Todo Sobre La Clausula Suelo

INDICE
INTRODUCCIN................................................................................................................................1 Qu es el Euribor?..............................................................................................................................4 Qu determina la cuanta de los tipos Euribor?.............................................................................5 Por qu se presta tanta importancia al Euribor?.................................................................................6 Qu bancos europeos componen el panel?....................................................................................6 Que es la clausula suelo?....................................................................................................................7 Legalidad de la clusula suelo.........................................................................................................7 En qu casos se puede considerar abusiva la clusula suelo establecida en una Hipoteca?..........8 Qu derechos tenemos.?.................................................................................................................9 Qu debo reclamar?.......................................................................................................................9 Qu podemos hacer para defender nuestros intereses?................................................................10 Manual De Procedimientos Para Interponer La Reclamacin Por El Inters Suelo..........................10 Que es la Subrogacin de Hipotecaria?............................................................................................13 Cules son los gastos de subrogacin?........................................................................................14 Cunto dinero me ahorrar con la subrogacin?..........................................................................14 Subrogacin a la hipoteca del promotor........................................................................................15 FORMULARIOS...............................................................................................................................15 MODELO DE PETICIN DE OFERTA VINCULANTE CUANDO EN LA OFICINA SE NIEGAN A ENTREGARLA..............................................................................................................16 MODELO DE RECLAMACIN PARA LOS CASOS DE ERRORES EN LA OFERTA VINCULANTE (FECHA, FALTA DE FIRMAS...)...........................................................................17 MODELO DE RECLAMACIN EN CASO DE NO EXISTIR OFERTA VINCULANTE............20 FORMULARIO PARA SOLICITAR LA ELIMINACIN DE LA CLAUSULA SUELO...............23 MODELO DE RECLAMACIN PARA HIPOTECAS DE SUBROGACION CON NOVACION Y SIN TECHO ( MUY HABITUALES EN UNICAJA).......................................................................25 LEGISLACION VINCULANTE A LAS CLAUSULAS SUELO................................................29 COMO RECLAMAR ANTE EL BANCO DE ESPAA, A TRAVS DE CONSUMO DE LA JUNTA DE ANDALUCA CUANDO LA CONTESTACIN DEL BANCO ES NEGATIVA........29 INSTRUCCIONES........................................................................................................................30 MODELO PARA SOLICITAR LA CANCELACIN DE UN SEGURO....................................38 MODELO DE RECLAMACIN DE LAS COMISIONES COBRADAS POR EL BANCO EN CONCEPTO DE DESCUBIERTO O POSICIONES DEUDORAS.............................................39 RECURSOS Y HERRAMIENTAS....................................................................................................42 AGRADECIMIENTOS:.....................................................................................................................43
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INTRODUCCIN
Estimado lector Es para m un placer poder facilitarte informacin muy importante acerca de un tema econmico que est perjudicando a miles de familias el objetivo de este Ebook es informativo. Tras realizar una extensa investigacin he logrado recopilar informacin de diferentes sitios web incluyendo el mo con la finalidad de realizar un informe completo de la famosa Clausula Suelo. Cabe recalcar que este ebook no ha sido creado con afn de lucro, el crear este ebook es una misin que me he planteado muy seriamente al sentirme una vctima del abuso de los bancos y poder palpar en carne propia lo impotentes que podemos llegar a sentirnos frente a este tipo de entidades. Pero s que la unin hace la fuerza y por eso les invito a que tomemos cartas en el asunto y cortemos de raz este problema que cada da lleva a la calle a decenas de familias mientras que las entidades financieras siguen mantenindose a costa de dinero que es cobrado indebidamente tras aplicar una clausula abusiva y prcticamente obligar a sus clientes a comprar productos que no son obligatorios. Tales como seguros de vida, domiciliaciones, entre otros.
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Qu es el Euribor? Euribor es un acrnimo de Europe Interbank Offered Rate, o sea, tipo europeo de oferta interbancaria. El Euribor es el tipo de inters que se aplica a diferentes operaciones entre las diferentes entidades bancarias de Europa; en otras palabras es el porcentaje que paga un banco cuando recibe dinero prestado por otro. El Euribor se determina como la media simple de los tipos de inters diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un ao en el mercado de depsitos interbancarios de la zona de la Unin Monetaria, entre las entidades financieras con mayor nivel de negocio. Realmente el Euribor no es un solo tipo, sino un conjunto de ellos. Las entidades financieras usan diferentes tipos de inters segn el plazo al que se prestan dinero. Por tanto se puede hablar de Euribor a una semana, a un mes o a un ao. El Euribor es el ndice de referencia para crditos hipotecarios en Espaa desde el 1 de enero de 2000, Durante los 13 aos que el Euribor lleva vigente, se ha mantenido entre valores como el 0.50 %, que el valor ms alto al que ha llegado ha sido de 5,39%. Y que solo ha estado por encima del 5% 10 meses frente a los 146 meses que estuvo por debajo.
Lgicamente el Euribor se aplica entre los diferentes bancos de los Estados que forman parte de la Eurozona. Para el clculo del Euribor se toma una media de los tipos de inters de oferta diarios de un panel de entre cincuenta entidades de crdito ms activas en el mercado interbancario. Qu determina la cuanta de los tipos Euribor? La cuanta de los tipos de inters Euribor se determina en primer lugar a partir de la oferta y la demanda. Finalmente, existe un tipo de inters del mercado, definido mediante la intervencin de un gran nmero de bancos europeos. No obstante, existen diversos factores externos que afectan significativamente a la cuanta de los tipos de inters Euribor. Se trata, por ejemplo, de las circunstancias econmicas como el crecimiento de la economa, la tasa de inflacin, la solvencia de los bancos, la confianza mutua y la confianza del consumidor. Por qu se presta tanta importancia al Euribor? El Euribor se considera el tipo bsico de referencia para todo tipo de productos (derivados) de renta como futuros, swaps y en acuerdos sobre tipo de inters futuros. El Euribor se emplea asimismo con frecuencia como tipo de referencia para el clculo de hipotecas e imposiciones a plazo. Existen incluso hipotecas en las que el tipo de inters se compone del Euribor ms un suplemento fijo. Qu bancos europeos componen el panel? El panel de bancos que determina los tipos del Euribor se compone exclusivamente de bancos con una excelente valoracin crediticia. La eleccin de los bancos a los que se solicita que remitan sus datos para la determinacin del Euribor se controle por parte de una comisin de supervisin de la Federacin de Bancos Europeos.
Austria: Belgium: Finland: France:
Erste Group Bank AG Belfius, KBC Nordea, Pohjola BNP Paribas Banque Postale Crdit Agricole s.a. Crdit Industriel et Commercial CIC
HSBC France Natixis / BPCE Socit Gnrale Germany: Landesbank Berlin Commerzbank Deutsche Bank DZ Bank Deutsche Genossenschaftsbank Landesbank Baden-Wrttemberg Girozentrale Landesbank Hessen - Thringen Girozentrale Norddeutsche Landesbank Girozentrale National Bank of Greece AIB Group Bank of Ireland Intesa Sanpaolo Monte dei Paschi di Siena Unicredit UBI Banca Banque et Caisse d'pargne de l'tat ING Bank Caixa Geral De Depsitos (CGD) Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Banco Santander Central Hispano CECABANK CaixaBank S.A. Barclays Capital Den Danske Bank Svenska Handelsbanken Bank of Tokyo - Mitsubishi J.P. Morgan Chase & Co. UBS AG Januar 8th 2013
Greece: Ireland: Italy:
Luxembourg: Netherlands: Portugal: Spain:
Other EU Banks:
International Banks:
Last check:
Que es la clausula suelo? la clusula suelo de una hipoteca es la estipulacin que establece un tipo mnimo de inters que el hipotecado deber de pagar en todo caso, aun cuando el Euribor ms el referencial pactado, caigan por debajo de dicho tipo de inters. Dicho de otra manera se establece un suelo o inters mnimo que el hipotecado siempre deber pagar, con independencia de la evolucin del ndice de referencia, habitualmente, el Euribor, hasta el vencimiento y cancelacin de toda la hipoteca. Legalidad de la clusula suelo Si bien el Banco de Espaa public hace tiempo una resolucin dictaminando la legalidad de las clusulas suelo de las hipotecas, al amparo de la libertad de contratacin en otras entidades, (el hipotecado puede acudir a otra entidad); a la libertad de las partes al pactar el contrato, as como en el hecho de que junto a la clusula suelo tambin se pacta habitualmente la clusula techo que protege al hipotecado frente a subidas del indicador de referencia; lo cierto es que en los ltimos meses los Tribunales se estn pronunciando mayoritariamente por la anulacin de la clusula suelo, por entender que la misma es abusiva. Consecuencias econmicas para los hipotecados afectados por la clusula suelo. Los expertos financieros valoran el perjuicio que puede afectar a los prestatarios que han contratado una hipoteca con clusula suelo entre los 500 y los 3.000 Euros anuales. En qu casos se puede considerar abusiva la clusula suelo establecida en una Hipoteca? El inters mnimo establecido como suelo en los contratos de hipoteca suele oscilar entre el 3 y el 5 %. Sin embargo lo importante para determinar si es abusiva la clusula suelo, no es que el tipo mnimo sea alto, sino la falta de reciprocidad, o lo que es lo mismo, la falta de equilibrio de obligaciones y derechos entre la entidad financiera y el hipotecado. As, podr ser declarada abusiva la clusula suelo por los tribunales, cuando no se establezca una clusula techo, que proteja al hipotecado frente a la subida del indicador, habitualmente el Euribor. Si bien la mayora de contratos de hipoteca con clusula suelo, tienen tambin incorporada una clusula techo, lo habitual es que exista una falta de proporcionalidad entre ambas, de manera que la entidad bancaria queda protegida de forma efectiva ante la bajada del Euribor y por el contrario la proteccin al
hipotecado es totalmente ficticia. Por ejemplo: cuando las entidades bancarias establecen un suelo entre el 3 y el 5 % y por el contrario el techo se establece entre el 18 y el 20 %. Esta falta de equilibrio, proporcionalidad determina frecuentemente la nulidad al ser demandada ante los Tribunales. Por otra parte, cuando la clusula suelo no ha sido incorporada a la oferta vinculante realizada y posteriormente se adiciona al contrato de hipoteca, podra tambin solicitarse la nulidad de la misma, por falta de informacin previa al cliente sobre las consecuencias de la incorporacin de dicha clusula al contrato de hipoteca. En la actualidad se estima que aproximadamente un 30 % de los hipotecados estn afectados por la incorporacin de la clusula suelo a su contrato de hipoteca, lo que lleva aparejado que no puedan beneficiarse de la bajada del Euribor, que en los ltimos meses est alcanzando mnimos histricos. Efectos de la declaracin judicial de nulidad de la clusula Suelo de la hipoteca Los Tribunales en los ltimos tiempos, se estn inclinando, cada vez con mayor frecuencia, en dictar sentencias declarando la nulidad de la clusula suelo, considerando que dicho pacto es abusivo, esto es, que beneficia de una forma desproporcionada e injusta al banco, en perjuicio del hipotecado. La declaracin de nulidad de la clusula suelo por los Tribunales determina la devolucin de los importes satisfechos por los hipotecados en virtud de la aplicacin de dichas clusulas. Qu derechos tenemos.? La entidad financiera esta obligada a facilitar oferta vinculante donde se especifiquen todas las condiciones relevante antes de la firma de la hipoteca. Debe recogerse dicha clusula en folletos informativos, claramente especificada Debemos tener a nuestra disposicin al menos tres das antes de la firma, la minuta, para poder leerla con tranquilidad. El Notario esta obligado en cumplimiento del Reglamento Notarial y, en especial, de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la redaccin del instrumento pblico, deber el Notario: Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del prstamo y las clusulas financieras del documento contractual,
advirtiendo al prestatario de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operacin. En el caso de prstamo a tipo de inters variable, advertir expresamente al prestatario cuando se d alguna de las siguientes circunstancias: Que se hubieran establecido lmites a la variacin del tipo de inters. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el Notario consignar expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes. Qu debo reclamar? La eliminacin de la clusula suelo, si te hace falta te enviamos un borrador de la reclamacin y junto al ultimo recibo del prstamo es lo que debes presentar en la entidad financiera. La devolucin del importe indebidamente apropiado por la entidad financiera, si te hace falta te calculamos el importe que debes solicitar, mas los intereses legales. Es importante que quede constancia de tu reclamacin, por el posible carcter retroactivo que pudieran tener las sentencias que se van a ir produciendo Negocia con tu Entidad mejor un mal acuerdo que un buen pleito Con las entidades financieras debemos negociar, ellos no van a velar por nuestros intereses, pero si le puede interesar conseguir vincularte con otros servicios o productos, seguros, tarjetas, fondos, plan de pensin, etc y con ello conseguir que te rebajen o te eliminen la clusula suelo. Qu podemos hacer para defender nuestros intereses? Manual De Procedimientos Para Interponer La Reclamacin Por El Inters Suelo Manual De Procedimientos Para Interponer La Reclamacin Por El Inters Suelo: 1.- La reclamacin se puede realizar en cualquier oficina del banco que se haya suscrito la hipoteca. 2.-Lee la escritura, para poder identificar el tipo mnimo de inters (clausula suelo) y el tipo de inters mximo (techo). Nota: En la escritura no va a estar escrito clausula suelo ni tampoco techo estar Tipo De Inters Nominal.
3.-Comprobar que en la escritura del prstamo hipotecario y en la oferta vinculante est estipulado el tipo de inters suelo y el tipo de inters techo. Un ejemplo de clausula suelo podra ser el siguiente: "En todo caso, aunque el valor del ndice de referencia que resulte de la aplicacin sea inferior al 3.250%, este valor, adicionado con los puntos conceptuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinara el "tipo de inters vigente" "en el periodo de inters". Igualmente, el tipo aplicable al devengo de intereses ordinarios no podr ser, en ningn caso, superior al 15.000% nominal anual". 4.- Si no tenemos en nuestro poder la Oferta Vinculante, pedirla a la entidad bancaria, si en la entidad bancaria no la conseguimos, hay dos opciones: Pedirla por escrito al Servicio de Atencin al Cliente (Esto podra retrasar bastante) o pedrsela al notario, pero lo normal es que sea la misma entidad bancaria quien lo facilite. 5.- En la oferta vinculante hay que comprobar lo siguiente: a) Que entre la firma de la Oferta Vinculante hayan transcurrido almenos tres das hbiles. b) Que en la fecha de la firma de las escrituras, la oferta vinculante estaba vigente puesto que estas tienen caducidad, su plazo de validez en como mnimo diez das, pero en ocasiones, cuando firmamos las escrituras, la Oferta Vinculante estaba caducada. Este plazo de validez suele venir recogido al final de la Oferta Vinculante. c) Comprobar que la Oferta Vinculante estn firmados por los firmantes del prstamo hipotecario y de los representantes del banco. d) Comprobar que la clausula adems de tener un inters mnimo (Suelo) tiene un inters mximo (Techo). Al realizar estas comprobaciones podramos encontrar irregularidades como: Falta de la Oferta Vinculante. Falta de los tres das hbiles entre firma de la OV y las escrituras. Ausencia de firmas OV caducada en el momento de la firma de las escrituras Falta de mximo (techo) En general cualquier irregularidad susceptible de reclamacin. Adems la correspondiente OV tiene que ser efectivamente una oferta vinculante y
as debe de ponerlo en el encabezado del documento, adems en este debe de informar de la posibilidad que tiene el cliente de examinarla en el despacho del notario tres das hbiles antes del otorgamiento. No vale cualquier documento del banco que recoja las condiciones del prstamo si no es una OV. 6.- Una vez realizado estos pasos, interponer reclamacin por duplicado ante la entidad bancaria**. Te tendrn que sellar las dos copias, te quedas con una (Se adjunta modelo reclamacin). 7.- Cuando el banco acceda a quitar el inters suelo, no es necesario hacer nuevas escrituras, se puede hacer con contrato privado (Artculos 1337 y 1322 del Cdigo civil). Tambin se puede y se debe intentar, la devolucin de las cantidades pagadas de ms desde el inicio del prstamo 8.- Si no nos satisface la respuesta de la entidad bancaria, interponer reclamacin ante el Banco de Espaa. (Se adjunta modelo reclamacin oficial). 9.- En caso de necesitar asesoramiento, recurrir a cualquier organizacin de consumidores, abogados, etc. 10.- RECORDAD, ES MUY IMPORTANTE Que antes de firmar cualquier documento ante notario, tenemos el derecho de leer la escritura y buscar asesoramiento jurdico. An en los casos en que el banco acceda a quitar la clusula suelo hay que tener mucho cuidado con los documentos que nos pongan por delante, ellos intentaran que firmemos un documento en el cual renunciamos a reclamar nada mas sobre este tema de manera judicial o extrajudicial, lo cual nos imposibilitara para por ejemplo reclamar el dinero cobrado de ms, o sea que la anulacin de la clusula suelo tenga efecto retroactiva, una posibilidad que una vez que el banco nos comunica que accede a anularla, debemos solicitar. * Realizar oferta Vinculante era obligatorio para todas las hipotecas de hasta 150.000euros hasta Diciembre de 2007, desde entonces es obligatorio para todas las hipotecas con independencia de la cuanta de las mismas, no obstante en muchas de las hipotecas anteriores a Diciembre de 2007 se realizaron OV y en estos casos, deben de cumplir con las normas de transparencia independientemente de que inicialmente el banco no estuviera obligado a suministrarla **En el caso de que existiera dos titulares en el prstamo, hacer la reclamacin solo en nombre de uno de ellos, esto nos posibilitar abrir nuevos caminos en el futuro en caso de que una vez terminado el proceso, la contestacin a nuestras reclamaciones
fuera desfavorable, podramos comenzar un nuevo proceso de reclamaciones en el futuro a nombre del otro titular 6 Demanda judicial. Interponer una demanda judicial individual por los costes que te puede ocasionar de abogado y procurador, puede no resultar rentable.Por lo que sumarte a alguna colectiva puede resultar menos gravosa. Ya existen sentencias que declaran abusivas dicha clusula, como la del Juzgado numero 2 de Sevilla, donde en un reciente auto condena a las entidades BBVA, Cajamar y Caixa Galicia a la eliminacin de la clusula suelo y exige a las entidades que se abstengan de utilizarla en lo sucesivo. 7 Recurrir a las Instituciones Pblicas Existen Instituciones como el defensor del pueblo, diputados, senadores, presidencia del gobierno, parlamento Europeo, etc que a travs de sus web podemos tener acceso y solicitarles que acten en defensa de los ciudadanos. La operativa es sencilla, a travs de los siguientes enlaces: http://www.defensordelpueblo.es/ http://www.la-moncloa.es/ServiciosdePrensa/Contactar/index.htm http://www.europarl.europa.eu/parliament/public/staticDisplay.do? id=146&language=es http://www.congreso.es/portal/page/portal/Congreso/Congreso/Diputados 8 Recurrir a los rganos asamblearios de las entidades financieras En la junta general de accionista de los banco es difcil que tenga efecto pero en una cooperativa de crdito como Cajamar , se puede solicitar con la recogida de 500 firmas de cooperativista, la convocatoria de una asamblea extraordinaria en la que se solicite la eliminacin de dicha clusula. Existe una plataforma que esta recogiendo firmas para conseguirlo Dicho mecanismos no son habituales, pero estamos viendo que la presin social puede ser lo mas efectivo para que consigamos hacer justicia y defender los intereses de los ciudadanos
Lo que no debemos hacer en ningn caso es no hacer nada y aceptar el abuso de las entidades financieras sobre los ciudadanos. Que es la Subrogacin de Hipotecaria? Una subrogacin es un trmite por el cual podemos cambiar nuestro prstamo hipotecario de una entidad a otra. El objetivo de esta operacin es conseguir una mejora en las condiciones econmicas de nuestro prstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. Debemos tener en cuenta que al solicitar una subrogacin de hipoteca podremos modificar los tipos de inters aplicados o el plazo de amortizacin, pero el resto de condiciones no podrn ser alteradas. En un mercado hipotecario como el espaol donde los tipos de inters han variado fuertemente en los ltimos aos puede resultar muy provechoso considerar una subrogacin hacia una entidad que ofrezca unos mejores tipos de inters, tpicamente medidos como un diferencial sobre el ndice Euribor. Cules son los gastos de subrogacin? Llevar a cabo una subrogacin implicar una serie de gastos, de forma que la diferencia entre el ahorro que podemos lograr y estos gastos determinar si es interesante realizar la subrogacin. Los gastos para la subrogacin de una hipoteca se dividen en notara, registro y gestora, y a esto tendremos que aadirle la comisin de subrogacin que hayamos firmado con nuestra actual entidad. Para una hipoteca con un capital de 180.000 euros los gastos relativos a notara, registro y gestora ascenderan a 1.045 euros, mientras que la comisin de subrogacin suele ser un valor no superior al 1%, es decir, 1.800 euros como mximo. Cunto dinero me ahorrar con la subrogacin? Para decidir si la subrogacin ser rentable tendremos que calcular el dinero que podemos ahorrarnos gracias a la disminucin de los tipos de inters. Para llevar a cabo este clculo puedes usar un simulador de hipotecas. Haz el clculo de tu cuota mensual con el actual tipo de inters, y realiza el mismo clculo con el que conseguiras a travs de la subrogacin. Si el ahorro que lograras es superior a los gastos de la hipoteca te interesara solicitar una subrogacin.
La informacin de los grficos siguientes en orientativa:
Subrogacin a la hipoteca del promotor El promotor de nuestra vivienda puede haber realizado la construccin de la vivienda a travs de la financiacin del solar y la obra. En estos casos la vivienda est hipotecada por el promotor de la misma, y se nos ofrece la posibilidad de subrogarnos a esta hipoteca. Ser necesario estudiar las condiciones de la hipoteca contratada por el promotor, ya que si decidimos subrogarnos a la misma no tendremos que asumir los gastos de constitucin de una nueva hipoteca. En cualquier caso, si decidimos solicitar nuestra propia hipoteca, el promotor est obligado a asumir los costes de cancelacin de su prstamo hipotecario.
FORMULARIOS Antes de continuar con los formularios quiero recalcar que todos estos formularios tienen que ser adaptados de acuerdo a su situacin y sus respectivos datos que encontraran en su hipoteca o en cualquier caso la informacin que su entidad bancaria les facilitara MODELO DE PETICIN DE OFERTA VINCULANTE CUANDO EN LA OFICINA SE NIEGAN A ENTREGARLA A/A: SERVICIO DE ATENCION AL CLIENTE DEL GRUPO COOPERATIVO CAJAMAR. TITULAR: M DEL MAR ESPINOSA CUMELLA. APARTADO DE CORREOS 250 - 04080 ALMERIA Entregada en: XXXXXXXXXXXX Oficina: XXXXXXXXXXX Reclamante: XXXXXXXXXXX DNI: XXXXXXXXX Domicilio a efectos de notificacin: XXXXXXXXXXXXXXXX En Roquetas de Mar a XX de XXXXXX de 2013 Estimados seores del departamento de Atencin al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamacin, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atencin al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletn Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004): Ante la negativa del Director de mi sucursal de Cajamar, me dirijo a usted como titular del prstamo hipotecario a inters variable n XXXXXXXXXXX, para solicitarle original con copia contrastada para m de la oferta vinculante de dicha Hipoteca. Le agradecer me entreguen dicho documento en la mayor brevedad posible ya que de lo contrario me ver obligado a presentar la correspondiente reclamacin ante el Banco de Espaa para dar respuesta a mi demanda, con las molestias que esto conlleva. En el caso de que no atiendan a la peticin y el dictamen del Banco de
Espaa me sea favorable, presentar una demanda ante el Juzgado de 1 Instancia, por lo que sera una mala prctica bancaria y un abuso por parte de su entidad. Sin nada ms que aadir, y quedando a la espera de que accedan a las peticiones expuestas en el presente escrito, reciba un cordial saludo. Fdo. XXXXXXXXXXX DNI: XXXXXX MODELO DE RECLAMACIN PARA LOS CASOS DE ERRORES EN LA OFERTA VINCULANTE (FECHA, FALTA DE FIRMAS...) A/A: Servicio de Atencin al Cliente del Grupo BBVA Apartado de Correos 1598 28080 Madrid. Entregada en: XXXXXXXXXXXX Oficina BBVA XXXXXXXXXXX [Indicar aqu la oficina donde se entrega, numero y direccin] Reclamante:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX DNI: XXXXXXXX Domicilio a efectos de notificacin: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX En Almera, a XX de XXXXXX de 2013.
Estimados seores del departamento de Atencin al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamacin, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atencin al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletn Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004): Me dirijo a usted como titular del prstamo hipotecario a inters variable n XXXXXXXX, en cuyo contrato la entidad BBVA incorpor, entre otras, clusulas que limitan la variacin del tipo de inters, con un lmite mximo (techo) del 15,000 por cien, y un lmite mnimo (suelo) del 2,250 por cien adicionado con los puntos porcentuales correspondientes (1) lo que hace un total del 3,250 por cien. Las citadas clusulas comportan un desequilibrio contractual importante que desvirta la esencia misma del contrato de prstamo a inters variable suscrito, que no es otra que el tipo de inters vare en funcin de las fluctuaciones del mercado
conforme al ndice pactado. Con la incorporacin de estas clusulas a mi contrato, la variabilidad del tipo de inters pretendida desaparece, para convertir al prstamo en la prctica en una operacin a inters fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de inters cuando el ndice de referencia se sita en valores por debajo del 3,10%, como ha ocurrido desde finales de 2008 hasta la fecha, en perjuicio de mis intereses como consumidor, y con la correlativa ganancia abusiva al estar por encima de los precios de mercado, en beneficio de esa entidad como prestamista. Destacar que en los 12 aos que el euribor lleva vigente, ha quedado demostrado que ste puede bajar hasta valores como el 0,805% en Agosto de este ao y que el valor ms alto al que ha llegado ha sido de 5,393% en Julio de 2008, es decir: el techo sealado es difcilmente asumible y no guarda esa semejanza exigible con el suelo, siendo la relacin entre ambos desproporcionada.. Comunicarles que reconociendo por mi parte que la clusula es vlida, les recuerdo que lo que es ilegal es la falta de reciprocidad entre el suelo y el techo ya que solo beneficia al banco y una clusula que beneficie solamente a una de las partes se considera abusiva, tal como indica el Artculo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre y especialmente lo que indica el punto 1 del Artculo 83, Nulidad de las clusulas abusivas e integracin del contrato: Las clusulas abusivas sern nulas de pleno derecho y se tendrn por no puestas y especialmente el Artculo 82, el cual dice que, una clusula que solo sea beneficiosa para una de las partes, es una clusula abusiva y por tanto sancionable. El Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), por ser un banco regulado por el Banco de Espaa, est sujeto a esta ley de consumo. Ante lo expuesto entiendo que es evidente, pues, que existe una falta de reciprocidad entre los valores de suelo y techo que favorece nicamente al prestamista y supone por tanto una indefensin del consumidor. De igual manera indicarles , que su banco estaba obligado a remitir la Oferta Vinculante con la antelacin necesaria para poder ejercer por mi parte el derecho que se recoge en el artculo 5, apartado 2 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Prstamos Hipotecarios, En el documento que contenga la oferta vinculante se har constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelacin a que se refiere el nmero 2 del artculo 7, en el despacho del Notario autorizante.
El artculo 7, punto 2 dice lo siguiente: El prestatario tendr derecho a examinar el proyecto de escritura pblica de prstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres das hbiles anteriores a su otorgamiento. Como se puede constatar por las fechas de los documentos, tanto la Oferta Vinculante como las escrituras se firmaron el mismo da, el 11 de mayo de 2005, por lo tanto NO MEDIARON ENTRE AMBAS FECHAS LOS TRES DAS HBILES QUE MARCA EL BANCO DE ESPAA EN EL ARTCULO 7, APARTADO 2 DE LA CITADA ORDEN. Tampoco se me informaba en la Oferta Vinculante suministrada por esa entidad del derecho que me asista de examinar el proyecto de escritura pblica de prstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres das hbiles anteriores a su otorgamiento. El Banco de Espaa exige que en todos los prstamos hipotecarios se asegure por parte de entidades como la suya, el mayor grado de transparencia. Este GRAVE ERROR por su parte supone pues una FALTA DE TRANSPARENCIA en la operacin, incumpliendo as a la orden antes mencionada, la orden del 5 de mayo de 1994. Por todo lo expuesto y mediante el presente escrito, LES REQUIERO: PRIMERO.- La inmediata inaplicacin de las clusulas de limitacin del tipo de inters de mi contrato de prstamo hipotecario (clusula suelo-techo) con la correspondiente anulacin de todos sus efectos. SEGUNDO.- Que se me comunique la resolucin de esta reclamacin en el plazo mximo de 2 meses trascurridos los cuales iniciar la preceptiva reclamacin administrativa ante el Defensor del Cliente del Grupo BBVA y ulteriormente ante el Banco de Espaa, as como en su caso las acciones judiciales que competan para evitar su abuso de derecho. Estas acciones conllevarn adems la solicitud de una indemnizacin por los daos y perjuicios causados. La indemnizacin de la que se hace referencia, estar inicialmente valorada en los intereses legales resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, con los incrementos pactados sobre el ndice de referencia Euribor, ms gastos de tramitacin y judiciales que correspondan. Sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de informacin e infraccin.
El reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la reclamacin est siendo sustanciada a travs de un procedimiento administrativo, arbitral o judicial. Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confo sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la va amistosa, sin acudir a otras vas-, reciba un cordial saludo, Atentamente, Fdo. XXXXXXXXXXX DNI: XXXXXX MODELO DE RECLAMACIN EN CASO DE NO EXISTIR OFERTA VINCULANTE A/A: DEPARTAMENTO DE ATENCION AL CLIENTE Entregada en: XXXXXXXXXX Oficina: XXXXXXXXXXXXXX Reclamante:XXXXXXXX [NOMBRE DEL RECLAMANTE] DNI: XXXXXXXXXXXXXX Domicilio a efectos de notificacin: XXXXXXXXXXXXXXXXXXX En Almera, a XX de XXXX de 2013. Estimados seores del departamento de Atencin al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamacin, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atencin al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletn Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004): Me dirijo a usted como titular del prstamo hipotecario a inters variable n XXXXXXXXXXX en el cual su entidad incorpor, entre otras, clusulas que limitan la variacin del tipo de inters, con un lmite mximo (techo) del 20% por cien, y un lmite mnimo del 5,250 por cien. Las citadas clusulas comportan un desequilibrio contractual importante que desvirta la esencia misma del contrato de prstamo a inters variable suscrito, que no es otra que el tipo de inters vare en funcin de las fluctuaciones del mercado conforme al ndice pactado. Con la incorporacin de estas clusulas a mi contrato, la
variabilidad del tipo de inters pretendida desaparece, para convertir al prstamo en la prctica en una operacin a inters fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de inters cuando el ndice de referencia se sita en valores por debajo del 5,250 % en perjuicio de mis intereses como consumidor, y con la correlativa ganancia abusiva al estar por encima de los precios de mercado, en beneficio de esa entidad como prestamista. Destacar que en los 12 aos que el Euribor lleva vigente, ha quedado demostrado que ste puede bajar hasta valores como el 0,773% actual y que el valor ms alto al que ha llegado ha sido de 5,393% en Julio de 2008, es decir: el techo sealado es difcilmente asumible y no guarda esa semejanza exigible con el suelo, siendo la relacin entre ambos desproporcionada. Comunicarles que reconociendo por mi parte que la clusula es vlida, al menos por el momento, les recuerdo que lo que es ilegal es la falta de reciprocidad entre el suelo y el techo ya que solo beneficia al banco y una clusula que beneficie solamente a una de las partes se considera abusiva, tal como indica el Artculo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre y especialmente lo que indica el punto 1 del Artculo 83, Nulidad de las clusulas abusivas e integracin del contrato: Las clusulas abusivas sern nulas de pleno derecho y se tendrn por no puestas y especialmente el Artculo 82, el cual dice que, una clusula que solo sea beneficiosa para una de las partes, es una clusula abusiva y por tanto sancionable. Ante lo expuesto entiendo que es evidente, pues, que existe una falta de reciprocidad entre los valores de suelo y techo que favorece nicamente al prestamista y supone por tanto una indefensin del consumidor. De igual manera ,su banco estaba obligado a presentar a mi persona la Oferta Vinculante con la antelacin necesaria para poder ejercer por mi parte el derecho que se recoge en el artculo 5, apartado 2 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Prstamos Hipotecarios, Artculo 5. Oferta vinculante. 1. Efectuadas la tasacin del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre la situacin registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, la entidad de crdito vendr obligada a efectuar una oferta vinculante de prstamo al potencial prestatario o, en su caso, a notificarle la denegacin del prstamo. La oferta se formular por escrito, y especificar, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las clusulas financieras sealadas en el anexo II de esta Orden para la escritura de prstamo. La oferta deber ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no
imputables a la entidad, tendr un plazo de validez no inferior a diez das hbiles desde su fecha de entrega. 2. En el documento que contenga la oferta vinculante se har constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelacin a que se refiere el nmero 2 del artculo 7, en el despacho del Notario autorizante. En este caso y tal como pueden comprobar en la documentacin adjunta que ustedes me han facilitado NO EXISTE OFERTA VINCULANTE firmada por m ni por la entidad. Pero es ms, en dicha documentacin ni siquiera hace mencin al prstamo al que se refiere puesto que ni siquiera se indica numeracin alguna sobre la operacin o prstamo al que va asociada. El Banco de Espaa exige que en todos los prstamos hipotecarios se asegure por parte de entidades como la suya, el mayor grado de transparencia. Este GRAVE ERROR por su parte supone pues una FALTA DE TRANSPARENCIA en la operacin, incumpliendo as a la orden antes mencionada, la orden del 5 de mayo de 1994. Por todo lo expuesto y mediante el presente escrito, LES REQUIERO: PRIMERO.- La inmediata ANULACIN de la clusula de limitacin mnima y mxima de la variacin del tipo de inters del anteriormente citado contrato de prstamo al objeto de que la prxima cuota a satisfacer se calcule conforme al ndice de referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado. Si como fruto de la presente reclamacin la entidad elimina las citadas clusulas aplicadas al prstamo hipotecario y procede a la reduccin del diferencial sobre el ndice de referencia, solicito que dicha modificacin se instrumentalice en un contrato privado, posibilidad recogida legalmente en el artculo 1.225 del Cdigo Civil. SEGUNDO.- El reclculo de las cuotas satisfechas en el prstamo, desde la fecha de la primera revisin hasta la ltima cuota abonada, aplicando el tipo de inters de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado as como los intereses de demora correspondientes Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que est domiciliado el abono del prstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por m conforme a esa clusula de lmite mnimo de tipo de inters y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera desde la protocolizacin del prstamo hipotecario.
TERCERO.- Que se me comunique la resolucin de esta reclamacin en el plazo mximo de dos meses, trascurridos los cuales iniciar la preceptiva reclamacin administrativa ante el Defensor del Cliente y ulteriormente ante el Banco de Espaa, as como en su caso las acciones judiciales que competan para evitar su abuso de derecho. Estas acciones conllevarn adems la solicitud de una indemnizacin por los daos y perjuicios causados. La indemnizacin de la que se hace referencia, estar inicialmente valorada en los intereses legales resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, con los incrementos pactados sobre el ndice de referencia Euribor, ms gastos de tramitacin y judiciales que correspondan. Sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de informacin e infraccin. El reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la reclamacin est siendo sustanciada a travs de un procedimiento administrativo, arbitral o judicial. Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confo sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la va interna de la entidad y de forma amistosa, reciba un cordial saludo. Atentamente, Fdo. XXXXXXXXXXXX DNI: XXXXXXXXXX FORMULARIO PARA SOLICITAR LA ELIMINACIN DE LA CLAUSULA SUELO Banco/ Caja XXXXXXXXXXXXXX Oficina: XXXXXXXXXXXXXXXXXX A/Att. Sr. Director En..................., a........ de........... de 2013 Distinguido Sr. Director: Me dirijo a usted como titular del prstamo/crdito en cuyo contrato la entidad ha incorporado una clusula de lmite mnimo a la variacin del tipo de inters aplicable, estableciendo un inters nominal anual mnimo del.... por ciento. A efectos de facilitarles una completa y ms rpida identificacin, acompao fotocopia de un
recibo de dicho prstamo/crdito. A este respecto, indicarles que la mencionada clusula, coloquialmente conocida como clusula suelo, comporta un desequilibrio contractual importante que desvirta la esencia misma del contrato de prstamo a inters variable suscrito, que no es otra que el tipo de inters vare en funcin de las fluctuaciones del mercado conforme al ndice pactado. Con la incorporacin de esta clusula a mi contrato, la variabilidad del tipo de inters pretendida desaparece para convertir al prstamo en la prctica en una operacin a inters fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de inters ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de mis intereses como consumidor y correlativa ganancia de esa entidad como prestamista. Estas meras consideraciones, convierten la citada clusula en abusiva por aplicacin del artculo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y por tanto ha de ser sancionada con la NULIDAD DE PLENO DERECHO y tenerse por no puesta en el contrato. Es importante en este sentido la reciente Sentencia del Juzgado de lo Mercantil n 2 de Sevilla, de 30 de septiembre de 2010 y el 11 de febrero 2011 que declara nulas las clusulas de suelo precisamente por entender que no hay una prudencial o razonable relacin de equivalencia o semejanza, legalmente exigible, entre la limitacin al alza (clusula de techo) y a la baja (clusula de suelo), de la variacin de los tipos de inters. De igual modo, esa misma sentencia considera que, de establecerse nicamente una clusula suelo, esta seria, con mayor razn, nula por falta de reciprocidad en perjuicio del consumidor. En mi caso, para el prstamo/crdito concertado con su Banco/Caja, el limite inferior es de . por ciento, y el superior de por ciento, con lo que, a simple vista, se advierte que la desproporcin es notoria, sealadamente por el lado de la subida o techo, en relacin al suelo. Por todo lo expuesto, y dado que lamentablemente su Banco/Caja.......... decidi incorporar en mi contrato de prstamo esta clusula de lmite mnimo de tipo de inters, por medio del presente escrito, LES REQUIERO: PRIMERO.- La inmediata inaplicacin de la clusula de limitacin mnima de la variacin del tipo de inters de mi contrato de prstamo/crdito (clusula suelo), al objeto de que la prxima cuota a satisfacer se calcule conforme al ndice de
referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado. SEGUNDO.- El reclculo de las cuotas satisfechas en el prstamo, desde la fecha de la primera revisin hasta la ltima cuota abonada, aplicando el tipo de inters de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado. Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que est domiciliado el abono del prstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por m conforme a esa clusula de lmite mnimo de tipo de inters y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera. TERCERO.- Si pasados 30 das desde la recepcin de la presente no obtengo respuesta en contrario por escrito suficientemente razonada, se entender que han aceptado la propuesta de inaplicacin de la clusula de suelo, lo que deber reflejarse en el importe de la prxima cuota, y la devolucin de las cantidades indebidamente cobradas que debern hacerse efectivas sin demora en mi cuenta. En caso de denegarme la legtima peticin que formulo a travs del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones extrajudiciales o judiciales que me correspondan, bien individualmente bien a travs de las acciones colectivas que en su caso se ejerciten, y que conllevarn adems la solicitud de una indemnizacin por los daos y perjuicios causados. Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confo sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la va amistosa, sin acudir a otras vas-, reciba un cordial saludo, Nombre y domicilio Recibido y conforme (sello de la entidad) DNI y firma MODELO DE RECLAMACIN PARA HIPOTECAS DE SUBROGACION CON NOVACION Y SIN TECHO ( MUY HABITUALES EN UNICAJA) A/A: SERVICIO DE ATENCION AL CLIENTE DEL GRUPO COOPERATIVO CAJAMAR. TITULAR: M DEL MAR ESPINOSA CUMELLA. APARTADO DE CORREOS 250 - 04080 ALMERIA Banco tal Entregada en:
Oficina: XXXXXXXXXX Reclamante: XXXXXXX DNI:xxxxxxxxxxxxxxxx Domicilio a efectos de notificacin: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx En Almera, a XX de XXXX de 2013. Estimados seores del departamento de Atencin al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamacin, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atencin al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletn Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004): Me dirijo a usted como titular del prstamo hipotecario a inters variable n xxxxxxxxxxxxxxxxx en el cual su entidad incorpor, entre otras, una clusula que limita la variacin del tipo de inters mnimo (suelo) del 3,50 por cien, no estableciendo sin embargo limite mximo. La citada clusula comporta un desequilibrio contractual importante que desvirta la esencia misma del contrato de prstamo a inters variable suscrito, que no es otra que el tipo de inters vare en funcin de las fluctuaciones del mercado conforme al ndice pactado. Con la incorporacin de esta clusula a mi contrato, la variabilidad del tipo de inters pretendida desaparece, para convertir al prstamo en la prctica en una operacin a inters fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de inters cuando el ndice de referencia se sita en valores por debajo del 3,50 % en perjuicio de mis intereses como consumidor, y con la correlativa ganancia abusiva al estar por encima de los precios de mercado, en beneficio de esa entidad como prestamista. Destacar que en los 12 aos que el euribor lleva vigente, ha quedado demostrado que ste puede bajar hasta valores como el 0,611% actual y que el valor ms alto al que ha llegado ha sido de 5,393% en Julio de 2008, es decir: el hecho de no existir techo hace que no exista la mas mnima semejanza exigible con el suelo, siendo la relacin entre ambos desproporcionada. Esta evidente desproporcionalidad , solo beneficia al banco y una clusula que beneficie solamente a una de las partes se considera abusiva , tal como indica el Artculo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre y especialmente lo que indica el punto 1 del Artculo 83, Nulidad de las clusulas abusivas e integracin del contrato: Las clusulas abusivas sern nulas de pleno derecho y se tendrn por no puestas y especialmente el Artculo 82, el cual
dice que, una clusula que solo sea beneficiosa para una de las partes, es una clusula abusiva y por tanto sancionable. Ante lo expuesto entiendo que es evidente, pues, que existe una falta de reciprocidad entre los valores de suelo y techo( que no existe) que favorece nicamente al prestamista y supone por tanto una indefensin del consumidor. De igual manera ,su banco estaba obligado a presentar a mi persona la Oferta Vinculante con la antelacin necesaria para poder ejercer por mi parte el derecho que se recoge en el artculo 5, apartado 2 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Prstamos Hipotecarios, Artculo 5. Oferta vinculante. 1. Efectuadas la tasacin del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre la situacin registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, la entidad de crdito vendr obligada a efectuar una oferta vinculante de prstamo al potencial prestatario o, en su caso, a notificarle la denegacin del prstamo. La oferta se formular por escrito, y especificar, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las clusulas financieras sealadas en el anexo II de esta Orden para la escritura de prstamo. La oferta deber ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendr un plazo de validez no inferior a diez das hbiles desde su fecha de entrega. 2. En el documento que contenga la oferta vinculante se har constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelacin a que se refiere el nmero 2 del artculo 7, en el despacho del Notario autorizante. Ustedes ni realizaron ni presentaron Oferta Vinculante alguna a mi persona, cuando tenan la obligacin, tal y como se indica en la MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES DEL BANCO DE ESPAA que a continuacin les reproduzco, pero que tienen a su disposicin en la propia web del BDE ; www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServi cioReclamaciones/09/Fich/Buenas_practicas.pdf cuando las entidades forman parte de la escritura en la que sus clientes se subrogan en un prstamo hipotecario preexistente, o cuando formalizan con los nuevos deudores un acuerdo modificativo de las condiciones de inters preexistentes, y con independencia de las responsabilidades que competen a cada uno de los intervinientes ,deben informar al nuevo deudor, previamente a la firma de la operacin y con todo detalle, de todas las condiciones que van a regir desde ese momento la operacin que formaliza. Y, en este sentido, la experiencia acumulada por el Servicio de Reclamaciones no puede llevarle a aceptar como nica prueba de que esta informacin ha sido dada el que el notario actuante en la escritura de subrogacin manifieste expresamente que no existen discrepancias entre las condiciones financieras contenidas en la oferta vinculante exhibida por el prestatario y las
clusulas financieras pactadas en la escritura, aun cuando, adems, expresamente informe en ese acto al prestatario de la existencia de esta clusula limitativa de las variaciones de tipo de inters, pues no han sido pocas las ocasiones en las que se han detectado ofertas vinculantes firmadas en la misma fecha que la escritura o incluso sin firmar La NOVACION DE LAS CONDICIONES DEL CREDITO SUBROGADO POR LA PARTE COMPRADORA, en ningn caso, sustituye a la oferta vinculante. El Banco de Espaa exige que en todos los prstamos hipotecarios se asegure por parte de entidades como la suya, el mayor grado de transparencia. Este GRAVE ERROR por su parte supone pues una FALTA DE TRANSPARENCIA en la operacin, as como una mala praxis , incumpliendo as a la orden antes mencionada, la orden del 5 de mayo de 1994. Por todo lo expuesto y mediante el presente escrito, LES REQUIERO: PRIMERO.- La inmediata ANULACIN de la clusula de limitacin mnima y mxima de la variacin del tipo de inters del anteriormente citado contrato de prstamo al objeto de que la prxima cuota a satisfacer se calcule conforme al ndice de referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado. Si como fruto de la presente reclamacin la entidad elimina las citadas clusulas aplicadas al prstamo hipotecario y procede a la reduccin del diferencial sobre el ndice de referencia, solicito que dicha modificacin se instrumentalice en un contrato privado, posibilidad recogida legalmente en el artculo 1.225 del Cdigo Civil. SEGUNDO.- El reclculo de las cuotas satisfechas en el prstamo, desde la fecha de la primera revisin hasta la ltima cuota abonada, aplicando el tipo de inters de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado as como los intereses de demora correspondientes Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que est domiciliado el abono del prstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por m conforme a esa clusula de lmite mnimo de tipo de inters y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera desde la protocolizacin del prstamo hipotecario. TERCERO.- Que se me comunique la resolucin de esta reclamacin en el plazo mximo de dos meses, trascurridos los cuales iniciar la preceptiva reclamacin administrativa ante el Banco de Espaa, as como en su caso las acciones judiciales que competan para evitar su abuso de derecho. Estas acciones conllevarn adems la solicitud de una indemnizacin por los daos y perjuicios causados. La indemnizacin de la que se hace referencia, estar inicialmente valorada en los intereses legales resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, con los incrementos pactados sobre el ndice de referencia Euribor, ms gastos de tramitacin y judiciales que correspondan.
Sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de informacin e infraccin. El reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la reclamacin est siendo sustanciada a travs de un procedimiento administrativo, arbitral o judicial. Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confo sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la va interna de la entidad y de forma amistosa, reciba un cordial saludo. Atentamente, xzxx xxxxx xxxxxx DNI- xxxxxxxxxxx LEGISLACION VINCULANTE A LAS CLAUSULAS SUELO Ley 2/1994 de subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios. Ley 26/1998 de 29 de Julio de disciplina e intervencin de las entidades de crdito. Ley 36/2003 sobre contratos de cobertura hipotecaria. Ley 2/1981 de 25 de Marzo de regulacin del mercado hipotecario. Ley 41/2007 de 7 de Diciembre por la que se modifica la Ley 2/1981 de 25 de Marzo, de regulacin del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulacin de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Ley 2/2011 de 4 de Marzo de economa sostenible. Ley 16/2011 de 24 de Junio de contratos de crdito al consumo. Orden EHA/2899/2011 de 28 de Octubre de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios. ( En el Capitulo II normas relativas a los crditos y prestamos hipotecarios. Orden de 5 de Mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los prstamos hipotecarios (Derogada por la Orden anterior). Real decreto 515/1989 de 21 de Abril sobre proteccin de los consumidores ( en cuanto a la informacin que se ha de suministrar en la compraventa de viviendas). Cdigo Civil artculos 1280, 1874, 1875, 1876, 1877, 1878, 1879, 1880.
COMO RECLAMAR ANTE EL BANCO DE ESPAA, A TRAVS DE CONSUMO DE LA JUNTA DE ANDALUCA CUANDO LA CONTESTACIN DEL BANCO ES NEGATIVA INSTRUCCIONES: Antes de presentar este escrito ante el Servicio Provincial de Consumo de la Junta de Andaluca, es conveniente 1. Haber presentado la correspondiente Reclamacin ante el Servicio de Atencin del Cliente de la entidad de crdito correspondiente. 2. Disponer de toda la documentacin relacionada con el Prstamos Hipotecario objeto de la Reclamacin: Escritura de Prstamo Hipotecario Oferta Vinculante (si existe) Cuanto documento informativo se disponga relacionado con el Prstamo.
Hipotecario (folletos, cartas del banco, etc.) y que se hubiera utilizado en su da como informacin de las condiciones del Prstamo. Fotocopia del DNI Copia de los ultimos 12 recibos.
3. Haber recibido contestacin del Servicio de Atencin al Cliente de la entidad de crdito a la Reclamacin presentada y adjuntarla. 4. Hacer copia de toda la documentacin que se ha indicado, conservando los originales. 5, Rellenar el siguiente formulario del enlae y adjuntarlo en la reclamacion http://www.bde.es/f/webbde/RCL/servicio/reclama/ficheros/es/form_reclamacion.pdf
Con las copias de toda la documentacin, copia de la reclamacin presentada en el banco y de la contestacin de este, original y copia del escrito que se reproduce a continuacin, y si se ve oportuno un breve escrito de exposicin argumentando los motivos de la disconformidad para trasladar al Banco de Espaa, se acudir al Registro General de Documentos de la Junta de Andaluca, que se encuentra en el Paseo de Almera 68, de lunes a viernes de 09:00 a 14:00 horas. (https://maps.google.es/maps?q=36.835819,-2.463099&ie=UTF8&hq=&hnear=0xd707603b5aef395:0xb420936de1fe39c4,%2B36%C2%B0+50'+8.9 3%22,+2%C2%B0+27'+47.02%22&gl=es&ei=2nA0UZnFOs6p0AWyzoCgDQ&ved=0CDI Q8gEwAA),
y se presentan tanto el escrito como las copias de la documentacin, quedndose la persona interesada con la copia del escrito registrado. En realidad, los documentos pueden presentarse en cualquier Registro Pblico, como el Registro General de cualquier Ayuntamiento, con indicacin de que se dirigen al Servicio Provincial de Consumo de la Junta de Andaluca en Almera. El Servicio Provincial de Consumo tramitar la Reclamacin ante el Banco de Espaa en nombre de la persona afectada. Asimismo, el Servicio Provincial de Consumo estimar la apertura de un expediente sancionador a la entidad de crdito, en virtud de la documentacin recibida.
A: SERVICIO PROVINCIAL DE CONSUMO DE LA JUNTA C/ Hermanos Machado, n 4, planta baja, ALMERIA D. Luis Garca Lpez, con NIF 44.555.999-Z, domiciliado en Almera, en C/Lucerna n 7 3 A, con cdigo postal 04999, EXPON E Que tras presentar reclamacin ante la entidad bancaria BBVA y obteniendo contestacin negativa a esta y no compartiendo su resolucin, le adjunta la documentacin que se relaciona: Copia del DNI Copia de Reclamacin presentada ante el Servicio de Atencin al Cliente de BBVA de Almera, de fecha 31/02/2012, en demanda de anulacin de Clusula Suelo introducida en la Hipoteca de la que el firmante de la presente es titular, por los motivos que en ella se exponen. Copia de Escritura de Prstamo Hipotecario objeto de la Reclamacin. Copia de la Oferta Vinculante relacionada con el Prstamo Hipotecario objeto de la reclamacin. Copia de la informacin entregada a esta parte por BBVA en el proceso de contratacin del Prstamo Hipotecario objeto de la Reclamacin. Copia de la Reclamacion presentada ante la entidad.
Respuesta a la Reclamacin anterior por parte del Servicio de Atencin al Cliente de BBVA de Almera, de fecha 31/04/2012 en la que no se da satisfaccin a lo solicitado. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (cualquier otra documentacin) S O LI C I TA De ese Servicio Provincial de Consumo que, teniendo por recibida la documentacin que se indica, tenga a bien: Dar traslado de la misma al Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa. Incoar expediente sancionador contra BBVA por Inclusin de clusula abusiva en el contrato de Prstamo Hipotecario objeto de la Reclamacin. Falta de Informacin y transparencia. Lo que se solicita en Almera, a xx de xxxxxx de 2013 Fdo. Luis Garca Lpez.
MODELO PARA SOLICITAR LA CANCELACIN DE UN SEGURO. A/A: SERVICIO DE ATENCION AL CLIENTE DE LA ENTIDAD xxxxxx Referencia contrato xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Almera a xx de xx de xxxx (Enviar al menos con DOS MESES de antelacin al vencimiento) Estimados Sres. En virtud del artculo Art.22, prrafo 2 de la Ley de Contrato de Seguro, en el que se indica que :Las partes (asegurado o asegurador) pueden oponerse a la prrroga del contrato mediante una notificacin escrita a la otra parte, efectuada con un plazo de dos meses de anticipacin a la conclusin del perodo del seguro en curso. SOLICITO:
Dejen nula y sin efecto la pliza que mantengo con ustedes, a partir del prximo vencimiento, (dia, mes, ao) Sin otro particular, y en espera de ver atendida mi peticin, le saluda atentamente Firma:Nombre, apellidos, DNI: xxxxxxxxxx MODELO DE RECLAMACIN DE LAS COMISIONES COBRADAS POR EL BANCO EN CONCEPTO DE DESCUBIERTO O POSICIONES DEUDORAS A/A: Servicio de Atencin al Cliente del Grupo BBVA Apartado de Correos 1598 28080 Madrid Entregada en: xxxxxxxxx Oficina: xxxxxxxx Avenida Carlos III Esq. C/Lima04720 Aguadulce (Roquetas de Mar) Reclamante: xxxxxxxxxxxxx DNI-xxxxxxxxxx Domicilio a efectos de notificacin: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx En Almera, a xx de xxxxxxxxx de 2013 Estimados seores del departamento de Atencin al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamacin, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atencin al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletn Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004): Me dirijo a usted como titular de la cuenta n xxxx-xxxx-xx-xxxxxxxxx que tengo contratado en la entidad BBVA, respecto a la cual deseara poner de manifiesto la siguiente irregularidad: La repercusin de Gastos de Reclamacin de posiciones deudoras por los importes y en las fechas que se indican en el documento adjunto, por un total de 270 euros( 30 c/u) repercutidas en las siguientes fechas: (poner fechas)
Estas comisiones se han anotado al haberse producido un retraso en el pago de alguna cuota o recibo, sin tener en cuenta la cuanta y duracin de la mora, y no obstante la circunstancia de que el retraso ya se me penaliza mediante un tipo inters de demora de por si suficientemente elevado. A mayor abundamiento, la mera existencia de la referida comisin es ilegal, pues no obedece ni a un servicio solicitado previamente en firme por quien esto suscribe, ni a un servicio efectivamente prestado por la entidad, ni a un gasto que haya debido asumir sta; de hecho la entidad no me ha reclamado en sentido estricto nada, ni me ha requerido fehacientemente para la regularizacin de la demora, habindose limitado a repercutir en mi cuenta la referida comisin. Todo ello vulnera la normativa de disciplina que regula las relaciones entre las entidades de crdito y sus clientes segn lo previsto en la del Banco de Espaa, sobre Tipos de inters y comisiones, normas de actuacin, informacin a clientes y publicidad. Quiero recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo (con independencia del nombre que reciban) no responden a servicio alguno prestado a los clientes, ya que las entidades no pueden acreditar -porque no existen- haber realizado gestiones encaminadas a recuperar el importe de las cuotas impagadas, ni la necesidad de las mismas. Entiende dicho Servicio que la aplicacin automtica de estas comisiones, tan pronto como se produce una situacin de demora no constituye una buena prctica bancaria, sino que las entidades deben tener en cuenta las circunstancias particulares de cada impagado y de cada cliente, analizar en cada caso la procedencia de llevar a cabo la reclamacin y acreditar que efectivamente han realizado alguna gestin encaminada al recobro; en suma, una reclamacin realizada sin tener en cuenta esas circunstancias particulares nunca podra calificarse como una gestin necesaria e individualizada que ampare la repercusin de la comisin. Redunda que su devengo est vinculado a la Existencia Efectiva de gestiones de reclamacin realizadas ante el cliente deudor (algo que, a juicio de este Servicio, no est justificado con la simple remisin de una carta peridicamente generada por el ordenador). Les recuerdo adems que la ley del prstamo al consumo enuncia sobre el cobro indebido: Si el cobro indebido se hubiera producido por malicia o negligencia del empresario, el consumidor tendr el derecho a la indemnizacin de los daos y perjuicios causados, que en ningn caso ser inferior al inters legal incrementado en cinco puntos, o el del contrato, si es superior al inters legal, incrementado a su vez en cinco puntos.
Por todo lo expuesto y mediante el presente escrito, LES REQUIERO: PRIMERO.- El abono en la citada cuenta de las cantidades correspondientes a las comisiones anteriormente detalladas, aadindole a esa cantidad el inters legal incrementado en cinco puntos. SEGUNDO.- Que se me comunique la resolucin de esta reclamacin en el plazo mximo de dos meses, trascurridos los cuales iniciar la preceptiva reclamacin administrativa ante el Defensor del Cliente y ulteriormente ante el Banco de Espaa, as como en su caso las acciones judiciales que competan para evitar su abuso de derecho. Estas acciones conllevarn adems la solicitud de una indemnizacin por los daos y perjuicios causados. La indemnizacin de la que se hace referencia, estar inicialmente valorada en los intereses legales resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, incrementadas en cinco puntos, ms gastos de tramitacin y judiciales que correspondan. Sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de informacin e infraccin. El reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la reclamacin est siendo sustanciada a travs de un procedimiento administrativo, arbitral o judicial. Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confo sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la va interna de la entidad y de forma amistosa, reciba un cordial saludo.
Atentamente, xxxxxxxxxxx DNI: xxxxxxx
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AUSBANC (Asociacin de Usuarios de Servicios Bancarios)
http://www.ausbanc.es/web/sec57.asp Defensor del Pueblo de Espaa. http://www.defensordelpueblo.es/ Formulario general de contacto Utilice este formulario si desea realizar cualquier peticin, consulta o sugerencia sobre la pgina web de La Moncloa. http://www.la-moncloa.es/ServiciosdePrensa/Contactar/index.htm Parlamento Europeo / Sobre el Parlamento http://www.europarl.europa.eu/parliament/public/staticDisplay.do? id=146&language=es Congreso de los Diputados http://www.congreso.es/portal/page/portal/Congreso/Congreso/Diputados Simulador para subrrogacion de hipotecas tambin lo encontraras AQUI http://www.rankia.com/simulador/cambio-hipoteca
AGRADECIMIENTOS: Quisiera agradecer de manera especial a : http://www.facebook.com/IuAlmeriaContraLosAbusosDeLaBanca?fref=ts por facilitarnos los formularios y ademas de ofrecer su apoyo para unir fuezas en la lucha contra los abusos de los bancos. http://www.facebook.com/emiliano.domene A Don Emiliano Domene por su apoyo y su lucha constante contra los abusos de los bancos, facilitndonos su experiencia y su tiempo para realizar talleres informativos a lo largo del territorio nacional, de todo corazn agradecemos ese empeo y esas ganas que contagian a muchas personas a decir BASTA YA de abusos. http://queeslaclausulasuelo.blogspot.com.es/ A Doa Rocio Analuiza nuestra escritora, emprendedora y sobretodo madre de familia que nos regala su tiempo para poder realizar este ebook y Blog informativo. Agradecimiento por aporte informativo a: http://www.rankia.com http://es.euribor-rates.eu/ http://www.diariojuridico.com

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