TASACIONES

Clase 1
 TASACIÓN DE INMUEBLES EN
PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTICULO 1983 CCyC. - Condominio: es el derecho

real de propiedad sobre una cosa que pertenece en
común a varias personas y que corresponde a cada
una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o
el título dispongan otra proporción
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce
sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de
uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio,
de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de copropiedad
Elementos que inciden en el precio:

A los efectos de poder determinar el valor de un inmueble podemos decir que

existen elementos que inciden en el precio a saber:
A-Ubicación del Edificio. (Zona donde está emplazado)

B-Diseño arquitectónico del Edificio y de la Unidad. (Distribución de las -

unidades funcionales)
C-Ubicación de la Unidad dentro del Edificio.
D-Superficies: Propia y Común

E-Coeficiente de participación del Reglamento de Copropiedad.

F-Locales comunes.

G-Estado de conservación del departamento y mejoras introducidas.

Método Directo Comparativo

Con el fin de determinar el valor de venta de este tipo de inmuebles, el

método más aconsejable es el método Directo Comparativo. Este
método tiene por fin comparar antecedentes de ventas u ofertas de
departamentos con características similares, ubicadas dentro de los
mismos sectores donde se realizó la operación inmobiliaria.

El “departamentos tipo” cuyo coeficiente es igual a 1 con los siguientes

requisitos:
 Departamento “ideal tipo”

- Ubicación: ........................ 3° piso

- Planta:.............................. Al Frente

- Categoría:........................ Estándar

- Estado:............................. Usado a nuevo

- Superficie:........................ 120 mts²

Normas de homogeneización de las superficies propias

A los efectos de realizar la tasación de este tipo de inmuebles

debemos tener en cuenta que las superficies propias de las
unidades funcionales de acuerdo a su construcción, están
compuestas por superficies cubiertas, semicubiertas,
descubiertas, balcones, galerías, etc. Se hace necesario
ponderar o depreciar dichas superficies y con el fin de uniformar
características de las partes de la unidad funcional lo haremos a
través ciertas “normas de homogeneización”
Coeficientes para homogeneizar

De acuerdo a las características de los departamentos

aplicaremos los siguientes coeficientes:
a) Coeficiente de Ubicación del edificio

Con el fin aplicar un coeficiente a la ubicación del edificio

podemos decir que es un elemento subjetivo, ya que este se
verá favorecido por sus medios de transporte, por su barrio,
etc., por cuanto se recomienda utilizar antecedentes con
ubicaciones similares y su evaluación debe dejarse librada al
criterio del tasador.
b) Coeficiente de Ubicación del Departamento según
el piso

En este caso haremos la diferencia entre los edificios

que poseen ascensor y los que no lo poseen:
Edificios con Ascensor Edificios sin A scensor

P la n ta B a ja : ............ 0 ,9 0 Planta Baja:..... 1,00

1er. Piso:.............. 0,96 1er. Piso:....... 0,97 a 0,98
2do. Piso:............. 0,98 2do. Piso:........ 0,95
3er. Piso:............. 1,00 3er. Piso:....... 0,85 a 0,90
4to. Piso:............. 1,02
5to. Piso:............. 1,04
6to. Piso:............. 1,06
7mo. Piso: ............ 1,08
8vo. Piso:............. 1,10
9no. Piso:............. 1,11

Del 13er. Piso en adelante: ............... Será a juicio del tasador sin superar el 1,15.
Ultimo piso con terraza expuesta:..... S e a plica e l co e ficie n te d e l p iso , m e n o s 0 ,0 4 .
E d ificio s d e u n a so la p la n ta :............... C o e ficie n te 1 ,0 0 (in clu ye te rra za e xp u e sta ).
c) Coeficiente de Ubicación del Departamento en planta

Con vista al frente:........................................................................... 1,00

Con vista a amplio espacio libre de contrafrente:............................ 0,95
Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente:........................ 0,90
d) Coeficientes de ubicación del departamento en esquina o frente a plaza
o parque

D e p arta m e nto e n esq uina:................................................................ 1,00

D e p arta m e nto co n vista a plaza o p arq ue:....................................... 1,05 a 1,10

e) Coeficientes de características constructivas del edificio

E con ó m ica:....................................................................................... 0 ,8 5 a 0 ,9 4
E stá n da r:.......................................................................................... 0 ,9 5 a 1 ,0 4
Buena sin servicios centrales:....................................................... 1,05 a 1,14
Buena con servicios centrales:...................................................... 1,15 a 1,25
Muy Buena con servicios centrales:.............................................. 1,26 a 1,50
f) Coeficiente de depreciación por edad y estado de
conservación del departamento

Se considera una depreciación, pero más atenuada que la que

surge de las curvas de Ross - Heidecke para valores físicos, ya que
en el valor venal sólo se deprecia la parte correspondiente a la
construcción, manteniéndose constante el valor del terreno, por
cuanto se enuncia la siguiente ley:
C: Coeficiente.
K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de Ross-
Heidecke.

C. =1- K 2
•G- Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento

Superficie Cubierta Propia Homogeneizada Coeficiente de Superficie

30 ............................................................... 1,35
4 0 ................................................................ 1,30
50................................................................ 1,25
6 0 ................................................................ 1,20
7 0 ................................................................ 1,15
80................................................................ 1 ,1 0
90................................................................ 1,08
1 0 0 ................................................................. 1,05
1 1 0 ................................................................ 1,03
1 2 0 ................................................................. 1,00
h) Coeficiente de oferta

En toda transacción inmobiliaria generalmente se arriba a un

valor final inferior al que inicialmente es pretendido, este
coeficiente varía en función de la oferta y la demanda:
C. = 1,00 a 1,20
TABLA DE ROSS- HEIDECKE

El criterio de Ross-Heidecke es el más usado. Ross y Kuentzle toman como

factores de depreciación, la vida probable y la edad del bien a ser estudiado.
Kuentzle dice que la depreciación se incrementa en forma progresiva en la medida
que pasan los años, determinando que la perdida es menor en los primeros años y
esta aumenta con el correr del tiempo.
El estado de conservación es uno de los elementos de juicio que debe ser tomado
para intervenir en la determinación del valor actual
El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la
depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros
métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo
calcular una depreciación más acorde con la realidad.
 Este método es exclusivo para la valoración de
construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que
son la depreciación por edad y por estado.

La Tabla de Ross-Heidecke es una tabla de doble entrada

donde:

- En su columna de la izquierda se expresa numéricamente

de 0 a 100 la antigüedad en porcentual de la vida probable
del bien.
- En la primera fila se encuentran enumerados del 1 al 5 los
estados de conservación y sus intermedios.
 Este método considera los siguientes principios básicos:

1) La depreciación es pérdida de valor que no puede ser

recuperada con gastos de mantenimiento.

2) Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

3) Un bien regularmente conservado se deprecia de modo

regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más
rápidamente.
 1[1] CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC.

ESTADOS
DEPREC.
CONDICIONES FÍSICAS

NUEVO
1 No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo 00 %
Muy bueno 0,032 %

REGULAR
2 Requiere o ha recibido reparaciones sin Bueno 2,52 %
importancia

Intermedio 8,09 %

3 Requiere reparaciones Simples Regular 18,10 %

Deficiente 32,20 %

4 Requiere reparaciones importantes Malo 52,60 %

5 Requiere muchas reparac. importantes Muy Malo 72,20 %

Sin Valor = Valor de Demolición Demolición 100 %

Definiciones orientativas:

Optimo:

Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni

requiere reparaciones de ningún tipo.
Bueno:
Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha
recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones
de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en
tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié,
marcos de ventanas o puertas y otros.

Regular:
Una construcción en estado regular es aquella que requiere
reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en
pisos, cielos, ventanas, y otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por
ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros.
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas
reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en
estado de demolición.
Para calcular la vida probable de un bien se debe aplicar un buen criterio y utilizar el
sentido común tomando en consideración el siguiente cuadro orientativo.

Departamentos con Servicios centrales 50 años

Viviendas Colectivas comunes 60 años

Edificios de una planta individual 70 años

Depósitos, Garajes y otras Construcciones 75 años

 Aplicación:

Fórmula de Ross: (Edad en porcentaje de duración)

A. Antigüedad real de las
mejoras.
VP: Vida Probable.
K. Coeficiente obtenido de
la Tabla Ross-Heidecke.
L. Coeficiente de
depreciación

% de duración: A x
100
V
P
Ejemplo:

Determinar el valor actual de un departamento de 37 años de

edad, cuyo estado de conservación es BUENO, al cual se le ha
determinado una vida probable de 70 años y un valor de reposición
nuevo de u$s 1.800 el metro cuadrado.

% de duración: 37 X 100 = 52,85 %

70
 REFERENCIAS DE BUSQUEDA:

A. El porcentaje obtenido es que debe ser buscado en la tabla en la

columna de “edad en % de vida probable” y ver a cuál de los Nros. de
referencia se acerca más el porcentaje obtenido. En este caso se
encuentra entre el Nro. 52 y Nro. 53 y como el porcentaje está más
cerca del 53 tomamos este número como referencia.
B. Siguiendo el lineamiento de lo planteado que es un inmueble en buen
estado buscamos en la tabla “Estados de Conservación” los valores
que correspondan. En este caso por tratarse de bueno nos
posicionaremos en 2,5.
A. De la intersección surge el 45,35 %, que sería
el porcentaje de la depreciación obtenida

B. Teniendo en cuenta que la Tabla de Ross-

Heidecke castiga al valor de una forma
excesiva a continuación se expone la fórmula
para expresar su coeficiente:

C= 1–(K)
2
•Debe convertirse el porcentual en número natural dividiendo por 100:
•45,35 / 100 = 0,4535

C= 1 – ( 0,4535)
2
C= 1 – 0,2267

C= 0,7733

•Aplicada la fórmula el coeficiente de actualización será del 0,7733%,

teniendo un valor promedio de U$S 1.391,94 por metro cuadrado.
 Ejemplo de tasación aplicando coeficientes:

Desarrollo:

A los efectos de poder determinar el valor de la tasación buscaremos, en este caso dos antecedentes en la
zona y se aplicarán los coeficientes para arribar al valor. Deberá determinarse:
- Valor Unitario del m² = Valor / Superficie.
- Coeficiente de Superficie propia homogeneizada
- Coeficiente de Ubicación según el piso.
- Coeficiente de Ubicación del departamento en Planta.
- Coeficiente Característica Construcción del Edificio
- Coeficiente de depreciación por edad y estado utilizando Ross-Heidecke.
- Valor homogeneizado.
Antecedente 1:

Encontramos un departamento de 60 m² situado a dos cuadras del departamento en

cuestión con ascensor, ubicado en el 6to piso, externo y al contrafrente con vista a patios
internos. Sus detalles de construcción son estándar y el estado de conservación es muy
bueno, antigüedad de 13 años. Valor de venta U$S 120.000.

Valor Unitario del m² = Valor / Superficie

Valor Unitario del m² = U$S 120.000 / 60 m ²
Valor Unitario del m² = U$S 2.000
Coeficiente de Superficie propia homogeneizada.
Coeficiente de Ubicación según el piso. 1,06
Coeficiente de Ubicación del departamento en Planta. 0,90
Coeficiente Característica Construcción del Edificio 0,95
Coeficiente de depreciación por edad y estado. 0,93
(Cálculo del % de duración (Ingreso a la Tabla de Ross Heidecke)).
N= Antigüedad x 100 =
N= 13 x 100 = 1.300
Vida Probable = 60 años
N = 1.300 / 60 =
N= 21,67%
Teniendo en cuenta un Estado de conservación 1,5 y posicionándonos entre el 21 y 22 de
la Tabla y por encontrarse mas cerca del 22 el resultado es 13,448%.
Coeficiente de depreciación por edad y estado.
C= 1–(K)
2
C = 1-(13,448% /2)

C= 1- 6,72%

C = 1 –(6,72)
100

C = 1 – 0,07 C= 0,93

Determinación del coeficiente final:

1,20 x 1,06 x 0,90 x 0,95 x 0,93 = 1,01

Valor unitario del m² cuadrado Homogeneizado:

U$S 2.000 / 1,01 = U$S 1.980,20
Homogeneización de superficies

Una unidad funcional bien puede estar compuesta solamente por un solo tipo de superficie:
por ejemplo sólo por superficie cubierta, o tener distintas combinaciones con superficies tales
como las: semi cubiertas, descubiertas o de balcón. No puede tasarse con el mismo valor a
una superficie cubierta que a una de balcón o de patio.
Debido a que las proporciones de esas combinaciones son tan diversas, a los efectos de
poder comparar distintas unidades funcionales en el proceso de tasación para obtener valores
venales, es menester fijar coeficientes de homogeneización, con el objetivo de llevar todas
esas superficies a superficie cubierta.
 Tipo de superficie porcentaje coeficiente

Cubierta 100% 1,00

Semi Cubierta 50% 0,50

De Balcón 33% 0,33

Descubierta 20% 0,20

Lo que se denomina balcón terraza, se trata de una expresión utilizada por las
inmobiliarias para reforzar la idea de que se trata de un balcón de cierta
envergadura, debido a que su superficie es superior a lo habitual, o por tener
una forma más bien cuadrangular y no se simplemente un apéndice o una tira.
Este “balcón terraza” muchas veces se suele dar en el departamento del último
piso de un edificio, pero podría encontrarse en cualquier otro. Si bien esta
expresión resulta agradable desde el punto de vista comercial, no tiene ninguna
relevancia jurídica ni técnica.
Otras expresiones utilizadas por diseñadores, por vendedores inmobiliarios, son las
de balcón corrido y balcón francés.

Los balcones corridos son aquellos que no son sólo el saliente de un ambiente de la
unidad funcional, como el estar o un dormitorio, sino que es una tira que incluye y
que a veces tienen salida al mismo, varios ambientes de una unidad, y que
generalmente están ubicados o en el frente, o en el contra frente del edificio.

El balcón francés no es un saliente, la expresión comercial se aplica a una puerta

ventana de balcón, pero que tiene una reja a media altura que impide salir al
exterior (en este caso al vacío).
Ejemplo
Homogeneizaremos la superficie de una unidad funcio-nal de 86,98 m2 cubiertos, 2,38 m2 semi cubiertos, 6,24 m2 de
balcón y 16,43 m2 de superficie descubierta.
Esta homogeneización es el resultado de multiplicar ca-da tipo de superficie por el coeficiente que le correspon-da. Las
superficies de los inmuebles se miden en m2.

Homogeneización de superficies
Coeficiente Superficie
Discriminación Superfi- de homoge- homoge-
cie Real
neización neizada
Cubierta 86,98 1,00 86,98

Semi Cubierta 2,38 0,50 1,19

De Balcón 6,24 0,33 2,06

Descubierta 16,43 0,20 3,29

Totales 112,03 93,52

Las superficies de una unidad funcional son determinadas por los
agrimensores, las mismas constan en el Plano de Mensura particular y
Subdivisión por el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512 hoy
derogada), que tiene todo conjunto, por pequeño que sea, y aún constara de
2 unidades funcionales, sea cual fuere el destino de las mismas.
Estos datos son tomados por el escribano y también figuran en el Reglamento
de Copropiedad y Administración y en todas las escrituras traslativas de
dominio de cada una de las unidades funcionales.
Con respecto a este tema, cabe recordar que si bien el común de la gente con
una formación jurídica incompleta, cree que un dúplex es una casa y que el
mismo tiene dominio pleno sobre el terreno.

En realidad no es así, puesto que si no estuviera sometido al Régimen de

Propiedad Horizontal, no podría venderse separadamente del otro u otros, y
tendría que venderse en bloque con los demás, en ese caso el mercado potencial
será limitado y el precio de venta será inferior al que pudiera obtenerse por la
sumatoria de los precios de venta de cada una de las unidades.
En la práctica profesional, el tasador muchas veces debe estimar
superficies, esto ocurre cuando, o bien no puede encontrarse
rápidamente el plano, o aún existiendo el mismo el inmueble
sufrió modificaciones desde el momento en el cual fue ejecutado
el mismo: bien pudo haber aumentado o disminuido sus
superficies, y teniendo en cuenta que toda tasación se realiza en
una fecha determinada y en el estado en que se encuentra el
inmueble.
Los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal tienen
superficies propias y superficies comunes. Sólo deben tomarse, a los
efectos de asignarles valor a una unidad funcional las superficies
propias.
La excepción estaría en las superficies que son de “propiedad común
pero de uso exclusivo”, de alguna unidad funcional, y de esta manera
figura en el plano de mensura y en el Reglamento de Copropiedad y
Administración. Esta circunstancia, también debe expresarse con
toda claridad en el informe de tasación, y asignárseles valores como
si fueran superficies propias.
 SUPERFICIES
UNIDAD % OBSERVA-
FUNCIONAL PISO Semi Des Total Total Unid. FISCAL CIONES
Cubierta cubierta cubierta Balcón por piso funcional

1 61,87 1,03 10,94 3,46 77,10 77,10 5,72

1°
2 61,47 5,17 78,73 —— 145,37 145,37 5,78

3 61,03 1,03 —— 3,46 65,52 65,52 5,70

2°
4 60,78 1,01 —— 3,38 65,15 65,15 5,67

5 61,03 1,03 —— 3,46 65,52 65,52 5,70

3°
6 60,76 1,01 —— 3,38 65,15 65,15 5,67

7 61,03 1,03 —— 3,46 65,52 65,52 5,70

4°
8 60,76 1,01 —— 3,38 65,15 65,15 5,67

9 61,03 1,03 —— 3,46 65,52 65,52 5,70

5°
10 60,75 1,01 —— 3,38 65,15 65,15 5,67

6° 61,00 1,06 —— 10,11 72,17 Descuento

11 140,28 15,12 1,2 x vano
7° 58,00 —— —— 10,11 88,11 escalera

12 6° 60,57 1,01 —— 3,38 64,96 64,96 5,65

13 7° 60,57 1,01 —— 3,38 64,96 64,96 5,65

14 45,44 —— 16,22 —— 61,66 61,66 3,98

8°
15 60,57 1,01 —— 3,38 64,96 64,96 5,65

TOTALES 956,45 18,45 105,89 61,18 1141,97 1141,97 93,03

 ESTADO DE CONSERVACIÓN - INDICES
1 Nuevo o muy bueno
2 Conservación normal
3 Necesitado de reparaciones
4 Necesitado de reparaciones importantes
5 Demolición o ruina
Esta es una tabla de doble entrada tal como lo eran las de coeficientes utilizados
en la tasación de lotes de terreno.

1. En la columna de la izquierda, está expresado de 0 a 100, la antigüedad en

porcentual de la vida probable.
2. En la 1er. fila están enumerados los 5 estados de conservación, y también
existen los estados intermedios.

Si fijamos como vida probable técnica para viviendas y oficinas: 70 años, en ese
momento se agotó el 100% de su vida probable.
Ejemplo

Departamento de una antigüedad de 27 años, estado de conservación: se

encuentra entre un estado de conservación normal y necesitado de reparaciones
sencillas.

Comenzamos a resolver entonces, una primera ecuación o regla de 3 simple:

70 años 100%

1 año 100
70

27 años 100 x 27 = 38,57 %

70
Por estar más próximo al 39 que al 38, ingresamos por el primero y nos dirigimos
a la columna 2,5, en esa celda encontramos el Nº 33,00.

33% es la depreciación que ha sufrido en función de las causas señaladas. Sin

embargo, como se ha comprobado que en general la tabla castiga excesivamente
el valor, es que el método propone el empleo de la siguiente fórmula para obtener
el coeficiente:

C=1- K
2

Donde K es el obtenido de la tabla, en nuestro ejemplo 33,00 %

Para aplicarlo en la fórmula conviene expresarlo, no en términos
porcentuales, sino en números naturales, o sea, corriendo la
coma dos lugares a la izquierda.

Reemplazando:
C=1-(0,33) C=1-0,165 C=0,83
2
EJEMPLO
Aplicaremos el método para la tasación de departamentos en un sector de un barrio cualquiera, que
como particularidad tiene la presencia de una plaza, que resulta atractiva en el entorno inmediato.

El departamento a tasar está identificado en amarillo en el plano de ubicación, situado en la calle 37

al 400 entre las 18 y 20, y para la estimación de su valor utilizaremos los comparables A, B, C, y D, que
están ofrecidos para su venta, a excepción del comparable B, que fue vendido recientemente en U$S
50.000, y por tal motivo no fue afectado por ningún coeficiente de actualización.

En cambio, y al sólo efecto de una aplicación más sencilla del método, es que se procedió al cambio
de mercado, de modo que utilizando el coeficiente 1,10 para el mercado de oferta, el mismo pasa a un
valor de U$S 55.000.
 37 35 33 31

22
A
B
20 C

18
D
16

14
Tanto el departamento a tasar como los comparables están insertos en edificios
con ascensores, y ninguno está ubicado en el último piso. Los coeficientes
utilizados responden a las tablas precedentes, aunque debemos recordar que
quizá a los efectos de una mejor apreciación de los mismos, el tasador podrá
modificar alguno de ellos, hecho que debe estar debidamente explicitado en el
informe.
Resulta importante, a los efectos de obtener un mejor resultado, que el tasador
inspeccione personalmente todos los inmuebles, de manera de poder precisar
todas las características que evalúa el método, y así poder establecer una
adecuada cuantificación de las mismas.
Ficha de
identificación de las
unidades, tanto de la
que tasaremos como
de los antecedentes o
comparables. Nótese
que como el método
puede ser aplicado no
sólo para la tasación
de departamentos
sino también para
oficinas y locales
comerciales, hay
celdas que se
adecuan únicamente
para inmuebles de
esos destinos.
En estas fichas individuales se indicará la dirección completa, el destino de la unidad, el valor o precio,
ya provengan del mercado de oferta o el de realización o compraventa, la forma de pago y el
coeficiente utilizado si la venta era a financiada y se los lleva a valores de contado.
Número del plano de Mensura de Subdivisión, de unida funcional, y del porcentual fiscal, datos que
son difíciles de conseguir para los comparables pero más fácil para la unidad que tasemos.
También el piso y la designación interna de la unidad, las superficies propias discriminadas (reales y
homogeneizadas), la antigüedad y el estado de conservación, las características constructivas, si tiene o
no cochera y si la misma está incluida en el precio, y la inmobiliaria que la tiene en venta y su teléfono.
Observemos ahora la hoja de cálculo en la cual se ha identificado tanto al inmueble a tasar como a los
comparables.
Del departamento a tasar tenemos todos los datos, a excepción del valor de oferta, que es el motivo
de nuestra tasación, el mismo surgirá en función de los comparables, al final de la aplicación del
método.
* Dado que todos los valores son el contado el coeficiente de forma de
pago es 1.
* El valor unitario en $ / m2 surge de la siguiente división: Precio al
contado / Superficie homogeneizada

En el sector correspondiente a la determinación de coeficientes tenemos:

- Ubicación del edificio en el barrio: será siempre 1 para el que

tasemos e igual inferior o superior a 1 para los comparables en función del
entorno y a criterio del tasador, para nuestro caso, la plaza es un atractivo y
también notamos que a medida que nos acercamos a la calle 26 el tasador
nota un mejor entorno.
- Los de piso y planta, surgen de las tablas vistas, al igual
que el de superficie propia cubierta (nótese que en el
comparable D tiene una que supera los 100 m2, teniendo un
coeficiente distinto a los demás).

- El coeficiente correspondiente a características

constructivas fue determinado dentro del rango y evaluado por
el tasador.
- Ejercitemos la manera de obtener el coeficiente de
depreciación en función de la antigüedad y el estado de
conservación del departamento a tasar, que tiene una edad de 33
años y un estado de conservación entre normal y necesitado de
reparaciones sencillas, datos necesarios para ingresar a la tabla de
Ross Heidecke.

70 años 100%
1 año 100 %
70

33 años 100 % x 33 = 47,14 %

70
De modo que ingresaremos a la tabla por el 47 por ser el más
próximo al resultado y por la columna “2,5”, figurando en la
celda el Nº 39,84, que como estaba expresado en términos
porcentuales y al llevarlo a números naturales se corre la coma
dos lugares a la izquierda resultando 0,3984.

Si ahora aplicamos este dato a la fórmula de depreciación,

obtenemos lo siguiente:

C=1–(K)
2

C = 1 – ( 0,3984 ) = 1 - 0,1992 = 0,80

2
- Para el coeficiente de actualización se utilizó 1 en todos los casos debido a que todos
los comparables tienen esos valores en la actualidad.

- El coeficiente de oferta será: 1,10 si proviene del mercado de oferta, 1,00 si

corresponde al de compraventa y 0,55 a 0,75 si es de liquidación o remate. Se utilizó el
coeficiente de oferta en todos los casos, incluso en lo citado para el caso del comparable
B.

- El coeficiente total para todos los departamentos surge de multiplicar todos los
coeficientes entre si.
- Para el comparable B sería: 0,96 x 1,00 x 0,95 x 1,00 x 1,09 x 0,89 x 1,00 x 1,10 =
Coeficiente Total = 0,97

El valor unitario resultante, para el caso de los comparables se obtiene de la siguiente

manera (tomaremos para el ejemplo el comparable B):

Valor Unitario Resultante = Valor unitario (U$S/m2) = U$S 568,59/m2 = U$S

586,17/ m2.

Coeficiente total 0,97

Reflexionemos acerca de lo que hicimos: el valor unitario resultante que obtenemos a partir de cada
comparable significa que, hemos “desarmado” a todos los comparables, y a partir de cada uno de ellos
estamos pronosticando, en forma independiente, el valor de un departamento tipo de comparación, para el
edificio en el cual está inserto el departamento que estamos tasando, si es que este departamento tipo
existiera.

Dado que tenemos 4 valores unitarios resultantes: U$S 682.79/m2, U$S 586,90, U$S 735,20 y U$S 548,41
el método indica que el número más representativo para esos 4 valores se obtiene de la siguiente manera:
descarto al mayor y al menor, y promedio los medios, en nuestro caso:
682,79
586.90
735,20
548,41
Promedio los valores medios = 682,79 + 586,90 = 634,85
2
Recordemos que el departamento tipo de comparación es el que tendría en
todas sus características el coeficiente 1. Pero, el departamento que
estamos tasando ¿es una unidad tipo de comparación?

Para corregir esto es que haremos el último paso: multiplicamos el valor

unitario resultante que surge de los valores medios, por el coeficiente total
propio del departamento a tasar, por la superficie homogeneizada del
mismo.

U$S 634,85 / m2 x 0,97 x 101,37 m2 = U$S 62.424