ESTUDIO DE MOROSIDAD 2021, 2022 Y 2023

Evaluando el primer semestre de cada año.

En los últimos años, Chile ha sido testigo de un alarmante incremento en los

gastos comunes y la morosidad en edificios y condominios, con resultados

que requieren una atención inmediata.

La morosidad en el primer semestre de 2023 ha alcanzado niveles

preocupantes, con un aumento del 83% en comparación con el 2021 en la

Región Metropolitana (RM), mientras que en las regiones, el promedio

general de morosidad ha crecido un 27% en el mismo período.

Estos datos nos plantean un panorama crítico que merece ser analizado y

comprendido por toda la comunidad.

Los aumentos presentados a continuación no solo son estadísticas frías, sino

que tienen un impacto directo en la calidad de vida de los residentes y la

sostenibilidad de los edificios y condominios en todo el país.

En este contexto, es crucial concientizar a la comunidad sobre la importancia

de cumplir con sus gastos comunes para evitar caer en la morosidad.

Además, es fundamental que las administraciones utilicen plataformas de

administración como ComunidadFeliz, para mejorar la transparencia

financiera y la eficiencia en la gestión.

Esta situación nos desafía a tomar medidas decisivas y colaborativas para

garantizar un entorno habitable y para crear comunidades más felices.

*Todos los valores de este estudio son promediados.

l MOROSIDAD RM 2021, 2022 y 2023

Consideremos primero que una persona se considera morosa después de 3

meses acumulados sin pagar sus gastos comunes.

👉 La cantidad de deudas morosas se refiere a cuántas deudas acumula la

comuna o región en cuestión.

👉 El monto moroso total, indica la sumatoria de cuánto dinero se debe del

total de las deudas morosas.

En cuanto a la morosidad en la RM, concluimos un promedio de $192.105.852

CLP para el 2021, $293.567.622,76 para el 2022 y $352.433.743 para el 2023. Lo

que representa un porcentaje de aumento del 83% cuando comparamos el

2023 con el 2021.

Las 10 comunas con más incremento para el 2023 son:

Cabe destacar, que Providencia no es la comuna con mayor cantidad de

deudas, pero sí es la comuna con un incremento más elevado.

Las 10 comunas con mayor cantidad de deudas morosas

Coinciden casi todas las comunas, consideremos que en este ítem se cuentan

las unidades morosas, es decir, en la comuna de Santiago hay 51.590

departamentos morosos.

l MOROSIDAD REGIONES 2021, 2022 Y 2023 primer semestre.

En regiones, vemos un incremento del 27% entre el 2021 y 2023 para

morosidad. Siendo el promedio general para este último semestre, cerca de

$460.000.000 CLP.

Semestre Cantidad deudas morosas Monto moroso total Incremento

2021 3.658,76 $366.028.914
2022 4.117,89 $412.251.630
2023 4.604,88 $462.933.707 26,47%

Top 10 de regiones con mayor cantidad de deudas morosas

Con más de 50 mil personas en promedio en toda la Región de Valparaíso, se

posiciona como la región con mayor cantidad de deudas morosas pendientes.

l ¿Cuáles suelen ser las causas de la morosidad?

Según hemos visto en ComunidadFeliz.cl, el costo de la vida ha aumentado

drásticamente en los últimos semestres, desde el arriendo hasta la canasta

básica, esto también afecta en los gastos comunes, en el que los servicios

básicos que usa el edificio aumentan y también la temporalidad (en verano,

aumenta el mantenimiento a las piscinas y riegos al jardín, por ejemplo).

Morosidad en gastos comunes: ¿Qué puedes hacer?

En una situación donde el salario continúa siendo el mismo, pero los gastos

incrementan, muchos residentes optan por saltarse el pago de ciertos meses

para terminar de ahorrar el monto o abordar algún gasto imprevisto o

urgente.
Si bien el aumento en los gastos comunes y/o arriendo, es una de las

principales causas de morosidad, existen otras razones por las cuales una

unidad puede atrasarse más de 3 meses en hacer su pago, y son:

Falta de transparencia: existen residentes que a pesar de tener los medios

para hacer el pago, no terminan de entender qué es lo que se cobra en su

gasto común, por qué es importante pagarlo al día y si no ven cambios

drásticos dentro del edificio, considera que los fondos no se están usando

adecuadamente.

Olvido/Descuido: aunque parezca insólito, existen casos de residentes que

olvidan que tienen una deuda pendiente o si bien están conscientes, dejan

pasar un par de meses para ir ahorrando a la par el monto total, de modo que

al mes, tienen más liquidez para emplear esos fondos en otro tipo de gastos.

l ¿Qué puede hacer la administración ante morosidad extrema?

Enviar carta de aviso: en ComunidadFeliz se envía una carta automática, de

aviso a morosos, para que la administración no tenga que estar revisando todo

el tiempo y los residentes queden informados. Esto, además, queda como

precedente para futuras acciones si es que no hay pago.

Facilidades de pago: se puede prestar la alternativa de pago con tarjeta de

crédito, que le conviene a la comunidad, dado que reciben el 100% de la

deuda, por otro lado, se pueden considerar convenios de pago expresos en la

Ley de Copropiedad 21.442 en el que se pueden establecer cuotas de pago

continuas sin intereses hasta llegar al total de la deuda.

Cortes de luz y telecomunicaciones: la ley permite el corte de estos servicios

ante morosidad extrema, más desde ComunidadFeliz siempre sugerimos

agotar los métodos de diálogo y negociación primero.

Educar a la comunidad: al vivir en comunidad uno da por sentado y entiende

que debe pagar los gastos comunes, ¿pero los residentes entienden por qué

es importante pagarlos?

Comunicar a la comunidad cuánto es el ingreso mensual que debe tener el

edificio o condominio para funcionar, contribuye a la transparencia de las

finanzas y transmite el sentido de responsabilidad a todos.

Buscar asesoría legal especializada: en el equipo legal de ComunidadFeliz

vemos cada día casos de residentes morosos, hay administradores que ya

intentaron muchos acercamientos a través del diálogo o cartas explicativas y

aun así no hay respuesta, por lo que tienen que optar por soluciones legales,

dentro de los tribunales civiles, por ejemplo.

Accede a 1 asesoría legal de copropiedad gratis aquí.

l ¿Qué NO se puede hacer ante morosidad extrema?

Como medida de presión o negociación a la hora de tratar con morosidad

extrema, algunas administraciones y comités optan por estrategias que no

están reguladas dentro de la ley de copropiedad:

Restringir el uso de espacios comunes: a menos que esté especificado

dentro del reglamento, la administración o comité como tal no pueden

prohibir a un copropietario o residente usar espacios comunes, de igual

manera, si bien la ley de copropiedad no lo dice explícitamente, es derecho de

quienes viven en la comunidad su acceso a dichos espacios.

Cortar otros servicios que no sean electricidad o telecomunicaciones, dado

que estos son los únicos autorizados por la ley.

l GASTOS COMUNES | 2021, 2022 Y 2023 para el primer semestre.

En las regiones, vimos un aumento promedio de los gastos comunes del 34%

considerando el primer semestre del 2021 y el del 2023.

PROMEDIO DE GASTOS COMUNES

Región 2021 2022 2023 Aumento
Región de Antofagasta $66.033 $64.801 $74.643 15,19%
Región de Arica y Parinacota $50.034 $59.224 $62.867 6,15%
Región de Atacama $38.306 $37.535 $52.954 41,08%
Región de Aysén $49.596 $44.104 $43.950 -0,35%
Región de Coquimbo $75.354 $79.620 $88.305 10,91%
Región de la Araucanía $63.218 $76.128 $82.266 8,06%
Región del Bío Bío $43.100 $49.695 $78.086 57,13%
Región del Libertador General
Bernardo O'Higgins $60.980 $57.364 $62.604 9,13%
Región del Maule $39.057 $40.053 $44.386 10,82%
Región del Ñuble $12.743 $56.508 $73.871 30,73%
Región de Los Lagos $56.090 $53.839 $59.883 11,23%
Región de los Ríos $35.220 $73.621 $97.163 31,98%
Región de Tarapacá $65.862 $72.063 $85.906 19,21%
Región de Valparaíso $67.123 $75.782 $90.899 19,95%
Región Metropolitana
de Santiago $97.088 $92.903 $99.944 7,58%
Promedio $54.654 $62.216 $73.182 33,90%

Este análisis muestra una tabla que detalla los promedios de los gastos

comunes en diferentes regiones de Chile en los años 2021, 2022 y 2023, junto

con el aumento porcentual en los gastos comunes de 2023 con respecto a

2021. Aquí hay algunas observaciones clave:

1. Variación Regional: Los gastos comunes varían significativamente de una

región a otra. Por ejemplo, la Región de Antofagasta tiene uno de los

promedios más altos en 2023, mientras que la Región de Aysén tiene uno de

los más bajos. Esto refleja las diferencias en los costos de vida y las

necesidades de cada región.

Lee ahora: Gastos Comunes, pregunas frecuentes

2. Aumento porcentual: En general, se observa un aumento en los gastos

comunes entre 2021 y 2023 en todas las regiones, con un aumento promedio

del 33.90%. Algunas regiones experimentaron aumentos notables, como la

Región del Bío Bío con un aumento del 57.13%, y la Región de los Ríos con un

impresionante aumento del 31.98%.

Este aumento puede deberse a varios factores, como el aumento de los costos

operativos o el mantenimiento de los espacios comunes.

3. Diferencia en los Aumentos: Los aumentos porcentuales varían

significativamente entre las regiones. Esto puede reflejar la diversidad de las

economías regionales y las decisiones de gestión local.

Top 5 de regiones con gastos comunes más altos

Para la RM el monto promedio de gastos comunes está alcanzando solo

los $100.000 CLP.
l ¿Cuáles son las causas del aumento de gastos comunes?

Principalmente el aumento de precios en proveedores y artículos del día a día.

No obstante, si la administración y comité hace una planificación de

presupuesto anual, también basado en proyecciones de inflación, debería

tener considerado estas variaciones de gastos en cada temporada del año.

Otras causas suelen ser:

Nómina: pago de finiquito, pago de días anticipados, horas extras, días de

licencia, entre todos, la nómina de la comunidad representa normalmente el

egreso más grande la comunidad, por eso es importante mantener una

buena organización de los turnos.

Proveedores: desde las mantenciones hasta suplir implementos para el

mantenimiento de los espacios comunes, los contratos de proveedores

obligatorios son quienes mantienen la comunidad en un buen estado, y

dependiendo de ciertos factores pueden ver incrementos durante el año.

Imprevistos menores: si bien las comunidades tienen un fondo de reserva,

este no se usa a menos que efectivamente sea una causa de fuerza mayor,

pero, por ejemplo, si hay que hacer una inversión porque se rompió uno de los

espejos del estacionamiento, incurre en un aumento del gasto común a fin de

mes.

l ¿Qué se puede hacer ante el aumento del gasto común?

Si bien las administraciones y comités no pueden controlar la inflación de un

país, sí pueden controlar el presupuesto y sus proyecciones; hacer un trabajo

más arduo en prestarle atención a los pequeños detalles dentro de los gastos

hormigas en edificios y hacer auditorías para hacer si se está gastando

innecesariamente en algún producto, será clave para mantener un monto de

gastos comunes estable.

Aquí hay otras cosas que se pueden abordar:

Hacer auditorías del edificio: Realizar auditorías periódicas del edificio es

esencial para identificar posibles áreas de ahorro y mejorar la eficiencia en el

uso de los recursos.

Estas auditorías pueden incluir una revisión detallada de los sistemas de

energía, agua y seguridad del edificio, así como la inspección de los contratos

de mantenimiento y reparación para garantizar que se estén cumpliendo de

manera eficiente y que no haya sobreprecios o servicios innecesarios.

Por ejemplo, en ComunidadFeliz.cl podemos negociar una auditoría

completa para nuevos clientes, como apoyo a crear comunidades más

transparentes. Más info aquí.

Renegociar contratos con proveedores de mantenimiento de espacios

comunes: Una forma efectiva de reducir los gastos comunes es revisar y

renegociar los contratos con los proveedores de servicios de mantenimiento

de espacios comunes.

Al buscar mejores tarifas y condiciones contractuales más favorables, se

puede lograr un ahorro significativo a largo plazo, sin comprometer la calidad

de los servicios.

Informar a la comunidad en todo momento: Esto implica proporcionar

informes detallados sobre los ingresos, gastos y proyecciones, para que los

residentes comprendan en qué se está gastando su dinero y puedan

participar de manera más activa en la toma de decisiones financieras.

Aplicar estrategias para evitar la morosidad: La morosidad en el pago de las

cuotas comunes puede tener un impacto negativo en las finanzas de la

comunidad.

Para abordar este problema, las administraciones pueden implementar

estrategias efectivas, como establecer políticas de cobro claras, ofrecer

opciones de pago flexibles y comunicarse proactivamente con los residentes

que presenten retrasos en los pagos.

Esto contribuirá a mantener un flujo constante de ingresos y a evitar

problemas financieros a largo plazo.

l CONCLUSIONES

En resumen, para enfrentar el aumento de los gastos comunes, las

administraciones pueden realizar auditorías, renegociar contratos, mantener

una comunicación transparente con la comunidad y aplicar estrategias para

prevenir la morosidad. Estas acciones contribuirán a mantener un

presupuesto estable y a asegurar una gestión financiera eficiente en los

edificios y comunidades.

Para abordar esta creciente crisis de morosidad y el aumento de los gastos

comunes, es esencial que tanto los residentes como las administraciones de

edificios y condominios tomen medidas concretas.

Las causas de esta morosidad varían desde el aumento del costo de vida hasta

la falta de transparencia en la gestión financiera. Sin embargo, hay soluciones

que pueden marcar la diferencia.

Es fundamental que las administraciones sean proactivas al enviar avisos de

morosidad, ofrecer facilidades de pago y educar a la comunidad sobre la

importancia de los gastos comunes.

Además, buscar asesoría legal especializada puede ser necesario en casos

extremos. Sin embargo, es importante recordar lo que no se puede hacer,

como restringir el uso de espacios comunes o cortar servicios no autorizados

por la ley.

En cuanto al aumento de los gastos comunes, las administraciones deben

realizar auditorías, renegociar contratos con proveedores y mantener una

comunicación transparente con la comunidad.

La información y la participación activa de los residentes son claves para

mantener un presupuesto estable y garantizar una gestión financiera eficiente

en edificios y comunidades.

En última instancia, la conciencia y la colaboración de todos los involucrados

son esenciales para superar estos desafíos financieros. La transparencia, la

planificación y la toma de medidas adecuadas son la base para preservar la

armonía y el bienestar en los edificios y condominios de Chile.

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