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Derecho de Retracto
PRESENTACIN

El presente trabajo est elaborado para dar conocer el
anlisis del Derecho de Retracto contemplado en el
Cdigo Civil Peruano; en el que hemos desarrollado y
analizado cada uno de los aspectos los cuales son muy
importantes conocer porque es parte de nuestra
!ormacin acad"mica y pro!esional; y que dentro del
Derecho Civil es de suma importancia y relevante para
poder comprender de mejor manera al Derecho Procesal
Civil ; esperando que sea de su agrado el presente
trabajo#
LOS ALUMNOS
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Derecho de Retracto
INTRODUCCION
En el presente trabajo analizaremos los aspectos ms saltantes
del derecho de retracto institucin que se describe en el art$culo
%&'( de nuestro Cdigo Civil seg)n el cual el derecho de retracto
es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse
en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del
contrato de compraventa# Es as$ que analizaremos las di!erentes
teor$as que sobre la naturaleza jur$dica carcter del derecho de
retracto ha elaborado la doctrina incidiendo especialmente en los
diversos supuestos de aplicacin que prev" nuestro Cdigo Civil
para dicho derecho#
*e pretende desarrollar en el presente trabajo algunos temas
doctrinales a +n de demostrar e ilustrar algunas opiniones
doctrinales relacionados con el proceso o derecho de retracto que
es como lo de+ne nuestra legislacin como la !acultad que la ley
concede a determinadas personas bajo circunstancias especi+cas
con respecto a la posicin ante el derecho de propiedad
,copropietario litigante el propietario de usu!ructo etc#- con el
propsito de subrogarse en lugar del comprador en todas las
estipulaciones de un contrato de compraventa Persigui"ndose
desentra.ar la +nalidad de este derecho otorgada por la ley
,puesto que se opone a la autonom$a de la voluntad o estabilidad
contractual- consistente en la subrogacin a !avor de retrayente
"l que sustituye al comprador asimismo se busca indicar que el
contrato primigenio de compraventa se mantiene intacto e
inatacable puesto que con el derecho de retracto no se rescinde
resuelve o revoca dicho acto jur$dico#
*e procura tambi"n establecer los e!ectos de este proceso los
mismos que se relacionan con la sustitucin del retrayente en
lugar del comprador y la obligacin del titular del derecho de
retracto a reembolsar los diversos gastos e!ectuados por el
comprador; entre ellos se pueden mencionar el precio de la venta
impuestos gastos notariales y en su caso los intereses pactados; los
mismos que sern establecidos en la sentencia que declare
!undada una pretensin de retracto# /simismo se analizara los
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Derecho de Retracto
requisitos que revisten a este proceso por cuanto una de sus
caracter$sticas es su e0cepcionalidad pues atenta contra la
seguridad que debe reinar en la contratacin de la misma !orma
que se trata de causales preestablecidas las mismas que no
pueden ser interpretados e0tensivamente es decir que gozan de
este derecho solo algunas personas las que son establecidas
ta0ativamente en la ley; son esas y no pueden ser otras ms#
Consecuentemente se analizar el aspecto procesal es decir la
!orma que la ley ha establecido para que el sujeto titular del
derecho de retracto acuda al Estado u 1rgano 2urisdiccional y
solicite el reconocimiento y la tutela amparada por el derecho#
*e ha debatido doctrinariamente si el retracto supone una
!acultad de rescisin o simplemente de subrogacin# 3as
posiciones actualmente parecen de+nidas y en cuanto concierne a
nuestro cdigo es evidente como lo se.ala De la Puente y
3avalle que 4opta por la segunda posicin al establecer que el
retrayente tiene el derecho de subrogarse en el lugar del
comprador y en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa con lo cual pone de mani+esto que continua
vigente la relacin jur$dica obligatoria creada por el contrato que
est regulada por las estipulaciones del mismo#
El contrato de venta inicial permanece inatacable por el retracto
no su!re rescisin ninguna puesto que ni el vendedor devuelve el
precio que se ha adjudicado en merito de aquel ni si este precio
en su cuant$a es devuelto al comprador no lo recibe "ste de
manos de su contratante como ocurrir$a en caso de rescisin
sino en manos de un tercero que no hab$a intervenido en el
contrato#
Por otra parte el comprador ciertamente se ve despose$do de la
cosa adquirida pero no la devuelve al vendedor de ella en el
contrato primitivo sino que se ve obligado a entregarla a un
tercero que no ha intervenido en aqu"l#
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Derecho de Retracto
Contenido
PRE*E56/CC785999999999#9999999999999##99999##
999999999999999%
756R8D:CC785###################################################################################################### (
C856E57D8
99999999999999999999999999999999999999999
99999#;
CAPTULO I
E3 RE6R/C68######################################################################################################### <
E67=838>7C/=E56E########################################################################################### <
/56ECEDE56E*################################################################################################### <
C85CEP68########################################################################################################## ?
5/6:R/3E@/ 2:RAD7C/ DE3 RE6R/C68###############################################################?
B:5D/=E568* 6R/D7C785/3E* C:E 2:67B7C/5 E3 RE6R/C68##########################'
7=P8R6/5C7/ *8C7/3 D EC858=7C/ DE3 RE6R/C68E#######################################%F
G37=76/ 3/ 37HER6/D DE C856R/6/R E3 RE6R/C68I#######################################%F
B:5D/=E568 DE *: RE>:3/C785 3E>/3########################################################%%
:H7C/C715 3E>/3 D C/RJC6ER DE3 RE6R/C68E##############################################%%
C/R/C6ERA*67C/* DE3 RE6R/C68####################################################################%(
8H2E68 DE3 RE6R/C68E#################################################################################### %K
EBEC68* DE3 PR8CE*8 DE3 RE6R/C68###########################################################%K
P8*7C785E* / B/L8R D E5 C856R/ DE3 DERECM8 DE RE6R/C68###################%K
*:2E68* 676:3/RE* DE3 DERECM8 DE RE6R/C68###########################################%;
*E=E2/5@/* D D7BERE5C7/* EN76E56E* E56RE E3 DERECM8 DE RE6R/C68 D
3/ CE*785 DE P8*7C785 C856R/C6:/3###########################################################%'
GE5 C:E *E D7BERE5C7/ E3 RE6R/C68 DE RE6R8LE56/ D E3 DERECM8 DE
6/56E8I############################################################################################################ (F
CAPTULO II
E3 PR8CE*8 DE3 DERECM8 DE RE6R/C68##########################################################((
C3/*E* DE H7E5E* RE*PEC68 DE 38* C:/3E* PR8CEDE E3 RE6R/C68##########((
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Derecho de Retracto
REC:7*768* P/R/ E3 E2ERC7C78 DE3 DERECM8 DE RE6R/C68#########################(K
E3E=E568* DE3 RE6R/C68E############################################################################# (K
C85*EC:E5C7/* DE3 RE6R/C68E#####################################################################(;
GC:7O5 67E5E 8PC785 /3 RE6R/C68I##############################################################(;
8H37>/C785E*################################################################################################## (;
C/D:C7D/DE###################################################################################################### (;
P3/@8*E############################################################################################################ (;
P3/@8 E5 C:E DEHE DE E2ERC76/R*E##############################################################(&
C/*8* DE 7=PR8CEDE5C7/ DE 3/ DE=/5D/ DE RE6R/C68############################(<
3/ PR:EH/ E5 E3 PR8CE*8 DE RE6R/C68#######################################################(P
67P8* DE C856R/68* E5 C:E PR8CEDE E3 DERECM8 DE RE6R/C68#############(P
E5/2E5/C715 RE*PEC68 / 3/ C:/3 PR8CEDE E3RE6R/C68###########################(?
CAPTULO III
/*PEC68* PR8CE*/3E*####################################################################################### ('
C8=PE6E5C7/E################################################################################################## ('
L7/ PR8CED7=E56/3######################################################################################### ('
REC:7*768* E*PEC7/3E* DE 3/ DE=/5D/ DE3 PR8CE*8 DE RE6R/C68#########('
C85C3:*715 DE3 PR8CE*8 DE RE6R/C68######################################################KF
6R/=76E DE3 PR8CE*8 DE RE6R/C68##############################################################KF
38* B:5D/=E568* 2:RAD7C8* DE3 PE6768R78################################################K(
/5EN8*################################################################################################################ K<
=8DE38 DE DE=/5D/###################################################################################### K<
*:*6E56/C785 D8C6R75/R7/ DE 38* PR75C7P/3E* /R67C:38*#######################K?
2:R7*PR:DE5C7/ C7L73###################################################################################### ;&
C85C3:*785E*#################################################################################################### ;<
*:>ERE5C7/*###################################################################################################### ;P
H7H378>R/B7/####################################################################################################### ;?
QEH*E################################################################################################################### ;?
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Derecho de Retracto
CAPTULO I
EL RETRACTO
ETIMOLO!ICAMENTE
Etimolgicamente 4retractoR deriva de las voces latinas re que signi+ca
repeticin o retorno y tractus esto es traccin o movimiento y consiste en la
!acultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la trans!erencia
de un bien y permitirle la subrogacin bajo las mismas condiciones pactadas
entre el vendedor y el comprador#
Deriva del t"rmino latino RE6R/ERE que signi+ca 4volver a traerR y otros a+rman
que viene de RE6R/C6:* que signi+ca 4res volver a traesR traer otra vez traer
de nuevo#
ANTECEDENTES
*e llama retracto legal porque el retracto prove$a de la voluntad de la ley y no
de las partes# /ntiguamente e0ist$a retracto convencional y retracto legal el
retracto se llama tambi"n 4Derecho de pre!erencia en la adquisicinR tomo
nombre de juicio de retracto y modernamente tomo nombre de 4Derecho de
subrogacinR#
Para tener una cabal concepcin de la institucin del retracto conviene conocer
sus antecedentes# *eg)n >astan y Hadenes el retracto legal tiene un origen muy
antiguo situndose concretamente en el /ntiguo 6estamento que se.alaba en el
cap$tulo NNL del 3ev$tico#
*in embargo el retracto legal no !ue conocido en el Derecho romana debido a
que uno de sus principios cardinales entroncados a la concepcin absolutista de la
propiedad era precisamente el de la m0ima libertad en la compraventa#
El retracto legal o ius prothomiseos obtuvo gran di!usin en el Derecho
intermedio especialmente en algunas regiones de Espaa Francia e Italia siendo
objeto de numerosos estudios# Posteriormente Pothier en su S6ratado de
RetractosS de+ni el retracto como con!erente a sus titulares el derecho de
tomar el negocio de otros y convertirse en adquiriente en su lugar de+nicin que
seg)n >hestin y Desche contin)a vlida en nuestros d$as# Entre nosotros el
Cdigo Civil de %?&( de+n$a el retracto como el derecho concedido por la ley a
determinadas personas e0presamente enumeradas de sustituirse en lugar del
comprador tomando para s$ la cosa por el precio y las condiciones en que esta
!ue trans!erida# El Cdigo de %'K< no de+ni el retracto limitndose a decir que
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no procede sino en los casos de venta o adjudicacin en el que establec$a que se
debe de sustituir al comprador en la compraventa y otorgar la respectiva escritura
p)blica de compraventa quedando de esta !orma rescindida la venta
disponi"ndose adems que el titular del derecho del retracto consigne el monto
del precio de la venta y declare a su vez STjuramentoS que quiere para si el
porcentaje vendido y que se le sustituya en todas las obligaciones del comprador#
Empero tambi"n se establec$a que la demanda se presentaba dentro de los
treinta d$as con!orme al art$culo %&'< del Cdigo Civil#
Para una mejor ilustracin enumeraremos el esquema del desarrollo del llamado
Sjuicio de retractoSE
a# El supuesto titular del derecho de retracto interpone la demanda en el
plazo de treinta d$as consignado del precio de la venta y dems
!ormalidades se.aladas por la ley#
$# El rgano jurisdiccional dispon$a por consignado la suma del precio de
la venta y citaba a comparendo a las partes en conUicto
desarrollndose dicha diligencia en la !echa se.alada por el juez#
%# Posteriormente las partes o!rec$an pruebas indistintamente una vez
vencido el t"rmino probatorio el demandante solicitaba que se e0pida
sentencia el juez resolv$a el proceso; en consecuencia se rescind$a el
contrato de compraventa y se sustitu$a el demandante al comprador en
las mismas condiciones pactadas#
d# :no de los e!ectos del juicio del retracto es la entrega de la suma
consignada al demandado comprador#
e# Con relacin al demandante "ste solicitaba al juez que el demandado
vendedor otorgar la respectiva escritura bajo apercibimiento de ser
otorgada por el juzgado#
*e llama retracto legal porque el retracto prove$a de la voluntad de la ley y no
de las partes# /ntiguamente e0ist$a retracto convencional y retracto legal el
retracto se llama tambi"n 4Derecho de pre!erencia en la adquisicinR tomo
nombre de juicio de retracto y modernamente tomo nombre de 4Derecho de
subrogacinR#
Esta +gura registra su primer antecedente en el Proyecto de Cdigo Civil del
Doctor =anuel 3orenzo de Lidaurre de %?K< el mismo que recogi el tema en su
art$culo K(E 4Cueda suprimida toda clase de retractosR#
6ambi"n abord el particular el Cdigo Civil del Estado 5orVPeruano de la
Con!ederacin Per)V Holiviana de %?;< en sus art$culos %F'&E 4Retracto o tanteo
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es un derecho que por la ley compete a alguno para anular la venta de cosa ra$z
hecha a otro y tomarla para as$ por el mismo precioR y %F'<E 43as ventas
privadas no son objeto de ning)n retracto y este derecho )nicamente puede
ejercerse en las ventas que se hacen en p)blica subastaR#
Por su parte el Cdigo Civil de %?&( abordo el tema en el art$culo %;?FER El
retracto es el derecho que la ley concede a algunas personas para rescindir una
venta hecha y sustituirse en lugar del comprador tomando para si la cosa
vendida por el precio y bajo las condiciones acordadas en la venta#
EN LA ANTI!'EDAD
Retracto de abolengo retracto de usurcanos retracto en!eut"stico retracto de
buques
EN LA ACUALIDAD(
De propiedad horizontal de viviendas econmicas#
CONCEPTO
El Retracto es una institucin limitativa del derecho de propiedad que por
concesin legal se establece para determinadas personas para subrogarse en
lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa
en tal sentido el legislador la ha rodeado de garant$as y limitaciones que le
concede calidad de e0cepcin lo que ha sido reconocido en la doctrina y en las
legislaciones#
*e ha establecido di!erentes conceptos en torno al concepto de retracto entre
ellos podemos mencionar a 2os" Licente Caravantes quien se.ala que el proceso
de retracto es el procedimiento breve y sencillo promovido a instancia del que
tiene por ley derecho a adquirir ciertas cosas vendidas a otro por el mismo
precio en que este las compro as$ lo indica la etimolog$a de la palabra retracto
que proviene del verbo traho trahis trahere mover atraer o acercarse a si una
cosa y de su !recuentativo tractare#
Por lo que el derecho de retracto es el derecho o !acultad que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa es decir la persona que se
encuentra en una determinada situacin jur$dica tendr derecho de pre!erencia
en la adquisicin !rente a cualquier otro comprador en los casos en que no le
hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado
pero de una !orma incorrecta# En consecuencia es la !acultad concedida por la ley
a determinadas personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las
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Derecho de Retracto
estipulaciones de un contrato de compraventa y dacin en pago por lo que
mejor deber$a llamrsele derecho de subrogacin o derecho de sustitucin o
derecho de adquirir por sustitucin o tambi"n derecho de adquisicin pre!erente
o derecho de pre!erencia en la adquisicin#
NATURALE*A +URDICA DEL RETRACTO
Es un derecho real y personal o sea 4mi0toR#
El Cdigo Civil peruano de %'?; ha optado claramente por la tesis de la
subrogacin pues en su art$culo %&'( establece que el derecho de retracto es el
que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del
comprador#
Resulta as$ que intervienen en la subrogacin tres personasE el primitivo
propietario del bien quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador
del bien qui"n adquiere convencionalmente con el propietario su propiedad
absoluta y el retrayente qui"n por mandato de la ley ocupa el lugar del
comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el bien que emanan
del contrato# 8bs"rvese que el retrayente no ocupa legalmente el lugar del
propietario sino el lugar del comprador de tal manera que subsiste el contrato de
compraventa# *e establece que en virtud del retracto el retrayente se sustituye
en la persona del comprador en todas las estipulaciones del contrato de tal
manera que el contrato de compraventa que le da origen permanece intacto#
*olo que el retrayente reemplaza sustituye subroga o desplaza al comprador de
este !orma el retracto no anula ni rescinde ni resuelve ni revoca el contrato que
lo origina# Este permanece en los mismos t"rminos#
CALI,ICACION DE LA ACCION O PRETENSION(
El retracto es una accinE declarativa constitutiva de condena y cautelar# ,Crea
modi+ca y e0tingue derechos-
PUNTO DE -ISTA SUSTANTI-O
=/R675 PERE@E El retracto es el derecho que por ministerio e la ley tiene ciertas
personas en determinadas circunstancias para adquirir la cosa que !ue objeto
de un contrato de compraVventa subrogndose en lugar del comprador
PUNTO DE -ISTA AD+ETI-O(
C#P#C#E :na pretensin jur$dica que se tramita v$a proceso abreviado tiene por
objeto igual que el retrayente se subrogue en lugar del comprador pro el precio
los intereses y los gastos de contrato#
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Derecho de Retracto
PUNTO DE -ISTA LE!AL(
Regulado en el articulo %&'(W y siguientes del cdigo civil y del cdigo procesal
civil articulo ;'&X y siguientes#
DOCTRINA +URIDICA(
7nstitucin mi0taE e0isten ( posiciones que podemos llamar adversa a la
institucin#
a- El retracto es una institucin des!asada ya que atenta contra la seguridad
jur$dica que es un obstculo en el tr+co de los bienes generando
incertidumbre por tanto debe suprimirse del C#C y C#P#C#
b- Doctrina !avorableE la institucin pregona que debe mantenerse la
tradicin legislativa ya que protege ciertos derechos personales
adquiridos de+ende la propiedad contra su desintegracin por lo tanto
debe conservarse#
,UNDAMENTOS TRADICIONALES /UE +UTI,ICAN EL RETRACTO
Bernando Canturias *alaverry basndose en la 6esis de Hachillerato de Babian
5ovaY 6alavera recuerda que son dos los !undamentos centrales que har$an
recomendable regular la +gura del retracto en nuestro Cdigo CivilE su
importancia social y econmica y el hecho que no limita la libertad de contratar#
IMPORTANCIA SOCIAL 0 ECONOMICA DEL RETRACTO(
En relacin a este punto #Canturias recuerda que 5ovaY sintetiza los argumentos
dados por la doctrina para justi+car la vigencia social y econmica del retractoE
el retracto implica una mejor !orma de aprovechamiento de la riqueza la
consolidacin del dominio en una sola mano lo cual se traduce en bene+cio de la
!amilia# Husca adems en el caso de un litigio evitar el detrimento del deudor
igualmente proporcionar la propiedad de los predios a quienes los trabajan; as$
como culminar con estados de indivisin o servidumbres que tan solo van en
detrimento de la propiedad#
De esta manera agrega la importancia social del retracto se dar$a en el supuesto
del inquilino al e0istir un inter"s social del 4legislador de otorgar un derecho
especial a !avor de quien9# habita el inmueble esto es de permitirle el acceso a
la propiedadR
Continua se.alando que por otro lado la importancia econmica del retracto se
encontrar$a presente por ejemplo en los supuestos contenidos en los incisos (-
K- ;- y &- del art$culo %&'' del cdigo civil re!eridos al derecho de retracto de
los copropietarios litigantes usu!ructuarios y super+ciarios as$ como de los
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propietarios en los dos )ltimos casos; ya que mediante el retracto se lograr$a
consolidar la propiedad en una sola mano y se acabar$an los juicios#
*eg)n Canturias todas y cada una de las !undamentaciones a las que hace
re!erencia el legislador para justi+car el reconocimiento legal del derecho de
retracto a !avor de ciertas personas demuestran una gran sensibilidad y
parecer$an ser social y econmicamente valederas# Pero estima que las mismas
no responden para nada la pregunta de cmo a!ecta el ejercicio del retracto el
libre intercambio de bienes; y esto porque el legislador parte de las premisas de
considerar que el retracto a!ecta solo en peque.a medida el intercambio de
bienes razn por la cual sus bene+cios son en apariencia mayores que sus
cargas#
2LIMITA LA LI3ERTAD DE CONTRATAR EL RETRACTO4
Recuerda Canturias que 2acY Higio considera que con la aplicacin de dicha
+gura no se crean grandes da.os al libre intercambio de los bienes ya que 4el
retracto no limita el derecho de disposicin del enajenante sino el derecho de
propiedad de quien adquiere por compraVventaR
En opinin de Canturias siguiendo esta premisa del legislador el retracto no
a!ectar$a a nadie por cuanto salvo a lo que se re+ere a la di!erencia de persona
el retracto no trata de introducir alteracin ninguna en las condiciones
estipuladas; la voluntad del que retrae carece de e+cacia jur$dica para inUuir en
las condiciones de la adquisicin; estas condiciones estn ya +jadas por el
comprador y el vendedor; al retrayente toca respetarlas y cumplirlas en lo que le
a!ecta; y si a ello se decide ya sabe que el pacto est hecho y que es una ley a
la cual tiene que someterse#
/grega Canturias que de esa manera y siempre de acuerdo con la premisa del
legislador las partes interesadas en una transaccin no se perjudican por cuantoE
E5 6endedo7( En primer lugar "l puede enajenar su derecho en cualquier
momento y en segundo lugar el retrayente terminara respondiendo seg)n las
estipulaciones contractuales pactadas de antemano por lo que a la larga el
vendedor recibir el integro del precio convenido#
E5 o7igina5 %o897ado7( no su!rir perdida alguna ya que como bien establece
el art$culo %&'( del Cdigo Civil el retrayente debe reembolsar al adquiriente el
precio los tributos y gastos pagados por "ste y en su caso los intereses
pactados# De esta manera el original comprador queda igual a modo estaba
antes de la trans!erencia#
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Derecho de Retracto
El RetrayenteE este adquiere la propiedad o el derecho que buscaba pagando de
acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato originalmente celebrado
entre a y b#
,UNDAMENTO DE SU RE!ULACION LE!AL
/ decir de la comisin revisora del cdigo civil peruano el legislador ha
considerado conveniente mantener la institucin del retracto tomando en
consideracin que en todas sus !ormas responde a intereses que se desean
proteger; y agrega que tal razn e0plica porque el legislador sacri+ca el principio
de la autonom$a de la voluntad al permitir que un tercero ajeno a las partes
pueda adquirir un bien contra la voluntad de ellas#
U3ICACIN LE!AL 0 CAR:CTER DEL RETRACTO(
*eg)n la Comisin Revisora a pesar de que un sector de la doctrina moderna
considera al retracto como un derecho real de adquisicin el Cdigo Civil ha
pre!erido mantener la tradicin jur$dica de los Cdigos Civiles de %?&( y %'K< en
el sentido de regular el retracto como un Capitulo de la compraventa dado que
es este contrato el que generalmente da origen al retracto#
/grega la citada Comisin que el derecho a retraer no es propiamente un
derecho real pues el retrayente solo tendr el derecho real de propiedad cuando
se ampare su pretensin momento en el cual dejara de ser retrayente y pasara a
convertirse en titular del dominio del bien#
Por )ltimo se.ala que antes el retrayente solo tiene una e0pectativa que se
protege a trav"s de lo que se conoce como entrega persecutoria la que
propiamente no constituye su derecho real ya que no tiene un poder directo e
inmediato sobre el bien#
EL RETRACTO 2ES UNA ACCION PERSONAL O PERSONALISIMA4
Personal$simaE
a- /ccin trasmisible intervivos#
b- /ccin que caduca a los KF d$as pasado este tiempo no se puede retractar#
c- 3a demanda ,competencia- se interpone a los jueces civiles por razn de
cuant$a a jueces de paz letrado#
+UE* DE PA* LETRADO(
*i la cuant$a es de %FF a &FF :RP
+UE* CI-IL(
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Derecho de Retracto
*i es ms de &FF :RP
CARACTERSTICAS DEL RETRACTO
E3 C1D7>8 C7L73 DE %'?; Ma de+nido el derecho de retracto en su art$culo %&'(
se.alando que Ses el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse
en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de
compraventaS# De acuerdo con el art$culo siguiente tambi"n procede en la
dacin de pago#
De la de+nicin del Cdigo Civil pueden e0traerse las caracter$sticas ms
importantes del derecho del retractoE
a# *u carcter legalE *e trata de una !acultad que emana de la ley por ello las
situaciones que originan el derecho a retraer y las personas que pueden
retraer estn ta0ativamente se.aladas en ella# *on esas y no pueden ser
otras ms# *e trata de causales preestablecidas que responden a su vez a
est$mulos de orden p)blico y sin que pueda ser interpretado
e0tensivamente en la medida de que constituye un recorte a los principios
generales de la autonom$a de la voluntad y de la estabilidad contractual#
$# *u naturaleza subrogatoriaE 5uestro ordenamiento jur$dico se ha
pronunciado con claridad respecto de la discusin en torno de la
naturaleza jur$dica entendiendo que el retrayente SsubrogaTS al vendedor
ocupa su lugar sin necesidad de que se celebre un nuevo contrato para
asumir las obligaciones y los derechos del vendedor en el contrato de
compraventa Como puede apreciarse surge a !avor del se.alado por la ley
un derecho de sustitucin por lo que en verdad esta debiera ser la
denominacin adecuada para la +gura y no la de retracto que en puridad
signi+ca Svolver a traerS y no se trata de Svolver a traerS nada sino de
traerlo a si por vez primera
%# Ligencia de la relacin jur$dica creada por la compraventaE Esta es una
consecuencia lgica del derecho de sustitucin que se ejercita sobre la
compraventa que se ha celebrado produci"ndose solamente una
modi+cacin subjetiva# 3en Harandiaran e0presaba que Sla compraventa
respectiva no se rescinde ni se anula pues se trata en lo que hace a la
situacin interdependiente de vendedor y comprador de una operacin
jur$dica per!ecta solo que sobreviene la sustitucin por subrogacin del
comprador o del retrayenteS#
d# *u carcter e0cepcionalE Como el retracto atenta contra la seguridad que
debe reinar en la contratacin el legislador restringe su utilizacin
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Derecho de Retracto
solamente para algunos casos que socialmente merezcan proteccin#
Como e0presa =a0 /rias *chreiber estas limitaciones son por suE
i# Reducida rea de accin contractual#
ii# Hreve plazo de ejercicio de una accin que es de caducidad#
iii# Carcter personal$simo
O3+ETO DEL RETRACTO(
El supuesto para que el Retracto tenga objeto y en consecuencia opere es que
se ha e0cluido injusti+cadamente del mercado a quien tiene dada su situacin
con el bien materia de la venta un inter"s especial$simo en adquirir su propiedad
,ya sea un condmino usu!ructuario super+ciario o colindante-#
E,ECTOS DEL PROCESO DEL RETRACTO
a- 3a sustitucin del comprador por el retrayente en el contrato de
compraventa de tal manera que las partes en este contrato quedarn
con!ormadas por el vendedor y el retrayente#
b- 3a obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que "ste
pago al vendedor los tributos y gastos pagados por el comprador y en su
caso los intereses pagados#
c- *e puede establecer que el contrato de compraventa que le da origen
permanece intacto# *lo que el retrayente reemplaza sustituye subroga o
desplaza al comprador# De este modo el retracto no anula ni rescinde ni
resuelve ni revoca el contrato que lo origina este permanece en los
mismos t"rminos#
POSICIONES A ,A-OR 0 EN CONTRA DEL DEREC;O DE RETRACTO<
3as razones de a !avor y en contra de la regulacin del derecho de retracto en
el Cdigo Civil son resumidas por la doctora Elvira =art$nez Coco de la siguiente
maneraE
Ra=one> a ?a6o7(
%# Cumple una +nalidad social#
(# 3a utilidad p)blica lo sustenta
K# Bacilita la consolidacin de la propiedad#
;# El vendedor no su!re da.o alguno porque el precio que "l quer$a por el bien
lo recibe del comprador o del retrayente#
&# *e privilegia la justicia por sobre la seguridad jur$dica#
Ra=one> en %ont7a(
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Derecho de Retracto
%# Mace ms onerosa las transacciones cargando de costos al vendedor al
comprador y a los terceros#
(# *e sacri+ca la seguridad jur$dica del tr+co inmobiliario#
K# El precio por el que se vende un bien que puede ser retra$do es siempre
menor que uno que no puede serio#
;# 7mpide el !uncionamiento e+ciente del sistema circulatorio de los bienes#
Balta de proteccin a los terceros
%
#
SU+ETOS TITULARES DEL DEREC;O DE RETRACTO
En todo proceso de retracto intervienen tres personasE el vendedor el comprador
y el retrayente que se interpone entre las dos primeras para subrogarse en el
lugar del comprador y eliminarle de su relacin jur$dica con la cosa vendida#
/s$ tambi"n deja entrever Hadenes >asset cuando dice Sque intervienen en el
retracto tres personas; el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio sin
propsito alguno de retraerla el comprador que en esa inteligencia la recibe
mediante el pago de su justo valor y una tercera persona el retrayente a quien la
ley le concede el derecho de pedir pre!erentemente para si la cosa vendida
siempre que deje indemne al comprador
El art$culo %&'' del Cdigo Civil establece lo siguienteE
6ienen derecho de retractoE
a# El arrendatario con!orme a la ley de la materia ,este inciso ha sido
derogado por la Primera Disposicin Binal del Decreto 3egislativo 5Z P&P-#
$# El copropietario en la venta a terceros de las porciones indivisas#
%# El litigante en caso de venta por el contrario del bien que se est"
discutiendo judicialmente#
d# El propietario en la venta del usu!ructo y a la inversa#
e# El propietario del suelo y el super+ciario en la venta de sus respectivos
derechos#
?# 3os propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes
que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las
dems partes del bien a servidumbre o a servicios que disminuyan su
valor#
g# El propietario de la tierra colindante cuando se trata de la venta de una
+nca r)stica cuya cabida no e0ceda de la unidad agr$cola o ganadera
m$nima respectiva o cuando aquella y esta reunidas no e0cedan de dicha
unidad#
%
Martnez Coco, Elvira. Ensayos de erec!o Civil I. Editorial "an Marcos. #$$$.
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Derecho de Retracto
RETRACTO DE COPROPIETARIO
*ERR/58 ha descrito gr+camente el !undamento del retracto de copropietarios
con las siguientes palabrasE Sel estado de copropiedad es abonad$simo para
producir consecuencias !unestas en lo econmico en lo jur$dico y aun en
lo moral# Es propia de "l la coadministracin y cuando varias personas
administran una cosa el rendimiento de "sta no llega generalmente a donde
llegar$a si el administrador !uese )nico# Padece la econom$a porque con
la administracin por varios los gastos crecen y el aprovechamiento es ms
descuidado# /ntijur$dica resulta tambi"n la copropiedad porque los antagonismos
entre los condue.os y los coadministradores con !recuencia originan pleitos# 5o
pocas veces es da.osa a la moral pues por causa de la copropiedad menudean
las ocasiones de choque las rencillas los conUictos las luchas hay vencedores y
vencidos satis!echos aquellos y humillados estos arrogantes y despectivos los
unos envidiosos los otros# De ah$ que el inter"s p)blico
recomiende instituciones como la del retracto de comuneros normas como las de
no obligar a ning)n copropietario a permanecer en la indivisin providencias cual
la de declarar imprescriptible la accin conmuni dividundo porque todo ello
tiende a !acilitar el cese del nada deseable estado de copropiedadS#
3os requisitos para que proceda el retracto de copropietarios son los siguientesE
a# Cue se celebre un contrato de compraventa ,o de permuta de bienes
!ungibles o una dacin de pago-#
$# Cue el bien materia de la compraventa est" en copropiedad o sea que
seg)n el art$culo '<' del Cdigo Civil pertenezca por cuotas ideales a dos
o ms personas#
%# Cue una o ms de estas cuotas ideales pertenezca al retrayente#
d# Cue el vendedor sea un copropietario#
e# Cue el comprador sea un tercero e0tra.o a la copropiedad#
Debe tenerse presente que los bienes sociales en el r"gimen de sociedad de
gananciales no pertenece en copropiedad a los cnyuges sino en propiedad
e0clusiva a la sociedad de gananciales# 3os cnyuges slo son copropietarios de
los gananciales como consecuencia del !enecimiento de la sociedad de
gananciales#
(
Es importante tener en cuenta que el Cdigo Civil de %'?; corrige el de!ecto del
art$culo %;&F inciso % del Cdigo Civil derogado en cuanto se conced$a el retracto
en la venta de la cosa# Esto es cuando la propiedad hab$a sido trans!erida como
una unidad a un tercero# 8 sea cuando no hab$a ning)n dominio por consolidar#
(
e la %uente y la &alle, Manuel. Estudios sobre el Contrato de Compraventa. 'aceta (urdica. #$$$.
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Derecho de Retracto
El retracto se otorga ahora solo en la venta de las porciones indivisas# 3o que
equivale a decir que slo en cuanto el vendedor transmita partes ideales sobre el
bien# 3a Comisin Revisora acogi la propuesta de los doctores Berrandez /rce
@amalloa y /rias *chreiber de precisar que el retracto solo procede en la venta a
terceros de porciones indivisas y no en la venta de "stas a otro copropietario la
cual no da lugar al retracto
K
#
RETRACTO OTOR!ADO A ,A-OR DEL LITI!ANTE<
*ostiene Higio con razn que se concede el retracto no solo a !avor del
demandado sino tambi"n del demandante ya que bien puede ocurrir que la
venta sea e!ectuada por qui"n ha sido demandado en v$a de peticin
de herencia nulidad o rescisin de contrato etc# de tal manera que el vocablo
SlitiganteS comprende a todo aquel que sea parte en un proceso# *e requiere que
el proceso verse sobre la propiedad del bien#
RETRACTO DEL PROPIETARIO EN LA -ENTA DEL USU,RUCTO<
Este inciso del art$culo %&'' del Cdigo Civil a semejanza de los otros incisos del
mismo art$culo simplemente est orientado a la consolidacin de la propiedad# El
art$culo ''' del Cdigo Civil establece que por el usu!ructo se con+ere a las
usu!ructuarias !acultades de gozar y dis!rutar temporalmente de un bien ajeno# El
usu!ructo no puede con!undirse con la propiedad en tanto que en "sta hay un
bien que pertenece a dos o ms personas seg)n lo establece el art$culo '<' del
Cdigo Civil#
=anuel /lbaladejo sostiene que el usu!ructo no comparte con el nudo propietario
la propiedad del bien# *olo corresponden a aqu"l VtransitoriamenteV parte de las
!acultades que tocar$an sobre el bien a quien !uere su propietario pleno#
Dice 3en Harandiaran que la idea de conceder al propietario la posibilidad de ser
retrayente en la venta del usu!ructo y al contrario es como un medio tendente a
dar acabamiento a esa situacin de dominio incompleto o limitado# En una misma
persona el retrayente se viene a reunir los caracteres de usu!ructuario y
propietario los que antes se hallaban desdoblados en personas di!erentes
;
# Por
estas razones el legislador estima necesario mantener el retracto que con!er$a el
inciso ; del art$culo %;&F del Cdigo Civil de %'K< con la +nalidad de consolidar
todas las !acultades que corresponden a la propiedad en una sola mano sea del
nudo propietario o del usu!ructuario#
RETRACTO A ,A-OR DEL DUE@O DEL SUELO 0 DEL SUPER,ICIARIO<
K
)igio C!rem, (ac*. E+posicin de Motivos ,-icial del Cdigo Civil. #$$.. Cultural Cuzco.
;
e la %uente y la &alle, Manuel. Estudios sobre el Contrato de Compraventa. 'aceta (urdica. #$$$.
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Derecho de Retracto
El art$culo %FKF del Cdigo Civil dispone que pueda constituirse el derecho de
super+cie por el cual el super+ciario goza de la !acultad de tener temporalmente
una construccin en propiedad separada sobre o bajo la super+cie del suelo# Este
derecho no puede durar ms de noventa y nueve a.os# / su vencimiento el
propietario de[ suelo adquiere la propiedad de lo constando reembolsando su
valor salvo pacto distinto
&
#
*i bien es propsito del legislador propender a la super+cie como instrumento
destinado a estimular el aprovechamiento de terrenos no edi+cados y
la industria de la construccin es igualmente su inter"s que si el super+ciario o
el due.o del suelo enajenaron respectivamente su derecho a tercero se
establezca el derecho a retraer a !avor de ambos con la +nalidad de uni+car dos
dominios en uno solo sobre lo que en realidad es !$sicamente una unidad
inmobiliaria#
RETRACTO DE LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS UR3ANOS DI-IDIDOS EN
PARTES<
7ndica /riasV*chreiber que el inciso seis de[ articulo %&'' se contrae a una
situacin que no es usual y que =anuel 8laechea se.alaba en su ctedra que se
produc$a en aquellos casos en que e0ist$an quintas siendo su objetivo hacer
desaparecer por consolidacin la servidumbre o servicios comunes que vinculen
a diversos predios urbanos#
*obre el mismo tema 3en Harandiaran re+ere que no es un caso de condominio
pues se habla de que los predios urbanos est"n divididos materialmente en
partes# Como no hay retracto por colindancia en cuanto a predios urbanos el
retracto considerado en este inciso reemplaza a aqu"l aunque limitativamente
pues mientras en lo que concierne a predios r)sticos el retracto es posible
)nicamente por la condicin de rayanos de los inmuebles haya o no servidumbre
entre ellos en cuanto a los predios urbanos es de necesidad la e0istencia de
tales servidumbres ,o servicios comunes-#
Pero de otro lado en lo que hace a los predios urbanos es indi!erente lo relativo a
la cabida de ellos; lo que por el contrario es esencial en lo que respecta al
retracto de +ncas r)sticas por colindancias
<
#
El !undamento de este retracto es de sanear los predios urbanos haciendo
desaparecer esas servidumbres discontinuas tan incomodas para el predio
sirviente# 6al como lo e0pres el doctor Rodol!o @amalloa 3oayza durante los
debates para la aprobacin de esta +gura se requiereE
a# 6iene que tratarse de dos predios pertenecientes a distintos due.os#
&
Ibidem.
<
Ibidem.
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$# Debe e0istir una servidumbre real entre ellos que disminuya el valor de
ambos predios#
%# Cue se e!ectu" la venta de cualquiera de los predios a un e0tra.o#
RETRACTO DEL PROPIETARIO DE LA TIERRA COLINDANTE
6iene como antecedente al art$culo %&(K del Cdigo Civil Espa.ol seg)n
la e0posicin de motivos de este art$culo la +nalidad del retracto de colindantes
es !acilitar con el transcurso del tiempo alg)n remedio a la divisin e0cesiva de la
propiedad territorial all$ donde este e0ceso o!rece obstculo insuperable al
desarrollo de la riqueza#
3os requisitos para que opere este retracto son las siguientesE
a# Cue ambas +ncas sean de naturaleza rusticaE o sea que el carcter de
tinca r)stica debe darse tanto en la parcela objeto de la venta como en la
+nca de propiedad del retrayente pero es supuesto di!erente el de la
venta a un colindante cuya +nca no sea r)stica pues en este caso en
opinin de /lbaladejo como el legislador no trata de que la +nca vendida
sea cultivada sino que solo se trata de que no siga siendo un mini!undio
no hay obstculo en admitir que tampoco procede el retracto ya que se
incorpora tambi"n a la +nca vecina del comprador aunque "sta sea
urbana ,por ejemplo quer$a la contigua para e0tender su edi+cacin o
hacer a esta un jard$n-# >arc$a Cantero discrepa de esta solucin y aunque
el punto no est resuelto ni en la ley# ni en la jurisprudencia entiende que
la venta a un colindante apto para e0cluir el retracto debe tener una
+nalidad agraria; le parece muy signi+cativo que la ley hable de tierras
colindantes# 3a doctrina ha establecido que el predio r)stico se distingue
!undamentalmente del urbano por los siguientes puntos de vistaE primero
por su situacin o emplazamiento en el campo o en la poblacin; segundo
por el aprovechamiento o destino e0plotacin agr$cola pecuaria o !orestal
!rente a vivienda industria o comercio y +nalmente por la preponderancia
de uno de estos elementos si ambos concurren en un mismo predio o por
la relacin de dependencia que entre ellos e0ista# Como criterio esencial
cabe se.alar que en la di!erenciacin hay que seguir un criterio
e0clusivamente civil propio y autnomo de +nca r)stica# Esta +gura !ue
recogida en nuestra legislacin a propuesta del doctor Roger Cceres
Lelsquez#
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Derecho de Retracto
$# Cue las +ncas sean colindantes; 8pina Horrel y *oler y a+rma que para que
proceda el retracto entre colindantes que la +nca del retrayente linde con
la que se quiere retraer 5o basten que est"n pr0imas sino que han de
tener alg)n l$mite com)n; no ser$a su+ciente que la primera +nca lindase
con otra que a su vez lindase con la segunda porque en este caso estas
dos no serian lindantes sino que estar$an separadas por la interpuesta
entre ellas# =anresa dice que si entre dos +ncas e0iste servidumbre
aparente en provecho de otras arroyo acequia barranco caminoV es
evidente que esas dos +ncas no son colindantes pues lejos de colindar
lindaran con el arroyo con el camino pero no entre s$ y no siendo
colindantes es claro que no puede haber derecho de retracto#
%# Cue la cabida de la +nca que se enajene no e0ceda de la unidad agr$cola o
ganadera m$nima respectiva o cuando las +ncas reunidas no e0cedan de
dicha unidad; 3en Harand$aran a+rma que su +nalidad es procurar que no
se mantenga la pulverizacin y minimizacin de la propiedad r)stica como
el micro!undio acreci"ndose por el contrario como consecuencia del
retracto los e0istentes# Pero la limitacin en cuanto a la cabida tiende a
evitar la !ormacin de lati!undios# 3as dos condiciones se.aladas en dicho
inciso deben e0istir esto es en primer lugar no puede haber retracto si el
inmueble en que incide "ste e0cede de tres hectreas ,la unidad agr$cola
o ganadera m$nima respectiva- cualquiera que sea la e0tensin de la +nca
perteneciente al propietario colindante que retrae y en segundo lugar
adems de llenarse de esta condicin es menester que sumadas las
e0tensiones de ambos !undos no e0cedan de diez hectreas ,de la unidad
agr$cola o ganadera-#
d# Cue la venta se haga a un e0tra.o no a otro propietario colindante que
tenga el mismo inter"sE *e establece que el vendedor tiene en su mano la
posibilidad de impedir el !uncionamiento del retracto de colindantes
veri+cando la venta a un colindante ya que la jurisprudencia ha declarado
que este retracto solo procede contra e0tra.os pero no contra otro
colindante que tiene el mismo inter"s#
SEME+AN*AS 0 DI,ERENCIAS EAITENTES ENTRE EL DEREC;O DE
RETRACTO 0 LA CESION DE POSICION CONTRACTUAL
A# Se8eBan=a(
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Derecho de Retracto
Dentro de tal orden de ideas consideramos que las principales semejanzas
e0istentes entre el derecho de retracto y la cesin de posicin contractual son las
siguientesE
a# En ambas +guras se va producir la sustitucin de un tercero por una de las
partes contratantes#
$# De con!ormidad a lo establecido por el art$culo %;K' del Cdigo Civil en la
cesin de posicin contractual las garant$as constituidas por terceras
personas no pasan al cesionario sin la autorizacin e0presa e aquellas#
*i bien es cierto que en el derecho de retracto no e0iste una norma similar
ser$a lgico pensar que va a ocurrir una situacin de igual naturaleza en la
medida que resultar$a injusto mantener vigentes las garant$as prestadas por
terceros a !avor del comprador si este ultimo !uese subrogado por un tercero
,el retrayente- a quien dichos terceros lo ms probable es que no conozcan y
mucho menos quieran garantizar#
3# Di?e7en%ia>(
En el retracto no e0iste rescisin ni resolucin alguna puesto que los e!ectos del
contrato original siguen plenamente vigentes con la precisin de que ya no
surtirn tales e!ectos en relacin al comprador originario sino al retrayente#
En el retracto no e0iste ning)n retorno como su etimolog$a lo podr$a indicar
sino una sustitucin#
El derecho de retracto se caracteriza !undamentalmente porque las causales
que lo determinan estn establecidas de modo ta0ativo por la ley no
pudi"ndose interpretar de manera e0tensiva causales adicionales# /dems
por su !uncin 4subrogatoriaR entendida como que el retrayente reemplaza al
adquiriente ,comprador- ocupando su lugar en el contrato originalmente
pactado sin un segundo contrato#
3uego por estar seriamente limitado pues solo se aplica al contrato de
compraventa al de permuta ,en virtud a lo establecido por el art$culo %<FK del
cdigo civil- y a casos de dacin de pago y por tener un breve plazo de
ejercicio de una accin que es de caducidad #D +nalmente por su carcter
personal$simo#
Resulta habitual que se establezcan las di!erencias entre el derecho de
retracto y la cesin de posicin contractual se.alndose que ambos tienen los
mismos e!ectos# Pero la cesin de posicin contractual se da por acuerdo de
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Derecho de Retracto
voluntades de las partes mientras que el retracto se da por establecerlo as$ la
ley#
Es sabido que la cesin de posicin contractual solo puede presentarse en el
marco de contratos no ejecutados totalmente lo que equivale a aceptar su
e0istencia en contratos cuya ejecucin no haya comenzado aun o que
habiendo comenzado no ha concluido# En estricto se busca en la cesin de
posicin contractual que el tercero cesionario ocupe la posicin de una de las
partes en la relacin jur$dica#
2EN /UE SE DI,ERENCIA EL RETRACTO DE RETRO-ENTA 0 EL DEREC;O
DE TANTEO4
3a retroventa no viene a ser otra cosa que el retracto convencional y se
distingue de "ste en sus !uentes pues la primera emana de la voluntad de las
partes mientras que el segundo se desprende de la ley# /dems la retroventa es
susceptible de ser utilizada en cualquier instante dentro del plazo y es
trans!erible en tanto que el retracto solo !unciona de acuerdo con su propio
mecanismo esto es en presencia de condiciones preestablecidas y es adems
irrenunciable e intrans!erible por acto inter vives#
En cuanto al derecho de tanteo o pre!erencia consagrado por el art$culo '?' del
cdigo civil es el que autoriza a cualquiera de los copropietarios para adquirir la
propiedad e0clusiva y evitar la subasta con pre!erencia a otros compradores y
por el mismo precio de tasacin# *e distingue del retracto en el tiempo pues el
tanteo es previo a la trans!erencia y se antepone a ella mientras que el segundo
es posterior y act)a por subrogacin#
6ambi"n conviene indicar tanto la a+nidad como el distingo que e0isten entre el
retracto y la cesin de la posicin contractual# De la Puente y 3avalle se.ala que
sus e!ectos son similares pero que el retracto 4tiene su origen en la ley y no en
la voluntad de las partes aun cuando opera por impulso personalR
Desde el momento en que el retracto supone una !acultad de subrogacin o
sustitucin sus e!ectos inevitables sonE
a# El reemplazo del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa o
en su caso en la adjudicacin en pago#
$# El reembolso que deber hacerse a dicho comprador no solo del precio que
entreg sino tambi"n de los tributos y gastos y los intereses vencidos esto es
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Derecho de Retracto
devengados y satis!echos todo lo cual evita con justicia que dicho comprador
se empobrezca indebidamente#
El cdigo civil dice que el derecho de retraer nace en el momento mismo de
celebrarse el contrato de venta o de dacin de pago y si bien su e0istencia
desaparece cuando aquel se anula o se rescinde por causas legales no sucede
lo mismo cuando la declaracin de nulidad o rescisin no obedece a motivos
!undamentales y leg$timos sino que es producto tan solo de la voluntad o
convivencia de los contratantes#
/hora se establece la improcedencia del retracto en las ventas hechas por
remate p)blico De la Puente y 3avalle aclara que esta prohibicin ha sido
introducida con la +nalidad de !acilitar la circulacin de los bienes vendidos en
remate p)blico liberando a los adquirientes de la amenaza de verse e0puestos a
un posible retracto#
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Derecho de Retracto
CAPTULO II
EL PROCESO DEL DEREC;O DE RETRACTO
Es el Derecho pre!erencial que se otorga a determinadas personas para adquirir
un bien y subrogar ,sustituir- al comprador en todos sus derechos y obligaciones#
*e plantea como un proceso judicial en la modalidad del Proceso /breviado
habiendo sido regulado por el Cdigo Procesal Civil de %''K en sus art$culos ;'&
a &FK#
Con!orme al concepto dado podemos a+rmar que el proceso de retracto es un
proceso de cognicin constitutivo y especial por razones jur$dicos materiales
que tiende a satis!acer una pretensin !undada en normas que concedan al
pretendiente el derecho de retraer una cosa determinada# *e trata por lo tanto
de unE
a# Proceso autentico ya que en el interviene un juez#
$# Es un proceso de cognicin por la $ndole de la actividad judicial a que se
aspira#
%# Es un proceso constitutivo porque la situacin a que el proceso de retracto
atiende en caso de solucin estimatoria no se limita a constatar ni se
e0tiende a imponer relaciones que antes e0ist$an sino a crearlos#
d# Es un proceso especial por razones jur$dicos materiales ya que el# retracto
es una +gura de derecho material que debe a este carcter la singularidad
procesal que se le reconoce#
*erra Dom$nguez acerca el proceso de retracto a+rma queE tradicionalmente se
ha venido considerando al retracto como el derecho de subrogarse con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato en lugar de que adquiere una
cosa por compraventa o dacin en pago# Pero no puede aceptarse desde un
punto de vista doctrinal en e!ecto el retrayente no se subroga en las mismas
condiciones que el comprador lo que supondr$a una )nica relacin jur$dica entre
el comprador y el retrayente# 5o e0iste una )nica compraventa sino dos
compraventas y como sea que la segunda compraventa deber$a ser otorgada
)nicamente por el comprador primitivo solo este debe ser demandado# 3a
consideracin del retracto dentro de los derechos de adquisicin pre!erente
permite e0plicar un buen n)mero de los problemas procesales de la institucin
desvaneciendo algunos errores doctrinales como por ejemplo el considerar que el
retracto implica una invalidacin de la venta anterior siendo as$ que
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Derecho de Retracto
parcialmente la validez de dicha venta constituye el presupuesto esencial para el
"0ito de la accin del retracto#
CLASES DE 3IENES RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE EL RETRACTO<
El Cdigo Civil en su art$culo %&'; establece claramente que el derecho de
retracto procede respecto deE Hienes muebles inscribibles y bienes inmuebles#
*in embargo en opinin de Horrel y *oler las cosas que pueden ser objeto de
retracto son las enajenadas por su propietario que re)nan los requisitos legales
correspondientes a la clase de retracto que se ejercite as$ para los comuneros la
cosa que se ha vendido ha de ser la parte indivisa de una cosa com)n a dos o
ms para el aleda.o ha de ser una +nca r)stica lindante con otra del retrayente
para el de coherederos una parte al$cuota de una herencia etc# ,H8RRE3 D
*83ER %'&(E (<?-
P
#
RE/UISITOS PARA EL E+ERCICIO DEL DEREC;O DE RETRACTO
3a doctrina ha establecido desde di!erentes puntos de vista los requisitos para el
ejercicio del derecho de retracto entre ellos podemos mencionar a P"rez
Bernndez qui"n a+rma que para ejercitar el derecho de retracto es preciso que
la transmisin se haya consumado asimismo Pietro Castro considera como
requisitos para el ejercicio de derecho de retracto los siguientesE
a# El primero de todos estos requisitos es que el derecho se ejercite dentro
del plazo legal de distinta duracin seg)n los casos#
$# El segundo requisito de admisibilidad es la consignacin del precio del
objeto si !uese conocido o si no lo !uere que se d" +anza de consignarlo
luego que lo sea y e0presando adems en la demanda que se contrae la
obligacin de reembolsar los gastos del contrato y cualquier otro pago
leg$timo realizado para la venta como tambi"n los gastos necesarios y
)tiles e!ectuados en la cosa vendida#
%# En tercer lugar el retrayente se debe comprometer bajo pena de nulidad
de la enajenacin a no enajenar la cosa o no separar los dos dominios
durante el tiempo que la ley se.ale e0cepto en cienos casos si viniere a
peor !ortuna#
*in embargo con!orme a nuestra legislacin los principales requisitos para el
ejercicio del derecho de retracto son los siguientesE
i< 8bservancia del plazo de retracto#
ii< Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto
iii< E0istencia del t$tulo en que se !unda el retracto#
P
/inostroza Mnguez, 0lberto. %rocesos 0breviados. 'aceta (urdica. 1222.
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Derecho de Retracto
ELEMENTOS DEL RETRACTO(
a# Cue e0ista la persona con ciertos derechos pre!erenciales#
$# Cue se haya producido la venta o dacin en pago a !avor de una Kera persona
di!erente al que tiene derecho pre!erencial#
%# Cue la venta se encuentre inscrita o registrada#
58 procede el derecho de retracto en el anticipo permuta y donacin#
CONSECUENCIAS DEL RETRACTO(
El retracto 58 anula la compraventa o la dacin en pago por el contrario
mediante sentencia judicial con una clusula judicial en lo sucesivo y el mismo
documento va a +gurar como comprador el retrayente#
2/UICN TIENE OPCION AL RETRACTO4
*eg)n el /rt# %&'' CC# 7nc# (
a# CopropiedadE Cada uno de los copropietarios les corresponde una cuota ideal#
$# Porciones indivisasE GCmo se puede venderI 3a propiedad no se puede pero
las acciones y derechos si se puede vender#
DI-ISION 0 PARTICION(
a# 2udicialE Lenta del bien
$# E0trajudicialE Copropiedad de com)n acuerdo
O3LI!ACIONES
a# El retrayente con la demanda debe acompa.ar el cupn de depsito judicial
por el valor de la venta ms los intereses gastos materiales y registrales esto
si la venta !ue al contado caso contrario es improcedente la demanda#
$# *i la venta !ue hecha a plazos el retrayente debe depositar en el Hanco de la
5acin hasta el momento que se hace ejercicio de la demanda mas lo
intereses gastos notariales registrales y adicionalmente debe o!recer una
garant$a que a criterio del 2uez sea su+ciente para asegurar el pago de saldo
deudor#
%# *i el retrayente desconoce el valor de la venta debe comprometerse en la
misma demanda de consignar ,pagar- en el Hanco de la 5acin el valor
pagado por le bien en el plazo de ;? horas con!orme a ley una vez de
conocido el valor#
CADUCIDAD( La de8anda %adD%a(
a# % mes de conocida la venta o en todo caso % a.o de realizada la venta#
$# *on demandados el vendedor y el comprador ,Demanda-
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PLA*OS(
a# % mes de conocida la venta#
$# % a.o de haberse celebrado la venta#
PLA*O EN /UE DE3E DE E+ERCITARSE<
El derecho de retracto debe de ejercitarse en el plazo de treinta d$as contados a
partir de la comunicacin de !echa cierta a la persona que goza de este derecho
o del aviso incierto en el diario encargado de la publicacin de los avisos
judiciales en el lugar de la situacin de los bienes salvo disposicin distinta de
las leyes especiales Es decir que el plazo para ejercitar el derecho de retracto
tiene la calidad de plazo de caducidad porque es improrrogable y no puede ser
objeto de suspensin o interrupcin y vencido el plazo seT pierde tanto el derecho
como la accin# Por lo que de acuerdo al art$culo %&'< y %&'P del Cdigo Civil el
plazo del derecho de retracto se computa de la siguiente !ormaE
a# / partir de la comunicacin de !echa cierta a la persona que goza de este
derecho eso signi+ca que el vendedor y el comprador deben comunicar a
la persona que tiene derecho al retracto de la compraventa o dacin en
pago siempre y cuando tenga conocimiento de su domicilio real
$# *i se desconoce la direccin domiciliaria de los que tienen derecho al
retracto o no es conocible el mismo puede hacerse las comunicaciones
mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos judiciales y en
otro de mayor circulacin de la localidad por tres veces con intervalo de
cinco d$as entre cada aviso#
%# *i el conocimiento de la venta se ha e!ectuado por otros medios distintos a
los indicados entonces tenemos que el plazo de los treinta d$as se
computan desde el d$a siguiente de ese conocimiento#
d# *i se ha e!ectuado la inscripcin en los registros p)blicos de la
trans!erencia los treinta d$as se empiezan a computar cuando hayan
transcurrido ms de un a.o de la inscripcin de la trans!erencia#
REEM3OLSO O CONSI!NACIN DEL PRECIO DEL 3IEN MATERIA DEL
RETRACTO
*e justi+ca este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias
obligando al retrayente a que e!ectu" el pago previamente demostrando as$ que
desea y puede ejercitar la accin de retracto# 3a consignacin debe realizarse por
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Derecho de Retracto
tanto dentro del plazo se.alado para el ejercicio de la accin de retracto y debe
ajustarse al precio real por el que se realizo la enajenacin# 5uestro
ordenamiento jur$dico en lo relativo al reembolso o consignacin del precio del
bien materia de retracto dispone lo siguienteE
a# El retrayente debe de reembolsar al adquiriente el precio los tributos y
gastos pagados por "ste y en su caso los intereses pactados#
$# 3a demanda de retracto debe estar ane0ada con el certi+cado de depsito
en dinero del equivalente de la prestacin recibida por el enajenante los
tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso los intereses
debidos por "ste y que se hubieran devengado#
%# Cuando el precio del bien !ue pactado a plazos es obligatorio el
otorgamiento de una garant$a para el pago del precio pendiente aunque
en el contrato que d" lugar al retracto no se hubiera convenido#
d# *i en [a trans!erencia se pacto plazo para el pago del saldo el retrayente
otorgar garant$a su+ciente a criterio del juez dentro de[ segundo d$a
e# *i el retrayente desconoce la contraprestacin pagada o debida por el
adquiriente o!recer hacer el depsito u otorgar la garant$a que
corresponda seg)n el caso dentro del segundo d$a de su conocimiento#
TITULO EN /UE SE ,UNDA EL RETRACTO #
El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el t$tulo correspondiente
para ejercer el retracto y acreditarlo en juicio es decir tiene que ser una de las
personas se.aladas en el art$culo %&'' del Cdigo Civil y debe demostrar dicha
calidad# En cuanto a la presentacin del t$tulo se justi+ca por el carcter
e0cepcional del retracto y las perturbaciones que puede suponer una accin de
retracto in!undada para el tra+co jur$dicoE el legislador no puede e0igir la
presentacin de un t$tulo que de por si prejuzgue la sentencia tampoco basta la
mera alegacin de e0istencia de[ derecho 3a primera produce certeza y la
segunda posibilidad pero entre la posibilidad y la certeza e0isten diversos grados
de probabilidad que justi+can la admisin de la demanda#
CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO<
3a demanda ser declarada improcedente en los siguientes casosE
a# Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta d$as naturales
contados a partir del conocimiento de la trans!erencia#
$# En los casos de improcedencia establecidos para todo procesoE
El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar#
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Derecho de Retracto
El demandante carezca mani+estamente de inter"s para obrar#
/dvierta la caducidad del derecho#
Carezca de competencia#
5o e0ista cone0in lgica entre los hechos y el petitorio#
El petitorio !uese jur$dica y !$sicamente imposible#
Contenga una indebida acumulacin de pretensiones#
%# *i el demandante no adjunta el certi+cado de depsito cuando conoce la
contraprestacin u o!rece pagar o prestar la garant$a su+ciente dentro del
segundo d$a de tener conocimiento de la contraprestacin#
LA PRUE3A EN EL PROCESO DE RETRACTO<
Debe versar principalmente sobreE
3a titularidad del retrayente ,es decir se debe de demostrar cualquiera de
las calidades de copropietario propietario colindante etc# a que se hace
mencin en el art$culo %&'' del Cdigo Civil-#
El pago de la prestacin recibida por el enajenante del bien que se intenta
retraer as$ como de los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y
en su caso de los intereses debidos por este y que se hubieran devengado
,el monto equivalente a tales conceptos debe ser debidamente
consignado-#
3a !echa del conocimiento de la trans!erencia del bien que se pretende
retraer ,a e!ecto del contrato del plazo respectivo para ejercer la accin de
retracto-# Debe de ponerse de relieve que de acuerdo a la normado en el
art$culo &F% del Cdigo Procesal Civil la carga de la prueba del
conocimiento de la trans!erencia corresponde a los demandados
,enajenante y adquiriente del bien que se intenta retraer-#
3a !alsedad de la enajenacin del retrayente sobre el desconocimiento de
la prestacin pagada o debida por el bien que se intenta retraer ,cuya
acreditacin acarrea la declaracin de conclusin especial del proceso de
retracto-#
TIPOS DE CONTRATOS EN /UE PROCEDE EL DEREC;O DE RETRACTO<
El proceso de retracto procede en los contratos de compraventa y dacin de
pago sin embargo las ventas que se hagan en remate p)blicos no son
susceptibles para ejercitar dicho derecho aunque el interesado tenga derecho
amparado por la ley# /simismo es necesario advertir que el derecho de retracto
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Derecho de Retracto
opera incluso en los contratos de compraventa celebrados en documento
privado debiendo desterrarse la idea de que solamente se acciona en los
contratos de compraventa o dacin en pagos celebrados por escritura p)blica#
Esto se e0plica porque la compraventa o dacin en pago se per!eccionan con el
simple consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio no siendo actos
jur$dicos ad solemnitatem consecuentemente si estos negocios jur$dicos
aparecen y constan en documentos privados procede el derecho de retracto#
El retracto en algunos casos tambi"n procede en la permuta a tenor de lo
dispuesto en el art$culo %<FK del Cdigo Civil que establece que la permuta se
rige por las reglas de la compraventa que le sean aplicables# *iendo la
compraventa y la permuta contratos que tienen por +nalidad trans!erir la
propiedad a[ adquiriente y concedi"ndose el retracto para la venta y la dacin
en pago se admite tambi"n en el caso de permuta en aquellos casos en que el
retrayente puede trans!erir en propiedad al permutante lo que este entrego a su
contraparte en pago por la adquisicin del bien retra$do
?
ENA+ENACIN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE ELRETRACTO<
Cuando antes del plazo para que e0pire el derecho de retracto se hayan
producido dos o ms enajenaciones este derecho se ejercita respecto a la
primera enajenacin es decir por el precio tributos gastos e intereses de dicha
enajenacin quedando sin e!ecto las dems enajenaciones#
/dems se debe de se.alar que el derecho de retracto no puede ser objeto de
cesin de venta donacin permuta arrendamiento ni de ninguna otra
estipulacin contractual porque es un derecho eminentemente personal
tampoco puede ser objeto de renuncia anticipada del mencionado derecho#
De igual !orma muchas veces para evitar y\o burlar el retracto las partes
contratantes en la compraventa o dacin en pago proceden a rescindir o
resolver el contrato lo cual carece de e+cacia pues el retracto es procedente ya
que nace con el primer contrato aunque "ste luego sea rescindido o resuelto#
?
)igio C!rem, (ac*. 3ibro /omenaje a 4mulo E. 3anatta 'uil!em. Editorial Cuzco. #$.5.
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CAPTULO III
ASPECTOS PROCESALES
COMPETENCIA(
Es competente el juez del domicilio del demandado o el lugar donde se encuentra
el bien o bienes a eleccin de demandante# *i la demanda versa sobre varios
inmuebles situados en diversos lugares ser competente el juez de cualquiera de
ellos con lo que se establece la competencia !acultativa# /simismo a tenor de lo
dispuesto en el art$culo ;?? del Cdigo Procesal Civil son competentes para
conocer los procesos abreviados los jueces civiles y los de paz; salvo en aquellos
casos en que la ley atribuye su conocimiento a otros rganos jurisdiccionales
,que no es el caso del retracto-# 3os juzgados de paz son competentes cuando la
cuant$a de la pretensin es mayor de veinte y hasta cincuenta unidades de
re!erencia procesal
'
#
-IA PROCEDIMENTAL
Con!orme lo dispone el Cdigo Procesal Civil este proceso se tramita en la v$a del
proceso abreviado el mismo que es un proceso contencioso de duracin
intermedia en relacin al de conocimiento ,en el que los plazos para las
di!erentes actuaciones procesales son las ms amplias que prev" el Cdigo
Procesal Civil- y al proceso sumar$simo ,cuyo trmite es el ms corto y simple
que establece el Cdigo /djetivo- mencionaremos algunas de sus
particularidadesE
a# 3a improcedencia de la reconvencin cuando se ventilan ciertos asuntos
contenciosos#
$# 3a concentracin de actos procesales pues tanto el saneamiento procesal
como la conciliacin se realizan en una sola audiencia#
%# 3a posibilidad de o!recer medios probatorios en la apelacin de la
sentencia#
RE/UISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE RETRACTO
El art$culo ;'& del Cdigo Procesal Civil establece que la demanda debe adems
de cumplir con los requisitos de los art$culos ;(; y ;(& en estar ane0ada el
certi+cado de depsito en dinero del equivalente de la prestacin recibida por el
'
Carrin 3ugo, (orge. 6ratado de erec!o %rocesal Civil II. Ediciones 'rijley. 1222.
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enajenante los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso los
intereses debidos por "ste y que se hubieran devengado# *i en la trans!erencia se
pacto plazo para el pago del saldo el retrayente otorgara garant$a su+ciente a
criterio del juez dentro del segundo d$a# *in embargo es menester considerar
algunos de los principales requisitos para el ejercicio del derecho de retracto
siendo estosE
a# 8bservancia del plazo de retracto
$# Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto#
%# E0istencia del t$tulo en que se !unda el retracto#
CONCLUSIN DEL PROCESO DE RETRACTO
En cualquier estado del proceso el juez puede declarar la conclusin del mismo;
si habiendo indicado el retrayente que desconoce la prestacin pagada o debida
se acredita que la conoc$a o que estaba en razonable aptitud de conocerla# En la
misma resolucin le impondr al demandante una multa no menor de veinte ni
mayor de cuarenta unidades de re!erencia procesal sin perjuicio de las costas y
costos del proceso esta resolucin es apelable con e!ecto suspensivo#
TRAMITE DEL PROCESO DE RETRACTO
DEMANDA #
En principio debemos se.alar que la demanda es el medio procesal por el cual
se ejercita la accin procesal solicitando la tutela jurisdiccional e!ectiva respecto
a alg)n derecho subjetivo# =ediante ella se proponen por el actor sus
pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional aspira# En otras palabras es el
medio por el cual una persona pide al organismo jurisdiccional la solucin de un
conUicto de intereses intersubjetivo o solicita se dirima una incertidumbre
jur$dica ambas de naturaleza jur$dica# En el caso del proceso de retracto se
establece queE SEl titulo de la demanda ser se.alar la demanda de retractoS#
LA DESI!NACIN DEL +UE* ANTE /UIEN SE INTERPONE LA DEMANDA #
En la demanda se debe de indicar el juez ante quien se interpone la misma ya
sea el 2uez Especializado en lo Civil por ser de su competencia el conocimiento de
ella#
EL NOM3REE DATOS DE IDENTIDAD E DIRECCIN DOMICILIARIA
-DOMICILIO PROCESAL DEL DEMANDANTE<
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Derecho de Retracto
Por regla general se debe de consignar el nombre completo de la persona indicar
el numero de su documento de identidad personal se.alar la direccin de su
domicilio real y +nalmente precisar su domicilio procesal que necesariamente
debe estar dentro del radio urbano en los lugares donde se haya se.alado
consecuentemente en el caso del retrayente tiene ser la persona que tiene
derechos con!orme al art$culo %&'' del Cdigo Civil#
EL NOM3RE 0 LA DIRECCIN DOMICILLARIA DEL DEMANDADO<
En el caso que nos ocupa se considerara como demandados a los vendedores del
bien quienes han vendido o dado en pago si son varios los copropietarios
vendedores todos ellos; si se trata de un bien vendido por la sociedad conyugal
de dos cnyuges aunque solo aparezca el nombre de uno de ellos siempre y
cuando e0ista certeza de tal vinculo matrimonial asimismo a los compradores#
En consecuencia de !orma general si el demandado es una persona natural se
debe de precisar su nombre completo y su domicilio real donde debe ser
noti+cado con la demanda# *i el demandado es una persona jur$dica debe
consignar su nombre completo con indicacin de su domicilio real donde tiene
sus actividades principales# El domicilio del demandado puede estar dentro de la
competencia territorial del 2uez o !uera de ella dentro del pa$s o !uera del *i el
demandado tuviera varios domicilios en la demanda se indicar cualquiera de
ellos#
EL PETITORIO /UE COMPRENDE LA DETERMINACION CLARA 0 CONCRETA
DE LO /UE SE PIDE #
En la demanda del proceso de retracto debe determinarse de modo claro y
concreto la o las pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional se aspira o la
dilucidacin de la incertidumbre jur$dica que se pretende lograr# 3as pretensiones
procesales que se proponen deben ser compatibles *i son incompatibles pueden
plantearse subordinadamente o alternativamente# 3a o las pretensiones
procesales que se plantean deben ser jur$dica y !$sicamente posibles# El juez no
puede ir ms all del petitorio ni !undar su decisin en hechos diversos de los
que han sido alegados por las partes
%F
#Por lo que el retrayente propondr las
siguientes pretensionesE
a# Cue se declare !undada la demanda del proceso de retracto#
$# Cue se ordene la subrogacin del retrayente en todas las estipulaciones
del contrato de compraventa o dacin en pago#
%F
Carrin 3ugo, (orge. 6ratado de erec!o %rocesal Civil II. Ediciones 'rijley. 1222.
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%# Cue se +rme la escritura p)blica de subrogacin del comprador por el
retrayente#
d# Cue se ordene el pago el pago al comprador subrogado con el cupn de
depsito judicial acompa.ado en la demanda#
e# Cue se ordene la entrega real y e!ectiva del bien inmueble o mueble
inscrito por parte del comprador al retrayente
LOS ;EC;OS EN /UE SE ,UNDE EL PETITORIOE EAPUESTOS
ENUMERADAMENTE EN ,ORMA PRECISAE CON ORDEN 0 CLARIDAD #
3a demanda debe contener los !undamentos de hecho en que se apoyan las
pretensiones procesales propuestas estos hechos deben e0ponerse
ordenadamente en !orma cronolgica y con claridad; ya que va a ser objeto de
probanza en el caso de la demanda del proceso de retracto se puede considerar
como !undamentos !cticos los siguientesE
a# 7ndicar el derecho originario con el cual solicita el retracto si es
copropietario en la venta de porciones indivisas el litigante en la venta del
bien litigado propietarios y usu!ructuarios super+ciario propietario de
predio urbano sujeto a servidumbre propietario de predio r)stico
colindante#
$# 7nvocar la causal espec$+ca en que se sustenta la demanda de retracto
cualquiera de los contenidos en el art$culo %&'' del Cdigo Civil#
%# 7ndicar el documento donde consta la compraventa o dacin en pago si es
mediante escritura p)blica la !echa de la misma el notario y las partes
intervinientes en el acto jur$dico de la compraventa o dacin en pago#
d# Dejar constancia de la !orma como se entero de la compraventa y de la
!echa en se enter de la trans!erencia ,noti+cacin personal publicaciones
u otra circunstancia- subrayando que se interpone la demanda dentro del
plazo de treinta d$as que establece la ley#
e# 7ndicar el precio de la trans!erencia monto de los impuestos gastos
notariales y\o las circunstancias de n o conocerlos prometiendo pagarlo
dentro del segundo d$a de su conocimiento#
?# 7ndicar el n)mero de cupn del depsito judicial en el Hanco de 5acin as$
como el monto del mismo detallando el monto del precio la cantidad que
corresponda a los impuestos y la suma de los gastos notariales#
g# *i en la compraventa se pacto el pago a plazos el retrayente tiene la
obligacin de constituir garant$as su+cientes a criterio del juez# *i el
demandante desconoce el precio pagado o debida por el adquiriente en la
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demanda debe o!recer que har el depsito u otorgar garant$a de acuerdo
a las circunstancias dentro del segundo d$a de conocido estos datos#
LOS ,UNDAMENTOS +URDICOS DEL PETITORIO<
3a demanda debe contener los !undamentos jur$dicos o de derecho que la
respaldan o esgrimir el razonamiento lgico jur$dico que deben de sustentar las
pretensiones de la demanda entre los !undamentos jur$dicos del proceso de
retracto podemos mencionar los siguientesE
a# De+nir el retracto y la causal invocada#
$# 7ndicar que se est accionando dentro del plazo e0plicando la caducidad y
que no se ha incurrido en la misma
%# Cumplimiento del depsito cubriendo el precio impuestos y gastos
notariales# *i el retrayente desconoce la contraprestacin pagada precio
impuestos gastos notariales o!recer hacer el depsito dentro del segundo
d$a de su conocimiento#
d# 7ndicar el origen de su derecho para ejercitar el derecho de retracto es
decir sustentar su calidad de copropietario litigante super+ciario de
acuerdo a lo dispuesto por el art$culo %&'' del Cdigo Civil#
EL MONTO DEL PETITORIOE SAL-O /UE NO PUDIERA ESTA3LECERSE
3a demanda debe contener el monto a que asciende la o las pretensiones
procesales salvo que se trate de pretensiones invalorables en dinero como es en
el caso del proceso de retracto#
LA INDICACIN DE LA -A PROCEDIMENTAL /UE CORRESPONDA A LA
DEMANDA<
En e!ecto el actor debe de se.alar la v$a procedimental que corresponde a la
demanda que plantea# Por la naturaleza de la pretensin y por imperio de la ley
el proceso de retracto se tramita en la v$a del proceso abreviado#
LOS MEDIOS PRO3ATORIOS
3a demanda del proceso de retracto debe contener el o!recimiento de los medios
probatorios que el actor quiere hacer valer en el proceso presentado los
documentos que tiene en su poder y en este caso el retrayente presentarE
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a# Declaracin de parte#
$# Documentos que acrediten el derecho de propiedad del retrayente
%# Documentos que acrediten la trans!erencia de los bienes muebles e
inmuebles#
d# 7nspeccin judicial para acreditar los hechos de cada caso especialmente
para constatar la e0istencia de copropiedad usu!ructo etc#
e# Peritajes para que in!ormen sobre la e0istencia de servidumbre en predios
urbanos y la e0istencia de los terrenos r)sticos colindantes y si alcanzan o
superan la unidad ganadera o agr$cola !amiliar#
?# 6estimoniales indicando los nombres completos de los testigos su
ocupacin y domicilio asimismo los hechos sobre los cuales atestiguar v
el sobre interrogatorio individual para cada testigo#
LA ,IRMA DEL DEMANDANTE O DE SU REPRESENTANTE O DE SU
APODERADO 0 LA DEL A3O!ADO
3a demanda debe estar +rmada por el demandante o en su caso por su
representante legal o de su representante convencional y por el letrado que la
autoriza si el demandante es anal!abeto deber imprimir su huella digital de lo
cual certi+car el secretario respectivo#
ANEAOS
Como una !ormalidad imperativa el nuevo Cdigo Procesal Civil establece que a
la demanda debe acompa.arse los siguientes ane0os(? indicando que estos
corresponden al proceso de retractoE
a# Copia legible del documento de identidad del demandante o en su caso de
su representante legal o convencional que interpone la demanda#
$# Documentos que acrediten el derecho invocado as$ como las causales
invocadas#
%# Cupn del depsito judicial con el integro del precio impuestos y gastos
notariales pagados por el comprador#
d# 6asa judicial por el o!recimiento de pruebas#
e# C"dulas de noti+cacin#
DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE SANEAMIENTO 0 CONCILIACIN
3a audiencia de saneamiento procesal y la conciliacin ser realizaran en una sola
audiencia la misma que tendr lugar dentro de los quince d$as de vencido el
plazo para contestar la demanda o reconvenir# Es necesario indicar que en esta
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Derecho de Retracto
diligencia inicialmente el juez actuar los medios probatorios o!recidos que
consideren necesarios para el saneamiento del proceso si se hubieran !ormulado
e0cepciones o de!ensas previas; luego proceder a pronunciarse sobre la validez
de la relacin procesal declarandoE
a# 3a e0istencia de una relacin jur$dica procesal vlida#
$# 3a nulidad y consiguiente conclusin del proceso por invalidez
insubsanable de la relacin precisando sus de!ectos#
%# 3a concesin de un plazo de cinco d$as si los de!ectos de la relacin !uesen
subsanables#
*ubsanados los de!ectos el juez declarar saneado el proceso por e0istir una
relacin procesal vlida# En caso contrario lo declarar nulo y consiguientemente
concluido De no haber conciliacin el juez con lo e0puesto por las partes
proceder a enumerar los puntos controvertidos y en especial lo que van a ser
materia de prueba / continuacin decidir la admisin de los medios probatorios
o!recidos si los hubieran# 3uego ordenar la actuacin de los medios probatorios
o!recidos re!erentes a las cuestiones probatorias de haberlas /l +nal de la
audiencia el juez comunicar a las partes el d$a la hora y el lugar para la
realizacin de la audiencia de pruebas#
DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE PRUE3AS
*e llevara a cabo dentro de los veinte d$as siguientes a la realizacin de la
audiencia de saneamiento y conciliacin# *i hubiera la necesidad de la realizacin
de una audiencia especial y complementaria si !uera el caso se realizaran dentro
de los cinco d$as de e!ectuada la audiencia de pruebas# /ntes de dar por
concluido la audiencia el juez comunicar a las partes que el proceso esta
e0pedito para ser sentenciado precisando el plazo en que lo har#
EAPEDICIN DE SENTENCIA
*e e0pedir sentencia dentro de los veinticinco d$as de culminada la audiencia de
pruebas o las audiencias especial y complementaria si "stas se hubieran
realizado# 3os litigantes tendrn un plazo m0imo de cinco d$as para apelar la
sentencia apelacin que tendr e!ecto suspensivo#
Ejecutoriada la sentencia que declara el retracto y admitida la garant$a a que
hubiera lugar debe otorgarse la escritura p)blica de traslacin de dominio
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Derecho de Retracto
debiendo entregarse la suma consignada al comprador# *in embargo si no lo
hiciera el comprador la escritura la otorga el juez#
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Derecho de Retracto
ANEAOS
MODELO DE DEMANDA
Expediente: 2153-06
Secretario: Juan Paz Ros
Escrito: N 1
uaderno: Principa!
Sumilla: Demanda de retracto
SEOR JUEZ ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE TACNA
"ie#o $%&ez '(puero identi)icado con "N* N ++302,50- con direcci.n do(ici!iaria en '&/ Jos0
'1e!ardo 2ui3ones 123 4 con do(ici!io procesa! en on5unt. 6a1itaciona! Jor#e 7asadre 8ro$(ann
7!oc9 -203: a ;d/ 'tenta(ente di#o:
I Demandado!
"on "anie! <ira <.pez- a =uien se de1er% noti)icar en !a '&/ <as 7u#an&i!!as 122 en e! distrito de!
cercado de >acna/
'cu(u!aci.n su15eti&a ori#inaria:
"o3a ?e!anie @ar#as Paredes- a =uien se de1er% noti)icar en !a a!!e !os A!a(os N +5+ de! distrito
de Poco!!a4- de !a pro&incia 4 departa(ento de >acna/
II Petitorio
*nterpon#o de(anda de retracto- so!icitando a su despac$o se sir&a a disponer !a su1ro#aci.n de!
suscrito en e! contrato de daci.n en pa#o ce!e1rado entre !os de(andados/
III "undamento! de #ec#o
on )ec$a 10 de a1ri! de! 2005 e! retra4ente 4 "on "anie! <ira <.pez ad=uirieron por co(pra&enta e!
in(ue1!e u1icado en !a a!!e 7u#an&i!!as 211 de! distrito de! cercado de >acna - en !os t0r(inos a =ue
se contrae e! re)erido contrato e! (is(o =ue se $a!!a inscrito en !a partida e!ectr.nica N 23,3 de!
re#istro de !a propiedad in(ue1!e de >acna- encontr%ndose a(1os respecto de! 1ien ad=uirido 1a5o e!
r0#i(en de copropiedad siendo !as cuotas de! recurrente 4 e! de(andado i#ua!es- es decir cada uno
es propietario de! 50B de! 1ien in(ue1!e
E! se3or "anie! <ira <.pez (antena una deuda de &einte (i! d.!ares a(ericanos con ?e!anie @ar#as
Paredes- por un (utuo =ue a(1os ce!e1raron por contrato e!e&ado a escritura pC1!ica N 003+3- en !a
notaria de! Notario ?ario @%z=uez Rend.n- e! &enci(iento para e! pa#o de !a o1!i#aci.n era e! da dos
de (a4o de! 200D- con !a =ue no cu(p!i. e! de(andado "anie! <ira <.pez/
Es por eso =ue e! da 5 de (a4o de! presente a3o e! Sr/ "anie! <ira <.pez ce!e1r. con ?e!anie @ar#as
Paredes- un contrato de daci.n en pa#o e!e&ado a escritura pC1!ica N 005+5 en !a notaria de! Notario
?ario @%z=uez Rend.n a (anera de extin#uir !a o1!i#aci.n antes (encionada en e! cua! e! Sr/ "anie!
<ira <.pez se o1!i#a a dar co(o cance!aci.n de pa#o -por !os &einte (i! d.!ares a(ericanos
adeudados -sus derec$os 4 acciones so1re e! 1ien in(ue1!e antes (encionado- contrato e! (is(o
=ue se $a!!a inscrito en !a partida e!ectr.nica N 23,3 de! re#istro de !a propiedad in(ue1!e de >acna/
E! da 1D de (a4o de! 200D (e acer=ue a !as o)icinas da !a superintendencia naciona! de re#istros
pC1!icos de >acna para o1tener una copia !itera! de do(inio so1re e! 1ien in(ue1!e u1icado en !a
a!!e 7u#an&i!!as 211- para tra(ites de sanea(iento de dic$o 1ien- da en =ue to(o conoci(iento de
!a daci.n en pa#o antes (encionada por !o =ue encontr%ndo(e dentro de! p!azo a =ue se re)iere e!
artcu!o 15ED de! .di#o i&i! interpon#o !a presente de(anda a )in de su1ro#ar(e en !u#ar de
?e!anie @ar#as Paredes- toda &ez =ue en nin#Cn (o(ento e! de(andado "anie! <ira <.pez- (e $a
co(unicado su deseo de dar en pa#o sus acciones 4 derec$os a )in de $acer uso de derec$o de
pre)erencia =ue por !e4 (e corresponde/
o(o e! (onto de !a deuda contrada por (i copropietario era de 20(i! d.!ares a(ericanos su(a por
!a cua! dio en pa#o sus derec$os so1re e! 1ien in(ue1!e antes (encionado- proced a depositar en e!
1anco de !a naci.n !a su(a de 21 (i! d.!ares a(ericanos- =ue inc!u4e !a prestaci.n- !os tri1utos 4 !os
#astos rea!izados por e! ad=uiriente/
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Derecho de Retracto
VI "undamento! de derec#o
Fundo (i pretensi.n en e! artcu!o 15E3 de! .di#o i&i! e! cua! re#u!a =ue es procedente e! retracto
en !a daci.n en pa#o - co(o $e acreditado en (is )unda(entos de $ec$o e! Sr/ "anie! <ira <.pez dio
en cance!aci.n de un (utuo sus acciones 4 derec$os so1re e! 1ien in(ue1!e en copropiedad con e!
de(andante/
'(paro (i pretensi.n en e! inciso se#undo de! art/ 15EE de! .di#o i&i! =ue re#u!a =ue es titu!ar de!
derec$o de retracto e! copropietario en !a &enta a tercero de !as porciones indi&isas- 4a =ue e! 1ien
=ue se pretende retractar esta1a 1a5o e! r0#i(en de copropiedad- 4 )ue dado en pa#o a un tercero- 4
siendo 4o copropietario- so4 titu!ar de! derec$o de retracto/
'(paro (i pretensi.n en e! artcu!o 15ED de! .di#o ci&i! =ue otor#a un p!azo de 30 das natura!es
para e! e5ercicio de! retracto a partir de !a )ec$a de! conoci(iento de! retra4ente- siendo $o4 21 de
(a4o de! 200D esto4 aun dentro de! p!azo para e5ercitar (i derec$o a retracto/
VII $onto del %etitorio
<a pretensi.n principa! es inaprecia1!e en dinero/
VIII V&a %rocedimental
@a de PRGESG "E '7RE@*'"G- de acuerdo con e! inciso pri(ero de! 'rt/ +,6 de! P/
I' $edio! %ro(atorio! de la %reten!i)n de interdicto de retener
>esti(onio de !a Escritura PC1!ica de co(pra-&enta de )ec$a 10 de a1ri! de! 2005- con !o =ue acredito
(i ca!idad de copropietario de! 1ien su1-!itis 5unto con "anie! <ira <.pez/
>esti(onio de !a Escritura PC1!ica de! (utuo =ue contra5eron !os de(andados- por !a su(a de &einte
(i! d.!ares- con !o =ue prue1o e! (onto por e! =ue )ue dada en pa#o !a cuota de (i ex copropietario/
>esti(onio de !a Escritura PC1!ica de daci.n en pa#o de )ec$a 5 de (a4o de! presente a3o- ce!e1rado
entre "anie! <ira <.pez 4 ?e!anie @ar#as Paredes- con !a cua! acredito !a trans)erencia de !a cuota
idea! =ue !e corresponda a (i copropietario/
opia !itera! de do(inio so1re e! 1ien in(ue1!e u1icado en !a a!!e 7u#an&i!!as 211 de )ec$a 1D de
(a4o de! 200D con e! =ue de(uestro !a )ec$a en =ue to(e conoci(iento de !a daci.n en pa#o/
VII Ane*o!
1/ a/ opia de! "N* de! recurrente
1/ 1/ >esti(onio de !a Escritura PC1!ica de co(pra-&enta de )ec$a 10 de a1ri!
1/ c/ >esti(onio de !a Escritura PC1!ica de! (utuo =ue contra5eron !os de(andados
1/d/ >esti(onio de !a Escritura PC1!ica de daci.n en pa#o de )ec$a 5 de (a4o
1/ e/ erti)icado de dep.sito en e! 1anco de !a naci.n por 21(i! d.!ares a(ericanos =ue inc!u4en e!
(onto de !a daci.n en pa#o- !os tri1utos 4 !os #astos pa#ados por e! ad=uiriente/
1/ )/ o(pro1ante de pa#o de !a tasa 5udicia! correspondiente/
POR LO TANTO:
' ;d/ Se3or 5uez so!icito se sir&a a ad(itir !a presente de(anda- tra(itar!a a su natura!eza 4 en su
oportunidad dec!arar!a F;N"'"'/
Tacna +, de Julio de -../
$i0uel "ern1nde2 Rodr&0ue2
A3O4ADO
ICAT5,67
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Derecho de Retracto
ANEAO
SUSTENTACION DOCTRINARIA DE LOS PRINCIPALES ARTICULOS
A7t< 1.3( Ta8$iFn 97o%ede en 5a da%iGn de 9ago(
*i bien el retracto opera e0clusivamente en el rea de la compraventa desde
antiguo se ha e0tendido por e0cepcin a la dacin de pago habida cuenta de que
"sta signi+ca un desplazamiento de la propiedad por cuya virtud se e!ect)a la
cancelacin de una obligacin cuando el acreedor recibe total o parcialmente
una prestacin di!erente a la que deb$a cumplirse ,art$culo %(<& del cdigo civil-#
En realidad las razones que justi+can el retracto en la compraventa son las
mismas por las que se involucra a la datio in solutum o dacin en pago#
Como se e0presa ms adelante al tratar acerca de la permuta el retracto
procede tambi"n en esta siempre que el adquiriente del bien retra$do haya
entregado como prestacin a su cargo bienes !ungibles# *ituacin semejante
acontecer en la hiptesis que plantea el art$culo %&K%#
A7t< 1.4( P7o%ede 7e>9e%to de $iene> 8De$5e> in>%7ito> H de in8De$5e>
De acuerdo a lo establecido por la Comisin Revisora del Cdigo Civil de %'?;
este cuerpo legal varia el temperamento restrictivo del cdigo Civil de %'K< en
cuyo art$culo %;;' solo se con!er$a el derecho de retracto de cosas muebles en
caso de condominio; en tanto el Cdigo vigente concede el derecho de retracto
en general cuando se trata de inmuebles ,inscritos o no- y respecto de bienes
muebles inscritos ,cosas corporales mobiliarias o derechos incorporales
mobiliarios-
Consideramos de plena lgica la norma del art$culo %&'; en la medida que los
bienes muebles que no son susceptibles reinscribirse en el correspondiente
Registro representan una cantidad in+nitamente grande lo que llevar$a al
retracto a tener un mbito de aplicacin muy peligroso a la vez que entorpecer$a
en e0ceso la circulacin y comercio de dichos bienes en la sociedad#
De otro lado aplicar el retracto a todo tipo de bienes muebles har$a que
resultara inviable el control prctico de la trans!erencia de los mismos# Este
control si puede darse en relativa medida en el caso de los bienes inmuebles
inscribibles dada la !actibilidad de su constatacin registral
Binalmente debe tenerse presente que la gran mayor$a de bienes muebles no
susceptibles de inscripcin son de carcter !ungible hecho que llevar$a a
cali+car de imposible pensar en una eventual aplicacin del retracto a los
mismos#
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Derecho de Retracto
*eg)n se e0preso en el comentario hecho al anterior art$culo el legislador ha
restringido el radio de accin del retracto con el propsito de no entorpecer en
e0ceso el tr+co contractual# Esto e0plica que en cuanto a los bienes solo
!unciona respecto de los muebles inscritos y de los inmuebles siendo entendido
que se ha e0tendido a los primeros por el hecho de que al inscribirse quedan
debidamente individualizados lo cual como mani+esta# De la Puente y 3avalle
4hace viable el ejercicio de la accin de retractoR#
A7t< 1.( E> i77enDn%ia$5e e int7an>8i>i$5e 9o7 a%to ent7e 6i6o>#
Como se ver al e!ectuar el comentario del art$culo %&''# El retracto cumple
importantes !unciones en el proceso de consolidacin de la propiedad y tiene en
otros t"rminos connotacin social# Esta es la razn por la que constituye un
derecho irrenunciable de modo que los que tienen acceso a su ejercicio no
pueden abdicar de "l previamente# Desde luego nada obliga a un retrayente
potencial a hacer e!ectivo ese derecho#
Por otra parte el mismo art$culo %&'& proh$be la transmisibilidad del retracto por
acto inter vives con el propsito de reducir sus e!ectos y evitar entorpecimientos
en la circulacin de los bienes# Empero y por su mismo carcter no se ha querido
hacer e0tensiva la intransmisibilidad cuando se trata de actos por mortis causa a
di!erencia de lo que establec$a el cdigo civil de %'K< en su art$culo %;;?#
A# ,Dnda8ento de5 %a7%te7 i77enDn%ia$5e de5 7et7a%to(
Debemos precisar que del art$culo %&'& del Cdigo Civil Peruano bajo
comentario puede deducirse claramente que el retracto es irrenunciable tanto
en actos inter vives como en actos mortis causa#
/ decir de la Comisin Revisora del Cdigo Civil esta regla se justi+ca en el
inter"s del legislador de evitar la burla al ejercicio del retracto la misma que se
podr$a lograr a trav"s de renuncias anticipadas coetneas o posteriores a la
celebracin del contrato de compraventa#
En similar sentido se mani+esta =anuel de la Puente cuando se.ala que para
evitar esto el art$culo %&'& del Cdigo Civil declara que el derecho de retracto es
irrenunciable con lo cual se priva de e+cacia legal a cualquier pacto en virtud del
cual los que tienen derecho de retracto accedan a privarse de tal derecho#
:na persona que goza potencialmente del derecho de retracto se encuentre
imposibilitada de renunciar al mismo con posterioridad a la celebracin del
contrato de compraventa que da origen al retracto#
Decimos esto porque entendemos que la renuncia al derecho de retracto puede
ser e0presa o tacita# D entendemos tambi"n que si el potencial retrayente dejara
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Derecho de Retracto
transcurrir el plazo en treinta d$as que la ley le otorga para ejercitar su accin
estar$amos en presencia de una renuncia tacita ya que cualquier planteamiento
judicial posterior devendr$a en improcedente tanto en virtud de lo dispuesto por
las normas del Cdigo Civil como por lo establecido en los art$culos del Cdigo
Procesal Civil#
3# ,Dnda8ento de5 %a7%te7 int7an>8i>i$5e de5 7et7a%to
Dado que el retracto es el derecho que la ley otorga a determinadas personas
para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del
contrato de compraventa ,argumento del art$culo %&'( del Cdigo Civil- la ley
busca que el mbito de aplicacin de esta +gura se restrinja a los potenciales
retrayentes mencionados en los incisos ( a P del art$culo %&'' del propio cdigo#
Dentro de tal orden de ideas no se concibe la ampliacin del universo de
potenciales retrayentes a otras personas que no sean las contempladas
ta0ativamente en la ley# De ah$ que el cdigo proh$ba la transmisin del derecho
de retracto por actos inter vivos#
Pero a pesar de que la ley no lo establece de manera e0presa entendemos como
regla general la imposibilidad de transmitir el derecho de retracto por actos
mortis causa comprendiendo esto como que a trav"s de un acto mortis causa el
causante trans+ere a un heredero o legatario e0clusivamente el derecho de
retracto en si mismo considerado# Pues ello nunca podr$a producirse de esta
!orma#
3o que alude la ley cuando permite la trasmisin del derecho de retracto por un
acto mortis causa es al hecho de que ya sea en calidad de heredero o legatario
una persona pase a convertirse en lugar del causante en titular del derecho de
retracto como por ejemplo ser$a el caso en el cual un sujeto copropietario de un
bien muriera ,testado o intestado- y dejara como )nico heredero de todo su
patrimonio a su )nico hijo# *i dentro de su patrimonio se encontrara esa al$cuota
mencionada resulta obvio que su )nico hijo gozar$a ahora en vez de su causante
el derecho de retracto; pero no gozar$a de ese derecho porque su padre le haya
transmitido mortis causa dicho derecho en estricto sino porque le trasmiti el
derecho de copropiedad sobre el bien#
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Derecho de Retracto
A7t< 1."( Ide$e eBe7%e7>e dent7o de5 95a=o de t7einta dJa> %ontado> a
9a7ti7 de 5a %o8Dni%a%iGn de ?e%Ka %ie7ta a 5a 9e7>ona LDe go=a de e>te
de7e%Ko<
CDando >D do8i%i5io no >ea %ono%ido ni %ono%i$5e 9Dede Ka%e7>e 5a
%o8Dni%a%iGn 8ediante 5a %o8Dni%a%iGn en e5 dia7io en%a7gado de 5o>
a6i>o> BDdi%ia5e> H en ot7o de 8aHo7 %i7%D5a%iGn de 5a 5o%a5idadE 9o7 t7e>
%on inte76a5o de %in%o dJa> ent7e %ada a6i>o< En e>te %a>oE e5 95a=o >e
%Denta de>de e5 dJa >igDiente a5 de 5a M5ti8a 9D$5i%a%iGn<
Debido a las !unciones socioVeconmicas encomendadas al retracto este no
puede permanecer oculto y por lo tanto es imperativo que el potencial retrayente
deba tener la oportunidad de conocer que se estn dando las razones que le
permitirn subrogarse en una compraventa o una dacin de pago#
Paralelamente el dispositivo con+ere un breve plazo de treinta d$as contados
desde la publicacin para que pueda ser ejercitado evitando la incertidumbre e
inseguridad correlativas# Como se ha dicho este plazo es de caducidad y no de
prescripcin#
El art$culo %&'< no precisa si las !ormas de comunicacin al retrayente son o no
alternativas# 5osotros pensamos que si se conoce el lugar donde domicilia la
comunicacin deber$a ser directa y solo en caso de que se ignore el domicilio se
e!ectuar$a entonces mediante el aviso inserto en el diario encargado de la
publicacin de los avisos judiciales del lugar de la situacin de los bienes# Mabr$a
sido deseable que se hubiese seguido este orden pues la !rmula alternativa se
presta a muchos abusos ya que generalmente la publicacin o+cial para
inadvertida#
A7t< 1.&( ISi e5 7et7aHente %ono%e 5a t7an>?e7en%ia 9o7 %Da5LDie7 8edio
di>tinto de5 indi%ado en a7tJ%D5o 1."E e5 95a=o >e %Denta a 9a7ti7 de 5a
?e%Ka de ta5 %ono%i8iento<
Ese art$culo surgi como consecuencia de diversas ejecutorias de la corte
suprema de justicia seg)n las cuales y con el propsito de !acilitar la libre
circulacin de la propiedad y no entorpecer la contratacin quedo establecido
que el plazo de caducidad para la accin de retracto corr$a desde el momento en
que por cualquier circunstancia el retrayente potencial ten$a conocimiento de la
trans!erencia que lo motivaba#
A7t< 1.)< Oto7ga8iento de ga7antJa(ICDando e5 97e%io de5 $ien ?De
9a%tado a 95a=o> e> o$5igato7io e5 oto7ga8iento de Dna ga7antJa 9a7a e5
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Derecho de Retracto
9ago de5 97e%io 9endienteE aDnLDe en e5 %ont7ato LDe da 5Dga7 a5
7et7a%to no >e KD$ie7a %on6enidoI<
En la celebracin de un contrato de compraventa a plazos sin garant$as es obvio
que el vendedor tiene con+anza en la solvencia econmica y moral del
comprador# *in embargo dicho vendedor no tiene por qu" guardar la misma !e
respecto de un eventual retrayente y por ello el art$culo bajo comentario
establece como obligatorio el otorgamiento de una garant$a para el pago del
precio pendiente#
Resulta interesante reparar en la misma naturaleza de la obligacin impuesta por
el art$culo %&'? del cdigo civil pues podr$a discutirse si se trata simple y
llanamente de una obligacin legal o del mandato para celebrar un contrato
!orzoso#
En opinin de =/N /rias ]*chereiber el otorgamiento de la garant$a a que se
re+ere el art$culo %&'? nos conduce a la +gura de los contratos !orzosos#
5os permitimos discrepar de dicha a+rmacin# Esto por varias razones#
En primer lugar el contrato !orzoso en la modalidad ortodo0a la que de seguro
est haciendo re!erencia /riasV*chereiber es aquel cuya celebracin
necesariamente tiene que producirse por las partes vale decir que la ley les
ordena celebrar ese contrato en determinados t"rminos y condiciones#
Ello obviamente no ocurre en el caso del art$culo %&'? pues resulta evidente
que la obligacin de otorgar garant$a es impuesta por la ley para el retrayente y
no para el vendedor demandado# Resulta obvio que la norma es imperativa pero
para el retrayente y por ello constituye una mera obligacin legal mas no es
imperativa para el vendedor a quien nadie puede obligar a aceptar el
otorgamiento de dicha garant$a si no lo desea# De este modo dentro de tal
perspectiva no habr$a contrato legal alguno#
/hora bien el tema podr$a ser apreciado desde otro punto de vistaE el de
considerar como contrato !orzoso a aquel por el cual el retrayente va a tener
salvo que el vendedor lo e0ima de esa obligacin el deber de contratar respecto
de un tercero una garant$a ya sea real ,prenda hipoteca o anticresis- o personal
,como es el caso de la +anza- a +n de asegurar el cumplimiento de su
obligacin# 6al vez en este sentido dicho acto podr$a ser visto como un contrato
!orzoso; sin embargo no ser as$ en todas las circunstancias en la medida que si
el propio retrayente cuenta con los medios su+cientes como para otorgar una
garant$a adeudada y satis!actoria al vendedor ello bastara y no habr$a
necesidad alguna de celebrar un contrato con terceras personas razn por la
cual la celebracin de dicho acto no se e!ectuara de manera !orzosa sino que
por el contrario ser !acultativa#
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Derecho de Retracto
En tal sentido no podr$amos hablar de un contrato !orzoso ni ortodo0o ni mucho
menos heterodo0o ,empleando los t"rminos de 3pez de *anta =ar$a-#
A7t< 1..< Tienen de7e%Ko de 7et7a%to(
%# El arrendatario con!orme a la ley de la materia# Este inciso ha sido
derogado por la Primera Disposicin Binal literal c- de la 3ey =arco para el
Crecimiento de la 7nversin Privada Decreto 3egislativo 5W P&P
promulgada el d$a ? de noviembre de %''% y publicada en el Diario 8+cial
4 El PeruanoR el d$a %K de noviembre de %''%#
(# El copropietario en la venta a tercero de las porciones indivisas#
K# El litigante en caso de venta por el contrario del bien que se est
discutiendo judicialmente#
;# El propietario en la venta del usu!ructo y a la inversa#
&# El propietario del suelo y el super+ciario en la venta de sus respectivos
derechos#
<# 3os propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes
que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las
dems partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su
valor#
P# El propietario de la tierra colindante cuando se trate de la venta de una
+nca rustica cuya cabida no e0ceda de la unidad agr$cola o ganadera
m$nima respectiva o cuando aquella y esta reunidas no e0cedan de dicha
unidad#
Ret7a%to a ?a6o7 de5 a77endata7io(
*e ha eliminado el derecho del retracto a !avor del arrendatario ya que en buena
cuenta en la prctica lo que se ha hecho es restringir notablemente el derecho
de retracto pues al circunscribirlo a un mbito peque.o de aplicacin el mismo
no constituye un peligro para el tr+co comercial de los bienes en la sociedad y
la serie de objeciones que se levantan contra dicho derecho se ven en nuestros
d$as minimizados en cuanto a sus repercusiones econmicas y sociales#
Ret7a%to %on%edido a5 %o97o9ieta7io(
*e con+ere en el inter"s del legislador de propender a la consolidacin del
dominio dadas las conocidas di+cultades creadas por la copropiedad# El r"gimen
de copropiedad no es precisamente uno que presente las mayores !acilidades y
bene+cios dentro de una perspectiva netamente econmica a aquellos que
tiene la calidad de copropietarios de las porciones indivisas de un bien#
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Derecho de Retracto
El r"gimen de copropiedad tiene bsicamente dos origines# El primero de ellos
est dado por la voluntad humana ya que se genera una situacin de
copropiedad de manera voluntaria cuando una persona adquiere porque as$ lo
desea la propiedad#
Ret7a%to oto7gado a ?a6o7 de5 5itigante(
El Cdigo Civil se.ala que permite que puedan ser objeto de contrato bienes
sujetos a proceso judicial# Consiguientemente nada impide la transmisin de
bienes litigiosos que sean materia de procesos sentenciados que aun no hayan
pasado en autoridad de cosa juzgada casos en que tambi"n es inter"s del
legislador conceder el derecho de retracto a quienes todav$a sean parte de un
proceso judicial#
Ret7a%to LDe >e %onNe7e a5 nDdo 97o9ieta7io H a5 D>D?7D%tDa7io(
El usu!ructuario no comparte con el nudo propietario la propiedad del bien# *olo
corresponden a aquel transitoriamente parte de las !acultades que le tocar$an
sobre el bien a quien !uere su propietario en pleno#
Ret7a%to a ?a6o7 de5 dDeOo de5 >De5o H >D9e7N%ia7io(
3a super+cie es un derecho real principal a trav"s del cual el super+ciario goza
de la !acultad de tener una construccin en propiedad separada sobre o bajo la
super+cie del suelo#
Ret7a%to %on%edido a 5o> 97o9ieta7io> de 97edio> D7$ano> di6idido>
8ate7ia58ente en 9a7te>E LDe no 9Dedan eBe7%e7 >D de7e%Ko >in >o8ete7
5a> de8> 9a7te> a >e76idD8$7e> LDe di>8inDHan >D 6a5o7<
*e contrae una situacin que no es usual y que =anuel /ugusto 8laechea
se.alaba en la Ctedra que se produc$a en aquellos casos en que e0ist$an
quintas# *u objetivo e s hacer desaparecer por consolidacin la servidumbre o
servicios comunes que vinculen a diversos predios urbanos# E0presa 3en
Harandiaran queR como no hay el retracto por colindancia en cuanto a predios
urbanos el retracto considerado en el inciso ? , del art$culo %;&F del Cdigo de
%'K<- reemplaza a aquel aunque limitativamente pues mientras en lo que
concierne a predios r)sticos el retracto es posible )nicamente por la condicin
de rayanos de los inmuebles haya o no servidumbres entre ellos en cuanto a los
predios urbanos es de necesidad la e0istencia de tales servidumbres , o servicios
comunes-#
A7t< 1"11< Si KaH di6e7>idad en 5o> tJtD5o> de do> o 8> LDe tengan
de7e%Ko de 7et7a%toE e5 o7den de 97e?e7en%ia >e7 e5 indi%ado en e5
a7tJ%D5o 1..<
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Derecho de Retracto
*i ocurriera que coe0isten derechos de varios retrayentes que act)en por t$tulos
distintos y desde que cada uno de esos derechos tienen que ejercitarse con
carcter e0clusivo lo cual impide la simultaneidad es necesario hacer una
determinacin de pre!erencia y para ello el art$culo %<FF del Cdigo Civil utiliza
el sistema del orden en que estn considerados los derechos en el art$culo %&''
determinando as$ el rango de cada uno de ellos#
A7t< 1"11< CDando >e KaHan e?e%tDado do> o 8> enaBena%ione> ante>
de LDe eP9i7e e5 95a=o 9a7a eBe7%ita7 e5 7et7a%toE e>te de7e%Ko >e 7eNe7e
a 5a 97i8e7a enaBena%iGn >o5o 9o7 e5 97e%ioE t7i$Dto>E ga>to> e inte7e>e>
de 5a 8i>8a< /Dedan >in e?e%to 5a> ot7a> enaBena%ione><
Para un sector de la legislacin hay lugar a retracto aunque se hayan hecho dos
o ms ventas antes que e0pire el t"rmino para pedirlo#
E0iste un grupo de cuerpos sustantivos que establece que cuando se hayan
hecho dos o ms ventas antes de que e0pire el plazo para pedir el retracto este
se re+ere a la primera venta#
6ambi"n se ha regulado en el sentido de que el retracto se re+ere a la primera
venta#
*eg)n una opinin minoritaria el retracto se re+ere a la primera venta y solo por
el precio tributos gastos e intereses#
3a Comisin Revisora estimo necesario anotar que el adquiriente del bien
e0puesto al ejercicio del retracto no est impedido de enajenarlo dentro del plazo
en que la accin puede ser ejercitada#
Consiguientemente agrega si enajena el bien por cualquier titulo a tercero el
contrato respectivo no estar$a viciado de nulidad ya que su transmisin no se
encuentra prohibida por la ley#
6al enajenacin a decir de la Comisin Revisora solo es e+caz con relacin al
retrayente #En otras palabras no podr$a ser opuesta al retrayente sin que por tal
razn sea nulo el respectivo acto jur$dico#
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Derecho de Retracto
ANEAO
+URISPRUDENCIA CI-IL
E5 95a=o e>9e%ia5 9a7a eBe7%e7 e5 7et7a%to %Dando >e %ono%e 5a
t7an>?e7en%ia de5 $ien
2E> Dn 95a=o 7e>o5Dto7io o de %adD%idad4
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Derecho de Retracto
CONCLUSIONES
El retracto permite de que por ley se le d" la pre!erencia a una persona
para que el retrayente pueda obtener en bene+cio propio el bien sea
mueble o inmueble sin perjudicar los derecho del comprador
devolvi"ndole el pago e!ectuado y todo lo concerniente a los tributos y
gastos y los intereses que realizo el comprador#
En nuestro cdigo civil el retracto es un derecho de tipo obligacional
pues en otras legislaciones tiene categor$a de derecho real u otras
legislaciones declarando como una naturaleza mi0ta que si bien nace de
una obligacin ,personal- pero tiene sin embargo que a!ecta a un
determinado bien ,real-
Podemos establecer que el derecho de retracto es el derecho o !acultad
que la ley concede a determinadas personas para subrogarse en lugar del
comprador en todas las estipulaciones del contrato de compraventa es
decir la persona que se encuentra en una determinada situacin jur$dica
tendr derecho de pre!erencia en la adquisicin !rente a cualquier otro
comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la oportunidad de
ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una !orma incorrecta#
En consecuencia es la !acultad concedida por la ley a determinadas
personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las
estipulaciones de un contrato de compraventa y dacin en pago por lo
que mejor deber$a llamrsele derecho de subrogacin o derecho de
sustitucin o derecho de adquirir por sustitucin o tambi"n derecho de
adquisicin pre!erente o derecho de pre!erencia en la adquisicin#
*e puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su
ejercicio en el inter"s social o la utilidad p)blica as$ mismo se se.ala que
uno de sus +nes es que !acilita la consolidacin de la propiedad Por lo que
a trav"s de ella se permite que la autonom$a de la voluntad o estabilidad
contractual que rige en las relaciones contractuales se ve quebrantada
por causales preestablecidas que responden a su vez a est$mulos de
orden p)blico es decir que se trata de una !acultad que emana de la ley
por ello las situaciones o circunstancias que originan el derecho de
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retraer y las personas que pueden retraer estn ta0ativamente se.aladas
en ella# *on esas y no pueden ser otras ms#
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SU!ERENCIAS
/ los +nes del ejercicio del derecho de retracto se podr$a
presentar como sugerencia que los propietarios debern
noti+car al copropietario al litigante y los dems sujetos que
tuvieran el derecho de subrogacin; mediante documento
autentico su mani!estacin de voluntad de vender o trans!erir
su propiedad consideramos que en dicha noti+cacin se debe
de incluir los siguientes elementosE en primer lugar la decisin
de vender el bien mueble inscribible o bien inmueble en
segundo lugar precisar el precio pactado por las partes y
+nalmente las condiciones de la transmisin# Esta comunicacin
se debe de hacer de !orma !ehaciente es decir que se pueda
probar que ha e0istido este documento y su contenido por lo
que podr$a realizarse de varias maneras entre ellas podemos
mencionarE carta +rmando copia para el interesado v$a notarial
o mediante un acto de conciliacin#
Consecuentemente los sujetos con derechos de subrogacin
debern noti+car al propietario en !orma indubitable su
aceptacin o rechazo a la o!erta hecha a su !avor en el plazo
establecido por la ley transcurrido este plazo sin que el
subrogante hubiere aceptado el o!recimiento el propietario
quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros
bajo las mismas condiciones y modalidades del o!recimiento de
la venta con lo que se lograr$a en alguna medida otorgar u
o!recer la proteccin a los terceros que adquieren los bienes
muebles inscribibles o bienes inmuebles#
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3I3LIO!RA,IA
C/RR785 3:>8 2orge 6ratado de Derecho Procesal Civil 6omo 7V77#
3ima# Editorial >rijley# (FFF#
C/*67338 BREDRE =ario 6ratado de la Lenta 6omo L7 Edicin
5oviembre del (FFF Bondo Editorial de la Ponti+cia :niversidad
Catlica del Per)
M758*6R8@/ =75>:E@E /lberto# Procesos /breviados# >aceta
2ur$dica (FFF#
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Editores *#R#3
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HHH/#aceta5uridica/co(
HHH/pucp/edu/pe
HHH/encic!opedia-5uridica/co(
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