Direccin tcnica de obra

UT4 UD4

Profesores: Arq. Antonio Bizzotto

Arq. Carlos Risso
Pedagogo: Mag. Marcelo I. Dorfsman

FADU (Facultad de Arquitectura Diseo y Urbanismo) - UBAnet S.A.

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Curso de direccin tcnica de obra

Unidad Temtica 4: Las instalaciones complementarias y el final de obra
Unidad Didctica 4: El final de obra

Introduccin
Al iniciar esta unidad temtica, entre otras consideraciones, nos habamos propuesto finalizar el curso con las
consideraciones generales sobre el final de la obra y su entrega al comitente.
En esta Unidad Didctica abordaremos los siguientes temas:
Recepcin o Entrega Provisoria de la Obra.
Plazo de Garanta.
Recepcin o Entrega definitiva de la Obra.
Manuales de funcionamiento y mantenimiento.
Documentacin final de Obra.
Al finalizar esta Unidad, confiamos en que usted estar en condiciones de implementar adecuadamente el final
de obra, siguiendo para ello con las condiciones establecidas en los pliegos y en la documentacin general de
la obra, de acuerdo a lo que trabajamos en la UT1.
De este modo, cerramos el ciclo de la Direccin de Obra. Al hacerlo, retomamos conceptos trabajados al iniciar
este curso: la documentacin de la obra, los pliegos y los contratos.
Esto no es casual ya que, como dijimos al comenzar el curso, una buena tarea de Direccin de Obra se fundamenta en una confeccin slida de la documentacin, los planos, pliegos y contratos en general.
Al entregar la obra, estipulando plazos y garantas, lo que se hace es cumplir con las condiciones estipuladas al
inicio de la obra - varios meses antes.

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1 Recepcin o Entrega Provisoria de la

Obra
El DO, conjuntamente con la empresa constructora,
ejecutar una revisin total de la obra en una fecha
prxima a su terminacin.
Finalizada esa revisin, se confeccionar un acta en
la cual se consignarn todas las anomalas y defectos
de ejecucin o de funcionamiento que se observaron.
Al listado resultante se le asignar un plazo de reparacin. Cumplido este plazo, se realizar la recepcin
definitiva de la Obra. Es conveniente que este acto se
formalice a travs de la confeccin de un Acta, firmada por los representantes de cada una de las partes
(Comitente, Contratista y Direccin de Obra).
A partir de ese momento, el Comitente tomar posesin de la obra y se har cargo de su mantenimiento,
mientras la empresa Contratista tendr el derecho de
certificar el 100% de la obra. (Ante cualquier duda
respecto de este tema, le sugerimos retomar la UT1UD4).
De qu manera se implementa esta etapa?
Es recomendable:
1

Ejecutar un listado de tareas genricas, pero

ordenadas, que permita seguir el mismo orden
en la observacin y verificacin de cada local.

Se deben consignar, para cada local, las reparaciones a realizar.

Iniciadas las reparaciones solicitadas, es necesario realizar inspecciones peridicas con las
listas, a fin de verificar el avance de las obras.

En este proceso de verificacin, se guardar un

registro de las reparaciones concluidas.

En el caso de demoras, se debe dejar constancia

de la falta de trabajo en el libro de rdenes.

No obstante lo anterior, la empresa seguir siendo

responsable de las fallas que se produzcan en el edificio por los denominados vicios ocultos - los defectos
que no es posible visualizar y aparecen con posteriridad
a la Recepcin Provisoria - como por ejemplo, el hundimiento de pisos por falta de una buena compactacin
de la subrasante durante la ejecucin de la obra, la
aparicin de manchas de humedad en muros debido a
la aparicin de una prdida en la caera de distribucin
de agua. En ambos casos, fallas que se hacen visibles al
utilizar el edificio.
2 Plazo de Garanta
Se denomina Plazo de Garanta al lapso de tiempo que
transcurre entre la Recepcin Entrega Provisoria y la
Recepcin Entrega Definitiva de la Obra.
El Plazo de Garanta, tanto para las tareas especiales
como para las generales, se establece en los pliegos y es
aceptado en la licitacin y al momento de la contratacin
de la obra. En ningn caso pueden ser fijados arbitrariamente en su finalizacin.
Pueden fijarse plazos distintos segn las distintas tareas o
rubros. Por ejemplo, el aire acondicionado deber ser verificado en una temporada de verano y en una de invierno,
mientras que una grifera podr tener una garanta de tres
o seis meses cualesquiera. Lo usual es estipular plazos de
tres meses a un ao (el mnimo segn lo que indica el Cdigo Civil es de 60 das).
Durante el Plazo de Garanta, la empresa deber reparar de
inmediato cualquier falla posterior en la construccin,
como por ejemplo: un motor que se quema, una puerta a la
que se le levanta el enchapado, una floracin de humedad
por falla de una caera, o una pintura que se desprende.
De no ser as el propietario tendr el derecho de hacer las
reparaciones con cargo a la empresa constructora descontando su costo del fondo retenido. En este punto,
es importante tener en cuenta que nunca el propietario puede efectuar un arreglo o reparacin por
decisin propia usando el Fondo de Garanta, el procedimiento debe ser el siguiente:

Una vez efectuada la Recepcin Provisoria la empresa

constructora se libera de la responsabilidad de responder por los denominados vicios aparentes (excepto
que se demuestre mala fe de su parte al momento de
la ejecucin), que son los defectos que pueden ser observados a simple vista, como el caso de las terminaciones deficientes o que difieren de lo consignado en
Pliegos.

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a) Ante una falla, el propietario consulta a la

Direccin de Obra el tipo de falla y su gravedad,
a fin de determinar a quin corresponde la responsabilidad de la reparacin.
b) El DO fija la responsabilidad de la falla y de
su reparacin.

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c) En el caso de que la responsabilidad de la

reparacin corresponde a la empresa, el propietario intima a la Direccin de Obra.

Una floracin de humedad por falla de una

caera, despus de recibir un golpe contundente.

d) Si la empresa no repara la falla encontrada,

se labra un acta y se repara con terceros.

Una pintura que se desprende por lavarla con

productos inadecuados.

Hemos ejemplificado anteriormente casos en los cuales

Recordemos que en la UT1-UD4 decamos acerca del
FONDO DE GARANTA que:
En el caso de haber tomado esta prevencin contractualmente, se retendr este monto para cubrir los arreglos en el perodo de garanta de los trabajos. Vencido
ese plazo, y no habiendo reparaciones a cubrir, se
reintegrar el monto a la Empresa.
El Fondo se integra de un porcentaje variable segn las
obras (en promedio ronda el 5% del total) que es descontado de cada uno de los certificados que presenta
la empresa para su aprobacin. Esta garanta tiene un
costo que el contratista tendr incluido en su presentacin de precios. Esto significa que, cuanto mayor es
el porcentaje de retencin o el plazo de garanta, ms
dinero y por un mayor plazo ser retenido por parte
del comitente, redundando en un mayor costo final de
la obra.

Como puede apreciarse, se trata de casos de mal uso

o bien, de situaciones imponderables, no imputables a
la empresa constructora.
Seguir el procedimiento es importante, dado que al
actuar otros sobre una tarea ejecutada por la Empresa
Constructora, se termina dejando caer las garantas.
Al finalizar el plazo de garanta, habiendo sido reparadas
todas las fallas o vicios ocultos surgidos en ese perodo,
se proceder a efectuar la Recepcin Definitiva de la Obra.
3 Recepcin o Entrega definitiva de la Obra

Los plazos de garantas, tanto para las tareas espeCon la recepcin definitiva, el Director de Obra dar por
terminadas las tareas y concluida la Obra que estar
conectada a todas las redes de servicio - de acuerdo con
planos, pliegos y modificaciones incorporadas.
El Fondo de Garanta puede retenerse en efectivo o me- En esta instancia se levantar un acta en la cual se
diante cualquier otro instrumento bancario ejecutable consignar:
por el comitente (seguro de caucin), segn lo indicado
Una floracin de humedad por falla de una
en el contrato de Obra.
La finalizacin del Plazo de Garanta.
Es importante aclarar que dicho Fondo cubre cualquier
La constatacin de la ejecucin de los trabajos
tarea realizada. Por lo tanto, se puede aplicar en su tonecesarios para subsanar los reclamos realizados
talidad para reponer o reparar la totalidad de un rubro
por la Direccin de Obra durante el Plazo de Garanta.
o tarea ejecutada (como por ejemplo, el aire acondicionado, o la instalacin de calefaccin).
La aprobacin de la liquidacin final practicada por la
Direccin de Obra, indicando que a la fecha no subHabiendo ejemplificado anteriormente casos que deben
sisten saldos impagos.
ser cubiertos por el Fondo de Reparos, veremos ahora algunos ejemplos similares en los que no correspondera
La devolucin al Contratista del Fondos de Reparos o
que se aplique la garanta.
el saldo remanente del mismo, que fuera retenido en
las sucesivas liquidaciones.
Un motor que se quema porque se lo dej funcionando ms horas que las permitidas.
La devolucin al Contratista de la Garanta de Cumplimiento de contrato.
Una puerta a la cual se le levanta el enchapado
despus de una inundacin que afect toda la
El cumplimiento de las obligaciones del contrato
zona.
suscripto por las partes.

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Veremos algunos ejemplos :

Para el final de la obra, se realizarn los documentos
El Acta estar firmada por los representes del Comitente,
Luminarias dicroicas: es importante aclararle al
el Contratista y la Direccin de Obra, quedando un
propietario - dado que ste no tiene por qu
ejemplar para cada una de ellas.
saberlo - la marca, cantidad de watts, ngulo
del haz de luz y horas de vida til estimadas de
Es importante aclarar que la Recepcin Definitiva de la
las luminarias colocadas, con el fin de prever un
Obra no releva al Contratista de las responsabilidades
recambio que no afecte el nivel lumnico origipor vicios derivados de la mala calidad de los materiales
nal.
empleados o por deficiencias en su ejecucin.
Grupo Electrgeno: Es importante aclarar la
forma de encendido, el mximo de tiempo inactivo y las pruebas de funcionamiento (chequeos)
a realizar, as como la reserva de combustible
tipo, litros / horas de duracin, y otras especificaciones.

Por otro lado, a partir de la Entrega Definitiva, subsisten

para tanto para el Contratista, como para el Proyectista
y el Director de Obra, las responsabilidades de acuerdo
con el artculo 1646 del Cdigo Civil.
Esta Responsabilidad Poscontractual que se extiende
por 10 (diez) aos, obliga a estas figuras a responder en
el caso de la ruina total o parcial de la Obra. Segn la
jurisprudencia (fallos de la justicia basados en interpretacin de las leyes), la ruina puede ser entendida como:
la cada actual o inminente por falta de estabilidad;
todo defecto grave que afecte la solidez del edificio;
la afectacin severa de la funcionalidad; un deterioro
que impide el aprovechamiento del edificio, entre otras.

Disyuntores: Es importante dejar en claro la

necesidad de chequear su funcionamiento segn las normas del fabricante - en caso de
registrarse perodos sin funcionamiento.
Lubricacin de Equipos.
Cambios de filtros y limpieza de serpentinas de
los equipos de aire acondicionado.

La ruina puede estar originada en:

Vicios de Suelo (deterioro por construir sobre suelo
no apto).
Vicios de Plano (errores de proyecto).
Vicios de Construccin (materiales no aptos, ejecucin
inadecuada).
Vicios de Direccin (falta de vigilancia-control).
Mala calidad de los materiales (provistos o no por
constructor).
4 Manuales de funcionamiento y man-

tenimiento
Toda empresa constructora debe entregar a la Direccin de Obra, y sta al comitente, un manual completo - y de ser posible escrito en forma sencilla - de
funcionamiento y mantenimiento con folletos, notas,
aclaraciones de todos aquellos elementos mecnicos,
elctricos, electrnicos, u otros instalados en la obra.

5 Documentacin final de la Obra

Para el final de la obra, se realizarn los documentos
conforme a obra (planos que reflejan la obra realizada)
para arquitectura, estructuras e instalaciones.
Estos planos sern utilizados para presentar a los
organismos que as lo requieren y para la entrega al
propietario. Generalmente, se establece un plazo en
pliegos, cubierto por el fondo de garanta, para la realizacin, tramitacin y aprobacin de todos los planos
que deba realizar y gestionar la Empresa Constructora.
Los planos para los Organismos correspondientes se
confeccionarn de acuerdo con las normas de cada
distrito, en forma similar a los planos de presentacin
de obra. Le sugerimos revisar la UT1-UD2 .
Los planos para el propietario deben ser los mismos
que fueron usados para la realizacin de la obra con
todas las modificaciones incorporadas.
Le sugerimos realizar la actividad integradora en la
versin interactiva.

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Sntesis y recomendaciones finales:

Felicitaciones, Usted ha finalizado el curso de
Direccin de Obra On Line. A lo largo de las
cuatro Unidades Temticas, ha recorrido todo el
proceso de la construccin, desde la perspectiva
del Director de Obra.
Confiamos en haber sido claros en cada uno de
los pasos dados, y cuidadosos en las recomendaciones acerca de las funciones del Director de
Obra.
Seguramente, usted se encontrar en la obra con
mltiples situaciones no previstas en este curso.
No obstante, confiamos en que las herramientas
por Usted adquiridas le sern de utilidad para
resolverlas.
Lo invitamos a realizar el control de lectura de
esta ltima Unidad, y el parcial correspondiente.
Relea todos los contenidos de la versin imprimible, y no deje de consultar sus dudas con el
tutor.
Le deseamos xitos en su futuro desempeo.

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