Derecho Civil Aplicado - Informe de Ttulos

DERECHO CIVIL APLICADO

INFORME DE TITULOS
Prof. Hernn Troncoso Larronde
I.

Conceptos de Ttulo

" Titulo es el instrumento con el cual es posible demostrar el derecho que se tiene
sobre alguna cosa". Sinnimo de instrumento.
"Es la causa en virtud de la cual poseemos una cosa"
"Es la causa en cuya virtud una persona es duea de la cosa"
"Es el hecho que da posibilidad o vocacin para adquirir el dominio u otro derecho
real"
a) Titulo traslaticio
"Es el que genera el derecho constituyendo su base jurdica"
El Art. 703 inciso 3 seala que titulo traslaticio son los que por su naturaleza sirven
para transferirlo.
b) Titulo Declarativo
"Es el que se limita a reconocer la existencia de un derecho"
c) Titulo constitutivo
"Son los que dan origen a un derecho"
De los ttulos constitutivos, solo la ocupacin y la accesin sirven para constituir
posesin. La prescripcin SUPONE la posesin.
II.

Ttulos y modos de adquirir

Modo: "Es el hecho idneo para producir en concreto la adquisicin de un derecho

a favor de una persona"
El ms frecuente es el contrato de compraventa y el modo de adquirir tradicin.
Tambin es frecuente la sucesin por causa de muerte. Otras veces es una donacin, y
ojo que aqu hay que ver que se hayan cumplido los tramites legales y pagado el
impuesto de donacin respectivo.
Otras veces el modo de adquirir es una aporte hecho a una sociedad.
Un titulo con el que haz que tener mucho cuidado es la estipulacin a favor de
otro. El beneficiario debe haber aceptado. El profesor exige que esto se haga por escritura
publica y se anote al margen de la inscripcin.
-

La Compraventa

Debe haber cosa y precio, el precio debe estipularse en dinero. Una de las cosas
con las que hay que tener cuidado es el precio. Si en el contrato se dice que el precio es
X y que se entiende pagado en este acto en dinero en efectivo declarndose el vendedor
satisfecho y pagado; no hay problema. Pero ojo si fue pagado con cheque, pues con esto
no se extingue la obligacin. En estos casos hay que pedir la escritura declaracin de
saldo de precio pagado (de cancelacin) o la renuncia de la accin resolutoria. (Art. 1491).
Es frecuente que el precio se pague con un vale vista, hay doctrina que considera al vale
vista equivalente al dinero efectivo.
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Hay que ver tambin todas las modalidades del contrato. Puede ser que en el
contrato de compraventa se haya hecho un pacto comisorio simple o calificado.
El contrato de compraventa de un bien raz debe contener:
-

Lugar y fecha
Individualizacin del notario
Individualizacin de las personas, con todos sus nombres
Nacionalidad de las personas
Profesin de las personas
Domicilio de las personas. (comuna o agrupacin de comunas)
Morada de las personas. (direccin de la habitacin)
RUT de las personas
Estado civil de las personas
Si el estado civil es de casado en rgimen de sociedad conyugal y el bien es social,
hay que individualizar tambin a la cnyuge, pues debe concurrir autorizando. Art.
1749.
Muchas veces hay operaciones en que se requiere la autorizacin judicial con
conocimiento causa, por regla general solo se hace referencia a la sentencia, a la
resolucin, sin copiar la sentencia. Pero sin embargo ser necesario analizar las
sentencias para certificar que los trminos de esta coincidan con los estipulados en la
escritura, y tambin para cuidar que la autorizacin no haya caducado al momento de
contratar.
La siguiente frmula: "Todos los comparecientes mayores de edad que acreditan su
identidad con sus cdulas de identidad, y exponen"
Luego la numeracin de los siguientes puntos:

a) Que A es dueo del inmueble y luego su individualizacin. Despus hay que indicar
cmo adquiri este inmueble: "por compra a C, segn consta en escritura publica en
tal notaria, la que se inscribi a fojas 2154 N 173 del registro de propiedad de
Concepcin"
Tratndose de los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria, hay una
modificacin en cuanto a los deslindes, pues no es el inmueble propiamente tal, sino
el condominio y respecto de la unidad se indica el numero y la ubicacin que le
corresponde en el plano. Y si se trata de un edificio se deslinda el terreno sobre el cual
se construy el edificio y se indica el numero de la unidad.
Pueden haber inmuebles acogidos a la antigua ley de propiedad horizontal. 6.634. En
su Art. 52 deca que hay que deslindar el inmueble en que estaba situado el
departamento. Esto llevaba a un error pues mucha gente deslindaba el edificio y no el
terreno. Esto se complicaba cuando en un mismo terreno se construan ms de un
edificio. Lo que se puede hacer es deslindar el terreno y tambin el departamento,
aunque esto ultimo no tiene mayor importancia.
Los deslindes muchas veces no han cambiado, no obstante que las propiedades
vecinas han sufrido mutaciones. Es conveniente actualizar los deslindes cuando esto
ocurre. "al norte antes con D, hoy con E". Lo mismo cuando se cambia el nombre de
las calles.
b) La venta: "don A, por este acto, vende cede y transfiere el inmueble especificado en la
clusula precedente a don B, quien compra y acepta para s (o para otro)".
c) Precio y forma de pago: "cuarenta y cinco millones de pesos que el comprador
entrega en dinero efectivo en este acto al vendedor quien recibe a su satisfaccin. El
saldo de $... se pagara en tales y cuales condiciones"
d) Forma de la venta: Puede ser en relacin a la cabida o como especie o cuerpo cierto,
y habr que indicar qu comprende la venta, plantaciones, inmuebles por adherencia,
etc. Si el inmueble tiene servidumbres hay que indicarlas, al igual que las hipotecas,
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gravmenes y en general cualquier limitacin del dominio. As tambin se agregan la

expresin que se han pagado cuentas, contribuciones y gastos comunes.
e) La obligacin de saneamiento: aunque no es necesario expresarla se acostumbra a
hacerlo.
f) Clusula donde se faculta al portador para ejecutar las inscripciones y anotaciones
que sean procedentes.
g) Otras menciones: se acostumbra a acordar un domicilio convencional y de cargo de
quin va a ser los gastos de la venta. Si el predio es limtrofe hay que indicar que el
comprador es chileno y el lugar donde naci.
Es peligroso incluir en un contrato de compraventa y con la obligacin de pagar el
precio un pacto comisorio, pues tratndose de este pacto comisorio, el legislador
estableci normas especiales de prescripcin de la accin resolutoria. Esa norma especial
est en el Art. 1880. El plazo lo fijan las partes pero no puede exceder de 4 aos. El plazo
de prescripcin en este caso se cuenta desde la fecha del contrato y no desde que la
obligacin se hace exigible. El riesgo es en aquellos contratos a muy largo plazo en orden
a que la accin se puede hacer exigible despus de prescrito el plazo. Esta situacin no
es terica, se ve muchas veces en la prctica y con terrenos valiosos. Caso Mercado de
Concepcin.
Muchas veces encontraremos que para garantizar el pago del precio se constituye
una hipoteca sobre el inmueble. Hay que tener cuidado pues puede suceder que no
encontremos la inscripcin de la hipoteca. Esto no significa que el precio se haya pagado,
pues bien puede suceder que la hipoteca no se haya inscrito nunca, o pudiera suceder
que se haya alzado aun cuando no se haya pagado el saldo de precio. Por ello de todas
formas debemos pedir la escritura de cancelacin.
Cuando en una escritura aparecen personas compareciendo por otras, haciendo
referencia a la escritura publica de mandato, sin adjuntarla, tambin tendremos que
analizar el mandato, para ver qu acto jurdico se mand a hacer y bajo que condiciones,
pues si esto se infringe le ser inoponible.
-

Venta de Inmueble por instrumento privado

Existe una ley, la 14.171 que su texto establece en el Art. 68 permite sustituir la
escritura publica por un instrumento privado firmado ante notario y protocolizado dentro
del plazo de un da. La sancin para la no protocolizacin es la inexistencia. Esta ley fue
modificada por la ley 16.392 estableciendo un plazo de 30 das corridos, adems
establece una sancin administrativa para el notario.
III.
-

Antecedentes necesarios para proceder al estudio de ttulos

Antecedentes del Inmueble

1. Ttulos
A.
a)
b)
c)

Ttulos vigentes:
Copia de la inscripcin de dominio.
Certificado de gravmenes y prohibiciones de 30 aos.
Copia de la escritura con la cual se efectu la inscripcin.

B. Si la propiedad se ha adquirido por herencia:

a) Copia inscripcin especial de herencia.
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b) Copia de la inscripcin de la posesin efectiva con anotacin marginal relativa al pago

de impuestos.
c) Copia del testamento y su inscripcin, si lo hay.
d) Copia del inventario de los bienes protocolizado.
C. Ttulos anteriores hasta completar 10 aos
a) Copias de las inscripciones de dominio a nombre de los antecesores en el dominio
hasta 10 aos.
b) Copias de las escrituras en mrito de las cuales se practicaron las inscripciones antes
sealadas. En caso de sucesiones los mismos antecedentes referidos en letra b)
anterior
c) Antecedentes legales de las propietarias anteriores personas jurdicas.
D. Predios rsticos con derechos de agua, adems:
a) Los mismos antecedentes del dominio vigente y ttulos anteriores, en relacin con los
derechos de agua.
b) Certificado de la asociacin de canalistas respectivos que acredite que no existen
deudas.
c) En caso de inmuebles Ex . Cora, tratndose de Derechos de Agua inscritos conforme
al artculo 5 transitorio del Cdigo de Aguas, copia del estudio de distribucin de
aguas respectivo.

2. Antecedentes de las edificaciones, fusiones y/o subdivisiones predios urbanos.

A. Sitio resultante de subdivisin:
a) Copia del plano de subdivisin con constancia de su archivo en el Conservador de Bs.
Rs.
b) Resolucin municipal que autoriza la subdivisin, en caso de primera transferencia.
c) Certificado de urbanizacin ejecutada o garantizada en caso de primera transferencia.
d) Certificado de numeracin municipal en caso de primera transferencia.
e) Certificado de asignacin de roles en trmite o de asignacin de roles en caso de
primera transferencia.
B. Sitio resultante de fusin:
a) Ttulos de 10 aos solicitados en N1 de todos los inmuebles que dan origen al sitio
resultante de la fusin.
b) Resolucin Municipal que autoriz la fusin.
c) Copia del plano de fusin con constancia de su archivo en el Conservador de Bs. Rs.
d) Certificado de numeracin municipal del nuevo sitio.
C. Edificaciones nuevas, adems de antecedentes indicados en letra a) o b) segn
proceda:
a) Permiso de edificacin. Si est acogido al D.F.L. N2 de 1959, debidamente reducido a
escritura pblica.
b) Certificado de recepcin final.
c) Nmina de proyectistas y constructores (art.18 LGUC).
D. Edificaciones nuevas acogidas a la Ley 19.537 Sobre Copropiedad, adems de lo
anterior:

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a) Certificado municipal que acoge el inmueble al rgimen de copropiedad inmobiliaria y

seala las unidades que son enajenables, con indicacin de la fecha y notara a la
que se redujo el reglamento de copropiedad y datos de su inscripcin. (art. 10).
Este debe indicar el primer reglamento de copropiedad, sealando la foja y numero del
registro de hipotecas y gravmenes en que esta inscrito; y debe sealar cuales son las
unidades enajenables en el condominio.
Lo que se puede enajenar son estas unidades que indica el certificado y nada ms.
Hay veces en que se construyen estos inmuebles y dejan un sector destinados a
estacionamiento, estos no son enajenables pues son una parte del bien comn.
Este certificado se archiva junto con el plano en la seccin especial registro de
copropiedad inmobiliaria en el conservador del lugar del inmueble.
b) Copia de los planos de venta por pisos, archivados en el Conservador de Bs.Rs, junto
con el certificado.
La importancia de este plano es que en cada escritura que se haga posteriormente
debe indicarse el numero del plano, cuando se quiera transferir el dominio o constituir
un derecho real sobre l. En la primera transferencia no basta con hacer referencia al
plano y al certificado que acoge el inmueble al rgimen de copropiedad inmobiliaria,
sino que este ltimo debe acompaarse.
Para las escrituras posteriores se debe hacer referencias a los deslindes de la
copropiedad inmobiliaria (terreno), y debe individualizarse la unidad con el numero que
corresponde dentro del plano respectivo. Se deslinda el terreno pues este es un bien
comn.
c) Copia de la escritura pblica en la que conste el Reglamento de Copropiedad.
d) Copia de la inscripcin del R. de Copropiedad en el Conservador de Bs. Rs.
3. Certificados y otros documentos
a) Certificado de deudas de contribuciones emitido por la Tesorera General de la
Repblica del rol o los roles correspondientes al inmueble.
b) Recibos de pago de la ltima cuota de contribuciones y de todas la dems cuotas que
aparezcan vencidas en el certificado de deudas de contribuciones.
c) Certificado de no expropiacin emitido por el SERVIU competente.
d) Informe de afectacin a utilidad pblica o certificado de no expropiacin.
e) Certificado de numeracin municipal si ella hubiese cambiado o no aparece en la
inscripcin de dominio.
f) Copia del contrato de promesa de compraventa si existiese.
4. Predios rsticos
a) Inmueble resultante de una subdivisin: plano de subdivisin debidamente aprobado
por el S.A.G. y archivado en el Conservador de Bs. Rs. En caso de no haberse
archivado an el plano debe acompaarse debidamente protocolizado.
b) Reglamento del Loteo debidamente inscrito, si lo hubiere.
c) En caso de parcelas ex Cora, acreditar el pago de la Deuda Cora.
d) En caso de primera transferencia parcelas ex Cora adems certificado pago deudas
Indap.
-

Respecto de la parte vendedora, compradora o constituyente de la garanta,

incluyendo al fiador solidario.

1. Personas naturales

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a) Acreditar estado cvil: Soltero o viudo, declaracin jurada ante notario.

b) Casado, certificado de matrimonio o fotocopia de la libreta de matrimonio, con
constancia de separacin de bienes si la hay.
c) En caso de sucesiones, adems de antecedentes indicados en letra B) del acpite
ttulos, acreditar la edad y estado civil de todos los comuneros.
d) Escritura pblica en que consten los poderes, en caso que el vendedor acte
representado, con vigencia no superior a un ao.
e) Acreditar patrimonio reservado de compradora casada en sociedad conyugal:
declaraciones impuestos a la renta, contrato de trabajo y liquidaciones de sueldo y
otros.
2. Personas Jurdicas
a) Copia de la escritura pblica de constitucin de la sociedad y copia de la
protocolizacin de su extracto.
b) Copia de la inscripcin del extracto de la escritura de constitucin con anotaciones
marginales y vigencia.
c) Antecedentes legales de las modificaciones introducidas a la sociedad hasta la fecha
(copia de la escritura pblica y de su extracto debidamente inscrito y publicado).
d) Copia de las escrituras pblicas en los que consten los poderes.
e) Acreditar la vigencia de los poderes, si ella no consta de los documentos anteriores.
f) En caso de Sociedades Annimas, acreditar la composicin del directorio a la fecha de
otorgamiento de los poderes.
g) En caso de poderes especiales, acreditar la personera de quienes los hayan
otorgado, con vigencia a la fecha de su otorgamiento.
h) Antecedentes legales de las socias personas jurdicas y/ personera de quienes hayan
comparecido a nombre de los socios en la constitucin y/o las modificaciones.
i) En caso de existir ms de un apoderado con facultades para comprar, vender e
hipotecar sealar quienes comparecern en representacin de las partes, indicando
los datos para su individualizacin.
J) Hipoteca en favor de terceros: Acta junta extraordinaria o sesin de directorio, en su
caso, debidamente reducida a escritura pblica aprobando la constitucin de la
garanta en caso que constituyente sea sociedad annima y garanta se constituya en
favor de terceros y acreditar composicin del directorio a la fecha de la sesin.
IV.

El informe de ttulos

1. La redaccin del orden cronolgico

Aqu se mencionan y analizan en orden cronolgico los ttulos del inmueble. Uno
puede hacerlo desde el ms nuevo al ms antiguo o viceversa. Esta es la parte esencial
del informe de ttulo y es tambin la que requiere mayor detencin y acuciosidad, pues
hay que ir haciendo un minucioso y detallado estudio de cada uno de los ttulos y de los
modos de adquirir, incluyendo las transferencias y transmisiones de derechos, de forma
tal que en todo momento exista una coincidencia del inmueble en cuando a su ubicacin,
cabida y deslindes y la explicacin de por qu el derecho sobre el inmueble va cambiando
de titular.
Tambin suele ocurrir en el informe que alguno de los propietarios del inmueble lo
haya adquirido por sucesin por causa de muerte, en este caso debemos analizar todas
las inscripciones del Art. 688. Si se trata de una herencia intestada ella se tramita y otorga
ante el registro civil y se inscribe ante el registro nacional de posesiones efectivas.

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Si la herencia es testada, al mismo tiempo de inscribir la posesin efectiva hay que

inscribir el testamento. Se practica adems la inscripcin especial de herencia que
consiste en inscribir el inmueble a nombre de todos los herederos para disponer de
consuno. Y por ultimo debe inscribirse la adjudicacin.
Hay que tener cuidado en el anlisis de estas inscripciones, pues los herederos no
pueden disponer el bien mientras no se practiquen. La sancin est discutida, pero lo
claro es que no se transfiere el derecho.
En este aspecto hay que destacar lo siguiente: puede suceder que uno de los
herederos ceda su derecho a la herencia. Lo que esta cediendo es su derecho en la
universalidad jurdica de la herencia, siempre fallecido que sea el causante. En este caso
no es necesaria la prctica de las inscripciones del Art. 688 aun cuando estn
comprendidos inmuebles, pues el derecho en la universalidad no es mueble ni inmueble y
por tanto se rige por las reglas generales. Lo ms seguro es hacerlo por escritura publica.
Al inscribirse se hace una anotacin al margen de la inscripcin de posesin efectiva.
Pero pudiere suceder que el heredero ceda sus derechos en un inmueble
hereditario. En este caso es discutible si lo puede o no hacer, pues en la particin puede
que se adjudique ese inmueble a otro heredero y se transformara en una venta de cosa
ajena. En este caso si se ceden derechos hereditarios sobre un inmueble hay que hacer
las inscripciones del Art. 688 pues es un derecho inmueble y hay que hacer toda la
tramitacin correspondiente. Por mayor precaucin es conveniente revisar el inventario
para ver que all est comprendido el inmueble y adems revisar el pago del impuesto a
las herencias. En este punto debemos considerar que hay una norma que es la ley de
impuesto a las herencias que establece que estos inmuebles hereditarios se inscriben a
nombre de los herederos y se inscribe la totalidad del inmueble.
2. Acpite de Observaciones
Aqu lo normal es incluir hechos que pueden tener importancia para la actual
situacin jurdica del bien raz y que pueden traducirse en un problema. Estos son:
a) La circunstancia de no adeudarse contribuciones del bien raz. Es conveniente
mencionar en el informe que a la fecha no hay contribuciones pendientes, o que si las
hay, debern ser pagadas antes de realizar el negocio en cuestin. Hoy el orden de
imputacin del pago no es de las mas antiguas a las ms nuevas, sino que se debe
pedir el certificado al da no el ultimo comprobante pues se pueden deber las
anteriores.
b) En los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria se debe pedir el
certificado de gastos comunes al da, ya que esta tambin es una obligacin propter
rem.
c) Indicacin de que el inmueble est o no afecto a expropiacin por parte del SERVIU o
de la Municipalidad.
d) Otro aspecto es el anlisis del estado civil del vendedor y su rgimen patrimonial. En
el caso que sea la sociedad conyugal debemos analizar si el bien es social o propio. Si
es propio del marido no hay ningn problema, si es propio de la mujer debe prestar su
consentimiento, si es de la sociedad debe autorizar.
e) En el caso en que hayan mandatos o poderes, tambin es oportuno hacer ese anlisis
en este punto.
f) Cualquier hecho que de una u otra forma afecte la propiedad o su situacin jurdica,
sin que ello afecte a los ttulos. Por ejemplo si hay una servidumbre.
3. Anlisis de los certificados de dominio vigente, de hipotecas y gravmenes, de
prohibiciones de enajenar etc.
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Hay que tener cuidado en las fotocopias con las "vueltas" y los nmeros. Aqu se
deja constancia que de acuerdo con los certificados la situacin del inmueble es tal o cual.
Es muy conveniente dejar constancia de la fecha del certificado, pues uno est
informando de acuerdo con ese certificado y con posterioridad puede cambiar, y esto ya
no es responsabilidad de uno.
Si el inmueble registra algn gravamen hay que indicarlo pues a quien lo va a
adquirir le interesa saber las restricciones al dominio que afectan al inmueble para esperar
su alzamiento o simplemente no hacer el negocio.
Entre estos certificados tiene gran importancia el certificado de repertorio que
significa que el conservador certifica que durante los 60 das anteriores a la fecha del
certificado no hay anotaciones en el repertorio. Y esto es importante pues las anotaciones
en el repertorio posteriormente se transformarn en inscripciones. Otro certificado
importante es el que dice si fue declarado o no bien familiar, pues si as fuere se requerir
de la autorizacin del cnyuge no propietario.
4. La Conclusin.
El estudio termina con la conclusin y en ella hay que dejar constancia de si los
ttulos estn ajustados a derecho o no. Cuando los ttulos merecen reparos hay que
indicar las observaciones que uno les esta haciendo y hay que indicar tambin si es
subsanable.