INTRODUCCION A LA CONSTRUCCIN

Regulaciones.

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 C. REGLAMENTOS
Fijan condiciones que se deben cumplir en situaciones
especficas. La ejecucin de un proyecto, si el Mandante lo
solicita, puede incluir alguno de ellos, como por ej.:

Reglamento de Instalaciones Pblicas;

Reglamentos locales (ej. planos reguladores)
Reglamento para contratos de ejecucin de obras del sector
vivienda y otros.

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E. ESPECIFICACIONES TCNICAS

Documentos asociados a cada proyecto en particular, que sirven

de complemento a los planos de ejecucin y son fiscalizados por
la inspeccin de obra.

Son muy importantes al momento de presupuestar y al ejecutar

la obra, todo lo que se omita en los planos, esta en las
especificaciones, y lo que no esta en las especificaciones esta
en los planos, recordar siempre que los planos predominantes
frente a la propuesta, presupuesto y ejecucin son los planos
de Arquitecturas.

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 PERMISOS Y DERECHOS DE CONSTRUCCIN
Se debe solicitar permiso de edificacin (autorizacin municipal +
pago de derechos municipales) en los siguientes casos:
construccin, reconstruccin, alteracin o reparacin de un edificio;
demolicin de elementos principales;
obras menores definitivas;
modificacin de instalaciones;
cambio de destino del edificio.
solicitud de formularios en la DOM respectiva;
presentacin de planos, pliego de clculos [ingeniero estructural],
certificados de factibilidad, especificaciones tcnicas, estudio de
impacto ambiental, medidas de control y calidad;
cancelacin de derechos municipales;
firmas de documentos y presentacin de patentes profesionales;
autorizacin de construccin (s corresponde).
La Municipalidad correspondiente puede, adems, otorgar permisos
adicionales y tambin autorizar obras menores sin estar otorgado
an el permiso definitivo de construccin.

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 VARIABLES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO DE
CONSTRUCCIN
Tres requisitos bsicos:
1. COSTO.
Valor econmico que deber egresar el Mandante para la
ejecucin de su proyecto.
Documento que fundamenta su valor: presupuesto de
construccin [c/ seguimientos y controles] avances de obra.
El Constructor del proyecto debe buscar llevar a cabo la obra a un
costo menor o igual al comprometido, ese es nuestro trabajo,
revisar antes del comienzo y en el transcurso de la obra las
cubicaciones, costos unitarios y costos totales de la obra, del
presupuesto recibido, para evitar problemas con lo presupuestado
y lo que se esta construyendo, dar soluciones si existen
problemas, buscando como amortizar, cuadrar los valores errados.

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 2. PLAZO.
Tiempo transcurrido entre el inicio (normalmente asociado a actas de
entrega de terreno o firma de contrato) y el trmino (recepcin de
obras conforme) del proceso de construccin del proyecto
Documento que fundamenta su valor: programa de trabajo
El director de proyecto debe buscar llevar a cabo la obra en un plazo
menor o igual al convenido.
Debemos recordar que el no cumplimiento de los plazos puede
afectar directamente el presupuesto, ya que, se aplican al
presupuesto multas diarias, semanales o mensuales por atrasos en la
entrega del proyecto, aunque siempre hay alternativas de entrega
para evitar multas.

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3. CALIDAD.
Cumplimiento de los requerimientos especificados por los encargados del diseo,
los que sern (al menos) los mnimos contemplados en las reglamentaciones
El alcance de estos requerimientos debe especificarse en los documentos que
conforman el proyecto.
Quien fiscaliza la calidad en la ejecucin de la obra es el ITO (Inspector Tcnico
de Obras), que se apoyar en ensayos de laboratorios (etapa de desarrollo) y en
la verificacin de procesos de construccin (etapa de construccin), basado en su
experiencia y en recomendaciones generales dictadas por la "buena prctica" de
la construccin
El director de obras tambin debe velar por la calidad. Esto hace que surjan las
instancias de autocontrol
Estas tres variables son interdependientes, y la labor del director de obras ser
lograr cumplir con las tres dentro de lo comprometido
Aunque se piense que la calidad de los trabajos se contrapone con la
productividad (plazo), esto es falso, ya que la aplicacin de principios de gestin
en un proyecto no slo mejora su calidad, sino que adems logran aumentos de
productividad por reduccin de trabajo y reduccin de prdida de materiales.
Una cuarta variable involucrada puede ser la seguridad, que es un requisito
intransable en el proceso de ejecucin y no depende de ninguna de las otras tres.
Es imposible lograr calidad en un proceso sin seguridad garantizada.

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 FACTABILIDAD DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN
Antes de materializar un proyecto, se debe efectuar un anlisis de su
factibilidad.
Un proyecto, en general, no es factible si al planificarlo, existe la
probabilidad de sobrepasar los lmites de plazo y recursos para cumplir
con la calidad especificada.
Un proyecto NO se considera tcnicamente factible si no se cuenta con
los equipos, mano de obra y/o materiales que garanticen cumplir con
los requerimientos.
El estudio de factibilidad es el fundamento sobre el cual se decide
implementar o no el proyecto. Su materializacin vendr en varias
etapas (estudio y desarrollo de la ingeniera definitiva, construccin y
puesta en marcha de la obra)
La incertidumbre sobre el costo final depender de la acuciosidad en el
desarrollo de estas etapas. En general, la incertidumbre sobre el costo
final de la obra ser ms significativo en las primeras etapas de
desarrollo del proyecto.

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 ADMINISTRACIN DE PROYECTO
La administracin de proyectos pretende transformar una decisin de
inversin en una realidad fsica, apoyndose en los principios y tcnicas
de planificacin, organizacin, coordinacin y control. Sus funciones
bsicas son:
Especificacin de los objetivos del proyecto (alcance, presupuesto,
programa, requerimientos de produccin, participantes, etc.).
Maximizacin de los recursos a travs de la obtencin de mano de
obra, materiales y equipos de acuerdo a planes y programas
predefinido.
Coordinacin y control de la planificacin, presupuesto, contrato y
construccin a travs de todas las etapas del proyecto.
Desarrollo de una comunicacin efectiva entre los participantes y
elaboracin de mecanismos de resolucin de conflictos
La administracin de proyectos es la responsable de dirigir y coordinar
la mano de obra y recursos materiales durante el desarrollo de un
proyecto, usando tcnicas de administracin. Su fundamento es tener
conocimiento del rea de inters, las disciplinas de soporte y de
administracin general, adems de los mecanismos de interaccin
entre los participantes.

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 RELACIN ENTRE MANDANTE Y LOS PARTICIPANTES DE
UNA OBRA
Las obras de construccin pueden ser realizadas directamente por el
Mandante o por medio de contratistas. ltimamente se da esta
tendencia, debido a las siguientes ventajas:
el hacer la obra uno mismo implica usar recursos propios; al utilizar
contratistas se usan recursos externos, regulados por contratos de
construccin;
normalmente el Mandante no cuenta con mano de obra dedicada y
especializada para construccin, ni con conocimientos y experiencia
necesarios para materializar el proyecto. El contratista, en cambio se
crea para tal efecto, posee personal especializado y su producto es la
realizacin de obras especficas;
al contratar directamente al personal para construir, el Mandante se ve
obligado a incorporarlo dentro de las normas laborales corrientes, y de
despedirlo al final de la obra (con sus efectos econmicos y sociales).
Los contratistas se organizan distribuyendo su personal en las varias
faenas, pudiendo mantenerlo ocupado regularmente

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 las empresas de construccin utilizan mejor sus recursos fsicos,
amortizando la inversin en un uso compartido por los diferentes
proyectos. Adems, los contratistas tienen ventajas comparativas como
clientes en la compra de sus materiales.
Una vez que el Mandante delega la materializacin del proyecto, la
obra (o ambos), a los contratistas, se establecen diversos tipos de
relaciones contractuales entre ellos y los dems participantes del
proyecto. Algunas de stas son (Albala, 1986):
1. Estructura tradicional: el proyecto y la construccin son entregados en
contratos separados, tenindose un solo contratista general, con numerosos
subcontratistas. El proyectista es independiente.
2. Estructura de administracin de diseo y construccin: similar al
anterior, con la diferencia que existe una empresa consultora de diseo y
construccin, y el contratista depende contractualmente en forma
directa del Mandante. As, una sola empresa es responsable del diseo y la
construccin.
3. Estructura de administracin profesional de la construccin: similar al
anterior, incluyendo una nueva relacin contractual entre Mandante y
proyectista. El trabajo es en equipo: Mandante, proyectista y administrador
profesional, pudiendo este ltimo actuar en representacin del Mandante.
4. Estructura de contrato de diseo y construccin: llamado "llave en
mano", basado en que el Mandante contrate a una sola persona que se
encargue de la planificacin, diseo y construccin. El contratista generalmente
emplea un gran nmero de subcontratistas
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 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL DE PROYECTOS
Se distinguen las siguientes estructuras:

Organizacin por coordinacin: el proyecto es desarrollado por las respectivas reas

funcionales, cuya labor es asesorada por un coordinador, pero las decisiones finales las
toma el gerente de la empresa. Es adecuada cuando a la empresa le interesa conservar y
mejorar su especializacin; en este caso, la relacin con el cliente la hace el coordinador

Organizacin pura de proyecto: se crea una organizacin especial para el proyecto,

paralela a la existente en la empresa, y en la cual el director tiene plena autonoma sobre
el uso de los recursos dispuestos. Tiene la desventaja de que los costos aumentan. Se aplica
en proyectos realizados en zonas geogrficas alejadas de los centros gerenciales de
decisin; con ello, se evitan tardanzas en tomas de decisin.

Organizacin matricial: el proyecto es realizado por las reas funcionales de la empresa,

asesoradas por un equipo de coordinacin. Se tender as a maximizar el uso de recursos
disponibles, recurrindose a recursos externos o contratistas, en caso de que las demandas
del proyecto superen la capacidad del departamento correspondiente. La toma de decisiones
es ms lenta (requiere coordinacin entre jefes de proyecto y rea), pero es un sistema til
en proyectos con fuertes restricciones presupuestarias.

Organizacin semipura: sistema intermedio entre matricial y puro, en el cual se busca

conjugar ventajas de ambos sistemas. Se encuentra muy comnmente en la prctica, para
poder acomodarse a condiciones particulares de los distintos tipos de obra y condiciones del
contrato. Sin embargo, a veces se crean organizaciones demasiado "hbridas", y cambiantes
segn progresa la obra. Esta estrategia es muy poco recomendable porque se diluyen y
desaparecen responsabilidades y a su vez se generan conflictos en la toma de decisiones
hacia el trmino de la obra.

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TIPOS DE CONTRATOS PARA OBRAS
Propuesta: mecanismo por el cual un Mandante invita a las potenciales empresas para seleccionar una
que ejecute su proyecto de construccin.

Contrato: convenio entre dos partes para realizar o dejar de hacer ciertas cosas; en el caso de la
construccin, ste es celebrado por el especialista , que construye (habindose adjudicado la propuesta) y
el dueo que financia y fija sus objetivos de acuerdo a sus necesidades y posibilidades. El propsito
principal de un contrato de construccin es definir derechos, obligaciones y responsabilidades de las partes
involucradas, que son:

Propietario o Mandante: persona natural o jurdica para quien se ejecuta la obra; es quien cuenta con
(o puede conseguir) los recursos econmicos necesarios para pagar todos los gastos que demande la
construccin de la obra.

Contratista: persona natural o jurdica que suministra sus conocimientos y materiales (o parte de ellos),
el equipo y los recursos necesarios para la ejecucin fsica de los trabajos.
La clasificacin de contratos se basa en: modalidad de pago y grado de riesgo.

Contrato a suma alzada (o a "precio fijo"): aqul en que se conviene que el contratista har la totalidad
de la obra por una suma fija de dinero (generalmente propuesta por l, luego de estudiar el proyecto y ser
aceptada por el Mandante), que le pagar el dueo. El mximo riesgo recae en el contratista, ya que
el dueo conoce desde el comienzo el costo total de la obra (a menos que se realicen obras extraordinarias
o modificaciones de proyecto). Se requiere que el proyecto est totalmente definido para este tipo de
esquema (ej. proyectos de edificacin y cierto tipo de proyectos industriales

Contrato a serie de precios unitarios: aqul en el cual se establece que el pago por el trabajo
contratado es la cifra que resulta de sumar las cantidades de trabajo efectivamente realizadas multiplicadas
por el precio unitario cotizado por el contratista. Contempla un riesgo compartido entre Mandante y
contratista (ej. proyectos imposibles de predefinido completamente, como obras viales)

Contrato por administracin delegada (AD): el dueo delega la administracin de la obra al

contratista, pagndole la totalidad de los gastos en que incurra durante la construccin de la obra. Por sus
servicios, el contratista recibe una cantidad de dinero (" honorario"). El riesgo tomado por el contratista es
mnimo. No es aconsejable otorgar este contrato en propuestas competitivas; es recomendable slo en
soluciones de emergencia; es aceptable cuando se tiene completo el proyecto y se debe cumplir plazos
determinados (cortos); y requiere que exista confianza absoluta del dueo respecto del contratista, y un
control estricto (ej. construccin de viviendas unifamiliares u obras de emergencia
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