobre el tópico: Moisset de Espanés , López de
Zavalía , Kemelmajer de Carlucci, Ventura y Bono
21
“El sistema de publicidad registral es simplemente declarativo y no constitutivo.Aparte de los arts.2505 del
Cod. Civil y 2 y 20 de la ley nacional 17.801, es definitivo su art. 4 al establecer: “La inscripción no convalida
el titulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes” (CNCiv, Sala F, 27/08/79,LL,1980-D-
295, con nota de Elena Highton).
“La inscripción de los titulos en el Registro de la Propiedad constituye una condición de eficacia necesaria para
que el derecho real pueda producir la plenitud de sus efectos, pero este derecho preexiste al acto de inscripción,
desde que se hayan cumplido las exigencias de titulo y modo requeridas por la ley, pues la inscripción no tiene
carácter constitutivo sino declarativo (perfeccionador). SCBA,6/11/79, ED,89-312.
11
Bien se ha dicho en este caso que la posesión tabular (es decir, la “registral”) o bien se trata
de una posesión de idénticas características a las contenidas en nuestro Código Civil (en
cuyo caso viola el artículo de referencia), o bien se trata de una posesión diferenciada
(contraviniendo en tal supuesto lo dispuesto por el art. 75 inc. 12 Carta Magna Nacional).
4) Se pregunta el Dr. Fuster22 ¿la posesión genera un asiento de inscripción o anotación?,
entendiendo la Inscripción como toda toma de razón (o asiento principal) de carácter
definitivo, provisional o condicional que se practica en la matrícula, como consecuencia de la
presentación de un documento público dispositivo (transmisivo o constitutivo), declarativo,
aclarativo o extintivo de un derecho real, con la finalidad y efectos que resulten de la ley.
Asimismo, Anotación es todo asiento temporal que se practique con relación a una
inscripción, como consecuencia de la presentación de un documento, conformado de
acuerdo con la ley, del que resulte que la integridad de la inscripción queda afectada por
alguna causal que se expresa o resulta de dicho documento.
Ahora bien, si pretendemos que la ley 9150 nos brinde la respuesta, pues lamentablemente,
y en otra muestra más de las ambigüedades e inexactitudes de la norma, no obtenemos
satisfactoria conclusión. Pareciera ser que alude al asiento de matriculacion, cuando lo que
pretende es registrar la posesión (el art. 7 del dispositivo legal reza: “En el Registro Personal
de Poseedores creado por el artículo anterior, podrán inscribirse aquellas parcelas urbanas,
rurales y semirrurales sujetas a actos posesorios, con la extensión que determine la
reglamentación…).
Valga aquí preguntarse que entendió el legislador al incluir la categoría de “inmueble
semirrural” y cuales son los parámetros de discernimiento de categoría entre este y los
urbanos y rurales.
5) Similar a lo expresado en el acápite anterior, la norma expresa desacertadamente el
termino “derecho de posesión” en los arts. 9 y 10 inc.c , cuando ya se han explicitado las
razones que respaldan la certeza de que el instituto posesorio campea en el mundo de lo
factico y no de lo jurídico.
6) Otra critica valida que puede alzarse es la pertinencia de que un registro de posesiones
debería depender de la Dirección General de Catastro, donde tratamos de la realidad física
– y no jurídica – de los inmuebles. No podría ser de otra manera, pues el mentado registro
de posesiones, no atribuye dominio ni genera derechos frente a terceros (menos entonces,
lo haría respecto del propietario!). Estaría en concordancia además con las finalidades
fiscales que informan el dictado de la ley 9150 (y antes de la 9100). El art. 8 de la ley. 9150
dice: “La anotación de la posesión regulada por la presente ley será realizada en cuanto por
22
FUSTER, Gabriel Aníbal, ob.cit.
12
derecho corresponda y sin perjuicio de los derechos de terceros”. Se modifico respecto de la

ley anterior con el agregado “en cuanto por derecho corresponda”, sin que hasta el momento
nadie haya explicado con claridad que se quiso decir. Además, si en el art. 13 se prevee la
citación del titular dominial de la parcela, no queda muy clara la falta de perjuicio que
supuestamente invoca la norma.
7) También es valido decir que el legislador provincial ha soslayado (infiriendo en tal caso
que por lo menos tuviera idea de la existencia) la existencia de experiencias similares en el
derecho comparado de sistemas de cuño romanista y de los múltiples conflictos,
inexactitudes y sobre todo, “ensuciamiento” de los títulos de los Registros de Propiedad.
Características de la ley 9150:
En su art. 6 crea el denominado Registro Personal de Poseedores, en el cual podrán
anotarse las personas que invoquen y acrediten la posesión de inmuebles urbanos, rurales
“y semirrurales”, el cual dependerá y será administrado por el Registro General de la
provincia. Hay que destacar que la ley deberia ser un dispositivo transitorio atento lo
normado en el art. 34: “ El Poder Ejecutivo podrá disponer la disolución de la Unidad
Ejecutora cuando estimare que se han alcanzado los objetivos para la cual fue creada.” En
los hechos, dicha expresión parece un anhelo de inimaginable concreción, sobre todo
teniendo en cuenta los ambiciosos objetivos ya expuestos. De todas maneras en nuestro
país sabido es que las leyes “transitorias” tienen en ciertos casos más duración que las
pretendidas “de permanencia” (véase el caso de la Ley Federal de Coparticipación Nº
23.548 de 1988. Este año se cumplen 20 años de “transitoriedad”).
En el art.1 y en el 38 se dispone la naturaleza de orden publico del texto legal, lo cual ha
sido rescatado por el Dr. Eduardo Mundet, y por el Dr. Marcelo Mundet23, en su comentario a
la norma como que “La declaración por ley del orden público del saneamiento justifica y da
sustento a medidas y procedimientos de excepción, evitando que muchos de esos trámites
de excepción puedan ser tachados de inconstitucionales por violación al artículo 16 de la
CN.”.
Me tomo el atrevimiento de señalar y discordar con el eximio Dr. Eduardo Mundet, y señalar
que en realidad desde su génesis nos encontramos frente a una ley flagrantemente
inconstitucional, y el remedio a una inconstitucionalidad congénita no lo puede subsanar el
mismo articulado de la ley cuestionada.
23
MUNDET, Eduardo R. – MUNDET, Marcelo J., “Ley 9150 Comentada” . Publicada online por el sitio web de
Gobierno provincial: http://www.cba.gov.ar/imagenes/fotos/ley_9150_comentada1.pdf
13
A su vez vuelve a realizar su aparición la costumbre de insertar en algunas leyes el artículo

que podría resumirse en el adagio “in dubio pro legis” (a decir del Dr. Ventura24): “La
presente ley es de orden público y todo conflicto normativo relativo a su aplicación deberá
interpretarse y resolverse en beneficio de la misma”. En realidad un juez debe fallar a favor
de lo que es justo y pertinente, mas alla de las intenciones o declamaciones de un artículo.
Me parece necesario mencionar aquí al art.12 de la ley, que establece: “REGISTRACION A
NOMBRE DEL ESTADO: Las parcelas en las que no pueda determinarse el titular de
dominio y que tampoco se encuentren declaradas por poseedores, se registrarán en los
términos del Artículo 2342, Inciso 1 del Código Civil.” No se puede no estar de acuerdo con
la doctrina25 que señala el grueso error conceptual que encierra esta norma, y que como se
diría “para muestra basta un botón”, es otra pauta mas del laberinto conceptual en que nos
ha encerrado el legislador. Que una parcela no este registrada no lleva como consecuencia
que no pertenezca a nadie, desde que el Registro inmobiliario, por imperio de ley de fondo
superior a cualquier norma provincial sobre el respecto, tiene efectos declarativos y nunca
constitutivos. Y de todas maneras, el dominio, por su condición – en principio- de
perpetuidad (art. 2510 Cod. Civil) y en resguardo de garantías constitucionales expresas
(art.17 Const. Nac.) no cae por la falta de ejercicio de actos dominiales, ni el Código autoriza
en nuestro sistema a presumir su abandono. Esta es otra inconstitucionalidad más de las
que ab initio arrastra la ley de marras. Por ello tampoco se puede estar de acuerdo con la
interpretación de Mundet al articulo en cuestión, en el sentido de considerar que “(por) una
interpretación armónica de la normativa debería admitirse que la inscripción que el
dispositivo prevé es la del dominio a favor del Estado.”26
Los pasos que brinda la ley para la tramitación del registro constan de la siguiente forma:
1) Solicitud: es una declaración jurada (su falseamiento puede llevar a la aplicación de las
sanciones del art. 293 del Código Penal27). El solicitante la deberá suscribir y presentar ante
los juzgados de Paz de su jurisdicción, o ante el organismo que la autoridad de aplicación
determine, con la intervención de dos testigos que manifiesten conocer la existencia material
de la posesión y den fe sobre la veracidad de lo expuesto (arts. 9 a 12). Los jueces de Paz
deberán remitirlas a la unidad ejecutora dentro de las cuarenta y ocho (48) horas de
24
VENTURA, Gabriel, Ob. Cit.
25
Entre ellos, el Dr. Gabriel Ventura en sus artículos y notas de clases.
26
MUNDET, Eduardo, MUNDET Marcelo. Ob. Cit.
27
El art. 293 del Código Penal reza textualmente: “Art.293.- Será reprimido con reclusión o prisión de uno a
seis años, el que insertare o hiciere insertar en un instrumento público declaraciones falsas, concernientes a un
hecho que el documento deba probar, de modo que pueda resultar perjuicio.
Si se tratase de documentos o certificados mencionados en el último párrafo del artículo anterior, la pena será
de tres a ocho años.”
14
presentadas y verificar posteriormente que las mismas hayan tenido ingreso en el sistema
creado por esta ley, lo cual es una obligación adicional que se le impone al Juez de Paz.
2) Notificación al titular registral: Se lo cita en su domicilio real. Para Munde28t, mediante el
trámite previsto éste se ve beneficiado toda vez que esta recibiendo una severa advertencia
de que un tercero esta pretendiendo prescribir en su contra. En realidad se esta poniendo en
juego la seguridad estática, entendida como la manifestación de seguridad jurídica mas
importante. Además, en el procedimiento de usucapión regulado en la norma adjetiva
cordobesa el poseedor “ad usucapionem” ya esta obligado a citar al titular, con lo que el
declamado de esta norma se torna estéril a sus efectos, ¡y ningún poseedor real “ad
usucapionem” se arriesgaría a que comparezca el propietario antes de transcurridos los
veinte años de los arts. 4015 y 4016 del Cód. Civil!, lo que lleva lógicamente a inferir que
quienes quieran beneficiarse con esta ley serán aquellos quienes simulan el ejercicio de una
posesión que no existe, o que no cuenta con los años legales para adquirir el dominio,
tornando aún mas ilusorios los objetivos enunciados en el dispositivo legal que tratamos.
Pues bien, si el titular comparece, se abren una instancia de mediación de la cual pueden
resultar las siguientes alternativas:
a) Que el titular registral acepte la manifestación del poseedor, y consecuentemente se
escriture a favor de este último.
b) Que el poseedor reconozca el derecho del propietario, y restituya el inmueble.
c) Demostrarle al titular registral que el poseedor lleva veinte años, como lo exige el Código
Civil como requisito para la adquisición del dominio por usucapión (veinteañal o larga). Por
supuesto que habrán de seguirse todos los pasos procedimentales pertinentes previstos en
el Código procesal civil y comercial de la provincia de Córdoba : ley 8465.
d) Si no se llega a un acuerdo (basta dejar constancia de la oposición del titular registral), se
archivan las actuaciones. En este caso el propietario puede estar impulsado a reivindicar,
según el caso, o manifestarse en el eventual juicio de usucapión que se tramite.
Aquí el Estado –en una objetable actitud- prácticamente se “desentiende” del asunto en
ciernes, y deja librado a su suerte al poseedor frente al propietario…
En caso de no mediar oposición del titular registral en el plazo perentorio de sesenta (60)
días computados desde el diligenciamiento de la notificación o desde la última publicación,
la Unidad Ejecutora procederá a dar curso al requerimiento formulado, a través de la
correspondiente resolución que ordene la inscripción. Esta es una gravosa e irrazonable
“innovación” de la ley 9150 respecto de la 9100. Queda la inquietud de preguntarse que
sucederá en el caso de que el titular comparezca posteriormente al vencimiento de dicho
28
MUNDET, Eduardo, MUNDET Marcelo. Ob. Cit.
15
plazo. ¿Realmente alguien podrá cuestionarle su legítimo dominio por haber comparecido o
manifestado a los 70, 90 o 300 días? Mientras tanto, en el Registro obrará una nota marginal
ensuciando el titulo dando cuenta de la existencia de una posesión en sus dominios. Eso sí,
la ley ha previsto en el art. 18 que “si la oposición del titular dominial fuera deducida en
forma extemporánea, la UNIDAD EJECUTORA solo podrá admitirla en caso que la
presentación estuviera fundamentada en documentación fehaciente, con los tributos
provinciales pagados hasta la fecha de presentación y además se asumiese el pago de
todos los gastos realizados hasta ese momento. En este supuesto, si la posesión ya se
hubiera registrado, la UNIDAD EJECUTORA dispondrá su cancelación”. Mas allá de lo
loable de esta última parte, al prever los efectos cancelatorios de la posesión, se plantea a
mi criterio la sorpresa y el asombro de preguntarme si ¿acaso por la falta de pago de los
impuestos se cercenaría el derecho de oposición de un legítimo titular dominial?, ¿desde
que momento el dominio cae – por supuesto, si el fisco no ha entablado los medios legales
de persecución de sus acreencias – por la deuda impositiva? Pareciera que pagar los
impuestos en nuestra provincia adquiere y despoja dominios sin tener en cuenta superiores
jerarquías normativas. Ello solo se entiende – reitero, en mi parecer- si advertimos el fin
meramente tributario de normativas como la sub examine (pese a la “morigeración tributaria”
que pareciera la ley aplica respecto del rogante en el art.26 de su articulado)
4) Ante la falta de comparendo del titular, el organismo emplaza a la parte para que en
sesenta (60) días presente la mensura correspondiente, constituyendo ésta un fuerte acto
posesorio, de los que denotan poder exclusivo y excluyente sobre la cosa. Es así que se le
exige que acompañe un plano, suscripto por un profesional habilitado para el ejercicio de la
agrimensura, con la determinación de medidas, superficie y linderos afectados por la
posesión, como así también la ubicación y descripción del inmueble, con su correspondiente
designación catastral y oficial y número de cuenta ante la Dirección de Rentas, si lo tuviere
(art.14 de la ley). Una vez incorporado el plano debidamente aprobado o dispuesta la
eximicion de su realización, la Unidad Ejecutora remitirá el original del legajo al Registro
General de la Provincia para su inscripción en el Registro Personal de Poseedores y copia
certificada a la Dirección de Rentas a los fines tributarios (parecería que en este “último
renglón” se encontrara el meollo y la justificación de este tipo de legislaciones).
De todas maneras, comparto con Mundet la idea de que la confección del plano debería
hacerse con la máxima publicidad, en especial de los colindantes, a los fines de evitar
simulaciones en perjuicio de los verdaderos propietarios, y que refleje con toda precisión la
realidad.
16
Respecto de la obligación tributaria del poseedor, a partir de su inscripción en el Registro,

las secuelas para el mismo son que a su respecto se le podría exigir toda la deuda atrasada
reclamable por la Dirección de Rentas y Municipalidad, e incluso le queda la inseguridad de
desconocer si el lote puede –eventualmente- llegar a ser objeto de una subasta, en el marco
de una ejecución fiscal, por deudas que el propietario mantenía con el Fisco.
5) Al superar las etapas previas, se llega a la Resolución que ordena la toma de razón en el
Registro Personal de Poseedores. Para un sector de la doctrina (cito a Gabriel Fuster) se
inscribe el derecho real, por lo que sería inconstitucional. Para otro sector (cito a Mundet) es
un Registro Personal, y se inscribe por lo tanto una manifestación personal, una declaración.
6) Obligaciones funcionales: El art. 32 indica que “con carácter previo a la realización de
todo acto jurídico notarial, o de subasta judicial, deberá requerirse informe tanto a la Unidad
Ejecutora cuanto al Registro Personal de Poseedores, con relación a tramitaciones en curso
o a inscripciones realizadas en virtud de la presente Ley.” Parecería que se persigue dar
publicidad al hecho posesorio en defensa de terceros que tengan intenciones de adquirir el
inmueble en subasta, o por algún motivo, estén por efectuar un acto notarial respecto al bien
en cuestión. Esta norma constituye un desatino, toda vez que la exigencia de la certificación
sólo se justifica cuando lo que se vaya a otorgar es un acto que involucre una mutación
jurídica real29. Soslayando a su vez, el hecho de que la posesión, como hecho que es, se
prueba por sí sola, según la concepción de Vélez Sarsfield volcada en el Código Civil.
De todas maneras, la norma cae en desuso en la práctica y no podrían inferirse sancion
alguna funcional por su no aplicación , atenta la violación de principios constitucionales que
conlleva desde su génesis y que ya hemos remarcado.
Consideraciones finales. Actualidad. Alternativas.
Hay que partir de las consideraciones empíricas que nos avasallan con la elocuencia de sus
magnitudes numéricas: Se calcula que el 50% de la tierra en la Provincia de Córdoba no
está catastrado y registrado. La provincia de Córdoba , tal como acontece como la mayoría
de las provincias argentinas, padece el grave problema de tener vastas zonas con
titulaciones de propiedad insuficientes o deficientes. Tal situación se presenta por múltiples
causas:
-Títulos añejos que nunca entraron al registro; -Transferencias de propiedad por boleto de
compraventa que nunca se perfeccionaron mediante escritura pública y la correspondiente
inscripción en el registro de propiedad, como es el caso de ventas sucesivas por boletos de
compraventa por lo cual en el registro figura un titular registral que ya no lo es;
29
FUSTER, Gabriel. Ob.Cit.
17
-Herederos que efectúan una partición de hecho sin realizar el trámite sucesorio y van a su
vez transfiriendo las partes a sus descendientes del mismo modo o algunos de sus
herederos venden sus partes por simple boleto y otros no.30
Todos recordamos el emblemático caso de Ramona Bustamante, en el 2004, por el cual
esta grave situación comenzó a tener “visibilidad mediática” –con lo que ello conlleva- y llego
a tener gran trascendencia nacional, sonrojando, por la cruda violencia de las imágenes a
altos funcionarios. Dos aspectos se conformaron en focos de atención:
En primer lugar, el nivel de violencia con la cual se llevaban a cabo los desalojos; el gran
despliegue policial y el empleo de topadoras eran demasiado para realizar los desalojos de
Ramona y otros habitantes de la zona que luego siguieron igual destino. Estos niveles de
violencia ejercida por los operadores de justicia apelando a la autoridad de su cargo y al
intento de orden del conflicto, adquirió forma de interrogación acerca de cómo observan sus
prácticas los operadores de la Administración de Justicia.
En segundo lugar, llama profundamente la atención el desmantelamiento de un consenso
social dado que durante un prolongado tiempo, la gente de la región que nos ocupa vivió en
base a lo que hoy se le pretende negar: la posesión de sus tierras.31
Entonces, es real y concreto que existe un grave y endémico caso de falta de saneamiento
de titulos, y que es responsabilidad y decisión del Estado atender a su diagnóstico (sabemos
que no hay un relevamiento preciso de conflictos de escrituración), pero por supuesto, que
ello no se logra con meros parches de fines recaudatorios momentáneos, ni engendros
legales como es el dictado de las dos últimas leyes que instituyen el –contrasentido desde
su denominación- “Registro de la Posesión”. Gravísimo daño se le hace a la seguridad
jurídica de un Estado de Derecho, de este modo. No podemos menos que quedarnos
azorados cuando leemos que “al menos la mitad de las personas que se anotan en el
Registro Personal de Poseedores invocando y supuestamente acreditando la posesión de
inmuebles urbanos, rurales y semi rurales, le mienten al Estado. No son poseedores de
nada. “Me atrevería a afirmar, sin lugar a dudas, que la mitad o más de la mitad de los
35 mil inscriptos en el registro presentan situaciones irregulares”, afirma Raúl Costa, a
cargo de la Subsecretaría de Asuntos Registrales que depende del Ministerio de Justicia de
la Provincia. El área recibió también denuncias de personas que fueron engañadas por
30
Asequibles y palmarios argumentos vertidos por el Dr. Marcelo Mundet , responsable de la coordinación
general de la Unidad Ejecutora del Registro de Poseedores creado por la Ley N°9.150, en notas de clase.
31
SCARPONETTI, Patricia. “Políticas, culturas y justicias: las caras indisociables del conflicto por la tierra”.
Investigación de la SECyT-UNC. 2007.
18
profesionales inescrupulosos que recorren el norte de la provincia ofreciendo declaraciones

juradas por 300 o 400 pesos.”32
Parecería que aquí están las lastimosas consecuencias de una falta de iniciativa seria,
solución y decisión política y social legal, seria e integral sobre el tema.
Se han brindado de parte de la doctrina pautas de solución , o por lo menos, principios de
encarrilamiento del tema, y no puedo dejar de mencionar aquí la plausible propuesta
efectuada por los Dres. Gabriel Ventura y Luis Moisset de Espanés33, en la que con certero
diagnóstico ante la patología existente, indican que la principal dificultad para lograr el
saneamiento de los títulos en el derecho argentino, radica en la perpetuidad del dominio que
se encuentra establecida expresamente en el art. 2510 del Código Civil, ya que el
propietario no deja de serlo aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la
imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella. No
permitiendo esta circunstancia la aplicación del art. 2342 inc.1 y 3 del Cód. Civil (o sea, la
incorporación de esos bienes al dominio privado del Estado). Dichos letrados propugnan el
establecimiento de un dominio caducable por el transcurso del tiempo, a modelo del
establecido en el art.968 – Secc. III- cap. 4º del Código Civil Peruano que establece la
extinción de la propiedad por “…4) Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso
pasa el predio al dominio del Estado”. Entonces, y teniendo en cuenta que con una
eliminación de la perpetuidad dominial con más la presunción de abandono por un lapso
determinado de bienes no incorporados al registro (art.44 ley 17801 y 28 y 29 ley 5771), se
lograria revertir el dominio al Estado, y a su vez éste los transferiría a los poseedores
actuales, perfeccionando títulos que hoy no lo son. Las alternativas de manifestación
pueden ser: a) Existencia de un tenedor por contrato: se acciona por el cobro de impuestos
contra el dominus, si coincide con el titular registral, con las vías de ejecución fiscal
pertinentes ;b) Existencia de un propietario sin título ni inscripción: Estamos ante un
poseedor “ad usucapionem”, propietario luego del paso del tiempo y las condiciones legales,
a quien se le puede exigir el pago de impuestos (art.2419 in fine Cod. Civil y 133 del Código
Tributario de Córdoba – ley 6006); c) Existencia de alguien que no es propietario pero que
tiene la cosa y se niega a desocupar, o la tiene a nombre de sujeto distinto del titular
registral: el Estado puede reivindicar por vía subrogatoria como acreedor del dueño,
recuperara la posesión, para subastar y percibir el tributo por la realización del bien.
Ojala Dios ilumine a nuestro legislador para entender que hay medios legítimos, serios y
plausibles de saneamiento de títulos, fuera de leyes aventureras de nefastas consecuencias.
32
“LOS POSEEDORES DE NADA”, www.sosperiodista.com.ar, 04/06/08.
33
VENTURA, Gabriel-MOISSET DE ESPANES, Luis, “El Dominio caducable, solución al problema de
saneamiento de títulos”. J.A., 2001-III-930.
19
BIBLIOGRAFIA
- BONFANTE, P.-Instituzioni di diritto romano, Milán 1934
- BORDA, Guillermo, “Tratado de Derecho Civil – Reales” T.I.,Abeledo Perrot. 1992
-.FUSTER, Gabriel Anibal, “La ley 9150 y el Registro Personal de Poseedores”,
Investigaciones, Ed. Lexis Nexis Córdoba, fasc.3, 2008
- FUSTER, Gabriel Aníbal, VENTURA Gabriel B., “De la usurpación y la protección jurídica
de la posesión y la tenencia” Investigaciones, Ed. Lexis Nexis Córdoba, fasc.7, 2007
- LASALA, José Luis.- Derecho Inmobiliario Registral. Su desarrollo en los países
latinoamericanos. - Ediciones De Palma, Buenos Aires, 1965
MARIANI DE VIDAL, Marina , Curso de Derechos Reales , T.I, Ed. Zavalia, 2000.
-
- MOISSET DE ESPANES, Luis. “El Sistema Registral hispánico y su régimen actual”,
Doctrina de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba
- MUNDET, Eduardo R. – MUNDET, Marcelo J., “Ley 9150 Comentada”- www.cba.gov.ar.
- MUSTO, Néstor Jorge, Derechos Reales, T.I.,Astrea, 2000
- ROCA SASTRE/ MUNCUNILL: "Derecho hipotecario ", t.I, 8ª ed., Ed.Bosch, Barcelona
1999.
- VENTURA Gabriel B., “Una ley con fin tributario que obstaculizará el trafico
negocial”,Comercio y Justicia, 25/04/03
- SCARPONETTI, Patricia. “Políticas, culturas y justicias: las caras indisociables del conflicto
por la tierra”. Investigación de la SECyT-UNC. 2007
- VON IHERING, Rudolf, “La Posesión”, versión española de Adolfo Posada. 2da. Edición.
Editorial Reus S.A.. Madrid.1926,(versión reeditada por el H. Tribunal Superior de Justicia
del Distrito Federal. México.2002)
20
21

Registro de Posesiones - Dr. Carlos C. Koval Yanzi

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Naturaleza jurídica de la Posesión

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En nuestra provincia, y mas allá de anteriores ejercicios normativos de voracidad fiscal

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