VIVIENDA DE BAJO COSTO EN ECUADOR

Elaborar un estudio sobre como financiar masivamente la vivienda de bajo costo

en el Ecuador.

Uno de los principales problemas de tipo social que tiene el Ecuador es la falta de
vivienda, en el marco de este problema el Estado ha mantenido programas de vivienda
populares a travs del Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) y del Ministerio de
Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI), estas instituciones tienen diversos tipos de
soluciones habitacionales para las clases econmicas de menores recursos.

Es as como el MIDUVI divide sus programas de vivienda en 6 categoras, cada una de

las cuales tiene acceso a un bono (subsidio) para construccin, compra o mejoramiento,
estas categoras son:
- Vivienda Rural y Urbano Marginal
- Vivienda Urbana
- Vivienda Maestros Escuelas Unidocentes
- Vivienda para el Magisterio
- Fideicomisos
- Vivienda para atender emergencias

Vivienda Rural y Urbano Marginal.- Segn el MIDUVI, es el tipo de vivienda que se

localiza en el sector rural, es decir, fuera del permetro urbano, pudiendo encontrarse
dispersas o formando centros poblados.

Para el Estado, la gestin en este sector es especial debido a que la poblacin atendida
est en los rangos de pobreza y extrema pobreza y presenta reducidas oportunidades de
mejoramiento de calidad de vida.

En este tipo de viviendas se utilizan materiales y tecnologas propios de la zona de

influencia con el asesoramiento del MIDUVI o de constructores privados.

Vivienda Urbana.- En este sistema se entrega un Bono, como ayuda econmica que el
Estado dona a las familias de menores recursos econmicos que demuestren un cierto
nivel de ahorro, para comprar, construir o mejorar su vivienda.

El sistema funciona mediante tres componentes: el ahorro de la familia, el bono del

Estado y el crdito de una institucin financiera de cualquier tipo.

Vivienda para Maestros Unidocentes.- Este plan est contemplado dentro de un

programa de mejoramiento de la educacin bsica en los sectores rurales del pas
mediante la dotacin viviendas para los maestros de las escuelas Unidocentes (con un
solo maestro). El programa consiste en dotar de viviendas en las zonas ms apartadas
del pas, para mejorar el problema social y familiar del profesor.

Este proyecto se lleva a cabo con la coordinacin del Ministerio de Educacin, el

MIDUVI, los Consejos Provinciales y los Municipios de las localidades o comunidades
en las que se construyen las viviendas.
Vivienda para el magisterio.- Este proyecto se ejecuta en los sectores urbanos y est
dirigido a los integrantes del sistema educativo fiscal. El Fondo de Cesanta del
Magisterio Ecuatoriano acta como entidad auxiliar, captando el ahorro y dando el
crdito a los beneficiarios; la construccin de los proyectos de vivienda se realiza con la
participacin de los constructores privados, registrados en el MIDUVI.

El MIDUVI califica a los beneficiarios y realiza el seguimiento de la ejecucin de los

proyectos de vivienda a travs de las Direcciones Provinciales.

Fideicomisos.- Este es un programa de vivienda especial que funciona mediante la

asignacin de un Bono para las familias que adquieren una vivienda que se construye
mediante el sistema de fideicomisos al que se adhiere el BEV.

Emergencias.- Este programa se ejecuta cuando existen eventos fortuitos como las
prdidas generadas por el invierno. Luego de una evaluacin en cada una de las
provincias afectadas, se define las viviendas a construir y rehabilitar, se destinan los
fondos del presupuesto para las familias damnificadas, los mismos que se asignan a
travs de la Subsecretara de Vivienda, para posteriormente ejecutar las obras.

Bono de vivienda para el migrante.- Este programa busca fomentar el ahorro y la

inversin de los migrantes y tiene como objetivos facilitar el acceso a la vivienda a la
persona migrante y su familia, generar la participacin de la empresa privada en la
construccin de Proyectos de vivienda, para la persona migrante y su familia; y, buscar
la participacin de las Instituciones Financieras propiciando el ahorro de las remesas,
destinado a la adquisicin de vivienda propia.

Las instituciones encargadas del proyecto son: la Secretaria Nacional del Migrante, el
MIDUVI, las empresas o personas constructoras; y, las Instituciones Financieras
nacionales e internacionales.

El actual Gobierno aprob que el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS)

tenga autorizacin para otorgar prstamos hipotecarios para sus afiliados, para lo cual el
presidente del Consejo Directivo ha mantenido conversaciones con representantes del
sector inmobiliario, para dar a conocer las diferentes alternativas de financiamiento de
los prstamos hipotecarios, destinados a la compra de vivienda terminada.

Inicialmente se conceda el 80% del valor de la vivienda, a 15 aos plazo y con una tasa
de inters igual a la de los bancos, adems se requera que el afiliado tenga 5 aos de
aportes; actualmente la lnea de crdito tiene un techo de 70 mil dlares para financiar el
100% del valor de la vivienda; y, en crditos superiores a 70 mil dlares se cubre
nicamente el 80% del valor del inmueble.

El 80% de los afiliados calificados acceden al prstamo entre 20 mil dlares y 45 mil
dlares, por ello se ha preferido pedir a los constructores, que realicen programas de
vivienda enfocados a esos sectores.
Adems, para reducir los costos de endeudamiento de las personas, el IESS est
comprando la cartera hipotecaria de los bancos mediante una sustitucin de hipoteca,
que consiste en que el IESS le presta dinero al afiliado para que pague su deuda
hipotecaria al sistema financiero.

Finalmente se ha conformado un Fideicomiso Mercantil Inmobiliario, que permitir al

IESS asociarse con el sector privado de la construccin; para impulsar la generacin de
vivienda, por ejemplo, el IESS puede aportar con los terrenos que tiene en todo el pas
para que se desarrollen proyectos inmobiliarios.

Segn datos del INEC, en el Ecuador existe un dficit de casi 700 mil viviendas
equivalente al 31% del total registrado en el ltimo censo, la siguiente tabla muestra la
cantidad de viviendas por tipo de ocupacin:

Viviendas por tipo de ocupacin

Categoras Casos %
Propia 1.936.909 67,26%
Arrendada 672.690 23,36%
En anticresis 11.897 0,41%
Gratuita 161.700 5,61%
Por servicios 75.433 2,62%
Otra 21.306 0,74%
Total 2.879.935 100,00%

Estas cifras indican que en el pas existe una gran cantidad de hogares que no tienen
vivienda propia, por lo que es necesario plantear alternativas que permitan a las familias
el acceso a una techo, lastimosamente las opciones son muy limitadas y se circunscriben
a las mencionadas en los prrafos anteriores y al crdito hipotecario del sistema
financiero privado.

Ninguna de las soluciones citadas representa una verdadera alternativa, pues la mayora
de las familias no tienen capacidad de ahorro, por lo que el acceso a una vivienda se
vuelve un sueo difcil de alcanzar.

En el caso de los programas estatales, se requiere un cierto nivel de ahorro, el mismo

que como ya se dijo no est al alcance de las personas, por lo que el alcance de stos
planes es muy limitado, aunque tienen como ventaja el bajo costo del crdito, al menos
en comparacin con el de los bancos privados.

En el caso de estas instituciones, el principal problema, adems del nivel de ahorro

requerido, est el alto nivel de las tasas de inters y el plazo relativamente corto para
cancelar el crdito.

En tal virtud, creo que en el pas se deben implementar otros instrumentos que se
vuelvan una solucin al problema de la vivienda; en primer lugar se deben aprovechar
las ventajas que ofrecen las economas de escala, para lo cual una alternativa vlida es el
fomento a la creacin de fideicomisos comunitarios, es decir que se logre la unin de los
habitantes de las comunidades, los cuales colocaran sus ahorros en un fondo comn que
permita disminuir los costos que implican las transacciones financieras, de esta forma se
lograra no solo la ejecucin de grandes proyectos comunitarios, sino que se podran
negociar tasas de inters bajas.

El Estado puede colaborar a travs de inversiones, asistencia tcnica y trabajo analtico

para respaldar, en trminos generales, el desarrollo de los mercados y permitir que los
mercados respondan mejor a las necesidades de los consumidores, productores e
instituciones financieras en el campo de la vivienda, los gobiernos locales y el gobierno
central.

Se debera respaldar el desarrollo general del mercado a travs del establecimiento de

los derechos de propiedad, financiamiento de la vivienda, focalizacin de los subsidios
orientados a estimular la demanda, entrega de infraestructura, reforma normativa y
organizacin de la industria de la construccin. Todo esto debe ir de la mano con
reformas paralelas en el sector financiero.

Los proyectos de vivienda tendran que incluir el desarrollo de los asentamientos

ilegales procurando la construccin de soluciones habitacionales de bajo costo que
incluyan servicios bsicos y crditos para el mejoramiento de las condiciones
habitacionales; programas de financiamiento de vivienda para personas de bajo ingreso
y orientados a regularizar los mecanismos de recuperacin de costos, racionalizar los
subsidios y estimular la participacin no gubernamental en la construccin de las
viviendas; y, un nuevo modelo de desarrollo del sector vivienda que disminuya los
costos normativos y aumente el financiamiento para el mercado inmobiliario primario y
secundario.

Otras reformas que se deberan hacer son:

- Convertir la necesidad de vivienda en una demanda efectiva.
- Aliviar las actuales restricciones en la oferta generadas por el entorno normativo
y las fallas de mercado.
- Adoptar un marco institucional claro y apropiado.
- Vincular la demanda informal con los programas de financiamiento de la
vivienda.
- Mejorar la disponibilidad de viviendas trabajando con ONGs, el sector industrial
y los bancos.
- Mejorar los sistemas de ordenacin de tierras y mejorar la oferta de sitios y
perfeccionar la infraestructura y los servicios pblicos en los asentamientos
ilegales.

Finalmente puedo aadir que es necesario que el Estado formule una poltica
sostenible y equitativa para las viviendas populares de bajo costo, para orientar a los
gobiernos seccionales y destinar los recursos que la respalden.
BIBLIOGRAFA

- habitat.aq.upm.es/bpn/bp202.html
- www.miduvi.gov.ec/Default.aspx?tabid=101
- www.iess.gov.ec/site.php
- www.ecuadorencifras.com/cifras-inec/main.html