CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Extinción del arrendamiento

El art. 1950 dispone que el arrendamiento de cosas se extingue POR LOS MISMOS MODOS
QUE LOS OTROS CONTRATOS y, especialmente, por las siguientes causales:
1.- POR LA DESTRUCCIÓN TOTAL DE LA COSA ARRENDADA
2.- POR LA EXPIRACIÓN DEL PLAZO DE DURACIÓN DEL CONTRATO
3.- POR EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR
4.- POR SENTENCIA JUDICIAL. EN LOS CASOS PREVISTOS POR LA LEY
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1.- POR LA DESTRUCCIÓN TOTAL DE LA COSA ARRENDADA
Para que se configure esta causal, la destrucción de la cosa arrendada DEBE
SER TOTAL, porque con ello desaparece el objeto del contrato que es uno de sus elementos
de la esencia.
Es indiferente que la destrucción total de la cosa arrendada se deba a caso fortuito
o culpa del arrendador, el contrato termina de todas maneras, pero si la destrucción total
se produce por caso fortuito el arrendador queda liberado de responsabilidad, en tanto que, si
se produce por culpa de éste, debe indemnizar los perjuicios que se causen al
arrendatario (art. 1961 CC).
SI LA DESTRUCCIÓN DE LA COSA ARRENDADA ES PARCIAL, corresponde al
juez decidir según las circunstancias, si procede la terminación del arrendamiento o una
rebaja de la renta (art. 1932 inc. 2 CC).
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2.- POR LA EXPIRACIÓN DEL PLAZO DE DURACIÓN DEL CONTRATO
El plazo de duración puede originarse:
a.- EN EL ACUERDO DE LAS PARTES
b.- LA COSTUMBRE, CUANDO NADA SE HA ESTABLECIDO EN EL CONTRATO
AL RESPECTO
c.- POR LA NATURALEZA DEL SERVICIO A QUE SE DESTINA LA COSA
ARRENDADA
En todos estos casos el contrato termina por el cumplimiento del plazo, no siendo necesario
el desahucio (art. 1954 CC).
Hay que solicitar la "restitución" de la cosa arrendada y no la terminación del contrato,
pues éste expiró por el cumplimiento del plazo.
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Situación en que no hay plazo de duración del contrato de arrendamiento
En tal caso ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es,
notificándoselo anticipadamente (art. 1951 inc. 1 CC)
EL DESAHUCIO: es el aviso anticipado que una de las partes da la otra de su deseo de
poner término al contrato de arrendamiento, y puede ser judicial o extrajudicial.
La anticipación se ajustará al período o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda
a tanto por día, semana, mes el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de
un mes. El desahucio comenzará a correr al mismo tiempo que el próximo período (art. 1951
inc. 2 y 3 CC).
Lo anterior no se aplica al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios ni al de
predios rústicos (art. 1951 inc. final CC).
El desahucio es un acto jurídico unilateral, que no puede ser dejado sin efecto por la sola
voluntad de su autor (art. 1952 CC).
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Situación de inmuebles urbanos sujetos a la Ley Nº 18.101

EN LOS CONTRATOS EN QUE EL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO SE HAYA

PACTADO MES A MES Y EN LOS DE DURACIÓN INDEFINIDA, el desahucio dado
por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal
efectuada por un notario (art. 3 inc. 1)
En estos casos el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y
se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el
inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses (art. 3 inc.
2)
El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar los plazos
señalados, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de
la restitución (art. 3 inc. final).
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EN LOS CONTRATOS DE PLAZO FIJO QUE NO EXCEDA DE UN AÑO el
arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento,
el arrendatario tendrá derecho a un plazo dos meses, contado desde la notificación de la
demanda (art. 4 inc. 1).
En estos casos el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de
restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que
aquélla se efectúe (art. 4 inc. 2).
CUANDO EL ARRENDAMIENTO TERMINE POR LA EXPIRACIÓN DEL TIEMPO
ESTIPULADO PARA SU DURACIÓN, POR LA EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL
ARRENDADOR O POR CUALQUIER OTRA CAUSA, el arrendatario continuará
obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su
cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble (art. 6 inc. 1).
Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste
podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la
sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del
estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá
copia de ella al tribunal (art. 6 inc. 2).
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Tácita reconducción
Terminado el arrendamiento por cualquier causa, la circunstancia que el arrendatario mantenga
la tenencia de la cosa arrendada o la aquiescencia del arrendador para que la mantenga no
significa que continúe el contrato de arrendamiento.
LA REGLA GENERAL EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO es que no se
acepta la tácita reconducción, entendiendo por tal, el que el arrendamiento continúe una
vez expirado el contrato de arrendamiento (art. 1956 inc. 1 CC).
EXCEPCIÓN (art. 1956 inc. 3 CC): Se acepta siempre que concurran las siguientes
condiciones:
1.- QUE LA COSA ARRENDADA SEA UN BIEN RAÍZ
2.- QUE EL ARRENDATARIO TENGA LA TENENCIA DE LA COSA ARRENDADA
3.- QUE EL ARRENDATARIO CON EL BENEPLÁCITO DEL ARRENDADOR HAYA
PAGADO LA RENTA DE CUALQUIER ESPACIO DE TIEMPO SUBSIGUIENTE A LA
TERMINACIÓN O SI AMBAS PARTES HUBIEREN MANIFESTADO POR
CUALQUIER HECHO IGUALMENTE INEQUÍVOCO SU INTENCIÓN DE
PERSEVERAR EN EL ARRIENDO.
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Concurriendo estas condiciones el contrato de arrendamiento SE ENTIENDE
PRORROGADO, EN LAS MISMAS CONDICIONES.
Si se trata de un predio rústico por el tiempo necesario para la próxima recolección
de frutos,
Si se trata de un predio urbano, por no más de tres meses. Sin perjuicio que a la
expiración de este tiempo vuelva a renovarse el contrato en la misma forma.
Si se produce la prórroga del contrato de arrendamiento, se extinguen las fianzas, y las
prendas e hipotecas constituidas por terceros, para caucionar las obligaciones derivadas del
contrato de arrendamiento, salvo que consientan en ello (art. 1957 CC).
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3.- POR EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR
Es una aplicación del principio "RESUELTO EL DERECHO DEL CAUSANTE SE
EXTINGUE EL DEL CAUSAHABIENTE".
Si el derecho del arrendador se extingue sin que haya culpa de parte de éste, expira el
contrato de arrendamiento, aunque no se haya cumplido el término convenido para su
duración (art. 1958 inc. 1 CC).
En este caso el arrendador no está obligado a indemnizar perjuicios al arrendatario, ya
que no hay culpa de su parte, pero sí hizo pasar por propietario absoluto de la cosa
arrendada siendo propietario fiduciario, o usufructuario o estando su derecho sujeto a una
condición resolutoria, deberá indemnizar al arrendatario salvo que éste haya tenido
conocimiento que el arrendador no era propietario absoluto (art. 1959 parte final CC).
**Dentro de esta causal de extinción del contrato de arrendamiento puede considerarse la
expropiación de la cosa arrendada (art. 1960 CC)**
 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS
Si el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada se extingue por su culpa, hay que
distinguir las siguientes situaciones:
1.- LA PERSONA QUE SUCEDE AL ARRENDADOR NO ESTÁ OBLIGADA A
RESPETAR EL ARRIENDO: el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios
que esto le cause (art. 1961 CC).
2.- LA PERSONA QUE SUCEDE AL ARRENDADOR ESTÁ OBLIGADA A
RESPETAR EL ARRIENDO: como en este caso no se causa ningún perjuicio al
arrendatario no hay obligación de indemnizar para el arrendador.
 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS
Están obligados a respetar el arriendo (art. 1962 CC):
1.- TODO AQUEL A QUIEN SE TRANSFIERA EL DERECHO DEL ARRENDADOR
POR UN TÍTULO LUCRATIVO, esto es por un título gratuito. Ej.: los herederos, los
legatarios, los donatarios.
2.- LOS QUE ADQUIERAN LA COSA ARRENDADA A TÍTULO ONEROSO, SI EL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CONSTA EN ESCRITURA PÚBLICA, SALVO LOS
ACREEDORES HIPOTECARIOS.
**En este caso no es necesario cumplir ninguna formalidad de publicidad, por lo que
el adquirente de la cosa arrendada no dispone de un medio idóneo para tomar
conocimiento de la existencia del contrato de arrendamiento**
3.- LOS ACREEDORES HIPOTECARIOS, SI EL ARRENDAMIENTO HA SIDO
OTORGADO POR ESCRITURA PÚBLICA INSCRITA EN EL REGISTRO DEL
CONSERVADOR ANTES DE LA INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA.
**Se facultaal arrendatario para requerir por sí solo esta inscripción**
Los arts. 1965 y 1968 señalan casos en que hechos de terceros no ponen término al contrato de
arrendamiento.
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4.- POR SENTENCIA JUDICIAL. EN LOS CASOS PREVISTOS POR LA LEY
Esto acontece cuando por sentencia judicial se declara la terminación del contrato de
arrendamiento por:
a.- Incumplimiento de las obligaciones contractuales
b.-  Nulidad del contrato
c.- Resolución del contrato

Además de los casos señalados en el art. 1950 CC, el contrato de arrendamiento termina en
las situaciones contempladas en los arts. 1966 y 1969, esto es:
- CUANDO A LA COSA ARRENDADA HAY QUE HACERLE REPARACIONES DE
TAL NATURALEZA QUE IMPIDAN EL GOCE DE ELLA.
- CUANDO TRATÁNDOSE DE BIENES INMUEBLES DE UN INCAPAZ, EL
REPRESENTANTE DE ÉSTE LO DA EN ARRENDAMIENTO POR UN LAPSO
MAYOR AL QUE INDICA LA LEY EN EL ART. 407 CC.
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Terminación de arrendamiento por culpa del arrendatario
En esta situación EL ARRENDATARIO ESTÁ OBLIGADO A INDEMNIZAR LOS
PERJUICIOS QUE ELLO CAUSE AL ARRENDADOR Y A PAGAR LA RENTA DE
ARRENDAMIENTO HASTA EL DÍA EN QUE DESAHUCIANDO HUBIERE PODIDO
HACER CESAR EL ARRIENDO, O EN QUE EL ARRIENDO HUBIERE TERMINADO
SIN DESAHUCIO (art. 1945 inc. 1 CC).
Puede sí eximirse de dicho pago proponiendo, bajo su responsabilidad, una persona
idónea que le sustituya por el lapso que falte para el término del arrendamiento, prestando al
efecto fianza u otra seguridad competente (art. 1945 inc. 2 CC).
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Derecho legal de retención
EL ARRENDATARIO no puede ser expelido ni privado de la cosa arrendada sin que
previamente el arrendador le pague o le asegure el importe de la indemnización que le deba
(art. 1937 CC).
**Esta regla no se aplica a la extinción involuntaria del derecho del arrendador**
Como contrapartida se confiere AL ARRENDADOR derecho legal de retención, en virtud
del cual puede retener todos los objetos con que el arrendatario haya amoblado, guarnecido o
provisto la cosa arrendada y que le pertenecieren, y se entiende que le pertenecen a menos de
prueba en contrario (art. 1941 CC).
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El artículo 23 bis de la Ley Nº 18.101 sobre disposiciones especiales sobre arrendamiento de
predios urbanos, establece:
"Para los efectos del artículo 1942 del Código Civil, a los contratos de arrendamiento
regidos por esta ley les será aplicable lo dispuesto en el artículo 598 del Código de
Procedimiento Civil".
La disposición recién citada establece
"Si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de retención que concede al
arrendador el artículo 1942 del Código Civil extrayendo los objetos a que dicho artículo
se refiere, podrá el arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía
para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada.
El funcionario de policía prestará este auxilio sólo por el término de dos días, salvo
que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de
retención expedida por el tribunal competente”.