Repblica Bolivariana De Venezuela.

Universidad Nacional Experimental Rmulo Galleos!

"rea# $iencias %ol&ticas ' (ur&dicas
%rorama# Derec)o.
Unidad $urricular# Derec)o Especial * Garant&a +nternacional.
,odulo De -prendiza.e +# $ontratos * Garant&as.
Valle Guanape/ 01 de 2ctubre de 0.344
%ro5esora# Abg. Jos Manuel Fernndez
Bac)iller# Julio Rodriguez.
6E,- 1# ,2D-7+D-DE8 EN 7- VEN6- DE ,UEB7E8 E +N,UEB7E8
+.9 Venta de ,uebles e +nmuebles.
Sabemos que las modalidades son las modifcaciones que el legislador hace
a principios generales para evitar que la aplicacin de stos traigan situaciones
con!ictivas" en la venta de muebles e inmuebles" nuestra legislacin trae varios
casos en que la transmisin del derecho de propiedad o cumplimiento de la
obligacin de dar# se e$ect%a en un momento posterior a aquel de la celebracin
del contrato & entre estos casos tenemos'
,uebles#
a( )eso" *uenta & Medida.
b( Alzada o en +lobo.
c( A )rueba.
d( ,nsa&o )revio.
e( -enta Futura.
$( -enta Aleatoria.
+nmuebles#
a( -enta por *abida & en +lobo.
b( -enta ./e -isu..
,uebles.
-9: %eso; $uenta * ,edida# ,stas no son per$ectas sino hasta el momento que
se pesen" cuenten o midan" & cuando se dice que no son per$ectas no se est
diciendo que es imper$ecto el contrato porque ste &a se produ0o o &a se origin"
esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta signifcando el
legislador. ,s que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador & en
consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa" esto no lleva
a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su due1o.
-rt&culo 4.<=1 .*uando se trata de mercanc2as vendidas con su0ecin al
peso" cuenta o medida" la venta no es per$ecta en el sentido de que las cosas
vendidas quedan a riesgo & peligro del vendedor" hasta que sean pesadas"
contadas o medidas..
3a modalidad que trae este art2culo es que el e$ecto real automtico de la
venta" que est contenido en el art2culo 4.454" en este caso no $unciona. )uede el
comprador & el vendedor estar de acuerdo en precio & cosa " pero en este caso en
contra del principio general " no se ha producido la trans$erencia automtica de la
propiedad.
3a segunda modalidad que se encuentra en el articulo & que va a alterar"
est tambin en el art2culo 4.454 " porque si el comprador & el vendedor estn de
acuerdo en precio & cosa el riesgo es para el comprador pero en caso del art2culo
4678 el riesgo es para el vendedor.
,ntonces este art2culo tiene 9 modalidades con respecto a los principios
generales establecidos en el art2culo 4.45. : lo que obliga al legislador a establecer
estas modalidades es que la cosa vendida debe ser pesada" medida o contada
para que la venta se per$eccione.
E.emplo# Si se es propietario de un almacn & un su0eto .;. visita a ste en
calidad de comprador# l quiere comprar 8< latas de manteca" el due1o acepta la
comprar l in$orma que no ha& problema" se las vende. ,l comprador .;. le
in$orma al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacn & que en
48 minutos estar2a de vuelta" al salir ste del almacn ocurre un terremoto & se
destru&e el negocio =>uin pierde las latas de manteca? ,l -endedor" porque a
pesar de haber consentido la venta" no se ha pesado" no se ha contado & no se ha
medido.
B9: -lzada o en Globo# Alzada se refere a la totalidad de una cosa. ,n globo se
refere al con0unto total o parcial de una cosa. Son aquellos donde las ventas de
mercanc2as se per$eccionan inmediatamente.
Art2culo 4.675 .Si" al contrario" las mercanc2as se han vendido alzadamente o en
globo. 3a venta queda per$ecta inmediatamente. Se 0uzga que la venta se ha
hecho alzadamente o en globo" si las cosas se han vendido por un solo precio" sin
consideracin al peso al n%mero o la medida" o cuando" aunque se ha&a hecho
mrito de esto ha sido %nicamente para determinar el monto del precio..
E.emplo# Si se es propietario de un almacn & un su0eto .;. visita a ste en
calidad de comprador# l quiere comprar la totalidad de la e@istencia de latas de
manteca" el due1o acepta la comprar l in$orma que no ha& problema" se las
vende" ha& consentimiento entre el vendedor & el comprador. ,l comprador .;. le
in$orma al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacn & que en
48 minutos estar2a de vuelta" al salir ste del almacn ocurre un terremoto & se
destru&e el negocio =>uin pierde las latas de manteca? ,l *omprador" porque se
consinti la venta" se est comprando en globo" no se va a pesar" ni a contar ni a
medir.
$9: - %rueba# Son aquellas que no quedan per$ecta sino hasta el momento en
que el comprador ha&a hecho conocer su aceptacin en el plazo f0ado por el uso"
es decir" son ob0etos que se venden con la condicin que los gusten o los prueben
para conocer si la calidad de los que est comprando es lo que desean.
-rt&culo 4.<== >,n cuanto a las mercanc2as que se acostumbra gustar o probar
antes de comprarlas" no queda per$ecta la venta hasta que el comprador no ha&a
hecho conocer su aceptacin en el plazo f0ado por la convencin o por el uso..
Aqu2 la modalidad no $unciona como condicin suspensiva porque el
comprador solo est obligado a probar" no a comprar. ,l %nico obligado que
aparece aqu2 es el vendedor' est obligado a vender. /e manera que la modalidad
esta aqu2 en que se ha trans$ormado esta venta en unilateral' el %nico obligado es
el vendedor. )or la v2a del pacto no pueden vendedor & comprador convenir una
venta unilateral" porque eso ser2a ir contra una de las caracter2sticas esenciales de
la venta' la bilateralidad. )ero el legislador si puede entrar a lo esencial" & aqu2"
para salvar situaciones" lo hace. Ampone al comprador la obligacin de probar pero
no de comprar # el %nico obligado desde el punto de vista del contrato es el
vendedor.
D9: Ensa*o %revio# Son aquellos que se 0uzgan" hechos ba0o condicin
suspensiva" es decir" ha& cosas que bien sea porque est" su0etas a determinado
mecanismos o porque ha& que probar el material con que estn hechas" se le da la
oportunidad al comprador de que las ensa&e primero.
-rt&culo 4.<=? .3a venta su0eta a ensa&o previo se 0uzga hecha siempre ba0o
condicin suspensiva..
/ebemos recordar que una venta estar su0eta a condicin suspensiva cuando el
hecho cuando el hecho que la per$ecciona es a0eno a las partes. Aqu2 ha& una
condicin suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a ensa&o previo"
& si el resultado o anlisis de ese ensa&o sale bien" el comprador est obligado a
comprar porque ese resultado no depende del aspecto sub0etivo sino que es
e@terior a l.
E9: Venta @utura# ,s donde la trans$erencia se supone que la misma lleguen a
e@istir.
,sta venta es vlida" salvo los casos previstos en los art2culos 4.485 & 4.6B6
del cdigo civil donde la prohibicin nace no de la imposibilidad sino de la ilicitud
del ob0eto. 3as principales $ormas de venta de cosas $uturas son'
a: 3a venta de rei speratae" en la cual las partes subordinan la operacin a
que la cosa llegue a e@istir.
b: 3a venta .spei. en la cual las partes no subordinan el contrato a que la
cosa llegue a e@istir en caso en el cual lo vendido es en realidad una simple
posibilidad.
*uando el bien o derecho se va a trans$erir versa sobre una cosa $utura. 3a
trans$erencia de la propiedad ocurre cuando la cosa e@iste para el momento del
per$eccionamiento del contrato. ,sto es per$ectamente vlido" pero est sometido
a la condicin de que la cosa tenga e@istencia" si la cosa no llega a tener e@istencia
la venta es nula.
@9: Venta -leatoria# Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de
las prestaciones o de ambas no est determinado de una manera f0a" sino que
depende de un acontecimiento incierto Cart. 9<84(. Dal es el caso de la renta
vitalicia" en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta que
durar toda la vida del que la recibe. ,l alcance econmico de la promesa hecha
por el deudor de la renta es impreciso# depende de la duracin de la vida de la otra
parte. : el contrato ser ms o menos venta0oso seg%n sta viva poco o mucho
tiempo. Etros e0emplos de contratos aleatorios son los siguientes' la venta de una
cosa $utura" cuando el comprador toma sobre s2 el riesgo de que la cosa no llegare
a e@istir# la venta de cosa e@istente pero su0eta a un riesgo" cuando el comprador
toma el riesgo a su cargo Cart. 4FF9(" el contrato de seguro" el de apuesta o 0uego"
etctera.
Ga& una estrecha analog2a entre condicin & contrato aleatorio# en ambos
casos los derechos de las partes dependen de un acontecimiento $uturo e incierto.
)ero lo que est en 0uego en la condicin es la e@istencia misma de los derechos"
en tanto que en los contratos aleatorios es la ma&or o menor e@tensin de esos
derechos. Aun esta di$erencia desaparece en algunos casos# as2" por e0emplo" en el
contrato de seguro" la indemnizacin se debe si ocurre la condicin prevista# lo
mismo pasa en el caso del 0uego o apuesta" en la venta de una cosa $utura"
etctera.
,n los contratos aleatorios" las partes asumen deliberadamente el riesgo de
que el contrato pueda resultar desventa0oso" especulando con la posibilidad
contraria. Hadie puede que0arse" por lo tanto" de la $alta de equilibrio econmico
de las contraprestaciones defnitivamente resultantes. )or e@cepcin" puede
admitirse la aplicacin de la lesin a los contratos aleatorios" cuando la di$erencia
de las contraprestaciones sea de tal carcter que ni la misma alea pueda
0ustifcarla. As2" por e0emplo" cuando se compra una cosa que puede o no llegar a
e@istir & se paga mucho ms de lo que ella valdr2a" aun e@istiendo. ,n e$ecto"
cuando el comprador asume el alea de que la cosa no e@ista" se supone que
o$recer menos precio de lo que ella vale. )edro o$rece 4<< por una cosa que" de
e@istir" valdr 9<<. ,l contrato es normal# ninguna de las partes podr invocar la
lesin. )ero si o$rece 9<< por lo que aun e@istiendo vale 4<<" el contrato puede
resolverse por lesin" porque desde el punto de vista del vendedor no ha habido
alea' el contrato le ser siempre venta0oso.
+nmuebles.
-.: Venta por $abida# Aqu2 ha& que tener claro el concepto de cabida. *abida es
el contenido de inmueble" lo que dentro de los linderos. ,n este caso se
acostumbra a e@presar la cavidad del inmueble. Sobre todo refrindonos a
terrenos sucede con $recuencia que la cosa que se compra materia del contrato de
compraventa# puede que tenga menos o ms medida de lo que se cre2an en
principio las partes.
:o vo& a comprar un terreno & en principio se cre2a que el mismo tiene un
rea de tantos metros & resulta que cuando se va a medir tiene menos o ms
metros. ,s por eso que nuestra legislacin a establecido algunas reglas que estn
plasmadas en el' Art2culo 4.<AB. .,l vendedor est obligado a entregar la cosa en
toda la cantidad e@presada en el contrato" salvo las modifcaciones siguientes'
Si la venta de un inmueble se ha hecho con e@presin de su cabida" a razn
de tanto por medida" el vendedor est obligado a entregar al comprador que lo
e@i0a" la cantidad e@presada en el contrato. *uando esto no sea posible" o el
comprador no lo e@i0a" el vendedor estar obligado a su$rir una disminucin
proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la e@presada en el
contrato" el comprador debe pagar la di$erencia del precio# pero puede desistir del
contrato si el e@cedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad
declarada..
,n la primera parte del articulo lo que se hace es repetir el principio general
seg%n el cual la cosa vendida vendida debe ser entregada en la cantidad
e@presada en el contrato. )ero en la continuacin de el mismo ....*uando esto no
sea posible...." aqu2 si encontramos la modalidad. *omo e0emplo. )ensemos en el
caso de que se o$recen en venta 8. <<< M9 a Is. F<< M9. Jna vez medido el
inmueble resulta que e$ectivamente su contenido es de 6. <<< M9. 3a di$erencia de
4. <<< M9 se le imputa a el vendedor en el sentido de que el su$rir la disminucin
proporcional en el precio.
*uando el legislador e@presa... .o el comprador no lo e@i0a...." se est
refriendo al caso de que el vendedor tenga otra parcela ad&acente a la que est
vendiendo & entonces e@ista la posibilidad de que el comprador e@i0a que los
metros que le $altan sean completados con la otra parcela. )ero si esa parcela es la
%nica" porque las ad&acentes son de otro propietario" entonces no ser posible
completar el $altante & entonces el comprador debe su$rir la disminucin
proporcional en el precio. ,sta es una accin .quanti minoris.
Si se encuentra K & esta es la otra situacinK que la cabida es superior a la
e@presada en el contrato" el comprador debe pagar la di$erencia del precio Cesta es
la obligacin del comprador que se encuentra en este articulo(. )ero esta
obligacin est condicionada" as2 el e@cedente del precio pasa de la veintava
parte B8L( de la cantidad e@presada" porque en este caso el legislador habla de
que el comprador puede .desistir. del contrato. Ho ha& accin de desistir# aqu2
debe entenderse que se est hablando de rescisin.
,ntonces" & esto es mu& importante" si la cabida es menor no ha& posibilidad
de rescisin. Si el comprador quiere comprar una parcela de 8. <<< M9 & resulta
que esta solo tiene 6.<<< M9" no puede pedir la rescisin. Si el vendedor no puede
completarle los 8. <<< M9" la norma dice que lo %nico que opera es le accin .
quanti minoris. & deber quedarse con los 6. <<< aunque necesite 8. <<<. =*mo
se salva el comprador de caer en esta situacin? 3a manera de evitar eso es
e@presar en el contrato no solo la cabida & el precio" sino la fnalidad espec2fca del
comprador para hacer la adquisicin.
E.emplo# Diene el doble o sea 45<< mts.9 la le& HE me obliga a comprar el
doble del rea porque mi capacidad de pago# )ero puede desistir del contrato si el
e@cedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.
B.: Venta por en Globo# )ara hablar de la venta en globo ha& que hacer
mencin a ciertos trminos que estn relacionados con la venta de cabida. *uando
se compra un terreno no se especifca el precio por unidad de medida sino que se
estipula en globo" se establece relacin entre cada medida & cada parte del precio.
,n primer lugar" el concepto del lindero. ,s $recuente encontrarse con
documentos donde los linderos aparecen as2' .Fundo que eso $ue del Sr. Miguel
Rodr2guez# & se se1alan los metros. ,so es ma&or seguridad" pero eso no es
lindero. ,sta situacin nos viene del derecho espa1ol. Jtiliza los linderos en $orma.
3indero es sinnimo de l2mite. 3o conceptual del lindero seria as2' Horte' partiendo
de la concluencia de las quebradas A & *" siguiendo en la l2nea recta hasta llegar al
pedemonte del cerro M...# ese es lindero. )ero para ma&or seguridad se se1ala que
entre los dos puntos ha& tal o cual medida & lo que se encuentra hacia ese punto"
como ser2a que se se1alara que entre los dos puntos ha& dos Nilmetros & all2 se
encuentra la hacienda 3a ,speranza. ,sos son datos que a&udan a re$orzar ese
lindero.
)ero si ha& linderos es porque esos linderos deben tener un contenido" & ese
contenido es su cabida' no ha& cosa que no tenga $orma & contenido.
*uando estudiamos la parte fnal del art2culo 4. 6O5" hablamos que all2 el
precio se determina en $uncin de la cabida. All2 lo importante es que el precio se
determina en tanto por ciento la cabida' )arcela de 9. <<< M9 que se vende a Is"
el M9.
*uando se compra un terreno en globo no se especifca el precio por unidad
de medida. )or e0emplo" se compra un terreno de 9. <<< M9 por Is. 4. <<.<<<"oo
,sta ser una venta en globo" pero ha& que tener en cuenta que aunque se hable
de venta en globo tambin ha& que hablar de cabida. Sucede que en un momento
determinado le damos una importancia 0ur2dica & econmica a un aspecto" & en
otro momento le damos la importancia 0ur2dica & econmica a otro aspecto distinto
de la misma cosa.
-eamos' tengo una parcela de 4<. <<< M9 & puede vender una parte de ella
dndole importancia para determinar el precio" a $ragmentos de ella. ,sa es venta
por cabida. 3a otra parte de dicha parcela se vende toda o en parte sin que la
superfcie contenida en esa parte in!u&a para nada en la determinacin del precio.
,sa es venta en globo.
3os Art2culos 4. 6O7" OB" OO & 4. 8<<" se referen a la venta en globo. : para
completarlos ha& que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para
que se hable de rea" de cabida. 3o que si debe f0arse es que en la determinacin
del precio nunca se le da importancia a la cabida. ,l otro principio que ha& que
tener presente es que el precio se estipula en globo. HE se establece ninguna
relacin entre cada medida & cada parte del precio.
-rticulo 4. <A=. .,n todos los dems casos en que la venta sea de un cuerpo
determinado & limitados" o de $ondos distintos & separados" sea que el contrato
comience por la medida" sea que comience por la identifcacin del cuerpo vendido
seguida de la medida" la e@presin de la medida no da lugar a ning%n aumento de
precio a $avor del vendedor por el e@ceso de la misma" ni a ninguna disminucin
del precio a $avor del comprador por menor medida" sino cuando la di$erencia
entre las medida real & la indicada en el contrato sea de una veintava parte en
ms o menos habida consideracin al valor de la totalidad de los ob0etos vendidos"
si no hubiere estipulacin en contrario..
,n la primera parte del articulo se est refriendo al ob0eto en dos $ormas' el ob0eto
inmueble lo ve el *digo en dos aspectos# cuerpo determinado & limitado" $undos
distintos & separados. *aso A' *aso I' .sea que el contrato comience por la
medida" sea que comience por la indicacin del cuerpo vendido seguido de la
medida .... )ara e@plicar esto podemos pensar en las dos $ormas como suelen
o$recerse al publico la venta de parcelas#
4. .-enta de 8. <<< metros de terreno por Is. ..... &
9. .-enta de una parcela de terreno 8. <<< metros por Is. ....
,n primer caso se comienza por la indicacin de la medida & en el segundo
caso se comienza por la indicacin del cuerpo vendido seguido de la medida. ,n el
antiguo derecho $rancs el tratamiento para el caso de que se comience por la
indicacin de la medida que para cuando se comience por la indicacin del cuerpo
vendido" es di$erente" en el sentido de otorgar el derecho a e@igir la di$erencia de
precio" cuando resulte que se ha&a vendido ms o menos de lo estipulado.
)ero para nuestro *digo" el tratamiento es el mismo para los 9 casos. Sea
como sea" los e$ectos son iguales.
: la continuacin de dicho art2culo es clara" slo ha& que re$erirse a lo que se
quiere signifcar con... .Jna veintava parte en mas o en menos" habida
consideracin al valor de la totalidad de los ob0etos vendidos....
Aqu2 ha& que calcular esa veintava parte en la relacin con el precio"
mientras en la venta por cabida ha& que comprar la veintava parte en la relacin
con la cabida" con el contenido" con la superfcie del inmueble.
,ntonces. *uando se habla de venta por cabida" a tanto la medida" la
di$erencia para e0ercer la rescisin se calcula en base al contenido" a la cabida" &
para e0ercerla" en el caso de venta en globo" se toma en cuenta la cuant2a.
,videntemente que el comprador tendr que medir el terreno para
establecer la di$erencia pero cuando el negocio se $ue a no se tomo en cuenta
eso" sino el precio global. Aqu2 se invoca la cabida para hacer el reclamo" no para
hacer el contrato. Ho nace el contrato sobre esas bases ni sus e$ectos tampoco.
-rticulo 4. <A?. .,n el caso de que" seg%n el art2culo precedente" ha&a lugar a
aumento de precio por e@ceso de la medida el comprador puede elegir entre
desistir del contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses" si retiene el
inmueble..
3o %nico que ha& que decir aqu2 es que no e@iste accin de desistir" la accin
aqu2 es de rescisin. : por otra parte habla el legislador de... .si retiene el
inmueble .. Aqu2 no puede hablarse de derecho de retencin porque el comprador
es el propietario. ,s un trmino mal usado
E.emplo# *uando un comprador decide adquirir unas hectreas de terreno &
queda en acuerdo con el vendedor de pagarle 4< millones de bol2vares. Se puede
medir despus si se quiere parcelar" pero en principio se est comprando en globo
E.emplo# ,s una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las
empresas de seguros" &o como comprador le digo a esta empresa te do& 9<
millones de bol2vares por todo el lote de carros" de esta manera se est comprando
en globo.
$.: Venta >de visu># ,s la venta que se hace a la vista " es decir" cuando se
compra algo con solo verlo" sin importarle nada" & al aceptarlo se per$ecciona"
corriendo el riesgo desde el principio" es decir" campo a mi riesgo.
++.9 VEN6- $2N RE8ERV- DE D2,+N+2
+.9 $2N$E%62# 3a venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio" es la
venta en la cual en virtud de la voluntad de las partes se difere la trans$erencia de
la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la
totalidad o una parte determinada" del precio..
3a venta con reserva de dominio constitu&e la ms enrgica proteccin del
derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes
muebles" de modo que $acilita las ventas mobiliarias a crdito con las venta0as que
ello implica para vendedores & compradores.
,n materia inmobiliaria" la hipoteca era & es sufciente para garantizar al
vendedor contra la eventual $alta de pago del precio# pero en materia mobiliaria" la
proteccin legal del vendedor establecida en el *digo *ivil se revel insufciente
para permitir el libre desenvolvimiento de la venta a crdito.
3a reserva de dominio" al de0ar al vendedor la propiedad de la cosa con la
posibilidad de hacerla valer incluso $rente a terceros" asegura al vendedor una
garant2a que le permite vender a crdito & hacer la entrega de la cosa sin limitar
sus operaciones a una clientela e@clusiva" ni aumentar desmesuradamente el
precio para cubrir grandes riesgos de prdida del precio.
)or otra parte la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto
econmico que nuestro legislador hubo de a$rontar' la posibilidad de abusos del
vendedor $rente al comprador mediante la imposicin de clusulas e@orbitantes.
++.9 $-,%2 DE -%7+$-$+CN DE 7- 7E'.
4. 3a 3e& de -enta con Reserva de /ominio slo se refere a las ventas
mobiliarias" limitacin que respondi tanto al deseo del legislador de encuadrarse
dentro de las previsiones del Art. 4.6B< **- como con el escaso inters de la
reserva de dominio respecto de los inmuebles en virtud de la e@istencia de la
hipoteca legal.
0. 3a 3e& es civil & se aplica a la venta civil como a la compraventa mercantil"
&a que la le& mercantil nada prev sobre reserva de dominio.
+++.9 REDU+8+628 DE V-7+DEE DE 7- VEN6- $2N RE8ERV- DE D2,+N+2.
,l pacto de reserva de dominio desempe1a en la contratacin de nuestro
tiempo tanto nacional como e@tran0era un papel preponderante" pues el hecho de
que una persona pueda adquirir de inmediato un bien que se le entrega sin pagar
simultneamente su precio lo har a plazos" toda vez que de momento carece de
dinero para pagar el importe del mismo" a pesar de que en $echa ms o menos
pr@ima tenga lo sufciente" indudablemente es para considerar el pacto en la
$orma antes se1alada.
Art2culo 46B< **-' .3o dispuesto en el presente D2tulo no obsta para que se dicten
3e&es especiales Sobre la -enta de bienes muebles a crdito" con o sin reserva de
dominio. ,stas 3e&es se aplicaran pre$eriblemente en los casos a que ellas se
contraigan..
3os principios podemos enumerarlos de la siguiente $orma'
4. >ue ha&a validez de la reserva de dominio' 3a cesin de crdito del vendedor
contra el comprador" comprende" asimismo" el dominio reservado. )ara hablar de
validez de la venta con reserva de dominio deben darse los siguientes supuestos'
A. >ue se trate de una venta a plazo a crdito. Art2culo 4P 3.-.R./.K ,l
comprador adquiere la cosa con el pago de la %ltima cuota del precio.
I. >ue se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza. CArt. 4P
3.-.R./(.
*. >ue no se trate de cosas destinadas a la reventa CArt 9P 3.-.R./(" los
comerciantes al ma&or no pueden utilizar la reserva de dominio en sus
ventas a los minoristas.
/. >ue no se trate de cosas especialmente destinadas a la manu$actura o
trans$ormacin cuando no sean identifcables despus. CArt 9P 3.-.R./.(.
,. >ue la trans$erencia est subordinada al pago del precio. CArt 4P 3.-.R./.(.
F. >ue la reserva no tenga una duracin ma&or de 8 a1os. CArt 4< 3.-.R./.(. 3a
3e& no lo dice e@presamente" pero se toma en cuenta a partir de la
celebracin de la venta.
+. >ue la reserva sea convenida antes de que la propiedad ha&a sido
transmitida al comprador.
Adicional a estos" para que la venta con reserva de dominio sea efcaz $rente a
terceros" tienen que darse las siguientes circunstancias'
A. >ue las cosas vendidas sean identifcables individualmente & de modo
preciso CArt. 6 3.-.R./.(
I. >ue las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos
cincuenta bol2vares CArt. F 3.-.R./.(
*. >ue las cosas vendidas no estn destinadas a ser parte integrante &
constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave da1o para
ste CArt. F 3.-.R./.(.
/. >ue se ha&an cumplido las $ormalidades e@igidas por la 3e& de -enta con
Reserva de /ominio" establecidas en el Art. 8 de dicha le& o con las que
e@i0an reglamentos especiales para la compra K venta de determinados
bienes muebles.
3as $ormalidades e@igidas por la 3.-.R./ son las siguientes'
Art2culo 8 3.-.R./'.3os contratos de venta con reserva de dominio" slo tendrn
e$ecto con respecto de terceros" cuando se cumplan los siguientes requisitos'
a( ,l documento debe contener por lo menos" las siguientes menciones'
nombre" apellido" pro$esin & domicilio del vendedor & del comprador# descripcin"
e@acta de la cosa" con re$erencias de su elaboracin industrial" si las mismas
e@isten# lugar donde permanecer la cosa vendida durante la vigencia del pacto de
reserva# precio de la venta" $echa de la misma" condiciones de pago" con
indicacin de sise ha emitido 3etras de *ambio para el pago de las cuotas.
b( ,l documento respectivo" deber ser autntico" legalmente reconocido por lo
menos dos e0emplares# uno para el vendedor & otro para el comprador..
,stos requisitos son esenciales para la oponibilidad $rente a terceros"
comprador & vendedor pueden per$ectamente sin que nada se oponga a ello"
agregar cuanto ellos consideren necesario" &a que la 3e& se limita a determinar los
requisitos m2nimos" para que sea oponible a terceros.
+V.9 E@E$628 DE 7- VEN6- $2N RE8ERV- DE D2,+N+2.
4.9 8ituacin del Vendedor#
a( ,l vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida ba0o condicin
resolutoria de que pague la totalidad o parte determinada del precio.
b( 3a propiedad que se ha reservado el vendedor slo tiene fnes de
garant2a.
c( )agado el precio en su totalidad o en al parte correspondiente" seg%n
los casos" o vencido el plazo de la reserva" la trans$erencia al
comprador se cumple automticamente sin necesidad de actuacin
alguna del vendedor & opera retroactivamente con$orme al derecho
com%n" en materia de condicin.
d( 3a reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre
tradicin & en cuanto al saneamiento" la le& vigente establece que .Sin
per0uicio de una eventual garant2a convencional de buen
$uncionamiento" el vendedor siempre responder durante la vigencia
del pacto de reserva" de la e@istencia en el mercado de los repuestos &
de los servicios tcnicos & de mantenimiento requeridos..
0.9 8ituacin del $omprador#
a: ,l comprador tiene la propiedad de la cosa ba0o condicin suspensiva.
b: ,l comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condicin
se cumpla o se vea $allida.
c: ,l comprador est obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un
buen padre de $amilia hasta que la adquiera.
d: ,l comprador no puede realizar actos de disposicin sobre la cosa
mientras dure la reserva sin la autorizacin e@presa del propietario.
e: )or %ltimo" el comprador est obligado a notifcar al vendedor" dentro
del trmino de 4< d2as" su cambio de domicilio o residencia cuando se
trata de venta de veh2culos o el cambio de lugar del mueble en los
dems casos" con lo cual se trata de $acilitar al vendedor la e$ectividad
de sus derechos.
F.9 E5ectos 5rente a 6erceros.
,n principio" si se re%nen los supuestos de efcacia de la reserva de dominio
$rente a terceros" dicha reserva es oponible a todo tercero sin distincin. Sin
embargo" ha& que tener en cuenta las siguientes disposiciones'
a: ,l adquiriente de buena $e en $eria" mercado" venta p%blica o remate
0udicial de cosas que ha&an sido vendidas con reserva de dominio" slo
estar obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos
que ha&a hecho en su adquisicin.
b: 3as acciones del vendedor contra los terceros prescriben a los seis C<5(
meses contados a partir del d2a en que deber2a ser pagado o
terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de
dominio.
c: Si la cosa vendida con reserva de dominio" estando asegurada por el
vendedor" perece" se deteriora" se pierde de modo que se ignore
absolutamente su e@istencia o su$re cualquier otro suceso que d lugar
al pago de una indemnizacin de seguro" el crdito del vendedor se
considerar prendario a los solos e$ectos de poder cobrar" con el
privilegio inherente a ste" de las cantidades debidas por los
aseguradores.
V.9 Resolucin * %Grdida del BeneHcio del 6ermino de la Reserva de
Dominio.
-. *uando el precio de la venta con reserva de dominio se ha&a pactado para
pagarse por medio de cuotas" & no obstante convenio en contrario" la $alta de
pago de una o ms cuotas que no e@cedan en su con0unto de la octava parte
del precio total de la cosa" no dar lugar a la resolucin del contrato" sino al
cobro de la cuota o cuotas insolutas & de los intereses moratorios a la rata
corriente en el mercado" conservando el comprador el benefcio del trmino
con respecto a las cuotas sucesivas. )ara que e@ista la resolucin o perdida
del benefcio del termino debe cumplir el numero de cuotas establecidas
CArt2culo 4F 3e& Sobre -entas con Reserva de /ominio(.
B. Si la resolucin del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el
incumplimiento del comprador" el vendedor debe restituir las cuotas recibidas"
salvo el derecho a una 0usta compensacin por el uso de la cosa" adems de
los da1os & per0uicios si hubiere lugar a ello. Si se ha convenido que las cuotas
pagadas queden a benefcio del vendedor a t2tulo de indemnizacin" el 0uez"
seg%n las circunstancias" solo cuando se ha&an pagado cuotas que e@cedan
de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas" podr reducirla
indemnizacin convenida. ,l aumento del valor adquirido por la cosa quedar
sin indemnizacin" en provecho del vendedor con reserva de dominio cuando
aqulla vuelva a ste por incumplimiento del comprador. CArt2culo 46" 48 3e&
Sobre -entas con Reserva de /ominio(.
+++.9 VEN6- DE %-R$E7-8.
+.9 +N6R2DU$$+2N.
Antes de entrar en el tema" es necesario dar una defnicin de la fgura
0ur2dica ob0eto de nuestro estudio. 3a -enta o ,na0enacin de un Anmueble por
)arcelas Qes un *ontrato de -enta regido por una 3e& ,special mediante el cual el
vendedor se obliga a trans$erir la propiedad de una porcin de terreno
determinado & distintamente conocido como e@presa re$erencia de su ubicacin" &
que $orma parte de una e@tensin ma&or denominada Jrbanizacin" & en este
contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.R
Dambin es esencial puntualizar lo que es una )arcela" llamamos )arcela a
Quna porcin o superfcie de terreno que resulta de la divisin de una e@tensin
ma&or" que es susceptible de apropiacin individual & que cuenta con la dotacin
de servicios p%blicos" & cumple lo relativo a las normas de urbanismosR. /istinto
seria hablar de un Q3ote de DerrenoR" en este %ltimo caso" estar2amos en presencia
de Qun terreno que no necesariamente cuenta con servicios p%blicos ni se
encuentra situada dentro de un urbanismoR.
:a sabemos que la )arcela esta ubicada dentro de una QJrbanizacinR.
Ahora" =>u es una Jrbanizacin? Jna Jrbanizacin es Qel desarrollo de una
e@tensin de terreno" para ser ena0enada de $orma individual" el cual cuenta con
servicios p%blicos tales como energ2a elctrica & dotacin de agua" entre otros.
Ahora bien" cuando hablamos de )arcelamiento" nos re$erimos a la Qdivisin
simultnea o sucesiva de terrenos en dos o ms nuevas parcelas independientes" o
cuotas indivisas de los mismos" con el fn manifesto de urbanizarlos o edifcarlos
total o parcialmente# se entiende que e@iste dicho fn cuando las parcelas
resultantes presentan dimensiones" cerramientos" accesos u otras caracter2sticas
similares a las propias de las parcelas urbanasR.
++.9 UB+$-$+CN ' %ER6+NEN$+- DE 7- VEN6- DE %-R$E7-8.
3a Q-enta de )arcelasR se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas
por le&es especiales" 0unto con'
3a 3e& sobre -entas con Reserva de /ominio.
3a 3e& de )ropiedad Gorizontal.
+++.9 E7 D2$U,EN62 DE %-R$E7-,+EN62 2 DE URB-N+E-$+CN
3a le& especial de Qventa de parcelasR establece las normas para la
ena0enacin de una porcin de terreno tanto en predios urbanos como rurales por
parcelas en o$erta p%blica C-rt. 4 de la le*(.
Jna vez tomada la decisin por parte de l o los propietarios de vender por
parcelas" bien sea directamente" o a travs de una promotora" & antes de proceder
a la ena0enacin por parcelas" debe registrarse el Documento de Urbanizacin
o %arcelamiento! por ante la 2Hcina 8ubalterna de Reistro donde est
ubicado el inmueble a parcelar. ,l QDocumento de %arcelamiento o
Urbanizacin! es un instrumento regulado por la 3e& especial de venta de
parcelas que establece las condiciones generales de todo urbanismo o
parcelamiento & es de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier
parcela.
4: ,l Q/ocumento de )arcelamiento o de JrbanizacinR debe cumplir con unas
caracter2sticas especiales & deber estar acompa1ado de otros documentos
sin los cuales no podr ser registrado C-rt. 0 E.usdem(.
,l documento debe contener'
A. 3a voluntad de destinar el inmueble a la ena0enacin por parcelas.
,sta debe estar e@presamente mani$estada en el documento de
urbanizacin o parcelamiento" &a que ese documento ser la
re$erencia de esa nueva porcin de terreno que ser protocolizada
al ser ena0enada individualmente.
I. 3a denominacin del inmueble" si la tiene" & su ubicacin" rea"
linderos" medidas & dems caracter2sticas que sirvan para hacerlo
conocer distintamente# es importante resaltar que deben
especifcarse tanto del inmueble a parcelar as2 como tambin las
reas" medidas & linderos de todas & cada una de las parcelas a
ena0enar" as2 como tambin de las reas especiales que las
variables urbanas e@i0an. +eneralmente los propietarios le dan
nombre a la $utura urbanizacin o parcelamiento antes de
ena0enarla por e0emplo" parcelamiento 3as -illas" Jrbanizacin
3oma 3inda etc.
*. 3a relacin cronolgica de los t2tulos de adquisicin en los veinte
a1os anteriores" con indicacin de la naturaleza de estos t2tulos & de
la $echa & datos de registro de los instrumentos correspondientes.
,sto es el tracto sucesivo de las tradiciones de los propietarios de
los %ltimos veinte a1os.
/. ,l porcenta0e que representa el valor atribuido a cada parcela en
relacin con el valor f0ado para la totalidad del rea destinada a la
venta a los e$ectos del art&culo 4F de la le&. ,0emplo' si un
inmueble tiene un rea de 46< m9 & se le ha f0ado un valor total de
8<.<<< Is." luego" una vez elaborado el pro&ecto de urbanismo 6<
m9 son destinados a las reas comunes & resultan 4< parcelas de
4< m9 cada una" tenemos un rea total vendible de 4<< m9 con un
precio de 8<.<<< Is. *omo son 4< parcelas iguales" cada una
costar 8.<<< Is. *omo 8.<<< es el 4<L de 8<.<<<" el porcenta0e de
cada una ser de 4<L.
,. ,l n%mero de parcelas en que se dividir el inmueble con$orme al
plano de urbanismo o parcelamiento" con indicacin a su vez del
n%mero de parcelas destinadas a un mismo uso & con igual
zonifcacin. 3a ofcina de Angenier2a Municipal suministrar las
variables urbanas" las cuales especifcaran la zonifcacin"
residencial" comercial" comercialKresidencial" industrial" mi@ta etc.
F. 3as condiciones generales de urbanizacin o parcelamiento" &"
especialmente" la relacin de las obras & servicios esenciales con
indicacin del trmino dentro del cual estarn terminadas & en
capacidad de cumplir cabalmente su fnalidad de con$ormidad con
las le&es & ordenanzas municipales" as2 como la constancia de la
aceptacin de los respectivos pro&ectos por los organismos
competentes. Dodos los pro&ectos de urbanizacin o parcelamiento
deben cumplir con las ordenanzas municipales del municipio donde
estn ubicados" as2 como tambin deben estar aprobado por el
ministerio del ambiente" instituto nacional de tierras AHDA" o
cualquier otro de ser necesario.
+. 3os gravmenes & las limitaciones de la propiedad que e@istan
sobre el inmueble" con indicacin de la $echa & datos de registro de
los documentos respectivos. )or e0emplo en el caso de una
servidumbre.
0: 3a obligacin de registrar el documento de urbanizacin o parcelamiento
pesa e@clusivamente sobre el o los propietarios del inmueble a ena0enar por
parcelas por o$erta p%blica. I-rt. 0 encab. E.usdem(. Solo pueden hacerlo
los propietarios por si mismos o por interpuesta persona a travs de un
poder debidamente protocolizado ante la Efcina Subalterna de Registro
respectiva.
,l documento de urbanizacin o parcelamiento" es tambin llamado por
algunos autores QDocumento de Re5erencias!" &a que para la venta de cada
una de las parcelas" el documento de ena0enacin de dichas parcelas deber
re$erirse al documento de urbanizacin o parcelamiento" identifcando laCs(
parcelaCs( con sus linderos" medidas" rea" nominacin" as2 como tambin la $echa
& datos de la protocolizacin de dicho documento de urbanizacin o parcelamiento.
F: ,l pargra$o %nico del -rt&culo 0 E.usdem e@presa Q3a protocolizacin de
los documentos e@igidos en este art2culo podr ser hecha para sectores
parciales de la urbanizacin o parcelamiento general pro&ectado" en cu&o
caso podrn o$recer & ena0enar las parcelas comprendidas en dichos
sectores. ,s decir que podemos tener una porcin de terreno & dividirla en
dos o ms sectores & solamente urbanizar o parcelar un solo lote del
pro&ecto general para venderlo.
<: ,l registrador no protocolizar el documento de urbanizacin o
parcelamiento'
Si $alta alguno de los requisitos contemplados en los literales
del -rt&culo 0 de la 7e* e.usdem.
,n caso de que el inmueble se encuentre hipotecado" a
menos que el acreedor hipotecario e@prese su consentimiento
de manera autntica para que sea destinado a la -enta por
)arcelas por o$erta p%blica I-rt. B E.usdem:.
1: Ser nula toda venta por parcelas & por o$erta p%blica que se haga sin que
previamente se ha&a registrado el documento de urbanizacin o
parcelamiento I-rt. 1 E.usdem:.
B: ,l propietario o los copropietarios que ena0enen por parcelas en o$erta
p%blica un inmueble sin previamente protocolizar el documento de
urbanizacin o parcelamiento incurren en delito & sern castigados con
prisin seg%n el -rt. 1 E.usdem.
=: 3as regulaciones del documento de urbanizacin o parcelamiento se
consideran parte del contrato entre el propietario & el comprador de cada
parcela & surten e$ecto para los causahabientes por cualquier t2tulo.
?: 3as parcelas ubicadas en inmuebles rurales se regirn adicionalmente por la
3e& de tierras" & las le&es ambientales sin per0uicio a la le& de venta de
parcelas.
A: Si con posterioridad a la protocolizacin del Qdocumento de urbanizacin o
parcelamientoR las autoridades competentes modifcan o re$orman la
zonifcacin" esta debe hacerse constar por documento protocolizado &
deber estar acompa1ado por una memoria descriptiva & los planos
correspondientes.I-rt. < de la 7e*:
43: )or cuanto la ena0enacin de un inmueble por parcelas a$ecta los
derechos e intereses de los acreedores hipotecarios" esta 3e& especial
dispone que Q)osteriormente a la protocolizacin del documento de
urbanizacin o parcelamiento el Registrador no protocolizar el documento
constitutivo de una hipoteca que recaiga sobre el Anmueble que ha&a sido
destinado para ser vendido por parcelas & o$erta p%blica" si el documento de
la hipoteca no indica la destinacin del inmueble & menciona los datos de
Registro del respectivo documento de parcelamientoR" en el cual se debe
hacer evidentemente la correspondiente anotacin marginal. I-rt. 43 de la
7e*:.
44: %rotocolizacin de 6&tulos de %ropiedad ' 2tros Derec)os
Reales 8obre Una %arcela# *on respecto a este punto debemos hacer dos
previsiones# la primera de ellas es que Qsin el Registro del respectivo
documento de urbanizacin o parcelamiento" ,l Registrador tampoco podr
protocolizar los t2tulos de )ropiedad o de cualquier otro derecho real sobre
una parcela ena0enada o vendida mediante o$erta p%blicaR CArt. B" encab.(.
3a segunda es que Qestos t2tulos debern contener las menciones
correspondientes al Registro del /ocumento de Jrbanizacin o )arcelamiento
respectivo" & la descripcin de la parcela en cuestin" de modo que la misma
pueda conocerse & distinguirse con e@presa re$erencia a su ubicacin en el
plano" acompa1ado del mu& mencionado documentoRCArt. B apt. Snico(
+V.9 VEN6- DE %-R$E7-8 %2R D2$U,EN62 %R+V-D2.
A pesar de no prohibir las ventas de parcelas por documento privado" la le&
trata de evitar los abusos & $raudes derivados de ellas" por lo tanto dispone'
4: Al igual que la 3e& de )ropiedad Gorizontal de 4O8B" declara que es
-nulable a peticin del comprador el contrato de venta de parcelas cuando
este se ha&a obligado a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el
respectivo documento registrado. Dambin podr el adquirente solicitar la
anulabilidad del contrato cuando se ha&a obligado por letras de cambio u
otros documentos negociables con anterioridad al otorgamiento del
documento. I-rt. A; encab.:. estas disposiciones son de inters p%blico" sin
embargo solo rigen para los propietarios urbanizadores & promotores" mas
no son aplicables para posteriores ena0enaciones que hagan los
compradores.
0: Anulado el contrato sern sancionados con prisin a instancia del adquirente
cuando el ena0enante ha&a recibido pagos de parte del adquirente en razn
del contrato" cuando los pagos recibidos sea a razn de letras de cambio u
tros documentos negociables emitidos en su e0ecucin" o cuando hubiese
transmitido tales t2tulos. I-rt.A apt. Jnico:.