EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL DERECHO CIVIL PERUANO Roger Vidal Ramos ( ) ( ) Sumario: 1. La Propiedad. 2.

2. Derechos Reales y Derechos Obligacionales. 3. La Teor a del Ti!"lo y #odo. $. %is!emas &on!empor'neos de Trans(erencia de Propiedad. ). %is!emas &l'sicos de Trans(erencia de Propiedad. ).1 *l %is!ema Romano.).2. *l %is!ema +ranc,s.).3. *l %is!ema -lem'n. .. *l %is!ema Per"ano. ..1. *n el c/digo de 10)2. ..2. *n el c/digo de 113.. ..2.1. Posici/n de los Doc!ores #an"el -"g"s!o Olaechea y 2"an 2os, &alle. ..2.2. Posici/n de -l(redo %ol( y #"ro y Pedro #. Oli3eira. ..3. *n el &/digo de 110$ (Posiciones de la doc!rina nacional). 4. La 5mper(ecci/n del -r! c"lo 1$1 y la 5nscripci/n *6cepcional del -r! c"lo 113). 0 Des3en!a7as del %is!ema &onsens"al. 0.1.1. Los &os!os de Transacci/n. 1. La %ociedad -graria y el &recimien!o de las ci"dades. 18. &oncl"siones.

1. La Propiedad.9 *l &/digo &i3il de(ine la Propiedad: por s" con!enido 7"r dico: como ;<*l poder 7"r dico ="e permi!e "sar: dis(r"!ar: disponer y rei3indicar "n bien. Debe> e7ercerse en armon a con el in!er,s social y den!ro de los l mi!es de la ley; (-r!. 123 del &/digo &i3il).La propiedad es el derecho ci3il pa!rimonial m's impor!an!e y en el c"al re3is!e "na serie de garan! as de s" pro!ecci/n y s" !rans(erencia: en seg"ndo p"n!o ser' la ma!eria de an'lisis del presen!e !raba7o: en primer l"gar la propiedad es "n poder 7"r dico pleno sobre "n bien el c"al con!iene c"a!ro a!rib"!os cl'sicos !radicionales o derechos ="e con(iere la propiedad a s" !i!"lar? usar, disfrutar disponer y reivindicar. *l doctor AVENDAO nos il"s!ra de la sig"ien!e manera? Usar es ser3irse del bien. @sa el a"!om/3il ="ien se !raslada con el de "n l"gar a o!ro. @sa la casa ="ien 3i3e en ella. Disfrutar es percibir los (r"!os del bien: es decir: apro3echarlo econ/micamen!e. Los (r"!os son los bienes ="e se originan de o!ros bienes: sin dismin"ir la s"s!ancia del bien original. %on las ren!as: las "!ilidades. Aay
*n memoria de mi ! o el doc!or @ldarico Ramos &h'3eB y de *ric Cedoya +ig"eroa. %ocio Principal del *s!"dio Vidal: #elendres D Palomino -bogados (EEE.3mplegal.com). Ti!"lo de %eg"nda *specialiBaci/n en Derecho -mbien!al y los Rec"rsos Fa!"rales por la Pon!i(icia @ni3ersidad &a!/lica del PerG: &andida!o a #ag s!er en Derecho &i3il y &omercial en la @ni3ersidad Facional #ayor de %an #arcos: c"rsando es!"dios de doc!orado en la misma casa de es!"dios. Pro(esor en las (ac"l!ades de derecho de la @ni3ersidad &esar Valle7o Lima *s!e y la @ni3ersidad de A"'n"co. *s Presiden!e del 5ns!i!"!o Per"ano de Derecho &i3il.

(r"!os na!"rales: ="e pro3ienen del bien sin in!er3enci/n h"mana: (r"!os ind"s!riales: en c"ya percepci/n in!er3iene el hombre: y (r"!os ci3iles: ="e se originan como consec"encia de "na relaci/n 7"r dica: es decir: "n con!ra!o. Disponer es prescindir del bien: deshacerse de la cosa: ya sea 7"r dica o ( sicamen!e. @n ac!o de disposici/n es la ena7enaci/n del bien> o!ro es hipo!ecario> o!ro: (inalmen!e: es abandonarlo o des!r"irlo. La disposici/n es la (ac"l!ad de !rans(erir la propiedad: la (ac"l!ad de disponer no deri3a del derecho de propiedad sino de la relaci/n de !i!"laridad o per!enencia. La reivindicacin no es propiamente un atributo sino el e ercicio de la persecutoriedad: ="e es "na (ac"l!ad de la c"al goBa el !i!"lar de !odo derecho real. *l poseedor: el "s"(r"c!"ario: el acreedor hipo!ecario: !odos p"eden perseg"ir el bien sobre el c"'l recae s" derecho. Fo nos parece en!onces ="e la rei3indicaci/n deba ser colocada en el mismo ni3el ="e los o!ros a!rib"!os: los c"'les: en con7"n!o: con(ig"ran "n derec!o pleno y absoluto. FingGn o!ro derecho real con(iere a s" !i!"lar !odos es!os derechos1. "reemos #ue la reivindicacin se podr$ e ercer cuando e%ista una amena&a o a'resin al derec!o de propiedad o cuando se discuta su titularidad, como en la prescripcin ad#uisitiva o los interdictos de recobrar o de retener #ue se manifiestan en la defensa posesoria, de lo contrario el propietario no podr$ e ercer la reivindicacin, ya #ue solo 'enera persecutoriedad sobre cual#uier persona #ue atenta (!abitante precario o poseedor ile'itimo ) contra el derec!o de propiedad, se e ercita la reivindicacin en el momento preciso #ue el propietario se sienta o crea #ue es amena&ado, por un su eto a eno a la situacin ur*dica entre el titular y la propiedad y por ultimo si el propietario no se ve en la necesidad de defender su propiedad ante la amena&a de un tercero creemos #ue no ser$ necesario considerar como atributo de la propiedad a la reivindicacin debido a #ue este atributo (reivindicacin) no seria constante y #ue solo se perfeccionar*a en los momentos de e ercer la persecucin del bien consider$ndole un atributo relativo y no absoluto. @n sec!or de La doc!rina nacional no compar!e los a!rib"!os cl'sicos de la propiedad? el "so: dis(r"!e: disposici/n y rei3indicaci/n (2orge -3endaHo sos!iene ="e la rei3indicaci/n no es "n a!rib"!o de la propiedad) +,EDDE."O/A, ,O0A. nos indica ="e el derecho de propiedad !iene "n con!enido e6!enso: ="e le permi!e a s" !i!"lar e(ec!"ar "na amplia 3ariedad de compor!amien!os sobre la cosa. %olo a !ra3,s de "n proceso de abs!racci/n !ales compor!amien!os p"eden ser agr"pados y comprendidos por (ac"l!ades espec (icas. Teniendo presen!e es!o Gl!imo: se p"ede a(irmar ="e

-V*FD-IO V-LD*J: 2orge. "di'o "ivil "omentado1 2or los "ien 3e ores Especialistas : !omo V: Kace!a 2"r dica: 1 *d. 28839Lima. pp. 1049100.

Gnicamen!e (orman par!e del con!enido del derecho de propiedad las (ac"l!ades de usar, disfrutar y modificar la cosa2. La Doc!rina nos seHala c"a!ro carac!er s!icas de la propiedad? es un derec!o real, un derec!o absoluto, un derec!o e%clusivo y un derec!o perpetuo. Todo sis!ema de derechos de propiedad debe c"mplir !res carac!er s!icas para desarrollar la ("nci/n a la ="e ha sido llamado? Universalidad: !odos los rec"rsos deben ser pose dos por alg"ien: sal3o ="e sean !an ab"ndan!es ="e p"edan ser cons"midos por c"al="iera sin necesidad de e6cl"ir a los dem's (como seria: por e7emplo el caso del aire). *n o!ras palabras: !odos los rec"rsos con cons"mo real deben ="edar ba7o "n derecho de propiedad. Exclusividad: se debe garan!iBar 7"r dicamen!e la posibilidad de e6cl"ir a los dem's del cons"mo y "so del bien en c"es!i/n. -s : los derechos de propiedad solo aparecen c"ando los cos!os de lograr s" "so e6cl"si3o res"l!an compensados por los bene(icios ="e el propio "so e6cl"si3o genera. Transferibilidad? se re="iere ="e por medio de in!ercambios 3ol"n!arios los rec"rsos pasen de s"s "sos menos 3aliosos a los m's 3aliosos 3. @n sec!or de la doc!rina sos!iene ="e en!re "n s"7e!o de derecho y "n bien (m"eble o inm"eble) e6is!e "n relaci/n 7"r dica es!a posici/n ="edo obsole!a y err/nea: sabemos ="e solo se p"ede hablar de relaci/n 7"r dica $ en!re dos s"7e!os de derecho as !enemos ="e el derecho de cr,di!o o de obligaci/n crea "na relaci/n 7"r dica en!re el acreedor y el de"dor: lo mismo es el con!ra!o de compra93en!a donde in!erac!Gan el 3endedor y el comparador. Pero c"ando !enemos "n derecho real solo se crea "na situacin jurdica en!re el !i!"lar y la cosa: es decir el !i!"lar !iene "n poder o atribucin sobre la cosa y 7am's podr a e6is!ir "n relaci/n 7"r dica en!re el bien o cosa con el !i!"lar del bien: solo e6is!e "na si!"aci/n 7"r dica o "na a!rib"ci/n del propie!ario sobre el bien del c"al e7erce "n poder 7"r dico pleno. *l maes!ro D4E0 25"A0O nos dice Llos s"7e!os de !oda relaci/n 7"r dica son siempre las personas en!re ="ienes la relaci/n se !raba o se es!ablece. @na relaci/n 7"r dica es siempre "na si!"aci/n en la c"al se enc"en!ra dos o m's
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*%&OC-R ROJ-%: +reddy. 3itos en 6orno al contenido del derec!o de 2ropiedad : *n? 5"s *! Veri!as: re3is!a edi!ada por es!"dian!es de la (ac"l!ad de Derecho de la Pon!i(icia @ni3ersidad &a!/lica del PerG: aHo M5 FN 22: pp. 114. L i) La (ac"l!ad de disponer y la de gra3ar son mani(es!aciones concre!as del poder 7"r dico: ="e cons!i!"ye "na si!"aci/n 7"r dica s"b7e!i3a dis!in!a del derecho s"b7e!i3o. *l poder de disponer y de gra3ar deri3a de la relaci/n de !i!"laridad ="e "ne a "n s"7e!o de derechos con "n derecho s"b7e!i3o (en es!e caso: el derecho de propiedad). ii) la (ac"l!ad de rei3indicar es "n mecanismo de !"!ela del derecho de propiedad: es!o es: "n ins!r"men!o ="e le permi!e al !i!"lar del mismo eliminar las consec"encias nega!i3as deri3adas de la 3iolaci/n: por par!e de "n !ercero: del deber 7"r dico general de no in3adir la es(era 7"r dica a7ena. *n !al sen!ido: la (ac"l!ad de rei3indicar no (orma par!e del con!enido del derecho de propiedad. 3 TORR*% LOP*J: 2"an. An$lisis Econmico del Derec!o: *d. Tecnos %.-.: #adrid: 1104: p. $1. $ V5D-L R-#5R*J: +ernando. 2rescripcin E%tensiva y "aducidad: Kace!a 2"r dica: Lima: 111.: p. 2). Lla relaci/n 2"r dica: como hemos 3is!o: es el 3inc"lo es!ablecido en!re dos o mas personas: mien!ras ="e la si!"aci/n 2"r dica es la ="e se con(ig"ra en base a la relaci/n ="e 3inc"la a las personas y a s"s respec!i3os derechos s"b7e!i3os o deberes 7"r dicos: pero de modo permanen!e o d"raderoO.

personas. Fo es admisible: en buena t7cnica ur*dica, utili&ar la idea de relacin ur*dica para aludir a la situacin en #ue se encuentra una persona respecto a una cosa: "na persona respec!o a "n l"gar o 3arias cosas en!re si. La relaci/n 7"r dica es siempre relaci/n en!re personas)O. 8U5LLE,3O /O,DA nos indica ="e? i) derec!o real es "n poder o (ac"l!ad ="e se !iene direc!amen!e sobre "na cosa> el ! pico es la propiedad: ="e impor!a "n poder de seHor o: de goce y de disposici/n de la cosa> los res!an!es derechos reales no son: en el (ondo: sino desmembramien!os de ella. ii) derec!o personal, en cambio: es la (ac"l!ad ="e se !iene de e6igir de o!ra persona el c"mplimien!o de "na obligaci/n> en o!ras palabras: es "na 3inc"laci/n 7"r dica: ="e "ne a dos personas (o gr"pos de personas) en 3ir!"d de la c"al el de"dor debe sa!is(acer al acreedor la pres!aci/n debida .. La doc!rina nos seHala la !eor a de la obli'acin pasivamente universal9: ="e nos indica ="e la colec!i3idad o los in!egran!es de la sociedad: !ienen el deber 7"r dico de respe!ar el derecho real: de la c"al s"rge "na obligaci/n de no hacer ="e recae sobre la colec!i3idad. - en!ender de /O,DA: sos!iene ="e no enc"en!ra "na raB/n por la c"al el derecho ob7e!i3o no p"ede amparar "na relaci/n direc!amen!e es!ablecida en!re "na persona y "na cosa: y el derecho rige relaciones en!re las personas: p"es!o ="e s" campo de acci/n es precisamen!e la coe6is!encia h"mana. Pero ello no se opone de modo alg"no a ="e pro!e7a cier!os bienes del hombre: !eniendo en mira precisamen!e "na posible agresi/n por par!e de los dem's indi3id"os. P as como hay "n derecho al honor: a la 3ida: e!c.: hay !ambi,n "n derecho sobre los bienes ="e sir3en para la sa!is(acci/n de n"es!ras necesidades econ/micas. QR", error hay en decir: en es!e caso: ="e e6is!e "na relaci/n direc!a en!re el !i!"lar y la cosaS P es ="e: en e(ec!o: hay "na 3inc"laci/n direc!a en!re ambos: p"es!o ="e ning"na o!ra persona se in!erpone ni p"ede legalmen!e in!erponerse en el "so y goce de la cosa. Tampoco sa!is(ace la idea de la obligaci/n pasi3amen!e "ni3ersal como carac!er s!icas de los derechos reales: p"es!o ="e el deber de respe!ar los derechos ="e !ienen los miembros de "na colec!i3idad: e6is!e !an!o en el caso
) .

DT*J9P5&-JO: L" s. +undamentos de Derec!o civil patrimonial: *d. Tecnos: #adrid: 1141: Vol"men 5: pp. $1 CORD- -. K"illermo. :3anual de Derec!o "ivil12arte 8eneral;: *d. -belardo Perro!: Cs. -ires: 111.. pp. 3)19 3.3. 4 5bidem. pp. 3.293.3. LLa concepci/n cl'sica de los derechos reales ha sido imp"gnada por Planiol. %os!iene el il"s!re 7"ris!a (ranc,s ="e la idea de #ue los derec!os reales establecen una relacin directa entre una persona y una cosa, es falsa por#ue una relacin de orden ur*dico no puede e%istir sino entre personas< esta es, afirma, una verdad a%iom$tica y elemental para la ciencia del derec!o . P si se pro("ndiBa el an'lisis de los derechos reales: se 3era ="e !ambi,n en ellos hay s"7e!o pasi3o: en!re los c"ales: como en los derechos personales: se es!ablecen la relaci/n 7"r dica. *n n"es!ro caso: los derechos obligados ser'n !odos los in!egran!es de la sociedad: ="e !ienen el deber de respe!ar el derecho real: de abs!enerse de !odo hecho ="e lo per!"rbe> es: p"es: "n obligaci/n de no hacer ="e pesa sobre el res!o de la colec!i3idad y ="e por ello p"ede llamarse pasi3amen!e "ni3ersal. De ah se desprende ="e la di(erencia en!re derechos reales y personales no es esencial: sino ="e se !rad"ce solamen!e en lo sig"ien!e? mien!ras ="e en es!os Gl!imos el s"7e!o pasi3o es de!erminado: en los primeros es inde!erminadado y de n"mero ilimi!ado.

de los derechos reales como en el de los personales: y a"n en los de car'c!er e6!rama!rimonial. +inalmen!e: es!a concepci/n s"pone poner el acen!o en algo ="e es comple!amen!e sec"ndario en los derechos reales> por="e lo esencial y carac!er s!ico de es!os no es la obligaci/n pasi3a ="e el res!o de la sociedad !iene de respe!arlos: sino el poder de goce y disposici/n ="e se reconoce al !i!"lar sobre la cosa0. *l derecho de cr,di!o o de obligaci/n crea "na relaci/n 7"r dica en!re el acreedor y el de"dor. *n cambio: el derecho real solo crea "na si!"aci/n 7"r dica en!re el !i!"lar y la cosa1. %e emplea en dos sen!idos "no impropio y o!ro rig"roso> en el primero: se re(iere: en general: a los bienes y derechos pa!rimoniales. &"ando se habla en!onces de propiedad: se al"de a !odo a="el o c"al="iera de ellos. *n el seg"ndo: signi(ica "no de los derechos pa!rimoniales sobre bienes? el m'6imo posible. *n es!e sen!ido la propiedad p"ede ser de(inida como el poder 7"r dico pleno sobre "na cosa: poder en c"ya 3ir!"d es!a Uen principio9 ="eda some!ida direc!a y !o!almen!e (es decir en !odos s"s aspec!os y "!ilidades ="e p"eda proporcionar) a n"es!ro seHor o e6cl"si3o18. &on lo ="e sos!enemos ="e en!re "na persona y "n derecho real e6is!en "na si!"aci/n 7"r dica: relaci/n de dependencia del bien a (a3or de la persona: y la po!es!ad ="e !iene el s"7e!o del derecho real sobre la cosa o el bien. . DERECHOS REALES ! DERECHOS OBLI"ACIONALES Los derechos pa!rimoniales se dis!ing"en en dos gr"pos derechos reales y derechos de obligaci/n (cr,di!o) es necesario indicar alg"nas ideas ="e nos ay"daran a di(erenciar es!os derechos pa!rimoniales> los glosadores di3idieron en ius in rem y el ius in personam: bas'ndose en la oposici/n ="e hab a (orm"lado el Derecho romano en!re el actio in rem y el actio in personam es ="e se dis!ing"e en!re derechos reales y derechos de obligaci/n. *n los derechos reales: el ob7e!o del derecho lo cons!i!"yen los bienes y las cosas: mien!ras ="e en los derechos de obligaci/n el ob7e!o del derecho lo cons!i!"yen las pres!aciones a7enas en c"an!o p"edan proporcionar "na cier!a "!ilidad al acreedor. 5g"almen!e: los derechos reales giran alrededor del derecho de propiedad y s"s desmembraciones: y la relaci/n es en!re el s"7e!o al ="e corresponde el derecho y el bien ob7e!o de el: mien!ras ="e en los derechos de obligaciones la relaci/n es de persona a persona: en!re s"7e!o
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5bidem. pp. 3... L- P@*FT* L-V-LL*: #an"el. Estudios sobre El "ontrato de "ompraventa: Kace!a 2"r dica: Lima: 1111: p. 11. 18 -LC-L-D*2O: #an"el. Derec!o "ivil 5, 6omo 555, Derec!o de /ienes : Vol. 5. Carcelona> Librer a Cosh 3V. *d. 1144: pp. 2$392$).

ac!i3o o acreedor: y s"7e!o pasi3o: o de"dor> por lo !an!o: la relaci/n con las cosas es siempre indirec!a a !ras!es de las personas comprendidas en la pres!aci/n: son derechos de na!"raleBa !ransi!oria: p"es la (ac"l!ad correspondien!e a ella se ago!a al hacerse e(ec!i3a: mien!ras ="e las (ac"l!ades correspondien!es a "n deber 7"r dico dis!in!o al obligacional no se ago!a por s" "so normal. Las consec"encias ="e se deri3an de los derechos reales y de los derechos de obligaci/n son !ambi,n dis!in!as. -s : la perdida de la cosa en los derechos de propiedad impor!a la e6!inci/n del derecho: lo c"al no s"cede en !odos los casos c"ando se !ra!a de los derechos de obligaci/n: por c"an!o ellos s"bsis!en !ras(orm'ndose en la indemniBaci/n de daHos y per7"icios. *l derecho real !iene en!re s"s a!rib"!os la persec"ci/n (rei persecutoria) mien!ras el de las obligaciones no. de o!ro lado: el derecho obligacional p"ede consis!ir en "n dar: hacer o no hacer: y el derecho real da nacimien!o a "na obligaci/n de no hacer (de los dem's) de car'c!er "ni3ersal. +inalmen!e: debe des!acarse ="e los derechos reales son oponibles a !odos (er'a omnes) y los derechos de obligaci/n se carac!eriBan 7"s!amen!e por lo con!rario: ya ="e son oponibles Gnicamen!e a "n s"7e!o de!erminado: especi(ico. De all ="e a los primeros se les llama absol"!os: y a los seg"ndos rela!i3os11. #. LA TEOR$A DEL TITULO ! MODO.% Fo se p"ede de7ar de hablar de derechos reales ni m"cho menos de Transmisi/n de propiedad 5nm"eble en n"es!ra legislaci/n sin de7ar de mencionar y e6plicar la impor!ancia de la !eor a del !i!"lo y el modo mo!i3o por lo c"al es necesario conocer la de(inici/n de !i!"lo y modo: los c"ales son legados del derecho romano y son n"merosos sis!emas 7"r dicos y legislaciones ="e adop!aron la mencionada !eor a. Recalcamos ="e es!os concep!os ser'n mencionados desde di3ersas concepciones de a"!ores doc!rinales nacionales y e6!ran7eros d"ran!e la e6!ensi/n del presen!e !raba7o. Titulo (palabra "!iliBada a=" : no en el sen!ido de doc"men!o: sino en el de fundamento ur*dico) es el ac!o (por e7emplo: compra3en!a) por el ="e se es!ablece la 3ol"n!ad de ena7enaci/n (ad="isici/n para la o!ra par!e) del derecho12> y el Modo: es el ac!o (consis!en!e: como he dicho: en la en!rega: con animo de !ransmi!irlo: de la posesi/n del derecho c"ya ena7enaci/n se es!ableci/) por el ="e se realiBa e(ec!i3amen!e la ena7enaci/n por el !ransmi!en!e: ="e es ad="isici/n para el ad="irien!e. %in modo s"bsig"ien!e: el titulo es ins"(icien!e para prod"cir la ad="isici/n del derecho real y sin !i!"lo pre3io: la en!rega (el modo) no
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+*RR*RO &O%T-: RaGl. "urso de Derec!o de las Obli'aciones: *d. Kri7ley: Lima: 3era. *d. 288$: pp. 091. -LC-L-D*2O: #an"el: Ob. &i!. pp. 1309131.

!rans(iere (hacer ad="irir al ="e la recibe) el derecho real. Por e7emplo: si no h"bo an!eriormen!e con!ra!o de compra3en!a: pero se en!rega la cosa: el ="e la recibe ad="iere s" posesi/n (ya ="e es!a es la !enencia e(ec!i3a de la misma: y esa la ha recibido): pero no se con3ier!e en d"eHo (no ad="iere la propiedad? derecho real). D=E0 25"A0O: sos!iene ="e la !radici/n por si sola no sir3e para !ransmi!ir el dominio: p"es la en!rega o la !rans(erencia de la posesi/n es en si misma "n ac!o incoloro y ambig"o: al ="e solo do!a de sen!ido el negocio 7"r dico an!eceden!e celebrado por las par!es: ="e 7"s!i(ica la !ransmisi/n13. El titul es el ac!o del c"al (l"ye la obligaci/n de ena7enar "n inm"eble de!erminado y el modo de !rans(erencia 1$: para noso!ros el !i!"lo es la ("en!e: la ca"sa 7"r dica del con!ra!o del c"al deri3a "na de!erminada obligaci/n y el modo la consec"encia ="e seria la !rans(erencia de propiedad. *l proceso ad="isi!i3o se prod"ce: p"es en dos e!apas. *n la primera: como consec"encia del Ti!"lo: el ("!"ro ad="irien!e recibe ya "n derecho de cr,di!o a ="e el ("!"ro !ransm !en!e le !rans(iera el derecho real de ="e se !ra!e. %e es!a en!onces en el campo del derecho de obligaciones. @no p"ede e6igir y el o!ro debe realiBar "na pres!aci/n? la cond"c!a ="e consis!e en !ransmi!ir el derecho real. *n la seg"nda e!apa: el ena7enan!e c"mple s" obligaci/n: ="e consis!e en realiBar el modo o ac!o !ransmi!ido del repe!ido derecho1). La doc!rina per"ana se enc"en!ra di3idida en dos sectores? uno de ellos opina ="e el sis!ema per"ano de ad="isici/n de la propiedad es!a ar!ic"lado en la aplicaci/n de la !eor a del !i!"lo y el modo para el caso de los bienes m"ebles y la aplicaci/n del principio de la !ransmisi/n solo consensus para el caso de los bienes inm"ebles> el otro sec!or sos!iene ="e !an!o para el caso de los bienes m"ebles como para el de los bienes inm"ebles debe aplicarse la !eor a del !i!"lo y el modo1..
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DW*J9P5&-JO: L" s. +undamentos del Derec!o "ivil 2atrimonial : #adrid 1103. *d. Tecnos %.-.: Vol. 55: pp. .$09.$1. Les necesaria: p"es: la y"6!aposici/n de dos elemen!os en algo ="e se p"ede considerar como "n s"p"es!o comple!o de (ormaci/n s"seci3a? el con!ra!o an!eceden!e y el !raspaso posesorio. %olo la y"6!aposici/n de ambos elemen!os: c"ando ambos ac!os 7"r dicos e6is!en y son 3alidos: de!ermina la !ransmisi/n. %i Gnicamen!e ha e6is!ido el primero: habr' en!re las par!es "na simple relaci/n con p"ro 3alor obligacional. %e ha e6is!ido traditio, pero no habr' e6is!ido "na 3erdadera !ransmisi/n de la propiedad: de modo ="e el !riden!e sig"e siendo propie!ario: el accipien!e no habr' llegado a serlo n"nca y el primero podr' e7erci!ar "na acci/n real reen3idica!oria: !an!o (ren!e a los posibles poseedoresO (s"b. ad="irien!es de es!e). 1$ V*K- #*R*: P"ri. (ideas 3er!idas al a"!or en correspondencias por mail) L="e la ley en mi concep!o: el propio ar!. 1$1 ="e !oma como !i!"lo el ac!o y la ley ="e ac!Ga como mecanismo de !ransmisi/n de la !i!"laridad. Por s"p"es!o: e6is!en e6cepciones como es el caso de la 3en!a de bienes gen,ricos o de bienes a7enos: por e7emplo: ="e impiden ="e la ley a!rib"ya "n e(ec!o real al ac!o del c"al s"rge la obligaci/n. 1) -LC-L-D*2O: #an"el. Op. &i!. T. 555: Vol. 5: pp. 1309131. 1. L- P@*FT* L-V-LL*. #an"el: Estudios sobre El "ontrato de "ompraventa: Kace!a 2"r dica: Lima: 1111: pp. 2392$. *l primer sec!or arg"men!a ="e !oda obligaci/n se c"mple median!e la e7ec"ci/n de "na pres!aci/n: ="e es "n compor!amien!o o ac!i3idad del de"dor y ="e el ar!ic"lo 1$1 el c/digo ci3il: al es!ablecer ="e la ad="isici/n del derecho de propiedad de "n inm"eble de!erminado no re="iere de la cond"c!a del de"dor Ucomo se necesi!a en cambio para la !ransmisi/n del derecho de propiedad de "na cosa m"eble9 debe ser en!endido en el sen!ido ="e esa !ransmisi/n no deri3a del c"mplimien!o de "na obligaci/n sino ="e emana direc!amen!e del con!ra!o: sin ="e sea necesario el e6pedien!e de crear "na obligaci/n: (Tesis sos!enida por A"go +orno) y o!ra posici/n es la de sos!ener ="e en la compra3en!a inmobiliaria el comprador se con3ier!e en propie!ario por haberse per(eccionado s"

*n los bienes m"ebles se es!ablecen ="e si es posible la celebraci/n de dicho !ipo de con!ra!o: en !an!o la !rans(erencia de propiedad inm"eble opera en dos momen!os? "no ="e re(iere al !i!"lo (#ue 'enera el efecto obli'atorio) y o!ro ="e se prod"ce con el modo ( #ue transfiere la propiedad): es as ="e no res"l!ara necesario ="e en el momen!o de la s"scripci/n del !i!"lo el 3endedor sea propie!ario: lo ="e si ser' indispensable al momen!o de la !radici/n14. >U8O +O,NO: nos il"s!ra: como se sabe: en el derecho romano e6is! a "na clara separaci/n en!re lo ="e hoy se conoce como el !i!"lo y el modo. El titulo era la ustificacin ur*dica en cuya virtud se sustentaba un despla&amiento patrimonial, y el modo el mecanismo establecido por el derec!o para producir tal despla&amiento?@.

&. SISTEMAS PROPIEDAD.%

CONTEMPOR'NEOS

DE

TRASFERENCIA

DE

*n el derecho occiden!al con!empor'neo e6is!en dos grandes sis!emas de !rans(erencia de propiedad: a saber? el sistema de la unidad del contrato y el sistema de la separacin del contrato. *l primer sis!ema se carac!eriBa por e6igir la celebraci/n de "n solo negocio 7"r dico en el c"al reposan las 3ol"n!ades del !rans(eren!e y del ad="iren!e dirigidas a pro3ocar la !rans(erencia de la propiedad. *l seg"ndo sis!ema: en cambio: se carac!eriBa por e6igir dos negocios 7"r dicos: "no obligacional y o!ro disposi!i3o: en los ="e: con dis!in!as carac!er s!icas y consec"encias: reposan las 3ol"n!ades del !rans(eren!e y del ad="irien!e dirigidas a pro3ocar la !rans(erencia de la propiedad11. 4 ! " #istema de Unidad del $ontrato 4 ! ! " #istema Transmisivo de la causa %nica.9 R"e es!ablece ="e el con!ra!o es la ("en!e direc!a del e(ec!o !rasla!i3o de la propiedad por lo c"al no re="iere del modo ="e haga p"blica la ad="isici/n de la propiedad> es decir el solo consen!imien!o (simple ac"erdos de 3ol"n!ades) es la ca"sa del nacimien!o del derecho del n"e3o propie!ario> en e(ec!o en los denominados sis!emas de ca"sa Gnica: al rep"!arse a la 3ol"n!ad s"(icien!e para 9prod"cir la m"!aci/n 7"r dico9real: p"ede a(irmarse ="e el con!ra!o adicionalmen!e a ="e p"eda prod"cir e(ec!os obliga!orios9 es!a en la
ad="isici/n (!esis 2acX Cigio). 14 C*LTR-F P-&A*&O: 2orge. La 5neficacia del Acto Aur*dico: *n? &"adernos 2"rispr"denciales: Kace!a 2"r dica: -Ho? 1 Fro. .: p. .. 10 +ORFO +LOR*J: A"go. El "ontrato con Efectos ,eales : *n? 5"s *! Veri!as: re3is!a edi!ada por es!"dian!es de la (ac"l!ad de Derecho de la Pon!i(icia @ni3ersidad &a!/lica del PerG: FY. 4: Lima 1113: pp.41. (44904). 11 *%&OC-R ROJ-%: +reddy. El "ontrato y los Efectos ,eales: *n? 5"s *! Veri!as re3is!a edi!ada por es!"dian!es de la (ac"l!ad de Derecho de la Pon!i(icia @ni3ersidad &a!/lica del PerG: aHo M555 FN 2): pp. $..

capacidad de prod"cir e(ec!os reales. Dentro de este sistema encontramos el si'uiente sub. .istema. 4 ! 2 " #istema consensual o espiritualista & Vir!"d del c"al solo el consen!imien!o de las par!es hace propie!ario al comprador> es decir se e6presa en s" mas la!o grado la a"!onom a de la 3ol"n!ad ( !oy autonom*a privada) es a="ella posibilidad ="e !iene la persona como poder de a"!orreg"laci/n o a"!orreglamen!aci/n: de creaci/n de precep!os pri3ados de cond"c!a para e7ercer (ac"l!ades y con(ormar relaciones 7"r dicas por la sola decisi/n del indi3id"o: para e7ercer derechos s"b7e!i3os o ac!"ar a !ra3,s de la idea del negocio 7"r dico28. 5nspirados en es!e sis!ema "bicamos? al sis!ema i!aliano (ar!ic"lo 134. de s" &/digo &i3il): el sis!ema (ranc,s (ar!ic"lo 1130 de s" &.&.): el sis!ema por!"g",s (ar!ic"lo $80 de s" &.&.): el sis!ema me6icano (ar!ic"lo 281$ de s" &.&.): el sis!ema 3eneBolano (ar!ic"lo 11.1 de s" &.&.). 4 2 " #istema Transmisivo de doble causa & Fos indica ="e el con!ra!o no es s"(icien!e para generar la !rans(erencia de propiedad y ="e necesariamen!e re="iere "n signo o modo de recognoscibilidad social c"ya (inalidad consis!a en p"blici!ar a la colec!i3idad de la ad="isici/n del derecho de propiedad. Los denominados sis!emas !ransmisi3os de doble ca"sa: consideran a la 3ol"n!ad ins"(icien!e para prod"cir e(ec!os reales: es!os solo p"eden prod"cirse a !ra3,s de Lac!os de disposici/nO. *n la !eor a de la doble ca"sa: el ac!o ="e crea la relaci/n obliga!oria se denomina Lac!o de obligaci/nO: L!i!"loO o Lca"sa remo!aO (e7. *l con!ra!o de compra3en!a). *l ac!o ="e prod"ce el e(ec!o real es el Lac!o de disposici/nO: LmodoO o Lca"sa pr/6imaO: por medio de es!e la si!"aci/n s"b7e!i3a sale del pa!rimonio del !ransmi!en!e e ingresa al del ad="irien!e (e7. La !radici/n: la inscripci/n: e!c. 21.). Den!ro del presen!e sis!ema !enemos los sig"ien!es s"bsis!emas. 4 2 2 #istema 'eal o de Tradicin o #istema de la unin del titulo y el modo &, Reconocido en n"es!ro sis!ema 7"r dico para la !rans(erencia de bienes m"ebles> los pa ses ="e se acogen a es!e sis!ema son? el sis!ema espaHol (-r!s. .81 y 181) del s" &.&.): el sis!ema argen!ino (-r!s. )44: 2)2$: 2.81 y 2.81 de s" &.&.): el sis!ema c"bano (ar!. 140 de s" &. &.) y solo para la !ransmisi/n de ="e bienes recoden es!e sis!ema: el sis!ema chileno -r!s. .48 y .0$ de s" &.&.): el sis!ema ec"a!oriano (-r!s. 4$8 y 4)$ de s" &.&.) y el sis!ema per"ano (-r!. 1$4 de n"es!ro c/digo ci3il 3alido para m"ebles).

28 21

V*K- #*R*: P"ri. "ontratos de "onsumo: Kri7ley9Lima9PerG. 2881. p. 24. +*RF-FD*J &R@J: Kas!/n: La Obli'acin de ena enar y el sistema de transferencia de la 2ropiedad inmueble en el 2erB. *n? Themis9Re3is!a de Derecho FY. 38. Lima. 111$. pp. 1.8. Len la !eor a de la doble ca"sa el Lac!o de obligaci/nO (!i!"lo) y el Lac!o de disposici/nO (modo) son dos ac!os dis!in!os pero dependien!esO.

4 2 ( #istema 'e)istral $onstitutivo no $onvalidante & *n es!e sis!ema el regis!ro no es con3alidan!e p"es!o ="e de operar "n de(ec!o en la 3alideB del ac!o o con!ra!o (ca"sal) el ac!o del regis!ro !ambi,n res"l!ar a ine(icaB es!r"c!"ral o in3alido. *s!e sis!ema es adop!ado solo para inm"ebles por el sis!ema brasileHo (ar!. .4. de s" &.&.). 4 ( " El #istema de #eparacin del $ontrato & *l sis!ema de separaci/n !"3o s" origen en la re3isi/n cri!ica a la ="e ("e some!ida en Alemania del si'lo C5CDD la !eor a del !i!"lo y el modo: es!e sis!ema pos!"la de la separaci/n de los con!ra!os: es decir e6is!en dos con!ra!os o ac!os 7"r dicos: "no ="e prod"ce los e(ec!os obliga!orios y o!ro ="e genera la !rans(erencia de la propiedad. De ac"erdo al sis!ema recogido en el CKC: los negocios obligacionales ="edan absol"!amen!e separados de los negocios de disposici/n. Los primeros crean los 3 nc"los de obligaci/n ="e sir3en de ("ndamen!o o base para la !rans(erencia de propiedad. Los seg"ndos por s" par!e: acompaHados de la inscripci/n regis!ral (c"ando se !ra!a de inm"ebles) o de la en!rega (c"ando se !ra!a de m"ebles): son los ="e prod"cen la re(erida !rans(erencia: el sis!ema de separaci/n del con!ra!o s"pone: en!onces: la conc"rrencia de dos negocios 7"r dicos y de "n ac!o e7ec"!i3o real23. -s : a pesar ="e el ac!o 7"r dico generador de e(ec!os personales ("ese in3alido el ac!o del regis!ro res"l!ar a plenamen!e e(icaB es!r"c!"ral. *s!e sis!ema es conocido como el sis!ema de !rans(erencia de propiedad regis!ral con3alidan!e: dado ="e se prod"ce "na s"er!e de con3alidaci/n del 3icio ca"sal al con!in"ar el ad="irien!e del bien con el derecho de propiedad. @bicamos den!ro del sis!ema de %eparaci/n del &on!ra!o dos sis!emas? *l %is!ema Regis!ral &ons!i!"!i3o y *l %is!ema Real -bs!rac!o. +inalmen!e: en lo ="e respec!a al gr"po de sis!emas !ransmi!idos de ca"sa abs!rac!a: acogen para inm"ebles: el sis!ema regis!ral cons!i!"!i3o con3alidan!e? el sis!ema alem'n (ar! c"lo 043: 5 par!e: CKC): el sis!ema s"iBo (ar!ic"lo 141) de s" &/digo &i3il) y el sis!ema Torrens a"s!raliano.

(. SISTEMAS CLASICOS DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD &.%

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*%&OCR- ROJ-%: +reddy. El contrato y los Efectos reales Ob. &i!. pp. $1. Len la -lemania del siglo MM5 a"n !enia apogeo la !eor a del !i!"lo y el modo: ="e hab a hacho s"ya la primera in!erpre!aci/n y ="e e3iden!emen!e hab a debili!ado a la 3ie7a traditio romana. &on la prom"lgaci/n del "ode : es!a "l!ima s"(ri/ "n mayor debili!amien!o: en !an!o ="e ("e e6presamen!e eliminada como re="isi!o para ="e se prod"Bca la !rans(erencia de propiedad 23 L-R*FJ: Zar!. Derec!o de Obli'aciones: #adrid? Re3is!a de Derecho Pri3ado. &i!ado por *%&OC-R ROJ-%: +reddy: *l &on!ra!o y los *(ec!os Reales: Ob. &i!. pp. )8.
2$

C*LTR-F P-&A*&O: 2orge. E%orci&ando el espiritualismoE re'istro vs. "onsenso en la transferencia de propiedad inmobiliaria. *n? Dialogo con la 2"rispr"dencia. FY 30. 2881. pp.0190). Llos sis!emas de !rans(erencia de propiedad e6is!en!es en la doc!rina han sido re"nidos: cl'sicamen!e: en !res grandes sis!emas? el sis!ema romano de !rans(erencia de propiedad o de la !radici/n> b) el sis!ema espiri!"alis!a o (ranc,s> y: c) el sis!ema alem'n o del regis!ro.

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(.1 EL SISTEMA ROMANO.% *l 5l"s!re y recordado #aes!ro 3AC A,5A.1.">,E5/E, 2E0E6: nos menciona ="e en Roma: primi!i3amen!e e6is! an !res modos de !ransmisi/n de la propiedad? (i) la mancipatio y (ii) la in ure cessio para las res mancipi y la (iii) traditio para las res nec mancipi. %egGn &ayo: eran res mancipi las cosas mas preciosas? Llos ("ndos y cosas si!"adas en 5!alia: los escla3os y animales ="e es cos!"mbre domar por el c"ello o por el lomo: por e7emplo : los 3ac"nos: los caballos: las m"las y los asnos> !ambi,n las ser3id"mbres r"s!icas2). *ran res nec namcipi: en cambio: las o!ras cosas? s"mas de dinero: animales sal3a7es: la mancipa!io: ="e se empleaba para la ena7enaci/n de las res mancipi: era "n ac!o (ormal celebrado en presencia de c"ando menos cinco !es!igos Len "na balanBa: las librepens: ="e deber an lle3ar los con!ra!an!es: se pesaba "n ob7e!o represen!a!i3o del ob7e!o del con!ra!o y del o!ro pla!o se colocaba "n pedaBo de cobre: por e7emplo: ="e simboliBaba el pago: adem's deb an pron"nciarse (ormas sacramen!ales a (in de ="e se en!endiese ma!erialiBada la ad="isici/n. La in ure cessio "!iliBada !ambi,n para la !rans(erencia de las res mancipi, era ig"almen!e "n ac!o (ormal: pero se celebraba delan!e del Pre!or. *s!e modo implica "na rei3indicaci/n sim"lada. *n e(ec!o: el ad="irien!e alegaba la propiedad del bien an!e el pre!or y el ena7enan!e se allanada a ello. La tradittio (!radici/n) era empleada para alinear las res nec mancipi. %"pon a la en!rega ( sica del bien: de comGn ac"erdo en!re el trasdens (el ="e en!rega la cosa) y el accipiens (el ="e la recibe)2.. *n Roma la 3ol"n!ad ni la obligaci/n 24 pod an !ransmi!ir por si sola la propiedad: para ="e es!o oc"rriera: era necesaria la presencia de "n ac!o e6!erior: sea (ormal (como la mancipatio o la i"re cessio) o ma!erial (como la traditio) con el !ransc"rso del !iempo: los ac!os (ormales en!raron en crisis: de modo ="e en cier!o momen!o la !rans(erencia de propiedad Gnicamen!e opero a !ra3,s de la traditioD@.
2) 2.

-R5-%9%&A*R*5C*R P*%*T: #'6. E%7'esis: Tomo 5V: Kace!a 2"r dica: 1110: pp. 384. -R5-%9%&A*R*5C*R P*J*T: #'6. Ob. &i!. pp. 380. 24 O%T*RL5FK P-ROD5: +elipe9 &-%T5LLO +R*PR*: #ario. 6ratado de las Obli'aciones: Ciblio!eca para leer el &/digo &i3il: Vol. 5 MV5: primera par!e: Tomo 5: pp. 3419342. Lel 3endedor no se obliga a hacer al comprador propie!ario: a menos ="e e6is!iera es!ip"laci/n hacer al comprador propie!ario: amenos ="e e6is!iera es!ip"laci/n (ormal> s" obligaci/n se limi!aba a hacerle !ener la cosa 3endida: es decir: a probarle la paci(ica posesi/n a !i!"lo de propie!arioO (*n Roma y el an!ig"o Derecho +ranc,s: la 3en!a no !enia por e(ec!o: de par!e del 3endedor: sino el de crear con!ra el la obligaci/n de proc"rar al comprador el libre dis(r"!e de la cosa: y no la propiedad misma). 20 &@*F- &-%-%: #a!ilde. +uncin del 2oder de Disposicin en los .istemas de 6ransmisin Onerosa de Derec!os ,eales. Carcelona? Cosch: 111.. pp.$2 y $3. &i!ado Por? *%&OC-R ROJ-%: +reddy. El "ontrato y los Efectos ,eales: Ob. &i!. pp. $.9$4. La di(erencia de la mancipatio o de la in iure cessio: ="e s"pon a la e6is!encia de "na 3ol"n!ad dirigida a !rans(erir la propiedad: la traditio no s"pon a necesariamen!e la e6is!encia de !al 3ol"n!ad: p"es pod a ser3ir !ambi,n para !rans(erir o!ros derechos reales ("so): en !al sen!ido a e(ec!os ="e la traditio p"diera pro3ocar la !rans(erencia de propiedad: se e6igi/ ="e la misma es!"3iese acompaHada de "n animus especi(ico ( animus trasferendi et accepiendi dominii): ="e demos!rare la 3ol"n!ad del tradens y del accipiens de !rans(erir y

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*n Roma los con!ra!os no !rans(er an n"nca la propiedad: la !ransmisi/n de lo derechos reales sobre las cosas y: par!ic"larmen!e: el dominio: re="er a no solo el consen!imien!o de las par!es: sino !ambi,n la !radici/n: es decir la en!rega ma!erial de la cosa. %e dis!ing" a as en!re el con!ra!o propiamen!e dicho y la !ransmisi/n del derecho real. Para el primero: bas!aba el ac"erdo de 3ol"n!ades> para la seg"nda era necesaria la !radici/n. La !radici/n obedec a a "na raB/n de p"blicidad> se par! a del concep!o de ="e in!eresando los derechos reales a !oda la com"nidad: la !ransmisi/n de ellos deb a mani(es!arse por carac!eres 3isibles y pGblicos: ya ="e no es posible pedir el respe!o de derechos ="e no se conocen. *n s"ma: el derecho romano comprendi/ la impor!ancia de la p"blicidad en ma!eria de derechos reales y arbi!ro es!a (orma de p"blicidad ="e es la en!rega de la cosa21. &oncl"imos con mencionar ="e en Roma los con!ra!os no !rans(er an n"nca la propiedad y era necesario "n ac!o ma!erial como en la mancipatio: en la cessio in ure: en la traditio "s"capi/n: la !ransmisi/n de la propiedad inm"eble se e7erc a primero con el !i!"lo y l"ego con el modo. La separaci/n del con!ra!o en dos momen!os en Roma38: no ("e por "n simple capricho: la raB/n se 7"s!i(icaba de es!ablecer "n mecanismo ob7e!i3o de p"blicidad sobre la !ransmisi/n del derecho. @na p"blicidad ="e permi!e conocer a la com"nidad de las !rans(erencias de propiedad realiBadas. (. . EL SISTEMA FRANCES.% %egGn el c/digo (ranc,s de 108$: &/digo Fapole/nico !rascenden!al en las legislaciones ci3iles hispanoamericanas: nos ndica ="e la propiedad de los inm"ebles se !rans(iere como e(ec!o de la es!ip"laci/n: del consenso ( consensus)> la obligaci/n de en!regar se rep"!a idealmen!e e7ec"!ada> La !radici/n ="e res"l!a l"ego del pac!o es "n acon!ecimien!o ="e no !rans(iere el dominio: sino solo de poner al ad="irien!e en ap!i!"d de ser3irse del bien. La obligaci/n nace y m"ere sin sol"ci/n de con!in"idad> hay por e6presarlo "n modo: "na !radici/n de derecho impl ci!a: la con3enci/n pone los riesgos del bien a cargo del acreedor con3er!ido en propie!ario por el solo consen!imien!o. *l sis!ema consens"al par!e de la base de ="e el derecho real nace direc!amen!e del mero consen!imien!o de las par!es ="e con!ra!an31. -s podemos mencionar ="e para el !ransmisor de los derechos reales: bas!a el solo con!ra!o
ad="irir: respec!i3amen!e: la propiedad de la cosa. -paren!emen!e: sin embargo: !ambi,n se e6igi/ ="e la traditio es!"3iese precedida de "na iusta causa: es!o es: de "na 7"s!i(icaci/n del animus en c"es!i/n: ="e de7ara claro el mo!i3o por el c"al se realiBaba la !rans(erencia de propiedad? pro emptio: pro donatio. 21 CORD-: K"illermo -. 3anual de Derec!os ,eales: *d. Perro!: Cs. -ires: &"ar!a *d. pp. 112. 38 +ORFO +LOR*%: A"go. Ob.&i!. pp. 08. La par!ir de 2"s!iniano se amplia el concep!o de contractus para comprender no solo a los ac"erdos bila!erales cons!i!"!i3os de obligaci/n sino !ambi,n a los ac"erdos bila!erales ="e cons!i!"yen o !rans(ieren derechos reales: pero ad3er!ido el di(eren!e e(ec!o ="e prod"cen ambos !ipos de ac"erdo en c"an!o ="e "nos cons!i!"yen la ca"sa de la a!rib"ci/n: se acen!Ga en el derecho comGn la necesidad de man!enernos di(erenciados y se designa a los primeros con el nombre de titulus ad#uirendi y a los seg"ndos con el de modus ad#uirendi;.

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(convencin): sin necesidad de la !radici/n ( entre'a)> las !rans(erencias de bienes !ienen l"gar por el simple consen!imien!o. *l consen!imien!o 3iene a reemplaBar la !radici/n: p"es las par!es en!ienden ="e se realiBa la !radici/n c"ando as se obligaron. De es!a manera: el sis!ema (ranc,s considera ="e 3ender es ena7enar: y 2LAN5OL: dice ="e ambas nociones eran m"y dis!in!as en la an!ig[edad: y ="e hoy se con("nden 32: el comprador pasa a ser propie!ario y acreedor al mismo !iempo: acreedor den!ro de la relaci/n obliga!oria y propie!ario por la misma raB/n: sin mas: no es necesario o!ro re="isi!o mas ="e la 3ol"n!ad de las par!es con!ra!an!es. Los hermanos 3A.EAUD: sos!ienen di3ersas disposiciones del &/digo &i3il a(irman el principio de la !ransmisi/n :solo cosensus; (por el simple consen!imien!o): la 3ol"n!ad: !oda poderosa para crear obligaciones: es !odo poderosa ig"almen!e para prod"cir: sin ning"na (ormalidad ni !radici/n: !ransmisi/n de derechos reales: el contrato adem*s de su efecto obli)atorio, posee un efecto real> la compra3en!a: por e7emplo: no solo crea obligaciones en!re las par!es: sino ="e el !ransmi!e al comprador la propiedad de la cosa 3endida33. La en!rega es impor!an!e: pero es!a en!rega no !ransmi!e el derecho real: la en!rega se 7"s!i(ica no para ad="irir o !ransmi!ir el derecho: sino por="e es!e ha sido ya !ransmi!ido o ad="irido: es !radicional la opini/n de AL/ALADEAO: al sustentar +ue la entre)a es un simple traspaso posesorio y no una tradicin (4 (en!rega de la posesi/n con animo de !rans(erir el derecho de la cosa): con ello dem"es!ra ="e en le sis!ema (ranc,s: "no es propie!ario con el solo consen!imien!o : y ="e la en!rega de la propiedad es "n simple !raspaso posesorio del bien: con el (in de ="e le propie!ario p"eda e7ercer s"s po!es!ades de propiedad sobre el bien. *l &/digo &i3il +ranc,s !omando como base el principio de la 3ol"n!ad: considera ="e el simple ac"erdo en!re las par!es es s"(icien!e para ="e se realice la !ransmisi/n de la propiedad3). La 3ol"n!ad del indi3id"o es considerada como ins!r"men!o !odo poderoso al p"n!o ="e en ella se hace reposar la 7"s!i(icaci/n y raB/n de ser el con!ra!o 3.. *l c/digo de Fapole/n marco el !ri"n(o de la 3ol"n!ad sobre el (ormalismo 7"r dico> en consec"encia: pro!egi/ ("ndamen!almen!e a los ad="iren!es con3er!idos de
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PL-F5OL: #arcel y R5P*RT: 2orge. 6ratado 2r$ctico de Derec!o "ivil +ranc7s9Tomo 555. *d. &i3i!as. #adrid 1100. pp. 111. 32 5bidem. pp. )3$. 33 #-%*-@D: Aenri y Le/n y #-%*-@D: 2ean. Lecciones de Derec!o "ivil1Derec!os ,eales 2rincipales (El Derec!o de 2ropiedad y sus desmembraciones ): Par!e %eg"nda? Vol"men 5V: *d. 2"r dica. *"ropa9-m,rica: C"enos -ires911.8: pp. 323932$ 3$ -LC-L-D*2O #an"el. Ob. &i!. pp. 23$. 3) V-JR@*% R5O%: -lber!o. Los Derec!os ,ealesE La propiedad: *d. %an #arcos: Lima9PerG: p. 188. 3. +ORFO +LOR*J: A"go. Ob. &i!. pp. 01 Lla propia idea de liber!ad de ac!"aci/n de los par!ic"lares enc"en!ra s" 7"s!i(icaci/n en la 3ol"n!ad indi3id"al (la llamada a"!onom a de la 3ol"n!ad).O

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manera inmedia!a en propie!arios: mien!ras el !ransmi!en!e solo pod a e7ercer las acciones personales o de imp"gnaci/n del con!ra!o. %egGn el c/digo (ranc,s: la propiedad de los inm"ebles se !ransmi!e como e(ec!o de la es!ip"laci/n: con(orme a es!e sis!ema la obligaci/n de en!regar se rep"!a men!almen!e e7ec"!ada. La !radici/n ="e 3iene desp",s del pac!o: es "n hecho ="e no !iene la 3ir!"d de !rans(erir el dominio: sino Gnicamen!e de poner al ad="irien!e en ap!i!"d de ser3irse de la cosa: :la obli'acin nace y muere sin solucin de continuidad;F9. *l %is!ema (ranc,s se es!ableci/ sobre la base de los sig"ien!es principios? i) la inscripci/n ="e con!endr a por ob7e!o hacer oponibles los ac!os (ren!e a !erceros: ii) el regis!ro seria personal: iii) los ac!os celebrados in!er3i3os necesariamen!e deber an ser inscri!os: i*) la inscripci/n no con3alidar a los 3icios de los ! !"los: ni impedir a las acciones rei3indica!orias: *) los regis!ros serian accesibles a !odos los in!eresados en el inm"ebles: *i) de "n lado: se lle3ar a "n regis!ro de hipo!eca y: del o!ro: "no de la propiedad y s"s desmembraciones. *n concl"si/n el derecho (ranc,s desarrolla "n sis!ema de !ransmisi/n y ad="isici/n de derechos reales dis!in!o del sis!ema d"al (!i!"lo y modo) por lo c"al solo se baBa en el :solo consensus; es s"(icien!e para ad="irir la propiedad de "n bien inm"eble: "na 3eB !ransmi!ido el derecho de dominio como e(ec!o inmedia!o del con!ra!o: la obligaci/n del 3endedor consis!ir' en permi!ir la posesi/n real y e(ec!i3a del bien: en propiedad del comprador. (.#. EL SISTEMA ALEMAN.% La !rans(erencia de los inm"ebles se realiBaba en dos (ases? el negocio 7"r dico y el ac!o !rasla!i3o del dominio. *n -lemania prima el cri!erio de la L-"s(lass"ngO ="e es "n ac"erdo abs!rac!o de !ransmisi/n en!re el ad="irien!e y el ena7enan!e. %egGn el c/digo alem'n y s" doc!rina comparada casi siempre e6is!e "n deber de emi!ir declaraci/n de Lau+,a--u./0 emanado de la relaci/n ca"sal b'sica: es por eso ="e el 3endedor debe hacer !odo lo posible y !odo lo ="e es!e al alcance de s"s manos para conseg"ir la !ransmisi/n de propiedad: si se niega a emi!ir por s" par!e la declaraci/n re="erida: p"ede ser demandado en !al sen!ido. *l 1Au+,a--u.gO !ambi,n p"ede ser 7"dicial y e6!ra7"dicial> ser' 7"dicial c"ando al ig"al ="e la :in iure cessio; era "n 7"icio sim"lado> el ad="irien!e demandada al ena7enan!e la en!rega de la cosa: es!e de allanaba a la demanda y el 7"eB resol3 a a (a3or del acci/na!e en!reg'ndoles 7"dicialmen!e la posesi/n> ser' e6!ra7"dicialmen!e c"ando el con!ra!o se per(ecciona con la inscripci/n de la
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O%T*RL5FK P-ROD5: +elipe9 &-%T5LLO +R*PR*: #ario. Ob. &i!. pp. $12 L%e considera per(ec!a y e7ec"!able en el mismo momen!o de s" (ormaci/n. *l consen!imien!o dec a Cigo!9Preamene": per(ecciona por si solo la obligaci/n de en!regar la cosa y no hay necesidad de !radici/n real para ="e el acreedor sea considerado propie!ario de ella. Por el con!ra!o: a(irmaba Por!alis: se opera "na especie de !radici/n ci3il: y #arcade agrega? la con3enci/n de dar crea la obligaci/n> la obligaci/n de dar lle3a consigo la de en!regar> el c"mplimien!o de es!a obligaci/n por la !radici/n !ras(iere la propiedad> la !radici/n no necesi!a ser real: por="e el consen!imien!o lle3a en si "n !radici/n (ingida ="e prod"ce el mismo e(ec!o> y es!a !radici/n realiBa el desplaBamien!o a"!om'!ico del dominio.

1$

!ransmisi/n de la propiedad en el libro !erri!orial. - es!e sis!ema se le conoce con el nombre del regis!ro. *l ="e compra "na cosa ="iere ad="irirla no solo para apro3echarse de ella !emporalmen!e: sino con car'c!er de(ini!i3o y e6cl"yen!e y para disponer de ella> por lo !an!o: con la sola en!rega de la cosa el 3endedor no ha c"mplido s" obligaci/n !o!almen!e? es!a obligado a proporcionar la propiedad sobre ella. La !ransmisi/n de la propiedad es!a reg"lada en el derecho de cosas. *s!a !ransmisi/n: c"ando se re(iere a cosas m"ebles: e6ige la en!rega y el ac"erdo de ambas par!es de L!ransmi!ir la propiedadO no se con!iene en el con!ra!o de compra3en!a: sino ="e es necesario "n especial con!ra!o LrealO di(eren!e: c"yo Gnico con!enido es ="e la :propiedad sea transmitida;: es!e con!ra!o real es independien!e del con!ra!o de compra3en!a ="e le sir3e de base: es decir: es "n con!ra!o Labs!rac!oO30. *n el sis!ema germano de la separaci/n del con!ra!o (ar! c"los 043: 12) y 121 del &/digo &i3il -lem'n) el consen!imien!o no es s"(icien!e para la !raslaci/n de la propiedad y es!a se prod"ce desdoblada: segGn se !ra!e de bienes m"ebles o inm"ebles. *n el primer caso se re="iere la !radici/n: sea ( sica o espiri!"aliBada: en !an!o ="e en el seg"ndo es necesaria la inscripci/n del con!ra!o en el regis!ro de la propiedad o en los libros !erri!oriales31. 2. EL SISTEMA PERUANO.% *l sis!ema per"ano de !rans(erencia de propiedad inm"eble es por e6celencia de herencia e in(l"encia (ranc,s: por lo c"al adop!a el sis!ema espiri!"alis!a (ranc,s o sis!ema declara!i3o: el an!eceden!e del ar!ic"lo 1$1 del &/digo &i3il de 110$ lo "bicamos en el ar!ic"lo del &/digo &i3il de 113. ="e a la le!ra reg"laba :la sola obli'acin de dar una cosa inmueble determinada, !ace al acreedor propietaria de ella, salvo pacto en contrario; norma ="e !ambi,n es!aba con!enida en el &/digo &i3il de 10)2 en s"s ar! c"los )4$ y 138.. Todos los ar! c"los mencionados abandonan el sis!ema del derecho romano del !i!"lo (el consen!imien!o) y el modo (la !radici/n): adop!ando el sis!ema espiri!"alis!a (ranc,s para la !ransmisi/n de propiedad de bienes inm"ebles de!erminados. 2.1. EN EL C3DI"O DE 14( .% *s!e c/digo es in(l"enciado eminen!emen!e por el c/digo de napole/n: en el c"al considera ="e solo el consen!imien!o :consensus; era necesario para poder !rans(erir la propiedad inm"eble.
30

L- P@*FT* L-V-LL*: 3anuel. 2erfeccionamiento de la 6ransferencia de la 2ropiedad : *n? +olio Real aHo 555 FY. 4 (ebrero 2882: pp. 18$. 31 -R5-% %&A*R*5C*R9P*J*T: #'6. E%7'esis: Tomo 55. Kace!a 2"r dica: 1110. Lima9PerG. pp. 2).

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-l celebrarse el con!ra!o de compra3en!a simple con el solo consen!imien!o de las par!es: y al operar en a="ella la !rans(erencia de propiedad de la cosa La"n an!es de s" en!rega y pago del precioO: debemos en!ender ="e la !rans(erencia de la propiedad (al ig"al ="e el derecho (ranc,s) en los con!ra!os de compra3en!a simple: operaba a"!om'!icamen!e: al momen!o del nacimien!o de la obligaci/n de ena7enar: "rgida de s" celebraci/n$8. 2. . EN EL C3DI"O DE 15#2.% *n es!e c"erpo legisla!i3o: en la secci/n seg"nda del libro R"in!o: del Derecho de Obligaciones: rela!i3a a las Obligaciones y s"s #odalidades: incl"ye el ar!ic"lo 1142: en el ="e se ra!i(ica el principio del ar!ic"lo 1380 del &/digo &i3il de 10)2: pero e6cl"si3amen!e para bienes inm"ebles? Ar6i7u,o 118 .% Lla sola obli'acin de dar una cosa inmueble determinada, !ace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario;. Fo podr amos hablar del sis!ema de !rans(erencia de propiedad inm"eble en el c/digo de 113.: sin de7ar de mencionar los il"s!res e in!ensos deba!es de la comisi/n Redac!ora del &/digo de 113.. @no de los p"n!os ="e ("e ma!eria de in!ensos y brillan!es deba!es: y ="e m's a3i3/ el in!er,s de la &omisi/n: ("e el concernien!e a la !ransmisi/n de propiedad de bienes inm"ebles. Todos los in!egran!es de ella !"3ieron la honrosa misi/n de elaborar el c/digo mencionado: es!"3ieron de ac"erdo ="e el 3ie7o sis!ema !oda3 a imperan!e: sustentado en el simple consentimiento: es imper(ec!o: !an!o por inseg"ro y ="e en el c"rso de s" 3igencia y de s" aplicaci/n: ha dado origen a op"es!as e inconciliables disc"siones e in!erpre!aciones. 2. .1. POSICION DE LOS DOCTORES MANUEL AU"USTO OLAECHEA ! 9UAN 9OSE CALLE A FAVOR DEL SISTEMA FRANCES O DECLARATIVO.% *l Dr. *l Dr. Olaechea: consideraba ="e el sis!ema mas (a3orable a adop!ar en el pa s era el sis!ema (ranc,s: y consideraba ="e el sistema ar'entino y espaGol de la tradicin como modo necesario para transferir la propiedad no era un sistema adecuado: ya ="e la !radici/n p"ede re3es!ir las mas de(ormas: pero no necesariamen!e garan!iBar la p"blicidad del ac!o. Fo se concibe la 3ida de "n sis!ema consolidado sobre la base de las inscripciones: sin regis!ro: sin ! !"los id/neos: ="e no e6is!en en !odas las regiones: sin no!arios: sin abogados: sin clima propicio: para imponer el re="isi!o de la inscripci/n con car'c!er de inel"c!able obliga!oriedad.
$8

O%T*RL5FK P-ROD5: +elipe9 &-%T5LLO +R*PR*: #ario. 6ratado de las Obli'aciones: Ob. &i!. : pp. $84.

1.

La ins!i!"ci/n del regis!ro ("e implan!a en el PerG hace casi medio siglo. Fo obs!an!e los es("erBos realiBados: es lo cier!o ="e no ha podido arraigarse en !odo el pa s y ="e adolece de 3ac os e imper(ecciones ="e no son ins"perables a la acci/n de la 3ol"n!ad. *l regis!ro e6is!en!e !iene el gra3 simo de(ec!o de ser personal. %" !rans(ormaci/n rec"rrir': como condici/n ins"s!i!"ible: el ca!as!ro. Por eso: es imperativo prescindir del sistema 'erm$nico ="e ha organiBado el dominio y los derechos reales sobre las bases de la p"blicidad y de la especialidad: a!rib"yendo el primer 3alor y e(icacia ma!eriales. FingGn sis!ema !e/rico: por per(ec!o ="e sea: p"ede por si solo resol3er sa!is(ac!oriamen!e los hechos. Fo son paralelos el progreso legal y el adelan!o moral de "na naci/n. La propiedad de las cosas m"ebles se ad="iere por la !radici/n: y el dominio de los inm"ebles: por el con!ra!o: con las res!ricciones deri3adas de la ins!i!"ci/n del regis!ro. 2. . . POSICION DE LOS DOCTORES ALFREDO SOLF ! MURO ! PEDRO M. OLIVEIRA A FAVOR DEL SISTEMA CONSTITUTIVO.% Para el doc!or .OL+ - 3U,O prop"so "na d"alidad de sis!emas. LPodemos es!ablecer "na separaci/n en!re los inm"ebles ="e ya es!'n inscri!os en el regis!ro y se inscriban en adelan!e: y los inm"ebles ="e no es!'n regis!rados. Para los primeros: es!ablecer la necesidad de la inscripci/n de !odos los ac!os ="e con ella se relacionan para la 3alideB de ellos: sea en!re las par!es o (ren!e a !erceros: los seg"ndos: o sea los bienes no inscri!os: mien!ras no se inscriban: seg"ir'n s"7e!'ndose a las mismas reglas o a las reglas seme7an!es a las ="e se con!iene en n"es!ro &/digo &i3il.O La inno3aci/n ="e propongo permi!ir' aplicar alg"nos de los principios del .istema 6orrens o del 8ermano a "n con7"n!o considerable de bienes inm"ebles: ="e llegan a 2$: 04. "rbanos: 21: 310 rGs!icos y 3: 8$1 minas: segGn la es!ad s!ica lle3ada en el Regis!ro de la Propiedad has!a el aHo 1121: n"mero ="e habr' a"men!ado desde en!onces y ="e seg"ir' a"men!ado cada dia. &omplemen!ando la prop"es!a del doctor .OL+ - 3U,O, El doctor 2ED,O 3. OL5VE5,A: dice L"rge ci3iliBar al pa s: y "no de los medios de hacerlo consis!e en do!arlo de ins!i!"ciones ="e prom"e3an el desarrollo econ/mico sobre la base de la seg"ridad de las relaciones 7"r dicas: de nada ser3ir' en la prac!ica si el Regis!ro de la Propiedad no se reorganiBa en armon a con las e6igencias de "na sociedad ="e !odo lo espera de la inmigraci/n de capi!ales: del desarrollo del cr,di!o y del crecimien!o de la ri="eBa. La comisi/n reconoci/ la in(erioridad de n"es!ro sis!ema: c"yos de(ec!os se p"eden sin!e!iBar diciendo ="e constituye un propiedad relativa al lado de la propiedad absoluta. La inscripcin no asume mas valor #ue el de un simple aviso #ue prote'e a los terceros #ue no !an intervenido en el acto, pero no lleva en si misma una verdadera sustantividad.

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Por lo an!eriormen!e e6p"es!o: es de resal!ar ="e las discrepancias s"rgidas sobre el sis!ema de !rans(erencia de propiedad inmobiliario per"ano: !iene s"s an!eceden!es en la comisi/n re3isora de 113.. 2.#. EN EL CODI"O DE 154&.9 - con!in"aci/n nos il"s!raremos de la des!acada doc!rina nacional: esperando poder !ransmi!ir las principales ideas y cr !icas mas impor!an!es: rei!erando n"es!ras limi!aciones en re(erencia de il"s!rar per(ec!amen!e las opiniones: cri!icas (a (a3or o en con!ra de n"es!ro sis!ema de !rans(erencia de propiedad inm"eble) de a"!oriBados 7"ris!as nacionales ="e no p"dieron de7ar de par!icipar con brillan!es e6posiciones sobre !an pol,mico !ema de !rans(erencia de propiedad inm"eble en el derecho ci3il pa!rimonial per"ano. &abe resal!ar ="e nos limi!aremos a mencionar las principales ideas y apor!es: de los sig"ien!es 7"ris!as?

a)

POSICI3N DE 9AC: BI"IO CHREM .% Para el pro(esor /585O en!iende : los con!ra!os solo !ienen "na e(icacia obliga!oria: es decir generan la obligaci/n: el con!ra!o de ena7enaci/n es al mismo !iempo: !i!"lo y modo: por c"an!o el solo consen!imien!o hace prod"cir el e(ec!o !rasla!i3o (refundiendo, por tanto, el titulo y el modo en un instante cronol'ico ): por lo menos as s"cede en!re las par!es con!ra!an!es. ,ero si existe un conflicto entre dos compradores +ue -an ad+uirido el mismo bien inmueble de parte de un vendedor com%n, la situacin se resolvera a favor del primer inscribiente, con lo cual, en esta situacin excepcional de incertidumbre jurdica, seria la inscripcin la +ue atribuira la propiedad, y en consecuencia, tendra car*cter constitutivo 4! Para el pro(esor /585O: el con!ra!o es a la 3eB !i!"lo y modo de ad="isici/n: de lo c"al s" posici/n represen!a a la "nidad del con!ra!o de la !rans(erencia de bienes inm"ebles. *l con!ra!o (de compra 3en!a) sir3e: por "n lado: de !i!"lo: en !an!o per(ecciona la ad="isici/n (del comprador): lo c"al nos indica ="e para /585O el con!ra!o !rans(iere direc!amen!e la propiedad inm"eble: acep!ando ="e el solo consen!imien!o de las par!es con3ier!e al comprador en propie!ario.

$1

C5K5O &AR*#: 2acX. La compraventa y la transmisin de propiedad: *n? 2ara Leer el "di'o "ivil. Lima +ondo *di!orial de la P@&P: 1111. pp. 1$

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;)

POSICI3N DE MI"UEL TORRES M<NDE=& .% *l pro(esor 6O,,E. nos indica ="e el ar!ic"lo 1)21$3 del c/digo ci3il consagra el r,gimen del !i!"lo y el modo en re(erencia a manera de la !rans(erencia de propiedad inm"eble: la compra3en!a: !an!o mobiliaria como inmobiliaria: no es !rasla!i3a sino obliga!oria (no opera como consecuencia directa del contrato sino como consecuencia de la entre'a del bien reali&ada en cumplimiento de un titulo valido) : para la cons!i!"ci/n de la compra3en!a es necesario a s" 3es la celebraci/n de la compra3en!a: es!o ="iere decir: p"es: ="e la !rans(erencia inmobiliaria se consig"e con la sola celebraci/n de dicho con!ra!o. *l doc!or 6O,,E.: sos!iene ="e la compra3en!a no es "n con!ra!o !rasla!i3o sino obliga!orio: Lel con!ra!o genera la obligaci/n de !rans(erir la propiedad: obligaci/n ="e nace del con!ra!o y ="e no debe con("ndirse con el: obligaci/n ="e la ley da por e7ec"!adaO. Para el mencionado pro(esor alg"nos con!ra!os de!erminados para la !rans(erencia de propiedad: re="ieren de "na ac!i3idad concre!a (modo): ="e seria la en!rega en el caso del con!ra!o de compra3en!a. *n el r,gimen consens"alis!a no hay !i!"lo y modo ="e se con("ndan por="e en el no es necesario ="e se den dos ac!os para ="e opere la !rans(erencia de propiedad: como oc"rre en el r,gimen del !i!"lo y el modo> la propiedad se transfiere mediante un solo actoE el acuerdo de voluntades.

7)

POSICI3N DE HU"O FORNO FLORE=.% - en!ender del doc!or +O,NO indica ="e el con!ra!o es s"scep!ible de prod"cir e(ec!os reales: p"es el ar!ic"lo 13)1 del &/digo &i3il es!ablece ="e a="el !iene por ob7e!/ crear: reg"lar: modi(icar o e6!ing"ir "na relaci/n 7"r dica pa!rimonial: el c"al no se ago!a en la obligaci/n: en !an!o ="e e6is!en si!"aciones 7"r dicas s"b7e!i3as dis!in!as del debi!o y el cr,di!o y !ambi,n e6pone "na cr !ica al sis!ema espiri!"alis!a (ranc,s c"es!ionando sobre el e(ec!o !rasla!i3o del con!ra!o en el c"al el legislador (ranc,s se ol3ido de a!rib"irle al con!ra!o el e(ec!o !rasla!i3o$$.

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TORR*% #*FD*J: #ig"el. La transferencia de propiedad de los bienes incorporales en el cdi'o civil: *n? Derecho FY $): Diciembre 1111: P@&P. pp. 1.3. $3 *s!e a"!or empieBa recordando el problema in!erpre!a!i3o ="e: s"rge en!re los ar! c"los 1$1 y 1)21 del &/digo &i3il. Por es!e Gl!imo: el 3endedor se obliga a !rans(erir la propiedad de "n bien al comprador: y es!e es!ablece ="e la sola obligaci/n de ena7enar hace al acreedor propie!ario del inm"eble. %egGn es!a norma: la compra3en!a inmobiliaria es !rasla!i3a y no obliga!oria. *llo es!ablece ="e la !rans(erencia se prod"ce sin ="e sea necesario el c"mplimien!o o e7ec"ci/n de la obligaci/n de ena7enar: sino bas!a Gnicamen!e ="e se haya cons!i!"ido dicha obligaci/n. &i!ado por? KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. 6ratado de Derec!o ,e'istral 5nmobiliario: pp. 382. $$ +ORFO +LOR*J: A"go. Ob. &i!. p. 0$. Len n"es!ro caso: la ley es!ablece ="e la ad="isici/n del derecho de propiedad de "n inm"eble de!erminado no re="iere de la cond"c!a del de"dor 9como se necesi!a en cambio para la !ransmisi/n del derecho de propiedad de "n cosa m"eble9 por lo ="e no cabe ="e es!a !ransmisor deri3a direc!amen!e del con!ra!o sin ="e el e6pedien!e de crear "na obligaci/nO.

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%i la obligaci/n es absol"!amen!e inG!il p"es no p"ede darse si="iera la sec"encia de obligaci/n Uc"mplimien!o ya ="e el pago de !al obligaci/n se prod"ce con independencia de !oda ac!i3idad del de"dor: por el hecho de s" misma e6is!encia> ella se paga por si misma: es s" propio c"mplimien!o: el contrato produce directamente la atribucin del derec!o de propiedad, la !rans(erencia de propiedad de los bienes inm"ebles de!erminados deri3a direc!amen!e del con!ra!o: o ="e se sos!enga ="e el con!ra!o genera la obligaci/n de ena7enar y ="e es!a obligaci/n !ransmi!en!e el re(erido derecho. *l pro(esor +orno concl"ye mani(es!ando ="e la !ransmisi/n del derecho de los bienes inm"ebles de!erminados se prod"ce por e(ec!o del con!ra!o. %iendo ="e A"go +orno : a!rib"ye el car'c!er !rasla!i3o y no obligacional en la !rans(erencia de bienes inm"ebles: ad3ir!iendo ="e el c"mplimien!o de "na obligaci/n re="iere de "na ac!i3idad del de"dor: p"es precisamen!e es!o es la pres!aci/n. Por lo c"al el ar! c"lo 1$1 no e6ige cond"c!a alg"na par ="e opere la !rans(erencia de propiedad: debe en!enderse ="e dicha !ransmisi/n no de3iene del c"mplimien!o de "na obligaci/n (la de ena7enar a ="e hace re(erencia el disposi!i3o): sino ="e s"rge direc!amen!e del con!ra!o. Fo e6is!ir a: p"es: "n modo para ="e opere la !rans(erencia: a ese e(ec!o bas!ar a el !i!"lo. d) POSICI3N DE "AST3N FERN'NDE= CRU=.9 *l doc!or +E,NHNDE0 en (orma precisa nos indica la pre(erencia ="e pro(esa sobre el sis!ema espiri!"alis!a (ranc,s cons!i!"!i3o y 7"s!i(ica s" posici/n de la sig"ien!e manera? Len n"es!ra pa!ria: la p"es!a en prac!ica: por e7emplo: del sis!ema regis!ral cons!i!"!i3o de !rans(erencia de la propiedad inm"eble: como modo de !ransmisi/n del dominio inmobiliario: dado el ni3el socioecon/mico y c"l!"ral de las grandes mayor as nacionales y la imposibilidad de e6!ender el regis!ro inmobiliario a !odos los con(ines de la pa!ria: pese a signi(icar el sis!ema m's per(ec!o de seg"ridad 7"r dica indi3id"al imaginable: incremen!ar a los cos!os de !ransacci/n a "n ni3el inacep!able: paraliBando las !ransacciones 7"r dicas$). *n !odo sis!ema ideal de !rans(erencia de la propiedad inm"eble e6is!en !res (inalidades? *l permi!ir "na circ"laci/n 'gil de bienes y
./e +ue obli)acin puede -ablarse en el caso del articulo 040 del $di)o vi)ente1 %e !ra!a de "na obligaci/n ="e consis!e en !rasmi!ir el derecho de propiedad: lo ="e s"pondr a "na ac!i3idad ma!erial del de"dor consis!en!e en dar: hacer o no hacer (="e es la pres!aci/n) a !ra3,s de la c"al se prod"Bca dicha !ransacci/n (c"mplimien!o). la pres!aci/n siempre es con!enido " ob7e!o para ="ienes pre(ieren "n en(o="e dis!in!o de la obligaci/n. Pero en es!e caso: el in!er,s del s"7e!o ac!i3o ="eda sa!is(echo median!e la ob!enci/n del derecho de propiedad y esa ob!enci/n se logra a"!om'!icamen!e sin necesidad de ningGn ac!o ma!erial del s"7e!o pasi3o. $) +*RF-FD*J &R@J: Kas!/n. Ob. &i!. pp. 1)2.

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ser3icios: *l red"cir el nGmero de ad="isiciones a non dominio y *l dar seg"ridad 7"r dica #o!i3o por lo c"al el pro(esor +E,NHNDE0: nos e6plica ="e el consenso cons!i!"ye el sis!ema de !rans(erencia de la propiedad inm"eble mas adec"ado para s" aplicaci/n a la realidad per"ana: por ser a="el ="e !rad"ce Uen !,rminos econ/micos9 la opci/n mas con3enien!e para ma%imi&ar la circulacin de la ri#ue&a : dado el car*cter eminentemente a)rario de la economa nacional42. *l %is!ema de Trans(erencia de dominio per(ec!o es a="el ="e con7"ga las !res (inalidades? a) la ma6imiBaci/n de la circ"laci/n de la ri="eBa inmobiliaria: b) la red"cci/n de los cos!os de !ransacci/n: c"ando la !rans(erencia de la propiedad inm"eble opere por la 3 a de la cooperaci/n: c) la red"cci/n o eliminaci/n: de ser es!o "l!imo posible: de !odo riesgo de ad="isici/n de "n :nom domino; o de perdida "l!erior de e(icacia del derecho ad="irido: a !ra3,s de "n sis!ema p"blici!ario adec"ado de e6cl"si/n. El art*culo IJI del "di'o "ivil, le os de adoptar la teor*a del titulo y el modo, le otor'a al contrato (su finalidad traslativa) la virtualidad de transferir directamente la propiedadJ9. e) POSICI3N DE ALFREDO BULLARD "ON='LE=.% *l doc!or /ULLA,D desde s" perspec!i3a del an'lisis econ/mico del derecho nos brinda n"e3as e in!eresan!es prop"es!as y re(le6iones sobre el sis!ema de !rans(erencia inmobiliaria en el PerG> "n sis!ema de !rans(erencia de propiedad /p!imo debe c"mplir con dos ob7e!i3os. En primer lu'ar: debe permi!ir la m'6ima circ"laci/n de la ri="eBa: es!o es: conseg"ir ="e se den el mayor nGmero de operaciones de in!ercambio e(icien!es posibles: haciendo ('cil con!ra!ar. En se'undo lu'ar: debe eliminarse o red"cir el riesgo de ine(icacia del derecho ad="irido: es decir generar seg"ridad 7"r dica para los ad="irien!es. La propiedad se !rans(iere al momen!o del per(eccionamien!o del con!ra!o. %in embargo: es!a norma es comple!amen!e incoheren!e con la ("nci/n ="e la propiedad debe desarrollar. *l con!ra!o es "n ac!o ="e: de ordinario: permanece oc"l!o al conocimien!o de !erceros$0. Los sistemas de transferencia de propiedad #ue 'eneran se'uridad para los ad#uirientes es #ue reducen los costos de transaccin (me oran
$. $4

5bidem. pp. 1)1. 5bidem. pp. 143. $0 C@LL-RD KOFJ-L*J: -l(redo. .istemas de 6ransferencia de 2ropiedad: *n? Derecho y *conom a: Pales!ra *di!ores: Lima92883. pp. 1)..

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la informacin y reducen la incertidumbre) pero son, a su ve&, un costo de transaccin (por#ue implican pa'ar, al re'istrador, al abo'ado) se 'enera un conflicto #ue !a 'enerado 'randes discusiones en torno a si es el sistema consensualista o el re'istral el me or desde el punto de vista econmico. La posici/n de +E,NHNDE0 ",U0: sobre los cos!os de !ransacci/n: elimina cier!os cos!os: pero el problema es ="e genera o!ros cos!os: como consec"encia de ali3iar los primeros. C'sicamen!e se genera el costo de incertidumbre. *s decir: como "no no sabe si ="ien le 3ende es e(ec!i3amen!e el propie!ario: probablemen!e no le compre o le compre mas bara!o. Cas!a simplemen!e con 3er el precio en ="e se 3ende "n inm"eble no regis!rado con respec!o a o!ro regis!rado para desc"brir ="e la seg"ridad !iene "n 3alor adicional por el c"al noso!ros pagamos: y ="e la propiedad 3ale menos como consec"encia de es!a incer!id"mbre$1. @n %is!ema regis!ral cons!i!"!i3o !iene reglas claras. *s como la isla ="e se 3e le7os. %abemos ="e si el regis!ro dice algo 3oy a llegar a mi me!a. #ien!ras ="e en el consenso debo con(iar? (1) ="e la persona ="e me es!a 3endiendo es el propie!ario> (2) ="e no le haya 3endido a o!ro> o (3) ="e e6is!a "n !ercero con doc"men!o de (echa cier!a an!erior al m o ="e p"eda pri3arme de ese bien. *llo solo genera inseg"ridad. La concl"si/n principal es ="e la propiedad debe permi!ir la e6cl"si/n m's per(ec!a al menor cos!o posible: pero permi!iendo: paralelamen!e: ="e los !erceros es!,n en la posibilidad de conocer el derecho del ="e han sido e6cl"idos)8. Para /ULLA,D el con!ro3er!ido ar!ic"lo 1$1. &.&. por la c"al la propiedad se !rans(iere al momen!o del per(eccionamien!o del con!ra!o. %in embargo: es!a norma es complemen!aria incoheren!e con la ("nci/n ="e la propiedad debe desarrollar. *l con!ra!o es "n ac!o ="e: de ordinario: permanece oc"l!o al conocimien!o de !erceros.

$1

C@LL-RD KOFJ-L*J: -l(redo. Ob. &i!. pp. 1$.. LLa incer!id"mbre de saber si compro o no compro "n bien hace ="e se celebren menos con!ra!os: ="e haya menos circ"laci/n de ri="eBa y menor dinamismo: impidiendo la ma6imacion de las operaciones y !rans(erencias. )8 5bidem. pp. 1)1. Lel riesgo ="e es!a presen!e en !oda !rans(erencia radica en el hecho de ="e podr a no !ransmi!irse al ad="irien!e la po!es!ad de e6cl"ir a los dem's: o ="e la posibilidad de e6cl"si/n no sea !ransmi!ida en !,rminos per(ec!os. %i es!e riesgo no es racionaliBado: el po!encial ad="iren!e p"ede decidir no comprar o hacerlo a "n precio ="e se enc"en!re por deba7o del 3alor real del derecho ="e se ad="iere. *llo se p"ede apreciar: por e7emplo: c"ando se compra "n inm"eble no inscri!o: p"es el precio ="e se (i7e del 3alor real del derecho ="e se ad="iere. *llo se p"ede apreciar: por e7emplo: c"ando se compra "n inm"eble no inscri!o: p"es el precio ="e se (i7e 3iene a ser: de ordinario: considerablemen!e menor al de o!ro inm"eble si regis!rado. La pro!ecci/n regis!ral y la cer!eBa ="e es!a brinda son la e6plicaci/n a es!e mayor 3alor. *n el (ondo: lo ="e hace di(erencia es ="e ="ien compra sien!e ="e el regis!ro el garan!iBa "na posibilidad: de e%clusin mas per(ec!a y: por !an!o: mas 3aliosa. *n el inm"eble no regis!rado en!ra a !allar el aBar: y con ello la irracionalidad. Por l/gica consec"encia: la posibilidad ya no es !an cier!a. *s!e riesgo podr a de!erminar ="e se ad="iera "na propiedad ="e no permi!a e6cl"ir: por e7emplo: a "n ad="irien!e an!erior. *s!ar amos: en!onces: an!e "na propiedad dis("ncional o: dicho de "na manera mas clara: an!e la a"sencia de "n a"!en!ico derecho de propiedad. U. -i-6ema de 6ra.-+ere.7ia de propiedad 7o>ere.6e de;e dar a, ad?uirie.6e ,a 7er6e@a de poder eA7,uir a 7ua,?uier o6ro pre6e.dido ad?uirie.6eB e- de7irB u.a po-i;i,idad de eA7,u-iC. 6o6a,.

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*llo ="iere decir ="e carece de la c"alidad de ser "n signo de cognosibilidad y: por !an!o: de la posibilidad de in(ormar a los !erceros sobre ="ien goBa de la !i!"laridad ara la !rans(erencia de propiedad: la dis("ncionalidad del sis!ema seria e3iden!e. Pero c"al="ier abogado)1 sabe ="e es!o no es as y ="e el pos!"lado prop"es!o en el ar! c"lo 1$1 no ("nciona en la realidad !al como se ha descri!o. Para el pro(esor /ULLA,D: el ar!ic"lo 1$1 se re(iere a "na Lpropiedad rela!i3aO: p"es (inalmen!e el agen!e econ/mico racional sabe ="e en realidad no es propie!ario en !,rminos absol"!os has!a ="e inscriba s" derecho y ="e el con!ra!o es "n escalo en el camino: pero de ning"na manera el (in del 3ia7e: y ="e la aplicaron coordinada de los ar! c"los 113): 281$: 281. y 2822 pareciera c"mplir con los o!ros re="isi!os: los c"ales son el de recognoscibilidad al regis!ro y se concede a es!e el meri!o de con3er!ir al propie!ario con derecho inscri!o en !i!"lar de "na (ac"l!ad de e6cl"si/n absol"!a e ina!acable por !erceros.
+)

POSICI3N M'D. ARIAS%SCHEREIBER PE=ET ( .% *l recordado 5l"s!re #aes!ro Arias1.c!ereiber 2e&et: nos menciona: ="e el ar! c"lo 1$1 del c/digo ci3il se deri3a ="e: el solo ac"erdo de 3ol"n!ades: en el caso de los bienes inm"ebles: bas!a para !ransmi!ir el dominio. *n consec"encia: ser' s"(icien!e: por e7emplo: ="e comprador y 3endedor se pongan de ac"erdo sobre el bien ="e es ob7e!o del con!ra!o y el precio ="e se ha de pagar por el para ="e no solamen!e se prod"Bca el e(ec!o de haberse cons"mado el con!ra!o y s"rgi/ "n derecho al bien para el acreedor (ius ad rem): sino ="e sim"l!'neamen!e es!e ad="iere la propiedad (ius in re).

)1

C@LL-RD KOFJ\L*J: -l(redo. Ob. &i!. pp.1).91)4. Limaginemos ="e "n clien!e ac"de a "n es!"dio de abogados y el preg"n!a a "no de s"s in!egran!es desde ="e momen!o seria propie!ario. *s!e le dice ="e segGn el ar! c"lo 1$1: es propie!ario desde ="e celebra el con!ra!o. *l clien!e sale de la o(icina y celebra el con!ra!o. *l clien!e sale de la o(icina y celebra el con!ra!o de compra3en!a. &"ando 3a !omar posesi/n de s" inm"eble se da con la sorpresa de ="e es!e es!a oc"pado por "n !ercero: el mismo #ue tiene su derec!o inscrito. -l pedirle s" !i!"lo de propiedad el oc"pan!e le enseHa al clien!e "na escri!"ra pGblica c"ya (echa es pos!erior al con!ra!o ="e el celebro. Recordando las palabras de s" abogado y "!iliBando "n poco de sen!ido comGn le dice ="e ese !i!"lo no !iene ningGn 3alor: p"es en la (echa ="e se celebro ese con!ra!o el ya hab a celebrado con an!erioridad o!ro con!ra!o con el propie!ario> por !an!o: en la (echa de la escri!"ra p"blica ="ien le 3endi/ al oc"pan!e no era propie!ario: y como nadie p"ede !rans(erir el derecho ="e no !iene ="eda claro ="e el Gnico !i!"lo 3alido es el s"yo. %in embargo: en el

7"icio ="e sig"i/ con el oc"pan!e el clien!e se da con la sorpresa de ="e el poder 7"dicial le da la raB/n a la o!ra par!e. *l error en el conse7o del abogado es!a en haber con("ndido la de(inici/n (ormal (y abs!rac!a) con!enida
en el &/digo: con el ("ncionamien!o del derecho en la realidad. *n el !ras(ondo de la preg"n!a del clien!e es!aba la sig"ien!e in="ie!"d? Qa par!ir de c"ando poder yo e6cl"ir a los dem'sS Para (ines pr'c!icos es!o es lo Gnico ="e le in!eresa. *l abogado le con!es!o "na preg"n!a dis!in!a? Qdesde c"ando dice el c/digo ci3il ="e !engo "n derecho llamado propiedadS &omo 3imos en el e7emplo: las resp"es!as a es!as dos preg"n!as. )2 -R5-% %&A*R*5C*R9P*J*T: #a6. Ob. &i!. pp. 2139324.

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Las e6cepciones a es!e principio lo cons!i!"ir'n el pac!o en con!rario del ar!ic"lo 1$1: el pac!o en con!rario de reser3a de propiedad reg"lado por los ar! c"los 1)03 a 1)0) del &/digo &i3il: a es!e respec!o es preciso p"n!"aliBar ="e la e6presi/n sal3o disposici/n legal di(eren!e no p"ede en!enderse re(erida al caso pre3is!o por el ar! c"lo 113) )3 del &/digo &i3il. La prop"es!a del doc!or A,5A. .">E,E5/E,12E0E6 nos parece m"y impor!an!e y acer!ado en e(ec!os de aplicarse en "na re(orma regis!al en n"es!ro pa s en!re los p"n!os impor!an!es a la prop"es!a "bicamos? la implan!aci/n del ca!as!ro en !odo el !erri!orio del pa s: par!ic"larmen!e en s"s dos aspec!os esenciales: el ( sico y el 7"r dico. De es!e modo se lograra de!erminar la correc!a "bicaci/n de los inm"ebles: (i7ar s"s dimensiones lineales y s"per(iciales: s" na!"raleBa: nomencla!"ra y o!ras carac!er s!icas y: adem's: sanear de(ini!i3amen!e los correspondien!es ! !"los de propiedad. La realiBaci/n del ca!as!ro ya no !ropieBa con las di(ic"l!ades de an!aHo: Los a3anBados elemen!os !,cnicos y cien! (icos disponibles en el momen!o ac!"al lo hacen posible. *n!re las principales 3ir!"des del sis!ema ca!as!ral prop"es!o por el maes!ro !enemos? i) &ons!i!"ir a el s"s!en!o ideal del sis!ema regis!ral inmobiliario: ii) impedir a la espec"laci/n sobre inm"ebles ine6is!en!es. Los (ra"des 3inc"lados con es!a si!"aci/n no son precisamen!e poco (rec"en!es. La imper(ecci/n del sis!ema regis!ral 3igen!e permi!e ="e se in3en!en (incas ="e no !ienen e6is!encia en al realidad: iii) e3i!ar a los problemas !an (rec"en!es de s"perposici/n de propiedades: p"es podr a conocerse con e6ac!i!"d los linderos y medidas perim,!ricas de los predios: i3) e3i!ar a ig"almen!e la doble inscripci/n de "n mismo inm"eble en el regis!ro: 3) s"primir' la posibilidad de ="e se cons!r"ya en !erreno a7eno de b"ena (e: por (al!a de conocimien!o de la correc!a "bicaci/n de los inm"ebles> si!"aci/n !an comGn en n"es!ro medio: 3i) debido a s" ac!"aliBaci/n permanen!e: di(ic"l!ar a la edi(icaci/n clandes!ina de cons!r"cci/n por "s"rpadores: 3ii) permi!ir a la iden!i(icaci/n de la !ierras abandonadas: 3iii) promo3er a: en (in: las operaciones inmobiliarias: ="e a"men!ar a s" 3ol"men al basarse en "n r,gimen ="e aseg"ra la realidad de los inm"ebles: i6) median!e la inscripci/n cons!i!"!i3a: se descar!ar a: por
)3

-R5-% %&A*R*5C*R9P*J*T: #a6. Ob. &i!. pp. 38). Lel ar!ic"lo 113) del &/digo &i3il reg"la la hip/!esis e6cepcional de ="e el de"dor se h"biera obligado a en!regar "n mismo inm"eble di3ersos acreedores (como consec"encia de c"al="ier ac!o 7"r dico ="e impli="e "na obligaci/n de dar? con!ra!os de donaci/n o de arrendamien!o Uc"ando el s"p"es!o no ("ese el pre3is!o por el ar!ic"lo 1.48 del &/digo: por e7emplo: y no e6cl"si3amen!e el de compra3en!a9: y seHala las normas de pre(erencia para la en!rega ="e en ese s"p"es!o operan. La pre(erencia ="e se o!orga al acreedor de b"ena (e ="e h"biese inscri!o primero s" !i!"lo es!a en ("nci/n de ="e el hecho de la inscripci/n cali(ica "n me7or derecho oponible al de los o!ros ! !"los re(eridos al mismo bien inm"eble. *l ar! c"lo por lo !an!o brinda "na sol"ci/n obligacional al caso de conc"rsos de acreedores y no "na de car'c!er real al de la pl"ralidad de propie!arios. En consecuencia, no es exacto +ue el artculo !!(3 otor)ue a la inscripcin la calidad de modo excepcional de ad+uirir la propiedad inmobiliaria.

2$

e7emplo: la posibilidad de la 3en!a del mismo bien a "n seg"ndo o !ercer ad="irien!e ="e ignoraba la primera ena7enaci/n y: a"n la 3en!a de lo a7eno. *s precio imponer en n"es!ro pa s el sis!ema de la inscripci/n: en (orma dis!in!a a la 3igen!e: e6igiendo es!a como re="isi!o cons"l!i3o de !odos los derechos reales ="e se es!ableBcan sobre la propiedad inm"eble inscri!a.

/)

POSICI3N DE MANUEL DE LA PUENTE ! LAVALLE (&.% *l dis!ing"ido pro(esor #an"el De La P"en!e: nos o!orga "na 3isi/n de la !rans(erencia de la propiedad (m"eble e inm"eble) desde la /p!ica del con!ra!o: sobre el momen!o en ="e se per(ecciona la 3en!a: lo c"al ser' e6plicado en las sig"ien!es l neas? *n el caso de inm"ebles el 3endedor debe en!regar al comprador la cosa ma!eria de la 3en!a: p"es solo as dicho comprador podr' dis(r"!ar de !odos los derechos inheren!es a la propiedad con!emplados en el ar! c"lo 123 del c/digo. Versando la 3en!a sobre "n derecho: el 3endedor debe e(ec!"ar lo necesario para ="e se prod"Bca la !rans(erencia del derecho y: si el derecho se prod"Bca la !rans(erencia del derecho y: si el derecho (ac"l!a a la posesi/n de "na cosa: a en!regarle es!a. La en!rega de la cosa al comprador: ="e es la primera obligaci/n principal del 3endedor: no !iene por (inalidad: p"es: hacerle ad="irir la propiedad de la cosa: ="e ya !iene: sino permi!irle la posesi/n de ella. La en!rega es para el comprador el medio ordinario de conseg"ir la posesi/n. *l !i!"lo de ad="isici/n: en e(ec!o: cali(ica el sen!ido posesorio de la disponibilidad de hecho del bien? en c"an!o recibe la de!enci/n de la cosa: el comprador de3iene poseedor. *l doc!or DE LA 2UEN6E LAVALLE: nos menciona sobre el perfeccionamiento del contratoKK el c"al es s"s!en!ado por el ar! c"lo 1)$1 ). ="e consis!e en hacer lo necesario para ="e se !rans(iera al comprador la plena propiedad del bien. *n los bienes inm"ebles la !rans(erencia se ob!endr' median!e la

)$

D* L- P@*FT* P L-V-LL*: #an"el. 2erfeccionamiento de la transferencia de propiedad : *n? %cribas: FY. 2: -re="ipa9111.: pp. 349$2. )) D* L- P@*FT* P L-V-LL*: #an"el. 2erfeccionamiento de la 6ransferencia de 2ropiedad : Ob. &i!. pp. 349 $2. L%i bien el con!ra!o de compra3en!a no se !rans(iere al comprador la propiedad del bien 3endido: corresponde hacer !odo lo necesario para ="e es!e e(ec!o se prod"Bca: p"es solo as se habr' c"mplido la obligaci/n ="e en ese sen!ido ha as"mido al celebrar el con!ra!o. Pensar ="e el 3endedor por el mero hecho de celebrar el con!ra!o sa!is(ace !odo lo ="e de el se re="iere: seria pri3ar al con!ra!o de compra3en!a de gran par!e de s" 3ir!"alidad y con3er!irlo en "n ins!r"men!o inadec"ado para ="e el comprador ad="iera la propiedad del bienO. ). LOA#-FF L@&- D* T*F-: 2"an K"illermo. L Notas pol7micas sobre la re'ulacin de la reserva de propiedad; en L!emas de Derecho &i3ilO: @ni3ersidad de Lima: 1111: pp.23$: &i!ado por D* L- P@*FT* P L-V-LL*: Ob. &i!. Lconsidera ="e el ar! c"lo 1)$1 del c/digo ci3il debe ser in!erpre!ado en el sen!ido ="e Lper(eccionarO la !rans(erencia de la propiedad signi(ica ="e ha habido "n inicio de !rans(erencia: la c"al p"ede es!ar a"n incomple!a: inacabada o imper(ec!a si no se han !ransmi!ido !odos los poderes 7"r dico9reales sobre el bien ad="irido: pero el en!endimien!o de la norma implica ="e la !rans(erencia 7"r dica ya se ha prod"cido como e(ec!o de la !rans(erencia 7"r dica ya se ha prod"cido como e(ec!o na!"ral del consen!imien!o per(ec!o (ar!. 13)2) de 3ender y comprar: y se enc"en!ra a la espera de per(eccionamien!o con pasos "l!eriores de dar o hacer rec procamen!e e6igibles.

2)

celebraci/n de "n con!ra!o de compra3en!a ="e cree a cargo del 3endedor "na obligaci/n p"ra de !rans(erir la: propiedad del bien: de ac"erdo con el ar! c"lo 1$1 del &/digo &i3il: segGn el c"al la sola obligaci/n de ena7enar "n inm"eble de!erminado hace al acreedor propie!ario de el: sal3o disposici/n legal di(eren!e o pac!o en con!rario.

,erfeccionamiento complementario35:

constitutivo34

perfeccionamiento

Pienso ="e el problema: y !ambi,n s" sol"ci/n: se enc"en!ran en el sis!ema del !i!"lo y el modo adop!ado por el derecho con!rac!"al per"ano. *n 3ir!"d de es!e sis!ema la !rans(erencia por compra3en!a de la propiedad de "n bien re="iere de "na ca"sa remo!a (!i!"lo) ="e es!a cons!i!"ida por el con!ra!o consens"al de compra3en!a (per(eccionamien!o en 3ir!"d de los ar! c"los 13)1 y 1343) por el c"al el 3endedor de obliga a !rans(erir al comprador la plena propiedad del bien> y "na ca"sa (modo) des!inada a c"mplir esa obligaci/n. *n el caso de bienes inm"ebles: la ca"sa pr/6ima de la ad="isici/n de la propiedad es la aplicaci/n de ar!ic"lo 1$1 del &/digo &i3il: ="e hace al comprador (como acreedor de la obligaci/n de ="e se le !rans(iera la propiedad del bien) propie!ario de el. %in embargo: en es!e caso: la !rans(erencia de la propiedad no lle3a incl"ida la posesi/n del bien: por lo c"al para ="e el comprador goce del pleno dominio del bien: incl"ida la posesi/n: se re="iere s" en!rega. Para e3i!ar c"al="ier mal en!endimien!o debe recordarse ="e el perfeccionamiento constitutivo es para la celebraci/n del con!ra!o y ="e el perfeccionamiento complementario es para la !rans(erencia de la propiedad del bien.

)4

D* L- P@*FT* P L-V-LL*. Ob. &i!. L*l 3erbo 1per+e77io.ar0 es en!endido como celebrar y !ambi,n concl"ir. *s!a in!erpre!aci/n coincide con la !ercera apreciaci/n de la palabra Lper(eccionarO dada por el diccionario de la leng"a espaHola: segGn el c"al signi(ica Lcomple!ar los re="isi!os para ="e "n ac!o ci3il: especialmen!e "n con!ra!o: !enga plena ("erBa 7"r dicaO. *n e(ec!o: !an!o en el caso del ar!ic"lo 13)2 como en el del ar!ic"lo 1343 se ="iere e6presar ="e el c"mplimien!o de cada "no de los re="isi!os con!emplados en ellos es!o es la e6is!encia del consen!imien!o: en el caso del ar! c"lo 13)2: y el conocimien!o de la acep!aci/n por par!e del o(eren!e: en el caso del ar!ic"lo 1343 Ud l"gar a la e6is!encia del con!ra!o: es!o es a s" 3eB celebraci/n. Podemos decir ="e se !ra!a de "n per+e77io.amie.6o 7o.-6i6u6i*o. )0 5bidem. L%e !ra!a: p"es de dos s"p"es!os dis!in!os. *n el caso del ar! c"lo 1)$1: a di(erencia de los ar! c"los 13)2 y 1343: e6is!e "n 3 nc"lo preceden!e ="e de!ermina ="e "na persona !enga la calidad de 3endedor 9="e se ad="iere en 3ir!"d de "n pre3io con!ra!o de compra3en!a 9y ="e !al persona !enga como obligaci/n esencial inheren!e a !al calidad ="e per(eccionar la !rans(erencia de la propiedad para ="e prod"Bca s"s e(ec!os propios. *n es!e caso el sen!ido de la palabra Lper(eccionarO corresponde m's bien a la primera acepci/n de ella segGn el diccionario de la leng"a espaHola: o se Lacabar en!eramen!e "na obra: d'ndole el mayor grado posible de bondad o e6celenciaO. Podemos decir ="e se !ra!a de "n per+e77io.amie.6o 7omp,eme.6ario.

2.

- (in de ="e opere el perfeccionamiento complementario !an!o en el caso de bienes m"ebles como de inm"ebles: se re="iere ="e pre3iamen!e se haya prod"cido el perfeccionamiento constitutivo de prod"cido el perfeccionamiento constitutivo del respec!i3o con!ra!o de compra3en!a: ="e crear la obligaci/n del 3endedor de !rans(erir al comprador la propiedad del bien. %olo c"ando se haya celebrado el con!ra!o de compra3en!a podr' e(ec!"arse el perfeccionamiento complementario de la !rans(erencia del bien median!e la en!rega del mismo: ="e en el caso de bien m"eble !endr' como e(ec!o la !rans(erencia de la plena propiedad: y en el caso de bien inm"eble la ad="isici/n de la posesi/n.

>)

POSICI3N DE FELIPE OSTERLIN" PARODI ! MARIO CASTILLO FRE!RE.% Para los pro(esores O.6E,L5N8 y "A.65LLO: consideran ="e el simple ac"erdo de 3ol"n!ades prod"ce el e(ec!o !ransmi!ido: y acep!an la !eor a del !i!"lo y modo. Para los mencionados pro(esores no es el con!ra!o sino m's bien la obligaci/n de ena7enar creada por el mismo la ="e en de(ini!i3a pro3oca la !rans(erencia de la propiedad inm"eble. - con!in"aci/n mencionaremos las ideas m's impor!an!es sobre s" posici/n (en la c"al coinciden con el Dr. De la P"en!e y La3alle) e6presado en "n ensayo 7"r dico)1? *l con!ra!o en general: como ca!egor a abs!rac!a: !iene por ob7e!o crear obligaciones: y el con!ra!o de compra3en!a: en par!ic"lar: crea la obligaci/n de !rans(erir la propiedad de "n bien: as no p"ede concebirse la celebraci/n de "n con!ra!o c"yo (r"!o no sea "na obligaci/n: por="e seria algo con!rario a la na!"raleBa misma del con!ra!o. Por eso UsegGn De la P"en!eU: la ("nci/n del con!ra!o de compra3en!a es crear la obligaci/n de !rans(erir la propiedad de "n bien y la ("nci/n del ar! c"lo 1$1 es o!orgar a esa obligaci/n: !ra!'ndose de bienes inm"ebles de!erminados: el e(ec!o de hacer al comprador propie!ario. *l !i!"lo y el modo: re="iere indispensablemen!e la con7"nci/n de "n ac"erdo de 3ol"n!ades orien!ado a !rans(erir la propiedad y de "n medio ="e permi!a lograrlo. *6presa ="e es!o es posible o!orgando al !i!"lo el car'c!er de ca"sa remo!a de la !rans(erencia y al modo el car'c!er de ca"sa pr/6ima de la misma.

)1

O%T*RL5FK P-ROD5: +elipe9 &-%T5LLO +R*PR*: #ario. La transferencia de 2ropiedad en el 2erB : *n? 5"s *! Pra6is: @ni3ersidad de Lima: FY 38: 1111. pp.1.3.

24

i)

POSICI3N DE 9OR"E AVENDAEO VALDE=2F.% *l doc!or AVENDAO: di(erencia el !i!"lo y el modo: el !i!"lo es el ac!o 7"r dico: el ac"erdo de 3ol"n!ades: en de(ini!i3a: el con!ra!o. *l !i!"lo se presen!a en el ni3el obligacional y con!rac!"al: ="e es eminen!emen!e pri3ado. *l modo es el hecho de!erminan!e ="e prod"ce la !raslaci/n: a"n="e es consec"encia del !i!"lo.1. La inscripci/n no es cons!i!"!i3a de derecho sino simplemen!e declara!i3a: la !rans(erencia de propiedad.2 no se prod"ce en dos momen!os. Fo hay p"es como en el derecho alem'n: s"iBo: a"s!riaco y de 3arios pa ses de *"ropa: principalmen!e del cen!ro de *"ropa: dos momen!os? el !i!"lo y el modo. *l !i!"lo es el ac!o 7"r dico: el ac"erdo de 3ol"n!ades: es el con!ra!o en de(ini!i3a> y el modo es "n hecho ="e: en ma!eria inmobiliaria: es la inscripci/n. El momento de la transferencia en nuestro sistema es solo uno. Oc"rre con el !i!"lo por="e la sola obligaci/n de dar "n inm"eble de!erminado hace el acreedor propie!ario de el. De manera ="e bas!a el ac"erdo de 3ol"n!ades para ="e la !rans(erencia de propiedad se en!ienda prod"cida. *l modo no es la inscripci/n por="e es!a no es "n elemen!o esencial: no es "n elemen!o cons!i!"!i3o. Fo podemos decir: sin embargo: ="e la inscripci/n no L="i!a no poneO. %i pone en lo ="e a los !erceros se re(iere. Pero para ="e ="ede per(eccionada la !rans(erencia de la propiedad: la inscripci/n no es necesaria. La !rans(erencia p"ede ="edar per(ec!amen!e con3alidad y ser plenamen!e e(icaB en!re las par!es por el solo meri!o del consen!imien!o. Fo hay !i!"lo y modo: hay !i!"lo y p"n!o. *l modo (la inscripci/n) no s"r!e e(ec!o desde el p"n!o de 3is!a de la !rans(erencia del derecho real: sino !an solo pro!ege a los !erceros en los !,rminos del ar! c"lo 281$ del &/digo &i3il. Para el Dr. AVENDAO: solo el principio consens"alis!ico (el con!ra!o) es ="ien se prod"ce la !rans(erencia de propiedad inm"ebles: no mencionando a la obli'acin de ena enar.

.8

-V*FD-IO V-LD*J: 2orge. El Derec!o de 2ropiedad, El sistema ,e'istral 2eruano y la ,eforma del "di'o "ivil: *n? +olio Real: Re3is!a Per"ana de Derecho Regis!ral y Fo!arial: -Ho 5 FY 2: -gos!o 2888: Pales!ra *di!ores: pp.181918.. .1 -V*FD-IO V-LD*J: 2orge. :"lasificacin de los /ienes y transferencia de propiedad; ci!ado por? KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. 6ratado de Derec!o ,e'istral 5nmobiliario: 2"ris!a *di!ores: Lima92882: pp. 21). .2 La prop"es!a del pro(esor -V*FD-IO en la &omisi/n re3isora del &/digo &i3il es la sig"ien!e? el n"e3o cri!erio es: p"es: bienes regis!rados y no regis!rados: es!ableciendo ="e los bienes regis!rados se !rans(ieren con !i!"lo y regis!ro obliga!orio (modo): con lo c"al es!amos a!rib"yendo e(ec!os cons!i!"!i3os al regis!ro: no solo al de la propiedad inm"eble: sino a !odos los regis!ros: en!onces habr' !i!"lo y modo c"ando se !ra!e de la !rans(erencia de bienes regis!rados y de bienes no regis!rados. *n ambos casos el !i!"lo es el con!ra!o: el modo en los bienes regis!rados es el regis!ro y en los no regis!rados es la !radici/n.

20

G)

POSICI3N DE "UNTHER "ON='LES BARRON2#.1 *l pro(esor KonB'les nos o(rece alg"nas no!as dis!in!i3as correspondien!es a n"es!ro sis!ema de !rans(erencia de propiedad en bienes inm"ebles? i" %e adop!a el principio 7o.-e.-ua,H-6i7o: propio de los sis!emas 7"r dicos (ranc,s e i!aliano. %in embargo: es!e principio se halla moraliBado o corregido por la in!rod"cci/n del regis!ro y los e(ec!os de la inscripci/n. La !rans(erencia de propiedad (o de c"al="ier o!ro derecho real) opera en 3ir!"d de "n con!ra!o !rasla!i3o: por lo ="e se !ra!a de "n sis!ema 7au-a,i-6aB en donde no es necesario "n :modo; espec (ico de ad="isici/n. Fo e6is!e "na independien!e :obli'acin de ena enar; (ar!. 1$1 &.&.) en cambio: desde "na perspec!i3a !eleologica y sis!em'!ica: si es posible hablar de "na Lobligaci/n de dar en propiedadO como obligaci/n esencial del 3endedor en !odo con!ra!o de compra3en!a. *n es!e sen!ido debe en!enderse el ar! c"lo 1)21 del c/digo. La obligaci/n esencial del 3endedor es comple7a y "ni!aria: consis!en!e en hacer propie!ario y en!regar la cosa al comprador. el momen!o e6ac!o de la !rans(erencia de propiedad es "na c"es!i/n de pol !ica 7"r dica. *l legislador p"ede hacer coincidir ese momen!o con la cons"maci/n de la :obli'acin de dar en propiedad;: es!o es: con la !radici/n> o !ambi,n p"ede pre(erir "n momen!o dis!in!o a c"al="iera de los dos an!eriores (la inscripci/n). %i el legislador op!a por es!ablecer ="e la propiedad se !rans(iera an!es de la !radici/n (principio consens"al): el comprador ya es propie!ario: y el 3endedor solo se enc"en!ra obligado a en!regar la cosa. *n cambio si el legislador op!a por es!ablecer ="e la propiedad se !rans(iera desp",s: o con independencia: de la !radici/n (principio de inscripci/n cons!i!"!i3a): el comprador no es propie!ario a"n="e ya e6is!a !radici/n.

ii"

iii"

iv" v"

I)

NUESTRA POSICI3N.% F"es!ro &/digo &i3il: abandono el sis!ema de !ransmisi/n inm"eble del derecho romano del !i!"lo (el consen!imien!o) y modo (la !radici/n o en!rega): ha op!ado por elegir ((iel a la !radici/n ="e e6is!e en n"es!ra legislaci/n ci3il por la esc"ela e6eg,!ica) como sis!ema de

.3

KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. 6ratado de Derec!o ,e'istral 5nmobiliario Ob. &i!. pp. .$1

21

!rans(erencia de propiedad inm"eble (ar!. 1$1) el sis!ema espiri!"alis!a o (ranc,s y para la !rans(erencia de la propiedad de bienes m"ebles (ar!. 1$4) se man!iene la traditio como modo. Para el sis!ema espiri!"alis!a o consens"al (lo c"al cons!a en la Tendencia 2"rispr"dencial Per"ana.$) de !ransmi!ir la propiedad inm"eble: la sola obligaci/n es el ="e prod"ce el e(ec!o !rasla!i3o del dominio de la propiedad. La !rans(erencia espiri!"al se prod"ce por el ac!o 7"r dico: es decir el simple ac"erdo de 3ol"n!ades y el consen!imien!o de las s"7e!os de derecho: es!e sis!ema espiri!"alis!a se enc"en!ra inspirado en el indi3id"alismo propagado por la re3ol"ci/n (rancesa: es decir no se re="iere la !radici/n: es decir la en!rega: el mero consen!imien!o hace propie!ario al acreedor de la obligaci/n: de en!regar la propiedad. La obligaci/n de en!regar la cosa en propiedad se per(ecciona a"!om'!icamen!e: de lo c"al se ded"ce ="e el ac"erdo de 3ol"n!ades hace cons"mar la en!rega a !ra3,s de "n mecanismo de !radici/n espiri!"alis!a: no es necesaria la en!rega ( sica: la en!rega se per(ecciona con el consen!imien!o. *l con!ra!o de !rans(erencia de propiedad inmobiliaria: es el Gnico !i!"lo ="e !ransmi!e la propiedad: es decir el con!ra!o es la ca"sa 7"r dica direc!a e inmedia!a de la !rans(erencia de la propiedad inm"eble. *l con!ra!o es la ca"sa de !rans(erencia de la propiedad inm"eble: lo c"al es s"scep!ible de dos e(ec!os una obli'acional y otro efecto real. Los e(ec!os del con!ra!o de compra3en!a: es "n con!ra!o consens"al: ="e se per(ecciona con el simple consen!imien!o: ="e en la mayor a de los casos !iene e(ec!os obliga!orios: es !ambi,n s"scep!ible de prod"cir e(ec!os reales. -l con("ndirse !i!"lo y modo: el con!ra!o es: al mismo !iempo: el ("ndamen!o del !raspaso de la propiedad y el medio de ad="isici/n de ella> el con!ra!o !rans(iere sin m's: el derecho> es!e es "n con!ra!o con

.$

&as. )1491.9&allao: %ala &i3il de la &or!e %"prema: *l Per"ano: 3]8)]10. pp. 0)) Lcon(orme al ar!ic"lo 1$1 del &/digo &i3il la sola obligaci/n de !rans(erir "n bien inm"eble hace al acreedor propie!ario del bien: por lo ="e si se dem"es!ra ="e se cons!i!"yo dicha obligaci/n se pres"me ="e ha operado la !rans(erencia de dominio. -simismo: por el inc"mplimien!o en el pago no se p"ede e6!raer ="e la obligaci/n no e6is!i/O. 9 R. 2119109ORL&]TR> 2"rispr"dencia Regis!ral. -Ho 555: Vol. V5: pp. 2)4 LLa !rans(erencia de propiedad en n"es!ro sis!ema opera e6!raregis!ralmen!e: es decir: con la sola creaci/n de la relaci/n obliga!oria de las par!es: la ="e nace en es!e caso del con!ra!o de compra3en!a: asimismo: no es menos cier!o ="e dicho ac!o 7"r dico debe merecer (e respec!o a la (echa de s" celebraci/n: a (in de de!erminar la calidad de propios o cony"gales de los bienes ad="iridosO. 9 R. 1819109ORL&]TR> 2"rispr"dencia Regis!ral. -Ho 555: Vol. V5: pp. 312 L*l c/digo &i3il ha adop!ado el sis!ema espiri!"alis!a (ranc,s: por el c"al la sola 3ol"n!ad de las par!es: con!enida en el ac!o 7"r dico creador de la relaci/n obliga!oria: res"l!a s"(icien!e para prod"cir "n e(ec!o !rasla!i3o de propiedad. La !rans(erencia espiri!"al se prod"ce en es!e caso: por e(ec!o direc!o del ac!o 7"r dico por el c"al se as"me la obligaci/n de ena7enar "n bien inm"eble de!erminado y no re="iere de la !radi!io ma!erial ni la inscripci/n como en el derecho germanoO.

38

e(ec!os reales: a di(erencia de los con!ra!os obliga!orios: y la e(icacia !rasla!i3a y cons!i!"!i3a de !al con!ra!o es plena.). 3E..5NEO cri!ica al sis!ema consens"al? el principio de la !ransmisi/n de la propiedad por el simple consen!imien!o: es el (r"!o de "n error sobre la na!"raleBa del derecho real y de la relaci/n obliga!oria: ya ="e para los derechos reales bas!a la 3ol"n!ad de las par!es para crear el 3inc"lo 7"r dico: no siendo as para los derechos reales p"es!o ="e son de o!ra na!"raleBa: ya ="e al ser de car'c!er absol"!o p"ede hacerse 3aler con!ra !odos: por lo ="e la !ransmisi/n de la propiedad por el simple consen!imien!o con!radice la na!"raleBa del derecho real... Lo ="e oc"rre en c"al="ier caso en ="e el e(ec!o real no se p"ede prod"cir como consec"encia inmedia!a de la celebraci/n del con!ra!o: se !iene "n e(ec!o real di(erido ="e depende: respec!i3amen!e de la ad="isici/n del bien a7eno por par!e del ena7enan!e: o de la e6is!encia del bien: o del pago !o!al del precio> en es!os casos: s"rge "na obligaci/n ="e si bien no !iene por (inalidad prod"cir la !rans(erencia de la propiedad: permi!e garan!iBar al ad="irien!e la ac!"aci/n del e(ec!o real ="e no opero al momen!o de la celebraci/n del con!ra!o. &ompar!imos la posici/n del doc!or +O,NO: los con!ra!os en 3ir!"d de los c"ales se ena7ena "n inm"eble de!erminado no prod"cen en (orma direc!a la a!rib"ci/n del derecho de propiedad sobre el mismo: sino ="e solo crean la obligaci/n de ena7enarlo: de modo ="e la !rans(erencia y la ad="isici/n correla!i3a del derecho se prod"cen como e(ec!o de la obligaci/n y no del con!ra!o. :en una primera etapa el contrato (titulo) !ace nacer la obli'acin #ue pesa sobre el dueGo, de transmitir al ad#uiriente el derec!o de dominio sobre la cosa. En esa etapa, encontr$ndose vinculados al deudor y al acreedor (el vie o dueGo y el futuro dueGo) por una relacin obli'acional. .e presenta, lue'o, una se'unda etapa #ue tambi7n es causal, y #ue se materiali&a con el cumplimiento de la prestacin por el deudor (el vie o dueGo), entre'ando la cosa al acreedor. En este instante se e%tin'ue la relacin obli'acional, y #ueda transferida la propiedad a trav7s de la tradicin. Para ="e el e(ec!o real: es!e en: la !rans(erencia de propiedad con la sola per(ecci/n del con!ra!o en si: es necesario ="e el ob7e!o sea cier!o: ac!"al y de propiedad del 3endedor: o por lo menos es!e se enc"en!re a"!oriBado para disponer. *n cambio: se da "n e(ec!o meramen!e obliga!orio Uy se aplaBa la !rans(erencia de propiedad (e(ec!o real
.) ..

#*%%5F*O: +rancesco. 3anual de Derec!o "ivil y "omercial. Tomo 555. pp. 331. #*%%5F*O: +rancesco. Ob. &i!. pp. 332.

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di(erido) Uc"ando se !ra!a de 3en!as sobre bienes gen,ricos ((al!a la especi(icaci/n o indi3id"aliBaci/n del bien): o sobre bienes ("!"ros (no se p"ede !ransmi!ir la propiedad de "n ob7e!o ="e no e6is!e): o sobre bienes a7enos ((al!a el poder de disposici/n del 3endedor): o sobre con!ra!os s"7e!os a condici/n s"spensi3a o con reser3a de dominio. Todas es!as disposiciones de e(ec!o real di(erido o aplaBado (compra3en!a meramen!e Lobliga!oriaO) son !odas admisibles en el derecho per"ano: ya sea por disposici/n e6presa del ar! c"lo 1$1 o por 3 a in!erpre!a!i3a.4. *n el derecho (ranc,s e i!aliano se reconoce la e6is!encia de compra3en!a con e(ec!o real aplaBado o di(erido: lo c"al signi(ica ="e: !ambi,n: en es!os sis!emas se p"eden encon!rar acreedores del dominio. Den!ro de es!e s"p"es!o en!endemos a la 3en!a de cosa ("!"ra: la 3en!a de cosa gen,rica: la 3en!a de cosa a7ena: la 3en!a con e(ec!o !rasla!i3o a !ermino: la 3en!a con reser3a de dominio: el con!ra!o preliminar de compra3en!a: e!c.^ en !odos es!os casos lo ="e e6is!e es "na obli'acin de dar en propiedad por par!e del 3endedor> con lo c"al es!e as"me "n compromiso con!rac!"al comple7o: ="e no se ago!a en el mero !raspaso posesorio: sino ="e se in!egra el e(ec!o real ="erido: y ="e p"ede ser al especi(icaci/n de la cosa: o la ad="isici/n de la cosa por apor!e del 3endedor: en!re o!ros pres"p"es!os ="e permi!an la !rans(erencia de propiedad.

8. LA IMPERFECCION DEL ART$CULO 5&5 J LA INSCRIPCION EDCEPCIONAL DEL ART$CULO 11#(.% &reemos ="e el sis!ema consens"alis!a per"ano: amparado en el ar! c"lo 1$1: no es per(ec!o y ="e no brinda "na garan! a y cer!id"mbre 7"r dica a los po!enciales ad="irien!es de propiedad inm"eble: c"ando la mencionada norma :nos indica #ue la sola obli'acin de ena enar un inmueble !ace al acreedor propietario< salvo disposicin le'al diferente o pacto en contrario; : consideramos como pac!o en con!rario los ar! c"los 1)03 (&ompra3en!a con reser3a de propiedad) y el ar!ic"lo 1)0) (pac!o de reser3a de propiedad en el arrendamien!o93en!a) del c/digo ci3il. *l problema s"rge c"ando e6is!en dos o mas personas ="e in!er3ienen en la ad="isici/n del la propiedad inm"eble: conocido en n"es!ro ordenamien!o
.4

C-RC*RO: Domenico. .istema del Derec!o 2rivado: Tomo 5V. pp. 4913: ci!ado por KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her: 6ratado de Derec!o ,e'istral 5nmobiliario: pp. 311.

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como conc"rso de acreedores y en la doc!rina como la :doble venta;, e3idenciado en el ar!ic"lo 113).0. %i hay dos acreedores respec!o del mismo bien y el seg"ndo de es!os inscribe: es pre(erido respec!o del primero. *s decir: es el propie!ario del bien. QProd"ce en es!e caso e(ec!os cons!i!"!i3os la inscripci/n regis!ralS La rep"es!a es ="e ella sola no prod"ce !al e(ec!o por="e a ella debe s"marse la b"ena (e. %i es!'n presen!es ambas: la pro!ecci/n es !o!al: lo c"al signi(ica ="e el amparo regis!ral al !ercero !iene (inalmen!e "n e(ec!o cons!i!"!i3o del derecho. Pero el sis!ema es doble y con("so por="e hay norma e6presa ="e dice ="e el solo consenso es s"(icien!e para prod"cir la !rans(erencia. %i es!o es as : Qno es cier!o ="e el ena7enan!e ago!e s" derecho con la primera ena7enaci/nS QR", derecho !ransmi!i/ en!onces c"ando o!orgo la seg"nda Trans(erenciaS.1. *l ar! c"lo 1$1 (desde lue'o tiene el problema de falta de publicidad y no de poder e%cluir esta propiedad a terceros ) y : no es absol"!o en s" concepci/n espiri!"alis!a (rancesa: por el c"al la sola 3ol"n!ad !oda poderosa hace propie!ario al acreedor: el solo ac"erdo de 3ol"n!ades !ransmi!e la propiedad inm"eble: del 3endedor o !i!"lar del derecho de propiedad al comprador o s"7e!o ="ien espera el c"mplimien!o de la pres!aci/n> es!e principio e3iden!emen!e es per(ec!o y no s"r!e ningGn problema> pero ="e pasar a ="e si el 3endedor: e(ec!Ga "na seg"nda 3en!a de la propiedad inm"eble a "n !ercero: con lo c"al es!ar amos an!e dos ac!os 7"r dicos ="e !iene como (inalidad la !ransmisi/n de propiedad inm"eble: claro ="e se podr a aplicar el principio de b"ena (e regis!ral: para (a3orecer al !ercero de b"ena (e ="e no !"3o conocimien!o de la 3en!a. *l primer comprador solo aplico el principio consens"al Lel solo con!ra!o !e hace propie!arioO y no le e6igieron de ="e el !i!"lo !enia ="e ser inscri!o: para poder oponer y e6cl"ir s" derecho (de #ue sirve una propiedad sino no puede ser e%cluida a todos los terceros) por lo !an!o se !ra!a de sol"cionar "n problema de incer!id"mbre social respec!o al ad="irien!e de "n bien: raB/n por a c"al el legislador al brindar la en(ermedad (ar!ic"lo 1$1) !ra!a de brindar la c"ra (ar!ic"lo 113)) por el c"al an!e la presencia de dos ! !"los: se pre(iera al de b"ena (e y el ="e inscribi/ s" derecho primero en el regis!ro.
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L&on(orme al ar!ic"lo 113) del &/digo &i3il: c"ando el bien es inm"eble y conc"rren di3ersos acreedores a ="ienes el mismo de"dor se ha obligado a en!regarlo: se pre(iere el acreedor de b"ena (e c"yo !i!"lo: ha sido primeramen!e inscri!oO *6p. )4391)9Lima: %ala &i3il de la &or!e %"prema: Ainos!roBa #ing"eB: -lber!o: L2"rispr"dencia &i3ilO: !omo 5V: pp. )11. 9 &as. .429149Lima: %ala &i3il de la &or!e %"prema: *l Per"ano: 1)]18]10: pp. 1138 Lel ar!ic"lo 113) del &/digo &i3il se re(iere a la prelaci/n ="e !ienen los acreedores a ="ienes "n mismo de"dor se obligo a en!regar "n bien inm"eble: ="e podr a ser el caso de 3arias 3en!as de "n mismo bien a (a3or de dis!in!as personas: " o!ros con!ra!os ="e generen obligaci/n de en!regar "n bien inm"eble: como los derechos reales de "s"(r"c!o: habi!aci/n: s"per(icie o an!icresisO. 9 %i dos o mas personas alegan !ener derechos reales sobre "n de!erminado inm"eble: es preciso ="e el derecho ="e se opone es!e inscri!o con an!erioridad al de a="el a ="ien se opone y: en de(ec!o de la inscripci/n: !iene pre(erencia a="el ="e os!en!e !i!"lo de (echa an!erior: siempre ="e es!e "l!imo cons!e de doc"men!o de (echa cier!a mas an!ig"a. (*6p. 14391$9Lima: Ledesma Far3'eB: #arianella. *7ec"!orias %"premas &i3iles. (11139111.) pp. $1$. .1 -V*FD-IO V-LD*J: 2orge. "lasificacin de los bienes y transferencia de propiedad . pp. 1.19141. ci!ado KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. 6ratado de Derec!o 5nmobiliario. pp. 21)921..

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Vol3iendo a la doble 3en!a: si aplicamos el principio consens"alis!a dir amos ="e el primer con!ra!o es el ="e !iene e(icacia 7"r dica: por ser el primero en celebrarse en el !iempo: y seg"ndo por el principio de b"ena (e con!rac!"al: (ieles al es!ric!o c"mplimien!o del ar! c"lo 1$1: por 3ir!"d del mero con!ra!o de las par!es se !rans(iere la propiedad inm"eble: has!a es!e p"n!o no e6is!en problemas> pero ="e pasar a como s"cede en la realidad: el 3endedor decide celebrar "n seg"ndo con!ra!o con o!ra persona por la 3en!a de la misma propiedad inm"eble: y es!e decide inscribir s" !i!"lo en el regis!ro: es!ar amos desamparando al primer comprador ="e solo c"mpli/ con lo amparado en el ar!ic"lo 1$1: en celebrar "n simple con!ra!o con lo c"al era el Gnico propie!ario del inm"eble: el ar!ic"lo 113) 48 reconoce la necesidad de inscribir el !i!"lo de ad="isici/n del derecho de propiedad inm"eble. :se trata dar una clara e%cepcin del art*culo IJI del cdi'o civil en donde triunfa el principio de la inscripcin (#ue e%cepcionalmente tiene car$cter constitutivo), aun#ue ello no pueda se e%plicado satisfactoriamente por la doctrina francesa referida a #ue e%isten dos propiedades, una relativa entre las partes y otra absoluta frente a todos los terceros, ya #ue en ese caso el :propietario relativo; no podr*a si#uiera desalo ar a un precario o e%!ibir su titulo ante la administracin9?;. &reemos ="e se logra la e6cl"si/n de la propiedad absol"!a y per(ec!a con la aplicaci/n del ar! c"lo 113)42: lo c"al no se logra con la aplicaci/n soli!aria del ar!ic"lo 1$1: para "na brindar garan! a y cer!eBa de la !rans(erencia de la propiedad inm"eble: es necesario in!erpre!ar: relacionar y aplicar en (orma con7"n!a los art*culos DL?D, DL?F, DL?J, DL?M y DLDD del "di'o "ivil. 4. DESVENTA9AS DEL SISTEMA CONSENSUAL.% *l sis!ema consens"al inspirado por el principio indi3id"alis!a de la re3ol"ci/n (rancesa e6presado en el c/digo de napole/n: con las 3en!a7as
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KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. "urso de Derec!os ,eales pp. 332. La="el con(ig"rado por dos o mas con!ra!os de compra3en!a: 3alidos y a"n e(icaces: c"yos c"mplimien!os en (orma especi(ica son de !odo p"n!o incompa!ibles: y celebrados: sobre la misma cosa o derecho: por el mismo 3endedor ="e: por lo menos en relaci/n con "no de ellos: era el !i!"lar de a="ella cosa o derecho doblemen!e 3endido: con independencia de ="e alg"no de los compradores haya o no recibido la en!rega real o (ic!a. *n es!a (orma mas gen,rica Uy aplicable a n"es!ro ar!ic"lo 113): se p"ede decir ="e se !ra!a del con(lic!o en!re dos (o mas) ! !"los ad="isi!i3os 3alidos o!orgados por la misma persona y sobre el mismo bien inm"eble: siendo ="e dicha p"gna de in!ereses debe ser Ban7ada claramen!e por la ley: en !an!o: no es posible admi!ir ="e en "n solo bien p"eda ser en!regado a dis!in!as personas ="e arg"yen ! !"los incompa!ibles sobre elO. 41 KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. 6ratado de Derec!o ,e'istral 5nmobiliario: Ob. &i!.: pp. 333. &-%. FY 2$819109&-LL-O: enero 2888 L*l derecho de propiedad debe concebirse como "n derecho absol"!o y e6cl"si3o: siendo as no deben haber dos !i!"laridades con!rap"es!as. Aabi,ndose presen!ado ins!r"men!os 7"r dicos en los ="e cons!a el derecho de propiedad de ambas par!es: era menes!er rec"rrir a s"p"es!os norma!i3os sobre conc"rrencia de acreedores como es el caso del ar!. 113) del &.&. sobre prioridad regis!ralO.

3$

!e/ricas: en!re las c"'les "bicamos la facilitacin de los intercambios, la r$pida circulacin de la ri#ue&a y proteccin del comprador, no son suficientes para ofrecer el sistema mas efica& y se'uro en la transferencia de la propiedad inmueble. La si!"aci/n del po!encial ad="irien!e (comprador) s"(re "na si!"aci/n de des3en!a7a o di(ic"l!ades para poder de!erminar ="ien es el propie!ario de "n bien: y c"ales son las cargas (hipo!eca: an!icresis) ="e le a(ec!an: e6is!iendo alg"nas des3en!a7as del sis!ema consens"al? a) Fo se p"ede de!erminar con seg"ridad ="ien es el propie!ario de "n inm"eble: ni las cargas ="e le a(ec!an. &on respec!o al primer problema (la propiedad): el po!encial comprador p"ede rec"rrir al es!"dio de los ! !"los del 3endedor (y de los preceden!es): pero siempre e6is!e la di(ic"l!ad de la :prueba diablica;. Para ello se re="iere comprobar la posesi/n del 3endedor por el !ermino de la "s"capi/n: empero: es di( cil 3eri(icar el es!ado posesorio por "n largo periodo del !iempo: y a"n c"ando se "!ilice pres"nciones: es!as siempre admi!en pr"eba en con!rario. &on respec!o al seg"ndo problema (las cargas): es!e si es insol"ble: ya ="e m"chas cargas ="e a(ec!an la propiedad !erri!orial (por e7emplo? las hipo!ecas) no !ienen e6!erioriBaci/n posesoria: y por ello: en es!os casos: es imprescindible con!ar con algGn sis!ema p"blici!ario ="e se cons!i!"ya en "na e6cepci/n del principio consens"alis!a. b) Por o!ro lado: incl"si3e en el caso de ="e haya de ="e el 3endedor e6hiba ! !"los leg !imos: es posible ="e es!e haya ena7enado el inm"eble con an!erioridad: siendo ="e el n"e3o comprador desconoBca la e6is!encia del con!ra!o preceden!e. *n "n sis!ema consens"alis!a es!ric!o: sin p"blicidad alg"na: se presen!a el gra3e problema de la doble 3en!a. c) -"n en el caso de ="e el 3endedor e6hiba ! !"los de propiedad leg !imos y no se prod"Bca "na doble 3en!a: es posible ="e alg"na de las ena7enaciones an!eriores en la cadena de !ransmisiones sea an"lada o res"el!a: con la consig"ien!e inseg"ridad para el Gl!imo ad="irien!e. d) %i las !ransmisiones operan con el solo consen!imien!o (sin p"blicidad): e6is!e la posibilidad ="e algGn !ercero pre!enda la rei3indicaci/n del inm"eble: ya sea por !ener me7or derecho de propiedad (haber ad="irido del 3erdadero propie!ario) o por in3ocar a s" (a3or la "s"capi/n43. 4.1.1. LOS COSTOS DE TRANSACCI3N EN EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA INMOBILIARIO.% *n n"es!ra pa!ria: la p"es!a en prac!ica: por e7emplo: del sis!ema regis!ral cons!i!"!i3o de !rans(erencia de la propiedad inm"eble: como modo de !ransmisi/n del dominio inmobiliario: dado el ni3el socioecon/mico y c"l!"ral de
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KOFJ-L*% C-RROF: K"n!her. "urso de Derec!os ,eales: Ob. &i!. pp. )1$.

3)

las grandes mayor as nacionales y la imposibilidad de e6!ender el regis!ro inmobiliario a !odos los con(ines de la pa!ria: pese a signi(icar el sis!ema mas per(ec!o de seg"ridad 7"r dica indi3id"al imaginable incremen!ar a los cos!os de !ransacci/n a "n ni3el inacep!able: paraliBando las !ransacciones 7"r dicas. Un sistema de mero consenso reduce los costos de transaccin, por#ue no re#uiere notario, no re#uiere de inscripciones, no re#uiere re'istros, lo #ue !ace mas :barato; contratar9J. *s!a posici/n conc"erda con la opini/n del maes!ro LEON /A,AND5A,AN: por lo c"al indica ="e la imper(ecci/n de los Regis!ros PGblicos: lo ="e hacia in3iable el r,gimen cons!i!"!i3o de la inscripci/n: considerando la de(icien!e organiBaci/n adminis!ra!i3a: la (al!a de ca!as!ro y !i!"lo id/neos ="e no e6is!en en !odas las regiones: Lsin no!ario: sin abogados: sin clima propicio para imponer el re="isi!o de la inscripci/n con car'c!er de inel"c!able obliga!oriedad4). &ompar!imos plenamen!e la opini/n del pro(esor /ULLA,D: Lde(ini!i3amen!e lo ="e plan!ea +E,NANDE0 ",U0 elimina cier!os cos!os. *l problema es ="e genera o!ros cos!os: como consec"encia de ali3iar los primeros. C'sicamen!e se genera el cos!o de la incer!id"mbre. *s decir: como "no no sabe si ="ien le 3ende es e(ec!i3amen!e el propie!ario: probablemen!e no le compre o el compre mas bara!o. Cas!a simplemen!e con 3er el precio en ="e se 3ende "n inm"eble no regis!rado con respec!o a o!ro regis!rado para desc"brir ="e la seg"ridad !iene "n 3alor adicional por el c"al noso!ros pagamos: y ="e la propiedad 3ale menos como consec"encia de es!a incer!id"mbre. La incer!id"mbre de saber si compro o no compro "n bien hace ="e se celebren menos con!ra!os: ="e haya menos circ"laci/n de ri="eBa y menor dinamismo: impidiendo la ma6imaci/n de las operaciones y !rans(erencias4.. *s necesario indicar ="e en "na econom a de mercado los cos!os de !ransacci/n !ienden a red"cirse: brindando seg"ridad y garan! a de los ac!os de !rans(erencia de propiedad inm"eble: la incer!id"mbre es el (ac!or ="e no logra lo ideal para el an'lisis econ/mico del derecho: ="e segGn 2O.NE,99 La (in de (acili!ar la !rans(erencia de rec"rsos: de los "sos menos 3aliosos a los mas 3aliosos: en principio de la ley deber a hacer ="e los derechos de propiedad sean libremen!e !rans(eriblesO: agregamos ="e es!a liber!ad de disposici/n de los bienes en las !rans(erencias inm"ebles deber'n de es!ar do!adas de m nimas garan! as ="e p"edan o!orgar la cer!eBa de ="e la propiedad s"scep!ible de ena7enaci/n corresponda al 3endedor y ="e la propiedad brinde la garan! a de e6cl"si/n !o!al y oponibilidad (ren!e a los !erceros. &reemos ="e el cos!o de !ransacci/n mas al!o es para el mercado (!rans(erencia inmobiliaria) seria el del principio de la descon(ianBa L"na persona ="e !"3o la ne(as!a e6periencia de comprar "n inm"eble por el solo con!ra!o: ="e
4$ 4) 4.

+*RF-FD*J &R@J: Kas!/n. Ob. &i!. pp.1$191.3.

L*OF C-R-FD5-R-F: 2os,. 6ratado de Derec!o "ivil. Tomo 555: Vol. 5. Lima: _K *di!or: pp. 3$).

C@LL-RD KOFJ-L*J: -l(redo. Ob. &i!. pp. 1$. 44 PO%F*R: Richard -. El An$lisis Econmico del Derec!o: +ondo de &"l!"ra *con/mica: #,6ico91110.: pp. 40941.

3.

desp",s se en!ero de ="e el mismo bien comprado por el ("e 3endido a "na seg"nda persona ="ien si c"mpli/ con inscribir el !i!"lo al regis!ro: no 3ol3er' a con(iar o en el peor de los casos por "n b"en !iempo no in!en!ara comprar algGn bien ra B. *s 7"s!o ="e el primer comprador ="ede sin ningGn derecho alg"no (ren!e al !ercero: ="e si inscribi/ s" !i!"lo en el regis!ro: es posible ="e el per(ec!o sis!ema consens"al de7e sin derecho a la persona ="e solo c"mpli/ con le principio del ar!ic"lo 1$1: por el c"al el solo con!ra!o hace propie!ario del bien inm"eble.

5. LA SOCIEDAD A"RARIA ! EL CRECIMIENTO DE LAS CIUDADES.% La sociedad per"ana en 113.: en el mismo aHo ="e en!ro en 3igencia el c/digo ci3il de 113.: el sec!or agrario represen!aba la primera ("en!e de ingresos nacionales: la poblaci/n econ/micamen!e ac!i3a: se encon!raba residiendo en el campo. D"ran!e el !ransc"rso del siglo MM las sociedades han s"(rido "n incon!rolable (en/meno de "rbaniBaci/n: es!o es: la poblaci/n ha pasado a oc"par preponderan!emen!e las "rbes: abandonando progresi3amen!e el campo. *s!a realidad social !iene "n car'c!er pr'c!icamen!e "ni3ersal y !ambi,n se ha presen!ado dram'!icamen!e en n"es!ro pa s. De ac"erdo con el censo del aHo 11$8: el 14` de la poblaci/n !o!al del PerG 3i3 a en ci"dades de mas de 28: 888 habi!an!es: mien!ras ="e a (ines de la d,cada de los sesen!a: el .)` de dicha poblaci/n ya era "rbana (2O%* #-TO% #-R9Desborde Pop"lar y &risis del *s!ado). *s!os gr"pos h"manos ="e b"scaban asen!arse en las principales ci"dades del pa s se encon!raron pr'c!icamen!e ("era del c rc"lo econ/mico: del mercado y de la legalidad 3igen!e. P para ello crearon s" propia legalidad. Lo c"al ha mo!i3ado a ="e el poblador "rbano !ome la posesi/n del s"elo median!e el :contrato de invasin;, o por medio de compra3en!as d"dosas ="e amparen la !enencia del predio r"s!ico. Fo compar!imos lo e6presado por el pro(esor: +E,NANDE0 8,U0 Lla realidad concre!a del PerG con!empor'neo: en n"es!ro concep!o: !an!o por s" problema es!r"c!"ral del *s!ado9Faci/n (problema de orden sociopol !ico): pero mas a"n por s" econom*a preponderantemente rural y a'raria : mo!i3ando s" posici/n en ="e la selecci/n del consenso como mecanismo adec"ado a n"es!ra realidad para reg"lar la !ransmisi/n inmobiliaria: sin per7"icio de ="e en las

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Bonas "rbanas p"eda ya implemen!arse "n regis!ro cons!i!"!i3o de la propiedad: sobre la base de "n adec"ado plano regis!ral40. *n las Gl!imas d,cadas se aprecia "n in!enso crecimien!o de las ci"dades del pa s: originando di3ersos problemas ! picos de los crecimien!os "rbanos in(ormales o desodoran!es? como la espec"laci/n de la !ierra: el encarecimien!o de la 3i3ienda: la !"g"riBacion par!ic"larmen!e en los asen!amien!os h"manos: degradaci/n del medio ambien!e: e!c.> de modo ="e el PerG se ha !rans(ormado de "n pa s de predominio poblacional r"ral a "no ("ndamen!almen!e "rbano. *n 11$8 la poblaci/n "rbana solo represen!aba el 24 ` de la poblaci/n !o!al ac!"al: en 1113 ya s"peraba el 48` y se es!ima ="e para el aHo 288) ser' de "n apro6imado de 08`: realidad ="e nos impide a a(ron!ar el problema ya: como "n re!o nacional y no Gnicamen!e capi!alino. &ompar!imos lo e6p"es!o por >E,NANDO DE .O6O L="e la represen!aci/n !angible de "n ac!i3o (!i!"lo de propiedad) cons!i!"ye "n 3alor e6ceden!e a s"s c"alidades ( sicas y ="e de es!a (orma se genera el capi!al en pa ses desarrollados (*n occiden!e: por e7emplo: los inm"ebles (ormales en s" mayor a son ('ciles de "sar como garan! a para "n pr,s!amo> para ob!ener "na in3ersi/n ba7o la (ig"ra de in!ercambio de ac!i3os por in3ersi/n> de es!a manera generando "na econom a: de "n capi!al pasi3o a "n capi!al ac!i3o ="e dinamiBa las di(eren!es !ransacciones. Por lo an!eriormen!e e6p"es!o y ("ndamen!almen!e por la migraci/n del campo a la c"idad de las personas: n"es!ra sociedad de7o de depender de "na econom a r"ral y agraria: las per"anos ="e resid an en Bonas r"rales decidieron emigrar a las impor!an!es y e6!ensas ci"dades del pa s: encon!ramos "n es!ado y realidad social di(eren!e en el momen!o ="e se prom"lgo el c/digo ci3il de 110$. &reemos ="e en momen!os ac!"ales de escaseB de rec"rsos y escaseB de capi!al: el *s!ado debe (acili!ar y brindar las garan! as 7"r dicas y econ/micas: en e(ec!os ="e los per"anos pro!e7an s" derecho de propiedad inm"eble> *l derecho a la propiedad es "n derecho ("ndamen!al de !oda persona: y como !al: el es!ado deber a de per(eccionar los mecanismos de pro!ecci/n y garan! a en el sis!ema de !rans(erencia de propiedad inm"eble en el PerG. *s necesario modi(icar el ar! c"lo 1$1: y es!ablecer "n sis!ema cons!i!"!i3o donde la inscripci/n en los regis!ros pGblicos cons!i!"ya el modo del ="e "na persona se hace propie!aria y ="e "n simple con!ra!o :secreto; no sea el medio id/neo en la !rans(erencia de la propiedad inm"eble: en la ac!"alidad en!re los per"anos el :principio de la desconfian&a; ( no se si la propiedad #ue deseo ad#uirir contiene al'Bn 'ravamen, si fue ena enada con anterioridad o si el #ue me ena ena es el verdadero propietario) es el ="e rigen n"es!ro pa s: por la :criollada; de los con!ra!an!es> en la celebraci/n de los di(eren!es !ransacciones.
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+*RF-FD*J &R@J: Kas!/n. Ob. &i!. pp. 142.

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La propiedad es el derecho real m's per(ec!o por e6celencia: es "n derecho ("ndamen!al: col"mna 3er!ebral del derecho ci3il pa!rimonial> por los mo!i3os an!eriores mencionados: es necesario re3es!ir de garan! as: seg"ridad y cer!eBa: a las di(eren!es !ransacciones inmobiliarias: es necesario en la ac!"alidad ="e la !rans(erencia de la propiedad inm"eble en el PerG: se e7ec"!e median!e la inscripci/n del Ti!"lo en los Regis!ros PGblicos. 1F. CONCLUSIONES.% 1) *l ar! c"lo 1$1 del &/digo &i3il: se e3idencia el problema de la (al!a en p"blicidad de la ad="isici/n del bien inm"eble (ren!e a !erceros. 2) *l sis!ema per"ano de !rans(erencia de propiedad inm"eble respalda la propiedad rela!i3a: p"es no permi!e e6cl"ir a !odos: !oda !ransmisi/n de propiedad debe es!ar do!ado de seg"ridad 7"r dica en s"s operaciones: (a3oreciendo la din'mica circ"laci/n de los bienes inm"ebles. 3) La inscripci/n declara!i3a en meri!o del ar!ic"lo 113): o!orga la garan! a y seg"ridad 7"r dica ="e no brinda el ar!ic"lo 1$1: cons!i!"yendo "na e6cepci/n y reconociendo la impor!ancia de la inscripci/n del !i!"lo en el regis!ro. $) *l ar! c"lo 113) en cier!a (orma o!orga a la inscripci/n: la calidad de modo e6cepcional de ad="irir la propiedad inmobiliaria. )) *n la conc"rrencia de acreedores de propiedad inm"eble: se e3idencia el principio :Nuien inscribe primero es propietario;: es la opci/n m's recomendable y prac!icada en la realidad. .) *n !oda !rans(erencia de propiedad inm"eble: es necesario in!erpre!ar y relacionar el ar! c"lo 1$1 del &/digo &i3il: con o!ras normas ="e brindaran "na serie de garan! as y corregir' los de(ec!os ="e p"diera acarrear la soli!aria aplicaci/n del ar! c"lo 1$1: considerando los sig"ien!es ar! c"los? ??FK, DL?D, DL?F, DL?J, DL?M y DLDD del "di'o "ivil.

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