DERECHO

SISTEMAS REGISTRALES REGISTRAL Y

NOTARIAL

10/19/21 RENZO ORTIZ DIAZ 1

 CONCEPTO

 Sistema Registral es el conjunto de normas, reglas o principios

racionalmente ligados entre sí que regulan una organización registral
determinada.

 Los sistemas registrales se denominan por el nombre del país que les
dio origen (sistema francés, alemán, español, australiano).

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 SISTEMAS REGISTRALES

Los sistemas regístrales en el derecho comparado, se configuran por y

para los Registros Inmobiliarios y cada uno tiene elementos que
distinguen unos de otros.

Se habla de SISTEMAS REGISTRALES PUROS (Francés, Alemán y

Australiano) y SISTEMAS REGISTRALES MIXTOS (Español y Peruano), sin
embargo no hay sistemas puros porque unos han influido sobre otros
recíprocamente.

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 CLASIFICACIÓN DE SISTEMAS REGISTRALES

 En cuanto a su constitución y su eficacia respecto a terceros, las

inscripciones pueden ser declarativas o constitutivas.

 La Inscripción Constitutiva: La inscripción se convierte en un requisito

indispensable del acto celebrado. Es una forma obligatoria.
La Hipoteca. La constitución de una sociedad.
 
 La Inscripción Declarativa: Se limita a publicitar un derecho ya sucedido
o existente (por ejemplo, la compraventa, que opera por el solo
consentimiento).

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 CLASIFICACIÓN DE SISTEMAS REGISTRALES

 Los sistemas registrales pueden ser clasificados como de Transcripción

o de Inscripción, potestativo u obligatorias.

 Sistema de Transcripción: son aquellos en los cuales los títulos que

logran acogida registral son transcritos literalmente en los archivos de
los registros, sin abreviación ni omisión alguna (por ejemplo, Sistema
francés).
 
 Sistema de Inscripción: se extrae de los títulos inscritos los elementos
esenciales para que de ellos quede constancia en los asientos de
inscripción correspondientes (por ejemplo, sistema español y peruano).

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 CLASIFICACIÓN POR LA TÉCNICA REGISTRAL

 La técnica registral se refiere a la forma o modo de llevarse las inscripciones

(libros, tomos y/o fichas, partidas electrónicas) en los diversos Registros.
 
 Principalmente existen dos: El Folio Personal y el Folio Real.

FOLIO PERSONAL: Por medio de esta técnica los asientos se llevan por
orden cronológico de ingreso de los títulos al Diario y los índices son
ordenados en consideración a los nombres de los titulares de los derechos.
La técnica del Folio Personal supone que los libros no se llevan por inmuebles,
sino por el orden de recepción de los documentos o por las personas de los
propietarios.
Esta técnica registral es usual en Francia.
 

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 CLASIFICACIÓN POR LA TÉCNICA REGISTRAL

FOLIO REAL: Consiste en la ordenación, sea de los

títulos o de los derechos reales, por los inmuebles
sobre los que recaen. Es decir, esta técnica supone
la individualización de los asientos registrales
tomando como base los inmuebles.
Esta técnica registral es usual en Alemania, Suiza,
España, Inglaterra y Perú.

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 FOLIO REAL EN EL SISTEMA PERUANO

 Principio de Especialidad: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una

partida registral independiente, en donde se extenderá la primera
inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno” (Artículo IV del Título Preliminar del RGRP)

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 SISTEMA FRANCÉS

 Se conoce también como sistema de transcripción o de clandestinidad.

 Sin embargo, desde 1921 en Francia los títulos ya no se transcriben o

copian, sino que el “conservador de hipotecas” (registrador público) se
limita a formar volúmenes con los documentos que le son presentados.
En ese sentido, no hay inscripción registral.

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 CARACTERÍSTICAS

 Individualista: El sistema francés conceptúa el derecho de propiedad

absoluto, no pudiendose establecer limitaciones legislativas a este
derecho.
 
 Absoluto: El propietario puede disponer de sus bienes inmuebles
libremente, sin limitaciones al ejercicio de sus derechos.

 Consensual: Consentimiento de las partes.

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 CARACTERÍSTICAS

Falta de Publicidad: En este sistema predomina el

título, es decir la voluntad individual para crear,
modificar, transmitir o extinguir derechos. Los contratos
únicamente son conocidos por las partes.

El registro Francés no está dirigido a hacer valer como

exactos sus asientos sino a hacer que no existan, frente
a las transcritas, las enajenaciones que no aparecen en
él (Eficacia Negativa del Asiento, es decir,
inoponibilidad del documento no registrado al que sí
tuvo acceso al Registro).

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 CARACTERÍSTICAS

 En resumen, el sistema registral francés puede ser definido como un

sistema de transcripción, de folio personal y de eficacia negativa del
asiento.

 La calificación registral se limita a las formalidades extrínsecas del título

y la comprobación del tracto sucesivo, no se extiende al fondo o validez
del acto.

 El sistema francés no produce ninguna presunción de exactitud, siendo

totalmente desconocidos los principios de legitimación y de fe pública
registral. Tampoco asegura la exactitud ni la validez del contenido de las
inscripciones.

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 IMPORTANTE

Este sistema no garantizan quién es el dueño del derecho,

pero sí proporciona información relevante que el dueño es
necesariamente uno de los varios que el registro publica, es
decir, delimitan el área de la investigación. Como quiera que
no existe impedimento en registrar titularidades diferentes y
no compatibles respecto del mismo inmueble, sus efectos
se limitarán a indicar el grupo dentro del cual está el titular.
Atendiendo a que la incertidumbre es menor pero que aún
existe, debe recurrirse a mecanismos complementarios
como la contratación de un seguro de mercado.

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 SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN

 Este sistema se sustenta en dos principios fundamentales: El Catastro

(aspecto físico de la propiedad) y El Registro Territorial (Gundbuch,
aspecto jurídico de la propiedad).

 La transferencia de propiedad en el Sistema alemán se da con el

consentimiento de las partes unido a la inscripción en el Registro.
 

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 SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN

 La inscripción es requisito sine qua non para transferir la propiedad y

constituir derechos reales sobre ella. El adquirente de dominio no puede
transferirlo, gravarlo, sin que previamente se inscriba el título de
adquisición. Sin la inscripción no existe mutación del derecho real.
 
 Si no se registra la propiedad estaremos ante un simple derecho
personal contra el enajenante más no ante un derecho real.

 El Principio de la Fe Publica Registral se consolida, pues concede a la

inscripción fuerza probatoria absoluta e inatacable

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 SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN

 El sistema registral alemán es de carácter abstracto, a diferencia de

otros sistemas que son causales.
 Para los fines de la mutación del derecho real, el sistema alemán
discrimina al negocio obligacional, por un lado, y al negocio real, por
otro.
 El negocio obligacional es la causa (contrato nominado o no:
compraventa, permuta, etc.) que tiene como efecto jurídico la simple
creación de obligaciones. El negocio real es un acuerdo diferente, que se
configura en un plano distinto, desvinculado del negocio obligacional.
 Es decir, que a través del negocio obligacional las partes simplemente
se obligan a transmitir el derecho real, sin embargo, por el negocio real
las partes efectivamente transmiten el derecho real.

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 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 Fue creado por Robert Richard Torrens, inmigrante irlandés, quien idea
en 1858 un sistema registral –inspirándose en el Registro británico de
buques- y que es adoptado por Australia.

 Se adoptó por la Real Property Act (o Act Torrens). Este sistema se

acogió primero en Australia y posteriormente en Nueva Zelanda,
Tasmania, Canadá y Jamaica.

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 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 Se toma como base la inmatriculación del inmueble, la cual debe

solicitarse acompañando un plano y los documentos que justifiquen el
derecho que sobre él se tiene.

 El Registro efectúa un doble examen, un estudio jurídico de los títulos y

un estudio topográfico de los planos, se fija también un plazo para que
puedan oponerse quienes se crean con mejor derecho.
 
 Si no hay oposición y el Registro considera correcta la solicitud, se
matricula el inmueble y se redacta el “título de”, en dos ejemplares, uno
se archiva en el registro y el otro se entrega al propietario.

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 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantiva

absoluta.

 En el sistema australiano no existen los principios registrales de

legitimación y Fe Pública, ya que las constancias del Registro prevalecen
siempre sin hacer distinciones de ninguna clase.
 
 El sistema australiano se ba aen la facción jurídica de que, en las
sucesivas enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado, que la toma de
manos del vendedor anulando el título de éste y hace una nueva
concesión al comprador, entregando un nuevo certificado o título real.

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 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 La inscripción hace nacer el derecho de propiedad y sanea los defectos

del título que se convierte en inatacable otorgándose el titulo de
propiedad a nombre de la corona inglesa. Las ventajas del este sistema:
Elimina la inseguridad en la contratación, elimina litigios sobre la
propiedad y fomenta el crédito inmobiliario. Esta asegurada por el
Estado.

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 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 El sistema registral español nace con la Ley Hipotecaria de 1861, la

misma que fue objeto de modificación para su adecuación.
Actualmente, se encuentra regulada por la Ley Hipotecaria de 1946 y el
Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria de 1947.

 El sistema registral español es la fuente de la mayoría de las

legislaciones americanas registrales.

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 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 1.- El Registro de la Propiedad es una oficina pública constituida por

el personal que recibe y valora los documentos y libros en los que
se practican las inscripciones.

 2.- El Registro se lleva por fincas, es decir, se sigue un sistema

de folio real.

 3.- Las modificaciones reales se producen con independencia

del Registro, salvo la hipoteca.
Es decir, que el título y el modo (tradición o entrega de la cosa) bastan
para transmitir la propiedad.

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 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 4.- La inscripción es voluntaria.

 5.- Las declaraciones del Registro se presumen exactas. Es una

presunción juris tantum.
 
 6.- El Registro publica derechos y no hechos (realidad registral
y extraregistral).
 
 7.- La protección registral se otorga a quienes inscriben en el
Registro sus títulos.

 8.- Tiene plena vigencia el principio registra de FE PUBLICA

REGISTRAL, que legitima el derecho haciéndolo inatacable.
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 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 9.- El sistema registral español (a diferencia del alemán que es

abstracto porque no reconoce relación de causalidad entre el negocio
obligacional y el negocio real) es causal, porque exige expresar el
motivo o razón obligacional de la mutación del derecho real. Es
decir, que en el sistema español, es necesario precisar la causa
de la mutación del derecho real.

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 SISTEMA ANGLOSAJÓN

 En estos sistemas facilitan la labor de búsqueda de la información, el

Registro no es Constitutivo, ya que la información que brinda el registro
sólo coadyuva a la investigación personal, proporcionado datos para
determinar titularidades, facultades dispositivas existencias de otros
derechos, etc.

 La publicidad que brinda es meramente informativa, sin que existan

sólidas barreras de acceso, por lo que la seguridad jurídica debe lograrse
a través de mecanismos complementarios como, los seguros de títulos.

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 SISTEMA REGISTRAL PERUANO

 Este sistema se encuentra dentro del ámbito de influencia del Derecho

Registral Español, tanto en la técnica: folio real; forma de los asientos:
Inscripción; y efectos de la inscripción, acoge la presunción juris tantum
y la jure et de jure para quien adquiere bajo la fe del registro.

 El Perú ha innovado el sistema registral que en la mayor parte de

legislaciones solo ordena un Registro Inmobiliario. Al integrar registros
personales a los registros tradicionales, ha coadyuvado a otorgar
seguridad jurídica en el tráfico.

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 SISTEMA REGISTRAL PERUANO

 En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia variedad de

situaciones: Hipoteca (constitutiva), Transferencia de propiedad
(declarativa), Arrendamiento (declarativa), Persona Jurídica
(constitutiva), Patrimonio Familiar (constitutiva). En conclusión, lo que
pretende el ordenamiento civil es otorgar a la inscripción de cada
institución la naturaleza que a ella sea más conveniente. En nuestro
Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los Registros
Personales: En cuanto a la técnica, los de bienes son de folio real y los
personales son de folio personal. En cuanto a la forma de los asientos,
todos se extienden bajo la modalidad de la inscripción.

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