SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS

LEY 27157 Y 27333

B
EXPOSITOR ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

CAPITULO V INDEPENDIZACION ARTICULO 55 .- Definicin de independizacin Es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn. Dicho acto registral se rige por las disposiciones contenidas en el presente capitulo o, en su caso, por las disposiciones especiales establecidas para la inscripcin de los actos que dan lugar a la misma. El Registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de la independizacin realizada.

En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica inscrita, deber describirse la fbrica correspondiente a cada lote a insependizar.

ARTICULO 56.- Requisitos para la independizacin Todo ttulo que da mrito a una independizacin deber contener el rea que se desmembra y el rea remanente precisando sus linderos y medidas perimtricas, acompaando el respectivo plano de independizacin autorizado por el profesional competente. Cuando como consecuencia de la independizacin solicitada, se genere un rea remanente en la que exista porciones que no guarden continuidad, se entender que la rogacin comprende tambin la independizacin de cada una de dichas porciones. ARTICULO 57.- Ttulo que da mrito a la independizacin de predio urbano

La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por slo mrito de los siguientes documentos: a) Resolucin municipal de sub divisin y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos ultimos, el rea, linderos y medidas perimtricas, tanto de la porcin independizada como del remanente; b) Planos y cdigos catastrales a que se refiere el Decreto Supremo N 00289-JUS o la cosntancia negativa de catastro. No se requerir la resulucin municipal de sub divisin cuando al independizacin se origina en la desacumulacin de predios, siempre que estos retornen a su descripcin primigenia. En este caso bastar la solicitud con firma legalizada del propietario. Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administraitvas con facultades de saneamiento, la independizacin se realizar en mritoa los documentos que establezcan las normas especiales pertimentes. Si para inscribir una resulucin judicial, resulta necesario desmendran un predio urbano, deberan cumplirse con los requisitos establecidos en el primer prrafo; salvo que el proceso comprenda tambin la sub divisin del predio.

ARTICULO 58.- Indepemdizacin de predio urbano por regularizacin de edificaciones Tratndose de subdivisiones efectuadas dentro del proceso de regularizacin de edificaciones que se refiere la Ley N 27157 y la ley N 27333, para efectuar las respectivas independizaciones no ser aplicable lo dispuesto en el artculo 57. En estos casos, deber presentarse formulario registral o escritura pblica, acompaado de los siguientes documentos: a) Plano de indpendizacin en que conste el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como el rearemanente. b) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios Slo proceder la inscripcin cuando el rea y frente de los predios resultantes no sean inferiores al lote normativo. ARTICULO 60 .- Independizacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regimenes establecidos en la Ley N 27157.

 Para la Independizacin de unidades inmobiliarias bajo el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, o de independizacin y copropiedad, se presentarn los siguientes documentos: A) Reglamento Interno; B) Solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada, en la que conste el rea, linderos y medidas perimtricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes. C) Plano de independizacin donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente. Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artculo se inscribirn en partida especial donde se seale estar sometido al rgimen al que esta sujeta, relacionandola con la partida matrz.
ARTICULO N 62 .- Traslado de cargas y gravmenes a las partidas de independizacin o acumulacin. Las cargas y gravamenes inscritos en la partida matriz cuya cancelacin no

Se encuentre inscrita se trasladarn a las partidas independizadas, siempre que afecten a estos predios. Lo dispuesto en el prrafo anterior se aplica en caso de acumulacin de predios.

ARTICULO N 63 .- Documento Supletorio que da mrito a la independizacin. La independizacin se realizar, salvo disposicin distinta, en mrito a documento privado con firmas legalizadas notarialmente, otorgado por el propietario. Tratndose de bienes del Estado, el referido documento ser otorgado por el funcionario autorizado. No se requerir legalizacin notarial. ARTICULO N 72 .- Normativa aplicable al ttulo que da mrito a la inscripcin de declaratoria de fbrica. La inscripcin de la declaratoria de fbrica se efectuar en mrito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de la declaracin de la misma.

 ARTICULO N 73.- Documentos que dan mrito a la inscripcin de la declaratoria de fbrica o demolicin. La declaratoria de fbrica de una edificacin, as como su demolicin total o parcial, su ampliacin, su modificacin o remodelacin, se inscribir en mrito a : A) Escritura pblica en la que obre inserta, o a la que se acompae, el respectivo certificado de conformidad de obra, expedido segn la normatividad aplicable al caso concreto. B) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblico , en el caso de regularizacin de edificaciones, a que se refiere la Ley N 27157. C) Formulario Unico Oficial, a que se refiere la Ley N 27157. D) Formulario Registral al que se refiere la Quinta Disposicin final del Decreto Legislativo N 667. E) Otros, sealados en las normas especiales. Cualquiera de los instrumentos arriba sealados deber acompaarse de los anexos que la normatividad aplicable requiera, as como el plano de ubicacin y localizacin, y el plano de distribucin por pisos o niveles.

 En el caso de demolicin total, no ser indispensable la presentacin del plano de distribucin. En los casos de remodelacin, ampliacin y modificacin de fbrica, adems deber adjuntarse la memoria descriptiva de la edificacin resultante, el plano de distribucin en el que se visualicen los elementos eliminados o modificados , y el plano de distribucin de la edificacin resultante.
ARTICULO N 74 .- Contenido del asiento de declaratoria de fbrica. El asiento de inscripcin deber contener la distribucin de ambientes, el rea techada por cada caso, el rea libre del primer piso, la fecha de finalizacin de la obra, la valorizacin, el instrumento que da mrito a la inscripcin, el nombre del profesional que interviene en la declaratoria y dems datos relevantes. En los casos en los que en la declaratoria intervengan ambos cnyuges y la fbrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador proceder a extender simultneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal del inmueble, por el solo mrito de la declaratoria, salvo que se

Acredite que el bien mantiene la condicin de propio.

ARTICULO N 75 .- Inscripcin por nica vez de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin. La declaratoria de fbrica en va de regularizacin otorgada al amparo de lo dispuesto en el Titulo de la Ley N 27157, debe comprender todas las edificaciones existentes al 20 de julio de 1999, no procediendo la inscripcin de una segunda regularizacin- . ARTICULO N 76 .- Inscripcin de carga Con la regularizacin de la declaratoria de fbrica se inscribirn simultneamente, las cargas constituidas por transgresiones a los parmetros urbansticos y edificatorios aplicables al predio y otras cargas reguladas en la normatividad vigente, en virtud al mismo instrumento que da mrito a la inscripcin de la declaratoria de fbrica. El registrador slo podr formular observaciones cuando del informe

Tcnico del Verificador y dems documentacin que se acompaa fluya informacin contradictoria. ARTICULO N 77 .- Traslado de carga tcnica Al independizar las distintas unidades inmobiliarias en partidas individuales, se trasladarn las cargas tcnicas que afecten a la totalidad de la edificacin. Cuando se acredite que la carga afecta solo algunas de las unidades que se independizan, sta se trasladar a la partida independizada que corresponda. En el caso de la regularizacin de una edificacin de la cual ya se hubieran independizado con anterioridad unidades inmobiliarias, la carga que afecte a la totalidad de la edificacin se registrar solo en la partida de la unidad inmobiliaria independizada materia de regularizacin. ARTICULO N 78 .- Levantamiento de la carga tcnica Las cargas sern canceladas en virtud de un nuevo informe Tcnico, en el

Que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mrito a su anotacin, acompaado de ser el caso, de la documentacin adicional que lo corrobore. CAPITULO IX Pre-declaratoria de fbrica, pre-reglamento interno y preindependizaciones ARTICULO N 79.- Documentos que dan mrito a la anotacin preventiva de pre-declaratoria de fbrica. Para la anotacin preventiva de la pre-declaratoria de fbrica salvo disposicin distinta, se presentarn los siguientes documentos: A) La copia certificada del Formulario nico Oficial (FUO)-Parte 1 B) El Anexo C del Formulario nico Oficial (FUO)-Parte 1 C) Los planos de ubicacin y localizacin, y de distribucin que forman parte del expediente de licencia.

ARTICULO N 80 .- Documentos que dan mrito a la anotacin preventiva de pre-reglamento interno y pre-independizaciones El pre-reglamento interno y las pre-independizaciones se anotarn en mrito a escritura pblica o formulario registral, segn sea el caso. El Registrador al extender la anotacin preventiva del pre - reglamento interno, proceder a anotar simultneamente las pre-independizaciones.

ARTICULO N 81 .- Contenido del asiento de la pre-declaratoria de fbrica En el asiento de pre-declaratoria de fbrica deben consignarse los siguientes datos: A) El propietario del proyecto B) La distribucin de ambientes C) El rea techada por pisos D) El rea libre del primer piso E) El instrumento que da mrito a la anotacin F) El nombre del profesional que interviene en el proyecto de

declaratoria de fbrica.

G) El carcter preventivo del asiento, la norma que autoriza su extensin y el plazo de vigencia de la anotacin; H) Otros datos relevantes. ARTICULO N 82 .- Contenido del asiento de pre-reglamento interno y pre-independizaciones El asiento de pre-reglamento interno contendr, adems de los datos a que alude el artculo 68, el carcter preventivo del asiento el plazo de su vigencia y la norma que autoriza su extensin. En las partidas pre-independizadas se consignarn, adems de los datos previstos en el artculo 17, los indicados en el prrafo anterior. ARTICULO N 83 .- Vigencia y prrroga de las anotaciones de predeclaratoria de fbrica, pre-reglamento interno y las preindependizaciones. La vigencia de la anotacin de la pre-declaratoria de fbrica, del pre-

reglamneto interno y de las pre-independizaciones es la establecida en la norma que autoriza su extensin. En los casos que proceda la prorroga, esta se anota en mrito del documento privado con firmas legalizadas otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de las unidades inmobiliarias pre-independizadas o el tercero cuyo derecho emane de la partida independizada, acompaado de la documentacin pertinente
. Si durante la vigencia de las anotaciones aludidas en el prrafo anterior, no se llegara a registrar su conversin en inscripcin, las anotaciones caducarn de pleno derecho, no siendo necesaria la extensin de un asiento de cancelacin. Producida la caducidad, se cerrarn las partidas pre-independizadas de conformidad con las normas que sobre el particular expida la SUNARP.

ARTICULO N 84 .- Anotaciones de las partidas pre-independizadas

Una vez pre - independizadas las unidades inmobiliarias.

mientras estn vigentes las anotaciones respectivas, podrn anotarse la compraventa u otro acto anlogo por el que el edificador se obligue a transferir la propiedad de las mismas as como las posteriores compraventas, la cesin de posicin contractual, la cesin de derechos u otros actos similares, salvo que por disposicin contractual se ahya establecido la prohibicin de practicar dichos actos. Las anotaciones preventivas de los actos a que se refiere el prrafo anterior caducan de pleno derecho al caducar la anotacin de las respectivas preindependizaciones. ARTICULO N 85 .- Conversin de inscripcin de la pre-declaratoria de fbrica, el pre-reglamento interno y las pre-independizaciones Cuando la edificacin se hubiera efectuado conforme a la pre-declaratoria anotada para su conversin en inscripcin, debern presentarse los documentos que den mrito a la inscripcin de la fbrica . Simultneamente se convertirn en inscripcin los asientos relativos al prereglamento interno y las pre-independizaciones, incluyendo las transferencias y dems actos anotados.

En los casos en los que exista conformidad con la pre-declaratoria de fbrica, se presentarn adems los documentos aclaratorios o modificatorios del pre-reglamento interno, de las pre-independizaciones y de los dems actos anotados que sean necesarios.