UAP UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS –

FILIAL AYACUCHO
FACULTAD DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA
ESCUELA DE ARQUITECTURA.
UNIVERSIDAD ALAS
PERUANAS

• RENTABILIDAD VS. RIESGO DE

PROYECTOS INMOBILIARIOS

• LA CONCEPCIÓN DE UN
PROYECTO INMOBILIARIO
Curso
Equipo de trabajo

SEMINARIO DE AUTOGESTION RODRIGUEZ CANCHARI Pamela

INMOBILIARIA
CASTRO RULAY, ANTHONY
 RENTABILIDAD Y RIESGO
- La rentabilidad es la ganancia o pérdida obtenida de los
ahorros invertidos. Las ganancias mensuales se reinvierten
periódicamente con el propósito de obtener una mayor
rentabilidad, generando un efecto multiplicador conocido
como “efecto del interés compuesto”.

“El interés compuesto es la octava maravilla

Los multifondos de AFP funcionan del mundo, quien lo entiende, lo gana, quien
en base al interés compuesto. no, lo paga”
by: ALBERT EINSTEIN
Esto significa que la rentabilidad
obtenida cada mes se vuelve a
invertir, generando nuevas
ganancias y así sucesivamente

- El riesgo es la probabilidad de obtener resultados adversos, es

decir, que la inversión genere retornos menores a los que se
esperaban o que genere pérdidas.

RENTAVILIDAD = GANANCIA RIESGO = PERDIDA

TIPOS DE RENTABILIDAD
Renta Fija
Instrumentos financieros emitidos por empresas o entidades
gubernamentales en los cuales se comprometen a pagar el valor del título
en su totalidad cuando se cumpla el plazo de vencimiento.
Periódicamente se obtiene una cantidad de dinero fijo que variará de
acuerdo a la calificación crediticia del emisor.

Renta Variable
Instrumentos financieros emitidos por empresas. Estos otorgan una
ganancia que depende del desempeño de estas. Por lo tanto, existen dos
formas de ganar dinero como accionistas: la primera es por los dividendos
que otorgan y la segunda por el incremento del precio de la acción en el
mercado.
RELACION ENTRE RENTABILIDAD Y RIESGO
La relación entre rentabilidad y riesgo es que la primera se logra solo asumiendo mayor riesgo.
Pongamos unos ejemplos. Si usted tiene S/.500 y decide asumir muy poco riesgo, puede poner ese
dinero en un banco que le ofrecerá 1% o 2% al año, es decir, su rentabilidad luego de 12 meses
será de 1% o 2%. Pero también puede poner esos S/.500 en la ruleta y ganar 100% en un instante,
pero el riesgo de perder ese dinero es alto.

Lo que debe hacer es encontrar un nivel ideal entre el riesgo que desea asumir y
la rentabilidad que busca. Recuerde que nunca encontrará un instrumento de alta rentabilidad y
bajo riesgo, y tampoco uno de baja rentabilidad y alto riesgo.
¿QUÉ ES LA DIVERSIFICACIÓN?

Es el proceso mediante el cual una empresa se introduce en nuevos mercados y en nuevos productos

Una empresa puede decidir diversificarse para aumentar cuota de mercado,

reducir coste, etc.

Existen dos tipos de diversificación: en negocios relacionados y en negocios no

relacionados.
DIVERSIFICACIÓN EN NEGOCIOS RELACIONADOS

Cuando una empresa se diversifica en negocios relacionados decide aprovechar

una ventaja en el mercado. Dentro de esta división nos encontramos con varios
subgrupos:

- Integración vertical: En este grupo la empresa busca ganar eficiencia y

reducir costes. Por otra parte, la empresa no posee experiencia previa en
el campo por lo que puede resultar arriesgado.
1. Integración vertical hacia atrás: Una empresa decide comenzar a
producir los materiales que utiliza en la fabricación de su producto
principal y que antes compraba a un proveedor.
2. Integración vertical hacia delante: Una empresa puede utilizar los
productos que produce.
- Integración horizontal: Una empresa puede aumentar su gama de
productos. Por ejemplo, una marca de bebida energética comienza a
comercializar productos de comida, como snacks.

Diversificación en negocios no relacionados

Es la estrategia más radical, complicada y arriesgada de todas, porque cambia

completamente de negocio y mercados. Un ejemplo puede ser un comerciante
de joyería que se diversifica al mercado de la construcción
CLASIFICACION DE RIESGO
El objetivo de la clasificación de riesgo es determinar hasta que grado es factible combatir los riesgos
encontrados. La factibilidad normalmente depende de la voluntad y posibilidad económica de una
institución, sino también del entorno donde nos ubicamos. Los riesgos que no queremos o podemos
combatir se llaman riesgos restantes y no hay otra solución que aceptarlos.
CLASIFICACION DE RIESGO
Implementar medidas para la reducción de los riesgos significa realizar inversiones, en
general económicas. El reto en definir las medidas de protección, entonces está en
encontrar un buen equilibrio entre su funcionalidad (cumplir con su objetivo) y el esfuerzo
económico que tenemos que hacer para la implementación y el manejo de estas.

De igual manera como debemos evitar la escasez de protección, porque nos deja en
peligro que pueda causar daño, el exceso de medidas y procesos de protección,
pueden fácilmente paralizar los procesos operativos e impedir el cumplimiento de
nuestra misión.

Entonces el estado que

buscamos es, que los
esfuerzos económicos que
realizamos y los procesos
operativos, para mantener
las medidas de protección,
son suficientes, ajustados y
optimizados, para que
respondan exitosamente a
las amenazas y debilidades
(vulnerabilidades) que
enfrentamos.
CLASIFICACIÓN DE LOS RIESGOS DE UN PROYECTO

Identificados los riesgos que podrían surgir en forma de problemas en la

ejecución de un proyecto

Los riesgos de un proyecto se clasifica en los siguientes:

•Riesgos Técnicos
•Riesgos Externos
•Riesgos Organizativos
•Riesgos de gestión del
proyecto
COSTO DE OPORTUNIDAD
El costo de oportunidad, coste alternativo o coste de oportunidad es un concepto
económico que permite nombrar al valor de la mejor opción que no se concreta o al
costo de una inversión que se realiza con recursos propios y que hace que no se
materialicen otras inversiones posibles.

Podría decirse que el costo de oportunidad está vinculado

a aquello a lo que un agente económico renuncia al elegir algo. El
costo de oportunidad también es el costo de una inversión que no
se realiza
Ejemplo de costo de oportunidad:
un hombre se dispone a invertir sus ahorros. Un banco le ofrece una tasa de interés del 15% para
realizar un plazo fijo, mientras que otra entidad le propone que invierta en bonos que brindan un interés
del 12%. La persona decide invertir su dinero en un plazo fijo; el costo de oportunidad, por lo tanto, será
el 12% de ganancias que le habrían dado los bonos.

Estamos abordando este concepto básicamente desde un punto de vista económico, pero es
importante que reconozcamos que también nuestras vidas están marcadas por el costo de
oportunidad a nivel personal.

Un ejemplo sería que llega el fin de semana y nos proponen dos planes
diferentes para el mismo día y la misma hora como podrían ser una
noche de fiesta con los amigos o una cena romántica con la pareja. En
este caso, ante dicha tesitura lo que haremos será elegir la propuesta
que minimice nuestro coste de oportunidad.
TIPOLOGIA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS:
Existen dos tipos de Proyecto y son los siguientes

PROYECTO DE INVERSIÓN PRIVADO.

Es realizado por un empresario particular para satisfacer sus objetivos. Los beneficios que la
espera del proyecto, son los resultados del valor de la venta de los productos (bienes o
servicios), que generara el proyecto.
TIPOLOGIA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS:

PROYECTO DE INVERSIÓN PÚBLICA O SOCIAL.

Busca cumplir con objetivos sociales a través de metas gubernamentales o alternativas, empleadas por
programas de apoyo. Los terminas evolutivos estarán referidos al termino de las metas bajo criterios de
tiempo o alcances poblacionales.
• LA CONCEPCIÓN
DE UN PROYECTO
INMOBILIARIO
Concepción de los proyectos Inmobiliarios
• Cualquier proyecto que involucre una obra de
construcción sobre un bien raíz, destinado a
usos civiles que no sean de infraestructura

• La compra de un terreno y la construcción de

su casa, es un proyecto inmobiliario

• La compra de un terreno y la construcción de

sus instalaciones industriales, es un proyecto
inmobiliario

• La compra de un terreno para construir un

edificio y destinar las unidades a la venta o a la
renta, es un proyecto inmobiliario

• La concepción de un determinado proyecto

inmobiliario nace o surge de una necesidad y
en otros casos de una oportunidad

• Un proyecto de inversión inmobiliario está

compuesto por los siguientes elementos:
 Terreno
 Información de mercado
 Antecedentes técnicos
 Antecedentes económicos y financieros
 Antecedentes legales
 Ubicación vs. Precio
“La localización óptima de un proyecto es la que contribuye en mayor medida
A que se logre la mayor tasa de rentabilidad sobre el capital (criterio
Privado) u obtener el costo unitario mínimo (criterio social)” (G. Baca Urbina).

En este punto, es importante analizar cuál es el sitio idóneo donde se puede

instalar el proyecto, incurriendo en costos mínimos y en mejores facilidades de
acceso a recursos, equipo, etc.
En la localización de proyectos, dependiendo su naturaleza, se consideran dos
aspectos:
 Localización a nivel macro.
 Localización a nivel micro.
LOCALIZACIÓN A NIVEL MACRO.
Es comparar alternativas entre las zonas del país y seleccionar la que ofrece
mayores ventajas para el proyecto.
Costo de Transporte de Insumos y Productos
Se trata de determinar si, la localización quedara cerca del insumo o del mercado.
La comparación se debe hacer tomando en cuenta pesos, distancias y tarifas
vigentes.
Disponibilidad y Costos de los Insumos
Considerando la cantidad de productos para satisfacer la demanda, se debe
analizar las disponibilidades y costos de la materia prima en diferentes zonas.
Recurso humano.
Existen industrias, cuya localización se determina sobre la base de la mano de
obra, esto es cuando se utilizan un gran porcentaje de esta y el costo es muy bajo.
Políticas de Descentralización
Se hacen con el objeto de descongestionar ciertas zonas y aprovechar recursos de
materia prima que ofrecen el lugar geográfico
 Ubicación vs. Precio
LOCALIZACIÓN A NIVEL MICRO.
En la localización a nivel micro se estudian aspectos más particulares a los terrenos ya utilizados.
Entre los factores a considerar están:
Vías de Acceso
Transporte de Mano de Obra.
Energía Eléctrica
Agua
Valor Terreno
Calidad de mano de obra
 Análisis del mercado
 se detallara las etapas de la investigación del mercado, para definir
al consumidor del proyecto, para posteriormente plantear estrategias
de comercialización del producto

 Difusión del producto en el mercado, logrando capturar la atención

de un público que demandará la realización de otros edificios
sustentables, cada vez más al alcance del público (factor
económico).
 Estudiar la dinámica del mercado en el área de influencia: oferta,
demanda, competencia, sustitutos.

Para segmentar el mercado podemos utilizar alguno de los siguientes

criterios:
•Geográfico. División del mercado por la ubicación geográfica de los
clientes: por calles, barrios, zonas, municipios, poblaciones, islas,
regiones, países, continentes, etc.
•Demográfico. División del mercado por las características
demográficas de los clientes: edad, sexo, estado civil, número de
hijos, etc.
•Socioeconómico. División del mercado por las características
socioeconómicas de los clientes: clase social, nivel de estudios, poder
adquisitivo, etc.
•Psicográfico. División del mercado por las características
psicográficas de los clientes, sus comportamientos, hábitos, estilos de
vida, etc..
Análisis del mercado

1, 2 y 3 dormitorios, 2 baños, sala comedor, cocina

lavandería, balcón, cuenta con 35 estacionamientos, área de
 Plan de Comercialización
• Invertimos en publicidad tradicional y no tradicional para que nuestras propiedades se
muestren en las mejores plataformas publicitarias del sector inmobiliario
• elaboramos un plan de marketing que nos permita optimizar el alcance del mercado
objetivo al que queramos llegar, según las características del Proyecto que estemos
gestionando.
 CONTROL Y SEGUIMIENTO DE LOS COMPRADORES Y DE LAS VISITAS
 DIFUSIÓN EFICAZ DEL PROYECTO A TRAVÉS DE NUESTROS CONTACTOS EN BANCOS
 DIFUSIÓN EFICAZ DEL PROYECTO EN NUESTRA BASE DE DATOS
 CASETA DE VENTAS
 PUBLICIDAD FÍSICA Y MERCHANDISING
 ASESORAMIENTO CREDITICIO Y LEGAL AL
COMPRADOR
 Ingeniería del Proyecto

Es donde se definen todos los recursos necesarios para llevar a

cabo el proyecto.
En el desarrollo de un proyecto de inversión a la ingeniería le
corresponde
– Todas las maquinas y equipos necesarios para el funcionamiento
del establecimiento productivo.
– lugar de implantación del proyecto
– las actividades necesarias para el suministro de los insumos y de los
productos
– los requerimientos de recursos humanos
– las cantidades requeridas de insumos y productos

Proceso de producción
 Ingeniería del Proyecto
TECNOLOGÍA

Existen factores reiterativos en la etapa de elaboración dentro de una industria,

que está implícita en cualquier tecnología seleccionada, y

 Constituye la esencia del proyecto a realizar

 Consiste en establecer qué tipo de tecnología es la adecuada
 Los costos y beneficios sociales y privados de una determinada
tecnología no necesariamente coinciden
 La incorporación de nueva tecnología genera impactos ambientales
y sociales que deben identificarse y evaluarse

Uso de la capacidad instalada óptima.

• Fuentes de abastecimiento
(suministros e insumos)
• Mano de obra disponible.
• Asistencia técnica que se requiere.
• Experiencia en el uso de la
tecnología seleccionada.
• Posibilidad de adecuación e
integración a plantas existentes.
• Aspectos medioambientales
 Ingeniería del Proyecto
Al momento de elegir se toma en cuenta:
- Resultados de la investigación de mercados: Calidad y cantidad requerida de
productos
- Flexibilidad de los procesos y equipos: Procesar una variedad de productos y evitar
los tiempos muertos
- Adquisición de equipo y maquinaria

Para representar y analizar el proceso productivo

1. Diagrama de bloques: Cada operación unitaria (cambio físico o químico)
ejercida sobre la materia prima se encierra en un rectángulo.

Operación Almacenamiento

Transporte Inspección

Demora Operación combinada

 Estructuras de Financiamiento
 Lograr el recupero de la inversión para el primer proyecto
(construcción de un
edificio) en un plazo no mayor a un año.
 Obtener el financiamiento de los próximos proyectos a través del
llamado crédito a
los proyectos inmobiliarios. Es decir, la entidad financiera que
otorgue el préstamo
para la ejecución del proyecto será la que financie a los
compradores.
 Para los próximos proyectos, gracias a la experiencia ganada,
poder lograr reducir
los costos de levantar el edificio ecológico que repercutirá
en el precio que se ofrecerá al público

Estructuración legal

 Saneamiento Legal del inmueble

 Título de propiedad
 Servicios Básicos, etc.
FIN