Informe de avalo realizado a:

Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte

Claro, Maracaibo

INDICE

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD
SNTESIS DE LA VALORACIN
1. TIPO DE AVALO
2. SOLICITANTE
3. PROPIETARIO
4. UBICACIN
5. EMPRESA TASADORA
6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD
7. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD
8. CONSTRUCCIONES
9. METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALO DEL INMUEBLE
10. VALOR DEL INMUEBLE
11. CONCLUSIN
ANEXOS
FOTOGRAFAS, DOCUMENTO DE PROPIEDAD y CROQUIS DE UBICACIN

[3]

IA-0112-05

CERTIFICACIN DE IMPARCIALIDAD
El tasador abajo firmante certifica:
1. Que el informe de avalo obtenido, es producto de mtodos esencialmente
objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya
influido en mi trabajo ningn factor, intencin o sentimiento personal que
pudiese alterar en lo ms mnimo tanto los datos o hiptesis de mi trabajo,
como el resultado obtenido al aplicar dichos mtodos.
2. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad tasada en
cualquier posible operacin comercial, ni me liga con el propietario ningn tipo
de parentesco o afinidad.
3. Que mis servicios fueron solicitados nica y exclusivamente en mi carcter de
profesional tasador, consciente de mis deberes y responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar
los clculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la
buena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente
ningn dato importante que pueda influir en el resultado de este avalo.
5. Que en el presente informe de avalo no se juzga la propiedad legal de los
bienes escritos.

_____________________________
Ing. Ambrosio Rodrguez
C.I. V-16.950.415
Presidente
CIV. 194.397 SUDESEG. 1.426
ASAPROVE. 1.377 FOGADE. N-0977
SUDEBAN. P-3.332 SENCAMER. N-20369
AVILAMALL.COM, C.A., RIF: J-29853803-1, se encuentra inscrita en el Registro
de Empresas Consultoras del Servicio Autnomo Nacional de Normalizacin,
Calidad, Metrologa y Reglamentos Tcnicos (SENCAMER), bajo el No. J-19900.

[4]

IA-0112-05

SNTESIS DE LA VALORACIN
a. Tipo De Avalo
Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector
Monte Claro, Maracaibo.
b. Solicitante
Sra. xxx.
c. Propietario
Sr. xxx.
d. Ubicacin
Apartamento No. A-15, Planta Alta, Mdulo Sur, Eje A, Conjunto Residencial
La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro,
Parroquia Idelfonso Vsquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
e. Fecha
Santa Rita, 06 de Enero de 2012.
f. Empresa tasadora
AVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida
Bicentenaria, Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Telfonos:
0426.566.37.96 / 0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com
g. Valor
2

Descripcin

rea (m )

Apartamento

51,34

[5]

Precio
Unitario
(BsF/m2)

Precio Total
(BsF)

8.281,36
TOTAL

425.164,98
425.164,98

IA-0112-05

Santa Rita; 06 de Enero de 2012

Sres. Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal
Su despacho.
1. TIPO DE AVALO
Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte
Claro, Maracaibo.
2. SOLICITANTE
Sra. xxx.
3. PROPIETARIO
Sr. xxx.
4. UBICACIN
Apartamento No. A-15, Planta Alta, Mdulo Sur, Eje A, Conjunto Residencial La
Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Parroquia
Idelfonso Vsquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
5. EMPRESA TASADORA
AVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida Bicentenaria,
Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Telfonos: 0426.566.37.96 /
0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com
6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD
6.1.

TENENCIA DEL INMUEBLE

El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro

Pblico del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en
Maracaibo el da 05 de Octubre de 2010, bajo el No. 2010.3220, asiento
registral 1. (Ver documento de propiedad del inmueble anexo).
[6]

IA-0112-05

6.2.

REA DEL TERRENO SEGN DOCUMENTO DE CONDOMINIO

7.879,89m2. Segn documento de condominio inscrito en la Oficina de Registro

Pblico del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en
Maracaibo el da 21 de Septiembre de 2009, bajo el No. 22, tomo 27.
6.3.

MEDIDAS Y LINDEROS

Los linderos generales del inmueble segn reposa en el documento de

condominio son los siguientes:
a. Norte: en lnea recta de 79,84m; con terreno que es o fue de Juan
Siciliano.
b. Sur: en lnea recta de 81,07m; con propiedad que es o fue de Piedad
Cuadrado de Martn, hoy Conjunto Residencial Plaza de Campo 1 y
Plaza de Campo 2.
c. Este: en lnea recta de 105,87m; con la Avenida 16A, antes
Avenida 17.
d. Oeste: en lnea recta de 99,30m; con la Avenida 16B, en parte.
7. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD
7.1.

FORMA Y TOPOGRAFA DEL TERRENO

Plano en forma de polgono regular, ubicado en esquina.

7.2.

SERVICIOS

La zona cuenta con servicios pblicos tales como: Energa Elctrica

(CORPOELEC), Telfono e Internet (CANTV), Instalaciones Sanitarias
(HIDROLAGO), Aseo Urbano y Domiciliario.
7.3.

VIALIDAD

El acceso al inmueble se puede realizar a travs de la Avenida 16 (antes Guajira)

la cual se enlaza con la Calle 46, y esta a su vez con la Avenida 16A. El
pavimento en estas Vas presenta buenas condiciones de asfaltado. Las aceras
estn en regulares condiciones de conservacin y mantenimiento.

[7]

IA-0112-05

7.4.

CARACTERSTICAS DE LA ZONA

Residencial, ubicada en el rea Noreste de la ciudad, compuesta por viviendas

multifamiliares y unifamiliares modelo town house, tipo urbanizacin cerrada de
lujo. Prxima a la Avenida 16 o Guajira Va Maracaibo El Mojan, la cual es de
alta importancia comercial e industrial dentro del municipio, pues a sus mrgenes
se encuentra establecida la Zona Industrial Norte, as como un reconocido Centro
Comercial (Centro Sambil Maracaibo). Algunos servicios comunales como
universidades pblicas y privadas, unidades educativas, centros hospitalarios,
plazas, centros comerciales, colegios profesionales, clubes sociales, entre otros
son aledaos al inmueble.
As mismo, el Conjunto Residencial La Plaza cuenta con las siguientes medidas
de seguridad:
a) Cerco elctrico de seguridad instalado en el permetro.
b) Control de acceso de vehculos por medio de garita de vigilancia y portn
elctrico accionado por mando a distancia.
c) Un oficial de seguridad o vigilante privado.
Polgono Residencial Dos o PR2: reas residenciales con baja intensidad de
uso, cuyos usos principales son vivienda unifamiliar aislada, pareada y continua;
vivienda bifamiliar aislada y pareada; vivienda multifamiliar de hasta diez (10)
niveles. Con una densidad de poblacin entre 380Hab/Ha y 480Hab/Ha. (Fuente:
Ordenanza de Zonificacin del Municipio Maracaibo de fecha 06 de Julio de 2005).

[8]

IA-0112-05

8. CONSTRUCCIONES
8.1.

APARTAMENTO No. A-15

Las caractersticas constructivas del inmueble son las siguientes:

Sistema estructural: Losa de entre piso. Techo interno: Revestido con frisos de
acabado liso. Piso: En base de pavimento de concreto, con revestimiento en pisos
interiores en baldosas de porcelanato; con baldosas de cermica, en sala
sanitaria. Rodapi: En baldosas de porcelanato. Paredes: En bloques, revestidas
con frisos acabados lisos; con baldosas de cermica, en sala sanitaria. Puertas:
En madera entamborada en reas internas del apartamento. Ventanas: En
aluminio y vidrio tipo Corredizas. Instalaciones elctricas: Tomacorrientes e
interruptores distribuidos en todos los ambientes. La electricidad est empotrada
en paredes y techos, con tablero principal. Piezas sanitarias: De dos (2) piezas,
blancas. Agua potable: Suministro directo de Hidrolago, conectado a tanque de
almacenamiento de agua del edificio. Aguas servidas: Conectadas al colector de
la zona. Otros: Infraestructura: Mesn de mampostera revestido con frisos de
acabado liso, sin puertas, con fregadero de acero inoxidable, en cocina. Pintura:
En base de caucho.
Distribucin: sala comedor, cocina pantry, pasillo de distribucin y lavandera,
un (1) dormitorio con sala sanitaria comn.
A este apartamento le corresponde un (1) puesto de estacionamiento.
Estado de conservacin: nuevo.
rea 1.0: 51,34m2
Porcentaje de condominio: 1,10%
8.2.

LINDEROS DEL APARTAMENTO

Los linderos especficos del apartamento segn reposa en el documento de

propiedad son los siguientes:
a. Norte: con Viviendas A-12 y A-13.
b. Sur: con Viviendas A-16 y A-17.
c. Este: con la Avenida 16A, lindero Este del Conjunto Residencial.
d. Oeste: con Calle Este del Conjunto Residencial.

[9]

IA-0112-05

8.3.

REAS COMUNES

Las reas comunes del edificio segn reposa en el documento de condominio son
los siguientes:
El terreno, los cimientos y fundaciones, las columnas, vigas, placas, la obra gruesa
de los suelos, muros de sostenimiento, muros exteriores; las cloacas, las
instalaciones hidrulicas, elctricas, tableros y medidores destinados a servicios
comunes, ductos y conductos; pasillos y comineras; los estacionamientos de
visitas, aceras, calles y vas de acceso y comunicacin del Conjunto con el exterior
del inmueble; los jardines y reas verdes, la caseta de vigilancia; los tanques y
bombas de agua; sistemas de deteccin y extincin de incendios; y en general
todos los bienes necesarios para el funcionamiento, salubridad, seguridad y
conservacin del inmueble.
9. METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALO DEL INMUEBLE
Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalo, se utiliz el
Mtodo del enfoque de los datos del mercado ya que mediante la investigacin
documental del universo de transacciones de compra-veta, debidamente
protocolizadas en las oficinas del registro pblico ocurridas en las fechas ms
cercanas al presente y con caractersticas de ubicacin geogrfica y rea similares
al bien que se esta avaluando, se obtiene un precio o valor promedio del bien en
cuestin. Finalmente, luego de la homogeneizacin de la muestra, procedemos a
la aplicacin de la ecuacin lineal mltiple, la prueba de correlacin y aplicando los
correctivos necesarios de acuerdo a la justa apreciacin del avaluador, se obtiene
en definitiva, el valor actual.

[10]

IA-0112-05

9.1.
No.

VENDEDOR

Heraclio
Villanueva

Leopoldo
Rodrguez

Eleida
Urdaneta

Leandro
Graterol y
Flor Rondn

Bettina Roos

A.C Nicol
Andreina

Mara Mora

Elizabeth
Martnez

Javier Porras

10

Luis Molero

M/F: Matrcula o Folio

REFERENCIALES

COMPRADOR

UBICACIN

Apto. No.C-4-S, 3 Piso,

Edif. C, Conj.
Resd.
Domanins, Av. 16C, No.47600
Apto. A2-4, Edif. A, Conj.
Ricardo Vivas
Resd. Domanins
Edificio E, Conj. Resd. Las
Vctor de las
Tunas, Av. 74 y 74A, calle
Salas
80
Apto. CV-2-2, PB, Edif. 2
Nardis
Cuj Verde, Conj. Resd.
Cardozo
Los Cujes, Av. 61, calles
82B y 83
Isbelia
Residencias Osaka, edificio
Delgado
2, apartamento 1-A, av. 10
Residencias
Nicol
Humberto
Andreina, apto. 12-C, av.
Colmenares
Universidad
Conjunto
Residencial
Franklin
Torres Europa, torre 1,
Snchez
apto. 8-B, av. 4.
Residencias
Lugano
Carlos Tern Piazza, apto. 3-A, calle 83B.
Conjunto
Residencial
Bayona 2, edif. Bayona 4,
Luis Gonzlez
apto. 1-a, av. Milagro
Norte.
Conjunto
Residencial
Iriana
Parque Santa Lucia, torre
Rizquezis
3, apto. 3-8B, calle 87.
Henry
Mrquez

PARROQUIA

AREA
(m2)

No.
Hab.

MONTO
(BsF)

PU
(BsF/m2)

FECHA

No.

M/F

Idelfonso
Vsquez

52,00

290.000,00

5.576,92

09/03/10

767

---

Idelfonso
Vsquez

52,00

350.000,00

6.730,77

10/08/10

686

---

Ral Leoni

89,59

560.000,00

6.250,70

21/10/10 3.323 448

Ral Leoni

75,00

480.000,00

6.400,00

28/01/11 1.421 567

Olegario
Villalobos

63,00

360.000,00

5.714,29

23/07/09 2.314

FR

Olegario
Villalobos

124,00

610.000,00

4.919,35

25/08/09 3.412

FR

Olegario
Villalobos

139,00

650.000,00

4.676,26

21/09/09 3.513

FR

Santa Lucia

114,00

550.000,00

4.824,56

21/09/09 3.519

FR

Coquivacoa

77,00

420.000,00

5.454,55

23/09/09 3.635

FR

Santa Lucia

70,00

380.000,00

5.428,57

29/09/09 3.773

FR

[11]

IA-0112-05

9.2.

CLCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE

Inmueble:

Apartamento en condominio en el C/R La Plaza, Maracaibo.

1er PASO: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLES Precio Unitario, rea, Tiempo y No. Habitaciones
Tabla 1. Clasificacin de datos
X1
X2
X3
No.
Fecha
2
I
Parroquia
rea (m )
Habitaciones (dd/mm/aa)
1
Idelfonso Vsquez
52,00
2
09/03/10
2
Idelfonso Vsquez
52,00
2
10/08/10
3
Ral Leoni
89,59
1
21/10/10
4
Ral Leoni
75,00
3
28/01/11
5
Olegario Villalobos
63,00
1
23/07/09
6
Olegario Villalobos
124,00
2
25/08/09
7
Olegario Villalobos
139,00
4
21/09/09
8
Santa Lucia
114,00
3
21/09/09
9
Coquivacoa
77,00
1
23/09/09
10
Santa Lucia
70,00
2
29/09/09
Y = Variable dependiente: PU (BsF/m2)
X = Variables independientes: rea (m2), Fecha (dd/mm/aa) y No. Hab.

Y
PU
(BsF/m2)
5.576,92
6.730,77
6.250,70
6.400,00
5.714,29
4.919,35
4.676,26
4.824,56
5.454,55
5.428,57

2do PASO: APLICAR EL ANLISIS DE REGRESIN LINEAL

Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin mltiple
Coeficiente de determinacin R^2
R^2 ajustado
Error tpico
Observaciones

0,953139623
0,908475141
0,862712712
256,8249012
10

[12]

IA-0112-05

ANLISIS DE VARIANZA
Grados de
libertad
Regresin
3
Residuos
6
Total
9
Intercepcin
Variable X 1
Variable X 2
Variable X 3

Coeficientes
-87158,97832
-8,686659219
-132,9224266
2,332379962

Anlisis de los residuales

Pronstico
para Y
Observacin
1 5992,434482
2 6351,620996
3
6325,94326
4 6417,742381
5 5495,688646
6 4909,848546
7 4576,678063
8
4926,76697
9 5518,682975
10 5460,561442

Suma de
Promedio de
F
cuadrados
los cuadrados
3928253,365 1309417,788 19,85198676
395754,1794
65959,0299
4324007,544

Valor crtico
de F
0,00161847

Superior
95%
Inferior 95,0%
Error tpico
Estadstico t Probabilidad Inferior 95%
19100,11326 -4,563270234 0,00383764 -133895,272 -40422,6848 -133895,272
3,777985955 -2,29928309 0,061160544 -17,9310578 0,55773939 -17,9310578
107,9309831 -1,231550226 0,264193403 -397,020028 131,175175 -397,020028
0,472994755 4,931090536 0,002627335 1,17500349 3,48975643
1,17500349

Residuos
-415,5114053
379,1482345
-75,24563753
-17,74238113
218,5970682
9,506292813
99,58092934
-102,205567
-64,1375201
-31,99001383

Superior
95,0%
-40422,6848
0,55773939
131,175175
3,48975643

Residuos
estndares
-1,98148801
1,808079565
-0,358830893
-0,084609748
1,042444237
0,045333546
0,47488087
-0,487397224
-0,305858577
-0,152553764

3er PASO: CALCULAMOS LOS ESTADSTICOS

DISTRIBUCIN

F=

F0 (k=2)
t
19,85

G de libertad
(Formula)

G de libertad

Estadstico

GL=N-(k+1)
7
GL=N-2
8
F es mayor a Fo
F > Fo: Existe correlacin

4,74
2,31
Fo =

[13]

4,74

IA-0112-05

4to PASO: CALCULAMOS EL VALOR de

= Bo + B1
Bo =
N (muestra)=
=

-87.158,98

-87.158,98

X1 + B2

-87.158,98
10
B1

X1 =

(+)

X2 + B3

X3 + Bn

Xn

B1 =

-8,69

B2 =

X1 (rea)=

51,34

X2 (No. Hab)=
X2 =

B2

-445,97
-445,97

-132,92

(+)
=

-132,92

-132,92
1
B3

B3 =

2,33

X3 (Fecha)= 06/01/2012
X3 =

(+)

95.426,99
95.426,99

7.689,12

5to PASO: CALCULAMOS EL PU (BsF/m2) del apartamento

+S

t < PU (BsF/m2) <

=
S=
t=

-S

donde:
S = Error tpico
t = estadstico t de estudent

7.689,12
256,82
2,31
PU mayor =

8.281,36
PU selecc =

PU menor =
Observacin:

8.281,36

7.096,88

Se seleccion el PU mayor debido al estado conservacin del Conjunto Residencial, Nuevo.

6to PASO: CALCULAMOS EL VALOR ESTIMADO DEL APARTAMENTO

Valor del Apartamento = PU seleccionado
Valor del apartamento =
Valor del apartamento =

rea

8.281,36

51,34

425.164,98
[14]

IA-0112-05

10. VALOR DEL INMUEBLE

Descripcin

rea (m2)

Apartamento

51,34

Precio
Unitario
(BsF/m2)

Precio Total
(BsF)

8.281,36
TOTAL

425.164,98
425.164,98

11. CONCLUSIN
En razn a los anlisis hechos y a los criterios tcnicos expuestos, se concluye
fijar un valor de mercado de Bolvares cuatrocientos veinticinco mil ciento
sesenta y cuatro con noventa y ocho cntimos (Bs. 425.164,98), al inmueble
en referencia.
En tenor de lo establecido en la resolucin No. 009-1197, emitida por La
Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), en
fecha 28 de noviembre de 1.997, Normas relativas a la clasificacin del riesgo en
la cartera de crditos y clculo de sus provisiones, captulo IV, artculo 39, los
bienes inmuebles residenciales afectados por la garanta tienen un porcentaje
mnimo de descuento del 10%, por consiguiente el valor para las Instituciones
Bancarias de este inmueble ser de Bolvares trescientos ochenta y dos mil
seiscientos cuarenta y ocho con cuarenta y ocho cntimos (Bs. 382.648,48).

_____________________________
Ing. Ambrosio Rodrguez
C.I. V-16.950.415
Presidente
CIV. 194.397 SUDESEG. 1.426
ASAPROVE. 1.377 FOGADE. N-0977
SUDEBAN. P-3.332 SENCAMER. N-20369
AVILAMALL.COM, C.A., RIF: J-29853803-1, se encuentra inscrita en el Registro
de Empresas Consultoras del Servicio Autnomo Nacional de Normalizacin,
Calidad, Metrologa y Reglamentos Tcnicos (SENCAMER), bajo el No. J-19900.
[15]

IA-0112-05

Calle 46, Sector Monte Claro

[16]

Avenida 16A, fachada del Conjunto Residencial La Plaza

IA-0112-05

Detalles interiores del C/R: Parque infantil

[17]

Detalles interiores del C/R: reas verdes o Cancha deportiva

IA-0112-05

Fachada del Eje A, del C/R La Plaza

[18]

Fachada del Apartamento No. A-15

IA-0112-05

Detalles interiores: Sala - comedor

[19]

Detalles interiores: Cocina

IA-0112-05

Detalles interiores: Dormitorio

Detalles interiores: Pasillo de distribucin y

lavandera

[20]

IA-0112-05

Detalles interiores: Sala sanitaria

[21]

IA-0112-05

CROQUIS DE UBICACIN

C/R La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Maracaibo

[22]

IA-0112-05