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Material de Derecho Tributario en Inmuebles
Material de Derecho Tributario en Inmuebles
actividad inmobiliaria
Daniel Eduardo Cardoso Ortiz
Concepto DIAN 6153 de 2014
• Problema jurídico: ¿De acuerdo con el inciso 6 del artículo 126-1 del Estatuto
Tributario, junto con la modificación incluida por la Ley 1607 de 2012, se concluye
que el leasing habitacional es un sistema de financiación para adquirir vivienda?
“En igual sentido, no se puede concluir como lo pretende el solicitante que la mención
del sistema de leasing como mecanismo para adquirir vivienda, le otorgue a este tipo
de contrato la calidad de ser un sistema de financiación para adquirir vivienda…
(…)
“La obligación sustancial se origina al realizarse el presupuesto o los presupuestos previstos en la ley
como generadores del impuesto y ella tiene por objeto el pago del tributo.”
“Los contribuyentes o responsables directos del pago del tributo deberán cumplir los deberes formales
señalados en la ley o en el reglamento, personalmente o por medio de sus representantes, y a falta de
éstos, por el administrador del respectivo patrimonio.”
• Deberes formales:
“Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 684 y demás normas que regulan las
facultades de la administración de impuestos, el directos general de Impuestos
Nacionales podrá solicitar a las personas o entidades, contribuyentes y no
contribuyentes, una o varias de las siguientes información, con el fin de efectuar los
estudios y cruces de información necesario para el debido control de los tributo…”
(…)
“Las personas y entidades obligadas a suministrar información tributaría así como aquellas a quienes se les haya
solicitado informaciones o pruebas, que no la suministren dentro del plazo establecido para ello o cuyo contenido
presente errores o no corresponda a lo solicitado, incurrirán en la siguiente sanción:
a) Una multa hasta de 15.000 UVT, la cual será fijada teniendo en cuenta los siguientes criterios:
- Hasta el 5% de las sumas respecto de las cuales no se suministró la información exigida, se suministró en forma
errónea o se hizo en forma extemporánea.”
Contratos de mandato
(…)
El mandante declarará los ingresos y solicitará los respectivos costos, deducciones, impuestos
descontables y retenciones en la fuente, según la información que le suministre el mandatario,
el cual deberá identificar en su contabilidad los ingresos recibidos para el mandante y los pagos
y retenciones efectuadas por cuente de este.
El mandante practicará la retención en la fuente sobre el valor de los pagos o abonos en cuenta
efectuados a favor del mandatario por concepto de honorarios.” (Subrayado fuera de texto)
Contratos de mandato
“En los contratos de mandato, las facturas deberán ser expedidas en todos los casos por el
mandatario.
Si el mandatario adquiere bienes o servicios en cumplimiento del mandato, la factura deberá ser
expedida a nombre del mandatario.
El mandatario deberá conservar por el término señalado en el estatuto tributario, las facturas y
demás documentos comerciales que soporten las operaciones que realizó por orden del
mandante.”
Impuesto Nacional al consumo
• Hecho generador (artículo 512-1 del ET):
- La prestación de servicios de telefonía móvil,
internet y navegación móvil y servicios de datos
(4%).
- La venta de algunos bienes corporales muebles:
vehículos, motos, yates, aeronaves. (8% - 16%).
- El servicio de expendio de comidas, bebidas. (8%).
- Venta de bienes inmuebles (2%). Artículo 512-22.
1. Impuesto Nacional al consumo Artículo 21 de Ley 1943 de 2018 (512-22
del E.T.)
1.2. Bienes inmuebles
Tarifa del 2%
• Los notarios
• Los administradores de las fiducias
• Los administradores de los fondos de capital privado o de los
fondos de inversión colectiva
Renta ICO*
ICA
15
Impuesto unificado bajo el régimen simple
La obtención de
ingresos
Hecho susceptibles de
generador producir un
incremento en el
Lapatrimonio
totalidad de
los ingresos
brutos, ordinarios
y extraordinarios,
percibidos en el
Base respectivo Los ingresos
gravable periodo gravable constitutivos de
ganancia
ocasional
Excluidos:
Los ingresos no
constitutivos de
renta ni ganancia
ocasional
Seminario PwC 16
DC1 - Información de uso interno
Impuesto unificado bajo el régimen simple
Seminario PwC 17
DC1 - Información de uso interno
Impuesto unificado bajo el régimen simple
Sujeto
s
pasivo Personas naturales o jurídicas que se encuentre al día con sus
s obligaciones tributarias, registrados en el RUT y con todos los
mecanismos de cumplimiento, firma electrónica y factura
electrónica (plazo hasta el 31 de agosto de 2019).
Persona natural que desarrolle una empresa o de una persona
jurídica en la que sus accionistas sean personas naturales,
nacionales o extranjeras, residentes en Colombia
Que en el año gravable anterior hubieren obtenido ingresos
brutos ordinarios o extraordinarios, inferiores a 80.000 UVT
($2.741.600.000)
Si uno de los accionistas persona natural tiene una o varias
empresas, es gerente o administrador de otras empresas,
inscritas en éste impuesto, los límites máximos de ingresos se
revisarán de forma consolidada y en la proporción a su
Si uno de los accionistas persona natural tiene una participación
participación
superior al 10% en una sociedad no inscrita en éste impuesto, los
límites máximos de ingresos se revisarán de forma consolidada y
en la proporción a su participación
Seminario PwC 18
DC1 - Información de uso interno
Impuesto unificado bajo el régimen simple
Tarifa
Depende de los ingresos brutos anuales y de la actividad empresarial
Los contribuyentes del régimen simple son responsables del IVA y/o del
impuesto nacional al consumo.
Seminario PwC 19
DC1 - Información de uso interno
Impuesto unificado bajo el régimen simple
Declaración y pago
Seminario PwC
DC1 - Información de uso interno
Impuesto unificado bajo el régimen simple
Retenciones y
Crédito o descuentos
autoretenciones
• Si el contribuyente realiza dos o más actividades estará sometido a la tarifa más alta.
• Se debe inscribir en el RUT como responsable del impuesto a más tardar el 31 de enero de cada
año. Se deberá mantener esta calidad por el mismo año.
• Únicamente por el año gravable 2019, se podrán inscribir hasta el 31 de julio. En el primer recibo
pagarán lo correspondiente a los bimestres anteriores.
• Deberán adoptar el sistema de factura electrónica a más tardar el 31 de agosto de 2019.
Seminario PwC 22
DC1 - Información de uso interno
Sujetos Pasivos
“El costo de los bienes inmuebles que forman parte de las existencias está constituido por:
1. El precio de adquisición.
3. Las contribuciones pagadas por valorización del inmueble o inmuebles de que trate.”
“Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de bienes muebles e inmuebles, que
tengan el carácter de activos fijos en el porcentaje señalado en el artículo 868.”
“El avalúo declarado para los fines del impuesto predial unificado, en desarrollo de
lo dispuesto por los artículos 13 y 14 de la Ley 44 de 1990 y 155 del Decreto 1421
de 1993, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, en
los términos del artículo 5º de la Ley 14 de 1983, podrán ser tomados como costo
fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la
enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Para
estos fines, el autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure
en la declaración del impuesto predial unificado y/o declaración de renta, según el
caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación. Para este propósito no
se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias ni
los avalúos no formados a los cuales se refiere el artículo 7º de la Ley 14 de 1983.”
Ajuste de bienes raíces que sean activos fijos de
personas naturales
• Artículo 73 del Estatuto Tributario:
Cuando el contribuyente opte por determinar el costo fiscal de los bienes raíces, aportes o
acciones en sociedades, con base en lo previsto en este artículo, la suma así determinada debe
figurar como valor patrimonial en sus declaraciones de renta, cuando se trata de contribuyentes
obligados a declarar, sin perjuicio de que en años anteriores pueda hacer uso de la alternativa
prevista en el artículo 72 de este Estatuto, cumpliendo con los requisitos allí exigidos.”
Valor patrimonial de los inmuebles
“La renta bruta o la pérdida proveniente de la enajenación de activos a cualquier título, está constituida por la diferencia
entre el precio de enajenación y el costo del activo o activos enajenados.
Cuando se trate de activos depreciables, la utilidad que resulta al momento de la enajenación deberá imputarse, en primer
término, a la renta líquida por recuperación de deducciones; el saldo de la utilidad constituye renta o ganancia ocasional,
según el caso.
Se tiene por valor comercial el señalado por las partes, el cual deberá corresponder al precio comercial promedio para bienes
de la misma especie, en la fecha de su enajenación.
En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no se aceptará un precio inferior al costo, al avaluó
catastral ni al autoavaluo, sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior. Del mismo modo, el valor de los
inmuebles estará conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición, así se convengan o facturen por fuera de la
escritura o correspondan a bienes o servicios accesorios a la adquisición del bien, tales como aportes, mejoras,
construcciones, intermediación o cualquier otro concepto
En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de
juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor
diferente; en caso que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido por ellos.”
En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes
deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la
escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un
valor diferente; en caso que tales pactos existan, deberá informarse el precio
convenido por ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen
sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo
contrario, deberá manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el
impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro,
los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una
base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de
la obligación del notario de reportar la irregularidad.
Los inmuebles adquiridos a través de fondos, fiduciarias, esquemas de
promoción inmobiliaria o semejantes, quedarán sometidos a lo previsto en esta
disposición . Para el efecto, los beneficiarios de las unidades inmobiliarias serán
considerados como adquirentes de los bienes raíces, en relación con los cuales
deberá declararse su valor de mercado.
A partir del 1 de enero de 2019, no serán constitutivos de costo de los bienes
raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades
financieras.”
Ganancia ocasional exenta
“Estarán exentas las primeras 7.500 UVT ($257.025.000) de la utilidad generada en la venta de la
casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la
renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la
venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas “ahorro para el fomento de la
construcción, AFC” y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o
para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con casa o
apartamento de habitación objeto de venta. En este último caso, no se requiere el deposito en la
cuenta AFC, siempre que se verifique el abono directo al o a los créditos hipotecarios en los términos
que establezca el reglamento que sobre la materia expida el Gobierno Nacional. El retiro de los
recursos a los que se refiere este artículo para cualquier otro propósito distinto a los señalados en
esta disposición, implica que la persona natural pierda el beneficio y que se efectúen por parte de la
respectiva entidad financiera las retenciones inicialmente no realizadas de acuerdo con las normas
generales en materia de retención en la fuente por enajenación de activos que correspondan a la casa
o apartamento de habitación.
PAR.- Lo dispuesto en este artículo se aplicará a casa o apartamentos de habitación cuyo valor
catastral o autoavalúo no supere 15.000 UVT ($514.050.000).”
Deducciones
“Es deducible el cien porciento (100%) de los impuestos, tasas y contribuciones, que
efectivamente se hayan pagado durante el año o período gravable por parte del
contribuyente, que tengan relación de causalidad con su actividad económica, con
excepción del impuesto sobre la renta y complementarios.”
No aceptación de costos y gastos
“No son aceptados como costo o gasto los siguientes pagos por concepto de operaciones gravadas
con IVA:
a) Los que se realicen a personas no inscritas en el régimen común del impuesto sobre las ventas por
concepto de valor individual y superior a 3.300 UVT en el respectivo período gravable.
b)Los realizados a personas no inscritas en el régimen común del impuesto sobre las ventas,
efectuados con posterioridad al momento en que los contratos superen un valor acumulado de
3.300 UVT en el respectivo período gravable.
c) Los realizados a personas naturales no inscritas en el régimen común, cuando no conserven copia
del documento en el cual conste la inscripción del respectivo vendedor o prestador de servicios en el
régimen simplificado. Se exceptúan de lo anterior las operaciones gravadas realizadas con
agricultores, ganaderos y arrendadores pertenecientes al régimen simplificado, siempre que el
comprador de los bienes o servicios expida el documento equivalente a la factura a que hace
referencia el literal f) del artículo 437 del estatuto tributario.”
Procedencia de costos, deducciones e impuestos
descontables
• Artículo 771-2 del Estatuto Tributario
“Sin perjuicio de las rentas exentas de las personas naturales, las únicas excepciones legales de que trata el
artículo 26 del Estatuto Tributario son las siguientes:
4. Las siguientes rentas asociadas a la vivienda de interés social y la vivienda de interés prioritario.
Para gozar de las exenciones de que tratan los literales a) y b) de este numeral 6, se requiere que:
i) La licencia de construcción establezca que el proyecto a ser desarrollado sea de
vivienda de interés social y/o de interés prioritario.
ii) Los predios sean aportados a un patrimonio autónomo con objeto exclusivo de
desarrollo del producto de vivienda de interés social y/o de interés prioritario se
efectúe a través del patrimonio autónomo.
iii) La totalidad del desarrollo del proyecto de vivienda de interés social y/o de interés
prioritario se efectué a través del patrimonio autónomo.
iv) El plazo de la fiducia mercantil a través del cual se desarrolla el proyecto, no exceda
de 10 años.
Los mismos requisitos establecidos en este literal serán aplicados cuando se pretenda
acceder a la exención prevista por la enajenación de predios para proyectos de
renovación urbana.
Impuesto sobre las ventas “IVA”
a) Las ventas de bienes corporales muebles e inmuebles que no hayan sido excluidas
expresamente.
“Para los efectos del impuesto sobre las ventas se considera servicio, toda
actividad, labor o trabajo prestado por una persona natural o jurídica, o por una
sociedad de hecho, sin relación laboral con quien contrata la ejecución, que se
concrete en una obligación de hacer, sin importar que en la misma predomine el
factor material o intelectual, y que genere una contraprestación en dinero o en
especie, independientemente de su denominación o forma de remuneración.”
Construcción de bien inmueble
“En los contratos de construcción de bien inmueble, el impuesto sobre las ventas se
genera sobre la parte de los ingresos correspondiente a los honorarios obtenidos
por el constructor. Cuando no se pacten honorarios el impuesto se causará sobre la
remuneración del servicio que corresponda a la utilidad del constructor. Para estos
efectos, en el respectivo contrato se señalará la parte que correspondiente a los
honorarios o utilidad, la cual en ningún caso podrá ser inferior a las que
comercialmente corresponda a contratos iguales o similares.
En estos eventos, el responsable solo podrá solicitar impuestos descontables por los
gastos directamente relacionados con los honorarios percibidos o la utilidad
obtenida, que constituyeron la base gravable del impuesto: en consecuencia, en
ningún caso dará derecho a descuento el impuesto sobre las ventas cancelado por
los costos y gastos necesarios para la construcción del bien inmueble.”
Causación del impuesto
(…)
“Está constituido por la inscripción de actos, contratos o negocios jurídicos documentales en los cuales sean parte o
beneficiarios los particulares y que, de conformidad con las disposiciones legales, deban registrarse en las Oficinas de
Registro de Instrumentos Públicos o en las Cámaras de Comercio.”
• Son sujetos pasivos los particulares contratantes y los particulares beneficiarios del acto o providencia sometida a registro.
Los sujetos pasivos pagarán el impuesto por partes iguales, salvo manifestación expresa de los mismos en otro sentido.
• Base gravable respecto de inmuebles – Artículo 229 de la Ley 223 de 1995 (Modificado por el artículo 187 de la Ley 1607 de
2012)
“Cuando el acto, contrato o negocio jurídico se refiera a bienes inmuebles, el valor no podrá ser inferior al del avalúo
catastral, el autoavalúo, el valor del remate o de la adjudicación, según el caso.”
“Las asambleas departamentales, a iniciativa de los Gobernadores, fijarán las tarifas de acuerdo con la siguiente
clasificación, dentro de los siguientes rangos:
a) Actos, contratos o negocios jurídicos con cuantía sujetos a registro en las oficinas de registro de instrumentos públicos
entre el 0.5% y el 1%: “
Impuesto Predial
Es un tributo real, cedular, directo que recae sobre los predios o bienes raíces que
se encuentran ubicados en áreas urbanas o rurales, con o sin edificaciones, en el
perímetro del respectivo ente territorial.
- Impuesto predial
Para el caso de los predios que no se hayan actualizado el límite será de máximo 50%
del monto liquidado por el mismo concepto del año inmediatamente anterior.
Para las viviendas pertenecientes a los estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea hasta,
135 SMMLV, el incremento anual del Impuesto Predial, no podrá sobrepasar el 100%
del IPC.
“Parágrafo. La limitación prevista en este artículo no se aplicara para:
“Artículo 3… la presente ley tendrá aplicación a partir de su sanción presidencial por un período
de cinco (5) años.”
“Artículo 4. Los propietarios poseedores o las entidades con funciones relacionadas con la tierra
podrán presentar para efectos catastrales en cualquier momento, solicitud de revisión catastral,
cuando considere que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio, para
ello deberá resolver dicha solicitud dentro los 3 meses siguientes a la radicación.
• Sistema de Declaración
Facturación
Mixtos
“Solicitud de avalúo catastral de inmuebles que se vayan a constituir o se estén construyendo. Las
autoridades catastrales recibirán de los propietario o poseedores la solicitud del avalúo catastral de los
inmuebles que se vayan a construir o se estén construyendo, copia de la cual deberá sellarse y radicarse
para los fines del artículo 27 de la Ley 14 de 1983.”
• Bienes incautados.
Impuesto Predial - Catastro
• El impuesto predial es un gravamen de tipo “ad valorem”, es decir, que se mide el valor
del terreno o suelo y valor de sus mejores físicas (construcciones o edificaciones).
• En el país la base gravable de este tributo, como regla general, es el avalúo catastral
vigente a 1º de enero de cada año, o el autoavalúo (valor del predio que también debe
acata como mínimo el avalúo catastral y, en su defecto, a base mínima presuntiva.
“La base gravable del impuesto predial unificado será el avalúo catastral,, o el
autoavalúo cuando se establezca a declaración anual del impuesto predial unificado.”
• La regla general de base gravable es el avalúo catastral el cual no podrá ser inferior al
60% de su valor comercial y su límite máximo es el valor comercial pleno.
Avalúo Catastral
“… la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado
inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adicción de los avalúos parciales
practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades
catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores
unitarios para edificaciones y para terrenos.”
- Formados: operaciones destinadas a obtener información de los terrenos y edificaciones, en los aspectos físico,
jurídico, fiscal y económico de cada predio.
- Conservados: acciones realizadas a mantener al día los documentos catastrales correspondientes a los predios.
• Los elementos que son objeto de valuación catastral son el terreno y las construcciones y/o edificaciones. En
ningún caso se incluye en esta valoración maquinaria agrícola e industrial, los cultivos y los inmuebles por
destinación.
Revisión del Avalúo Catastral
• La solicitud se deberá hacer por escrito, indicando las vigencias que se quieren
revisar, y adjuntando las pruebas respectivas.
• Dicha estimación o valorización del predio que haga el interesado no puede ser
inferior al avalúo catastral vigente y se incorporará al catastro con fecha 31 de
diciembre del año en el cual se haya efectuado, si la autoridad catastral la acepta.
“El incremento de las tarifas prediales se aplicará a partir del año 2012 de la
siguiente manera:
“A partir del año en el cual entren en aplicación las modificaciones de las tarifas, el
cobro total del impuesto predial unificado resultante con base en ellas, no podrá
exceder del 25% del monto liquidado por el mismo concepto en el año
inmediatamente anterior, excepto en los caso que corresponda a cambios de los
elementos físicos o económicos que se identifique en los procesos de actualización
del Catastro.”
La ley, las ordenanzas y los acuerdos pueden permitir que las autoridades fijen la tarifas
de las tasas y contribuciones que cobran a los contribuyentes, como recuperación de los
costos de los servicios que les presten o participación en los beneficios que le
proporcionen; pero el sistema y el método para definir tales costos y beneficios y la forma
de hacer su reparto, deben ser fijados por la ley, ordenanzas o los acuerdos.”
Contribución por valorización
• Su destinación es atender los gastos que demandan las obras que lo causan.
• El Decreto 1604 de 1966 establece la posibilidad de que la contribución se destine a otras obras
públicas que proyecte la entidad que la cobra, en caso que la obra por la cual se cobró la valorización se
haya ejecutado con fondos públicos distintos de la valorización y por tanto el recaudo que se haya
hecho no sea necesario o no se pueda usar en la obra para la cual fue realizado.
• Los sujetos pasivos son los propietarios o usufructuarios de los bienes que se encuentran dentro de la
zona de influencia de la obra.
• Monto distribuible
El límite es el beneficio , si el beneficio supera el costo, los costos totales quedan asumidos con la
contribución, pero si el costo es mayor que el beneficio, la respectiva entidad debe asumir la diferencia
mediante otros fondos.
Plusvalía
• La plusvalía recae sobre los terrenos urbanos cuando estos hayan obtenido un mayor
valor agregado como consecuencia de la acción urbanística, entendiendo como tal,
tanto la acción de las entidades públicas como de la fuerza social.
• Hechos generadores
• Tarifa: corresponde a los concejos municipales por iniciativa del alcalde fijar a tasa
de participación que puede oscilar entre e 30% y el 50% de la base gravable.
Plusvalía
“…similar a una contribución pues solo aplica a los que reciben el beneficio
otorgado por el municipio siempre y cuando el propietario concrete dicho beneficio
ya sea porque venda el inmueble, cambie el uso del mismo o solicite una licencia de
urbanismo o construcción. Si el propietario no hace uso del beneficio no pagará
nada.”