DERECHO

SISTEMAS REGISTRALES REGISTRAL Y

NOTARIAL

6/22/2022 MGT. RENZO ORTIZ DIAZ 1

 CONCEPTO

 Sistema Registral es el conjunto de normas, reglas o

principios racionalmente ligados entre sí que regulan una
organización registral determinada.

 Los sistemas registrales se denominan por el nombre del país

que les dio origen (sistema francés, alemán, español,
australiano).

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 SISTEMAS REGISTRALES

 Los sistemas regístrales en el derecho comparado, se

configuran por y para los Registros Inmobiliarios y cada uno
tiene elementos que distinguen unos de otros.

 Se habla de SISTEMAS REGISTRALES PUROS (Francés, Alemán

y Australiano) y SISTEMAS REGISTRALES MIXTOS (Español y
Peruano), sin embargo no hay sistemas puros porque unos
han influido sobre otros recíprocamente.

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 CLASIFICACIÓN DE SISTEMAS
REGISTRALES
 En cuanto a su constitución y su eficacia respecto a terceros,
las inscripciones pueden ser declarativas o constitutivas.

 La Inscripción Constitutiva: La inscripción se convierte en un

requisito indispensable del acto celebrado. Es una forma
obligatoria.
La Hipoteca. La constitución de una sociedad.

 La Inscripción Declarativa: Se limita a publicitar un derecho

ya sucedido o existente (por ejemplo, la compraventa, que
opera por el solo consentimiento).

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 CLASIFICACIÓN DE SISTEMAS
REGISTRALES
 Los sistemas registrales pueden ser clasificados como de
Transcripción o de Inscripción, potestativo u obligatorias.

 Sistema de Transcripción: son aquellos en los cuales los

títulos que logran acogida registral son transcritos
literalmente en los archivos de los registros, sin abreviación
ni omisión alguna (por ejemplo, Sistema francés).

 Sistema de Inscripción: se extrae de los títulos inscritos los

elementos esenciales para que de ellos quede constancia en
los asientos de inscripción correspondientes (por ejemplo,
sistema español y peruano).

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 CLASIFICACIÓN POR LA TÉCNICA
REGISTRAL
 La técnica registral se refiere a la forma o modo de llevarse las
inscripciones (libros, tomos y/o fichas, partidas electrónicas) en
los diversos Registros.

 Principalmente existen dos: El Folio Personal y el Folio Real.

FOLIO PERSONAL: Por medio de esta técnica los asientos se llevan

por orden cronológico de ingreso de los títulos al Diario y los
índices son ordenados en consideración a los nombres de los
titulares de los derechos.
La técnica del Folio Personal supone que los libros no se llevan por
inmuebles, sino por el orden de recepción de los documentos o por
las personas de los propietarios.
Esta técnica registral es usual en Francia.

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 CLASIFICACIÓN POR LA TÉCNICA
REGISTRAL

FOLIO REAL: Consiste en la ordenación, sea de

los títulos o de los derechos reales, por los
inmuebles sobre los que recaen. Es decir, esta
técnica supone la individualización de los
asientos registrales tomando como base los
inmuebles.
Esta técnica registral es usual en Alemania,
Suiza, España, Inglaterra y Perú.

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 FOLIO REAL EN EL SISTEMA PERUANO

 Principio de Especialidad: “Por cada bien o persona jurídica

se abrirá una par tida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los
actos o derechos posteriores relativos a cada uno” (Artículo IV
del Título Preliminar del RGRP)

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 SISTEMA FRANCÉS

 Se conoce también como sistema de transcripción o de

clandestinidad.

 Sin embargo, desde 1921 en Francia los títulos ya no se

transcriben o copian, sino que el “conservador de hipotecas”
(registrador público) se limita a formar volúmenes con los
documentos que le son presentados. En ese sentido, no hay
inscripción registral.

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 CARACTERÍSTICAS

 Individualista: El sistema francés conceptúa el derecho de

propiedad absoluto, no pudiendose establecer limitaciones
legislativas a este derecho.

 Absoluto: El propietario puede disponer de sus bienes

inmuebles libremente, sin limitaciones al ejercicio de sus
derechos.

 Consensual: Consentimiento de las partes.

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 CARACTERÍSTICAS

 Falta de Publicidad: En este sistema predomina

el título, es decir la voluntad individual para
crear, modificar, transmitir o extinguir derechos.
Los contratos únicamente son conocidos por las
partes.

 El registro Francés no está dirigido a hacer valer

como exactos sus asientos sino a hacer que no
existan, frente a las transcritas, las
enajenaciones que no aparecen en él (Eficacia
Negativa del Asiento, es decir, inoponibilidad del
documento no registrado al que sí tuvo acceso al
Registro).
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 CARACTERÍSTICAS

 En resumen, el sistema registral francés puede ser definido

como un sistema de transcripción, de folio personal y de
eficacia negativa del asiento.

 La calificación registral se limita a las formalidades

extrínsecas del título y la comprobación del tracto sucesivo,
no se extiende al fondo o validez del acto.

 El sistema francés no produce ninguna presunción de

exactitud, siendo totalmente desconocidos los principios de
legitimación y de fe pública registral. Tampoco asegura la
exactitud ni la validez del contenido de las inscripciones.

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 IMPORTANTE

 Este sistema no garantizan quién es el dueño del

derecho, pero sí proporciona información relevante
que el dueño es necesariamente uno de los varios
que el registro publica, es decir, delimitan el área de
la investigación. Como quiera que no existe
impedimento en registrar titularidades diferentes y
no compatibles respecto del mismo inmueble, sus
efectos se limitarán a indicar el grupo dentro del
cual está el titular. Atendiendo a que la
incertidumbre es menor pero que aún existe, debe
recurrirse a mecanismos complementarios como la
contratación de un seguro de mercado.
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 SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN

 Este sistema se sustenta en dos principios fundamentales: El

Catastro (aspecto físico de la propiedad) y El Registro
Territorial (Gundbuch, aspecto jurídico de la propiedad).

 La transferencia de propiedad en el Sistema alemán se da con

el consentimiento de las partes unido a la inscripción en el
Registro.

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 SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN

 La inscripción es requisito sine qua non para transferir la

propiedad y constituir derechos reales sobre ella. El
adquirente de dominio no puede transferirlo, gravarlo, sin que
previamente se inscriba el título de adquisición. Sin la
inscripción no existe mutación del derecho real.

 Si no se registra la propiedad estaremos ante un simple

derecho personal contra el enajenante más no ante un
derecho real.

 El Principio de la Fe Publica Registral se consolida, pues

concede a la inscripción fuerza probatoria absoluta e
inatacable

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 SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN

 El sistema registral alemán es de carácter abstracto, a

diferencia de otros sistemas que son causales.
 Para los fines de la mutación del derecho real, el sistema
alemán discrimina al negocio obligacional, por un lado, y al
negocio real, por otro.
 El negocio obligacional es la causa (contrato nominado o no:
compraventa, permuta, etc.) que tiene como efecto jurídico la
simple creación de obligaciones. El negocio real es un
acuerdo diferente, que se configura en un plano distinto,
desvinculado del negocio obligacional.
 Es decir, que a través del negocio obligacional las partes
simplemente se obligan a transmitir el derecho real, sin
embargo, por el negocio real las partes efectivamente
transmiten el derecho real.

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 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 Fue creado por Robert Richard Torrens, inmigrante irlandés,

quien idea en 1858 un sistema registral –inspirándose en el
Registro británico de buques - y que es adoptado por Australia.

 Se adoptó por la Real Property Act (o Act Torrens). Este

sistema se acogió primero en Australia y posteriormente en
Nueva Zelanda, Tasmania, Canadá y Jamaica.

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 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 Se toma como base la inmatriculación del inmueble, la cual

debe solicitarse acompañando un plano y los documentos que
justifiquen el derecho que sobre él se tiene.

 El Registro efectúa un doble examen, un estudio jurídico de

los títulos y un estudio topográfico de los planos, se fija
también un plazo para que puedan oponerse quienes se crean
con mejor derecho.

 Si no hay oposición y el Registro considera correcta la

solicitud, se matricula el inmueble y se redacta el “ título de”,
en dos ejemplares, uno se archiva en el registro y el otro se
entrega al propietario.

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 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y

sustantiva absoluta.

 En el sistema australiano no existen los principios registrales

de legitimación y Fe Pública, ya que las constancias del
Registro prevalecen siempre sin hacer distinciones de
ninguna clase.

 El sistema australiano se ba aen la facción jurídica de que, en

las sucesivas enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado,
que la toma de manos del vendedor anulando el título de éste
y hace una nueva concesión al comprador, entregando un
nuevo certificado o título real.

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 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 La inscripción hace nacer el derecho de propiedad y sanea los

defectos del título que se convierte en inatacable otorgándose
el titulo de propiedad a nombre de la corona inglesa. Las
ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en la
contratación, elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el
crédito inmobiliario. Esta asegurada por el Estado.

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 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 El sistema registral español nace con la Ley Hipotecaria de

1861 , la misma que fue objeto de modificación para su
adecuación. Actualmente, se encuentra regulada por la Ley
Hipotecaria de 1946 y el Reglamento para la Ejecución de la
Ley Hipotecaria de 1947.

 El sistema registral español es la fuente de la mayoría de las

legislaciones americanas registrales.

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 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 1 .- El Registro de la Propiedad es una oficina pública

constituida por el personal que recibe y valora los
documentos y libros en los que se practican las
inscripciones.

 2.- El Registro se lleva por fincas, es decir, se sigue un

sistema de folio real.

 3.- Las modificaciones reales se producen con

independencia del Registro, salvo la hipoteca.
Es decir, que el título y el modo (tradición o entrega de
la cosa) bastan para transmitir la propiedad.

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 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 4.- La inscripción es voluntaria.

 5.- Las declaraciones del Registro se presumen exactas. Es

una presunción juris tantum.

 6.- El Registro publica derechos y no hechos (realidad

registral y extraregistral).

 7.- La protección registral se otorga a quienes inscriben en

el Registro sus títulos.

 8.- Tiene plena vigencia el principio registra de FE PUBLICA

REGISTRAL, que legitima el derecho haciéndolo
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inatacable. 23
 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

 9.- El sistema registral español (a diferencia del alemán que

es abstracto porque no reconoce relación de causalidad
entre el negocio obligacional y el negocio real) es causal,
porque exige expresar el motivo o razón obligacional de
la mutación del derecho real. Es decir, que en el sistema
español, es necesario precisar la causa de la mutación
del derecho real.

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 SISTEMA ANGLOSAJÓN

 En estos sistemas facilitan la labor de búsqueda de la

información, el Registro no es Constitutivo, ya que la
información que brinda el registro sólo coadyuva a la
investigación personal, proporcionado datos para determinar
titularidades, facultades dispositivas existencias de otros
derechos, etc.

 La publicidad que brinda es meramente informativa, sin que

existan sólidas barreras de acceso, por lo que la seguridad
jurídica debe lograrse a través de mecanismos
complementarios como, los seguros de títulos.

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 SISTEMA REGISTRAL PERUANO

 Este sistema se encuentra dentro del ámbito de influencia del

Derecho Registral Español, tanto en la técnica: folio real;
forma de los asientos: Inscripción; y efectos de la inscripción,
acoge la presunción juris tantum y la jure et de jure para
quien adquiere bajo la fe del registro.

 El Perú ha innovado el sistema registral que en la mayor parte

de legislaciones solo ordena un Registro Inmobiliario. Al
integrar registros personales a los registros tradicionales, ha
coadyuvado a otorgar seguridad jurídica en el tráfico.

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 SISTEMA REGISTRAL PERUANO

 En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia

variedad de situaciones: Hipoteca (constitutiva), Transferencia
de propiedad (declarativa), Arrendamiento (declarativa),
Persona Jurídica (constitutiva), Patrimonio Familiar
(constitutiva). En conclusión, lo que pretende el ordenamiento
civil es otorgar a la inscripción de cada institución la
naturaleza que a ella sea más conveniente. En nuestro
Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los
Registros Personales: En cuanto a la técnica, los de bienes
son de folio real y los personales son de folio personal. En
cuanto a la forma de los asientos, todos se extienden bajo la
modalidad de la inscripción.

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