Capítulo 3

Boleto de compraventa
I. Concepto y naturaleza jurídica

Las formalidades de la compraventa, principalmente en materia inmobiliaria y

de automotores, y las tramitaciones necesarias para la transmisión dominial, demandan
dinero y tiempo. Por ello, se dice que la aceleración de la vida económica se enfrenta
con la desaceleración de los trámites notariales y registrales. El incremento de los costos
de transmisión dominial colisionó con la capacidad de pago de los contratantes y de la
economía informal y ello produjo una brecha en la que se desarrolló el boleto de
compraventa.1
En efecto, es una realidad que muchas veces en la compraventa de inmuebles no
se realiza la escritura en forma inmediata, concertándose habitualmente por medio de
contratos privados. Ello se explica porque el otorgamiento de la escritura pública
importa un trámite bastante engorroso, prolongado y de elevado costo; y las partes, una
vez logrado el acuerdo sobre las condiciones de venta, tienen la necesidad de procurarse
un instrumento en el que consten las obligaciones asumidas.
Con relación a su naturaleza jurídica, en nuestro derecho existieron dos grandes
corrientes interpretativas sobre la cuestión.
Por un lado, quienes postulaban que instrumentaba el contrato de compraventa,
aun cuando no podía reputarse título suficiente para la adquisición del dominio (para lo
cual se requería la escritura pública). No obstante lo cual, constituía un contrato
definitivo, entendiéndose que la escritura no era un recaudo de la compraventa en sí
misma, sino de la transferencia de la propiedad.
Otros, postulan que se trata de un precontrato o promesa de venta, por el cual las
partes se obligan a otorgar con posterioridad el verdadero contrato de compraventa
formalizado en una escritura pública.
Bajo la denominación de promesa de contrato queda comprendido el supuesto
regulado en el artículo 995 del Código Civil y Comercial al cual remitimos y que refiere
a la obligación asumida por las partes de celebrar un contrato futuro.
Esta tesis puede encontrar fundamento en los artículos 1017 y 1018 del Código
Civil y Comercial. El primero dispone que “Deben ser otorgados por escritura pública:
a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de los
derechos reales sobre inmueble”, lo que claramente comprende la transmisión de la
propiedad. El segundo, que “El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto
constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere de una forma bajo
sanción de nulidad”, lo que implica que si el contrato requiere ser hecho por escritura
pública (v. gr. compraventa sobre inmuebles) y lo es por instrumento privado, no queda
concluido como tal (título suficiente que pueda transmitir el derecho real de dominio),
pero obliga a cumplir con dicha formalidad, y si la parte condenada a otorgarlo es
remisa, el juez puede hacerlo en su representación, siempre que las contraprestaciones
estén cumplidas o sea asegurado su cumplimiento.
Esta distinción entre contrato definitivo y promesa de contrato se explica solo en
las legislaciones que, como la francesa, confiere a la compraventa efecto real, es decir,
traslativo de la propiedad. Luego, es lógico distinguir entre la venta propiamente dicha,
en que se opera la transmisión del derecho, y la simple promesa, en la cual este efecto
no se produce. Sin embargo, en nuestro derecho, la compraventa no es otra cosa más

1
Lorenzetti, R. L. (2007). Tratado de los contrato: tomo I. Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, p. 344.
que la obligación de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la obligación
que asume el co-contratante de pagarla. Pero es necesario aclarar que aun en Francia,
donde se justificaría, ha parecido artificiosa la distinción, estableciéndose el principio de
que “la promesa de venta vale venta”.2
Desde que los tribunales y el ordenamiento jurídico han resuelto que el
comprador por boleto tiene derecho a exigir el otorgamiento de la escritura pública y
que, para el caso de reticencia de alguna de las partes, el instrumento lo puede otorgar el
juez (art. 1018 del Código Civil y Comercial), carece de sentido considerar al boleto
como una simple promesa de contrato y no como un perfecto y definitivo contrato de
compraventa.
Ahora, si bien la legislación actual no califica expresamente al boleto de
compraventa como contrato, cabe presumir que ese es el criterio seguido por el
legislador, desde que, por un lado, mientras en el Código Civil la regulación del boleto
de compraventa se encontraba en el libro II, sección III, “De la parte general de los
contratos” cuando se refiere a la forma, por otro lado, el ordenamiento actual lo regula
dentro de los contratos particulares, y dentro del capítulo dedicado al contrato de
“Compraventa”. El cambio de metodología no es menor, puesto que el boleto de
compraventa deja de integrar “La teoría general del contrato”, para ser tratado dentro
del capítulo dedicado al contrato de compraventa.
Asimismo, otra característica que refleja la naturaleza jurídica que quiso
otorgarle el legislador al boleto de compraventa se aprecia de los términos empleados en
los artículos 1170 y 1171 para referirse al adquirente por boleto al que denomina
“comprador”, en clara alusión a quien celebra un contrato de compraventa y entiende
adquirir el dominio de una cosa.

II. Incorporación del instituto al ordenamiento civil

Originalmente, el Código Civil de Vélez Sarsfield no reguló la figura del boleto

de compraventa sino únicamente el contrato de compraventa, al que, si bien no le asignó
efectos reales, para el caso de ciertos bienes, en razón de su importancia en el mercado
(inmuebles) les impuso una solemnidad absoluta. Así, debían celebrarse mediante
escritura pública bajo pena de resolverse en el pago de pérdida e intereses, todo contrato
que importe la compra de un bien raíz (conf. art. 1187 del Código Civil).
En virtud de ello, hay quienes entendieron que el boleto de compraventa era un
contrato preliminar, y no un verdadero contrato de compraventa, por faltarle un
requisito esencial, la forma solemne impuesta por el legislador.
Frente al desarrollo que tuvo el instituto, tal regulación fue objeto de serias
críticas.
En primer lugar, por cuanto vulneraba la finalidad perseguida por las partes. En
efecto, es que frente al contrato de cambio perseguido, obligaba a la parte cumplidora a
contentarse con una indemnización sustitutiva. En segundo lugar, porque potenciaba la
inseguridad jurídica al permanecer como titular del bien en los registros públicos
inmobiliarios quien había enajenado la cosa, colocando al adquirente por boleto en una
particular situación no exenta de riesgos, desde que el vendedor al figurar como dueño
podía hipotecar la propiedad, o sus acreedores trabar medidas cautelares, e incluso de
hacer entrega de la posesión, ésta no se consideraba de buena fe.
Las críticas al sistema no tardaron en llegar y ayudaron al cambio legislativo,
jurisprudencial y doctrinario.

2
Borda, A. (2016). Derecho Civil. Contratos. Buenos Aires: La Ley, p. 375.
 Así, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el fallo plenario dictado por la
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en “Cazes de Francino, Amalia c/
Rodríguez Conde, Manuel” del 3 de octubre de 1951, admitió que el Juez pudiera
escriturar desempeñando el rol de tercero y cumplir en nombre del deudor y a su costa
con la obligación de otorgar la escritura pública.
Dicho progreso jurisprudencial tuvo en el año 1968 su reconocimiento a nivel
legislativo en el artículo 512 del Código Procesal que dispuso que “La sentencia que
condenare al otorgamiento de la escritura pública, contendrá el apercibimiento de que si
el obligado no cumpliera dentro del plazo fijado, el juez la suscribirá por él y su costa”.
Regulación que también fue receptada en el Código Procesal de la Provincia de Buenos
Aires en el artículo 510.
La Ley N° 17711, ajustándose también a la realidad imperante, suprimió la
sanción de nulidad para aquellos contratos que conforme el artículo 1184 del Código
Civil derogado debían otorgarse mediante escritura pública y colocó al titular del boleto
en situación de comprador que posee la facultad de exigir del vendedor la transferencia
del dominio del bien conforme las formalidades necesarias a tal fin.
El artículo 1185 bis del mismo cuerpo legal, en caso de ejecuciones colectivas,
le dio oponibilidad al adquirente de inmueble por boleto que tenga fecha cierta, sea de
buena fe y haya abonado el 25% del precio, frente a la masa de acreedores del vendedor,
para solicitarle al juez del concurso la escrituración del inmueble, siendo preferido
frente al resto de los acreedores quirografarios.
Asimismo, el artículo 2355 del Código Velezano convirtió la posesión del
comprador por boleto de buena fe en legítima. En este sentido, la norma en el primer
párrafo diferenciaba la posesión legítima: cuando era consecuencia de un derecho real
constituido conforme las disposiciones del código, de la ilegítima: cuando se hacía por
medio de un título nulo o fue adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos
reales. Luego, en el segundo párrafo, aclaraba que “se considera legítima la adquisición
de posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”.
La Ley N° 14005 reguló la venta de inmuebles fraccionados en lote donde se
reconoció al adquirente por boleto el derecho a pretender la escrituración del bien y a
resistir el pacto comisorio si había pagado más del 25% del precio o hecho mejoras
equivalentes del 50% del valor del terreno.
Actualmente, el artículo 1018 del Código Civil y Comercial contempla la
facultad que tiene el adquirente por boleto de compraventa para lograr la escrituración
del bien. En este sentido, establece que

El otorgamiento pendiente un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si

el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada
al otorgamiento es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las
contraprestaciones estén cumplidas, o sea, asegurado su cumplimiento.

Asimismo, el ordenamiento vigente no solo mantuvo en el artículo 1171 la

preferencia del comprador por boleto frente a las ejecuciones colectivas el vendedor,
sino que amplió el amparo a las ejecuciones individuales, regulando lo que hasta ese
momento era objeto de una interpretación analógica.
En efecto, en su momento, antes de la sanción del Código Civil y Comercial, en
caso de ejecuciones individuales se hacía aplicación analógica del artículo 1185 bis del
Código Civil derogado, que disponía la oponibilidad al concurso o quiebra del vendedor
del boleto de compraventa otorgado a favor de adquirentes de buena fe que habían
pagado el 25% del precio, pudiendo el juez ordenar que se otorgue la escritura traslativa
de dominio en tanto no había una norma expresa que contemplara el supuesto. El
argumento en apoyo de esta postura sostenía que había dos alternativas: i) que el
vendedor no estuviera formalmente declarado en quiebra o concurso, y que tuviera otros
bienes para ofrecer a embargo al acreedor que había trabado la medida cautelar.
Entonces, si tenía otros bienes, el acreedor no podría oponerse a que el adquirente por
boleto escriture el bien enajenado por su deudor, toda vez que ante la existencia de otros
bienes el acreedor tendría garantizado su crédito. ii) Que el deudor – vendedor no
tuviera otros bienes, o que sus bienes resulten insuficientes. En este supuesto, el
vendedor por hipótesis insolvente se encontraría de hecho en situación concursal aunque
no hubiese sido todavía declarada su quiebra o concurso, en cuyo caso la oponibilidad
del boleto resultaba procedente por aplicación analógica del artículo 1185 bis del
Código Civil derogado.3
El Código Civil y Comercial no solo mantuvo la oponibilidad falencial en el
artículo 1171, sino que tomó este criterio expansivo y lo plasmó en el artículo 1170 para
las ejecuciones individuales.

III. Efectos del boleto de compraventa

El efecto fundamental del boleto de compraventa es colocar al titular del boleto

en situación de comprador y permitirle exigir del vendedor la transferencia del dominio.
Además: i) en razón de lo normado por el artículo 1916 del Código Civil y
Comercial, antes regulado en el artículo 2355 de Código Civil, derogado gracias al
Decreto Ley N° 17.711, la posesión que adquiere el comprador por boleto es legítima;
ii) en razón de lo normado por el artículo 1170 del Código Civil y Comercial, tiene
preferencia frente a otros acreedores del vendedor que hayan trabado medidas cautelares
sobre el mismo bien; iii) en razón de lo normado por el artículo 1171 del Código Civil y
Comercial, tiene preferencia frente a los acreedores del vendedor que concurren en un
proceso de ejecución colectiva, pudiendo oponer el boleto de compraventa, y siempre
que se reúnan determinados requisitos, pedir al juez del concurso que ordene la
escrituración, quedando obligando por el saldo de precio, de existir, pudiendo ser
obligado a constituir hipoteca de primer grado en garantía de la deuda.

1. Colisión entre acreedor que ha trabado medidas cautelares sobre el bien adquirido
por boleto

Esta es una situación expresamente regulada por el Código Civil Comercial en el

artículo 1170, al disponer que el comprador de buena fe con boleto tiene prioridad sobre
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si reúne los siguientes
requisitos:
1) que el comprador haya contratado con el titular registral, o pueda
subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos.
Este recaudo resulta imprescindible para acreditar la buena fe y otorgar
protección a los sucesivos compradores por boleto.
El requisito sigue la línea plasmada en el artículo 392, in fine, del mismo cuerpo
legal que, al regular los efectos de la nulidad frente a terceros adquirentes de bienes
registrables, destaca que: “los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y
título oneroso (para resistir la sanción de ineficacia) si el acto se ha realizado sin la
intervención del titular del derecho”. Este requisito, entonces, es el reflejo de la buena fe
3
Wayar, E. (2015). Comentario al art.1227. En R. L. Lorenzetti (dir.), Código Civil y Comercial de la
Nación. Comentado: tomo VI. Santa Fe: Rubinzal Culzoni, p. 446.
que se busca en el comprador por boleto. Que haya contratado con el titular del bien, o
que pueda subrogarse hasta llegar a él mediante un perfecto eslabonamiento en los
adquirentes anteriores que demuestre la seriedad del acto, su obrar probo, de alguien
que se comporta como lo haría una persona diligente.
Que “puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un
perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos” alude al supuesto de sucesivas
cesiones del boleto de compraventa. En tal caso, el cesionario del boleto, que acredite la
existencia de una regular cadena de transmisión hasta llegar a quien ha vendido por
boleto, podrá hacer valer tales contratos y prevalecer frente al tercero. Se trata de una
aplicación de la regla nemo plus iuris, en razón de la cual “nadie puede transmitir a otro
un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones
legalmente dispuestas” (conf. art. 399 del Código Civil y Comercial) y, por lo tanto,
debe acreditarse el encadenamiento entre adquirentes sucesivos.
Requiere el lógico requisito de que el comprador sea de buena fe, lo que no
merece mayor comentario. Justamente por ello se alude a la necesidad de haber
contratado con el titular registral. Por tal razón es que, en rigor de verdad, la mención a
la buena fe de la primera parte del artículo 1170 y la exigencia que menciona la norma
en su inc. a, referente a que “el comprador contrató con el titular registral, o puede
subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento
con los adquirentes sucesivos”, se encuentran estrechamente vinculadas o implicadas.
Lo que indica la norma es que se le exige al comprador un mínimo grado de certeza y
prudencia al contratar, ya que deberá constatar quién es el titular registral mediante un
informe de dominio.4
El concepto de buena fe, en el caso, refiere a la conducta del adquirente durante
la concertación del negocio jurídico que no solo se ha asegurado las condiciones de
dominio del inmueble cuya titularidad pretende (diligencia), sino que, además, debe
haber ignorado la situación crediticia de su vendedor y la existencia de acreedores con
derecho suficiente para ejecutar la cosa vendida (probidad). Ello es así, ya que cuando
se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación
y las constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación
pertinente establecidos en el respectivo régimen especial (art. 1902 del Código Civil y
Comercial).
Este es un criterio que ya había tomado la jurisprudencia. En tal sentido, se ha
resuelto que para transmitir la posesión por medio del boleto de compraventa, el
extremo fundamental consiste en que el boleto resulte bonificado por el pago de una
parte sustancial del precio, unido a que el transmisor conste como propietario en el
ordenamiento de los registros.
2) que el comprador haya pagado como mínimo el veinticinco por ciento
(25%) del precio con anterioridad a la traba de la cautelar.
Esta previsión coloca a este supuesto en pie de igualdad con el previsto para las
ejecuciones colectivas.
3) que tenga fecha cierta.
Este concepto, regulado en el artículo 317 del Código Civil y Comercial, tiene
como finalidad dar seguridad a terceros que no contrataron con las partes, frente a los
cuales el contrato, de no tener fecha cierta, sería inoponible en razón del efecto relativo
previsto en el artículo 1021 del Código Civil y Comercial, y siguientes. Se descarta, así,
una posible connivencia entre el adquirente por boleto y el vendedor, frente a los
acreedores de ese último, con el objetivo de desbaratar sus derechos.
4
Di Chiazza, I. G. (09/08/2016). Boleto de compraventa en el nuevo Código Civil y Comercial. La Ley.
Recuperado de MJ-DOC-9973-AR.
 Dice el artículo 317 que

la eficacia probatoria de los instrumentos privados reconocidos se extiende a los

terceros desde su fecha cierta. Adquieren fecha cierta el día en que acontece un hecho
del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no
pudo ser firmado después. La prueba puede producirse por cualquier medio, y debe ser
apreciada rigurosamente por el juez.

4) que la adquisición tenga publicidad, sea registral o posesoria.

Este recaudo hace que la publicidad por vía posesoria sea colocada en pie de
igualdad con la publicidad registral. Siendo, entonces, la posesión pública y pacífica,
los terceros (entre los que se encuentra el acreedor embargante del vendedor) pudieron
tomar conocimiento de la relación de poder existente entre el adquirente y el inmueble.
De existir publicidad registral, no es necesario acreditar la publicidad posesoria.
Y, frente a la existencia de las dos publicidades (publicidad posesoria del adquirente y
publicidad registral de quien trabó la medida cautelar), tiene prioridad la primera en el
tiempo.
En relación con lo dicho, cabe citar el artículo 1893 del Código Civil Comercial,
que en cuanto a la publicidad prevé “Los derechos reales no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera
publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso”.
Si bien no se aclara, resulta evidente que si la adquisición por boleto es posterior
a la traba de la cautelar y ello está exteriorizado en el registro o el adquirente la conoció
o pudo conocerla obrando con diligencia, no podrá invocar buena fe, y no resultará de
aplicación esta normativa.5
Cabe destacar que el artículo 1170 debe analizarse en conjunto con el artículo
756 del Código Civil y Comercial, que establece el caso de concurrencia de varios
acreedores sobre bienes inmuebles.
La prioridad establecida en el artículo 1170 es solo para compradores de buena
fe de un boleto de compraventa, acreedores de una obligación de dar para constituir
derechos reales a título de compraventa, y no para cualquier contrato que tenga por
objeto una obligación de dar cosa cierta para constituir un derecho real. Es decir, no se
aplicaría a convenios de adjudicación por disolución de sociedad conyugal, convenios
de adjudicación y disolución de condominio, dación en pago, etc., los que se encuentran
comprendidos en la norma del artículo 756.
El artículo 756 del Código Civil y Comercial refiere al supuesto fáctico en que el
deudor acordó de manera separada e independiente con varias personas la promesa de
constituir un derecho real sobre una misma cosa.
Así, si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el
deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho:
i) el que tiene emplazamiento registral y tradición. Es decir, quien
inscribió el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad e ingresó por
vía legal en la posesión del bien.
ii) el que ha recibido la tradición. En este inciso se tiene en
consideración al acreedor que recibió la tradición y, además, siendo de buena fe
y a título oneroso, desplaza a otros con títulos de mayor jerarquía o que tengan
solo emplazamiento registral. Este caso se relaciona con la hipótesis del artículo
1170 si quien ha recibido la tradición es el adquirente por boleto de compraventa

5. Casadío Martínez, C. A. (06/03/2018). Situación histórica y actual del boleto de compraventa

inmobiliaria. La Ley. Recuperado de MJ-DOC-12382-AR.
 y entra en conflicto con otros acreedores.
iii) el que tiene emplazamiento registral precedente. Es decir, quien
tiene título inscripto en el Registro de la Propiedad, cuando ningún acreedor
recibió la tradición.
iv) en los demás supuestos, quien tiene título de fecha cierta anterior.
La concordancia respecto al rol de la posesión, es plena. La norma general del
artículo 756 y la específica referida al boleto prevista en el artículo 1170 coinciden en
asignarle a la posesión un rol central en la oponibilidad. El nuevo Código Civil y
Comercial ha revalorizado la función publicitaria de la posesión. Es un criterio que parte
mayoritaria de la doctrina y la jurisprudencia venían siguiendo desde hace años. 6

2. Concurrencia entre el adquirente por boleto y el acreedor hipotecario

Se trata aquí de un caso donde quien ha vendido un inmueble por boleto, luego
procede a gravarlo con derecho real de hipoteca.
En este supuesto, si la hipoteca se realizó con anterioridad a la venta por boleto,
al igual que en el caso de quien ha trabado medidas cautelares, no hay duda de que si la
medida o la hipoteca fue anterior, prevalece el acreedor sobre el adquirente, ya que la
venta por boleto se realizó cuando la constitución de la hipoteca se encontraba vigente o
la medida ya trabada, y el comprador podría haber conocido esta circunstancia
precisamente por la publicidad registral de aquellas.
Si por el contrario, el boleto es anterior a la hipoteca, la cuestión resulta
discutible.
Para la mayoría de la jurisprudencia triunfa el comprador si tiene boleto y
posesión, aunque el boleto no esté inscripto, y la escritura hipotecaria es posterior a la
posesión, ya que debe ser preferido el poseedor, pues tradición más posesión, traducen
una publicidad que juzgamos oponible al acreedor cuyo título es posterior. 7
Sin embargo, la omisión de toda referencia en el artículo 1170 del Código Civil
y Comercial y la mención expresa del conflicto suscitado entre el adquirente por boleto
y quien ha trabado medidas cautelares, sin aludir a quien gravó el bien con un derecho
real de hipoteca, hace pensar que el legislador quiso darle prioridad al acreedor
hipotecario. Para el acreedor hipotecario, su crédito nace porque confía en la seguridad
que le confiere el derecho real que grava el bien. Por lo demás, de pensar que el derecho
real de hipoteca recae sobre un inmueble que sigue en poder del constituyente, no
parece atinado exigir del acreedor que verifique si existe posesión o no de una tercera
persona. Una solución contraria podría hacer peligrar la hipoteca como fuente de crédito
al generar una fuerte inseguridad jurídica.

3. Concurso o quiebra del vendedor

Esta norma reproduce el contenido del artículo 1185 bis del código derogado,
aunque puede presentar algunos reparos tanto en su redacción, cuanto en su aplicación.
Esto ocurre al no remitir expresamente a la norma anterior en cuanto a la exigencia de
requisitos, más allá del presupuesto obligado de pago parcial del precio, como también a
que superpone su aplicación con una norma especial (art. 146, segunda parte, de la Ley
N° 24522, Ley de Concursos y Quiebras).8

6
Di Chiazza (09/08/2016), op. cit.
7
CS de la Provincia de Tucumán (30 de junio de 2010), “Manzar S. R. L. s/ concurso preventivo -
incidente de revisión promovido por el Banco del Tucumán S. A.”. Recuperado de MJ-JU-M-57072-AR.
8
Sala Mercado, J. P. (07/12/2016). Oponibilidad del boleto de compraventa respecto de terceros
 En cuanto al primer punto (no remisión y autonomía del art. 1171 respecto del
precepto anterior), creemos que ambas normas deben integrarse y que, por tanto, las
exigencias dispuestas por el artículo 1170 son aplicables también al supuesto de la
norma siguiente. Sin perjuicio de ello, vale decir que la norma no exige la transmisión
de la posesión y, por tanto, se entiende que ello ha sido dispuesto en forma voluntaria
por el legislado y en conformidad con jurisprudencia de la materia.9
La segunda cuestión es más doctrinaria que práctica, por cuanto aun cuando la
prelación normativa establecida por el nuevo Código haga primar las disposiciones
especiales respecto de las generales (art. 963 del Código Civil y Comercial), las normas
no se contradicen. En este sentido, la segunda parte del artículo 146 de la Ley de
“Concursos y Quiebras” establece que

Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe,

serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiere abonado el veinticinco
por ciento (25%) del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el
destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio
contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador
podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a
cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el
bien, en garantía del saldo de precio.

Como se ve, entonces, la norma exige:

i) que el adquirente por boleto sea de buena fe.
Aquí la mala fe consiste no solamente en la connivencia con el vendedor para
defraudar a sus acreedores, sino también en el simple conocimiento que el comprador
tenga respecto de la cesación de pagos del vendedor.
ii) que haya pagado el veinticinco por ciento (25%) del precio.
Debe tenerse presente que si el juez ordena la escrituración y existe un saldo del
precio pendiente de pago, si bien el adquirente podrá cumplir sus obligaciones en el
plazo convenido, deberá constituir hipoteca de primer grado en garantía de la deuda.
iii) el boleto debe tener fecha cierta.
La necesidad de que el boleto tenga fecha cierta, señala Alejandro Borda que es
una cuestión discutida. Así, unos exigen la existencia de fecha cierta porque este es un
requisito de carácter general, indispensable para que un documento privado sea oponible
a terceros (Bustamante Alsina). Para otros, exigir la fecha cierta hace perder en buena
medida el propósito tuitivo de la norma (Wayar). El texto legal resuelve la controversia
en el primer sentido.10
Como se dijo, a diferencia del supuesto de ejecuciones individuales, no se exige
la entrega de la posesión. Ahora bien, de entregarse al adquirente la posesión del
inmueble antes de la quiebra o concurso, exigir la fecha cierta del boleto podría para
algunos carecer de sentido, puesto que la posesión constituiría un elemento decisivo de
la buena fe y haría publicidad suficiente (Borda).

acreedores del vendedor en el nuevo Código: Una oportunidad aprovechada parcialmente. La Ley.
Recuperado de MJ-DOC-10576-AR.
9
Cámara Nacional Comercial, en pleno (08/07/1981), “Arturo de Zaguir, María C. c/ Concepción Arenal
S. C. A. s/ incidente por escrituración”.
10
Borda, A. (2016), op. cit., p. 378.