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1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.1 RESEÑA HISTORICA

En el derecho romano se conoció bajo el concepto de la u      la


sesión para el goce de una cosa, nace como una compraventa desprovista de
la facultad dispositiva, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra,
mediante una remuneración o renta, o arriendo de transporte.

1.2 CONCEPTO ACTUAL DEL CONTRATO DE ARENDAMIENTO

En la actualidad se ha ido separando la presentación de la u   conductio 


hasta el extremo de que la prestación de servicios forma parte de la legislación
social del trabajo, con desarrollo y conceptos propios. La ejecución de una obra
material se aparta en su aplicación del contrato de arrendamiento, para
imponerle casi una propia calificación como contrato de obra; también el
contrato de transporte ha perdido vigencia en virtud de la regulación hecha por
el código de comercio como contrato de transporte .

El contrato de arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes


se obliga a conceder el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, a
cambio de un precio o canon d e arrendamiento.

La parte que proporciona el goce se denomina arrendador y la person a que


paga el canon de arrendamiento se llama arrendatario. No se concibe el
arrendamiento gratuito .1
   El art 717 c.c

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El contrato de arrendamiento tiene distintas regulaciones dependiendo del bien
objeto del arrendamiento, ya se trate de arrendamiento de vivienda urbana, de
establecimiento de comercio, de bienes muebles«

El contrato de arrendamiento es inicialme nte regulado por la ley 56 de 1985


que buscaba regular los arriendos de vivienda urbana. Posteriormente aparece
la ley 820 de 2.00 3 que impulsa la construcción, volviendo atractiva la compra
de vivienda para la rentas.

1.3 ELEMENTOS ESCENCIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. Concesión de uso y goce


2. Pagar un precio por el uso y goce.

1.4 CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.1.1. Tracto Sucesivo: El contrato se realiza periódicamente y por ello


las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y durante todo el
transcurso del arrendamiento. Es por ello que no se habla de
resolución de contrato sino de determinación de contrato. El
contrato se va causando a medida que la prestación se va dando
solo después de la prestación se devenga la contraprestación.
Resulta imposible ejecutar un contrato de arrendamiento hasta que
no se haya causado la prestación.
1.1.2. Bilateral: Hay dos partes arrendad or y arrendatario los cuales se
obligan recíprocamente, la primera a proporcionar el uso y goce de
una cosa, y la segunda a pagar un precio por ella.
1.1.3. Consensual: Con el simple acuerdo de voluntades de las partes
se perfecciona el contrato, el documento que contiene el contrato,
no constituye formalidad sino una prueba del contrato, aunque no
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significa que sea la única prueba, por ejemplo el pago de servicios
públicos constituye una prueba coadyuvante (requiere de otras para
constituir el hecho que se está t ratando de probar).
1.1.4. Principal: Tiene existencia propia, no requiere de otro negocio
para adquirir forma contractual.
1.1.5. Nominado: El código civil y el Código De Comercio se encarga de
comunicarlo y desarrollarlo.
1.2. REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1.2.1. Capacidad: la aptitud para celebrar el contrato de arrendamiento.
1.2.2. Consentimiento: El contrato de arrendamiento se perfecciona con
el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio y se
requiere que esas voluntades no adolezcan de vicios.
1.2.3. Objeto: Es la cosa arrendada:
 Requisitos de la cosa arrendada:
a)  u      u excluyéndolas consumibles por
cuanto se oponen a la naturaleza del contrato.
  u    u         u
     uu Si se espera que
exista el contrato queda sujeto al cumplimiento es decir de
la existencia de la cosa, si la cosa no llegare a existir no
habría contrato. En el evento de que la cosa no exista y el
arrendador obre sabiendas de esas circunstancia, deberá
la indemnización al arrendatario de conformidad de los
artículos 1616 
y 18704 del código civil
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No se puede arrendar: el uso ni la habitación en inmuebles, es intuito persona.

Los derechos alimentarios.

Los derechos estrictamente personales

Las cosas comunes, es decir los bienes de uso público.

El derecho de servidumbre: El beneficiario no puede arrendarla, no se puede


lucrar

1.3. ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA

El legislador hace una diferencia entre el arrendador y el propietario de donde


se deduce que para ser arrendado r no se necesita ser propietario por tanto se
puede arrendar sin el conocimiento del dueño.

El inciso final del artículo 1974 5 del Código Civil hace válido el arredramiento de
cosa ajena pero facultada al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento
contra el arrendador, en caso de evicción. Es decir, que son aplicables las
normas referentes al saneamiento y venta de cosa ajena. Mientras el
arrendatario no sea turbado en el goce y uso de la cosa no podrá interponer la
acción de saneamiento, ni pedir la terminación del contrato. Para que el
saneamiento logre vigencia requiere que se declare evicta la cosa .

Cuando el dueño de un local comercial subarrien da el bien antes de entregarlo


al verdadero dueño, se tiene que respetar los derechos de los arrendata rios.

En cuanto al arrendador de cosa arrendada, dado que el embargo solo saca la


nuda propiedad del comercio si es susceptible de ser arrendada, pero luego de
realizado el comercio, los cánones de arrendamiento quedaran igualmente
cautelados, y el secuestre sustituirá provisionalmente al arrendador

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1.4. ARRENDAMIENTO DE COSA PROPIA Es tomar algo que me
pertenece en arriendo. Esto es posible cuando la posesión material
está en cabeza de otra persona que se ha convertido en nuevo
propietario.
Si el dueño es poseedor de la cosa, no es válido el arrendamiento,
por cuanto se confunde dos derechos y el arrendador tendría que
pagarse as i mismo y habría confusión
1.5. PRECIO
Es un elemento esencial del contrato de arrendamiento por cuanto
se hace necesario que se cuantifique el precio basta que el
arrendatario tenga la plena intención de pagar el canon de
arrendamiento articulo 9 Ley 56 del 856.
 Limite del canon o precio.
Lesión enorme: está determinada por el mismo valor o por el
valor comercial, la lesión enorme en el contrato de
arrendamiento civil es del 1% del avaluó comercial y el
arrendamiento en materia comercial será el 1% de la utilidad
que de él bien.
 Requisitos del precio o canon de arrendamiento:
a) Que sea determinado o determinable.
b) Que sea real: la intención de pagar el precio y el recibirlo.
c) Que sea serio: que sea equivalente con la cosa arrendada
con la economía o precio comercial, se considera también
la intención de las partes.
1.6. OBLIGACION DE LAS PARTES.

El contrato de arrendamiento por tener el carácter de bilateral encierra


obligaciones tanto para el arrendador como para arrendatario, una y
otras se encamina a que las relaciones contractuales sean equitativas
para las partes.
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a) Obligaciones del arrendador. Entregar la cosa para procurar su uso y
goce, es la principal obligación del arrendador pues con ella se
atiende el interés contractual. Se da permitiendo la aprehensión de la
cosa, ésta entrega desprovista de la intención de tradir, toda vez, que
lo que se confiere es el uso y goce y no la disposición de la cosa. El
contrato de arrendamiento jamás podrá generar la posesión a menos
que opere la `  

 que consiste en que no obstante
la tenencia del bien, por determinadas circunstancias la pe rsona
arrendataria pasa a ser poseedora desconociendo al verdadero
propietario.
b) Nota: En éste caso el arrendador puede alegar buena fe.
c) Ejemplo: Cuando existe un abandono del bien y después que el
arrendatario ha buscado a su arrendador y sin tener con qui en
cumplir su obligación en el contrato, pagar el precio, éste puede
ejercer la acción de dueño, es decir. Ejercer la posesión del bien.
d) Nota: Los pasivos y activos no se extinguen por muerte de
arrendador, los herederos al minuto siguiente adquieren l a posesión
efectiva de la herencia, con los mismos derechos del causante, éstos
derechos no se adquieren para sí, sino para la masa hereditaria.
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 `  si una de las obligaciones es, también, la de
garantizar el uso y goce, la entrega debe hace rse de manera que
consulte el objeto para cual fue arrendado, es decir, el arrendador tiene
que hacer las observaciones necesarias de manera que se cumpla con
el objeto para el cual el bien fue arrendado.

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> Efectos del incumplimiento del arrendador de entregar la cosa


arrendada:

àu     u     u  " si el arrendador por un
hecho o culpa suya se coloca en la imposibilidad de entregar la cosa, el
arrendador está facultado para O  del contrato y exigir, aun cuando el
arrendador haya obrado de buena fe la indemnización de perjuicios. Art 1983
de CC8.

El arrendador se podrá exonerar del pago, cuando el arrendatario haya


conocido de la circunstancia que hacía imposible el cumplimiento de lo
entregado que haya mediado fuerza mayor o caso fortuito.

Este desistimiento no requiere de la interposición de u na acción resolutoria, ya


que la imposibilidad de entregar es absoluta y esto es una manifestación
presunta de que el arrendador también quiere dejar sin efectos el contrato.

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> ›   u  " cuando el arrendador se constituye
en mora se debe tener en cuenta si esta afecta a no el interés
contractual del arrendatario, si la mora NO afecta este interés, el
arrendatario tendrá derecho a exigir la indemnización de perjuicios
respectiva, pero manteniendo en firme el contrato. Si el interés
contractual se ve afectado el arrendatario podrá desistir del contrato y
exigir el pago de los perjuicios, siempre que el retardo no provenga de
una fuerza mayor o caso fortuito. Art 1984 CC9
> à  u  " cuando la cosa no exista al momento de
perfeccionarse el contrato de arrendamiento, el contrato es inexistente
por falta de objeto. c
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`    La
obligación de garantía equivale a hablar de las mejoras.
  Estas mejoras son solo para el contrato de arrendamiento.

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> Mejoras necesarias (que el bien funcione todo el tiempo). 
> Prohibido perturbar la tenencia. Ejemplo; quitar los servicios públicos. 
> Liberar al arrendatario de los actore s perturba torios de terceros. 
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Hay tres tipos de mejoras:
á Necesarias
á Voluptuarias
á Locativas- atribuidas al arrendatario.

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    No operan de forma voluntaria.

Son aquellas indispensables para la utilidad del bien cuyo vicio tiene causa
anterior al contrato o es ajena al conocimiento del arrendatario. Son
indispensables para que el bien sea útil para el objeto del contrato.

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- Si se arrendo un bien para vivienda y se cae el techo, se está afectando
la utilidad del objeto del contrato y no la esencia misma del bien.
El vicio que origina la mejora tiene que tener causa anterior al contrario,
por ejemplo, cuando hay escaler as que por el uso se caen; o es ajena al
conocimiento del arrendatario, por ejemplo, cuando tiembla y al temblar
se forma una fisura.
Estas mejoras son a cargo del arrendador, pero no operan de manera
automática, es necesario que el arrendatario notifique al arrendador
dándole la oportunidad de resarcir esos perjuicios, el arrendador tiene un
término prudencial para realizar la mejora dependiendo del daño, si el
arrendador no lo realiza el arrendatario puede realizarlo con cargo a su
arrendador.
Otras alternativas para este caso:
Iniciar una demanda ordinaria .
Un proceso ejecutivo.
Retener el bien hasta que las sumas que el arrendador adeude al
arrendatario le sean canceladas (puede embargar el bien) .

Solo en el caso de vivienda urbana es posible descontar el canon de


arrendamiento hasta el 30 por ciento del valor (siempre y cuando el contrato se
haya suscrito con posterioridad de julio del 2.004, después de la ley 820 de
2003), en los demás casos se genera el derecho del arrendamiento de retener
la cosa arrendada hasta tanto se cancelen las mejoras realizadas.

Cuando se trata de mejoras que tienen el carácter de urgentes, toda vez, que
se trate de daños que no dan espera para notificar al arrendador; el
arrendatario está facultado para realizar la mejora. Pero, si el arrendatario no
llama al arrendador, pudiéndolo hacer, el arrendatario puede exigir que se le
pague por la mora y queda al arbitrio del arrendador pagar o no.

Cuando el arrendador no realiza la mora siendo notificado, el arrendatario


puede tener motivo para dar por terminado el contrato más la indemnización de
perjuicios.

 
 

Antes de la ley 820 de 2.0 03 no se podía dar la compensación; ya que la mejor


era considerada incierta y para hacerla cierta se tenía que iniciar proceso
ordinario, aquí se podía retener el bien o iniciar proceso ordinario. Con la ley
820 de 2.003 el arrendatario puede compensar la mora hasta el 30 por ciento
del canon de arrendamiento.

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    O     O   

Cuando las mejoras no son hechas por el arrendador , sino, por el arrendatario,
éste puede exigir el reembolso de las reparacione s CUANDO.

a) Que las mejoras no se hayan hecho por culpa del arrendador.


b) Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador para que
procediera a repararlas lo más pronto posible o que no haya sido posible
darle noticia.
c) Que a pesar de haberle dado la notic ia, no fueron realizadas por éste.
d) Que se haya probado por el arrendatario la necesidad de las
reparaciones.

-        : Las que realiza el arrendatario para mejorar el


bien sin el querer del arrendador.

Nota 1: Por mandato de la ley 820 de 2.003, no se pueden realizar mejoras


voluptuarias, si se realizan se pierden, igualmente, cuando al llamar al
arrendador para que realice las mejoras necesarias y no se le da el tiempo
prudencial para que las realice y en consecuencia lo hace el arrendatario, éste
puede perder las mejoras. „     u    

Nota 2: El arrendatario debe devolver la cosa en el estado en que se entregó


descontando el uso natural.

Nota 3: Cuando hay inmuebles por destinación , si se pueden retirar las mejoras
siempre que no haya un detrimento del bien, de lo contrario se pierden las
mejoras.

-   
   Son aquellas indispensables para el funcionamiento
del bien, indispensables para la utilidad del bien, pero que tienen origen
por culpa del arrendatario.

Si el arrendador se percata de la existencia de que el arrendatario ha


provocado los vicios de la cosa, y si se trata de un contrato de julio de 2.003
(ley 820) para vivienda urbana; es éste caso el arrendador está facultado para
solicitar la terminación del contrato, alegando el incumplimiento por parte del
arrendatario.

Si es un contrato anterior a la ley 820 de 2.003 o diferente a los de vivienda


urbana, el arrendatario solo está obligado a realizar las mejoras hasta l a
entrega del bien; es decir, cuando se termine el contrato el puede hacer la
mejora del daño que causó. (Ley 56 de 1.985).

Si el arrendador rompe una pared, en este caso antes y después de la ley 820
se puede dar por terminado el contrato .

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Cuando se presentan mejoras necesarias se perturba el uso y el goce,


entonces el arrendatario tiene derecho a una rebaja provisional a la
perturbación, independientemente a la obligación del arrendador, es deci r; si el
daño es suficiente se tiene que rebajar el canon de arrendamiento.

Si el daño es grande y la perturbación es enorme el arrendatario puede pedir la


terminación del contrato más la indemnización de perjuicios.

Si no se llega a un acuerdo de las part es en relación a estos aspectos la rebaja


la fijara un juez.

   


 ` 

Consiste en que el arrendador está vedado de perturbar el uso y goce.

Cuando el arrendador incurre en actos perturbatorios pone al arrendatario en


la posibilidad de inhibirse del cumplimiento de las obligaciones, y como
consecuencia pedir la terminación del contrato y el derecho de pedir la
indemnización de perjuicios; o de acudir a los medios policivos que hacen
relación con la perturbación de la tenencia .

VICIOS OCULTOS:

- ƒ       u  " Se refiere a vicios parciales y
corresponden al juez considerar si se puede dar por terminado el
contrato o concederse una rebaja proporcional al canon.
Vicios que impiden el uso y el goce de la cosa: Art 990 del CC10, permite al
arrendatario promover una acción judicial para pedir la terminación del contrato
y exigir que se indemnice el daño emergente si el vicio tiene una causa anterior
al contrato, pero si el vicio era conocido por el arrendador o debió preve rlo o
por su profesión conocerlo, se incluirá la indemnización el lucro cesante.

1.6.1. OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO


Gozar la cosa según es espíritu del contrato.
Velar por la conservación de la cosa.
Pagar el precio del convenio.
Devolver la cosa
Recibir la cosa. Si no la recibe, el arrendador puede obligarlo
a recibir por medio de su secuestre.

1.7 EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El arrendamiento expira por cualquiera de los modos señalados


en el art. 1625 del CC.
â Por la solución o pago efectivo.
â Por la novación.
â Por la transacción.
â Por la remisión.
â Por la compensación.
â Por la confusión.
â Por la pérdida de la cosa que se debe.
â Por la declaración de nulidad o por la rescisión.
â Por el evento de la condición resolutoria.
â Por la prescripción.

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Cuando se modifica el precio, no hay novación del contrato, sólo se está
añadiendo o quitando el componente de género del contrato. Se puede hablar
de novación del contrato cuando se cambian los sujetos, el objeto o la causa,
pues en verdad existe una mutación del con trato.

El art 2008 establece las causales de terminación del contrato.

a) ½ u * uu    "Se supone que para que el
contrato subsista, la cosa confiere el uso o goce que el arrendatario
perseguía al celebrar el contrato. Por ellos al destruirse totalmente la
cosa, el objeto del contrato desaparece. Basta que no pueda hacerse
uso de la cosa arrendada.
b) ½  u  *  u   u    u  * u    
Estos se pueden dar por duración determinada, que corresponde a
cuando las partes han señalado tiempo de duración del arriendo, se
entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo convenido. Este
solo opera en los contratos mercantiles; cuando la duración es
indeterminada las partes no han estipulado expresa mente el tiempo de
duración del contrato. Se configura la figura del deshucio, que consiste
en el aviso o notificación que una de las partes debe dar a la otra
anticipadamente, por el período o medida de tiempo que regula los
pagos, esto es, por días, si el pago se hace diariamente, por mes si es
mensual, etc., de la cesación del contrato. En el arrendamiento de
inmuebles el desahucio opera conforme a las normas especiales.
c) Porque se extingue del derecho del arrendador, esto sólo opera cuando
el arrendador arrienda por ministerio de la justicia, como en el caso del
secuestre.
d) Por sentencia del juez o de arbitrio en los casos que la ley ha previsto

2. CLASES DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

2.1 Contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Existen dos regímenes.

Ley 56 de 1.985
Ley 820 de 2.003

El contrato de arrendamiento puede ser en forma verbal o escrita.

La ley 56 de 1.985 exige al igual que la ley 820 de tres formalidades del
contrato de arrendamiento, lo que significa que el contrato de arrendam iento no
es consensual sino formal.

El art 2 de la ley 56 de 1985 como aquel por el cual dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce total o parcial de un inmueble
urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio
determinado.

Las partes se tendrán que poner de acuerdo en:

 La identificación de las partes.


 La identificación del inmueble. Linderos, nomenclatura,
matricula inmobiliaria, tradición.
 Identificación de la parte que se arrienda.
 Precio y forma de pago (cuando se guarda silencio frente al
pago éste se hace por mensualidades vencidas).
 Término de duración de las partes, si no se acuerda es de un
año.
 Canon de arrendamiento, éste no puede ser superior al 1 por
ciento del avaluó comercial ni el doble del avaluó c atastral.
 Dirección donde se recibirán notificaciones.
 Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
 Designación de la parte que tiene a cargo el pago de los
servicios.

2.2 DIVISIÓN DEL CONTRATO DE VIVIENDA URBANA

2.2.1 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INDIVIUAL.


Cuando se realiza con una persona.
2.2.1 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MANCOMUNADO:
Cuando se realiza con varios arrendatarios sobre un inmueble
jurídicamente individualizado, reciben el goce de un inmueble o parte de
él y se comprometen solidariamente al pago de su precio. (una misma
unidad)
Con la ley 820 de 2.003 este contrato se entiende solidario.
Con la ley 56 de 1.985, hay una relación conjunta cada uno responde
por su cuota aparte, ocasionando difícilmente hacer la noti ficación.
2.2.3 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMPARTIDO:
Es una misma unidad jurídica, fraccionada y arrendada a varios
arrendatarios, sobre el que se comparte el goce del inmueble parte de
él con el arrendador con otros arrendatarios, Ejemplo. Vivienda es colar
2.2.4 CONTRATO DE PENSIÓN.
Cuando es necesario compartir los servicios públicos o algunos
necesarios y debe ser inferior a un año, y tienen que reunir estas dos
características. Este contrato podrá darse por terminado antes del
vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez
días sin indemnización alguna.
Nota: El contrato que no reúnen estas características será un contrato
de arrendamiento para vivienda urbana compartido.
El contrato de pensión tiene una causal de termina ción, cualquier
persona puede acabarlo por un desahucio de diez días, éste puede ser
para cualquiera de las partes.

1.3 OBLIGACIONES DE LAS PARTES


1.3.1 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
1.3.1.1 Entregar la cosa.
1.3.1.2 Garantizar el uso y el goce.
1.3.1.3 Cuando el contrato de arrendamient o de
vivienda urbana conste por escrito, el
arrendador deberá suministrar tanto al
arrendatario como al codeudor, cuando sea el
caso, copia del mismo con firmas originales (en
un plazo de diez días contados a partir de
fecha de celebración del contrato el
incumplimiento de esta obligación será
sancionado, a petición de parte, por la
autoridad competente con multas equivalentes
a tres mensualidades de arrendamiento.
1.3.1.4 Cuando se trate de viviendas sometidas a
régimen fe propiedad horizontal, el arrendador
deberá entregar al arrendatario una copia de la
parte normativa del mismo.

1.3.2 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO


1.3.2.1 Gozar la cosa según el espíritu del contrato.
1.3.2.2 Velar por la conservación de la cosa.
1.3.2.3 Pagar el precio convenido.
1.3.2.4 Le es prohibido realizar cualquier tipo de
mejoras voluntarias.
1.3.2.5 Debe realizar oportunamente las mejoras
locativas.
1.3.3 OBLIGACIONES ESPECIALES
1.3.3.1 Pagar los servicios, ejemplo la administración.
1.3.3.2 Cumplir con el reglamento de propiedad
horizontal.
1.3.3.3 Cuidar las zonas comunes.

1.4 PAGO POR CONSIGNACIÓN

El pago por consignación es un pago extraordinario, ya que, se puede recurrir


solamente cuando el arrendador es renuente a recibir, con la ley 820; el
arrendador expedirá el recibo de pago, es decir, un documento donde se
mencione que se ha cancelado el me s correspondiente.

Con la Ley 820 el arrendador debe expedir el recibo de pago es decir un


documento donde se mencione que se ha cancelado el mes correspondiente.

Con la ley 820 pasados cinco día s, es decir, al sexto día se está constituido en
mora, salvo que se haya recurrido al pago por consignación.
1.5 EXIGIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES

Las obligaciones derivadas del contrato que estén a cargo de cualquiera de las
partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de
arrendamiento.

Con la ley 56 se permitía iniciar el proceso ejecutivo con un contrato de


arrendamiento autenticado, luego se reformó, en donde se adicionaba que
tenía que ser el contrato autenticado y con dos testigos, finalmente con una
nueva reforma se puede iniciar proceso ejecut ivo con el solo contrato.

Para el pago de servicios públicos cuando el arrendatario no paga, el


arrendador tenía que cancelar los recibos y le solicitaba a la empres prestadora
de servicios una certificación en la cual se mencionaba que fue el arrendador e l
que a o no se realizara, lo anterior se regía por la ley 56 de 1.985.

Las deudas a cargo del arrendatario por conceptos de servicios públicos


domiciliarios dejados de pagar, el arrendador podía repetir lo pagado contra el
arrendatario por la vía ejecutiv a mediante la presentación de las facturas
debidamente canceladas y la certificación que fueron pagadas por el
arrendador. Con la ley 820 de 2.003 basta solamente el recibo con el sello o la
constancia de haber sido pagado más copia del contrato de arrenda miento.

1.6 DENUNCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Con la le canceló el servicio, esto era muy engorroso ya que muchas veces
el arrendador comisionaba a otra persona para que cancelara los servicios,
trayendo como consecuencia que la certificación se hiciera a nombre de
otra persona 56 de 1.985 si el arrendatario consumía servicios y no
cancelaba le correspondía al propietario pagarlos para que el inmueble no
quedara afectado al pago. Con la ley 820, se estableció la denuncia del
contrato de arrendamiento, se estípula que el arrendador tiene la posibilidad
de exigir del arrendatario la constitución de una garantía por el servicio
público que cubra por dos mese el pago del servicio más la re conexión. El
arrendatario está obligado mediante la petición d e su arrendador a prestar
la garantía dentro de los diez días siguientes a la celebración del contrato.
Si el arrendatario no presta la garantía oportunamente el arrendador queda
eximido de sus obligaciones, incluso la de entregar el inmueble. Se
domicilia el servicio público a nombre del arrendatario.
Una vez estén constituidas las garantías, el arrendador se debe dirigir a la
empresa de servicio público para denunciar el contrato con el fin que el
arrendatario sea el único deudor de los servicios públicos . A partir de ese
momento el inmueble queda desafectado al pago de los servicios.
Si el arrendatario no cancela los servicios la empresa de estos debe hacer
efectiva la garantía y cortar el servicio que solo será reconectado a petición
del propietario y pa ra que el inmueble no quede afectado nuevamente
presentará garantía de pago otorgada por el arrendatario. El arrendatario es
el único autorizado para solicitar la reconección del servicio.

1.7 AUMENTO DEL CANON

Con la ley 56 se podía aumentar el canon de arrendamiento hasta el 90 por


ciento del IPC.

Con la Ley 820 se puede aumentar hasta el 100 de IPC sin pasar del canon
permitido, es decir el uno por ciento del avalúo comercial, dos veces el avalúo
catastral, o del 1.5 si el bien tiene usos conexos el arrendador podrá hacerlo al
momento de la renovación del contrato.

Si el bien se valoriza para reajustar el canon de arrendamiento es necesario la


aceptación del arrendatario al momento de la renovación o la sentencia del juez
que así lo disponga por ví a del trámite verbal.

1.8 DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA


VIVIENDA URBANA.

De acuerdo con el artículo 7 de la ley 56 de 1.985 el término de duración de los


contratos de arrendamiento de vivienda urbana es el que convengan las partes,
si ellas no lo definen, esté será igual a un año.

Una vez se cumpla el plazo estipulado por el contrato o transcurrido un año, el


contrato se considera prorrogado por el termino siempre y cuando el
arrendatario se avenga a los reajustes del canon que se han permiti dos por ley.
No obstante el derecho a la prorroga que tiene el arrendatario existen tres
excepciones a favor del arrendador:

A. Cuando el propietario o poseedor necesite ocuparlo para su propia


vivienda por un término no inferior a un año.
B. Cuando haya que demoler el inmueble para efectuar una nueva
construcción o cuando sea necesario desocuparla para ejecutar obras
para su reparación.
C. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones
originadas en un contrato de compraventa.

1.9 TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO



1„›à .'à ½›%1%.'%„"Puede ser en cualquier tiempo.
1„›à .'à „' 1.1½½.1„„.„ ."
> Incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario.
> Durante las prorrogas, previo aviso escrito con tres meses de
anticipación y tres cánones de arrendamiento como de
indemnización. Consignadas en banco y entregadas esas
consignaciones en la alcaldía, condicionado a la entrega del
inmueble por parte de arre ndatario.
> Al vencimiento del término inicial o sus prorrogas con aviso de tres
meses invocando las excepciones especiales a favor del arrendador.

1„›à .'à „' 1.1½½.1„„.„ .1.à

Las causales están dispuestas en el artículo 24 de l a ley 820 a saber.

La suspensión de la prestación de los servicios al inmueble, por acción


premeditada del arrendador o por que incurra en mora en pagos que estuvieren
a su cargo. En estos casos podrán optar por asumir el costo igual al
inicialmente pactado

A. del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le


corresponda hacer como arrendatario Ê
B. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten
gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado,
debidamente comprobada ante autoridad policiva.
C. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la ley y contractualmente.
D. Mal estado de la cosa arrendada.
E. El arrendatario puede dar por terminado el contrato a la fecha del
vencimiento del término inicial o de sus prorrogas con preaviso escrito
con tres mese de antelación y en este caso no está obligado a invocar
causal diferente a la de su plena voluntad ni generará indemnización al
arrendador. Si el arrendatario da por terminad o el contrato dentro del
término inicial o durante sus prorrogas; en cualquier momento, con una
antelación de tres meses a manera de preaviso, se obligará al pago de
una indemnización correspondiente a tres meses del canon de
arrendamiento. Si el arrendado r se niega a recibir; el arrendatario podrá
hacer entrega a la autoridad policiva.

m`    ` 
     El arrendatario podrá ejercer este
derecho cuando el arrendador deba indemnizarlo por los daños que le ha
ocasionado o por las mejoras que así lo ameriten.
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El contrato de arrendamiento es un documento con características de contrato


en el cual se determinan un gran número de obligaciones y responsabilidades
entre dos partes denominadas arrendador y arrendatario. El objetivo primordial
de este documento es brindar el uso y goce de una cosa inmueble o mue ble a
alguien que lo necesite y esté en condición de pagar por el conjunto de
servicios que le brinde el mismo.

La temática abordada en esté escrito permitirá a quien lo lea dar un vistazo


general a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, a l a clasificación
de los contratos de arrendamiento según su especie, a los derechos y
obligaciones que generan las partes que participan en este contrato y a las
causales de terminación de un contrato de arrendamiento.

Es importante rescatar que las leyes q ue sustentan tanto la elaboración como


el cumplimiento de los deberes de las partes se encuentran en la ley 820 del
año 2.003.

Fundamentalmente el contrato de arrendamiento se pacta para que las dos


partes reciban a satisfacción un servicio ya sea físico o en dinero y suplir sus
necesidades si así lo requieren de una manera sana y convivencial.

Aunque la ley 56 de 1.985 era el instrumento legal que reglamentaba los


contratos de arrendamiento hasta el año dos mil tres, la reforma a la ley lo que
busca es dar obligatoriedad y cumplimiento por las partes ya que en algunos de
estos se les vulneraban los derechos y hasta se perdían los inmuebles por
abuso de los arrendatarios.


CIVIL GENERAL Y PERSONAS

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

PRESENTADO A: DOCTOR WILLIAM LEÓN

PRESENTADO POR: MARIA DEL PILAR SIERRA HERRERA

CÓDIGO 1208111

LINA CAROLINA FANDIÑO SIERRA

CÓDIGO 1261111

GRUPO 1E DERECHO NOCTURNO

CORPORACIÓN UNIVERSITARIA REPÚBLICANA

2.011
A à
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c

El contrato de arrendamiento como documento reglamentario para entregar


temporalmente en goce y uso un mueble o inmueble a una persona de otra
persona; hace que se le dé gran significación como documento registrado ante
notario, ya que las partes se comprometen voluntariame nte a recibir un
beneficio mutuo.

La elaboración del contrato crea vínculos entre las personas por virtud de
responsabilidades y amerita dar sanción si así lo amerita el incumplimiento del
mismo, establecer vínculos de acuerdo y disponer solo para lo convenido la
cosa dada.

Abordar la temática de contratos de arrendamiento permite establecer saberes


alusivos a los derechos y obligaciones que genera este documento aunque
este no se haya pactado en el contrato ; porque de la misma manera los
acuerdos a los que se llegan de palabra deben ser válidos , es una costumbre
que no se ha perdido en nuestra sociedad y desde la historia le ha enseñado al
hombre a establecer el reconocimiento de la honestidad y transparencia de sus
actos en la modernidad, así bien, se plasma en el art 8 del CC ³La costumbre
en ningún caso tiene fuerza contra la ley´.

Las obligaciones sucesivas que se adquiere cuando se firma un contrato de


arrendamiento, lleva a que las partes conozcan la nor ma y la cumplan con el
mayor rigor y sus afectaciones sean las relevantes para que este documento
no pierda el sentido jurídico que le amerita su diligenciamiento y la seriedad en
la que debe caer cada una de las partes por mejorar las relaciones de dos
personas que realizan un contrato o pacto escrito .
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c

1. El tema contratos de arrendamiento aborda características de


compromisos jurídicos que deben asumir tanto el arrendador como el
arrendatario y las exigencias mismas cuando toma o cuando cede un
mueble o inmueble para el goce y uso de los mismos.

2. Las especificaciones de la norma hace que las dos partes no incumplan


con sus obligaciones y se manejen los tiempos acordados como también
las regulaciones que amerite la norma 820 de 2.003.

3. Las características del contrato de arrendamiento permite dar


determinaciones a nivel de prestaciones, al mismo tiempo se hace
imposible ejecutarlo cuando no se haya causado la misma prestación,
en otras palabras no se determina un contrato si no se hace entrega de
la cosa prestada.

4. El perfeccionamiento del contrato se hace con el simple acuerdo de las


partes, está es la prueba del mismo, pero de igual forma está no es la
única prueba que lo determina.

5. Las modalidades de arrendamiento permite deducir que para ser


arrendador no necesita ser propietario, por tanto se puede arrendar sin
conocimiento del dueño.

6. El contrato de arrendamiento encamina a que las relaciones


contractuales sean equitativas para las partes con disposiciones propias
para cada una de estas sin eximirse de responsabilidades.