EL CONSORCIO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Dr.

Adrian Carta)

Cuando se afecta un inmueble al régimen de propiedad horizontal también se constituye una persona jurídica
que se conoce con el nombre de consorcio de propietarios

y que como toda persona jurídica constituye un ente es susceptible de adquirir derechos y de contraer
obligaciones que es distinto de las personas que la componen

Entonces el consorcio de propietarios puede decirse es la persona jurídica compuesta o integrada por los
titulares de los derechos reales de propiedad horizontal sobre las distintas unidades funcionales

y esto explica por qué el consorcio de propietarios puede ser titular de cuentas bancarias porque puede actuar
en juicio tanto como parte actora como por parte demandada

habitualmente el juicio que inicia el consorcio:

-Parte actora son: las ejecuciones por el cobro de expensas que dirigen contra los propietarios --Como parte
demandada según se dijo tal como ocurre en los juicios por responsabilidad y también explica por qué el
consorcio puede emplear personal, como ocurre con el encargado o con el personal de seguridad.

Como toda persona jurídica se debe administrar y se debe expresar la voluntad mediante los tres órganos, es
decir se ha acudido a la clásica división tripartita de funciones para poder lograr el funcionamiento de la
persona jurídica entonces existe el:

1) ÓRGANO DE GOBIERNO es decir el órgano que toma las decisiones y que tiene aptitud para formar la
voluntad consorcial que es la asamblea de propietarios.

La asamblea integrada por los titulares de los derechos reales de propiedad horizontal sobre las distintas
unidades y que en reunión expresan la voluntad de la persona jurídica esto es del consorcio.

2) ÓRGANO EJECUTIVO: que es el encargado de ejecutar precisamente de ahí el nombre

es decir de llevar a cabo las decisiones de la asamblea.

3) y un tercer órgano, que es optativo, que es el ÓRGANO DE CONTROL es DECIR EL CONSEJO DE

PROPIETARIOS que en algunos consorcios se lo ha consagrado en otros no.

Para un mejor análisis voy a compartir algunas normas:

-Por ejemplo el artículo 148 que enumera las personas jurídicas de carácter privado y en el

inciso h se menciona al consorcio de propiedad horizontal …

-El artículo de 2048 menciona el consejo de propietarios, nótese entonces en la parte superior de

En la regulación de propiedad horizontal: en el artículo de 1.044 que indica que el consorcio de los propietarios
que perdone el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica
consorcio y luego se menciona algunos atributos

También se indica que los órganos son:

LA ASAMBLEA: es el órgano de gobierno es el órgano soberano para adoptar las decisiones es decir el órgano
facultado para formar la voluntad consorcio

EL CONSEJO DE PROPIETARIOS: para el control

EL ADMINISTRADOR: es el órgano ejecutivo, es decir quien debe llevar adelante las resoluciones de las
asambleas y se ha

Como toda persona jurídica debe contener los atributos de la personalidad = las personas físicas tienen un
atributo más que es el estado.
Las personas jurídicas tienen los cuatro atributos:

1-Todo consorcio debe tener UN NOMBRE hay algunos consorcios que al momento de la constitución se
leotorga un nombre de fantasía como torres catalinas por poner algún edificio, conocido o como como torres
le parc o cualquier edificio que es conocido pero la enorme mayoría de los edificiosllevan por nombre el
mismo domicilio es decir, suelen tener como nombre consorcio billinghurst 2.340 o consorcio san martín 2008
es decir, la ubicación física es también el nombre da el consorcio.

2- UN DOMICILIO que el domicilio es el asiento físico del edificio, nótese que el artículo 1044

indica que tiene su domicilio en el inmueble recuérdese que el domicilio es un concepto jurídico que refiere o
alude al emplazamiento físico en el cual válidamente se le puede hacer conocer sus derechos y se le puede
existir el cumplimiento de las obligaciones, entonces en el inmueble es decir en el edificio se establece ya por
texto legal se establece el domicilio, es decir el asiento jurídico

3-UN PATRIMONIO es decir el tercer atributo en la actitud para ser titular de bienes que conforman el
patrimonio ahora, este respecto no hay que confundir el patrimonio como atributo de la personalidad no son
o no se identifica con los bienes que lo integran es decir, para que se entienda el patrimonio como atributo de
la personalidad es la bolsa en sentido figurado lo digo donde integran los bienes donde se incorporan los
bienes de manera un poquito más técnica puede decirse que patrimonio es el continente y los bienes son el
contenido en ese patrimonio en un momento determinado pueden obtener contenido puede haber 0 bienes
puede no haber nada pero el patrimonio como continente es decir como la aptitud para incorporar los bienes
se sigue existen entonces el patrimonio del consorcio está conformado como es natural por los bienes pero no
hay que confundirse no hay que caer en una confusión que se observa con frecuencia la creencia equivocada
que los bienes y cosas comunes íntegras del patrimonio del consorcio porque no es así los bienes y cosas
comunes como el terreno como los ascensores como las vías de tránsito como las maquinarias las bombas de
agua la sala de máquinas del ascensor pertenecen al conjunto de propietarios por partes sin divisas o por
porcentajes es decir si por ejemplo yo adquiero una unidad funcional el cuarto ve y en esta unidad funcional
además del sector privativo se integra con el 25 por ciento de los sectores comunes significa que la bomba de
agua el pasillo del ascensor me pertenece a mí en un 25 por ciento el otro porcentaje será vida sino al del
cuarto c y después del cuarto de otro porcentaje de modo tal que el 100% la sumatoria de todos los
porcentajes arrojan por saldo por resultado el 100% entonces las cosas comunes repito pertenecen por partes
sin divisas a los propietarios no a la persona jurídica con soros la persona jurídica consorcio en su patrimonio
también se encuentran bienes pero esos bienes son el fondo de reserva también el saldo mensual de caja los
créditos del consorcio que puedan ser créditos o bien contra terceras personas por terceras me refiero ajenas
al edificio como ocurre cuando el consorcio es acreedor de empresas en virtud de un permiso para instalar un
cartel publicitario en la fachada o en un costado del edificio o como el caso en el cual también el consorcio es
acreedor de empresas de telefonía celular por haber permitido la instalación de una antena en el sector de la
terraza en el sector de la azotea, entonces estos créditos también integran el patrimonio de la persona jurídica
con sobre si va y va de suyo también los créditos por expensas contra los propietarios, entonces es de
fundamental importancia conocer con claridad:

1-Cuáles son los bienes que integran el patrimonio de la persona jurídica consorcio y

2- Cuáles son los bienes comunes, es decir que están incorporados por partes indivisas al patrimonio de los
propietarios.

Porque sabido es que EL PATRIMONIO ES LA PRENDA COMÚN DE LOS ACREEDORES entonces: Sí una persona
pretende cobrar un crédito contra el consorcio (x ejemplo un crédito laboral por un despido al encargado
personal contratado para seguridad o cualquier persona que presta servicios bajo relación de dependencia al
consorcio y tiene que cobrar este crédito es decir supongamos que ya fue reconocido judicialmente) es decir
tiene que ejecutar la sentencia está claro que tiene que agredir el patrimonio de su deudor, es decir, que NO
PUEDE pretender medidas cautelares ni tampoco ejecución de los bienes y cosas comunes, sino que debe
embargar trabajar cautelares y ejecutar los bienes que integran EL PATRIMONIO DE LA PERSONA JURÍDICA
CONSORCIO, repito:

1) EL FONDO DE RESERVA
2) EL SALDO MENSUAL DE CAJA y
3) LOS CRÉDITOS del consorcio sea contra personas físicas o jurídicas extrañas al edificio o sea los
créditos que siempre tiene a disposición el consorcio, que son LOS CRÉDITOS CONTRA LOS
CONSORCISTAS, es decir los titulares, porque por imperio legal LOS PROPIETARIOS ESTÁN OBLIGADOS
A PAGAR LAS EXPENSAS, como ese es el principal patrimonio del consorcio, donde siempre debe echar
manos es a sus créditos contra los consorcios.

4-El consorcio, como toda persona jurídica TIENE UNA CAPACIDAD y una capacidad limitada para el logro de
su objeto, el objeto de la persona jurídica con solución es permitir en el ejercicio de las facultades por parte
de los titulares del derecho real, bueno debe estar determinada por la posibilidad de que los propietarios
puedan ejercer su derecho real y por supuesto también tiene facultades para compeler a los propietarios al
cumplimiento de las obligaciones, pero siempre debe tenerse en cuenta que las obligaciones impuestas a los
propietarios tienen la finalidad de permitir que todos los propietarios del conjunto puedan ejercer sus
facultades y ahí que se requiere que para poder usar gozar y disponer de las unidades funcionales todos los
propietarios deben contribuir con las expensas comunes y deben cumplir con el resto de sus obligaciones, así
que queda muy claro cuál es la naturaleza jurídica del consorcio de propietarios y cuál es entonces su objeto o
finalidad.