INFORME DE TASACION INMBUEBLE

UBICACIÓN: Calle LAPRIDA 1721 e PEREZ QUINTANA Y OMBU- ITUZAINGO, Bs. As. ARGENTINA
PROPIETARIO: JUAN PABLO ROMERO
FECHA DE EMISIÓN DEL INFORME: 9 DE OCTUBRE 2020
TASADOR: AMALIA GOMEZ PALLO
NOTA: EL SIGUIENTE INFORME ES VALIDO POR 2 MESES A PARTIR DE LA FECHA DE EMISIÓN.

UBICACIÓN

El bien inmueble a tasar se encuentra ubicado a 12 cuadras del centro de la ciudad de Ituzaingó, perteneciente
al partido del mismo nombre, dentro del barrio denominado Ituzaingó Norte. Esta cercanía lo conecta a través del
ferrocarril Sarmiento con un corto lapso a CABA y por medio de la Av Ratti y también su bifurcación con la Av. Barcala
lo hace con la autopista del Oeste. La zona se consolidó como ciudad hace más de 2 décadas atrás cuando el municipio
se independizó del partido de Morón estableciendo su centro administrativo y comercial en los alrededores de la plaza
central, también del lado norte de las vías. Los alrededores cuentan con calles en su totalidad pavimentadas y con
servicios de luz, agua, cloaca, gas alumbrado público y barrido. También existen numerosas escuelas públicas y
privadas, clubes con variadas opciones de recreación y deportes, teatro y el nuevo hospital.
El slogan municipal es “Un lugar para vivir” y refleja con ello la intención de la búsqueda del bienestar en la
sociedad, con un fuerte compromiso hacia el cuidado del medio ambiente, con políticas de reciclaje y recolección
incluidos semanalmente en los servicios de la intendencia, podas de árboles controladas y capacitaciones en la
temática.
Cabe destacar que el bien sujeto de encuentra fuera del radio y a 6 cuadras del límite, de la nueva zonificación
que permite la construcción de edificios en altura en los alrededores del centro.

SUJETO

CLUB GEI

PLAZA LADO
CLUB CAI NORTE

ESTACION
DE TREN
ESCUELAS
TEATRO
MUNICIPAL EDIFICIO
MUNICIPAL

PLAZA
LADO SUR

UBICACIÓN SATELITAL DE INMUEBLE EN RELACION AL CENTRO DE ITUZAINGÓ

INFORME DE TASACION| Página 1 de 13

UBICACIÓN CATRASTAL
CALLE LAPRIDA 1721 e PEREZ QUINTANA Y OMBU- ITUZAINGO
MANZANA 515 | ZONIFICACION: Rm RESIDENCIAL MIXTO
ALTIMETRIA: La calle del frente de la propiedad y las
de sus alrededores no son inundables, escurren
rápidamente aun los días de intensas lluvias.
SIMETRIA: Lote regular sin deformaciones, se mantiene
relación frente/fondo en 10m x25m.
En las cercanías de 3 cuadras se acceden a 3 servicios
de líneas de colectivos todas hacia el centro de
Ituzaingó y hacia los barrios.
Perez Quintana reúne mayor transito vehicular y sobre
esta calle se presentan los comercios mas cercanos
barriales.

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INSPECCIÓN| FECHA: 7 DE OCTUBRE 2020
EXTERIORES

La casa se desarrollada únicamente en

1 planta baja tiene 2 dormitorios y las
siguientes superficies:

Total de terreno: de 250m2.

Construido cubierto: 102m2.

Posee cubierta de madera con chapa
acanalada negra, terminaciones
exteriores de revoque fino pintado en
tonos grises, aberturas de aluminio y
chapa con rejas en la mayoría de sus
ventanas.
Según se reconoce por sus
características y desgaste de los
materiales se establece la antigüedad
de: 20 años.

FOTO 1 | FACHADA (elaboración propia por fotomontaje para estudio)

Cuenta con 6m de fondo de terreno libre, se encuentran 2

escombros, césped parquizado y arboleda joven. Está orientado
hacia el norte por lo que es favorable para el confort de los
ambientes que ventilación hacia allí. La galería semicubierta que se
conecta con el estar cuenta con una parrilla y sector de mesa. Se
observa humedad superficial sobre la pintura y cenefas de madera.

FOTO 2 | VISTA HACIA EL PARQUE

FOTO 3 | VISTA AL DORMITORIO FOTO 4 | GALERIA SEMICUBIERTA

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INSPECCIÓN| FECHA: 7 DE OCTUBRE 2020
AMBIENTES INTERIORES

El ingreso a la vivienda se produce directamente al comedor, el que se encuentra vinculado espacialmente

tanto con el estar como con la cocina. En estos espacios los pisos son de porcelanato con zócalos, el cielorraso es de
yeso con buñas y apliques embutidos, revoques finos y la pintura de las superficies se encuentra en regular estado.
La cocina tiene un acceso secundario desde la cochera, y los muebles fijos de cocina son laqueados en
blanco, mesada de granito negro, bacha doble de acero inoxidable y griferías monocomando.
El pasillo vincula los ambientes sociales de la casa con los espacios privados, primero con el baño general
que tiene antecámara abierta, con la habitación lavadero donde se encuentra el termotanque, y genera el acceso a los
dos dormitorios. Existen detalles de revoques con fisuras, pintura descascarada y marcas en muros y cielorraso en
casi todos loa ambientes del sector social.

5 6

FOTO 5 | COCINA FOTO 6 | ESTAR

7 8 9 10

FOTO 7 | COMEDOR FOTO 8 | PASILLO FOTO 9 | ANTEBAÑO GRAL FOTO 10 | LAVADERO

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INSPECCIÓN| FECHA: 7 DE OCTUBRE 2020
DORMITORIOS

El dormitorio 1 recibe
ventilación noreste que 11 12
favorece tanto a iluminación y
ventilación como a
climatización solar, su estado
es regular tanto en sus pisos
con esmaltado desgastado,
como revestimientos y pintura
de paredes y cielorraso.
Posee placard con divisiones
internas y también con tomas
corrientes en todas las
paredes. Existen filtraciones
en la ventana. FOTO 11 | DORMITORIO 1 FOTO 12 | DORMITORIO 1

13 El dormitorio principal está

orientado solarmente al norte con
ventanas en esquinas que favorecen
la ventilación cruzada y lo conecta con
visualmente con el parque hacia el
interior del terreno.
Cuenta baño privado que se compone de
una antecámara de vanitory abierta e
integrada a la habitación, y baño
completo. Los materiales, artefactos y
griferías son de baja calidad y se
encuentran en perfecto con poca presión
por obstrucción de sarro. También
FOTO 13 | DORMITORIO SUITE
dispone de un vestidor independiente
pero vinculado al cuarto de dormitorio con
placard embutido abierto con repisas y
14 15 16 cajones madera.
Las instalaciones eléctricas y de tv están
ubicadas según el diseño en que está
pensada la ubicación de la cama de 2
plazas.
Terminaciones y revoques presentan
manchas de por falta de mantenimiento.
FOTO 14 | ANTEBAÑO FOTO 15 | BAÑO FOTO 16 | VESTIDOR

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PLANOS

10 metros
25 metros

PLANTA
GENERAL

L.M.

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PLANOS

FACHADA

CORTE
Altura max 5.20metros

SERVICIOS E INSTALACIONES
Actualmente la casa cuenta con servicios de electricidad, gas, agua, cloaca, telefonía, internet y tv por cable.
Internamente la casa se abastece de agua caliente mediante el uso de termotanque a gas. La calefacción es a través
de estufas de tiro balanceado en ambas habitaciones y el estar, contando en total con 3 estufas que no están en
funcionamiento, por lo que se deberá verificar el total de la instalación de gas. La refrigeración es por medio de aire
acondicionado tanto en el estar/comedor como en los dos dormitorios. La cocina y el horno funcionan a gas natural.
Los desagües pluviales se efectúan mediante cañería al cordón de la vereda.

VEGETACION
En el patio trasero se encuentran 2 arces que son de hoja caduca favoreciendo su sombra en épocas de
calor y contrariamente permiten la entrada del sol en otoño/ invierno, florecen de tono anaranjado.
Hay también 2 cedros que mantienen su follaje todo el año en el frente y el jardín trasero.

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TASACION POR METODO SEPARATIVO

A) COMPUTO Y PRESUPUESTO ACTUALIZADO DE LA PROPIEDAD

Costo Unit.
N° ITEM Unidad Cantidad Mano de Costo Unit. Costo Unit. T Costo Total Incid
Obra Mat. C/IVA
1 Limpieza del Terreno m2 102 $ 39,50 $ 0,00 $ 42,50 $ 4335,00 0,09
2 Replanteo Vallado Continuo m2 102 $ 43,00 $ 35,00 $ 78,00 $ 7956,00 0,17
3 Exc. Pozos (H/8mts.) m3 3 $ 1845,00 $ 0,00 $ 1845,00 $ 5535,00 0,12
4 Excavaciones bases y zanjas m3 18 $ 835,00 $ 0,00 $ 835,00 $ 15030,00 0,32
Hormigón Simple

5 Hormigón de Limpieza e = 5cm m2 5,2 $ 158,00 $ 150,00 $ 308,00 $ 1601,60 0,03

6 Contrapiso e = 0.10m m2 89 $ 182,00 $ 345,00 $ 527,00 $ 46903,00 0,99
7 Contrapiso H° Fratazado e = 0.10m m2 39 $ 380,00 $ 460,00 $ 840,00 $ 32760,00 0,69
Hormigón Armado

8 Bases y troncal m3 6,2 $ 2380,00 $ 7200,00 $ 9580,00 $ 59396,00 1,25

9 Vigas de Encadenado m3 3,8 $ 9575,00 $ 15850,00 $ 25425,00 $ 96615,00 2,04
10 Vigas Superiores m3 3,9 $ 11195,00 $ 16850,00 $ 28045,00 $ 109375,50 2,31
11 Columnas de Encadenado CE m3 2,95 $ 12440,00 $ 15700,00 $ $ 83013,00 1,75
28140,00
Mampostería

12 Mampostería Ladrillo hueco del 18 m2 372,4 $ 520,00 $ 850,00 $ 1370,00 $ 510188,00 10,76
13 Cajon hidrofugo m2 80,5 $ 330,00 $ 550,00 $ 880,00 $ 70840,00 1,49
Techos
Techo de madera incluye chapa- aislac
14 hidrof m2 178 $ 1045,00 $ 3150,00 $ 4195,00 $ 746710,00 15,75
15 Cenefas y terminaciones de madera gl 1 $ 2800,00 $ 4500,00 $ $ 7300,00 0,15
7300,00
Revestimientos

16 Revoque Grueso m2 612 $ 315,00 $ 115,00 $ 430,00 $ 263160,00 5,55

17 Revoque Fino m2 569,4 $ 250,00 $ 35,00 $ 285,00 $ 162279,00 3,42
Cielorrado suspendido Durlock
18 m2 95 $ 210,00 $ 1250,00 $ 1460,00 $ 138700,00 2,93
19 Revestimiento Cerámico m2 56,2 $ 520,00 $ 1550,00 $ $ 116334,00 2,45
2070,00
Pisos

20 Piso exterior hormigon m2 8 $ 550,00 $ 1100,00 $ 1650,00 $ 13200,00 0,28

21 Piso Porcelanto m2 102 $ 450,00 $ 1850,00 $ 2300,00 $ 234600,00 4,95
22 Zócalo porcelanto 10cm ml 72 $ 110,00 $ 300,00 $ $ 29520,00 0,62
410,00
Carpintería
23 Carpinteria Ventanas Aluminio y Puertas Gl $ 32550,00 $ 325500,00 $ $ 358050,00 7,55
gral 1 358050,00
Herreria
24 Rejas hierro redondo Gl $ 25500,00 $ 59900,00 $ $ 85400,00 1,80
1 85400,00
Terminaciones
25 Pintura Interior al Látex m2 265 $ 170,00 $ 110,00 $ 280,00 $ 74200,00 1,57
26 Pintura Exterior al Látex m2 378 $ 205,00 $ 160,00 $ 365,00 $ 137970,00 2,91
27 Pintura Tirantes madera gl 1 $ 25500,00 $ 75500,00 $ 101000,00 $ 101000,00 2,13
28 Pintura Látex Cielorraso m2 95 $ 260,00 $ 108,00 $ 368,00 $ 34960,00 0,74
29 Pintura Rejas gl 1 $ 8500,00 $ 5200,00 $ 13700,00 $ 13700,00 0,29

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 Instalaciones

36 Instalación Sanitaria Gl 1 $ 96700,00 $ 350500,00 $ 447200,00 $ 447200,00 9,44

37 Instalación Eléctrica Gl 1 $ 83200,00 $ 280100,00 $ 363300,00 $ 363300,00 7,67
38 Instalación de Gas Gl 1 $ 65200,00 $ 220300,00 $ 285500,00 $ 285500,00 6,02
Varios (tanque, corniza, mesada, acces.
39 Gl $ 53000,00 $ 19500,00 $ $ 72500,00 1,53
Sanit. Ante 1 72500,00
40 Terminación y Limpieza de Obra Gl 1 $ 10500,00 $ 0,00 $ 10500,00 $ 10500,00 0,22

- A -Costo Directo Total $ 4739631 100,00%

Superficie de la vivienda 102,00 m2

Costo Directo por m2 46466,97
$

Costo Indirecto

-B- OBRADOR 2.5% DEL COSTO DIRECTO

94792,62 $
-C- FUNCIONAMIENTO DEL OBRADOR, 6% DE MANO DE
OBRA 284377,87 $
-C- HERRAMIENTAS MENORES, 6% DE MANO DE OBRA
284377,87 $
-D- GASTOS GENERALE 20,00 % DEL COSTO DIRECTO
947926,22 $
-E- GASTOS FINANCIEROS 3,72% DEL COSTO DIRECTO
176314,28 $
-F- COSTO DE OBRA A+B+C+D+E
6527419,95 $
-G- 23,4% total sobre -F- Costo de la Obra
IMPUESTOS 1527416,27 $
Provincial (Ingresos Brutos) 2%
Provincial (Lote Hogar) 0,04%
Impuesto al Valor Agregado 21%

COSTO TOTAL DE ESTUDIO

8054836,22 $

PRECIO POR M2
78968,98 $ = 789,69 U$S *
*se toma valor del dólar a $100arg.

B) TASACION DEL LOTE DE TERRENO SUJETO POR METODO COMPARATIVO

A efectos de poder determinar los resultados de la presente tasación, se realizó un relevamiento exhaustivo de la
zona donde se encuentra el lote sujeto (Barrio Ituzaingó Norte). Se han detectado lotes de similares características
ofrecidos a la venta a través de plataformas en internet de empresas de prestigio y confianza y se ha obtenido
información fehaciente de los mismos. Por lo tanto, existiendo lotes comparables al lote sujeto, es factible aplicar el
método comparativo a fin de poder realizar la tasación deseada. A continuación, se describen los lotes comparables y
se obtiene el valor del lote sujeto, por medio de un sistema de datos por medidas de terreno y características.

3
1

SUJETO

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 LOTE COMPARABLE 1

Fuente: LOJO PROPIEDADES

Dirección: LUCERO 800- ITUZ
a 10 cuadras de la estación de Ituzaingó, lado Norte

Descripción:
LOTE DE: 306m2
MEDIDAS: 11.35m FRENTE y 27m FONDO

VALOR= U$D 135.000

LOTE COMPARABLE 2

Fuente: ARGENPROP
Dirección: POSTA DE PARDO 1600- ITUZ
a 20 cuadras de la estación de Ituzaingó, lado Norte

Descripción:
LOTE DE: 320m2
MEDIDAS: 10m FRENTE y 32m FONDO

VALOR= U$D 100.000

LOTE COMPARABLE 3

Fuente: ZONAPROP
Dirección: POSADAS 1300- ITUZ
a 13 cuadras de la estación de Ituzaingó, lado Norte

Descripción:
LOTE DE: 391.4m2
MEDIDAS: 10.3m FRENTE y 38m FONDO

VALOR= U$D 100.000

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TABLA DE COMPARACION

Precio Precio /m2 Coef Fte/ Valor /m2

N° Ubicación Operación fte (m) fdo (m) Sup (m2) (U$S) (U$S) Fdo (U$S)
1 Lucero 800 Venta 11,35 27,00 306,45 135.000 440,53 1,05 419,55
2 Posta de Pardo 1600 Venta 10,00 32,00 320,00 100.000 312,50 0,95 328,95
3 Posadas 1300 Venta 10,30 38,00 391,40 100.000 255,49 0,90 283,88
S Laprida 1721 Lote Sujeto 10,00 25,00 250,00 - 1,05 344,13
Precio Lote Sujeto 81.934,89 U$S

A) COMPUTO Y PRESUPUESTO DE LA PROPIEDAD - VR- $ 8.054.836,22 o U$S 80.548,36

B) TASACION DEL LOTE DE TERRENO SUJETO -VLS- U$S 81.934,89
Habiendo verificado y concluido que la propiedad tiene una antigüedad de 20 años y que su estado de conservación es regular
se utilizará la tabla de Ross-Heidecke para depreciar el valor antes calculado. De allí se obtiene el valor K en 27,9.
Para el cálculo se tiene en cuenta un valor residual de U$S500 como gasto estimado por tareas y maniobras necesarias.
Siendo en la fórmula:
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto
Vr: valor residual
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-Heidecke.
Va: Valor actual

Va= VR – (VR-Vr) K/ 100

Va= U$S 80.548,36 - (U$S 80.548,36- U$S 500) x 27,93/100
Va= U$S 58.190,85

VT= Va+ VLS

VT= U$S 58.190 + U$S 81.935
VT= U$S 140.125 ----- Valor por Método Separativo

TASACION POR METODO COMPARATIVO

TASACION DEL BIEN SUJETO POR METODO COMPARATIVO

A efectos de poder cotejar los resultados de la

anterior tasación por método separativo, se realizó 3 2
un relevamiento exhaustivo de la zona donde se
encuentra el bien sujeto (Barrio Ituzaingó Norte). Se
han detectado viviendas de similares características
ofrecidos a la venta a través de plataformas en
internet de empresas de prestigio y confianza y se ha
obtenido información fehaciente de los mismos. Por
lo tanto, existiendo casas comparables a la vivienda
sujeto, es factible aplicar el método comparativo. A 1
continuación, se describen y se obtiene el valor de la SUJETO
propiedad aplicando sobre cada uno, los valores
positivos y negativos según las características que se
diferencian del bien sujeto. Este método será a modo
de verificación para el certero resultado del anterior
ya que por disferentes razones podría no ser tan
ajustado.

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 VIVIENDA COMPARABLE 1

Fuente: ARGENPROP VALOR= U$D 145.000

Dirección: LUCERO 500- ITUZ
a 7 cuadras de la estación de Ituzaingó, lado Norte

Descripción:
LOTE DE: 200m2 | 10m frente x 20m largo
SUP CUBIERTA: 100m2
CANTIDAD DE PLANTAS: 1
COCHERA CUBIERTA: 1
SERVICIOS E INST: Lavadero
DORMITORIOS: 2
BAÑO: 1

ANTIGÜEDAD: 40años
ESTADO: Bueno

VIVIENDA COMPARABLE 2

Fuente: LOJO PROPIEDADES VALOR= U$D 130.000

Dirección: CHILAVERT 900- ITUZ
a 20 cuadras de la estación de Ituzaingó, lado Norte

Descripción:
LOTE DE: 200m2 | 12,5m frente x 16m largo
SUP CUBIERTA: 100m2
CANTIDAD DE PLANTAS: 1
COCHERA CUBIERTA: Si
SERVICIOS E INST: Si
DORMITORIOS: 3
BAÑO: 1

ANTIGÜEDAD: 50años
ESTADO: Muy Bueno

VIVIENDA COMPARABLE 3

Fuente: ARGENPROP VALOR= U$D 150.000

Dirección: GIMENEZ 2600- ITUZ
a 40 cuadras de la estación de Ituzaingó, lado Norte

Descripción:
LOTE DE: 250m2 | 12,5m frente x 20m largo
SUP CUBIERTA: 100m2
CANTIDAD DE PLANTAS: 1
COCHERA CUBIERTA: Si
DORMITORIOS: 2
BAÑO: 1
OFICINA: 1

ANTIGÜEDAD: 20años
ESTADO: Muy Bueno

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TABLA DE COMPARACION

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3

Precio vta. oferta Lucero 500 Chilavert 900 Gimenez 2600
USS 145.000,00 USS 130.000,00 USS 150.000,00
Valor del Lote- calcula $344,13/m2 de terreno lote según analisis ya
USS 17.200,00 USS 17.200,00 USS 20.000,00
hecho en el anterior metodo

Garaje -USS 6.000,00 -USS 6.000,00 -USS 6.000,00

Baño USS 6.000,00 USS 6.000,00 USS 6.000,00
Dormitorio -,- -USS 10.000,00 -,-
Oficina -,- -,- -USS 10.000,00
Estado y Antigüedad * se aplica tabla de Ross Hei y se tiene en
-USS 14.000,00 -USS 15.500,00 -,-
cuenta el valor de computo y presupuesto del m2 de la vivienda sujeto

Precio ajustado USS 141.800,00 USS 138.300,00 USS 140.000,00

El valor de la propiedad sujeto en relación con las propiedades comparables estudiadas establece un entorno o
rango de valores entre 139.000 y 141.000 dólares.

DICTAMEN
Teniendo en cuenta los resultados del procesamiento aplicado al objeto de nuestro estudio, obtenemos el resultado siguiente.

Expedimos la siguiente conclusión estimando el valor de venta al contado en DOLARES

BILLETES ESTADO
UNIDENSES CIENTO CUARENTA MIL (U$S 140.000) equivalente a la suma de $14.000.000; a razón del
tipo de cambio vendedor de la divisa a $100 por cada dólar.

Sin más aprovecho la presente para saludarlo atentamente.

Amalia Gómez Pallo

Fuentes de investigación:
https://www.cifrasonline.com.ar
http://www.circot.unsj.edu.ar/circot/web
https://www.argenprop.com/
https://www.lojopropiedades.com.ar/
https://www.zonaprop.com.ar/
Nota: Las fotografías no son verídicas, se tomaron a modo de ejemplo para el presente trabajo de estudio.

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