CURSO

PERITACIONES Y VALUACIONES DE
PREDIOS URBANOS
D
EXPOSITOR:
ING.CIP. PABLO PEZO MORALES
TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES

CAPITULO UNICO

ARTICULO I .01
EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ TIENE POR
FINALIDAD ESTABLECER LOS CRITERIOS, CONCEPTOS, DEFINICIONES Y
PROCEDIMIENTOS TÉCNICOS NORMATIVOS PARA FORMULAR LA
VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y MUEBLES.

ARTICULO I .02
SE ENTIENDE POR TASACIÓN O VALUACIÓN AL PROCEDIMIENTO
MEDIANTE EL CUAL EL PERITO VALUADOR REALIZA INSPECCIÓN,
OCULAR DEL BIEN, LO ESTUDIA, ANALIZA Y DICTAMINA SUS
CUALIDADES Y CARACTERÍSTICAS EN DETERMINADA FECHA PARA
ESTABLECER LA ESTIMACIÓN DEL VALOR RAZONABLE Y JUSTO DEL BIEN
DE ACUERDO A LAS NORMAS DEL PRESENTE REGLAMENTO.
ARTICULO I .03
PARA LOS EFECTOS DE ESTE REGLAMENTO Y SEGÚN LO DISPUESTO EN EL ART. 885
DEL CÓDIGO CIVIL SON BIENES INMUEBLES:
1. EL SUELO, EL SUBSUELO Y EL SOBRESUELO.
2. EL MAR, LOS LAGOS, LOS RÍOS, LOS MANANTIALES, LAS CORRIENTES DE
AGUA VIVAS O
ESTANCIALES
3. LAS MINAS, CANTERAS Y DEPÓSITOS DE HIDROCARBUROS.
4. LOS DIQUES Y MUELLES.
5. LOS PONTONES, PLATAFORMAS Y EDIFICIOS FLOTANTES.
6. LAS CONCESIONES PARA EXPLOTAR SERVICIOS PÚBLICOS.
7. LAS CONCESIONES MINERAS OBTENIDAS POR PARTICULARES.
8. LAS ESTACIONES, VÍAS DE FERROCARRILES Y EL MATERIAL RODANTE
AFECTADO AL
SERVICIO.
9. LOS DERECHOS SOBRE INMUEBLES INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO
10. LOS DEMÁS BIENES A LOS QUE LA LEY LES CONFIERE TAL CALIDAD.
PARA LOS EFECTOS DE ESTE REGLAMENTO Y SEGÚN LO DISPUESTO EN EL
ART.886 DEL CÓDIGO CIVIL SON BIENES MUEBLES:
1. LOS VEHÍCULOS TERRESTRES DE CUALQUIER ÍNDOLE.
2. LAS FUERZAS NATURALES SUSCEPTIBLES DE APROPIACIÓN.
3. LAS CONSTRUCCIONES EN TERRENO AJENO HECHAS PARA UN FIN TEMPORAL
4. LOS MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN O PROCEDENTES DE UNA DEMOLICIÓN
SINO ESTÁN
UNIDOS AL SUELO.
5. LOS TÍTULOS VALORES DE CUALQUIER CLASE O LOS INSTRUMENTOS
DONDE CONSTE LA
ADQUISICIÓN DE CRÉDITOS O DERECHOS PERSONALES
6. LOS DERECHOS PATRIMONIALES DE AUTOR, DE INVENTOR, DE PATENTES,
NOMBRES,
MARCAS Y OTROS SIMILARES.
7. LAS RENTAS O PENSIONES DE CUALQUIER CLASE.
8. LAS ACCIONES O PARTICIPACIONES QUE CADA SOCIO TENGA EN
SOCIEDADES O
ASOCIACIONES, AUNQUE A ESTAS PERTENEZCAN BIENES INMUEBLES
9. LOS DEMÁS BIENES QUE PUEDAN LLEVARSE DE UN LUGAR A OTRO.
10. LOS DEMÁS BIENES A LOS QUE LA LEY LES CONFIERE TAL CALIDAD.
ARTICULO I.04
ESTE REGLAMENTO ALCANZA A LOS BIENES QUE PUEDAN SER OBJETO
DE MEDIDA, Y CUYO VALOR PUEDE DETERMINARSE. APLICANDO
MÉTODOS DIRECTOS (COMPARACIÓN, COSTO), INDIRECTOS
(RENTA,VALOR ACTUAL, RENTABILIDAD INMOBILIARIA) U OTROS
DEBIDAMENTE SUSTENTADOS
CONTIENE A TRAVÉS DE TÍTULOS ESPECIALES, NORMAS PARA
DIFERENTES TIPOS DE PROPIEDADES QUE PUEDAN SER OBJETO DE
VALUACIÓN EN LAS CONDICIONES MENCIONADAS. DICHOS TÍTULOS
PODRÁN CONTENER ELEMENTOS DE BIENES INMUEBLES Y DE
BIENES MUEBLES INDISTINTAMENTE.
CONFORME SE PRESENTA NUEVOS REQUERIMIENTOS Y SE COMPLETEN
LOS ESTUDIOS TÉCNICOS DEL CASO, ESTE REGLAMENTO SE
AMPLIARÁ CON TÍTULOS REFERIDOS A DIVERSO BIENES O
PROCEDIMIENTOS VALUATORIOS

ARTICULO I.05
EL CAMPO DE APLICACIÓN DE ESTE REGLAMENTO Y LA SUJECIÓN A
SUS NORMAS ALCANZA A TODO EL TERRITORIO DE LA REPÚBLICA.

ARTICULO I.06
EL USO DE ESTE REGLAMENTO ES OBLIGATORIO EN LOS CASOS EN
QUE SE TRATE DE
PRACTICAR UNA VALUACIÓN COMERCIAL O REGLAMENTARIA EN LA
QUE EL ESTADO INTERVIENE EN ALGUNA MEDIDA Y PARA LA
EJECUCIÓN DE VALUACIONES REGLAMENTARIAS QUE SEAN
SOLICITADAS POR TERCEROS.

ARTICULO I.07
PARA LOS EFECTOS DE LA APLICACIÓN DE LAS DISPOSICIONES Y
NORMAS DEL PRESENTE REGLAMENTO EN LOS PROCESOS
VALUATORIOS. SE DISTINGUE CON EL NOMBRE DE TASACIÓN O
VALUACIÓN REGLAMENTARIA, CUANDO LOS VALORES QUE SE UTILIZAN
EN LA PERICIA CORRESPONDEN A LOS ARANCELES O VALORES
UNITARIOS OFICIALES DE TERRENOS Y DE EDIFICACIÓN QUE SON
APROBADOS POR LOS DISPOSITIVOS LEGALES CORRESPONDIENTES.
SE DENOMINA TASACIÓN O VALUACIÓN COMERCIAL CUANDO LOS
VALORES CORRESPONDEN A LOS DEL LIBRE MERCADO.

ARTICULO I.08

SE DENOMINA PERITO TASADOR AL PROFESIONAL COLEGIADO QUE

EN RAZÓN DE SUS ESTUDIOS SUPERIORES Y A SU EXPERIENCIA,
ESTA DEBIDAMENTE CAPACITADO PARA EFECTUAR LA VALUACIÓN
DE UN BIEN. ESTA DISPOSICIÓN, EN CUANTO A LA CONDICIÓN DE
COLEGIADO, NO ES APLICABLE EN LOS CASOS DE CAMPOS DE
ACTIVIDAD QUE NO SON MATERIA DE COLEGIACIÓN.
ARTICULO 1.09
EL PERITO VALUADOR DEBE INDICAR CON PRECISIÓN LA FECHA DE
LA INFORMACIÓN TÉCNICA Y DE PRECIOS QUE ESTA UTILIZANDO.
CUANDO ES RETROSPECTIVA DEBE RESALTAR TAL CONDICIÓN.

ARTICULO I .10
EL DOCUMENTO QUE CONTIENE LA VALUACIÓN DE UN BIEN CONSTITUYE
EL INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN QUE DEBERÁ SER FIRMADO POR EL
PROFESIONAL RESPONSABLE, Y DEBE CONSTAR DE TRES GRANDES
SECCIONES. MEMORIA DESCRIPTIVA, VALUACIÓN Y ANEXOS. EN CADA
TITULO DE ÉSTE REGLAMENTO SE DESARROLLARÁ LA INFORMACIÓN
REQUERIDA PARA CADA UNA DE ESTAS SECCIONES.

ARTICULO I.11
EL VALOR COMERCIAL ES EL QUE SE OBTIENE POR LA COMPRA – VENTA
DE UN BIEN EN LA FECHA DE VALUACIÓN, EN CONSIDERACIÓN A LAS
COMPRAS VENTAS DE BIENES SIMILARES Y A LAS CARACTERÍSTICAS DEL
BIEN VALUADO.
EL VALOR DE REALIZACIÓN ES EL QUE SE OBTIENE POR LA COMPRA –
VENTA DE UN BIEN, TOMANDO COMO BASE EL VALOR COMERCIAL Y
APLICÁNDOSE UN FACTOR, EN CONSIDERACIÓN A LA NECESIDAD DE
REALIZAR EL BIEN EN EL MENOR TIEMPO POSIBLE, EL MISMO QUE DEBE SER
JUSTIFICADO POR EL PERITO.
TITULO II

VALUACION DE PREDIOS URBANOS

CAPITULO A

ALCANCES Y FINES

ARTICULO II.A.01
SE CONSIDERA PREDIOS A LOS TERRENOS, ASÍ COMO A LAS
EDIFICACIONES E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES QUE
CONSTITUYAN PARTE INTEGRANTE DE ELLOS Y QUE NO PUDIERAN SER
SEPARADAS, SIN ALTERAR, DETERIORAR O DESTRUIR LA EDIFICACIÓN.

ARTICULO II.A.02
CONSIDÉRASE TERRENO URBANO AL QUE ESTA SITUADO EN CENTRO
POBLADO Y SE DESTINE A VIVIENDA, COMERCIO, INDUSTRIA O
CUALQUIER OTRO FIN URBANO, ASÍ COMO LOS TERRENOS SIN
EDIFICAR, SIEMPRE QUE CUENTEN CON LOS SERVICIOS GENERALES
PROPIOS DEL CENTRO POBLADO Y LOS QUE TENGAN TERMINADAS Y
RECIBIDAS SUS OBRAS DE HABILITACIÓN URBANA, ESTÉN O NO
HABILITADAS LEGALMENTE.
ARTICULO II.A.03
SE ENTIENDE POR EDIFICACIONES A LAS CONSTRUCCIONES O
FÁBRICAS EN GENERAL.

ARTICULO II.A.04
SON OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES TODAS LAS QUE SE ENCUENTREN ADHERIDAS
FÍSICAMENTE AL SUELO O A LA CONSTRUCCIÓN, Y NO PUEDEN SER
SEPARADAS DE ÉSTOS SIN DESTRUIR, DETERIORAR, NI ALTERAR EL
VALOR DEL PREDIO POR QUE SON PARTE INTEGRANTE Y
FUNCIONAL, DE ÉSTE, TALES COMO CERCOS, INSTALACIONES DE
BOMBEO, CISTERNAS, TANQUES ELEVADOS, INSTALACIONES
EXTERIORES, ELÉCTRICAS Y SANITARIAS, ASCENSORES,
INSTALACIONES CONTRA INCENDIOS, INSTALACIONES DE AIRE
ACONDICIONADOS, PISCINAS, MUROS DE CONTENCIÓN,
SUBESTACIÓN ELÉCTRICA, POZOS PARA AGUA O DESAGÜE,
PAVIMENTOS Y PISOS EXTERIORES, ZONAS DE ESTACIONAMIENTO,
ZONAS DE RECREACIÓN, Y OTROS QUE A JUICIO DEL PERITO
VALUADOR PUEDAN SER CALIFICADAS COMO TALES.
ARTICULO II.A.05
LOS VALORES ARANCELARIOS O VALORES UNITARIOS OFICIALES POR
METRO CUADRADO DE TERRENO URBANO, SON AQUELLOS QUE HAN
SIDO DETERMINADAS POR EL EX CONSEJO NACIONAL DE TASACIONES
- CONATA – AHORA MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCIÓN Y
SANEAMIENTO Y APROBADOS POR LOS DISPOSITIVOS LEGALES
CORRESPONDIENTES..

ARTICULO II.A.06
LA VALUACIÓN DEL PREDIO URBANO CONSISTE EN LA
DETERMINACIÓN DEL VALOR DE TODOS SUS COMPONENTES, EN
TÉRMINOS DE TERRENO, EDIFICACIONES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E
INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES A ESTOS VALORES DE LOS
COMPONENTES FÍSICOS, SI CORRESPONDEN AL ESTADO DE SIMILAR
NUEVO, SE LES APLICARÁ, SEGÚN LOS CASOS, LOS FACTORES DE
DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN QUE
ESTÁN DETERMINADOS EN EL PRESENTE REGLAMENTO. EN CASO DE
QUE UNA VALUACIÓN REGLAMENTARIA SE UTILIZARÁ LOS VALORES
UNITARIOS OFICIALES DE TERRENO Y DE EDIFICACIÓN APROBADOS
POR EL DISPOSITIVO LEGAL PERTINENTE. CUANDO SE TRATA DE UNA
VALUACIÓN COMERCIAL SE DETERMINARÁ EN BASE A LOS VALORES
OBTENIDOS EN EL ESTUDIO DE MERCADO CON EL MÉTODO UTILIZADO,
ADEMÁS SI LO HUBIERE, SE ADICIONARÁ AQUELLOS FACTORES QUE SE
CONSIDERE PERTINENTES, LOS MISMOS QUE DEBERÁN SER
JUSTIFICADOS POR EL PERITO
ARTICULO II.A.07 .
En el caso de la valuación reglamentaria de las obras
complementarias o instalaciones fijas y permanentes, de estar
ubicadas en una edificación techada o incluidas en los cuadros de
valores unitarios oficiales de edificación , se valoriza de
conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros
mencionados o ser exteriores a la edificación techada se deberá
efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de las
partidas que conforman la obra o instalación, con predios a la
fecha de los valores unitarios oficiales de edificación,
exclusivamente al costo directo real, es decir, sin tomar en cuenta
gastos generales , dirección técnica, utilidad e impuestos y a este
resultado se le aplicará el factor de oficialización aprobado por los
dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de
oficialización a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo
directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes.
ARTICULO II.A.08
EL INFORME DE LA VALUACIÓN, DEBE DESARROLLAR LOS SIGUIENTES
RUBROS:.
. MEMORIA DESCRIPTIVA.
. VALUACIÓN.
. VALUACIÓN DEL TERRENO.
. VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES.
. VALUACIÓN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS.
. VALUACIÓN DE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES.
. INTANGIBLES SI LOS HUBIERE.
. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES.
. ANEXOS.
. FOTOGRAFÍAS, SI SE REQUIEREN.
. OTROS.
 TITULO II

CAPITULO B

MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTICULO II. B. 09
LA MEMORIA DESCRIPTIVA COMPRENDE:
- NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIO
- NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIÓN.
- OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA.
- FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN.
- UBICACIÓN.
- LINDEROS Y PERÍMETRO.
- AREA DEL TERRENO.
- ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.
- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN EL PREDIO.
- CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
- DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS.
- DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
-ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
- ESTADO DE CONSERVACIÓN.
- SERVIDUMBRES SI LAS HUBIERE
- ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
- OBSERVACIONES

ARTICULO II.B.10
PARA LA UBICACIÓN DE UN PREDIO SE CONSIGNARÁ EL DEPARTAMENTO, LA
PROVINCIA Y EL DISTRITO AL QUE PERTENECE, EL NOMBRE DE LA URBANIZACIÓN,
ASOCIACIÓN, COOPERATIVA, ASENTAMIENTO HUMANO, U OTRAS
DENOMINACIONES DEL SITIO; EL NOMBRE DE LAS VÍAS PÚBLICAS A LAS CUALES LES
DA FRENTE Y EVENTUALMENTE, EL O LOS NOMBRES ANTERIORES, LA NUMERACIÓN
MUNICIPAL O LA DENOMINACIÓN DE LA MANZANA Y LOTE CORRESPONDIENTE.
DE NO EXISTIR O DESCONOCERSE LA NUMERACIÓN MUNICIPAL A LA
IDENTIFICACIÓN DEL LOTE Y MANZANA DENTRO DE LA URBANIZACIÓN,
ASOCIACIÓN, COOPERATIVA O ASENTAMIENTO HUMANO EN EL QUE ESTÁ
SITUADO, SE INDICARÁ LA DISTANCIA ENTRE LA ESQUINA Y EL EXTREMO MÁS
PRÓXIMO DEL PREDIO, SIGUIENDO LA LÍNEA DE FACHADA CON INDICACIÓN DE
LAS VÍAS PÚBLICAS DE REFERENCIA.

ARTICULO II.B.11
LA DESCRIPCIÓN DE UN TERRENO DEBERÁ PRECISAR SU FORMA
GEOMÉTRICA; LAS MEDIDAS, COLINDANCIAS Y CAMBIOS DE DIRECCIÓN DE
LOS LINDEROS A PARTIR DE SU FRENTE PRINCIPAL, PROSIGUIENDO POR LOS
COSTADOS DERECHO E IZQUIERDO ENTRANDO Y FINALIZANDO POR EL FONDO.
ARTICULO II.B.12
EL ÁREA DEL TERRENO EXISTENTE DENTRO DE LOS LINDEROS DESCRITOS SERÁ
EXPRESADA EN SISTEMA MÉTRICO DECIMAL

ARTICULO II.B.13
SE DESCRIBIRÁ LA FORMA DE OCUPACIÓN EXISTENTE EN EL PREDIO A TRAVÉS DE
LA SIGUIENTE INFORMACIÓN MÍNIMA.
- DESTINO Y USO DEL PREDIO Y, EN SU CASO, NÚMERO DE PLANTAS
CONSTRUIDAS.
- DISTRIBUCIÓN DE LOS AMBIENTES DE CADA PLANTA. POR NIVELES
- ÁREAS OCUPADAS, TECHADAS Y SIN TECHAR POR PLANTA Y EN TOTAL.
CUADRO GENERAL
DE ÁREAS TECHADAS Y LIBRES)

ARTICULO II.B.14
EN LA DESCRIPCIÓN DE LAS ÁREAS EDIFICADAS SE INDICARÁ EN FORMA
ORDENADA, SEGÚN LOS CASOS, LOS SISTEMAS Y MATERIALES EMPLEADOS EN
LA CONSTRUCCIÓN DE LAS PARTIDAS PRINCIPALES, TALES COMO.
- CIMENTACIÓN.
- ELEMENTOS ESTRUCTURALES.
- MUROS Y COLUMNAS
- TECHOS Y COBERTURAS.
- PISOS Y CONTRAPISOS
- CONTRAZÓCALOS Y REVESTIMIENTO.
- CARPINTERÍA DE PUERTA, VENTANAS, REJAS, BARANDAS, ROPEROS
EMPOTRADOS, MUEBLES FIJOS, ETC
- VIDRIOS
- PINTURA
- CERRAJERÍA.
- INSTALACIONES SANITARIAS.
- INSTALACIONES MECÁNICAS Y ELÉCTRICAS.
- INSTALACIONES TELEFÓNICAS.
- INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS PERMANENTES, SI LAS HUBIESE,
COMO: INSTALACIONES ESPECIALES, ASCENSORES, AIRE
ACONDICIONADO, SISTEMA DE ALARMAS, SISTEMA DE BOMBEO DE
AGUA Y TANQUES CISTERNAS, ETC.
- OBRAS COMPLEMENTARIAS.
- OTROS.

ARTICULO II.B.15
EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LA EDIFICACIÓN SERÁ CALIFICADO
COMO MUY BUENO, BUENO, REGULAR, MALO O MUY MALO, DE
CONFORMIDAD CON LA EVALUACIÓN DERIVADA DE LOS RUBROS
MENCIONADOS EN EL ARTICULO II.B.14 Y QUE SE DEFINEN DE LA
SIGUIENTE FORMA:
MUY BUENO.- LAS EDIFICACIONES QUE RECIBEN MANTENIMIENTO PERMANENTE Y QUE
NO PRESENTAN DETERIORO ALGUNO.
BUENO .- LAS EDIFICACIONES QUE RECIBEN MANTENIMIENTO PERMANENTE Y SÓLO
TIENEN LIGEROS DETERIOROS EN LOS ACABADOS DEBIDO AL USO NORMAL.
REGULAR.- LAS EDIFICACIONES QUE RECIBEN MANTENIMIENTO ESPORÁDICO, CUYA
ESTRUCTURA NO TIENE DETERIORO NO TIENE DETERIORO Y SI LO TIENEN, NO LA
COMPROMETE Y ES SUBSANABLE, O QUE LOS ACABADOS E INSTALACIONES TIENEN
DETERIOROS VISIBLES DEBIDO AL USO NORMAL
MALO.- LAS EDIFICACIONES QUE NO RECIBEN MANTENIMIENTO REGULAR, CUYA
ESTRUCTURA ACUSA DETERIOROS QUE LA COMPROMETEN AUNQUE SIN
PELIGRO DE DESPLOME Y QUE LOS ACABADOS E INSTALACIONES TIENEN
VISIBLES DESPERFECTOS.
MUY MALO .- LAS EDIFICACIONES EN QUE LAS ESTRUCTURAS PRESENTAN UN DETERIORO TAL
QUE HACE PRESUMIR SU COLAPSO Y QUE SU ÚNICO VALOR ES EL DE LOS
MATERIALES RECUPERABLES.
ARTICULO II.B.16
SE CONSIDERARÁ LAS SERVIDUMBRES Y LOS DERECHOS CONSIGNADOS
EN LOS RESPECTIVOS TÍTULOS DE PROPIEDAD Y LOS QUE SEAN
APRECIADOS POR EL PERITO COMO FACTORES QUE AFECTAN AL PREDIO
COMO DOMINANTE O SIRVIENTE.

ARTICULO II.B.17
SE ASUMIRÁ COMO ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN EL TIEMPO QUE
TIENE DE CONSTRUIDA LA TOTALIDAD O LAS PARTES DE LA MISMA, DE
ACUERDO A LA INFORMACIÓN QUE PODRÁ OBTENERSE DE CUALQUIERA
DE LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS.

A .- DECLARATORIA DE FÁBRICA.
B.- CERTIFICADO DE CONFORMIDAD DE OBRA.
C.- LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN MÁS PLAZO DE EJECUCIÓN, Y
D.- EL REGISTRO MÁS ANTIGUO EN LA PROPIEDAD INMUEBLE, SÓLO EN
LOS CASOS EN QUE LA CONSTRUCCIÓN HAYA SIDO HECHA ANTES DE LA
FECHA OBLIGATORIA DE PRESENTACIÓN DE LOS DOCUMENTOS
SEÑALADOS PRECEDENTEMENTE.
E.- DECLARACIÓN JURADA DE AUTOAVALUO

A FALTA DE ESTA INFORMACIÓN, EL PERITO APRECIARÁ LA

ANTIGÜEDAD SOBRE LA BASE DE LOS FACTORES CONCURRENTES QUE
DEBERÁN SER INDICADOS EN EL INFORME DE VALUACIÓN.
ARTICULO II.B.18
EN OBSERVACIONES SE CONSIGNARÁ TODAS LAS EXPLICACIONES
DE DETALLE QUE CONDUZCAN A ACLARAR CONCEPTOS O
PARTICULARIDADES, ASÍ COMO LAS QUE EL PERITO CONSIDERE
PERTINENTES.

ARTICULO II.B.19
EL PERITO DEBE DEJAR CONSTANCIA DE LOS DOCUMENTOS QUE
HAYA TENIDO A SU ALCANCE PARA EFECTUAR LA VALUACIÓN, TALES
COMO TÍTULOS DE PROPIEDAD, FICHAS REGÍSTRALES, DECLARATORIA
DE FÁBRICA, ESCRITURA DE INDEPENDIZACIÓN Y REGLAMENTO
INTERNO EN LOS CASOS DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN, ASÍ COMO OTROS
DOCUMENTOS QUE SEAN PERTINENTES.
METODOLOGIA
TITULO II

CAPITULO C

VALUACION DEL TERRENO

ARTICULO II.C.20
PARA DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO (VT) EN EL CASO DE UNA
VALUACIÓN REGLAMENTARIA SE TOMARÁ COMO BASE EL VALOR UNITARIO
OFICIAL DEL TERRENO URBANO O ARANCEL URBANO;Y EN EL CASO DE LA
TASACIÓN COMERCIAL, SE TOMARÁ COMO BASE EL VALOR UNITARIO OBTENIDO
DEL ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE LA ZONA.

ARTICULO II.C.21
A FALTA DE UN VALOR, VALORES UNITARIOS OFICIALES DE TERRENOS O VALOR
ARANCELARIO EN EL CASO DE VALUACIONES REGLAMENTARIA O A FALTA DE
MERCADO INMOBILIARIO EN LA ZONA EN EL CASO DE VALUACIONES
COMERCIALES SE ADOPTARÁ COMO TAL EL QUE SE OBTENGA POR
COMPARACIÓN CON OTRO TERRENO QUE TENGA LA MISMA ZONIFICACIÓN,
QUE POSEA SIMILARES OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA QUE SE ENCUENTRE
UBICADO EN LUGARES PRÓXIMOS AL TERRENO MATERIA DE VALUACIÓN, O EN SU
DEFECTO EL PERITO CALCULARÁ EL VALOR EN BASE A CRITERIOS OBJETIVOS Y
TÉCNICOS.
ARTICULO II.C.22
EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA UN SOLO FRENTE A VÍA PÚBLICA, SE
VALUARÁ DE LA SIGUIENTE MANERA.
A .-EL ÁREA HASTA EL TRIPLE CUADRADO DEL FRENTE, O EL TOTAL SI FUERA
MENOR, SE
MULTIPLICA POR EL VALOR UNITARIO DE TERRENO
B.- EL EXCESO DEL ÁREA, SI HUBIERA, SE MULTIPLICA POR EL 50% DEL VALOR DEL
TERRENO.
C.- EN CASO DE SER NECESARIO SE APLICARÁ LOS ARTÍCULOS II.C.27, II.C.28 Y
II.C.29 DEL PRESENTE REGLAMENTO.

2
A .- 3 A X 100% VT
B.- A*B X 100% VT ab B
C.- EXCESO X 50% VT
2
SE TOMA A*B SI ES MENOR AL 3 A
VT
A
A
EJEMPLO

A = 6M ; B = 25M ; VU = S/. 200/M2

2
A.- 3 (6M) X 100% (S/. 200.00/M2) = S/. 21,600.00
(108)
B.- 6M X 25M X 100% (S/.200.00/M2) = S/. 30,000.00
(150)
EL ÁREA DE 150 M2 NO ES MENOR QUE 108 M2, LUEGO SE TOMA LA
ALTERNATIVA A

C.- EXCESO:
(150 M2 - 108 M2) X 50% (S/. 200.00/M2) = S/. 4,200.00

LUEGO EL TOTAL SERÁ:

VTT = S/. 21,600.00 + S/. 4,200.00 =

VTT = S/. 25,800.00

ARTICULO II.C.23
EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA MAS UN FRENTE A VÍA
PÚBLICA, SE VALUARÁ DE LA SIGUIENTE FORMA.
A.- EL ÁREA TOTAL DEL TERRENO SE DIVIDIRÁ EN PARTES
PROPORCIONALES A CADA UNO DE SUS FRENTES Y SE PROCEDERÁ
CON CADA PORCIÓN DE ÁREA EN LA FORMA QUE SE INDICA EN EL
ARTICULO II.C.22 SUMÁNDOSE LUEGO LOS RESULTADOS PARCIALES.
B.- SE CONSIDERARÁ COMO FRENTE ÚNICO SEPARADAMENTE CADA
UNO DE LOS FRENTES QUE TIENE EL TERRENO Y SE LES APLICARÁ EL
PROCEDIMIENTO SEÑALADO EN EL ARTICULO II.C.22
C.- EL VALOR DEL LOTE TERRENO SERÁ EL QUE RESULTE MAYOR DE LA
COMPARACIÓN DE LOS CASOS A Y B.
A
1.- % A = ------------ = A1
A+B+C
C
B
2.- % B = ------------ = B1 SC
C
A+B+C VT

C SB VT B
3.- % C = ------------ = C1 B
A+B+C SA
A
S = AREA TOTAL VT A
 2
4.- VT A1 = 3A * VAU A
I 5.- VT A1 = SA * VAU A
2
6.- EXCESO (SA - 3 A ) * 50% VT A

2
7.- VT B1 = 3B * VT B

II 8.- VT B1 = SB * VT B
2
9.- EXCESO (SB - 3B ) * 50% VT B

2
10.- VT C1 = 3C * VT C

III 11.- VT C1 = SC * VT C
2
12.- EXCESO (SC - 3C ) * 50% VT C

IV 13.- SUMA = I + II + III

 2
14.- VT A = 3A * VT A

V 15.- VAU A = S * VT A

2
16.- EXCESO (S - 3 A ) * 50% VT A

2
17.- VT B = 3B * VT B

VI 18.- VT B = S * VT B

2
19.- EXCESO (S - 3B ) * 50% VT B

2
20.- VT C = 3C * VT C

VII 21.- VT C = S * VT C
2
22.- EXCESO (S - 3C ) * 50% VT C

VIII SE TIENE IV, V, VI Y VII

IX SE TOMA EL MAYOR
EJEMPLO

A = 6.00 M VAU A = S/. 150.00/M2

B = 8.00 M VAU B = S/. 180.00/M2
C = 6.00 M VAU C = S/. 160.00/ M2
S = 40.00 M2
PROPORCIONALIDAD
6M
1.- % A = ------------------- = 0.30; SA = 40.00 M2 * 30% = 12.00 M2
6M + 8M + 6M
8M
2.- % B = ------------------ = 0.40; SB = 40.00 M2 * 40% = 16.00 M2
6M + 8M + 6M

6M
3.- % C = ------------------ = 0.30; SC = 40.00 M2 * 30% = 12.00 M2
6M + 8M + 6M
------- ------- ------------
1.00 100% 40.00 M2
 2
3 (6M)
4.- VT A1 = -------- * S/. 150.00/M2 = S/. 16,200.00
(108)
I 5.- VT A1 = 12 .00M2 * S/. 150.00/M2 = S/. 1,800.00

6.- 12.00 M2 < 108.00 M2; SE TOMA EL MENOR: S/. 1,800.00

NO HAY EXCESO
2
3 (8M)
7.- VT B1 = -------- * S/. 180.00/M2 = S/. 34,560.00
(192)
II 8.- VT B1 = 16.00 M2 * S/. 180.00/M2 = S/. 2,880.00

9.- 16.00 M2 < 192.00 M2; SE TOMA EL MENOR: S/. 2,880.00

NO HAY EXCESO
2
3 (6M)
10.- VT C1 = -------- * S/. 160.00/M2 = S/. 17,280.00
(108)
III 11.- VT C1 = 12.00 M2 * S/. 160.00/M2 = S/. 1,920.00

12.- 12.00 M2 < 108.00 M2; SE TOMA EL MENOR: S/. 1,920.00

NO HAY EXCESO
IV 13.- SUMA = S/. 1,800.00 + S /.2,880.00 + S /.1,920.00
SUMA = S/. 6,600.00
2
3 (6M)
14.- VT A = -------- * S/. 150.00/M2 = S/. 16,200.00
(108)
V 15.- VT A = 40.00 M2 * S/. 150.00/M2 = S/. 6,000.00

16.- 40.00 M2 < 108.00 M2; SE TOMA EL MENOR: S/. 6,000.00

NO HAY EXCESO
2
3 (8M)
17.- VT B = -------- * S/. 180.00/M2 = S/. 34,560.00
(192)
VI 18.- VT B = 40.00 M2 * S/. 180.00/M2 = S/. 7,200.00

19.- 40.00 M2 < 192.00 M2; SE TOMA EL MENOR: S/. 7,200.00

NO HAY EXCESO
 2
3 (6M)
20.- VT C = -------- * S/. 160.00/M2 = S/. 17,280.00

(108)
VII 21.- VT C = 40.00 M2 * S/. 160.00/M2 = S/. 6,400.00

22.- 40.00 M2 < 108.00 M2; SE TOMA EL MENOR:

S/. 6,400.00
NO HAY EXCESO

VIII 23.- SE TIENE: S/. 6,600.00, S/. 6,000.00, S/. 7,200.00 Y S/.
6,400.00

IX 24.- SE TOMA EL MAYOR : S/. 7,200.00

ARTICULO II.C.24
LA VALUACIÓN DE UN LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA FRENTE A UN
PASADIZO COMÚN O VÍA DE DOMINIO PRIVADO EN
CONDOMINIO,SE OBTIENE SUMANDO AL VALOR DEL ÁREA DEL
DOMINIO EXCLUSIVO EL VALOR QUE LE CORRESPONDE DEL
PASADIZO COMÚN, CONFORME AL SIGUIENTE PROCEDIMIENTO.

A.- EL VALOR DEL ÁREA DEL DOMINIO EXCLUSIVO SE

OBTIENE APLICANDO EL
PROCEDIMIENTO DEL ARTICULO II.C.22 PERO CON UN
“SUPUESTO VALOR URBANO” (SVU) , EL MISMO QUE SE
DETERMINA COMO SIGUE

A
SVU = VT X ------- (1.00 - 0.01D )
3.00
EN LA QUE:

SVU = SUPUESTO VALOR URBANO DE LA VÍA DE DOMINIO

PRIVADO.
VT = VALOR DEL TERRENO DE LA VÍA PÚBLICA DESDE LA QUE SE ACCEDE A LA
VÍA DE
DOMINIO PRIVADO.
A = ANCHO DE LA VÍA DE DOMINIO PRIVADO EXPRESADO EN METROS Y
CENTÍMETROS, MEDIDA EN EL LINDERO DE ÉSTA CON LA VÍA PÚBLICA. SI LA
RELACIÓN A/3.00 RESULTA MAYOR DE 1.0 SE ASUMIRÁ UNA UNIDAD (1.0)
COMO VALOR DE LA MISMA.
D = DISTANCIA DE LA VÍA PÚBLICA HASTA EL VÉRTICE MÁS CERCANO DEL
TERRENO MATERIA DE VALUACIÓN, EXPRESADO EN METROS Y
SUBMÚLTIPLOS, MEDIDA SOBRE LAS LÍNEAS DE PROPIEDAD COLINDANTE
CON LA VÍA DE DOMINIO PRIVADO.

SI EL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU) RESULTARÁ MENOR DE 0. 5 VT SE DESECHARÁ

ÉSTE, CONSIDERÁNDOSE COMO MÍNIMO 0. 5 VT.

B.- LA VÍA DE DOMINIO PRIVADO O PASADIZO COMÚN, SE VALORIZA DE ACUERDO

AL PROCEDIMIENTO SEÑALADO EN EL ARTICULO II.C.22 Y EL RESULTADO OBTENIDO
SE REPARTE PROPORCIONALMENTE AL ÁREA O EN SU DEFECTO AL FRENTE DEL LOTE
MATERIA DE VALUACIÓN.
SI A LA VÍA DE DOMINIO PRIVADO ES POSIBLE ACCEDER DESDE DOS O MÁS VÍAS
PUBLICAS , PARA CADA UNA DE ELLAS SE SEGUIRÁ EL PROCEDIMIENTO SEÑALADO
ANTERIORMENTE, ESCOGIÉNDOSE EL VALOR QUE RESULTE MAYOR.
VTT = VADE + VAPC

y Y VAPC D+X
VADE
VADE
X
C VAPC

D
X A
a

VT
V

Teniendo en cuenta que:

1.- SVU = VT * a (1.00 – 0.01d )
B
3.00
2.- a > 1.00 se toma 1
3.00
3.- SVU < 0.5 VT; se toma 0.5 VT

I.- Valor del área de Dominio Exclusivo : VADE

2
1.- 3x * SVU
2.- x * y * SVU
3.- Exceso * 50% SVU

II.- Valor del área del Pasaje Común : VAPC

2
1.- 3x *VT
2.- a (d + x) * VT
3.- Exceso * 50% VT
x*y
4.- Proporcionalidad : VAPC = ---------------------
b*c–a(d+x)

III.- VTT = VADE + VAPC

 EJEMPLO
x = 6.00 m; y = 16.00 m; a = 3.00 m; b = 35.00 m; c = 40.00 m; d = 18.00m
VAU = 160.00/m2

Teniendo en cuenta que:

1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 m ( 1 – 0.01 * 18.00 m ) = S/. 131.20/m2
3.00 m
2.- 3.00 m = 1.00 se toma 1
3.00 m
3.- 0.5 VT = 0.5 * 160.00/m2 = S/. 80.00 /m2
S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/m2
Se toma SVU = S/. 131.20/m2

I.- Valor del área de Dominio Exclusivo : VADE

2
1.- 3 ( 6.00 m ) * S/. 131.20/m2 = S/. 141,169.60
(108)
2.- 6.00m * 16.00 m * S/. 131.20/m2 = S/. 12,595.00
(96)
3.- 96.00 m2 < 108.00 m2; se toma VADE= S/. 12,595.00; no hay exceso

II.- Valor del área del Pasaje Exclusivo : VAPC

2
1.- 3 ( 3.00 m ) * S/ 160.00/m2 = = S/. 4,320.00
( 27 )
2.- 3.00 m * 24.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 9,320.00
( 54 )
3.- 54.00 m2 < 27.00 m2; hay exceso
Exceso : (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2 = S/. 2,160.00
Total = S/. 6,480.00
4.- Proporcionalidad sobre las areas:
6.00 m * 16.00
---------------------------------------------------- = 0.085
35.00 * 40.00 - 3.00m* (18.00m + 6.00m)
5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.085 = S/. 550.80
III.- VTT = S/. 12,595.00 + S/. 550.80

VTT = S/. 13,145.80

ARTICULO II.C.25
LA VALUACIÓN DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO POR VÍA
PÚBLICA NI POR VÍA PRIVADA EN CONDOMINIO SINO A TRAVÉS DE UN
PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS MEDIANTE UNA SERVIDUMBRE DE
PASO, SE EFECTUARÁ DE LA MANERA SEÑALADA EN EL INCISO A.- DEL
ARTICULO II.C.24 DEL PRESENTE REGLAMENTO, MULTIPLICÁNDOSE EL
SUPUESTO VALOR URBANO (SVU), POR EL COEFICIENTE 0.8. EL
RESULTADO FINAL NO PODRÁ SER MENOR DE 0.4 VT.

X
D
VADE VADE
C VAPS

b*d DD
AREA TERCEROS
SVU A
B a
VAPS

VT
a
b
VT
CONDICIONES

1.- IGUAL QUE EL ART. I.C.27 DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

2.- SVU1 = 0.8 SVU
3.- RESULTADO FINAL DE 2 NO PODRÁ SER MENOR DE 0.4 VT
4.- VTT = VADE + VAPS

TENIENDO EN CUENTA

1.- SVU = VT * A (1.00 - 0.01D )

3.00
A
2.- SI ------ ES MAYOR QUE; SE TOMA 1
3.00
3.- SI SVU ES MENOR QUE 0.5 VT; SE TOMA 0.5 VT

4.- SVU1 = 0.8 SVU

I.- VALOR DEL ÁREA DE DOMINIO EXCLUSIVO: VADE
2
1.- 3B * SVU1
2.- B * X * SVU1
3.- EXCESO * 50% SVU1

II.- VALOR DEL ÁREA DEL PASAJE COMÚN : VAPC

2
1.- 3A * VT
2.- A *D * VT
3.- EXCESO * 50% VT
B*X
4.- PROPORCIONALIDAD : VAPC = --------------------
(B * C) - (A * D)

III.- VTT = VADE + VAPC

EJEMPLO

X = 6.00 M; B = 25.00 M; C = 3.00 M; D = 18.00 M; C = 24.00 M;

VT = S/. 160.00/M2

TENIENDO EN CUENTA

1.- SVU = S/. 160.00/M2 * 3.00 (1.00 - 0.01*18) = S/. 131.20/M2

3.00
A 3.00
2.- ------- = -------- = 1; SE TOMA 1
3.00 3.00

3.- SVU < 0.5 VT

4.- 0.5* VT = 0.5 * S/. 160.00/M2 = S/. 80.00/M2
LUEGO: S/. 131.20/M2 > S/. 80.00/2M2; SE TOMA S/. 131.20/M2
5.- SVU1 = 0.80 * S/. 131.20/M2 = S/. 104.96/M2
I.- VALOR DEL ÁREA DE DOMINIO EXCLUSIVO: VADE:
2
1.- 3 * (25.00 M) * S/. 104.96/M2 = S/. 196,800.00
(1,875)
2.- 25.00 M * 6.00 M * S/. 104.96/M2 = S/.15,744.00
(150)
3.- 150.00 M2 < 1,875.00 M2; SE TOMA S/. 15,744.00 NO HAY EXCESO

II.- VALOR DEL ÁREA DEL PASAJE COMÚN : VAPC:

2
1.- 3 * (3.00 M) * S/. 160.00/M2 = S/. 4,320.00
(27)
2.- 3.00 M * 18.00 * S/. 160.00/M2 = S/. 8,640.00
(54)
3.- EXCESO (54.00 M2 - 27.00 M2)* 50% S/. 160.00/M2 = S/. 2,160.00
TOTAL = S/. 6,480.00
4.- PROPORCIONALIDAD DE LAS ÁREAS:
25.00 M * 6.00 M
-------------------------------------------------- = 0.27
(25.00 M * 24.00 M) - (3.00 M * 18.00 M)

5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.27 = S/. 1,749.60

III.- VTT = S/. 15,744.00 + S/. 1,749.60

VTTT = S/. 17,493.60