BLOQUEO REGISTRAL Cintia Beteta Saavedra

INTRODUCCIN En nuestro ordenamiento jurdico, el derecho real de propiedad de bienes inmuebles se transmite de manera consensual, conforme a lo establecido en el artculo 949 del Cdigo Civil; sin embargo, de este modo el adquirente no tiene garantizada la plena oponibilidad de su derecho contra terceros, debido a que no se elimina la posibilidad de una prdida posterior por una doble venta o su afectacin con gravmenes o cargas no consentidas. En este sentido, el Registro de Propiedad Inmueble, adems de dotar de publicidad y seguridad jurdica al derecho de propiedad inscrito, establece un orden en los derechos que concurren sobre un mismo inmueble, de manera objetiva e imparcial, a travs del principio de prioridad registral, otorgndole proteccin al primero que inscribe su derecho en el Registro. Una de las instituciones registrales creadas para estos efectos, es el bloqueo registral que permite la anotacin preventiva en el Registro del contrato en minuta a fin de reservar su prioridad en el Registro hasta que se produzca la formalizacin e inscripcin del derecho real de que se trate, derecho real cuya inscripcin retrotraer sus efectos a la fecha y hora del asiento de presentacin del bloqueo respectivo. En el presente trabajo pretendemos exponer de manera didctica, los aspectos jurdicos ms relevantes en cuanto a esta institucin denominada bloqueo registral. CAPITULO I ANTECEDENTES JURDICOS 1.1. Tratamiento doctrinario. 1.2. Tratamiento legislativo comparado. 1.3. Tratamiento legislativo peruano. 1.1. Tratamiento doctrinario En doctrina, el bloqueo registral alude a aquello que se conoce como la reserva de prioridad, cuyo estudio se basa en determinar si es posible anticipar la fecha de prioridad que deriva del asiento de presentacin del ttulo, de tal modo que pueda ser una fecha anterior incluso a la del propio ttulo 1 .

GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1993, pg. 661.

1.2.

Tratamiento legislativo comparado En Espaa, 1952, Santiago Pelayo Hore propuso la reserva de prioridad a travs de la expedicin de una certificacin registral, sosteniendo que en ellas podran hallarse un principio de solucin para hacer compatible la prioridad con la serenidad y sosiego de la contratacin, siendo suficiente para el efecto que la prioridad no viniese determinada por el asiento de presentacin, sino por la expedicin de una cierta certificacin registral 2 . En Argentina, esta propuesta ya haba sido puesta en prctica con varias leyes provinciales de registro, sin el sustento que haba efectuado Pelayo Hore. Posteriormente, en el referido Estado Federado, el Decreto Ley 6582 3 de 1958, para el caso de los automotores, y la Ley 17801 4 de 1968, para los actos y contratos inmobiliarios, regularon la reserva de prioridad. Sin embargo, es con esta ltima Ley que se adquiere una verdadera reserva de prioridad desde el momento en que el registro expide el certificado para la realizacin del acto 5 . En ambos pases se dieron los antecedentes normativos ms prximos del bloqueo registral.

1.3.

Tratamiento legislativo peruano En el Per, el bloqueo registral es legislado por primera vez mediante el Decreto Ley 18278 el 19 de mayo de 1970. Conforme a lo establecido en el artculo 1 de la referida norma, el derecho al bloqueo registral tena carcter

CABRERA YDME, Edilberto. El Procedimiento Registral en el Per, Palestra Editores, Lima 2000, pg. 274. 3 El referido Decreto Ley en su art. 16 estableci: El Registro otorgar al titular del dominio o a la autoridad judicial que lo solicite, un certificado sobre las constancias de su inscripcin y dems anotaciones que existan, el que tendr una validez de quince das a partir de la fecha de su extensin y de cuyo libramiento se dejar nota en la ficha correspondiente. Este certificado deber ser requerido al titular del dominio, en las transferencias del automotor o en las constituciones de gravmenes sobre el mismo, por los interesados en dichas operaciones. Durante el plazo de validez del certificado, las transferencias, embargos y dems anotaciones que se practiquen con respecto al automotor, tendrn carcter condicional, y slo quedarn firmes y producirn sus efectos legales una vez vencido dicho trmino sin que haya modificado el dominio o la situacin jurdica del automotor. 4 La mencionada Ley en su art. 25 determin que Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el registro tomar nota en el folio correspondiente y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia, ms el del plazo a que se refiere el artculo 5, sin la advertencia especial de las certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado. 5 MOISSET DE ESPANS, Luis. Publicidad Registral, Advocatus, 2da edicin, Crdoba, 1997, pg. 26.

restringido, al ser concedido nicamente para la anotacin de los actos y contratos que celebrara el Banco Central Hipotecario, la banca estatal de fomento (Banco Agrario, Banco Industrial, Banco de Vivienda y banco Minero), as como mutuales de crdito para vivienda, cooperativas y Caja de Ahorros de Lima. Posteriormente, en mrito al Decreto Ley 20198 del 30 de octubre de 1973, se otorg ampli esta facultad registral a favor de otras entidades del Estado, como fue el caso de COFIDE, como tambin a favor de las instituciones bancarias y financieras. En 1979, con el Decreto Ley 22550, extendi sus alcances a los contratos de compraventa garantizada de lotes en proceso de habilitacin urbana. Asimismo, la Ley 23534 de 1982 ampli su regulacin a favor de las empresas administradoras en fondos colectivos autorizados por CONASEV. Ya en la dcada de los 90, el Decreto Legislativo 770 (1993) extendi sus alcances a las empresas del sistema financiero en general. La Ley 26481 de 1995 modific y preciso algunos aspectos del esta institucin de bloqueo registral y, finalmente, en 1996 la Ley 26702 extendi sus alcances a favor de las entidades del sistema financiero y de seguros. CAPITULO II EL BLOQUEO REGISTRAL 2.1. Definiciones. 2.2. Caractersticas. 2.3. Principio de prioridad registral. 2.4. Beneficiarios, actos y contratos materia de bloqueo. 2.1. Definiciones El bloqueo registral es una especie de anotacin preventiva que se efecta en la partida o asiento registral de un bien inmueble, cuya realizacin impide la inscripcin de todo acto o contrato respecto de ese inmueble cuando sea posterior a la anotacin del bloqueo y durante la vigencia del mismo, teniendo por finalidad asegurar la efectividad de la inscripcin definitiva del derecho reconocido. Edilberto Cabrera Ydme 6 lo define como un asiento temporal y eventual por cuya virtud, enervndose la eficacia de la fe pblica, se reserva una preferencia registral a travs de un efecto cierre de partida registral, a favor de un acto o contrato de naturaleza real asegurndosele una posicin registral privilegiada que por el momento no puede tener por deficiencias formales del ttulo que lo representa. Normalmente, para tener el beneficio de la prioridad registral, adems de la voluntad del interesado que se traduce en la rogacin, es necesario que materialmente exista un ttulo y que el mismo sea presentado al Registro
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CABRERA YDME, Edilberto. Op. Cit. Pg. 279.

por el libro diario. Sin embargo, el bloqueo registral permite obtener la prioridad registral sin que exista el ttulo ni se presente el mismo al Registro, otorgando dicha institucin la posibilidad de obtener y beneficiarse de la preferencia registral sin que sea necesaria la existencia de la escritura pblica. Asimismo, Manuel Soria Alarcn 7 refiere como bloqueo registral a la anotacin preventiva o medida precautoria que asegura la eficacia de un derecho real principal o de garanta. De otro lado, el Tribunal Registral 8 en reiterada jurisprudencia ha definido a esta figura como el mecanismo previsto en la ley que tiene por objeto impedir durante la formalizacin de un instrumento notarial, el acceso en el Registro de otros actos jurdicos que pudieran perturbar la eficacia o modificar las condiciones con las que se contrat. Examinando estas definiciones podemos colegir que el bloqueo registral como acto mediante el cual se separa la prioridad en la partida del inmueble, tiene estrecha relacin con el principio de prioridad o preferencia registral, pues como veremos ms adelante, se desarrolla dentro de sus alcances. 2.2. Caractersticas Como refiere Antonio Manzano Solano, citado por Edilberto Cabrera Ydme 9 , son mltiples los propsitos que cumple la anotacin preventiva en el Registro, puede responder a finalidades registrales tan diversas que es difcil encontrar un fundamento objetivo nico de sus distintas clases y, consiguientemente, un concepto vlido para todas ellas. En esencia, la anotacin preventiva es una inscripcin registral de carcter temporal, cuyo propsito es asegurar y cautelar en los Registros Pblicos el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que no puede ser inscrito en forma definitiva; asimismo, cumple la funcin de enervar la eficacia de la fe pblica registral de los titulares de situaciones jurdicas inscritas con posterioridad, publicitando la existencia de situaciones jurdicas aun no consolidadas, reservando durante su vigencia, la prioridad del ttulo 10 . Vemos que las caractersticas ms salientes de la anotacin preventiva es la transitoriedad, la pendencia y accesoriedad, sin embargo a estos rasgos

SORIA ALARCON, Manuel F. Los Registros Pblicos: Breve comentario del Libro IX del Cdigo Civil y los 14 aos de aplicacin, Lima, Grfica Horizonte, 1999, pg.74. 8 Resolucin N 108-2008-SUNARP-TR-T y Resolucin N 107-2008-SUNARP-TR-T, ambas del 30 de mayo de 2008. 9 CABRERA YDME, Edilberto. Op. Cit. Pg. 281. 10 Resolucin 097-96-ORLC/TC

se le suma su carcter eventual y su eficacia negativa, que tambin son rasgos de las anotaciones preventivas. Pasaremos a desarrollar cada una de estas caractersticas que tambin constituyen atributos del bloqueo registral: a) Transitoriedad. La anotacin preventiva es un asiento transitorio, temporal no siendo posible que sea perenne en el Registro, cualquiera sea el derecho a que se refiera. As como lo establece la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (en adelante SUNARP) en el artculo 64 del TUO de su Reglamento, las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios. De igual forma, el bloqueo registral constituye un asiento temporal, cuya vigencia y eficacia es de 60 das hbiles, contados desde la fecha del asiento de presentacin, plazo que una vez vencido se da la caducidad. b) Pendencia. La parte considerativa del Decreto Ley 18278 expresa que el fundamento del bloqueo registral radica en la necesidad de aligerar la contratacin sin desmedro de la seguridad contractual. El bloqueo de las partidas registrales asegura la inscripcin de los actos o contratos, permitiendo su ejecucin sin necesidad de comprobar previamente el hecho fsico de la inscripcin. Por lo antes expuesto, podemos afirmar que el bloqueo registral tiene como propsito asegurar la inscripcin de un acto o contrato, como la minuta, que existe pero no con las formalidades necesarias, como la escritura pblica, para incorporarse en el Registro. c) Instrumentalidad. La anotacin preventiva no constituye un fin en s mismo como la inscripcin que es un asiento principal. La anotacin preventiva sirve a un futuro asiento, a una futura inscripcin, y cuando ste se materialice, la anotacin desaparece. En esto consiste la instrumentalidad. Por su parte, el bloqueo registral tampoco constituye un fin en s mismo, su propsito es reservar preferencia registral para una futura inscripcin. En este sentido, el bloqueo registral es de carcter instrumental porque sirve como puente a una futura inscripcin del acto o contrato en mrito del cual se constituye, ampla o modifica algn derecho real.

d) Eventualidad. El bloqueo registral no decide, en definitiva, la situacin jurdica de la partida registral en la que se anota, solo apertura un plazo de cierre registral, dentro del cual se puede o no conformar una nueva situacin jurdica de la partida registral, al inscribirse el acto o contrato para el cual se ha reservado la preferencia. De inscribirse se habr cumplido el fin perseguido, pues para los efectos registrales, la fecha y hora de presentacin del ttulo ser la fecha y hora de presentacin del bloqueo registral. e) Eficacia negativa. El bloqueo registral genera una eficacia registral negativa (se puede oponer a terceros), destruyendo la buena fe pblica registral que podra beneficiar al tercero que adquiera un derecho inscrito o impidiendo que el mismo alegue la buena fe en su favor. El artculo 3 del Decreto Ley 18278, seala la necesidad de adjuntar copia del instrumento firmado por los contratantes, es decir la minuta, que contiene un acto o contrato existente. Por ello se debe tener en cuenta que el bloqueo registral requiere un acto o contrato preexistente, pues no es el caso reservar preferencia registral para un acto o contrato inexistente. f) Genera efecto cierre. Tenemos conocimiento que durante el plazo de vigencia del bloqueo registral (60 das), no es posible inscribir ningn acto o contrato por los cuales se constituyan, amplen o modifiquen derechos reales respecto del inmueble materia del bloqueo, salvo que previamente se hubiera inscrito el acto o contrato. Cumplida la finalidad del bloqueo o vencido el plazo de su vigencia, pierde su eficacia, pudiendo, previa calificacin inscribirse cualquier acto o contrato respectivo. 2.3. Principio de prioridad registral Como antes mencionamos, el bloqueo registral tiene estrecha relacin con el principio de prioridad registral, debido a que se desarrolla dentro de sus alcances. Como seala Jos Manuel Garca Garca 11 , la prioridad registral es aquel principio hipotecario en virtud del cual los ttulos o derechos que acceden al Registro prevalecen en caso de conflicto frente a los ttulos o derechos que no han accedido al mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a las fechas de presentacin en el libro Diario.

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GARCA GARCA, Jos Manuel. Op. Cit. Pg. 552.

El Registro establece un orden en los derechos que concurren sobre un mismo inmueble de manera objetiva e imparcial, a travs de la prioridad registral, estableciendo la proteccin del que lleg primero al Registro (prior in tempore, potior in iure). La institucin del bloqueo registral permite anotar preventivamente en el Registro el contrato en minuta con la finalidad de reservar su prioridad en el Registro hasta que se produzca la formalizacin e inscripcin de la constitucin, modificacin o extincin del derecho real de que se trate, derecho cuya inscripcin retrotraer sus efectos a la fecha de la anotacin del bloqueo respectivo 12 . Es as que los efectos del bloqueo estn ligados a la aplicacin del principio de prioridad 13 . 2.4. Beneficiarios, actos y contratos materia de bloqueo De conformidad al artculo 1 de la Ley 26481, que modifica el artculo 1 del Decreto Ley N 18278 y que deja sin efecto a la Ley 23534, el bloqueo registral ya no es un privilegio exclusivo de las instituciones bancarias y financieras a las que se refera la legislacin derogada, sino que actualmente tal mecanismo de seguridad registral tiene alcances de carcter general. En efecto, el referido dispositivo seala que el bloqueo de las partidas registrales de los Registros Pblicos, es a favor de las personas naturales o jurdicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren en virtud de los cuales se constituya, ample o modifiquen derechos reales a favor de los mismos. De otro lado, el bloqueo tiene lugar respecto de actos y contratos en virtud del cual se constituyan, amplen o modifiquen derechos reales. Como lo seala el artculo 140 del Cdigo Civil (en adelante CC), el acto jurdico es la manifestacin de la voluntad destinada a crear, regular, modificar, o extinguir relaciones jurdicas, mientras que el contrato, conforme lo establece el artculo 1351 del CC, es el acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir una relacin jurdica patrimonial. Es as que tenemos por objeto del bloqueo a todo acto o contrato en virtud del cual se constituyan, amplen o modifiquen derechos reales. En este
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El artculo IX del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos precisa los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraern a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin. 13 La prioridad registral se encuentra regulada en los artculos 2016 y 2017 del Cdigo Civil. El artculo 2016 establece que la prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. El artculo 2017 seala que no puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito aunque sea de fecha anterior.

sentido, derechos de distinta naturaleza, es decir, no reales, no tendrn acogida en el bloqueo. CAPITULO III PROCEDIMIENTO REGISTRAL 3.1. Procedimiento del bloqueo. 3.2. Plazo de vigencia del bloqueo. Efectos registrales. 3.4. Caducidad del bloqueo registral. 3.1. Procedimiento del bloqueo El procedimiento registral del bloqueo es el siguiente: a. Presentacin de la minuta al Notario. Las personas que hubieran celebrado un acto o contrato en cuyo favor se pretenda constituir el bloqueo registral, deben presentar el documento que lo contiene, es decir la minuta, al Notario. b. Solicitud del Notario al Registro peticionando el bloqueo registral. El Notario receptor, en el trmino de 24 horas, debe cursar oficio al Registro acompaando copia certificada del instrumento firmado por los otorgantes. En el Registro, la solicitud del Notario, previo pago de la tasa registral, ser ingresada por el Libro Diario, extendindose el respectivo asiento de presentacin. c. Calificacin registral. La solicitud del bloqueo registral ser objeto de la previa calificacin registral, acto mediante el cual el registrador deber aplicar los principios registrales que sustentan el procedimiento registral, adems de las normas legales pertinentes, como si se tratara de la solicitud de inscripcin del acto o contrato propiamente dicho 14 . d. Anotacin preventiva del bloqueo registral. Luego de efectuada la calificacin registral del acto o contrato, siendo sta positiva, el registrador extender la correspondiente anotacin en la respectiva partida registral. 3.2. Plazo de vigencia del bloqueo Como lo seala el artculo 103 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el plazo de vigencia del bloqueo anotado es de 60 das hbiles computados a partir de la fecha del correspondiente asiento de presentacin. 3.3.

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Resolucin N 006-98-ORLC/TR y Resolucin N 091-2009-SUNARP-TR-L.

Al respecto Edilberto Cabrera Ydme 15 seala que ste trmino (precisado en el artculo 2 del Decreto Ley 18278, modificado por el Decreto Ley 20198 y por la Ley 26401), debe ser computado en das hbiles y no en das calendario, pues el bloqueo registral constituye una forma de anotacin preventiva caracterizada por su temporalidad. Considerando adems que el procedimiento registral constituye un procedimiento especial que se rige por sus propias leyes y reglamentos. 3.3. Efectos registrales Como puede apreciarse, el efecto principal del bloqueo, segn el artculo 4 de la Ley 26481, es que durante el plazo de vigencia del bloqueo no podr inscribirse ni anotarse preventivamente ningn acto o contrato incompatible con aqul cuya prioridad se ha reservado, salvo que se registre el acto o contrato anotado previamente como bloqueo. Como hemos mencionado en lneas anteriores, los efectos del bloqueo estn ligados a la aplicacin del principio de prioridad, y una vez anotado el bloqueo se produce un subsecuente cierre temporal de la partida registral, a efectos de que se cumpla con la formalizacin notarial e inscripcin registral del acto o contrato, dentro del plazo legal. Sin embargo, existiendo un bloqueo no puede impedirse la presentacin de ttulos en el diario, referentes a la misma partida, por cuanto la vigencia del asiento de presentacin es de 35 das hbiles, prorrogables, dentro de los cuales puede haberse levantado el bloqueo y as poder acceder a la inscripcin cuando no exista incompatibilidad con lo ya inscrito. 3.4. Caducidad del bloqueo registral Como seala Aliaga Huaripata 16 , existen dos maneras de producir la caducidad del bloqueo registral: una, por el simple vencimiento del plazo, y otra antes del vencimiento. a) Caducidad al vencimiento del plazo. El bloqueo registral caduca automticamente, sin requerirse de solicitud de parte interesada, al trmino o vencimiento de los 60 das, o lo que es lo mismo, vencido el plazo el bloqueo pierde su eficacia, se extinguen sus efectos, pudiendo cualquier acto o contrato diferente que rena los requisitos correspondientes, inscribirse.

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CABRERA YDME, Edilberto. Op. Cit. Pg. 291. HUARIPATA, Aliaga. Bloqueo Registral. La Reserva de Prioridad Registral de los Derechos Reales en el Per: alcances y perspectivas, Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, Ao 81, N 692, 2005, pgs. 1981-2002.

b) Caducidad antes del vencimiento del plazo. De otro lado, tenemos conocimiento que el bloqueo registral tambin puede caducar antes del vencimiento del plazo, es decir antes de los 60 das. Esto puede tener lugar en los siguientes casos: - Si se inscribe el acto o contrato materia del bloqueo. Durante el plazo de vigencia de la reserva de preferencia, no puede inscribirse algn acto o contrato a que se refiere el bloqueo registral, pero si antes del vencimiento de tal plazo se hubiera inscrito el acto o contrato a que se refiere el bloqueo, habiendo cumplido su finalidad, cualquier acto o contrato distinto podr inscribirse en la misma partida registral, en este caso siempre que la calificacin registral correspondiente sea favorable. - Si lo solicita el contratante en cuyo favor se estableci el bloqueo, tambin cabe la posibilidad que las personas, en cuyo favor se estableci el bloqueo, antes del vencimiento del plazo soliciten la caducidad del mismo. Esto implica una renuncia a los beneficios de la reserva de prioridad. - Cuando sea ordenado judicialmente. CONCLUSIONES La finalidad del bloqueo consiste en brindar seguridad jurdica al contratante y as garantizar la reserva de prioridad ante el Registro y la imposibilidad de ser perjudicado por actos posteriores practicados durante su vigencia. El bloqueo registral o reserva de preferencia tiene estrecha relacin con el principio de prioridad (o preferencia) registral porque, como hemos advertido durante el desarrollo del presente trabajo, se desarrolla dentro de sus alcances. Un derecho anotado en virtud de una solicitud notarial de bloqueo registral resulta un derecho que ha sido objeto de calificacin registral en cuanto a su validez y eficacia material. La anotacin del bloqueo no es una simple reserva de prioridad de rango, si se tratara slo de reservar la prioridad, bastara la solicitud del notario sin anexar el documento que contiene el acto material. BIBLIOGRAFA GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1993. CABRERA YDME, Edilberto. El Procedimiento Registral en el Per, Palestra Editores, Lima 2000. MOISSET DE ESPANS, Luis. Publicidad Registral, Advocatus, 2da edicin, Crdoba, 1997.

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SORIA ALARCON, Manuel F. Los Registros Pblicos: Breve comentario del Libro IX del Cdigo Civil y los 14 aos de aplicacin, Lima, Grfica Horizonte, 1999. HUARIPATA, Aliaga. Bloqueo Registral. La Reserva de Prioridad Registral de los Derechos Reales en el Per: alcances y perspectivas, Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, Ao 81, N 692, 2005.

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