EL REGISTRO

VS.
REALIDAD
EXTRAREGISTRAL
En qu casos se superpone uno
respecto del otro?
Dr. Csar Sols Macedo
Qu debe pr!ar"
CONTENIDO
DEL
REGISTRO
REALIDAD JURDICA
E!TRAREGISTRAL
#ASOS Q$E SE #$EDE% SEG$IR #ARA
ESTA&LECER Q$E SOL$CI'% A#LICAR
"# E$%stenc%a de
&uena 'e
(# Cal%dad de los
t)tulos en con'l%cto
*# Naturale+a de los
derec,os en con'l%cto
#ASOS Q$E SE #$EDE% SEG$IR #ARA
ESTA&LECER Q$E SOL$CI'% A#LICAR
*# NATURALE-A DE
LOS DEREC.OS
EN CON/LICTO
DEREC.O REAL
0S#
DEREC.O REAL
2022 C. C., 1 p.
DEREC.O REAL
0S#
DEREC.O 1ERSONAL
2022 C. C., 2 p.
949 C. C.
#ASOS Q$E SE #$EDE% SEG$IR #ARA
ESTA&LECER Q$E SOL$CI'% A#LICAR
(# CALIDAD DE
LOS T2TULOS
EN CON/LICTO
T2TULOS
.O3OG4NEOS
Actos Inter. Vivos
Actos Mortis Causa
T2TULOS
NO .O3OG4NEOS
Actos Inter Vivos y
Actos Mortis Causa
#ASOS Q$E SE #$EDE% SEG$IR #ARA
ESTA&LECER Q$E SOL$CI'% A#LICAR
"# LA E!ISTENCIA
DE 5UENA /E
CONC# ACREEDORES 1135 C. C.
TERCERO REGISTRAL 2014 C. C.
O1ONI5# DEREC.OS 2022 C. C.
DER# "RO 6 5ENE/# 1U5. 203! C. C.
CAS$(STICA
CASOS
DE
SOL$CI'%
REGISTRAL
CASO )* DO&LE VE%TA
A "
A C
C-V
C-V
B no inscribe.
C inscribe.
" C
vs.
Mejor
Derecho
Solucin ?
CASO )* DO&LE VE%TA
#erec$o %ea&
1RO1IEDAD
No %nscr%to
#erec$o %ea&
1RO1IEDAD
Inscr%to
0S#
CASO )* DO&LE VE%TA

Soluc+, REGISTRAL*

'a so&uci(n a& caso p&antea)o &o encontra*os

en e& art+cu&o 1135, )e& C()i-o Civi&.

%e-&a 1. /e pre0iere a& acree)or )e 1uena 0e cuyo

t+tu&o $a si)o pri*era*ente inscrito.

%e-&a 2. /e pre0iere a2u3& cuyo t+tu&o conste en

)ocu*ento )e 0ec$a cierta *4s anti-uo.

%e-&a 3. /e pre0iere a2u3& cuyo t+tu&o conste en

)ocu*ento )e 0ec$a *4s anti-ua.
CASO -* #RO#IEDAD VS .I#OTECA
A "
C A
C-V
Mutuo c/
G.H.
B no inscribe.
C inscribe.
A incumle con el !"o#
or lo $ue C ejecut!.
" C
vs.
%ercer&! 'e
(roie'!'
Solucin ?
Derecho
)e!l*
(roie'!'.
Derecho
)e!l*
Hiotec!.
CASO -* #RO#IEDAD VS .I#OTECA
#erec$o %ea&
1RO1IEDAD
No %nscr%to
#erec$o %ea&
.I1OTECA
Inscr%to
0S#
CASO -* #RO#IEDAD VS .I#OTECA

Soluc+, REGISTRAL*

'a so&uci(n a& caso p&antea)o &o encontra*os en e&

art+cu&o 2022, )e& C()i-o Civi&.

56ara oponer )erec$os rea&es so1re in*ue1&es a 2uienes ta*1i3n tienen )erec$os
rea&es so1re &os *is*os, es preciso 2ue e& )erec$o 2ue se opone est3 inscrito con
anteriori)a) a& )e a2u3& a 2uien se opone78

Asi*is*o, en e& art+cu&o 2014, )e& C()i-o Civi&.

59& tercero 2ue )e 1uena 0e a)2uiere a t+tu&o oneroso a&-:n )erec$o )e persona
2ue en e& re-istro aparece con 0acu&ta)es para otor-ar&o, *antiene su a)2uisici(n
una ve; inscrito su )erec$o, aun2ue )espu3s se anu&e, rescin)a o resue&va e& )e&
otor-ante por virtu) )e causas 2ue no consten en &os re-istros p:1&icos.8

#e i-ua& 0or*a, e& art+cu&o 533, )e& C6C.

5'a tercer+a se entien)e con e& )e*an)ante y e& )e*an)a)o, y s(&o pue)e
0un)arse en &a propie)a) )e &os 1ienes a0ecta)os <u)icia&*ente por *e)i)a
caute&ar o para &a e<ecuci(n= o en e& )erec$o pre0erente a ser pa-a)o con e& precio
)e ta&es 1ienes.
/in per<uicio )e &o se>a&a)o, pue)e 0un)arse en &a propie)a) )e 1ienes a0ecta)os
con -arant+as rea&es, cuan)o e& )erec$o )e& tercerista se encuentra inscrito con
anteriori)a) a )ic$a a0ectaci(n.8
CASO /* &E%E0ICE%CIA #1&LICA VS. TERCERO Q$E
ADQ$IERE DE A#ODERADO 2EX#. 345/6-55765
A
"
"
C
C-V
(o'er se inscribe en
))((
B tr!ns+ere inmueble
'&!s 'esu,s 'e l!
muerte 'e A
(o'er .
'isoner 'e
inmuebles
A
-!llece. .o se inscribe e/tincin 'e
o'eres.
B.(
C
vs.
.A0
Sucesor le"!l 'em!n'!
.uli'!' 'e Acto 0ur&'ico 1C-
V2
(
7
"
CASO /* &E%E0ICE%CIA #1&LICA VS. TERCERO Q$E
ADQ$IERE DE A#ODERADO 2EX#. 345/6-55765
#erec$o %ea&
1RO1IEDAD 5#1#
SUCESI8N
#erec$o %ea&
1RO1IEDAD "RO
Inscr%to
0S#
Acto Inter Vivos
Acto *ortis causa
C
?
B.(.
CASO /* &E%E0ICE%CIA #1&LICA VS. TERCERO Q$E
ADQ$IERE DE A#ODERADO 2EX#. 345/6-55765

Soluc+, REGISTRAL"*

*9 1os%c%:n; Derec,o del tercero de &uena 'e

Art+cu&o 203! C. C.. 59& tercero 2ue )e 1uena 0e y a t+tu&o

oneroso $a contrata)o so1re &a 1ase )e *an)ato o po)er
inscrito en e& re-istro )e& &u-ar )e ce&e1raci(n )e& contrato,
no ser4 per<u)ica)o por *an)ato, po)er, *o)i0icaciones o
e?tinciones )e 3stos no inscritos8.

(9 1os%c%:n; Trans<%s%:n sucesor%a de pleno derec,o

Art+cu&o @@0.A #es)e e& *o*ento )e &a *uerte )e una

persona, &os 1ienes, )erec$os y o1&i-aciones 2ue
constituyen &a $erencia se tras*iten a sus sucesores.
CAS 2185-2008 LIMA (02/09/08)
Tercero Re8s9ral :s. $sucape,9e
A
*
Don!cin
B
10
(resc.
A'$uist.
A
3
3
A
B
Mejor
'erecho
CORTE SU1RE3A;
/entencia )e& proceso )e
6rescripci(n A)2uisitiva es
constitutiva.
CASOS
DE
SOL$CI'%
EXTRAREGISTRAL
CASO ;* #RO#IEDAD VS EM&ARGO
A "
C A
Mutuo sin
"!r!nt&!
B no inscribe.
A incumle con el !"o#
or lo $ue C 'em!n'! !
4A5 6DSD.
c !
vs.
6DSD
C-V
C emb!r"! inmueble 'e
A
"
A C
%ercer&!
*
(
Derecho )e!l 1roie'!'2
vs. Derecho (erson!l
1!creenci!2
CASO ;* #RO#IEDAD VS EM&ARGO
#erec$o %ea&
1RO1IEDAD
No %nscr%to
#erec$o 6ersona&
E35ARGO
Inscr%to
0S#
Cmo se acredita la propiedad o
iscrita!
1. Bir*as &e-a&i;a)as
2. Certi0icaci(n )e
0ec$as
@. 9scritura 6:1&ica )e
co*pra venta.
C. Contrato presenta)o
a %%. 66.
5. Constancia )e
in-reso yDo sa&i)a
)e )inero )e
cta. cte.
3. 6a-o )e A&ca1a&a.
4. Bec$a cierta )e
contrato.
Ele<entos rele=antes
CASO ;* #RO#IEDAD VS EM&ARGO

Soluc+, EXTRAREGISTRAL*
Opon%&%l%dad de derec,os so&re %n<ue&les
%nscr%tos

Art)culo (>((9? (9 p@rra'o C# C#; A/i se trata

)e )erec$os )e )i0erente natura&e;a se ap&ican
&as )isposiciones )e& )erec$o co*:n.8
Trans'erenc%a de prop%edad de &%en %n<ue&le

Art)culo B7B9 C# C#; 5La sola o&l%Cac%:n de

enaDenar un %n<ue&le )eter*ina)o $ace a&
acree)or propietario )e 3&, sa&vo )isposici(n
&e-a& )i0erente o pacto en contrario.8
CASO <* COM#RA VE%TA VS S$CESI'%
EX#. 5475=6-557
A
C-V
C-V
C-V
E1
E2
E3
7nscribe.
7nscribe.
.o inscribe.
A
-!llece 8 Sucesin 'e A 1H9#H: 8 cn8u"e
su,rstite2# !'$uiere or mortis causa el tercer
inmueble ven'i'o ! H;.
E3
Mejor
Derecho 'e
(roie'!'
/uc
. A
Solucin ?
CASO <* COM#RA VE%TA VS S$CESI'%
EX#. 5475=6-557
#erec$o %ea&
1RO1IEDAD
No %nscr%to
#erec$o %ea&
SUCESI8N
Inscr%to
0S#
Acto Inter Vivos Acto *ortis causa
E3
Suc
.A
CASO 7* COM#RA VE%TA VS.
S$CESI'%
A "
"
Mejor
Derecho 'e
(roie'!'
C-V
A
-!llece 8 l! Sucesin 'e A se convierte en l!
roiet!ri!.
/uc
. A
Solucin ?
.o inscribe.
CASO 7* COM#RA VE%TA VS. S$CESI'%
#erec$o %ea&
1RO1IEDAD
No %nscr%to
#erec$o %ea&
SUCESI8N
Inscr%to
0S#
Acto Inter Vivos Acto *ortis causa
"
/uc
. A
CASO 3* COM#RA VE%TA VS. S$CESI'%
LEGAL >&E%. #$&?2CAS --;=6-5546L!a
A "
"
.A0 'e
!'ju'ic!cin
A
-!llece# no h!8 here'eros 8 ! tr!v,s 'e un roceso
no contencioso 'e 'ecl!r!tori! 'e here'eros# se
!'ju'ic! el inmueble ! l! bene+cenci! <blic! or
ser sucesor le"!l.
B.
(.
C-V
Documento 'e =ech!
ciert!.
CASO 3* COM#RA VE%TA VS. S$CESI'%
LEGAL >&E%. #$&?2CAS --;=6-5546L!a
#erec$o %ea&
1RO1IEDAD
No %nscr%to
#erec$o %ea&
SUCESI8N LEGAL
Inscr%to
0S#
Acto Inter Vivos Acto *ortis causa
"
B.
(.
CASOS <@ 7@3*
#RO#IEDAD VS. S$CESI'%

Soluc+, EXTRAREGISTRAL*

6ri*era posici(n. Ap&icaci(n )e art. 2013, y

2014, )e& C()i-o Civi& y, por tanto, &a sucesi(n
es &a propietaria.

/e-un)a posici(n. Con &a CAV, e& 1ien )e<( )e

pertenecer a& patri*onio )e& causante y, por
tanto, no 0or*a parte )e &a *asa $ere)itaria.
Ap&icaci(n )e art. 949, )e& CC., y art. 54, )e&
%-to. )e Inscripciones )e& %e-istro )e 6re)ios.
CASO =* #RESCRI#CI'% ADQ$ISITIVA DE
DOMI%IO
*
10
Acto )e )isposici(n
Fu3 ocurre con &os actos )e )isposici(n 2ue
rea&ice e& titu&ar re-istra& GAH cuan)o e?iste una
persona 2ue viene e<ercien)o una posesi(n
cua&i0ica)a para a)2uirir e& 1ien por prescripci(n
3
Inicia posesi(n p:1&ica, pac+0ica, continua y co*o propietario
A
Iitu&ar %e-istra&
CAS "50-2008 CA#AMA$CA (11/01/10)
$sucape,9e :s. Tercero adAure,9e a 99ulo 8ra9u9o de
Aue, apareca e, el re8s9ro.
A
*
Don!cin
B
10
(resc.
A'$uist.
A
3
3
A
B
..A.0
CORTE SU1RE3A;
/entencia )e& proceso )e
6rescripci(n A)2uisitiva es
)ec&arativa y a)e*4s tiene
e0ectos retroactivos.
OTROS
CASOS
CASO 4* /RO REGISTRAL VS. .I#OTECA
REI%SCRITA 2 EX#. % ;)44465-
Bco.
A
Mutuo c/
G.H.
Municipalid
ad Pisco
A
>jecuc.
Co!ctiv!
1>mb!r"!
2
Registrad
or
3
)einscribe l! hiotec!
C
C-V
3
4
Bco.
5
A
>jecuc.
G!r!nt&!s
6
3
%ercer&!
Bco.
A
)em!t! 8 !'ju'ic! el inmueble.
?ev!nt! hiotec!
CASO 4* /RO REGISTRAL VS. .I#OTECA
REI%SCRITA 2 EX#. % ;)44465-
#erec$o %ea&
1RO1IEDAD
%nscr%to
#erec$o %ea&
.I1OTECA
ReEInscr%to
0S#
12.03.2002
29.04.2002
Bco.
3
CASO 4* /RO REGISTRAL VS. .I#OTECA
REI%SCRITA 2 EX#. % ;)44465-

Soluc+, REGISTRAL*
Opon%&%l%dad de derec,os so&re %n<ue&les %nscr%tos

Art)culo (>((9? *9 p@rra'o C# C#; A6ara oponer )erec$os rea&es so1re

in*ue1&es a 2uienes ta*1i3n tienen )erec$os rea&es so1re &os *is*os,
es preciso 2ue el derec,o que se opone est %nscr%to con
anter%or%dad a& )e a2u3& a 2uien se opone.8
1r%nc%p%o de 5uena /e ReC%stral

Art)culo (>*79 C# C#; 5El tercero que de &uena 'e adqu%ere a

t+tu&o oneroso a&-:n )erec$o )e persona 2ue en e& re-istro
aparece con 0acu&ta)es para otor-ar&o, <ant%ene su
adqu%s%c%:n una =e+ %nscr%to su derec,o, aunque despus se
anule? resc%nda o resuel=a el del otorCante por virtu) )e
causas 2ue no consten en &os re-istros p:1&icos.
'a 1uena 0e )e& tercero se presu*e *ientras no se prue1e 2ue
conoc+a &a ine?actitu) )e& re-istro.8
LA I%EXACTIT$D
REGISTRAL
)% I%TROD$CCI'%

1U5LICIDAD REGISTRAL.A

9s &a e?teriori;aci(n )e situaciones

<ur+)icas 2ue pro)uce
co-nosci1i&i)a) -enera& )e &o 2ue
en 3& se encuentra inscrito.
)% I%TROD$CCI'%

SUS /INES.A

Se"uri'!' jur&'ic!.

-omento 'el cr,'ito territori!l 8 'el

cr,'ito erson!l.

%r!ns!renci! en l!s tr!ns!cciones.

-in!li'!' c!utel!r.
-. CO%CE#TO

9?iste ine?actitu) re-istra& cuan)o e& %e-istro

e?presa una situaci(n <ur+)ica 2ue en &a
rea&i)a) <ur+)ica es otra.

/e )a :nica*ente respecto a )erec$os

inscri1i1&es.
9& Conteni)o
)e &os &i1ros
re-istra&es
9& esta)o
<ur+)ico rea&
)e )erec$os
rea&es
in*o1i&iarios
inscritos
No e$%ste concordanc%a?
ar<on)a? acuerdo
Slo e&iste ie&actit'd re(istral e el
campo de la e)icacia de la iscripci
1. Cuan)o se
prote-en
derec,os, *as
no )atos )e
$ec$o
2. /on
Inscr%&%&les
3. /on )e
Inscripci(n
Ft%l
/. CA$SAS
A. 9& %e-istro nunca
reco-i( &a rea&i)a)
". Ea1ien)o acce)i)o
&a rea&i)a) a& %e-istro,
3ste est3 )esa<usta)o
)e e&&a
%ea&i)a) ausente
)e& %e-istro
ReC%stro Ine$acto
/. CA$SAS
"#*. re-istra)a
0ie&*ente &a pri*era
)e )o*inio, pue)e
ocurrir.
A. 6or $a1erse
pro)uci)o en &a
rea&i)a) un ca*1io
2ue no se $a
re-istra)o.
". 6or $a1erse
re-istra)o un ca*1io
2ue en &a rea&i)a) no
se $a pro)uci)o.
C. 6or no $a1erse
re-istra)o 0ie&*ente un
ca*1io opera)o en &a
rea&i)a).
/. CA$SAS
"#(. 'a pri*era )e )o*inio
no acce)e 0ie&*ente a&
%e-istro.
/e in *atricu&( in*ue1&e &i1re )e
-rava*en, no o1stante estar
su<eta a cierta servi)u*1re.
;. MEDIOS DE RECTI0ICAR
7#*# 9n &a
rea&i)a) se $a
pro)uci)o un
ca*1io no
re-istra)o.
A# 6or &a to*a
)e ra;(n )e&
t+tu&o
Are-istran)o e&
)erec$o sur-i)o
en &a rea&i)a).
5# 6or &a
reanu)aci(n
)e& tracto
sucesivo.
C# 6or
%eso&uci(n
<u)icia&
or)enan)o &a
recti0icaci(n.
;. MEDIOS DE RECTI0ICAR
5# 6or &a
reanu)aci(n )e&
tracto sucesivo.
5#*#
ACTA
DE
NOTORIEDAD
5#(#
E!1EDIENTE
DE
DO3INIO
;. MEDIOS DE RECTI0ICAR

5#*# ACTA DE NOTORIEDAD

9s un acta tra*ita)a por Jotario, 2ue tiene

por o1<eto acre)itar e& $ec$o )e 2ue UNA
1ERSONA ES NOTORIA3ENTE DUEGA )e
una 0inca.

9& Jotario )e1e esti*ar su0iciente*ente

co*pro1a)o e& $ec$o notorio preten)i)o.

6rosi-ue e& proce)i*iento ante Ku;-a)o )e

1 Inst., )e estar )e acuer)o con &o actua)o,
por auto )ispone protoco&i;ar e& e?pe)iente.
;. MEDIOS DE RECTI0ICAR

5#(# E!1EDIENTE DE DO3INIO

9s un *e)io para acre)itar 2ui3n es e& actua&

titu&ar en &a rea&i)a), se tra*ita <u)icia&*ente.

9& so&icitante tiene 2ue acre)itar su0iciente*ente

&a a)2uisici(n )e& )o*inio )e to)a o parte )e &a
0inca.

9& auto apro1atorio )e& e?pe)iente es e& t+tu&o

2ue per*ite &a inscripci(n, y )ispone &a
cance&aci(n )e &as inscripciones contra)ictorias.

%O CREA EXCE#CI'% DE COSA B$CGADA#

;. MEDIOS DE RECTI0ICAR
7#(# Cuan)o &a
ine?actitu) )e1iera su
ori-en a &a e?tinci(n
)e a&-:n )erec$o
inscrito o anota)o.
A# Me)iante &a
respectiva
cance&aci(n )e&
asunto 2ue
reco-iese.
5# 9n virtu) )e&
proce)i*iento
)e &i1eraci(n
)e
-rav4*enes.
<. E0ECTOS DE LA RECTI0ICACI'%

'a recti0icaci(n )e& %e-istro s(&o pue)e ser pe)i)a

por e& titu&ar )e& )o*inio o )erec$o rea& inscrito.

'a &e-iti*aci(n pasiva &a tienen to)os a2ue&&os a

2uienes e& asiento 2ue se trata )e recti0icar
conce)e a&-:n )erec$o.

Los e'ectos de la rect%'%cac%:n se producen a

part%r del <o<ento en que se opera, carecien)o
)e retroactivi)a) respecto )e terceros.

9n nin-:n caso per<u)icar4 a &os )erec$os

a)2uiri)os por tercero a t+tu&o oneroso y )e 1uena
0e )urante &a vi-encia )e& asiento 2ue se )ec&are
ine?acto8
HGRACIASI