Decisión Nº 2011-000162 de Juzgado

Superior Quinto en lo Civil, Mercantil

y del Transito (Caracas), 30-10-2018
SentenciaCitas 31Citado porMapa de PrecedentesRelacionados
Vincent

Emisor Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito

Distrito Judicial Caracas

Número de 2011-000162
expediente

Fecha 30 Octubre 2018

Partes JUAN RAFAEL GUZMAN LEON Y HAYDE JOSEFINA JUAREZ DE

GUZMAN VS. CARMEN LORENZO DE ALONSO

Tipo de proceso Reintegro Arrendaticio

Exp. Nº AC71-R-2011-000162.
Definitiva/Civil/Reintegro Arrendaticio/Reconvención/Recursos/.
Parcialmente Con Lugar la Apelación/Sin Lugar la Demanda/Inadmisible la
Reconvención/”F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL

TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA
METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: JUAN RAFAEL GUZMAN LEON y

HAYDE JOSEFINA JUAREZ DE GUZMAN, venezolanos, mayores de edad, de
este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.737.229 y V-
2.148.239, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: LUÍS
CAPRILES P., abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de
identidad Nº V-1.742.592, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.006.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: CARMEN LORENZO DE
ALONSO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de
identidad Nº V-5.144.408.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-
RECONVINIENTE: CARLOS JULIO SERRANO BARCENAS y SIXTO
DELGADO FERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio,
abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.366.765 y
V-6.135.554, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.021 y 32.780,
respectivamente.
MOTIVO: REINTEGRO ARRENDATICIO, por vía principal; y, DESALOJO,
vía reconvencional.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación

interpuesta en fecha 2 de noviembre de 2010, por el abogado CARLOS JULIO
SERRANO BARCENAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte
demandada-reconviniente, en contra de la decisión dictada el 26 de julio de 2010,
por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, que declaró Parcialmente Con Lugar la demanda de
Reintegro Arrendaticio, incoada por los ciudadanos JUAN RAFAEL GUZMAN
LEÓN y HAYDE JOSEFINA JUAREZ DE GUZMAN, en contra de la
ciudadana CARMEN LORENZO DE ALFONSO.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del asunto a esta alzada,
que por auto de fecha 4 de abril de 2011 (fs. 261-262), lo dio por recibido,
entrada, asumió la competencia para su conocimiento y fijó los trámites para su
instrucción en segunda instancia, conforme lo establecido en los artículos 33 de
la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 893 del Código de Procedimiento
Civil, en concordancia con la sentencia Nº 1040 del 07 de julio de 2008, emanada
de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 07-
1568, bajo ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz.
En fecha 27 de abril de 2011, los abogados SIXTO DELGADO FERNÁNDEZ y
CARLOS SERRANO BARCENAS, en su carácter de apoderados judiciales de la
parte demandada-reconviniente, consignaron escrito de informes.
En fecha 2 de mayo de 2011, se difirió por treinta (30) días la oportunidad para
dictar sentencia, conforme lo establecido en el artículo 251 del Código de
Procedimiento Civil.
En fecha 30 de mayo de 2011, se suspendió el curso de la presente causa, hasta
tanto las partes acreditaran en autos el cumplimiento del procedimiento especial
establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra El Desalojo
y La Desocupación Arbitraria de Viviendas, y según las resultas obtenidas.
Notificadas las partes de dicha decisión, por providencia del 14 de noviembre de
2011, se reanudó el curso de la causa, en el mismo estado en que se encontraba
para el momento de la suspensión, conforme lo establecido en el Decreto Con
Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria
de Viviendas y la interpretación que realizó la Sala de Casación Civil del
Tribunal Supremo de Justicia en fecha 1º de noviembre de 2011, con ponencia
conjunta; ordenándose la notificación de las partes.
En fecha 21 de noviembre de 2011, el abogado LUÍS CAPRILES P., en su
carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, se dio por
notificado, solicitando la notificación de la parte demandada-reconviniente.
En fecha 21 de diciembre de 2011, el ciudadano YLDEMARO A. GIL M.,
alguacil de este tribunal, dejó constancia de haber notificado a la parte
demandada-reconviniente.
No habiéndose pronunciado el fallo definitivo en la oportunidad legal, este
jurisdicente pasa hacerlo en esta oportunidad, en los términos que siguen:

III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de Reintegro Arrendaticio, mediante libelo de

demanda presentado, conjuntamente con sus recaudos, en fecha 11 de junio de
2009, por el abogado LUÍS CAPRILES P., en su carácter de apoderado judicial
de los ciudadanos JUAN RAFAEL GUZMAN LEON y HAYDE JOSEFINA
JUAREZ DE GUZMAN, en contra de la ciudadana CARMEN LORENZO DE
ALONZO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del
Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado Duodécimo
de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
que por auto de fecha 15 de junio de 2009 (fs. 30-31), la admitió y ordenó el
emplazamiento de la parte demandada, conforme el procedimiento breve
establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 881 y
siguientes del Código de Procedimiento Civil, en atención a lo previsto en el
artículo 3 de la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada
por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta
Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152 de fecha 02 de abril
de 2009.
En fecha 1º de julio de 2009, el abogado LUÍS CAPRILES P., en su carácter de
apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de haber entregado al
alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte
demandada.
En fecha 30 de julio de 2009, el ciudadano FRANCISCO ABREU, alguacil, dejó
constancia de haber practicado la citación de la parte demandada; consignó
recibo firmado.
En fecha 3 de agosto de 2009, la ciudadana CARMEN LORENZO DE
ALONSO, parte demandada, asistida por los abogados CARLOS JULIO
SERRANO BARCENAS y SIXTO DELGADO FERNANDEZ, consignó escrito
de contestación y reconvención; asimismo, otorgó poder apud-acta a los referidos
abogados.
En fecha 4 de agosto de 2009, el juzgado de la causa, admitió la reconvención
propuesta por la demandada y fijó oportunidad para su contestación.
En fecha 21 de septiembre de 2009, el abogado LUÍS CAPRILES P., en su
carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de cuestiones
previas y contestación a la reconvención.
En fecha 23 de septiembre de 2009, el abogado LUÍS CAPRILES P., en su
carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de
promoción de pruebas.
En fecha 24 de septiembre de 2009, el abogado SIXTO DELGADO, en su
carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó
escrito de contestación a las cuestiones previas. Asimismo, consignó escrito de
promoción de pruebas.
En fecha 25 de septiembre de 2009, el juzgado de la causa, se pronunció en
relación a las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 15 de octubre de 2009, el juzgado de la causa, difirió la oportunidad
para dictar sentencia, por cinco (5) días de despacho.
En fecha 26 de julio de 2010, el juzgado de la causa dictó sentencia, mediante la
cual declaró SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada-
reconviniente; SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte actora-
reconvenida, en contra de la reconvención; INADMISIBLE la reconvención;
PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de Reintegro Arrendaticio,
incoada por los ciudadanos JUAN RAFAEL GUZMAN LEÓN y HAYDE
JOSEFINA JUAREZ DE GUZMAN, en contra de la ciudadana CARMEN
LORENZO DE ALONSO.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por la parte demandada-
reconviniente; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada,
que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

PUNTO PREVIO
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE
CONOCIMIENTO

Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal

Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó
a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de
los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia
para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de
tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de
todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil,
mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así
como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación
Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo
de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada
Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó:

“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente

Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de
marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados
para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas
modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada
Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera
Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele
estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos
disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales
como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios,
justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y
partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros
asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán
sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni
el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se
presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.
...Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los
Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante
Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que
a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en
primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades
tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos
de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y
familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de
consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas
por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de
primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que
conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los
Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial,
a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma
comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del
2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).-

Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo

Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este
jurisdicente, se puede determinar de los recaudos acompañados a los presentes
autos, especialmente el escrito libelar, que la demanda de Reintegro Arrendaticio,
incoada por los ciudadanos JUAN RAFAEL GUZMAN LEÓN y HAYDE
JOSEFINA JUAREZ DE GUZMAN, en contra de la ciudadana CARMEN
LORENZO DE ALONSO, fue instaurada en fecha 11.06.2009, y por cuanto
conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de
conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios
provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción
Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los
asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del
2.04.2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se
dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad;
con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior
asumió por auto de fecha 04.04.2011, la COMPETENCIA, para conocer del
presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la
demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que
otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se
establece.
*
Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto en
fecha 2 de noviembre de 2010, por el abogado CARLOS JULIO SERRANO
BARCENAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-
reconviniente, en contra de la decisión dictada el 26 de julio de 2010, por el
Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR, la cuestión previa de
defecto de forma del libelo, opuesta por la parte demandada-reconviniente; SIN
LUGAR la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, opuesta
por la parte actora-reconvenida, en contra de la reconvención; INADMISIBLE la
reconvención; PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de Reintegro
Arrendaticio, incoada por los ciudadanos JUAN RAFAEL GUZMAN LEÓN y
HAYDE JOSEFINA JUAREZ DE GUZMAN, en contra de la ciudadana
CARMEN LORENZO DE ALONSO; y, en consecuencia, condenó a la parte
demandada-reconviniente, al reintegro de la cantidad de veintiocho mil
seiscientos noventa y cuatro bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs.
28.694,56), por concepto de exceso cobrado en los cánones de arrendamiento
correspondientes a los meses de mayo de 2008 a abril de 2009 y depósito en
dinero dado en garantía.
**
Fijados los términos del recurso, este tribunal para resolver considera
previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la
decisión recurrida, dictada el 26.07.2010; ello con la finalidad de determinar si
fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente
fallo:

“…La parte demandada como punto previo promovió la cuestión previa

contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento la cual se
refiere al defecto de forma de la demanda, ya que en la misma no se le dio
cumplimiento a lo establecido en el último párrafo del artículo primero de la
Resolución 2.009-00006 de fecha 18 de marzo de 2.009 dictada por el Tribunal
Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial No. 39.152 de fecha 02 de
abril de 2009, por no haber colocado el valor de la demanda en su equivalente en
unidades tributarias al momento de la interposición del asunto.
Al respecto el apoderado judicial de la parte actora de conformidad con
el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil paso a subsanar el defecto de
forma del libelo de la demanda alegado por la parte demandada como
fundamento de la cuestión previa opuesta, contenida en el Ordinal 6 del
artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir el defecto de forma de
la demanda referido al Petitum, quedo expresado el monto en bolívares de las
cantidades demandadas, señalando en primer lugar la cantidad de Veintitrés Mil
Quinientos Bolívares Fuertes con Noventa y Dos Céntimos (BS. 23.500,92), por
concepto de suma de dinero pagadas por sobre alquileres, a fin de hacer la
corrección que lleva a subsanar el defecto procesal denunciado, señaló el
equivalente en unidades tributarias (U,T) de la referida cantidad de dinero,
Cuatrocientos veintisiete con veintinueve unidades tributarias (U.T.429), que el
monto demandado expresado en Bolívares en el numeral segundo del referido
capitulo correspondiente al petitum, es equivalente a Noventa y cuatro con
cuarenta y tres unidades Tributarias (94,43 U.T.), que el total de la suma
demandada, es decir Veintiocho mil Seiscientos noventa y cuatro con 53/00
bolívares fuertes (BS. F. 28.694,56), es equivalente en Unidades Tributarias a
Quinientos Veintiuna con setenta y dos Unidades Tributarias (521,72 U.T.). Con
la corrección del defecto señalado queda subsanado.-
Este Tribunal aprecia que a pesar que la parte actora estimo su demanda en
unidades tributarias, es de hacer notar que nuestro ordenamiento jurídico no
contempla norma alguna que establezca sanción por la falta de indicación de la
estimación de la demanda en unidades tributarias, ya que el legislador ha venido
utilizando como parámetros de cálculo las unidades tributarias, a los fines de
determinar, entre otras cosas, la competencia de los tribunales, pero en ninguna
parte se ha establecido que dicha estimación se tenga que hacer en unidades
tributarias y que esto sea considerado un defecto de forma que le impida al
demandado ejercer su defensa. Por lo que es obligatorio, luego del análisis
realizado, declarar esta cuestión previa SIN LUGAR...
…La parte demandada reconviniente opuso como punto previo la cuestión previa
contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento la cual
se refiere la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, o que solo permite
admitirla por determinadas causales, en efecto, la demandada reconviniente, en
su propuesta de reconvención demanda de desalojo a sus representados, con
fundamento en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios; ahora
bien, dicho artículo señala como requisito indispensable para que dicha acción
sea admitida, la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo
indeterminado, bien sea verbal o por escrito. Que la demandada reconviniente
fundamenta su acción en un contrato que califica como contrato de prorroga
legal; a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la citada Ley de Arrendamiento
Inmobiliario, la Prorroga Legal es una consecuencia de la existencia de una
relación arrendaticia que tenga por objeto algunos inmuebles indicados en el
artículo 1º de ese instrumentos jurídicos, que haya sido suscrito a tiempo
determinado, que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se
prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el
arrendatario de acuerdo con el tiempo de duración que tuvo la relación
arrendaticia, que el contrato de arrendamiento entre sus representados con la
ciudadana Carmen Lorenzo de Alonso, en fecha 09 de mayo de 2.008, y traído a
los autos, en su oportunidad, por cada una de las partes, debe ser calificado por el
tribunal como un contrato de arrendamiento según lo dispuesto en la cláusula
cuarta del instrumento, que es un contrato de arrendamiento a tiempo
indeterminado, de cuya conclusión se deriva la inadmisibilidad de la acción
propuesta, en virtud de la prohibición expresa de la ley de arrendamientos
inmobiliario, toda vez que de conformidad con el artículo 34 de la Ley de
arrendamiento solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo
el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, por
argumento en contrario, es inadmisible la demanda de desalojo de un inmueble
arrendado bajo contrato de arrendamiento por tiempo determinado.
…Omissis…
En este mismo orden, resulta claro que el elemento común para considerar
prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que
imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la
demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional, si el órgano
jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa
en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el
demandado podrá sin lugar a dudas oponer la cuestión previa contenida en
el ordinal 11º del artículos 346 del Código de Procedimiento Civil.
Sin embargo, ya ha señalado el Tribunal Supremo de Justicia que no debe
confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el
ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que
exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas
criterio este acogido por esta sentenciadora.
En virtud de los argumentos precedentemente expuestos, considera quien Juzga
que la Cuestión Previa alegada por la parte actora reconvenida debe ser declarada
Sin Lugar, por cuanto no existe una norma expresa que prohíba la admisión de la
acción de Desalojo por falta de pago, por el contraria esta expresamente tutelada
por la ley…
…En el presente caso, la parte demandada reconviniente procede a reconvenir a
los actores JUAN RAFAEL GUZMAN LEÓN Y HAYDE JOSEFINA JUAREZ
DE GUZMAN por desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento
por causa de la falta de pago de mas de dos meses de cánones de arrendamiento,
de conformidad con lo establecido en el literal A del artículo 34 de la ley de
arrendamiento Inmobiliario en virtud del incumplimiento de los arrendatarios, y
al respecto señaló que en fecha 09 de abril de 2008, acudió ante la oficina de
Asesoría Legal de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder
Popular para la Infraestructura, siendo atendida por la Dra. Olga Salas (asesor
legal); la parte actora ahora reconvenida, le solicito a dicha funcionaria su
intervención y buenos oficios para llegar a un acuerdo con nuestra asistida
reconviniente, que en fecha 14 d abril de 2008, se redactó el contrato de Prorroga
legal acordado en la conciliación, sobre el inmueble propiedad de nuestra asistida
reconviniente objeto del contrato de prorroga lega, que en dicho contrato se pacto
el canon de arrendamiento en BS. 2000; los cuales el arrendatario se obliga a
pagar a la Arrendadora, el día 2 de cada mes, se acordó una prorroga legal de tres
años y la cual correrá desde el día 14 de abril de 2008 hasta el 14 de abril de
2011.
Que no ha cumplido con su obligación de cancelar el monto mensual del canon
de arrendamiento estipulado en el contrato de prorroga legal suscrito, y que
venían cancelando regularmente durante el primero año de prorroga legal,
adeudando hasta la presente fecha 4 meses de cánones de arrendamiento a razón
de BS 2.000,00 que suman la cantidad de Bs. 8000,oo, incurriendo de esta forma,
en el incumplimiento de las obligaciones contractuales y subsumiéndose en los
supuestos de ley, para solicitarle el desalojo y la entrega inmediata del inmueble
a su representada.
Por su lado la parte actora reconvenida contesta la reconvención de la siguiente
manera, rechazo, niego y contradijo los hechos narrados en el escrito de
reconvención (demanda de Desalojo), así como el derecho invocado que de los
mismos se pretende deducir, que es cierto que entre sus representados y la
demandada reconviniente existe una relación locativa contenido en un contrato
de arrendamiento a tiempo determinado y autenticado de fecha 09 de mayo de
2008, bajo el titulo de contrato de prorroga legal, que cierto que en la cláusula
tercera se estipuló como canon de arrendamiento la suma de Bs. 2000, que desde
el mes de mayo de 2008 hasta el mes de abril de 2009 sus representados han
depositado en la cuenta de ahorro a nombre de Carmen Alonso las sumas
correspondientes al canon de arrendamiento mensual de BS. 41.59, por cada uno
de los meses transcurridos desde mayo de 2009 hasta agosto de 2009, todo de
conformidad con los depósitos bancarios que oportunamente presentaré al
tribunal que no es cierto que sus representados hayan dejado de pagar el canon de
arrendamiento correspondiente al apartamento en cuestión, lo que es cierto es
que dejaron de pagar la suma que venían pagando y que violaba la Regulación
del Inmueble ampliamente señalado en el libelo de demanda que encabeza las
presentes actuaciones, para pagar ajustándose a la citada regulación de
Alquileres.-
Planteada así los términos de la reconvención este Tribunal considera oportuno
citar el artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
el cual copiado textualmente establece:
…Omissis…
Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más
relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la
acción de desalojo, a saber:
1.-La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado;
y;
2.-El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar
los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia o improcedencia
de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los
elementos anteriormente discriminados.
Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de
un contrato escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que la parte en
su escrito de reconvención reconoce que se firmó un contrato que denominados
por ellos de cómo de prorroga legal y que tiene vigencia desde el 14 de abril de
2008 hasta el 14 a de abril de 2011, siendo esto así se aprecia que estamos en
presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Y así se
decide.-
…Omissis…
En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:
…Omissis…
Siendo como ha quedado establecido que el contrato de arrendamiento que se
acompaña al escrito de demanda es a tiempo determinado, no es dable, tal cual lo
hace la parte demandada reconviniente, demandar el desalojo del inmueble
arrendado aparándose en el artículo 34.A) de la Ley de arrendamientos
Inmobiliarios, ya que las demandas de desalojo de conformidad con dicho
artículo opera en los casos de encontrarse frente a contratos de arrendamientos a
tiempo indeterminado. Razón por la cual se debe concluir que dicha demanda de
desalojo propuesta por vía reconvencional, resulta contraria a derecho, ya que no
es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través
de un contrato por escrito a tiempo determinado, por lo que de acuerdo a la
jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo
341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal
declarar en esta etapa del proceso inadmisible la presente reconvención propuesta
Así se decide
…Omissis…
Vistos los alegatos de ambas partes, este Juzgado pasa a decidir previas las
siguientes consideraciones, en este sentido se trae a colación el artículo
506 del Código de Procedimiento Civil, establece la distribución y carga de la
prueba, por lo que:
…Omissis…
Asimismo el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en
cuanto al pago de los alquileres que:
…Omissis…
De la interpretación del artículo anteriormente señalado se observas, que las
partes de común acuerdo pueden establecer el canon de arrendamiento. Sin
embargo, el arrendatario como débil jurídico, no está obligado a pagar montos
que sobrepasen a los establecidos por los Órganos Administrativos del Estado.
En el caso de autos, las partes de común acuerdo establecieron como canon de
arrendamiento la cantidad de Bs. 2.000, oo, que el arrendatario se obliga a pagar
dentro el día dos de cada mes.
Que se aprecia de los autos sentencia proferida del Juzgado Superior Segundo en
lo civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital que decretó la
Nulidad de la Resolución Nro. 1232 de fecha 29 de mayo de 1992, emanada de la
Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, mediante la cual fijó como
canon de arrendamiento máximo mensual el apartamento Nro. 111 (Propiedad
Horizontal), del Edificio denominado Residencias Carolina, situado en la calle 3-
A, Urbanización La Urbina, Petare, Distrito Sucre, estado Miranda, y fijó al
inmueble identificado como canon de arrendamiento máximo mensual para la
vivienda, la cantidad de CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y
SEIS BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (41.586,00) incluyendo lo
correspondiente a un puesto de estacionamiento descubierto, que se aprecia de
auto emanado del Juzgado Superior Segundo en los Civil Y Contencioso
Administrativo de la Región Capital de fecha 15 de marzo de 1.994 donde se
declara definitivamente firme la sentencia que fijó el canon de arrendamiento del
inmueble ya señalado.
Asimismo se aprecia de loa autos recibo de pago a nombre de JUAN RAFAEL
GUZMAN LEÓN por la cantidad de Cinco mil trescientos sesenta bolívares (Bs.
5360,00), por concepto de garantía para responder por el cumplimiento en el
pago de los servicios de electricidad, aseo urbano, agua, gas y teléfono, suscrito
por Carmen Lorenzo de Alfonso.
Así como las planillas de depósitos (…) por la cantidad de Bs. 2.000,00 cada
uno, que se aprecia de los auto que dichos depósitos no fueron desconocidos por
la representación judicial de la parte demandada de conformidad con el artículo
429 del Código de Procedimiento Civil, y que los mismos fueron ratificados por
el informe rendido por Banesco Banco Universal, donde se aprecia que la
referida cuenta pertenece a la ciudadana CARMEN LORENZA DE ALONSO,
titular de la cédula de identidad Nro. 5.144.408.-
Del contenido de los instrumentos, se deriva que la parte actora canceló a la parte
demandada la cantidad de Bs. 2.000,00, desde el mes de mayo de 2008 el mes de
abril de 2009; es decir, doce (12) meses pagados por la cantidad referida.
Sin embargo, por decisión dictada Juzgado Superior Segundo en lo Civil y
Contencioso Administrativo de la Región Capital fijó como canon de
arrendamiento máximo mensual al apartamento Nro. 111 (Propiedad Horizontal),
del Edificio denominado Residencias Carolina, situado en la calle 3-A,
Urbanización La Urbina, Petare, Distrito Sucre, estado Miranda, en la cantidad
de CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES
CON 00/100 CENTIMOS (41.586,00)
Que se aprecia de los autos que la parte demandada consigna en el expediente 4
planillas de deposito de Banesco por un monto de Bs. 41.59, constancia de
asistencia a la unidad con el propósito de recibir asesoría legal en materia
inquilinaria suscrita por Dra. Flor Martínez Farray (…) copia de documento de
propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Ahora bien este Tribunal vista las pruebas aportadas al proceso, establece que en
el presente caso la parte actora pago por 12 meses de canon de arrendamiento la
cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 24.000,00),
pero que la misma debió pagar, conforme a la Sentencia dictada por Juzgado
Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la región Capital
la cual fue declarada definitivamente firme, la cantidad CUATROCIENTOS
NOVENTA Y NUEVE CON CERO OCHO CENTIMOS (Bs. 499,08); es decir,
hubo un exceso en lo pagado y adeudado que restado al monto depositado
produce una compensación de VEINTITRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES
CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 23.500,92). Y así se decide.-
En ese sentido, entre el canon pagado y lo canon adeudado, existe un diferencial
de UN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO CON CUARENTA Y
UN MIL CENTIMOS (Bs. 1.958,41) y que multiplicado esa diferencia por los 12
meses, arroja un total en exceso de VEINTITRES MIL QUINIENTOS
BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 23.500,92), cantidad
que está sujeto a repetición conforme al artículo 58 de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios. Y así se decide.-
Asimismo se acuerda la repetición del depósito dado en garantía conforme al
artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la cantidad CINCO
MIL CIENTO NOVENTA Y TRES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS
(bs. 5.193.64) ya que el deposito de cuatro meses de alquiler es la cantidad de
CIENTO SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS
CÉNTIMOS (Bs. 166.36).-
Con relación a los intereses y la corrección monetaria de las cantidades
demandadas este tribunal aprecia Sobre los intereses solicitados los mismo son
improcedentes, toda vez que el legislador establece en el artículo 27 del Decreto
con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: (…) por lo
que el legislador estableció intereses de mora solo cuando exista atraso en el
pago de los cánones de arrendamiento, que no es el supuesto del presente caso de
repetición de cánones de arrendamiento, por lo que no es procedente la petición
de intereses de mora, asimismo se aprecia que en materia de arrendamiento no es
procedente la corrección monetaria por cuanto no hay forma legal que así lo
establezca, motivo por el cual este Tribunal niega los intereses y la corrección
monetaria. Y así se decide
Así las cosas y existiendo en el presente caso un exceso entre el monto pagado y
el realmente causado, la demanda de reintegro de sobre alquileres deberá
prosperar en derecho pero en forma parcial, en consecuencia, se condena a la
parte demandada al pago de las sumas de VEINTIOCHO MIL SEISCIENTOS
NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA Y SEIS
CENTIMOS (Bs. 28.694,56)…”.
***
Con la finalidad de apuntalar el recurso por ella ejercido, la parte demandada-
reconviniente, consignó escrito de conclusiones ante esta alzada, donde expresó:

“…en la sentencia apelada en el “II PUNTO PREVIO, LA CUESTIÓN PREVIA

OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA” entre otras cosas aparte de que fue la
demandada-reconviniente y no la actora quien estimó en unidades tributarias la
reconvención, en el tercer párrafo, expresa “…es de hacer notar que nuestro
ordenamiento jurídico no contempla norma alguna que establezca sanción por la
falta de indicación de la estimación de la demanda en unidades tributarias…” y
“…pero en ninguna parte se ha establecido que dicha estimación se tenga que
hacer en unidades tributarias y que esto sea considerado un defecto de forma que
le impida al demandado ejercer su defensa…” y además procedió a declarar la
Cuestión Previa SIN LUGAR. Estimamos que no debió el Tribunal A Quo haber
admitido la demanda incoada contra nuestra representada visto que el libelo
carecía de la estimación en unidades tributarias, lo que hace evidenciar de la
propia sentencia y hasta del auto que negó la apelación de la misma, el continuo
desconocimiento y errónea interpretación de la Resolución del Tribunal Supremo
de Justicia Nro. 2006-2009 de fecha 18 de marzo de 2009, que entró en vigencia
en fecha 2 de abril de 2009 con la publicación de la Gaceta oficial Nº 39152.
…Omissis…
Por todo lo antes expuesto solicitamos de esta superioridad declare inadmisible la
demanda interpuesta en contra de nuestra representada por incurrir el Tribunal A
Quo en la violación de las formalidades y normas de orden público mencionadas,
de rango constitucional.
…Omissis…
En fecha 3 de Agosto de 2009, se procedió a dar contestación a la demanda por
reintegro de alquileres y SE RECONVINO a la parte actora por DESALOJO
DEL INMUEBLE a causa de la falta de pago de más de 2 meses de cánones de
arrendamiento, por incurrir en EL INCUMPLIMIENTO DE LAS
OBLIGACIONES LEGALES Y CONTRACTUALES. RECONVENCIÓN
ESTA ADMITIDA POR EL JUZGADO A QUO EN FECHA 4 DE AGOSTO
DE 2009 quien posteriormente en la Sentencia Definitiva que aquí se apela
dictada en fecha 26 de Julio de 2010, de manera arbitraria, contraria a derecho y
violatoria al debido proceso y más aún al derecho a la defensa, el Tribunal A Quo
en IV punto denominado “DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN”
DECLARO INADMISIBLE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA, la cual
había sido ADMITIDA POR EL MISMO TRIBUNAL. No puede el mismo
Tribunal declarar Inadmisible la Reconvención después de haberla admitido de
acuerdo al artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
…Omissis…
Trabada la litis tanto en la demanda principal como en la Reconvención, se
procedió en fecha 24 de Septiembre de 2009 a interponer el escrito de promoción
de prueba para ambos juicios, donde se ratificaron los documentales promovidos
en la contestación y reconvención y los cuales en ningún momento fueron
desconocidos, negados o impugnados por la contraparte. Estos instrumentos
probatorios no fueron tomados en cuenta ni valorados por el Tribunal A Quo al
momento de dictar la Sentencia Definitiva, incurriendo en falta de motivación
como se desprende de la propia sentencia apelada. Además de valorar pruebas
extemporáneas. Dichos instrumentales son los siguientes:
1. Marcado como “A1” en la contestación y “C” en la reconvención.
Comunicación emitida por la Dra. OLGA SALAS, Asesora Legal de la Dirección
General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.
Prueba que demuestra que las partes llegaron a un acuerdo conciliatorio ante la
funcionario público antes mencionada, con respecto al tiempo de prórroga legal
convencional y el canon de arrendamiento, además en dicha comunicación en su
anverso se aprecia de puño, letra y firma de la propia funcionaria, pudiéndose
apreciar textualmente las siguientes afirmaciones. Deben ser honorables ambas
partes (lado derecho inferior), 3 año Plazo (subrayado) Prorroga Legal (lado
izquierdo inferior), Debe cumplirse ver contrato (lado derecho inferior), Tiene 1
año habitándolo (lado izquierdo inferior), Inquilina no cumplió el acuerdo (lado
izquierdo inferior) En su reverso, la misma funcionario en fecha 31 de Julio de
2009, dejó constancia de que en fecha 14 de Abril de 2008 se LLEGO A UN
ACUERDO SATISFACTORIO CONCILIATORIO y lo refrendó con su firma
2. Marcado como “B” en la contestación y “C” en la reconvención el contrato de
Prorroga Legal Convencional, de fecha 14 de Abril de 2008 el cual fue
autenticado en fecha 09 de Mayo de 2008, por ante la Notaría Pública Séptima
del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 39, Tomo 27, de
los Libros de Autenticaciones de esa Notaría. Prueba que demuestra la Firma de
una Prorroga Legal Convencional a raíz del acuerdo ante la Dirección General de
Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y que devino
de un Contrato de arrendamiento verbal. Además de demostrar el monto a pagar
por canon de arrendamiento, incumplido arbitrariamente por la parte actora SIN
MEDIAR SENTENCIA DEFINITIVA en cuanto al sobrealquiler por lo cual se
propuso la reconvención.
3. En el folio 143 de la Sentencia apelada el Tribunal A-quo valora
extemporáneamente el informe remitido por Banesco Banco Universal, de fecha
25 de Noviembre de 2009, consignado por el alguacil del Tribunal en fecha 30 de
Noviembre de 2009 y como se puede observar del auto del propio Tribunal cuya
sentencia se apela para el 15 de Octubre de 2009 ya había vencido el lapso para
dictar sentencia definitiva por lo cual difirió por 5 días el lapso para dictarla.
Evidentemente por la fecha se observa la apreciación extemporánea de dicha
prueba a la cual hace mención pero hábilmente se omite la fecha de evacuación.
…Omissis…
De una lectura del documento principal cual es el Contrato de prorroga Legal,
autenticado en fecha 09 de Mayo de 2008, por ante la Notaría Pública Séptima
del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 39, Tomo 27 en su
CLAUSULA CUARTA TEXTUALMENTE EXPRESA:
…Omissis…
Se evidencia con meridiana claridad que las partes acordaron y así lo
establecieron, firmar una prorroga legal (convencional) de 3 años para poner fin a
un contrato verbal que existía entre las partes y que evidentemente no es
perpetuo. El Tribunal A-quo en su sentencia, sin pedimento alguno de las partes,
pasa interpretar erróneamente el aludido documento y le cambia la calificación
jurídica al mismo como simple CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,
incurriendo en incongruencia, desnaturalizando y desviando su contenido,
afectando gravemente no solo los intereses de nuestra representada, sino intereses
difusos, porque crea inseguridad jurídica a los justiciables, quienes tienen la mas
amplia facultad de Contratar y disponer de sus derechos, salvo las prohibidas
expresamente por la Ley.
El referido vicio, llamado de incongruencia negativa, se constituye cuando el
sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las
partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, requisitos estos
esenciales para dar cumplimiento al principio de la doctrina procesal de la
exhaustividad. Conforme a lo expuesto, se deduce que en acatamiento a lo
dispuesto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el
Juez en su sentencia debe siempre decidir, de manera expresa, positiva y precisa,
todos los puntos debatidos, ya que, de no hacerlo, incurre en el llamado vicio de
incongruencia.
Solicitamos respetuosamente a esta Alzada, valorar el presente escrito y
examinar toda la sentencia apelada ya que es ampliamente contradictoria en todo
su contenido y sea declarada en definitiva con lugar la presente apelación con
todos los pronunciamientos de Ley…”.
****
Establecidos los límites del recurso, con vista al memorial de la parte
demandada-reconviniente y lo establecido por el juzgador de primer grado,
corresponde determinar si la decisión recurrida, se encuentra ajustada a derecho,
toda vez que la recurrente manifiesta que la misma es violatoria del derecho de
defensa y del debido proceso, ya que una vez admitida y contestada la
reconvención, no debió declararla inadmisible en la definitiva; determinar si la
inadmisibilidad de la reconvención, argüida por el juzgador de primer grado, se
encuentra sometida al conocimiento de esta alzada, en razón que el artículo
888 del Código de Procedimiento Civil, establece que la inadmisibilidad de la
reconvención, no tiene apelación; asimismo, verificar si la recurrida se encuentra
inficionada de nulidad, por no haber emitido pronunciamiento expreso, positivo y
preciso, con arreglo a la pretensión deducida y las excepciones opuestas, por
estar incursa en el vicio de incongruencia negativa, en inmotivación y en errónea
valoración de pruebas, ello con la finalidad de verificar si la recurrida cumplió
con los requisitos exigidos en el artículo 243 eiusdem; resuelto lo anterior y dado
que la cuestión previa opuesta por la parte demandada-reconviniente, no tiene
apelación, conforme lo dispuesto en el artículo 357 ibídem, deberá este revisor
determinar sobre la procedencia de la pretensión de reintegro arrendaticio,
declarada parcialmente con lugar por la sentencia recurrida, para lo cual observa:
I
La recurrente en su escrito de conclusiones, alegó la nulidad del fallo por
violación del derecho a la defensa y del debido proceso, al declarar inadmisible
la reconvención en la definitiva, cuando ésta fue admitida mediante providencia
del 4 de agosto de 2009, lo que según su criterio, le estaba vedado al juzgador de
primer grado, pues ya había emitido pronunciamiento sobre su admisibilidad de
acuerdo al artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

“En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención

siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para
conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención,
se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el
demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la
reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al
artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán
conforme al artículo 884. La negativa de admisión de la reconvención será
inapelable”.

Conforme a la norma transcrita, tenemos que la reconvención, en los

procedimientos sustanciados por el juicio breve, es proponible por el demandado
siempre que la misma sea compatible por el procedimiento, y corresponda su
conocimiento al mismo juez que conoce de la demanda principal, en razón de la
materia y cuantía. En el caso de marras, si bien es cierto que el juzgador de
primer grado declaró inadmisible la pretensión reconvencional, no es menos
cierto que para llegar a tal determinación, descendió al análisis de fondo sobre la
naturaleza de la convención locativa que une a las partes, con la finalidad de
establecer su determinación en el tiempo, para arribar a la conclusión que la
reconvención, por desalojo no era admisible, por no tratarse de un contrato de
arrendamiento verbal o escrito sin determinación en el tiempo; es decir, entró al
análisis de fondo de la controversia, para determinar la naturaleza de la relación
locativa. Así se establece.
De ello, entiende este jurisdicente, que la inadmisibilidad declarada por el
juzgador de primer grado en relación a la reconvención, no se limita a la
dispuesta en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, la que se refiere a
la incompatibilidad del procedimiento a seguir o en relación a la competencia por
la cuantía; por lo que la revisión que esta alzada efectuará sobre el fallo apelado,
abrazará a la reconvención, no solo por el motivo señalado, sino por cuanto dicha
inadmisibilidad fue declarada en la sentencia de fondo, que constituye una
definitiva formal, conforme lo estatuido en el artículo 890 eiusdem. Por lo que
dados los efectos del artículo 891 ibídem, la inadmisibilidad declarada por el a-
quo, será revisada por este jurisdicente, en función de la apelación de la parte
demandada-reconviniente. Así se establece.

II

También alegó la recurrente, la nulidad del fallo por violación del artículo
243 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la sentencia apelada
incurrió en el vicio de silencio de pruebas, al no tomar en cuenta ni valorar los
instrumentos promovidos con la contestación y reconvención, además de valorar
pruebas que fueron presentadas extemporáneas, lo que a su entender hace que la
sentencia recurrida haya incurrido en falta de motivación; asimismo, alegó que la
sentencia recurrida incurre en el vicio de incongruencia al momento de emitir
pronunciamiento sobre la reconvención, al interpretar erróneamente el
documento fundamental, como una convención locativa a tiempo determinado,
cuando la convención trata sobre una prórroga legal, establecida
convencionalmente por las partes, desnaturalizando y desviando su contenido, ya
que la relación que une a las partes era un contrato verbal, lo que originó que le
cambiará la calificación jurídica, lo que a su entender no solo le afectó sus
intereses, sino intereses difusos, pues alegó que la sentencia recurrida crea
inseguridad jurídica a los justiciables, quienes tienen la mas amplia facultad de
contrastar y disponer de sus derechos.
El requisito de la motivación del fallo establecido en el ordinal 4º del
artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se centra en la obligación del
sentenciador de expresar en su decisión las razones de hecho y de derecho que lo
han llevado a la convicción expresada en la decisión. La sentencia, debe contener
en sí misma la prueba de su legalidad, a fin de posibilitar a la alzada o a la
casación el examen acerca de la relación entre los hechos y el derecho
establecido por el Juez. Sin tal fundamentación será imposible controlar la
correcta aplicación de la Ley y el establecimiento histórico de los hechos. En tal
sentido, ha sostenido la jurisprudencia que el vicio de inmotivación, adopta las
siguientes modalidades: a) la sentencia no presenta materialmente ningún
razonamiento, caso de rara ocurrencia que revelaría el vicio en su forma más
crasa; b) las razones dadas por el sentenciador no tienen relación alguna con la
acción deducida o las defensas opuestas, o se refiere a materia extraña a la
controversia planteada, caso en que los fundamentos, a causa de su inidoneidad,
con los términos en que quedó trabada la litis, deben tenerse por jurídicamente
inexistentes; c) los motivos se destruyen los unos a los otros por contradictorios,
graves e inconciliables; y, d) todos los motivos son falsos y se halla evidente la
inutilidad de ellos, por la sin razón jurídica que los informa, o los motivos son tan
vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impidan conocer el criterio
jurídico que siguió el juez para dictar su decisión. En este caso la parte
recurrente, esgrimió que la sentencia recurrida adolece del vicio de silencio de
pruebas e incongruencia negativa, pues cambió el objeto de la controversia, por
lo que no decidió conforme a la pretensión deducida y la excepción opuesta, de
acuerdo a lo alegado y probado en autos, sacando elementos de convicción fuera
del proceso, supliendo excepciones y argumentos de hecho no alegados ni
probados. Alegó además que el sentenciador no tomó en cuenta ni valoró las
instrumentales producidas conjuntamente con la contestación y reconvención,
pero valoró un informe rendido por la entidad financiera Banesco, Banco
Universal, presentado en forma extemporánea, para llegar a la conclusión de
procedencia parcial de la reclamación de reintegro arrendaticio e inadmisibilidad
de la reconvención, desnaturalizando la convención existente entre las partes, al
cambiarle su naturaleza de contrato verbal a escrito y determinado en el tiempo,
ya que las partes convinieron fue en una prórroga legal, no en la duración de la
convención locativa; con lo cual incumplió su deber de decidir de manera
expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las
excepciones o defensas opuestas contenido en el ordinal 5º del
artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
En el sentido indicado, observa este jurisdicente que la parte demandada-
reconviniente, para fundamentar su petición de nulidad, trae argumentos de
hecho y de derecho que tocan el mérito de la demanda, y que deben ser objeto de
revisión por la alzada, dado los efectos del recurso. Aunado a lo anterior, la
recurrente confunde los vicios de silencio de pruebas, errónea valoración e
inmotivación, contenidos en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de
Procedimiento Civil, con los del ordinal 5º de la norma; pues se refieren a
supuestos distintos y requisitos que debe contener toda sentencia. En razón de
ello, y dado que tal petición de nulidad, ataca el mérito de la controversia, y son
objeto de revisión por este sentenciador, lo procedente es que sea declarada
improcedente la nulidad del fallo apelado y resolver sobre la demanda de
reintegro y la reconvención en forma conjunta. Así se establece.
III
DEL THEMA DECIDENDUM:
Siguiendo el orden procesal, debe resolverse en primer orden, la petición de
reintegro arrendaticio y luego, la petición reconvencional de desalojo, que
propiciaron el presente recurso. En este sentido el tribunal trae a colación los
fundamentos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes, tanto en la
demanda, como en la contestación y reconvención, los cuales se trasladan
parcialmente al presente fallo, en los términos siguientes:

• De la demanda:

“…Mis representados, Juan Rafael Guzmán León y Hayde Josefina Juárez de

Guzmán, suscribieron Contrato de Arrendamiento (…) por ante la Notaría
Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 09 de Mayo de
2.008, anotado bajo el Nº 39 del Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones que a
tal efecto lleva dicha Notaría, con la ciudadana CARMEN LORENZO DE
ALONZO, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la
Cédula de Identidad Nº V-5.144.408, mediante el cual ésta última, dio en
arrendamiento a mis representados, un apartamento residencial, distinguido con
el Nº 111, de la planta undécima, que forma parte del edificio Residencias
“CAROLINA”, ubicado en la calle 3-A, de la urbanización La Urbina, situada en
el Área Metropolitana de esta ciudad de Caracas, en Jurisdicción del Municipio
Sucre del Estado Miranda, y el puesto de estacionamiento marcado 111 y 111-A,
todo de conformidad con la cláusula “PRIMERA” del referido Contrato de
Arrendamiento.
SEGUNDO: En el citado Contrato de Arrendamiento Autenticado en fecha 09 de
Mayo de 2.008, se estableció en su cláusula “TERCERA”, como canon de
arrendamiento la suma de DOS MIL BOLIVARES CON 00/00 (Bs. F. 2.000,00),
los cuales LOS ARRENDATARIOS se obligan a pagar el día dos (02) de cada
mes. Así mismo se acordó que el 01 de Mayo de cada año, habrá un incremento
en el canon de arrendamiento, de acuerdo al índice de Precios al Consumidor
(I.P.C.) emitido por el Banco Central de Venezuela para ese año.
TERCERO: Por Resolución Nº 1232 de fecha 29 de Mayo de 1.992, dictada por
la Dirección General de Inquilinato del antiguo Ministerio de Fomento, en virtud
de Solicitud de Regulación formulada por la ciudadana Carmen Lorenzo de
Alonso, el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento arriba citado, es decir,
el apartamento distinguido con el Nº 111, de la planta undécima, que forma parte
del Edificio denominado Residencias “CAROLINA”, situado en la Calle 3-A de
la Urbanización La Urbina, Petare Distrito Sucre del Estado Miranda (hoy
Municipio Sucre del Estado Miranda), fue regulado en la cantidad de DIECISEIS
MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 16.692,00) y el
puesto de estacionamiento que le corresponde en la cantidad de DOSCIENTOS
NOVENTA Y UN BOLIVARES CON 00/00 (Bs. 291,00), ambas cantidades
señaladas en la nomenclatura antigua de la moneda. La referida Resolución fue
recurrida por la ciudadana Carmen Lorenzo de Alonso, propietaria del tantas
veces citado apartamento, por ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y
Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante Recurso de Nulidad.
En fecha 26 de enero de 1.994, por Sentencia, hoy definitivamente firme y
ejecutoriada, el referido Juzgado Contencioso Administrativo declaró CON
LUGAR el Recurso de Nulidad, en consecuencia de ello, declaró la nulidad de la
Resolución Nº 1232 de fecha 29 de Mayo de 1.992, emanada de la Dirección de
Inquilinato del Ministerio de Fomento. Así mismo, y a los fines de restablecer la
situación jurídica lesionada por el Acta anulado, fijó al inmueble en cuestión,
suficientemente identificado en el cuerpo del presente escrito libelar, canon de
arrendamiento máximo mensual para vivienda, la cantidad de CUARENTA Y
UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON 00/00 (Bs.
41.586,00), canon que incluyó el puesto de estacionamiento correspondiente al
apartamento regulado, esto es, en Bolívares Fuertes la suma de CUARENTA Y
UN BOLIVARES FUERTES CON 59/00 (Bs. F. 41.59). Todo de conformidad
con copia debidamente certificada expedida por la Dirección General de
Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda,
contentiva de la Sentencia definitivamente firme y ejecutoriada de fecha 26 de
enero de 1.994, y Resolución 1232, señaladas, que acompaño marcada con la
letra “C”.
CUARTO: a LA FIRMA DEL REFERIDO Contrato de Arrendamiento, la
arrendadora, ciudadana Carmen Lorenzo de Alonso, exigió como garantía, para
responder por el cumplimiento de las obligaciones adquiridas en el citado
contrato la suma de CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES
FUERTES CON 00/00 (Bs. F. 5.360,00), es decir, como “depósito” en dinero
efectivo para garantizar las obligaciones que se derivan del Contrato de
Arrendamiento suscrito, suma ésta que mis representados entregaron en tal
calidad (depósito) a la arrendadora, tal y como consta de “RECIBO DE PAGO”
de fecha 24 de abril de 2.008, debidamente suscrito por la arrendadora, el cual
acompaño en original marcado “D” y opongo a la demandada, ciudadana Carmen
Lorenzo de Alonso, para que surta todos sus efectos legales.
QUINTO: A partir del comienzo de la relación arrendaticia, Mayo de 2.008, y
hasta el mes de Abril de 2.009, mis representados, en cumplimiento con su
obligación contractual, pagaron a la arrendadora por concepto de canon de
arrendamiento mensual del inmueble en cuestión, y por mensualidades
adelantadas, la suma de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,00),
por cada mes, mediante depósitos bancarios efectuados a la Cuenta de Ahorros
Nº 01340108051085005371, del Banco Banesco, Banco Universal, a nombre de
su titular Carmen de Alonso…
...SEXTO: Tal y como ha quedado evidenciado, el inmueble objeto del contrato
de arrendamiento suscrito por mis representados con la ciudadana Carmen
Lorenzo de Alonso, en fecha 09 de Mayo de 2.008; quedó “REGULADO”, de
conformidad con Sentencia proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo
Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, de fecha 26 de Enero
de 1.994, definitivamente firme y ejecutoriada, en la cantidad de CUARENTA Y
UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON 00/00 (Bs.
41.586,00), dicho en Bolívares fuertes actuales, “CUARENTA Y UN
BOLIVARES FUERTES CON 59/00 (Bs. F. 41,59); y, siendo que mis
representados durante los meses de Mayo a Diciembre de 2.008 y de Enero a
Abril de 2.009, pagaron por concepto de arrendamiento de dicho inmueble la
suma de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,00), por cada mes, se
puede constatar con meridiana claridad, que mis representados, Juan Rafael
Guzmán León y Hayde Josefina Juárez de Guzmán, pagaron a la arrendadora,
ciudadana Carmen Lorenzo de Alonso, un sobrealquiler de UN MIL
NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON 41/00
(Bs.F. 1.958,41), por cada mes pagado a razón de DOS MIL BOLIVARES
FUERTES (Bs. F. 2.000,00), es decir, pagaron por dicho concepto
(SOBREALQUILERES) la suma total de VEINTITRES MIL QUINIENTOS
BOLIVARES FUERTES CON 92/00 (Bs. F. 23.500,92). Así mismo, tal y como
se puede constatar del “RECIBO DE PAGO” de fecha 14 de Abril de 2.008, mis
representados entregaron a la arrendadora, en calidad de “DEPOSITO”, para
garantizar el cumplimiento de las obligaciones que adquirirían en el Contrato de
Arrendamiento, la suma de CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA CON
00/00 (Bs. 5.360,00), lo que equivale a decir, de conformidad con lo dispuesto en
el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
…Omissis…
Que mis representados constituyeron depósito con dinero efectivo por un monto
mayor al permitido por el transcrito artículo, quedando en consecuencia un
excedente a su favor por la cantidad de CINCO MIL CIENTO NOVENTA Y
TRES BOLIVARES FUERTES CON 64/00 (Bs. F. 5.193,64), que resulta de
restarle a la cantidad entregada como depósito, la suma equivalente a cuatro (4)
cánones mensuales de arrendamiento, a razón de CUARENTA Y UN
BOLIVARES FUERTES CON 59/00 (Bs. F. 41,59)…”.

• De la contestación y la reconvención:

“…Negamos, rechazamos y contradecimos en todas y en cada una de sus partes

el libelo de la demanda, intentado en contra de nuestra asistida, tanto en los
hechos afirmados, como en las pretensiones, así como en el derecho invocado, en
que fundamenta la acción. El apoderado de la parte actora incurre en error, al
interpretar que el Contrato suscrito es un Contrato de Arrendamiento, siendo en
realidad tal y como se desprende de la propia lectura del mismo un CONTRATO
DE PRORROGA LEGAL.
SEGUNDO: Negamos, rechazamos, y contradecimos que la parte actora tenga y
le asista el derecho de intentar la acción de REINTEGRO DE
SOBREALQUILERES, esgrimidos en el escrito libelar, en la descripción de los
hechos, en los numerales TERCERO, CUARTO, QUINYO Y SEXTO en contra
de nuestra asistida por ser esta improcedente, ya que la relación de los hechos
desvirtúa la verdad de los mismos, omitiendo intencionalmente hechos ciertos,
que llevaron a la firma del Contrato de Prorroga Legal. Los hechos ciertos que
desvirtúan su pretensión son los siguientes: La parte actora en fecha nueve (9) de
abril de 2008, acudió a la Oficina de Asesoría Legal de la Dirección General de
Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura,
entrevistándose con la Dra. OLGA SALAS, Asesora Legal de dicha Dirección de
Inquilinato, solicitando su intervención para llegar a un acuerdo conciliatorio
referente al contrato de prórroga legal y el monto de canon mensual a pagar,
sobre el apartamento propiedad de nuestra asistida. Motivo por el cual la
mencionada Asesora Legal emitió una comunicación a nombre de nuestra
asistida solicitándole su comparecencia ante ese Organismo el día lunes 14 de
abril de 2008, a las 9:30 am, acudiendo nuestra asistida, realizándose dicho acto
y en el cual se llegó al siguiente acuerdo conciliatorio: a firmar un Contrato de
Prórroga Legal de 3 años y un canon de arrendamiento de Dos Mil Bolívares
fuertes (Bs.f. 2.000,00). Para dar cumplimiento a lo convenido ante la Dirección
de Inquilinato, las partes realizaron un Contrato en esa misma fecha 14 de Abril
de 2008 el cual fue autenticado en fecha 09 de Mayo de 2008, por ante la Notaría
Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No.
39, Tomo 27, de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría.
En dicha comunicación en su anverso se aprecia de puño y letra de la propia
funcionaria textualmente los siguientes:
1. debe ser honorables ambas partes
2. 3 años Plazo (subrayado) Prorroga Legal
En su reverso, la misma funcionaria en fecha 31 de julio de 2009, dejó constancia
donde en fecha 14 de Abril de 2008, se LLEGO A UN ACUERDO
SATISFACTORIO CONCILIATORIO y lo refrenda con su rubrica.
Para demostrar los alegatos esgrimidos anexamos a este escrito de contestación
de la demanda y que oponemos a todos los fines legales pertinentes, el original
de la dicha comunicación (ad effectum videndi), y el comprobante de documento
de envió de dicha comunicación, realizado por la empresa MRW, en fecha 09 de
Abril de 2008 (ad effectum videndi); marcados con las letras “A1 y A2”
respectivamente. Igualmente anexamos y oponemos a todo evento y efecto legal,
copia del Contrato de Prorroga Legal antes mencionado, marcado con la letra
“B”.
Con esta comunicación, y el propio Contrato de Prórroga Legal consignados,
queda demostrado con meridiana claridad, que las partes en fecha 14 de Abril de
2008, llegaron a un ACUERDO SATISFACTORIO DE CINCILIACIÓN ante la
funcionario público, formalizándolo en esa misma fecha, mediante el Contrato de
Prórroga Legal antes mencionado en este proceso y el cual es Ley Entre Las
Partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil,
en concordancia con el artículo 1.160 ejusdem. Siendo por tanto en el presente
caso, improcedente la acción intentada de reintegro de sobrealquileres
arrendaticios en contra de nuestra asistida.
TERCERO: Negamos, rechazamos, y contradecimos lo esgrimido en el escrito
libelar de la parte actora, en la descripción de los hechos, en el numeral
TERCERO. Ya que de una simple lectura del recibo consignado por la parte
actora signado con la letra “D”, la cantidad recibida fue única y exclusivamente
“PARA RESPONDER POR EL CUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LOS
SERVICIOS DE ELECTRICIDAD, ASEO, AGUA, GAS Y DEL TELÉFONO
241-03-64. ESTA CANTIDAD SERÁ DEVUELTA A LOS 90 DÍAS DE
HABER DESOCUPADO EL INMUEBLE”… además del propio recibo
textualmente dice “ESTA CANTIDAD NO DEVENGARÁ INTERESES”…
CUARTO: Negamos, rechazamos, y contradecimos lo solicitado en el escrito
libelar denominado como PETITUM, por lo cual solicitamos respetuosamente a
este Tribunal en el mismo orden en que fueron solicitadas por la parte actora, lo
siguiente:
1.- Que declare SIN LUGAR el reintegro de las presuntas cantidades de dinero
pagadas como sobrealquileres durante el período comprendido entre los meses de
mayo a diciembre de 2008 y enero a abril de 2009, cuyo monto total es la
cantidad de VEINTITRÉS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON
92/100 (Bs.f. 23.500,92).
2.- Que declare SIN LUGAR el reintegro de la suma de CINCO MIL CIENTO
NOVENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON 64/100 (Bs.f. 5.193,64).
Que reclama erróneamente la parte actora como depósito de garantía del Contrato
de Arrendamiento.
3.- Que declare SIN LUGAR el pago de los intereses de las cantidades
demandadas.
4.- Que declare SIN LUGAR la indexación o corrección monetaria solicitada.
5.- Que declare SIN LUGAR el pago de las costas, costos y honorarios
profesionales solicitados por el apoderado de la parte actora.
6.- Que declare SIN LUGAR la acción de REINTEGRO ARRENDATICIO
intentada por la parte actora en contra de nuestra asistida.
…Omissis…
En esta misma oportunidad de conformidad a lo previsto en los
artículos 365 y 888 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los
artículos 33, 34 literal a, 35, 38, 40, 41, 63 y siguientes De La Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios vigente, procedemos formalmente a reconvenir a
la parte actora ciudadanos: JUAN RAFAEL GUMZÁN LEÓN y HAYDE
JOSEFINA JUAREZ DE GUZMÁN, venezolanos, cónyuges, mayores de edad,
de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-1.737.229 y V-
2.148.239.
…Omissis…
UNICO: Ciudadano Juez, es el caso que la parte reconvenida en este escrito en
fecha nueve (9) de abril de 2008, acudió ante la Oficina de Asesoría Legal de la
Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura,
siendo atendida por la Dra. OLGA SALAS (Asesora Legal); la parte actora ahora
reconvenida, le solicito a dicha Funcionario su intervención y buenos oficios para
llegar a un acuerdo con nuestra asistida reconviniente. Siendo notificada para que
compareciera el lunes 14 de abril de 2008 a las 9:30 a.m. Acudió puntualmente
nuestra asistida reconviniente a la reunión, llegando las partes a un acuerdo
conciliatorio ante la funcionario público antes mencionada, con respecto al
tiempo de prórroga legal y el canon de arrendamiento, motivo por el cual en esa
misma fecha 14 de Abril de 2008, se redactó el CONTRATO DE PRORROGA
LEGAL acordado en la conciliación, sobre el inmueble propiedad de nuestra
asistida reconviniente objeto del Contrato de Prorroga Legal arriba citado, es
decir, el apartamento distinguido con el Nº 111, de la planta undécima, que forma
parte4 del Edificio denominado Residencias “CAROLINA”, situado en la Calle
3-A de la Urbanización La Urbina, Petare Distrito Sucre del Estado Miranda (hoy
Municipio Sucre del Estado Miranda), y el cual fue autenticado en fecha 09 de
ayo de 2008, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado
Miranda, anotado bajo el No. 39, Tomo 27, de los Libros de autenticaciones de
esa Notaría, dicho contrato pautaba entre otras cláusulas las siguientes (…) En
ese orden de ideas, para sorpresa de nuestra asistida reconviniente, desde el 2 de
mayo de 2009 hasta el presente 2 de agosto de 2009, los reconvenidos sin razón
alguna, no han cumplido con su obligación de cancelar el monto mensual del
canon de arrendamiento estipulado en el contrato de prorroga legal suscrito, y
que venían cancelando regularmente durante el primer año de prorroga legal.
ADEUDANDO HASTA LA PRESENTE FECHA 4 MESES DE CÁNONES DE
ARRENDAMIENTO a razón de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES mensuales
(Bs.f. 2.000,00) equivalente a 36 Unidades Tributarias, que suman la cantidad de
OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 8.000,00) equivalentes a 144
Unidades Tributarias. Incurriendo de esta forma, en el incumplimiento de las
obligaciones contractuales y subsumiéndose en los supuestos de Ley, para
solicitarle el desalojo y la entrega material inmediata del inmueble a nuestra
asistida reconviniente.
Por todo lo anteriormente expuesto y recibiendo expresas instrucciones de
nuestra asistida reconviniente, es que procedemos formalmente a DEMANDAR
como en efecto lo hacemos a los ciudadanos JUAN RAFAEL GUZMÁN LEÓN
y HAYDE JOSEFINA JUÁREZ DE GUZMAN (…) POR EL DESALOJO DEL
INMUEBLE a causa de la falta de pago de mas de 2 meses de cánones de
arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el literal “A” del artículo 34
de La Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 41
ejusdem, por incurrir en EL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES
LEGALES Y CONTRACTUALES…”.

• De la contestación a la reconvención:

“…Promuevo la Cuestión Previa prevista en el numeral 11 del

artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley
de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas
causales, en efecto, la demandada reconviniente, en su propuesta de
reconvención DEMANDA en DESALOJO a mis representados, con fundamento
en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ahora bien, dicho
artículo señala como requisito indispensable para que dicha acción sea admitida,
la existencia de un “Contrato de Arrendamiento” suscrito a tiempo
INDETERMINADO, bien sea verbal o por escrito. En el caso bajo estudio, la
demandada reconviniente fundamenta su acción en un Contrato que califica
como “Contrato de Prorroga Legal”; a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de
la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarias, la Prorroga Legal es una
consecuencia de la existencia de una relación arrendaticia que tenga por objeto
alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de ese instrumento jurídico,
que haya sido suscrita a tiempo determinado, que llegado el día del vencimiento
del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y
potestativamente para el arrendatario de acuerdo con el tiempo de duración que
tuvo la relación arrendaticia, es decir, se trata de un beneficio que otorga la Ley
al débil de la relación jurídica “El Arrendatario”; beneficio éste que, según los
estudios de la materia inquilinaria, sustituyó el “derecho de preferencia” que
acordaba la antigua Ley, no puede ser convertido en “Contrato” el beneficio que
otorga la Ley, en fraude de la propia Ley, que es lo que evidentemente han
intentado los abogados asesores de la demandada reconviniente, la prorroga legal
es en consecuencia, un derecho que genera la propia Ley a favor del arrendatario,
es un beneficio que opera de pleno Derecho; en virtud de lo cual, el Contrato
suscrito entre mis representados con la ciudadana CARMEN LORENZO DE
ALONSO, en fecha 09 de Mayo de 2.008, y traído a los autos, en su oportunidad,
por cada una de las partes, debe ser calificado por este Tribunal como un
“Contrato de Arrendamiento”. A tenor de lo dispuesto en la cláusula “CUARTA”
del instrumento locativo en cuestión, se evidencia, con meridiana claridad, que se
trata de un contrato a tiempo determinado, es decir, es un contrato cuyo lapso de
tiempo está definido, limitado en el tiempo, es por tres (3) años. A todo evento,
sea calificado el contrato bajo estudio como contrato de prorroga legal,
legitimando el fraude a la Ley, o sea calificado como lo que realmente es
“Contrato de Arrendamiento”, siempre será un contrato por “tiempo
determinado” tal y como se evidencia de la cláusula CUARTA del mismo, que
señala su tiempo de duración.
De todo lo anteriormente señalado, a la luz de la Ley que rige la materia
inquilinaria, de las disposiciones contractuales contenidas en el instrumento en
cuestión, es necesario concluir que se trata de un Contrato de Arrendamiento
suscrito por tiempo determinado, de cuya conclusión se deriva la inadmisibilidad
de la acción propuesta, en virtud de prohibición expresa de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que de conformidad con el artículo 34 de
la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo podrá demandarse el desalojo de
un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a
tiempo indeterminado, por argumento en contrario, es INADMISIBLE la
demanda de desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento
por tiempo determinado.
Por todo lo anteriormente expuesto, por tratarse de un Contrato de
Arrendamiento suscrito por tiempo determinado, la cuestión previa opuesta debe
prosperar, y en consecuencia de ello ser declarada CON LUGAR, con todos los
pronunciamientos de Ley.
…Omissis…
Rechazo, niego y contradigo los hechos narrados en el escrito de reconvención
(Demanda de Desalojo), así como el derecho invocado que de los mismos se
pretende deducir, es cierto que entre mis representados y la demandada
reconviniente existe la relación locativa contenida en el Contrato de
Arrendamiento suscrito por tiempo determinado y Autenticado por ante Notario
Público en fecha, 09 de Mayo de 2.008, bajo el título de “Contrato de Prorroga
Legal”, mediante la cual la arrendadora, hoy demandada reconviniente cedió en
arrendamiento el apartamento distinguido con el Nº 111, de la planta undécima,
que forma parte del edificio “Residencias Carolina”, situado en la calle 3-A, de la
urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, es cierto que en la
cláusula “TERCERA” del referido contrato de arrendamiento, se estipuló como
canon mensual de arrendamiento la suma de dos mil bolívares fuertes (Bs. F.
2.000,00); es igualmente cierto que desde el mes de Mayo de 2.008, hasta el mes
de Abril de 2.009, mis representados pagaron el canon de arrendamiento
estipulado en dicho contrato, es decir, la suma de DOS MIL BOLIVARES
FUERTES (Bs. F. 2.000,00), tal es así, que dichos pagos en perfecta consonancia
con los artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
legitiman a mis mandantes para proponer la demanda de Reintegro de
Sobrealquileres que encabeza las presentes actuaciones, es igualmente cierto que
a partir del Mayo de 2.009, y, hasta la presente fecha, mis representados han
depositado en la cuenta de ahorros Nº 01340108051085005371, del Banco
Banesco, Banco Universal, a nombre de su titular, Carmen de Alonso, las sumas
correspondientes a los cánones de arrendamiento de conformidad con la
Regulación que en la actualidad está vigente, es decir, han depositado como
canon de arrendamiento mensual la suma de CUARENTA Y UN BOLIVARES
FUERTES CON 59/00 ((Bs. F. 41,59), por cada uno de los meses transcurridos
desde Mayo de 2.009, hasta Agosto de 2.009, todo de conformidad con depósitos
bancarios que oportunamente presentaré al Tribunal, es decir, no es cierto que
mis representados hayan dejado de pagar el canon de arrendamiento
correspondiente al apartamento en cuestión, lo que es cierto es que dejaron de
pagar la suma que venían pagando y que violaba la Regulación del inmueble
ampliamente señalada en el libelo de la demanda que encabeza las presentes
actuaciones, para pagar ajustándose a la citada Regulación de Alquileres.
El artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:
…Omissis…
A la luz de la disposición trascrita, rechazo como cierto que funcionario alguno
de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la
Infraestructura, hoy para las Obras Públicas y Vivienda, haya en forma alguna y
dentro de un presunto “acuerdo conciliatorio”, autorizado para que la
arrendadora, hoy demandada reconviniente, viole la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, y dé en arrendamiento, bajo fachada fraudulenta y canon en
exceso del establecido por el organismo regulador, el apartamento objeto del
Contrato de Arrendamiento en cuestión, en el supuesto negado que haya sido así,
dicha funcionaria estaría incursa en usurpación de funciones, toda vez que no
tiene facultades para autorizar tales acuerdos. Es de hacer notar ciudadana Juez,
que de la documentación presentada por los abogados asistentes de la demandada
reconviniente, no aparece tal acuerdo conciliatorio, pues, el mismo solo debe
estar en la mente de la arrendadora-demandada-reconviniente, alimentado por sus
ansias dinerarias, que con la asesoría de abogados con poca ética involucran a
funcionarios honestos de la administración pública en hechos dolosos, me consta,
por el largo ejercicio de la profesión de abogado en materia inquilinaria, que en
la señalada dirección General de Inquilinato, existe mística y buena fe en el
ejercicio de sus funciones.
Por todo lo anteriormente señalado, solicito al Tribunal declare SIN LUGAR la
RECONVENCIÓN propuesta…”.

Conforme los argumentos asumidos por las partes, los términos del recurso y el
fundamento del a-quo, corresponde a esta alzada, teniendo en cuenta que la
decisión emitida sobre la cuestión previa por defecto de forma de la demanda, no
tiene recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo
357 del Código de Procedimiento Civil, determinar si los ciudadanos JUAN
RAFAEL GUZMÁN LEÓN y HAYDE JOSEFINA JUÁREZ DE GUZMÁN, en
su calidad de arrendatarios, al haber pagado los cánones de arrendamientos de los
meses de mayo de 2008, hasta abril de 2009, a razón de dos mil bolívares (Bs.
2.000,oo), a la ciudadana CARMEN LORENZO DE ALONSO, en su calidad de
arrendadora, pagaron en exceso, toda vez que el inmueble constituido por el
apartamento distinguido con el Nº 111, ubicado en el undécimo piso del edificio
Residencias “CAROLINA”, situado en la calle 3-A de la Urbanización La
Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda, se encontraba regulado en la
cantidad de cuarenta y un bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 41,59),
desde el 26 de enero de 1994, por sentencia definitivamente firme y ejecutoriada,
dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso
Administrativo de la Región Capital, que declaró la nulidad de la Resolución Nº
1232, de fecha 29 de mayo de 1.992, dictada por la Dirección General de
Inquilinato del Ministerio de Fomento, que lo regulo en la cantidad de dieciséis
mil seiscientos noventa y dos bolívares (Bs. 16.692,oo) y al puesto de
estacionamiento que le corresponde en la cantidad de doscientos noventa y un
bolívares (Bs. 291,oo); en cuyo caso, determinar la procedencia del reclamo de
repetición del exceso pagado, que según la actora-reconvenida, alcanza la
cantidad de veintitrés mil quinientos bolívares con noventa y dos céntimos (Bs.
23.500,92); así como el reintegro de la cantidad de cinco mil ciento noventa y
tres bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 5.193,64), pagada en exceso
como depósito para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en
el contrato autenticado en fecha 9 de mayo de 2008, por ante la Notaría Pública
Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 39, Tomo
27 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
Por otro lado, necesariamente debe establecerse si la relación locativa que une a
las partes, era una relación verbal sin determinación en el tiempo, siendo que el
contrato celebrado entre ellas, fue de prórroga legal; o si por el contrario, la
relación era escrita a tiempo determinado, con la finalidad de verificar la
admisibilidad de la reconvención por desalojo, como fundamento de la cuestión
previa opuesta por la parte actora-reconvenida en contra de la reconvención,
contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil,
relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando permite
su admisión por determinadas causales no alegadas; y, en caso de improcedencia
de la referida cuestión previa, determinar si los demandantes-reconvenidos, han
dejado de pagar 4 cuotas del canon de arrendamiento, incurriendo en
incumplimiento de sus obligaciones contractuales, para verificar la procedencia
de la reconvención por desalojo.
Trabados los términos de la litis, el tribunal para resolver considera:

III
DE LA CUESTIÓN PREVIA.- PROHIBICIÓN DE LA LEY PARA ADMITIR
LA ACCIÓN PROPUESTA O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLA POR
CAUSALES ESPECIFICAS NO ALEGADAS, CONTENIDA EN
EL ORDINAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE
PROCEDIMIENTO CIVIL, OPUESTA POR LA PARTE ACTORA-
RECONVENIDA, EN CONTRA DE LA RECONVENCIÓN

Antes del pronunciamiento de fondo en la presente controversia, se considera

oportuno pasar al examen de la cuestión previa alegada por la parte actora-
reconvenida, en contra de la reconvención por desalojo; contenida en el ordinal
11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición
de la ley para admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por
determinadas causales no alegadas. En tal sentido el Tribunal, se observa:
La parte actora-reconvenida, opuso la referida cuestión previa, alegando que la
reconvención por desalojo intentada por la demandada-reconviniente, era
inadmisible, pues la relación locativa que unía a las partes era a tiempo
determinado, pues el contrato de arrendamiento era escrito, donde se determinó
claramente su duración en el tiempo y no como lo señaló la demandada-
reconviniente, que dicha convención era un contrato de prorroga legal, pues la
relación que las unía era verbal sin determinación de tiempo y que el contrato fue
celebrado con la finalidad de establecer con claridad la oportunidad en que debía
verificarse la entrega del inmueble arrendado y que fue fruto de un acto
conciliatorio celebrado entre las partes por ante la Dirección General de
Inquilinato del Ministerio para la Infraestructura en el año 2008.

Para decidir, se considera:

El ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece lo
siguiente:

“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado

en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…Omissis…
11º. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuándo sólo
permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la
demanda…”.

De la norma parcialmente transcrita, se evidencia que la cuestión previa de

prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, concierne a toda norma que
obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea
en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación
legal taxativa). También comprende la denominada inadmisibilidad pro tempore
de la demanda, la cual establecen los artículos 266, 271 y 354 del Código de
Procedimiento Civil, cuando el actor desiste del procedimiento o se produce la
perención de la instancia o no se subsana oportunamente la demanda. Así pues,
tenemos que el artículo 1.801 del Código Civil es un caso típico de la cuestión
previa in comento, al no conceder acción para reclamar lo que se haya ganado en
juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta. También lo es la acción de
rescisión del convenimiento. En cuanto a la prohibición de admitirla solo por
determinadas causales, teníamos al juicio de divorcio basado en causal
inexistente.
Con respecto a la prohibición de la ley de admitir la acción de desalojo propuesta
por vía reconvencional, se observa que el artículo 888 del Código de
Procedimiento Civil, establece:

“En la contestación de la demanda el demandado podría proponer reconvención

siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para
conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención,
se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere; el
demandante reconvenido se entenderá citado en el segundo día siguiente,
procediéndose en este acto conforme al Artículo 887. Si hubiere cuestiones
previas sobre la reconvención se resolverán conforme al Artículo 881. La
negativa de admisión de la reconvención será inapelable”.

Conforme a la norma transcrita, en los procedimientos sustanciados por el juicio

breve, la reconvención es proponible por el demandado, siempre que la misma
sea compatible por el procedimiento, y corresponda su conocimiento al mismo
juez que conoce de la demanda principal, en razón de la materia y cuantía. Ahora
bien, la parte demandante-reconvenida, esgrime que la reconvención propuesta
está prohibida su admisión, fundamentado en la naturaleza de la convención que
une a las partes, donde adujo que es un contrato de arrendamiento escrito y por
tiempo determinado y no una relación locativa verbal o a tiempo indeterminada.
En tal sentido, el artículo 61 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

“Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este

Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la
cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido
en el presente Decreto-Ley”.

Así tenemos, que conforme a la norma transcrita, la acción de repetición de

sobrealquileres, deberá proponerse ante los tribunales ordinarios, con lo cual no
refiere que el procedimiento a seguir sea ordinario, sino al tribunal ordinario
competente por la materia y por la cuantía; ya que dicha norma expresa, que el
procedimiento a seguir es el procedimiento breve y especial establecido en el
Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual no es otro que el
procedimiento breve dispuesto en los artículos 881 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil; aunado a lo anterior, tenemos que el artículo 35 eiusdem,
prevé la posibilidad que el demandado pueda proponer reconvención, al
momento de contestar la demanda, siempre –se repite- que el tribunal sea
competente por la materia y por la cuantía. Así se establece.
En el caso de marras, no existe norma que prohíba admitir la reconvención, ya
que la demanda de reintegro de sobrealquileres, así como la acción de desalojo,
se sustancian conforme al mismo procedimiento especial y breve, dispuesto en
los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, 33 y 35 de la
Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y el tribunal donde fueron propuestas
ambas peticiones, era el competente por la materia y por la cuantía, para conocer
de la demanda principal y su reconvención. Asimismo, la actora-reconvenida,
fundamenta la cuestión previa opuesta en la naturaleza de la relación locativa, al
señalar que la acción de desalojo, está prohibida su admisión, cuando se trata de
una relación locativa escrita y a tiempo determinado. En tal sentido, este
jurisdicente, considera que para determinar la naturaleza de la relación locativa
que une a las partes, debe descender al fondo de la controversia, por lo que, al
momento de emitir pronunciamiento sobre la admisión y sustanciación de la
reconvención, no existe ni existió norma jurídica, que obstaculizara la
atendibilidad de la reconvención por desalojo impetrada, pues en dicha
oportunidad, lo que debe ser analizado, es su contrariedad al orden público, a las
buenas costumbres o una disposición expresa de la ley, tal como lo indica el
artículo 341 eiusdem; lo que determina la improcedencia de la cuestión previa
opuesta por la parte actora-reconvenida, en contra de la reconvención propuesta
por la demandada. Así formalmente se decide.

IV
DE LAS PRUEBAS:

Resuelta la cuestión previa opuesta por la parte actora-reconvenida, en contra de

la reconvención propuesta, con la finalidad de emitir pronunciamiento sobre el
fondo de la controversia de reintegro de sobre-alquileres y la reconvención, pasa
al análisis, valoración y establecimiento del elenco probatorio aportado por las
partes al proceso. En tal sentido, se observa que la parte actora-reconvenida,
conjuntamente con la demanda, produjo las siguientes pruebas:

1) Marcado “B”, documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del

Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 09 de mayo de 2008, bajo el Nº
39, Tomo 27, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. En
dicha documental, se ilustra la convención que une a las partes, en donde
establecieron que el canon de arrendamiento convenido, era la cantidad de dos
mil bolívares (Bs. 2000, oo), los cuales debían pagar los arrendatarios, el día 2 de
cada mes, siendo ajustado el 1º de mayo de cada año subsiguiente, de acuerdo al
Índice de Precios al Consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela,
para el respectivo año. Que en la cláusula cuarta, las partes establecieron que los
arrendatarios ocupaban desde hace varios años el inmueble constituido por un
apartamento distinguido con el Nº 111, ubicado en la planta undécima del
edificio denominado “Residencias Carolina”, ubicado en la calle 3-A de la
Urbanización La Urbina y dos puestos de estacionamiento distinguidos con los
Nos. 111 y 111-A, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, por
lo que acordaron firmar dicho convenio de prórroga legal por tres (03) años a que
tienen derecho los arrendatarios, el cual correría desde el 14 de abril de 2008,
hasta el 14 de abril de 2011, oportunidad en la cual los arrendatarios, sin
notificación alguna, se comprometieron hacer entrega del inmueble, en las
mismas condiciones en que lo recibieron, con todos los servicios pagos y los
recibos o comprobantes de cancelación respectivos, libre de bienes y personas.
Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad
con lo dispuesto en los artículos 1363 del Código Civil, en relación con
el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documento
autenticado ante funcionario público. Así se establece.
2) Marcadas “C”, copias certificadas, expedidas por la Dirección General de
Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda,
de sentencia de fecha 26 de enero de 1994, dictada por el Juzgado Superior
Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital,
mediante la cual declaró la nulidad de la Resolución Nº 1232 de fecha 29 de
mayo de 1992, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de
Fomento, mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual al
apartamento Nº 111, del edificio denominado “Residencias Carolina”, situado en
la calle 3-A de la Urbanización La Urbina, Petare, Distrito Sucre del Estado
Miranda; Que a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto
anulado, fijó al referido inmueble canon de arrendamiento máximo mensual para
vivienda, la cantidad de cuarenta y un mil quinientos ochenta y seis bolívares
(Bs. 41.586,oo), incluyendo lo correspondiente a un puesto de estacionamiento
descubierto. Igualmente se evidencia que, mediante auto de fecha 15 de marzo de
1994, dicha decisión quedó definitivamente firme. Documentales que son
apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en
los artículos 1384 del Código Civil, 111, 112 y 429 del Código de Procedimiento
Civil, por ser copia certificada de documentos públicos expedidas por
funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.
3) Marcado “D”, recibo de fecha 14 de abril de 2008, por la cantidad de cinco
mil trescientos sesenta bolívares (Bs. 5.360, oo), expedido por la ciudadana
Carmen de Alonso, a favor del ciudadano Juan Rafael Guzmán León. Del mismo
se evidencia que el ciudadano Juan Rafael Guzmán León, dio dicha cantidad a la
parte demandada, por concepto de garantía para responder por el cumplimiento
en el pago de los servicios de electricidad, aseo urbano, agua, gas y del teléfono
No. 241-03-64; que dicha cantidad sería devuelta a los 90 días de haber
desocupado el inmueble dado en arrendamiento y de haber cancelado las deudas
a su cargo que aparezcan durante ese período; que dicha cantidad no devengaría
intereses; y, que dicho recibo anulaba cualquier otro de fecha anterior y de igual
concepto. Documental que no fue impugnada o desconocida por la parte contra
quien fue opuesta, por lo que se tiene por reconocido, valorándose y
apreciándose conforme lo establecido en los artículos 1363 del Código Civil, 429
y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4) Marcados “E”, comprobantes de depósitos Nos. 235484530, 279402548,
3356661225, 334219824, 360718897, 354321083, 420640628, 426516902,
368284386, 3553353039, 436201638, 387214846, por la cantidad de dos mil
bolívares (Bs. 2.000,oo) cada uno, de fechas 06/05/2008, 03/06/2008,
01/07/2008, 04/08/2008, 02/09/2008, 02/10/2008, 03/11/2008, 02/12/2008,
06/01/2009, 03/02/2009, 02/03/2009 y 01/04/2009, respectivamente;
documentales que fueron ratificadas por la entidad financiera BANESCO,
BANCO UNIVERSAL, mediante oficio S/Nº, de fecha 25 de noviembre de
2009, contra la cual fue alegada su extemporáneidad por la parte demandada-
reconviniente-recurrente, en su escrito de alegatos presentado ante esta alzada.
En tal sentido, observa este jurisdicente, que la promoción de dicha prueba,
según lo expuesto por el tribunal de la causa, fue efectuada dentro de su
oportunidad legal y que el tribunal de la causa la admitió mediante providencia
del 25 de septiembre de 2009, evacuándola mediante oficio Nº 2301-09, de esa
misma fecha; es decir, que el hecho que el ente requerido haya dado respuesta al
informe en fecha posterior al vencimiento del lapso de promoción y evacuación
de pruebas, no determina su extemporaneidad, pues su evacuación tuvo lugar el
día 25 de septiembre de 2009, mediante oficio Nº 2301-09, lo que determina que
tanto la promoción, admisión y evacuación de la prueba, fueron realizadas dentro
de la oportunidad establecida para ello, por lo que la prueba de informes rendida
por la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, debe ser apreciada
y valorada, estableciendo que de ella se demuestra que los ciudadanos JUAN
RAFAEL GUZMAN LEÓN y HAYDE JOSEFINA JUAREZ DE GUZMAN,
depositaron en la cuenta de ahorros Nº 01340108051085005371, de la entidad
financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, cuya titular es la ciudadana
CARMEN LORENZO DE ALONSO, el monto correspondiente al canon
mensual establecido. Documentales e informes, que son apreciados y valorados
por este jurisdicente, conforme lo dispuesto en los artículos 1383 del Código
Civil y 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
5) En la etapa probatoria, reprodujo e hizo valer el valor probatorio del contrato
autenticado en fecha 09 de mayo de 2008, contentivo de la relación locativa; la
Resolución Nº 1232 de fecha 29 de mayo de 1992, dictada por la Dirección
General de Inquilinato; de la Sentencia dictada en fecha 26 de enero de 1994, por
el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la
Región Capital; cada uno de los vauchers de Depósitos efectuados ante la entidad
financiera BANESCO, BANCO UNIVERSA; Recibo de pago expedido por la
parte demandada-reconviniente, en fecha 24 de abril de 2008; sobre dichas
documentales ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y
apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, por lo que se considera
inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.
6) En la etapa probatoria, produjo vauchers de depósito Nos. 391739171,
443714966, 387748143 y 363257914, por la cantidad de cuarenta y un bolívares
con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 41,59), cada uno, de fechas 04/05/2009,
01/06/2009, 01/07/2009 y 03/08/2009. con respecto a dicha promoción, se
evidencia que mediante prueba de informes rendida por la entidad financiera
BANESCO, BANCO UNIVERSAL, mediante oficio S/Nº, de fecha 25 de
noviembre de 2009, dicha entidad sólo ratificó el vauchers Nº 391739171, de
fecha 04/05/2009, el cual demuestra que le fue depositado en la cuenta Nº 0134-
0108-05-1085005371, de dicha entidad financiera, a favor de Carmen Lorenzo de
Alonso, la cantidad de cuarenta y un bolívares con cincuenta y nueve céntimos
(Bs. 41,59), razón por la cual, es valorado y apreciado por este jurisdicente, como
tarja conforme a lo dispuesto en los artículos 1383 del Código Civil y 431
del Código de Procedimiento Civil. Todos los demás vauchers, entiéndase los
distinguidos con los Nos. 443714966, 387748143 y 363257914, son desechados
por este jurisdicente, dada su falta de ratificación, lo que conlleva a su ilegalidad.
Así se establece.
7) En la etapa probatoria, produjo constancia expedida por la Dra. FLOR
MARTÍNEZ FARRAY, en su carácter de Jefe de la Unidad de Asesoría Legal y
Jurídica Gratuita del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y
Vivienda, en donde dejó constancia que el ciudadano JUAN GUZMAN, titular
de la cédula de identidad Nº 1.773.229, asistió el día 31 de marzo de 2009, en
horas de la mañana, a dicha unidad con el propósito de recibir asesoramiento
legal en materia inquilinaria. Documental que es apreciada y valorada por este
jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1357 del Código
Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documento público
administrativo. Así se establece.
8) Prueba de informes a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del
Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda. Dicha prueba fue admitida y
evacuada por el juzgador de primer grado, mediante providencia y oficio Nº
2302-09, de fecha 25 de septiembre de 2009; sin embargo, no fue recibida
respuesta del ente requerido, por lo que no existe medio probatorio que apreciar y
valorar, lo que arroja su manifiesta ilegalidad; razón por la cual es desechado del
proceso. Así se establece.

• De las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente:

1) Conjuntamente con la contestación y reconvención, produjo comunicación de

fecha 09 de abril de 2008, emanada de la Dirección General de Inquilinato del
Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura; de dicha comunicación se
evidencia que la Dra. OLGA SALAS, en su carácter de Asesor Legal de dicha
dirección, cito a la ciudadana CARMEN LORENZO, para el día 14 de abril de
2008, a las 9:30 de la mañana, con la finalidad de tratar asunto que le concierne
en relación al inmueble arrendado. Asimismo, en su reverso se evidencia
manuscrito que señala la comparecencia de la citada al ente el día fijado y se
celebró acuerdo conciliatorio satisfactorio; documental que es valorada y
apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos
1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se
establece.
2) Vauchers al carbón, emanado de M.R.W. Envíos Urbanos, Nacionales e
Internacionales. Documental que es desechada por este jurisdicente, por cuanto la
misma responde a documento (tarja) privado emanado de tercero ajeno al juicio,
que no lo ratificó conforme las disposiciones establecidas en el artículo
431 del Código de Procedimiento Civil, lo que determina su manifiesta
ilegalidad. Así se establece.
3) Marcadas “B” y “C”, copia y original de documento autenticado ante la
Notaría Pública Séptima del Municipio sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de
mayo de 2008, anotado bajo el Nº 39, Tomo 27 de los libros de autenticaciones
llevados por dicha notaría. Documental sobre la cual ya se emitió
pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido
en este acápite, razón por la cual se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así
se establece.
4) En la etapa probatoria, invocó el principio de la comunidad de la prueba; y en
tal sentido, ratificó todos y cada una de las documentales producidas
conjuntamente con la contestación-reconvención; sobre tal promoción este
jurisdicente observa que el principio de la comunidad de la prueba o de
adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el
deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual
al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera
improcedente examinar tales requerimientos. En relación a la ratificación de los
medios probatorios producidos conjuntamente con la contestación-reconvención,
observa este jurisdicente, que ya se emitió pronunciamiento en relación a su
valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por
la cual se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.
5) Copia certificada de la decisión dictada el 26 de enero de 1994, por el Juzgado
Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
Sobre dicha documental ya se emitió pronunciamiento en relación a su
valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por
la cual se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.
6) Copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna
del Primer Circuito de Registro Público del Distrito Sucre del Estado Miranda, en
fecha 13 de junio de 1978, bajo el Nº 37, Tomo 18, Protocolo Primero. Dicha
documental es desechada por este jurisdicente, dada su manifiesta impertinencia,
toda vez que lo discutido en el presente proceso, no es la propiedad del inmueble
sobre el cual versa, sino la relación locativa que une a las partes, la posible
obligación de la parte demandada-reconviniente en la repetición del sobrealquiler
pagada, el incumplimiento de la parte actora-reconvenida en las obligaciones de
pago de cánones de arrendamiento y la naturaleza de la relación locativa que une
a las partes. Así se establece.
7) En los capítulos III, IV, V y VI del escrito de promoción de pruebas, se
evidencia que los mismos constituyen alegaciones de hecho esgrimidas por la
parte demandada-reconviniente, en contra de los alegatos planteados por la parte
actora-reconvenida, lo que habiendo precluido la oportunidad para el trabamiento
de la litis, con la demanda, contestación, reconvención y su contestación,
considera este jurisdicente, inoficioso examinar en esta oportunidad, pues atañan
al fondo del controvertido, y que será objeto de análisis al momento de las
motivaciones de este juzgado en el mérito de la presente sentencia. Así se
establece.
V
DEL MÉRITO:

La parte actora-reconvenida, fundamenta su petición de repetición en el pago de

sobre-alquileres desde el mes de mayo de 2008, hasta abril de 2009, por concepto
de cánones de arrendamiento, fundamentados en la sentencia dictada el 26 de
enero de 1994, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso
Administrativo de la Región Capital, que declaró la nulidad de la Resolución Nº
1232, dictada en fecha 29 de mayo de 1992, por la Dirección General de
Inquilinato del Ministerio de Fomento, que fijó como canon máximo de
arrendamiento para el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el
Nº 111, ubicado en la undécima planta del edificio denominado “Residencias
Carolina”, situado en la calle 3-A de la Urbanización La Urbina, Distrito Sucre
del Estado Miranda, en la cantidad de dieciséis mil seiscientos noventa y dos
bolívares (Bs. 16.692,oo) y para el estacionamiento en la cantidad de doscientos
noventa y un bolívares con sesenta céntimos (Bs. 291,60); y, con la finalidad de
restablecer la situación jurídica lesionada, fijó al referido inmueble canon de
arrendamiento máximo mensual en la cantidad de cuarenta y un mil quinientos
ochenta y seis bolívares (Bs. 41.586,oo), incluyendo lo correspondiente a un
puesto de estacionamiento, equivalentes hoy en día a la cantidad de cuarenta y un
bolívares fuertes con cincuenta y nueve céntimos (Bs. F. 41,59); por lo que alega
haber pagado en exceso durante el período comprendido desde mayo de 2008,
hasta abril de 2009, la cantidad de mil novecientos cincuenta y ocho bolívares
fuertes con cuarenta y un céntimos (Bs.F. 1.958,41) mensuales, lo que arroja un
total de veintitrés mil quinientos bolívares fuertes con noventa y dos céntimos
(Bs.F. 23.500,92); asimismo, alegó, que estando la limitante en el artículo 22 de
la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a cuatro (4) meses de alquiler para la
constitución de depósito, pagó en exceso por tal concepto la cantidad de cinco
mil ciento noventa y tres bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 5.193,64),
lo que resultaría de restarle a la cantidad de cinco mil trescientos sesenta
bolívares (Bs. 5.360,oo), la suma equivalente a cuatro (4) pensiones locativas, a
cuarenta y un bolívares fuertes con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 41,59), cada
una; cantidades que solicita le sean reintegradas, conjuntamente con los intereses
que hayan devengado desde la fecha en que fueron entregadas, hasta el total
reintegro, calculados a la tasa que fije el Banco Central de Venezuela para la
Banca Comercial, aplicándole la corrección monetaria o indexación, conforme a
los Índices de Precios al Consumidor (I.P.C.) establecidos para el Área
Metropolitana de Caracas y a los demás indicadores y criterios del Banco Central
de Venezuela.
En la contestación de la demanda, la parte demandada-reconviniente, negó,
rechazó y contradijo la demanda, alegando que la actora-reconviniente, omite
intencionalmente hechos ciertos que llevaron a la firma de la convención, tales
como su apersonamiento ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio
del Poder Popular para la Infraestructura y Vivienda, donde se entrevistó con la
Dra. Olga Salas, quien en su carácter de Asesora Legal de dicho ente
administrativo, logró la conciliación de las partes, llegándose a un acuerdo de
“Prórroga Legal”, que se estableció convencionalmente; es decir, que a su
entender la relación que las une no deviene de un contrato de arrendamiento, sino
de un contrato de prórroga legal. Asimismo, señaló que las partes, en dicha
convención establecieron el canon de dos mil bolívares fuertes (Bs. 2.000, oo).
Contrato que las partes realizaron de mutuo acuerdo para dar cumplimiento a lo
convenido ante la Dirección de Inquilinato.

Para decidir, se observa:

Los artículos 2, 32, 58 y 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
establecen lo siguiente:

“Artículo 2º. Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles

destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y
accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las
condiciones determinadas en esta Ley”.
“Artículo 32. Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el
artículo 2º de este Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de la
regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos
siguientes:
a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon
máximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por
el órgano administrativo competente.
b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue
arrendado el inmueble.
c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del
plazo indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan
del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.
Parágrafo primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este artículo, los
interesados podrán pedir la revisión con sesenta (60) días de anticipación al
vencimiento del término fijado en dicho aparte.
Parágrafo segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de
mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún
interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento
correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a
costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que
hubiere lugar”.
“Artículo 58. En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente
Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del
canon máximo establecido por los organismos competentes”.
“Artículo 60. El reintegro se referirá a los sobrealquieres cobrados desde la fecha
de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare
definitivamente firme”.

Conforme a las normas transcritas, están sujetos a regulación bajo las

condiciones determinadas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los
inmuebles urbanos y suburbanos destinados a viviendas; cuya regulación deberá
ser revisada por el organismo encargado, cuando hubiere transcurrido dos (2)
años después de cada fijación, efectuada y notificada; o, cuando se cambie, total
o parcialmente, el uso o destinado para el cual fue arrendado el inmueble; o
cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del
plazo antes indicado, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del
valor del inmueble; pudiendo los interesados, solicitar dicha revisión hasta con
sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término de dos (2) años.
Inclusive, los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener
el equilibrio económico de las relaciones locativas, cuando ningún interesado
solicitare la regulación o su revisión, podrá iniciar de oficio el procedimiento
correspondiente, instruirlo y decidir los casos que a su juicio considere necesario,
a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que
hubiere lugar; estando sujeto a repetición, todo lo que los arrendatarios hayan
pagado en exceso, desde el inició de la relación, hasta la fecha que resultare
definitivamente firme la regulación. En el caso de marras, tenemos que la parte
actora-reconvenida, fundamentó la demanda de repetición del exceso pagado del
canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido desde el mes de
mayo de 2008, hasta el mes de abril de 2009, en la sentencia dictada el 26 de
enero de 1994, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso
Administrativo de la Región Capital, que declaró la nulidad de la Resolución Nº
1232, dictada en fecha 29 de mayo de 1992, por la Dirección General de
Inquilinato del Ministerio de Fomento, que fijó como canon máximo de
arrendamiento para el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el
Nº 111, ubicado en la undécima planta del edificio denominado “Residencias
Carolina”, situado en la calle 3-A de la Urbanización La Urbina, Distrito Sucre
del Estado Miranda, en la cantidad de dieciséis mil seiscientos noventa y dos
bolívares (Bs. 16.692,oo) y para el estacionamiento en la cantidad de doscientos
noventa y un bolívares con sesenta céntimos (Bs. 291,60); y, con la finalidad de
restablecer la situación jurídica lesionada, fijó al referido inmueble canon de
arrendamiento máximo mensual en la cantidad de cuarenta y un mil quinientos
ochenta y seis bolívares (Bs. 41.586,oo), incluyendo lo correspondiente a un
puesto de estacionamiento, equivalentes hoy en día a la cantidad de cuarenta y un
bolívares fuertes con cincuenta y nueve céntimos (Bs. F. 41,59); y de lo cual se
evidencia, que aun cuando ambas partes están de acuerdo con su existencia, toda
vez que la demandada-reconviniente, no la negó, incluso la promovió en la etapa
probatoria, la misma se encuentra desactualizada en el tiempo, pues los excesos
de los cánones de arrendamiento, reclamados fundamentados en la misma,
responden a un período mas de diez (10) años posterior a su expedición; y, no se
evidencia en autos que haya sido actualizada por el órgano regulador, a solicitud
de algunos de las partes intervinientes en el proceso, o del mismo órgano
administrativo, actuando bajo la facultad que le confiere el parágrafo segundo del
aludido artículo, en tal razón se considera dicha Resolución vetusta,
desactualizada e ineficaz para las obligaciones contraídas por las partes y
discutidas en este proceso. Así se establece.
No estando actualizada en el tiempo la fijación del canon máximo de
arrendamiento establecido para el inmueble objeto de la convención locativa que
une a las partes, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso
Administrativo de la Región Capital, en la cual se fundamenta la parte actora-
reconvenida, para peticionar la repetición del exceso del canon de arrendamiento
pagado desde mayo de 2008, hasta abril de 2009, mal puede proceder en derecho
la pretensión propuesta por el abogado LUÍS CAPRILES P., en su carácter de
apoderado judicial de los ciudadanos JUAN RAFAEL GUZMÁN LEÓN y
HAYDE JOSEFINA JUAREZ DE GUZMAN, en contra de la ciudadana
CARMEN LORENZO DE ALONSO, ello, por cuanto las normas que rigen el
sistema arrendaticio en nuestro país, son de orden público, por lo que el juez está
obligado a su aplicación, sin necesidad de alegación de parte. Por lo que, en el
dispositivo del presente fallo, deberá ser declarada sin lugar, de manera expresa y
precisa. Así formalmente se decide.
VI
DE LA RECONVENCIÓN:

Mediante petición reconvencional, la parte demandada-reconviniente, solicitó el

desalojo del inmueble, fundamentada en la falta de pago de cuatro (4) pensiones
locativas, a razón de dos mil bolívares fuertes (Bs.F. 2.000, oo), cada una, lo que
arroja la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000, oo); sin embargo, no señaló el
mes a que correspondían las pensiones que adujo su falta de pago.
En la contestación a la reconvención, la parte actora-reconvenida, reconoció la
existencia de la relación locativa, argumentando que la misma era en forma
escrita y a tiempo determinado, por lo que la pretensión reconvencional es
inadmisible, ya que no podía la demandada-reconviniente, fundamentar la misma
en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esgrimió
que la relación que las une no podía considerarse bajo el título de “Contrato de
Prórroga Legal”, porque la figura de la prórroga legal no es disponible por las
partes, por ser un derecho establecido en la ley a favor del arrendatario; por lo
que, a su entender, la convención celebrada entre ellas, es un contrato de
arrendamiento escrito y a tiempo determinado. En tal sentido, este jurisdicente
observa:
Los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen lo
siguiente:

“Artículo 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un

contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en
garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto
legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia
sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme
a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento
breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil,
independientemente de su cuantía”.
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo
contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la
acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento
correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.

Conforme las normas transcritas, se infiere que sólo podrá demandarse el

desalojo de un inmueble urbano o suburbano arrendado, cuando dicha
convención sea verbal o escrita a tiempo indeterminado, cuya demanda se
sustanciará conforme las reglas del procedimiento breve, establecido en
los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por expresa
remisión que hace el artículo 33 de la Ley que rige la materia inquilinaria.
Ahora bien, para poder determinar la naturaleza jurídica de la relación que une a
los ciudadanos JUAN RAFAEL GUZMAN LEÓN y HAYDE JOSEFINA
JUAREZ DE GUZMAN, con la ciudadana CARMEN LORENZO DE
ALONSO, debemos remitirnos al contenido de la convención que ilustra la
misma y que la parte demandada-reconviniente, denomina “Contrato de Prórroga
Legal”. En tal sentido, este jurisdicente observa, que dicha convención en la
cláusula cuarta, establece:

“…Toda vez que “LOS ARRENDATARIOS” ocupan en arrendamiento desde

hace varios años el mencionado inmueble, se acordó de mutuo acuerdo, firmar la
presente prorroga legal de TRES (3) AÑOS a que tienen derecho y la cual
correrá desde el 14 de Abril de 2008 hasta el 14 de Abril de 2011, fecha en la
cual “LOS ARRENDATARIOS” sin notificación alguna se comprometen a
entregar “El Inmueble” a LA ARRENDADORA, en las mismas condiciones en
que lo recibieron y en perfectas condiciones de mantenimiento, con todos los
servicios pagos y los recibos o comprobantes de cancelación respectivos, libre de
bienes y personas. “LOS ARRENDATARIOS” podrán hacer entrega anticipada
del inmueble, durante la prórroga legal, obligándose a dar aviso por escrito a LA
ARRENDADORA con solo dos meses de anticipación…”.

Conforme a la cláusula transcrita, se evidencia que las partes, a pesar de haber

señalado que los arrendatarios estaban ocupando el inmueble desde hace varios
años, acordaron de mutuo acuerdo suscribir la convención, con la finalidad de
dar certeza a la relación, en cuanto al tiempo de prórroga legal; sin embargo, no
señalaron el tiempo de la relación locativa que los unía. En este orden de ideas,
para poder definir la prórroga legal, debemos remitirnos al contenido del artículo
38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los
inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo
determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se
prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el
arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o
menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año
y menos de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o
más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2)
años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o
más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la
prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y
permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por
las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de
arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un
convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

De la norma transcrita, este sentenciador observa que la prórroga legal es un

derecho concedido al arrendatario, el cual conforme lo dispuesto en el artículo 7
de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es irrenunciable; por lo que la
misma, goza de la protección del orden público relativo, pues no puede el
arrendador constreñir al arrendatario a que renuncie ese derecho, por lo que será
nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o
menoscabo del mismo; es decir, la prórroga legal es de orden público, pues
comienza a correr, una vez verificada la terminación convencional de la relación
locativa, de pleno derecho a favor del arrendatario, el cual puede disponer si hace
uso o no de ella; pero obligatoria para el arrendador, quien debe respetar su
duración en el tiempo. Así se establece.
En razón de ello, considera este jurisdicente que la relación que une a los
ciudadanos JUAN RAFAEL GUZMAN LEON y HAYDE JOSEFINA JUAREZ
DE GUZMAN, con la ciudadana CARMEN LORENZO DE ALONSO, es un
contrato de arrendamiento por tiempo determinado, ya que con la suscripción de
la prorroga legal, dejaron sentado que partían de un contrato de naturaleza
determinada, reafirmación autenticada ante la Notaría Pública Séptima del
Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 09 de mayo de 2008, anotado bajo
el Nº 39, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, lo
que determina que la demanda de desalojo, intentada por vía reconvencional, sea
inadmisible, pues estamos ante un contrato de arrendamiento escrito a tiempo
determinado y no ante una relación verbal o escrita sin determinación en el
tiempo; siendo la vía idónea para el reclamo de ejecución de las obligaciones
contenidas en el contrato que las unía, o su resolución conforme con el artículo
1.167 del Código Civil, concatenado con las normas dispuestas en la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vigente con su
publicación en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 6.053 de fecha 12 de
noviembre de 2011 y su Reglamento; es decir, que en caso de incumplimiento de
las obligaciones contractuales asumidas por las partes, la vía idónea era la
ejecución o resolución del contrato, no el desalojo, pues ésta vía estaba reservada
para las relaciones verbales o escritas sin determinación en el tiempo. Así
formalmente se decide.
No habiendo prosperado la demanda principal de reintegro de sobrealquileres, y
siendo inadmisible la reconvención propuesta, debe este jurisdicente, declarar
PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 02 de
noviembre de 2010, por el abogado CARLOS JULIO SERRANO BARCENAS,
en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, en
contra de la decisión dictada el 26 de julio de 2010, por el Juzgado Duodécimo
de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente
fallo, quedando así revocada la decisión apelada. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO
SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la
República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE, la nulidad de la decisión apelada peticionada por
los abogados CARLOS JULIO SERRANO BARCENAS y SIXTO DELGADO
FERNÁNDEZ, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de
identidad Nos. V-6.366.765 y V-6.135.554, e inscritos en el Inpreabogado bajo
los Nos. 32.021 y 32.780, respectivamente, en su carácter de apoderados
judiciales de la parte demandada-reconviniente-recurrente;
SEGUNDO: IMPROCEDENTE, la cuestión previa de prohibición de la ley para
admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del
artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el abogado LUÍS
CAPRILES P., en el libre ejercicio, de este domicilio e inscrito en el
Inpreabogado bajo el Nº 12.006, en su carácter de apoderado judicial de la parte
actora-reconvenida, en contra de la reconvención;
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la apelación interpuesta en fecha
02 de noviembre de 2010, por el abogado CARLOS JULIO SERRANO
BARCENAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-
reconviniente, en contra de la decisión dictada el 26 de julio de 2010, por el
Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas;
CUARTO: SIN LUGAR, la demanda de reintegro arrendaticio, incoada por los
ciudadanos JUAN RAFAEL GUZMÁN LEÓN y HAYDE JOSEFINA JUAREZ
DE GUZMÁN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de
las cédulas de identidad Nos. V-1.737.229 y V-2.148.239, respectivamente, en
contra de la ciudadana CARMEN LORENZO DE ALONSO, venezolana, mayor
de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.144.408; y,
QUINTO: INADMISIBLE, la reconvención propuesta por la parte demandada,
por desalojo.
Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas del recurso,
conforme lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así REVOCADA la decisión apelada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Duodécimo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas
del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento
para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con
Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y
Aeronáutico del año 2018, en tal sentido, remítase en su oportunidad las
presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en
cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil,
en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los artículos 3 y 9 del
artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en
lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de octubre del año dos
mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.

Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
Exp. Nº AC71-R-2011-000162.
Definitiva/Civil/Recurso
Reintegro Arrendaticio/Reconvención.
Parcialmente Con Lugar Apelación/Sin lugar la Demanda/Inadmisible la
reconvención/”F”
EJSM/EJTC/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo la una post
meridiem (1:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,