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TEMA1 Regularizacin Dominial.

Doble Dominio

POSESION: BOLETO DE COMPRAVENTA: La anotacin en aquellas demarcaciones en donde se anotan estos contratos. REGISTRO DE POSEEDORES. REGULARIZACION DOMINIAL: LEY 24.374 Y MODIFICATORIAS. CONSOLIDACION.-TITULACIONES INSUFICIENTES.-DOBLE DOMINIO.CAMPOS COMUNEROS.

Autores: OrtegA, Juan Manuel y rullAnsky, gustavo Fabin

Ortega, Juan Manuel rullansky, Gustavo Fabin

PONENCIA 1 POSESIN 1.1-BOLETO DE COMPRAVENTA: la anotacin en aquellas demarcaciones en donde se anotan, excluyendo la
inscripcin de los boletos que prevn las leyes nacionales 14.005 y 19.724.-Como ejemplos tenemos el de la Provincia de santa Fe, en la cual, segn la ley 6.435, reformada por ley 12.281, del registro de la Propiedad Inmueble, en su artculo 4, inciso 5, se prev lo siguiente: Art. 4.- en el registro se inscribirn o incorporarn, segn corresponda, los siguientes actos:5) las promesas de venta con o sin entrega inmediata del inmueble.- y el de la Provincia de entre ros, de acuerdo al Decreto ley 6964 del registro de la Propiedad Inmueble, en los artculos: 9. los documentos privados podrn ser inscriptos siempre que las firmas de todos los que suscriben estn autenticadas por escribano de registro o funcionario a quien la ley atribuya esta competencia, o sean ratificadas personalmente en el trmite de inscripcin, ante el jefe del registro Pblico respectivo, o fueren realizado con intervencin de abogados inscriptos en la matrcula de entre ros.- y 24. Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarn: e) los boletos o promesas de venta.-.tambin existen los casos de las Provincia de san Juan y Mendoza en donde se suprimi las inscripciones de los boletos de compraventa, a excepcin de las establecidas por las leyes 14.005 y 19.724, (san Juan Dtr. n 2/1973 y Mendoza Dtr. n4/1989) porque se consider que legislar sobre bienes inmuebles es una facultad delegada por las Provincias a la nacin y que es privativa de la legislacin de fondo (artculo 75 inciso 11 de la Constitucin nacional), en consecuencia la faculta de legislar sobre dichos bienes est vedada a las legislaciones provinciales.-se entendi que la anotacin de los boletos no produce mutacin registral y por ende no ingresan dentro del principio de prioridad y rango, careciendo entonces de toda trascendencia dentro del mbito registral inmobiliario, motivo por el cual de existir conflicto entre el titular registral y el adquirente por boleto o terceros interesados, los mismos deben ser resueltos dentro del campo de las obligaciones y siempre de forma extrarregistral.-si se decretan medidas cautelares contra el titular de dominio, stas tienen perfecto acceso al registro, producindose su traba sin ningn condicionamiento, independientemente de los boletos anotados, manteniendo igual criterio respecto de las transferencias efectuadas a favor de personas distintas a la que adquiri por boleto.-se afirm que, adoptar un criterio distinto al aqu sustentado implicara modificar la legislacin equiparando los efectos del boleto registrado al del titulo de traslativo de dominio, de acuerdo a los artculos 1184, 577, 997 y concordantes del Cdigo Civil.-en las reformas de los artculos 1187 bis y 2355 al referirse a los adquirentes por boleto y reconocerles derechos no se supedita a los mismos al recaudo de la registracin, por lo que el boleto contina estando destinado a reglar la relacin entre las partes mientras se gestiona el pertinente ttulo dominial, para lo cual, entre otros recaudos, la ley 17801 introduce el certificado con reserva de prioridad (en su artculo 23 y concordantes de la ley 17.801) protegindose de ese modo al adquirente. Como excepcin, la razn por la que los boletos emergentes de las leyes nacionales 14.005 y 19.724 se registran y su anotacin genera eficacia registral, se funda en que la escritura pblica no puede ser otorgada en forma inmediata. se agreg, por ltimo, que someterse a la normativa de la legislacin de fondo, es el sistema que debemos defender, si realmente deseamos proteger al adquirente, puesto que otorgarle a los boletos un viso de legalidad, que evidentemente no poseen dentro del sistema real, conlleva a que el adquirente puede verse sorprendido cuando su inmueble es afectado por una medida cautelar.Jurisprudencia: tribunal: Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de santa Fe, sala I (CCivyComsantaFe)(salaI), 18/03/2002, Voegeli, Jorge l c. Balkenende, lidia y otra, Publicado en: lllitoral 2002, 1532, Cita Online: Ar/Jur/1564/2002.en este caso una persona promovi tercera de dominio presentando el boleto de compraventa inscripto del inmueble que adquiri a un codemandado, el que estara por ser subastado. el juez de primera instancia rechaz la tercera por no mediar tradicin del inmueble. Apel el tercerista. la alzada confirma lo resuelto, manifestando que es improcedente la tercera de dominio de un inmueble que se funda en la existencia de un boleto de compraventa inscripto en el registro general, pero sin que el tercerista haya acreditado haber recibido la tradicin del bien, pues la mera manifestacin del vendedor de darse por desposedo no produce desapoderamiento.-Ahora bien, en autos se presenta una situacin que obliga a un anlisis particular del tema a resolver, por cuanto el contrato (boleto) que se acompaa se encuentra inscripto en el registro general, lo cual produce efectos de publicidad y oponibilidad a terceros en la provincia de santa Fe, donde se encuentra legislada dicha inscripcin. la inscripcin del boleto de compraventa de inmuebles -de las promesas de venta con o sin entrega inmediata del inmueble- (segn reza el art. 4 inc. 5., de la ley 6435/68 de santa Fe) que fuera establecida con carcter obligatorio en la provincia de santa Fe por el art. 8 de la ley provincial 6435, produce efectos jurdicos de publicidad y oponibilidad a terceros, segn resulta de lo dispuesto en el art. 2 de la ley 17.801. (Hernn Martnez, Procesos con sujetos mltiples, t. 2, p. 277)Inscripto el boleto, la oponibilidad a terceros en el caso estara presente, pero se requiere para que proceda la tercera fundada en la existencia del derecho de propiedad (dominio) y en la existencia de la tradicin, que el a quo juzga no cumplida.-.-Queda claro en este caso que, si bien en esta provincia es obligatoria la inscripcin de los boletos, los efectos de la misma no alcanzaran para fundar una tercera de dominio, ya que sera necesario probar la tradicin.En nuestra opinin, estamos hablando de una publicidad que no trasciende en el marco de los derechos reales.-no genera, la citada publicidad, derechos distintos de los que surgen del ejercicio de la posesin en los trminos del

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artculo 2355 ltima parte.-el efecto que produce es una publicidad noticia de la existencia de un boleto, o sea de un contrato privado con vocacin traslativa, no de su contenido, ni del pago o parte sustancial del mismo, pero s podra tener efecto en de acuerdo al artculo 1185 bis en casos de concurso o quiebra del titular-vendedor que algunos autores extienden, a nuestro criterio acertadamente, a la ejecucin individual (conf. lpez de Zavala, teora de los contratos, parte general p. 188; Morillo. Augusto M. el boleto de compraventa como sostn legtimo de terceria, ll 1994-B p. 461; sC Mendoza en pleno eD 147-437, etc).-en los 2 ltimos registros nombrados, donde s se anotaban los boletos, hoy esa anotacin ha sido suprimida por la carencia de efectos y creacin de situaciones disvaliosas como las antes apuntadas.-De acuerdo a nuestra normativa la oponibilidad del comprador por boleto de buena fe con posesin es extrarregistral y no se suple por la eventual anotacin del boleto en los registros de la propiedad.-la registracin no prueba la posesin, ya que la escritura inscripta tampoco lo prueba, puesto lo que se registra es slo el ttulo formal.-

1.2-REGISTRO DE POSEEDORES: similares a la anotacin de los boletos son los efectos que prevn estos registros.-

un ejemplo claro es el registro Personal de Poseedores de la Provincia de Crdoba (ley provincial 9150).-Cuya creacin se establece por motivos especialmente tributarios (conf. el saneamiento de ttulos y el registro de Poseedores en Crdoba, gabriel B. Ventura, ll Crdoba, p. 391) puesto que las obligaciones tributarias correspondientes a la parcela posesoria anotada en el registro Personal de Poseedores comenzarn a devengarse, para el poseedor inscripto, a partir de la fecha de su registro y adems si la oposicin del titular dominial fuera deducida en forma extempornea (60 das de la notificacin), solo podr ser admitida en caso que la presentacin estuviera fundamentada en documentacin fehaciente, con los tributos provinciales pagados hasta la fecha de presentacin y adems se asumiese el pago de todos los gastos realizados hasta ese momento, por lo tanto y slo en este supuesto, si la posesin ya se hubiera registrado, se dispondr su cancelacin.en este registro podrn inscribirse aquellas parcelas urbanas, rurales y semirurales sujetas a actos posesorios, sin perjuicio que el dominio de las mismas, se encuentre sin matricular o inscripto en el registro general de la Provincia a nombre de una persona distinta a quien aparece invocando la posesin. en este ltimo caso deber marginarse la inscripcin en el registro general de la Provincia a los fines de su publicidad con relacin a terceros interesados. en su artculo 8 la ley reza que la anotacin de la posesin es sin perjuicio de los derechos de terceros.las personas que pretendan anotar las parcelas indicadas sobre las que invocan el ejercicio del derecho de posesin, debern suscribir y presentar ante los Juzgados de Paz de su jurisdiccin, o ante el organismo que la Autoridad de Aplicacin determine, una Declaracin Jurada, realizada con intervencin de dos testigos que manifiesten conocer la existencia material de la posesin y den fe sobre la veracidad de los antecedentes consignados, con firmas certificadas por autoridad competente.-luego es notificado el titular dominial, previa verificacin del cumplimiento de los requisitos establecidos por la citada ley, de la presentacin formulada a efectos de que ejerza su defensa e invoque y pruebe sus derechos. si mediara oposicin en tiempo y forma, se proceder realizar una Mediacin entre las partes y en caso que la mediacin arrojara resultado negativo, se deber desestimar el requerimiento y dispondr su archivo, notificando fehacientemente al interesado que hubiese instado la anotacin de la posesin. si no media oposicin del titular registral en el plazo perentorio de (60) das computados desde el diligenciamiento de la notificacin, se proceder a dar curso al requerimiento formulado, a travs de la correspondiente resolucin que ordene la inscripcin. en la misma resolucin se emplazar al poseedor para que dentro del plazo de (60) das acompae un plano, suscripto por un profesional habilitado para el ejercicio de la agrimensura. la inscripcin en el registro Personal de Poseedores surtir los efectos de la publicidad y oponibilidad ante terceros. Entendemos que la oponibilidad es con respecto slo a la posesin y a sus efectos derivados de la presente ley, ya que en su artculo 15 reza qua una vez registrada una posesin no podr registrarse otra sobre la misma parcela y en el artculo 22 expresa que podrn ser objeto de medidas cautelares, ejecuciones judiciales y subasta, los derechos y acciones posesorios anotados en el registro Personal de Poseedores, en la medida y extensin de su anotacin a folio personal.una nota relevante tiene la presente ley, en la obligacin que establece, con carcter previo a la realizacin de todo acto jurdico notarial o de subasta judicial, al requerir un informe a la autoridad de aplicacin como al registro Personal de Poseedores, con relacin a tramitaciones en curso o a inscripciones realizadas en virtud de la citada presente ley.la presente ley, segn su articulado, es de orden pblico y todo conflicto normativo relativo a su aplicacin deber interpretarse y resolverse en beneficio de la misma.Jurisprudencia: tribunal: Cmara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, del trabajo y Contencioso administrativo de Villa Dolores (CCivComtrabyContencioso administrativo Villa Dolores), 25/04/2006, Partes: torres, Jos Mara r. y otro c. Porporatto, eduardo Ac-Publicado en: llC2006, 860.-en este caso se plantea la valoracin de la prueba para configurar la interversin del ttulo de un locador que pretende ser poseedor.-si bien la Cmara toca tangencialmente el tema del registro de Poseedores establece que la inscripcin en el citado registro es un requisito para probar la posesin.sumario del Fallo: A los fines de repeler la accin de desalojo, y demostrado el origen de la tenencia del inmueble objeto del mismo mediante un contrato de locacin, las mejoras introducidas en el mismo resultan insuficientes para
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probar la posesin y fundar la interversin del ttulo, pues stas reconocen como causa indiscutida y excluyente el contrato de locacin originario y en el articulado del mismo dice: en armona con el sentido y alcances que, en lo pertinente, consagra el actual rgimen de saneamiento de ttulos y registro de Poseedores de Inmuebles (ley 9150, ttulo II, art. 6 y sigtes.), que en definitiva, para aquilatar y probar la interversin no es bastante haber tenido la intencin de comportarse como verdadero dueo a partir de un determinado momento, como postula la recurrente, sino que tal intencin se haya exteriorizado objetivamente en hechos y actos concretos que seria y fundadamente promuevan el convencimiento de que se est frente a un autntico poseedor.-.-Cuando se refiere la sentencia a actos concretos que promuevan el convencimiento se refiere a la inscripcin en el registro de Poseedores.Nuestra opinin: esta ley ha sufrido innumerables crticas puesto que la posesin, como instituto regulado por el derecho de fondo es materia delegada por las provincias a la nacin (artculo 12 Constitucin nacional) y debe ser regulada slo por el legislador nacional, de acuerdo a las mismas razones expresadas con anterioridad al explicar el caso de los boletos inscriptos.-lo que aqu ocurre es que se contradice un sistema registral nacional que es declarativo y no constituido (artculos 2505 cdigo Civil y 2 y 3 ley 17.801) al registrar la posesin, que es un modo de adquisicin del dominio y un instituto del derecho comn.-Adems la ley prev que si la oposicin del titular registral es extempornea podr cancelarse la anotacin slo si el titular tiene los impuestos provinciales pagos a la fecha y asumiese adems los gastos de todo lo realizados hasta dicho momento, lo que provocara una afectacin al derecho de dominio del titular por la falta de pago de tributos (a favor de esta interpretacin ver registro de Posesiones, Dr. Carlos C. koval yanzi en: http://es.scribd.com/doc/11453995/ registro-de-Posesiones-Dr-Carlos-C-koval-yanzi).- Por lo tanto, al igual que lo expresado por los dos autores en las obras citadas en el presente punto (Ventura y koval yanzi), sera conveniente que los registros de Poseedores creados o a crearse, dependieran de las respectivas Direcciones de Catastro, por cuanto el objetivo perseguido es el cobro de los tributos fiscales y adems para no entorpecer con el sistema nacional registral creado por las leyes nacionales antes relacionadas.-

1.3- LEY 24.374 DE REGULARIZACION DOMINIAL y su modificatorias, leyes 25797 y 26493.-en setiembre

de 1994 se promulg la ley 24.374, cuyas normas son de orden pblico.-su finalidad es solucionar la situacin de una importante cantidad de poseedores y adquirientes de lotes urbanos que no pueden obtener la escritura de dominio.resumimos el procedimiento: el presente rgimen de regularizacin dominial es a favor de ocupantes con causa lcita de lotes urbanos que tengan como destino principal el de habitacin nica y permanente, teniendo que acreditar la posesin pblica, pacfica y continua durante tres aos, con anterioridad al 1 de enero de 2009. se excluye a los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad de satisfacer sus necesidades de vivienda. la autoridad de aplicacin ser determinada por las provincias. la ley establece que los beneficiarios debern presentar ante la autoridad de aplicacin una solicitud de acogimiento al mencionado rgimen, con sus datos personales y descripcin del bien. Adems, debern acompaar una declaracin jurada en la que conste su carcter de poseedor, origen de la ocupacin y todo otro requisito que prevea la reglamentacin interna. la autoridad de aplicacin practicar las verificaciones respectivas y si fuere procedente, se remitirn los antecedentes a la escribana de gobierno o las que se habilitasen por las jurisdicciones respectivas, la que requerir los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble. la escribana citar y emplazar al titular de dominio de manera fehaciente en el ltimo domicilio conocido y sin perjuicio de ello tambin lo har por edictos en el Boletn Oficial y en un diario local, as como tambin a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposicin en el trmino de treinta das. no existiendo oposicin y vencido el plazo, la escribana labrar una escritura-acta con la relacin de lo actuado, la que ser suscripta por el interesado y la autoridad de aplicacin, procediendo a su inscripcin ante el registro respectivo, con la constancia que la misma pertenece a la ley 24.374. si hubiere oposicin por el titular de dominio o terceros se interrumpe el procedimiento, salvo que se fundare en el reclamo por saldo de precio o impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley (en este caso se firmar la escritura-acta como en el trmite sin oposicin y se inscribe en el registro, sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que se pudieren ejercer). si el titular de dominio prestase consentimiento para la transmisin a favor del peticionante, la escritura-acta se realizar conforme a las normas de derecho comn. si se tratase de la escritura-acta de regularizacin, el asiento registral har especial mencin de que se trata del rgimen de la ley 24.374 y del nombre del beneficiario y dems datos habituales para este tipo de registracin. Mantendr el asiento que corresponde al titular de dominio hasta tanto se configure la consolidacin. es trascendente destacar la importancia de la fecha de la inscripcin registral, pues a partir de ese momento comenzar a contarse el plazo decenal para la consolidacin. en lo normado por el artculo 8 se establece que la inscripcin registral a la que se refiere el artculo 6 inc. e), referido a la escritura-acta relacionada, se convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez aos contados a partir de su registracin. los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido. las provincias dictarn las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regstrales pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o ttulo.-

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Mientras corre el plazo establecido para tal consolidacin, ese derecho del beneficiario con relacin a inmueble determinado puede ser objeto de cualquier acto jurdico permitido por la legislacin civil. el negocio jurdico (ej: cesin onerosa o gratuita del derecho) deber ser formalizado por escritura pblica y sta, a su vez, inscripta en el citado registro con relacin al inmueble respectivo. estas cesiones pueden ser autorizadas por cualquier notario de registro. Asimismo, el derecho del beneficiario est sujeto a las normas del derecho sucesorio, como cualquier otro derecho, por lo que se trasmite a los herederos del beneficiario causante.

1.3.1-CONSOLIDACION: en la ley 24.374 originaria no haba quedado claro ni se haba resuelto como sera el

mecanismo por el cual el beneficiario, de esta ley, pasara a ser titular de un derecho real.-en medio de las discusiones que esto gener, por lo cual se esbozaron posiciones doctrinarias encontradas que iban desde considerar que el beneficiario era titular de un derecho real de dominio revocable, que el titular tena slo un derecho personal, hasta quienes entendieron que slo una sentencia judicial poda otorgar un derecho real a una persona ante la falta de consentimiento del titular dominial, se modific el artculo 8 de la citada ley por el cual se estableci que la inscripcin registral a favor del beneficiario, se convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez aos contados a partir de su registracin.-

1.3.2-LA CONSOLIDACION EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES.


Por Decreto del Poder ejecutivo 181/2006, complementado con la Disposicin tcnico registral 6/07, se estableci que la consolidacin de ley 24.374, se realizar a travs de los organismos que llevaron adelante la escrituracin, o sea a travs de los registros notariales de regularizacin Dominial creados por el Decreto 2815/96.-en los considerandos del decreto 181/06 se expresa que la ley 24.374 otorg a los beneficiarios de aquel rgimen un derecho personal respecto de dicho inmueble, frente al cual, la doctrina haba sostenido las ms diversas posturas, antes mencionadas.-se afirma, adems, que la ley nacional n 24.374 no haba establecido el mecanismo por el cual dicho derecho personal pasaba a constituirse en derecho real de dominio, y fue a travs de la ley nacional n 25.797 promulgada en noviembre de 2003, que se puso fin a una gran discusin en este sentido... quedando en manos de la Provincia dictar las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y registrales pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o ttulo.-Por lo expuesto, se obtiene el derecho real de dominio sobre el inmueble objeto de regularizacin, slo despus de transcurrido el plazo de diez aos y cumplimentado el procedimiento que establezca la normativa citada. el artculo 1 del citado Decreto seala que, vencido el plazo de diez aos, ocurrir lo siguiente: a) se produce la extincin del derecho real de dominio del anterior propietario, de acuerdo a lo que determina el artculo 9 de la Dtr 6/07, que le acuerda a la adquisicin de dominio el carcter de originaria, por lo que cancela la inscripcin anterior y con ella los antecedentes de la vida jurdica del bien; y b) se produce la consolidacin de dominio en favor del beneficiario, con carcter de titular de dominio perfecto.-luego, en el artculo 2 se establece quienes podrn tramitar la consolidacin, la que comienza con una presentacin de una solicitud en carcter de Declaracin Jurada, con el original y copia del escritura-acta de cumplimiento de los requisitos de ley 24.374 y cualquier otra documentacin respaldatoria, como por ejemplo la cesin de derechos de los beneficios de la citada ley o la partida de defuncin del beneficiario en los casos que corresponda.-se abre entonces un expediente para lo cual el escribano solicitar el informe de dominio y el de antecedente catastrales, para constatar el paso de los 10 aos de la inscripcin, que no se existan vigentes medidas cautelares que impidan la consolidacin del dominio, como por ejemplo la prohibicin de inscribir o medidas de no innovar y que los datos parcelarios del inmueble coincidan con la informacin existente en el registro provincial de catastro.-respecto de las medidas cautelares vigentes, la Dtr 2/2011 establece que si existiera anotada una medida cautelar contra el titular del dominio, la toma de razn de la escritura de Consolidacin producir su desplazamiento, debiendo notificarse al juzgado oficiante la variante registral. si la medida cautelar, afectara al beneficiario del Acta de regularizacin Dominial, deber ser reconocida por ste, consignndose asimismo dicha circunstancia en la rogatoria de estilo y si la medida cautelar anotada consistiera en una medida de no innovar o prohibicin de inscribir, no se proceder a la toma de razn definitiva de la escritura de Consolidacin, procedindose a su registracin provisional.luego se enva el expediente a la autoridad de aplicacin (la subsecretara social de tierras) para su correspondiente visado y aprobacin.- una vez cumplido con estos pasos se puede firmar la escritura de manera similar a la del otorgamiento del beneficio establecido en la ley 24.374.-luego de la firma de esta ltima escritura se produce la inscripcin con los efectos antes indicados.-Cabe destacar el carcter gratuito de este rgimen.An la doctrina y la jurisprudencia siguen teniendo posturas encontradas sobre la naturaleza del derecho que se otorga a los beneficiarios en el lapso entre la inscripcin del acta y la consolidacin del derecho. si nos encontramos frente a: a) un dominio revocable que deba inscribirse como tal en el registro de la Propiedad por el plazo de 10 aos, al cabo de los cuales, si el titular contra el que se siguiera el procedimiento administrativo de regularizacin no acreditaba judicialmente un mejor derecho, se converta en un dominio pleno y perfecto, debiendo cancelarse aqul otro dominio (Anlisis de la ley 24.374 sobre rgimen de regularizacin de tierras para vivienda. lamber, rubn Augusto, ed. Pregn,
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Bs. As., marzo 1996); o b) si nos encontramos frente a un derecho personal, como se expres con anterioridad.Jurisprudencia: en relacin al tiempo que transcurre entre la inscripcin de la escritura-acta ley 24.374 y la consolidacin: la Cmara de Apelacin en lo Civil y Comercial de lomas de Zamora en los autos OVIeDO, DOMIngO c/ BAeZ, ADOlFO ZACArAs s/ reIVInDICACIn(publicado en http://legales.com/tratados/e/eregulariza.html, jurisprudencia provincia) confirm la sentencia apelada, por entender que una escritura de regularizacin dominial, en los trminos de la llamada ley Pierri, no otorga legitimacin para promover una accin reivindicatoria. el tribunal seal que la escritura de regularizacin dominial aportada por el actorno constituye ttulo de adquisicin suficiente para configurar dominio -pleno o imperfecto-, y al no ser titular del derecho real de dominio, carece de acciones reales. entendi la Cmara que durante el transcurso de ese tiempo el beneficiario no titularizar el bien ni de manera imperfecta, dado que no constituye ninguna de las formas o modos de adquisicin del dominio previstas por el artculo 2524 del Cdigo Civil, limitndose a hacer pblica a travs del registro inmobiliario su condicin de poseedor; sin obstar que al vencimiento del plazo previsto en la ley de regularizacin dominial, desplazar al anterior dueo de esa condicin.-Por lo tanto apoya la cmara la doctrina que seala que es un derecho persona.respecto del siguiente fallo, que versa sobre un Desalojo, la Cmara entendi que el derecho existente entre la inscripcin de la escritura-acta ley 24.374 y la consolidacin, que analizamos, es un dominio imperfecto.-la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial la Matanza, en los autos VArelA, enrIQuetA elenA C/ VArelA, VernICA y OtrO s/ DesAlOJO (publicado en http://www.camoron.org.ar/archifallos/bf201fallo desalojo.zip), confirm la sentencia que hizo lugar a un desalojo intentado por la poseedora del cincuenta por ciento del inmueble, quien tambin figura como titular de una escritura de regularizacin dominial, en los trminos de la llamada ley Pierri. los demandados, que eran poseedores pero no beneficiarios de la citada ley, cuestionaban tanto la legitimacin activa como el tipo de proceso, por considerarse ellos los poseedores del inmueble. sin embargo, el tribunal destac que el dominio imperfecto que auspicia el rgimen mencionado (Art. 8 de la ley 24.374 sustituido por la ley 25.797) legitima a su beneficiario, puntualmente la actora, por revestir el carcter de propietaria con dominio imperfecto, para usar y gozar del inmueble, excluyendo a terceros ocupantes de ese uso y goce.-el dominio imperfecto sobre la cosa inmueble objeto de desalojo se encuentra acreditado con la escritura pblica de regularizacin dominial ley 24.374.-.En nuestra opinin, junto con la de la mayora de la doctrina especializada (titulacin de contenido social y regularizacin dominial en la repblica Argentina, solari del Valle, Colinas, Basante y gmez, p. 17, edicin especial publicada por el Colegio de escribanos Prov. de Bs. As. con motivo del primer encuentro nacional de regularizacin Dominial; entre realidad y utopa: el papel del notariado en la difusin de la propiedad, emanuele, Cal, revista notarial ao 2007, n 956; senador Cigona, luis Francisco en reunin n 1-1a, sesin Ordinaria celebrada el 11/03/2009, Honorable senado de la nacin, publicado en http://www1.hcdn.gov.ar/sesionesxml/item.asp?per=127&r=1&n=18), la ley 24.374 y su consolidacin han sido un xito para lograr la titularizacin de innumerables inmuebles cuyos poseedores no tenan ttulos formales de los mismos, evitando la tacha de inconstitucionalidad que la amenazaba en los primeros posteriores a su sancin.-Adems, resulta loable la participacin del notariado Bonaerense para el logro de semejante emprendimiento social, ya que, de acuerdo a las normas antes citadas, se ha creado un rgimen administrativo-notarial (por decreto n 2515/1996 se crean los registro notariales de regularizacin Dominial integrados por escribanos pblicos de registro) que est en cabeza de los escribanos, puesto que junto con la parte notarial est tambin la parte administrativa del rgimen, la que es realizada casi en su totalidad por el notario, quedando en manos de la subsecretara social de tierras el visado y la aprobacin del expediente confeccionado por profesional.-

2- TITULACIONES INSUFICIENTES
en principio debe dejarse en claro que un ttulo insuficiente, lo es por oposicin a un ttulo suficiente, sea apto para servir de ttulo causa mediata para la adquisicin del dominio, condominio, propiedad horizontal (para aquellos que interpretan que se trata de un derecho real autnomo) u otro derecho real (en este caso que se ejerza por la posesin). en tal sentido, y limitando nuestro tratamiento a los ttulos que dan origen al derecho real de dominio, condominio, y/o de propiedad horizontal, no debe asimilarse a supuestos de justo ttulo y buena fe (adquisicin a non domino),conforme los artculos 3999, 4010 y concordantes del Cdigo Civil, que dan lugar a la aplicacin de la prescripcin decenal adquisitiva del dominio, interpretacin de buena parte de la doctrina, y en nuestro caso, siguiendo la postura de guillermo Allende, entre otros, que tiene como efecto la prescripcin de la accin reivindicatoria del verdadero titular. tampoco debe confundirse con los ttulos observables, ya sea porque derivan de ttulos suficientes que dan lugar a dominios revocables, por causales de nulidad relativa, que permiten ser confirmadas y saneadas de esa forma. As, delimitando el mbito de los ttulos insuficientes, analizaremos algunos casos, a saber: a) Compra por boleto, an en

TEMA1 Regularizacin Dominial. Doble Dominio

los supuestos de ser otorgados en escritura pblica, y anotados por el rgimen de la ley 14.005, y/o de la ley 19.724, y eventualmente, por aquellos registros provinciales que mantienen la anotacin de los mismos; b) Cesiones de Derechos y Acciones, otorgadas en escritura pblica, e inscriptas en los registros de la Propiedad Inmueble, como sucedneas de ventas donaciones de partes indivisas, cuando no estn determinadas con exactitud las proporciones de dominio mejor dicho del condominio; c) Cesiones de Derechos y Acciones Hereditarios ejecucin de Derechos Hereditarios, referidas a inmuebles determinados que se anotan en los Folios Personales, y se los correlaciona con notas vinculantes en los Folios reales correspondientes, como surge del art. 77.1. de la resolucin general 1/2007, normativa tcnico registral, Pcia. de Crboba; d) Cesiones de Derechos y Acciones Hereditarios sobre inmuebles determinados que se anotan directamente en el Folio real correspondiente, sin orden judicial de inscripcin, juntamente con la Declaratoria de Herederos correspondientes; e)Cesiones de Derechos y Acciones Hereditarios posteriores a la Adjudicacin por Particin sucesoria; f ) Cesiones de Derechos y Acciones (gratuitas) a favor de los hijos de los ex cnyuges, en los casos de homologacin judicial de acuerdos de liquidacin por disolucin de sociedad conyugal; g) Cesiones de Derechos y Acciones de los Boletos de Compraventa en las subastas Judiciales, una vez cumplidos en el expediente, las etapas y/o trmites que requieran los cdigos procesales locales, para tener por perfeccionada la adquisicin del dominio; h) en caso de subastas, excepto las ejecuciones hipotecarias especiales de la ley 24.441, y las del art. 598 del C.P.C.C. de la nacin, texto ley 24.441, los testimonios Judiciales y/o las escrituras de Protocolizacin de Actuaciones inscriptas, en las cuales, la posesin no ha sido entregada judicialmente, sea, sin que se hubiera perfeccionado la adquisicin del dominio; i) testimonios Judiciales y/o las escrituras de Protocolizacin de Actuaciones inscriptas, por remates judiciales que no constituyen subastas, sea, en divisiones de condominio, particiones sucesorias, y/o liquidaciones por disolucin de sociedad conyugal; j) Cesiones de Derechos y Acciones de los beneficiarios de la ley 24.374, una vez cumplido el plazo de diez aos desde la inscripcin del Acta correspondiente; y k) Otros supuestos, ya que la casustica no se agota en los casos presentados.En nuestra opinin y sintetizando lo expuesto, los boletos, y/o las cesiones no constituyen ttulos suficientes para la adquisicin del dominio, tampoco lo constituyen los instrumentos judiciales y/o notariales insuficientes.- A efectos de ser subsanados algunos casos de ttulos insuficientes, resultan de inters las conclusiones de la XV reunin nacional de Directores del registro de la Propiedad Inmueble, y las del tema III del II Congreso nacional de Derecho registral, Crdoba, 1976.-

3- DOBLE DOMINIO
en este tema, tambin merece una consideracin previa, doble dominio, no necesariamente configura una doble matriculacin ( inmatriculacin como dicen en espaa), una doble registracin. los problemas vinculados con doble matriculacin y/o registracin, pueden resolverse a travs de los registros respectivos, en virtud de los antecedentes obrantes en los mismos, y/o de los organismos catastrales. el doble dominio, fundado en la superposicin total parcial de los ttulos, en muchos casos provenientes de las viejas informaciones sumarias por la que se adquira el dominio por prescripcin, antes de la sancin de la ley nacional 14.159, debe resolverse, bien por abdicacin de uno de los titulares en sede notarial, por transaccin judicial, en caso de derechos ya litigiosos, y/o en sede judicial, por accin meramente declarativa, procedimiento contradictorio, segn corresponda. Analizando las Disposiciones tcnico registrales de las distintas Provincia, se ajusta a este criterio la Dtr. 30/2002 de la Pcia. de Mendoza, y en menor medida las Dtr. 8/1980 (Modificada por la 3/1992) y 9/1985 de la Pcia. de santa Fe. la Dtr 13/2004 de la Pcia. de Buenos Aires, desde nuestro punto de vista, regulan aspectos que deben ser resueltos judicialmente, en base a la normativa del derecho de fondo, y no por disposiciones de menor jerarqua.

4- CAMPOS COMUNEROS
los campos comuneros constituyen un rgimen de propiedad sui generis que no participando de las caractersticas propias de los derechos reales de dominio y condominio, otorgan a sus titulares una posesin indivisa, que se materializa en cuotas partes de derechos y acciones sobre la totalidad de la merced campo comunero. De esta manera lo define la senadora por tinogasta, Provincia de Catamarca, silvina tello, que propona el saneamiento de los ttulos de los mismos.en general, las caractersticas de los mismos, son las siguientes: grandes extensiones de tierra sin lmites definidos, ni mensura; escaso valor de la tierra; sus titulares tienen derechos que provienen de sus antepasados, los que no estn determinados, carecen de instrumentos que lo acrediten y/o no han realizado sucesiones por varias generaciones,
Ortega, Juan Manuel rullansky, Gustavo Fabin

cediendo sus derechos entre s (coherederos causahabientes) a terceros; utilizacin exclusiva de potreros y viviendas (como si se tratara de una particin de uso), pero no de la tierra en general; reconocimiento de los otros derechosos como coposeedores, no como condminos; etc.la escasa doctrina que trata este tema, vincula su origen con las gracias mercedes reales, que fueron los primeros ttulos de propiedad que podan esgrimir los espaoles que llegaron a las Indias, e incluso los indgenas que vivan en reducciones, a quienes tambin se les conceda tierras. Otros autores, como Brizuela del Moral, se aproximan en el tiempo y los vinculan con el rgimen de enfiteusis. En nuestra opinin, resultara ms acertado vincularlas con los terrenos no repartidos y los Pastos Comunes Baldos, a los que hace referencia la recopilacin de las leyes de Indias de 1680, sobre los pastos, montes y aguas de uso comn en todas las Indias, ya que los ganaderos que no disponan de mercedes reales, podan apacentar el ganado en estas tierras. en Mxico y otros paises que fueron colonias espaoles, an quedan tierras de estas caractersticas, y existe en el derecho agrario mexicano, normativa que presume legtima la asignacin de parcelas existentes de hecho en la comunidad, siempre y cuando no exista litigio, derecho de posesin comunero, y en caso de controversia es facultad de los tribunales Agrarios, y no de la Asamblea general de Comuneros. en nuestro pas, la Provincia de Catamarca, es dnde existen mayor nmero de campos comuneros, en reas precordilleranas, y los problemas planteados por algunos comuneros que pretendieron usucapir, fueron resueltos por la jurisprudencia local, desestimando sus derechos en tal sentido (ver Caravaca Ortega Francisco y otros c/Cerratto exequiel y otros s/Prescripcin Veinteanial, sentencia nro. 56 del 7-11-2000, expte. Cmara nro. 120/1998, Cmara de Apelaciones Civil, Comercial, de Minas y del trabajo de segunda nominacin, san Fernando del valle de Catamarca). Entre las soluciones que proponemos para sanear estos ttulos, estn las siguientes: se tratara de bienes del dominio privado de las provincias, ya que los titulares de derechos no se atribuyen el dominio (condominio) de los mismos, por lo tanto debera censarse a los ocupantes y verificar sus ttulos, analizar el estado de ocupacin y si hay localidades entre los campos comuneros con habitantes que no se consideran derechosos, y proceder a regularizar el dominio, previa mensura, con la anuencia de la totalidad de los derechosos en Asamblea de Comuneros, publicitada con una anticipacin no menor a seis meses, y una propuesta de subdivisin y adjudicacin para ser votada. en caso de no haber acuerdo, existir otros derechosos que no intervinieran en la Asamblea, debe realizarse una segunda convocatoria, con tres ms meses de diferencia, hasta lograr el mayor acuerdo posible, ya que una situacin que arrastra cientos de aos, no puede resolverse manu militari. si en la segunda Asamblea, no se logra un acuerdo total, debe presentarse la propuesta ante un juez con competencia en lo civil, y resolverse siguiendo un procedimiento anlogo al de las Asambleas Judiciales de los Consorcios de Copropietarios de la ley 13.512.-