Derechos Reales de Garantía

LA HIPOTECA

Mg. Witman Armando Salas Pacheco

 1. DEFINICIÓN

La hipoteca es una garantía real que en el

derecho positivo peruano, recae sobre bienes
inmuebles y para su constitución es necesario
que se inscriba en el Registro de Predios lo cual
otorga el derecho de persecución que recae
sobre el bien inmueble.
 DEFINICIÓN
• Algunos juristas definen a la hipoteca como la
reina de las garantías por las bondades de la
misma, ya que el bien no se puede ocultar y el
propietario que constituyó la garantía
(propietario) queda en posesión del bien
hipotecado.
Sin embargo, el hecho de considerar a la misma
como reina de las garantías no es aceptado en
forma unánime por la doctrina.
 
 DEFINICIÓN
Se denomina hipoteca el derecho real que
grava uno o mas inmuebles , sin que haya
tradición, concediendo al acreedor el derecho
de hacerlos ejecutar al vencimiento del
crédito no pagado.
 DEFINICIÓN
El Código Civil Peruano de 1984 define la hipoteca
en su artículo 1097º precisando que por la
hipoteca se afecta un inmueble en garantía del
cumplimiento de cualquier obligación, propia o de
un tercero.
La garantía no determina la desposesión y otorga
al acreedor los derechos de persecución,
preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
En esta definición se precisa que la hipoteca
recae sobre inmuebles.
 2. CARACTERES DE LA HIPOTECA

1. Es un derecho real accesorio , recae sobre bienes inmuebles

únicamente.
2. No hay tradición, El inmueble no se desplaza de manos del
deudor a las del acreedor.
3. Es indivisible. Todo el bien hipotecado y cada una de sus
partes están afectadas al pago total de la deuda hipotecada.
4. La Hipoteca tiene publicidad registral. Esto es, no hay
hipotecas ocultas.
5. Otro carácter es el denominado su ESPECILIDAD. Esto es que
la constituirse la hipoteca, debe precisarse el monto de la
obligación, sus intereses, costos del juicio, y costas del
remate.
 REQUISITOS DE VALIDEZ
1. Que afecte el bien del propietario o quien esté
autorizado para ese efecto conforme a ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una
obligación determinada o determinable.
3. Que el gravamen sea de cantidad
determinada o determinable y se inscriba en
el registro de la propiedad inmueble. (Art.
1099º del C.C..)
 3.CLASES DE HIPOTECAS
1.LAS HIPOTECAS CONVENCIONALES;
2.LA HIPOTECA LEGAL.

1. LAS HIPOTECAS CONVENCIONALES.- Es aquella que se establece por

expreso acuerdo entre el acreedor y deudor hipotecario. O por voluntad
unilateral.
Art. 1097º.

2. LA HIPOTECA LEGAL.- Están establecidas expresamente por la ley.

 4. INTERVINIENTES EN LA HIPOTECA

En la hipoteca normalmente intervienen:

EL DEUDOR (PROPIETARIO) Y
ACREEDOR.

Pero otras veces intervienen EL DEUDOR,

ACREEDOR Y ADEMÁS UN TERCERO que es el
propietario del inmueble. Ejm. (Contrato de
mutuo con garantía hipotecaria)

Sin embargo, en otras oportunidades la hipoteca

SÓLO ES OTORGADA POR EL PROPIETARIO,
supuesto en el cual se denomina hipoteca
unilateral.
 4.- LA EXTENCION DE LA HIPOTECA

1.- Con relación a la Obligación Garantizada.

La regla general es que la hipoteca cubre el
pago total, integral de la obligación principal.
Si esta consistiera en una obligación de dar
suma de dinero, la hipoteca cubrirá el pago
total del capital, mas los intereses que
devengue, las primas del seguro pagadas por
el acreedor, las costas del juicio.
 4.- LA EXTENCION DE LA HIPOTECA

2.- Con referencia a los Bienes Gravados.

Hay que atenerse a lo previsto en el Art.
1101º. es decir que se extiende a todas las
partes integrantes del bien hipotecado, a sus
accesorios y la importe de la indemnizaciones
de los seguros y de la expropiación, salvo
pacto en contrario.
INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA
La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre
todos los bienes hipotecarios.
Art. 1102º. Ejm.

hipoteca original

Construye/P. Horizontal
 Hipoteca Futura
La hipoteca futura puede garantizar una obligación
futura o eventual. Art. 1104º.
Quiere decir que es te tipo de hipoteca tiene dos
supuestos y son: posibilidad de garantizar
hipotecariamente primero una deuda futura y segundo
una deuda eventual.
Si en la E. Pública de hipoteca se garantizan obligaciones
futuras que pudiera tener el deudor, el garante
hipotecario se encuentra obligado a responder por las
deudas que hubiera contraído el deudor.
 Hipoteca sujeta a modalidad.
La hipoteca puede ser constituida bajo
condición y plazo. Art. 1105º.
 PROHIBICION DE HIPOTECAR BIENES
FUTUROS .
No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros.
Art. 1106º.
En el presente caso, el Dr. Martin Mejorada hace un
análisis crítico a los conceptos de bienes y de bienes
futuros. Posteriormente, trabaja la aplicación de la
hipoteca sobre los bienes futuros, cuestionando su
concepción clásica. Para ello, el autor pone como
ejemplo principal en su artículo la gran cantidad de
proyectos inmobiliarios que se desarrollan hoy en
nuestro país.
 Hipoteca sobre bienes futuros
• El artículo 1106 del Código Civil señala
contundentemente: ¡No se puede constituir hipoteca
sobre bienes futuros! Pero, ¿cómo es esto?, se
preguntarán desconcertados los lectores. Si
precisamente el negocio con más actualidad y
proyección en el mercado inmobiliario es la
compraventa de bienes futuros y las garantías sobre los
mismos para asegurar el financiamiento, ¿cómo se
explica una negativa tan contundente? Además, en los
hechos, las normas de la Superintendecia Nacional de los
Registros Públicos (SUNARP).
 Hipoteca sobre bienes futuros
permiten inscribir los proyectos de
edificaciones para luego anotar ahí, de modo
provisional es cierto, los contratos sobre los
futuros predios y sus garantías. Lo cierto es
que hay un tratamiento tímido sobre el
particular y, como suele ocurrir con los viejos
asuntos del Derecho Civil, un análisis algo
rancio.
 Hipoteca sobre bienes futuros
Sobre el particular se han ocupado varias normas del Código,
algunas sentencias de la Corte Suprema y hasta del Tribunal
Constitucional, normas de la Ley de Regularización de
Edificaciones (Ley 27157), su Reglamento aprobado por
Decreto Supremo 008- 2000-MTC y finalmente la Directiva
002-2003-SUNARP/SN y el Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios aprobado por Resolución 097-2013-
SUNARP/SN. En todas ellas se da por sentado que las
edificaciones que no existen materialmente, sino en
proyectos, son sólo bienes futuros y por tanto los actos
vinculados a ellos están sometidos a un tratamiento especial,
caracterizado por la pendencia o espera.
 Hipoteca sobre bienes futuros
De esta concepción surgen normas restrictivas
y hasta prohibitivas, de dudosa
constitucionalidad, sustentadas -entiendo- en
una supuesta protección a los consumidores o
contratantes que podrían ver frustradas sus
expectativas a partir del entusiasmo de un
proyectista pillo o descontrolado.
 Hipoteca sobre bienes futuros
• Debemos empezar por definir el “bien” como
objeto de los derechos oponibles.
• Podemos concluir que es “bien” todo aquello
que está identificado plenamente y sobre lo
cual se pretende y se tiene facultades legítimas
de exclusión frente a los demás. Si es exclusivo
y soporta derechos que se traducen en un
provecho económico sobre él, es un bien.
(Martin Mejorada)
 Hipoteca sobre bienes futuros
• El objeto puede ser material o inmaterial.
Precisamente uno de los bienes más importantes es
el inmueble que surge del derecho o derechos sobre
otro inmueble, siempre que sea inscribible en el
Registro (artículo 885 inciso 10 del Código Civil). Es
importante destacar que el derecho que es
inmueble en virtud de esta norma no tiene que ser
un derecho real, pues puede ser cualquier derecho
inscribible siempre que se trate de titularidades
previstas en el artículo 2019 del Código Civil.
 Hipoteca sobre bienes futuros
En tal sentido, los proyectos inmobiliarios,
cuando cumplen con el detalle necesario para
identificar los actos del constructor o
proyectista que darán lugar al bien final, los
mismos que se traducen en una compleja gama
de derechos a favor del adquirente, dan lugar a
un bien distinto al bien final que aún no está.
En efecto, estos derechos indudablemente
tienen base inmobiliaria determinada.
 Hipoteca sobre bienes futuros
No están expresados en el aire o como
categoría de bienes (no se dice que la
obligación consista en entregar “un
departamento” o construcción cualquiera),
sino en razón y con motivo de un predio
perfectamente identificado sobre el cual se
levantará la edificación.
 Hipoteca sobre bienes futuros
• Estos derechos son inscribibles porque el
proyecto se inscribe, preventivamente, pero
se inscribe. Esta base predial hace la diferencia
con cualquier otro derecho personal que
importe obligaciones de hacer, pues aquí el
interés del adquirente se identifica con la base
(el predio) y las obras en detalle todo lo cual
se expresa en el negocio celebrado con el
proyectista.
 Hipoteca sobre bienes futuros
Otro ejemplo más complejo es el que se desprende del artículo 21 de la Ley
29090 (Ley Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones) y artículo
16 de la Norma del Reglamento Nacional de Edificaciones, complementados
por los procedimientos que cada municipalidad distrital aprueba. Según este
régimen, la venta de lotes en proceso de habilitaci ón está permitida
siempre que el proyectista garantice la culminación de las obras y lo autorice
la municipalidad. La venta de estos “lotes” no se considera un negocio de bien
futuro pese a que ellos propiamente no existen (las obras no han concluido)
pues el comprador puede incluso iniciar la construcción simultánea como
dueño del predio adquirido. Sin embargo, nada obsta para que el proyectista
celebre una compraventa indicando que el lote objeto de la operación es uno
“habilitado”, y por tanto se espera de él, como condición esencial, que cuente
con todas sus obras e incluso que las mismas se hayan inscrito en los registros
públicos. En este último caso el contrato sería sobre bien futuro.
 5. MODIFICACIONES DE LA HIPOTECA
1. LA CESIÓN
2. LA AMPLIACIÓN
3. LA CESIÓN DE RANGO.

1. LA CESIÓN. Consiste en que el acreedor

hipotecario transfiere su crédito como cedente a
otra persona como cesionario. Acá el cesionario
se subroga en todos los derechos del cedente y
se inscribe en registros.
 5. MODIFICACIONES DE LA HIPOTECA

2.LA AMPLIACIÓN. Es procedente cuando

disminuye el valor de los inmuebles hipotecados.
3.LA CESIÓN DE RANGO. Consiste que habiendo
varios acreedores, uno que sea preferente,
pospone su derecho a favor de otro acreedor
hipotecario que no es preferente.
El art. 1112º, señala que las hipotecas tendrán
preferencia por razón de antigüedad, conforme a
la fecha del registro, salvo que se ceda su rango.
 6. REDUCCION DE HIPOETCA
El art. 1116. indica que puede reducirse la
monto de la hipoteca a pedido del deudor al
juez , siempre y cuando haya disminuido el
importe de la obligación.
 7. EXTINCION DE LA HIPOTECA
1. Por pago de la obligación principal
2. Extinción por vía directa (destrucción del bien).
3. Por prescripción (Judicial)
4. Por renuncia expresa del acreedor de la garantía
5. Por no renovarse la inscripción.
6. Por sentencia de liberación
7. Por consolidación. Cuando el acreedor adquiere la
propiedad del inmueble hipotecado.
Y los señalados en el art. 1122º
 EXTINCION DE LA HIPOTECA art. 1122º
del C.C.
• Extinción de la obligación que garantiza.
• Anulación, rescisión o resolución de dicha
obligación.
• Renuncia escrita del acreedor.
• Destrucción total del inmueble.
• Consolidación.
 HIPOTECA INVERSA
La Ley 30741 del 28/03/2018.
Crea la hipoteca inversa-
OBJETO DE LA LEY.
La presente ley tiene por objeto normar el uso de la
hipoteca inversa, como un medio que permitirá que
las personas complementen sus ingresos
económicos, mediante el acceso a un crédito con
garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién
al fallecimiento del titular o titulares del crédito.
 ¿QUÉ ES?
• La idea es que estos adultos mayores acudan a
una entidad financiera a solicitar un crédito, que
les sería desembolsado mensualmente hasta su
fallecimiento. El monto se determinaría según el
valor de mercado del inmueble.
• A cambio, cuando el adulto mayor fenece la
entidad financiera se hace dueño de la vivienda,
pero los herederos tienen la opción de pagar la
hipoteca inversa para mantener el inmueble.
 ¿QUÉ ES?
• Si los herederos optan por no pagar dicha deuda, el
acreedor vende la vivienda y, de ese dinero, cobra la
deuda que haya generado la hipoteca inversa. Si el
monto de la venta es mayor que lo adeudado,
entonces la diferencia va a manos de los herederos.
• Sin embargo, si no alcanzara para cubrir la deuda,
entonces la entidad financiera podría cobrarse de
otros bienes que formen la herencia legada por el
adulto mayor que tomó este producto.
 Requisitos de la hipoteca inversa
• a) Que el crédito se garantice con hipoteca constituida sobre un
inmueble de propiedad del titular o titulares.
• b) Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.
• c) Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos
entes especializados, uno de los cuales podría ser la misma
entidad financiera autorizada a otorgar la hipoteca inversa.
• d) Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del
crédito efectivamente recibidas o dispuestas por el titular o
titulares.
• e) Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagar
el crédito anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad
alguna.
 Requisitos de la hipoteca inversa
f) Que el titular o titulares habite(n) el inmueble
afectado y que únicamente pueda(n) enajenarlo,
arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con
autorización expresa de la entidad autorizada
acreedora.
g) Que al momento de ejecución o resolución del
contrato, el titular o titulares no tengan
obligaciones que de acuerdo a la legislación vigente
tengan preferencia de cobro sobre la hipoteca.
 Requisitos de la hipoteca inversa
h) Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente
contra el bien afectado en garantía hipotecaria.
i) Que al fallecimiento del titular o titulares la entidad autorizada
acreedora, con arreglo a las disposiciones y dentro del plazo que
se establezca en el reglamento, ofrezca a la sucesión o a los
legatarios, para que, facultativamente, cancelen el crédito y,
consecuentemente, requieran que la entidad autorizada levante
la hipoteca.
 Requisitos de la hipoteca inversa
j) Vencido el plazo referido en el literal anterior sin que se haya
cancelado la deuda, la entidad autorizada acreedora se
encontrará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar el
crédito, conforme a lo previsto en la presente ley y su
reglamento. De existir un saldo remanente luego de la ejecución
del inmueble, este deberá ser entregado a los herederos o
legatarios, de ser el caso
 Beneficiarios
El titular o titulares y la entidad autorizada podrán
acordar que los primeros designen uno o más
beneficiarios.
En estos casos, a dichos beneficiarios corresponderán
los abonos o las disposiciones periódicas del crédito a
cargo de la entidad autorizada acreedora, cuando el
fallecimiento del titular o titulares ocurra antes del
desembolso total del mismo. Asimismo, el pago del
crédito será exigible y la garantía ejecutable únicamente
después del fallecimiento del último de los beneficiarios.
 Ejecución de la hipoteca inversa
La ejecución de la hipoteca inversa se puede efectuar
extrajudicialmente, con arreglo a las disposiciones que
establezca el reglamento, sin perjuicio de que la entidad
autorizada utilice la vía judicial, de considerarlo conveniente.
MUCHAS GRACIAS