1

MANUAL DE CONVIVENCIA
CONDOMINIO QUINTAS DE SAN JORGE PROPIEDAD HORIZONTAL

El presente manual de convivencia tiene como objeto garantizar los derechos de todos
los residentes del Condominio Quintas de San Jorge, a la luz de las normas reguladoras
del comportamiento y de la disciplina social. El Manual de Convivencia es un
instrumento para propiciar la sana convivencia y la armonía de los habitantes del
conjunto. Sábado

Capítulo I. De los derechos y obligaciones.

Capítulo II. De los parqueaderos y depósitos.
Capítulo III. De la entrada y salida de trasteos.
Capítulo IV. De las áreas comunes.
Capítulo V. Del respeto de áreas privadas y la convivencia.
Capítulo VI. Del aseo y conservación de las áreas comunes.
Capítulo VII. Animales domésticos.
Capítulo VIII. Reparaciones locativas, fachadas y modificaciones.
Capítulo IX. Del uso del Club House.
Capitulo X. Del salón social
Capitulo XI. De la piscina y zonas húmedas, gimnasio, cancha múltiple.
Capitulo XII. Responsabilidad uso Piscina.
Capitulo XIII. Vistieres.
Capitulo XIV. Reglas de comportamiento.
Capitulo XV. De las clases de natación.
Capitulo XVI. Del gimnasio.
Capitulo XVII. Normas de etiqueta y conducta.
Capitulo XVIII. De la portería.
Capitulo XIX. De la seguridad interna de la copropiedad.
Capitulo XX. De los deudores morosos.
Capitulo XXI. De las faltas contra los bienes comunes
Capitulo XXII. Sobre las sanciones y multas.
Capitulo XXIII. Comité de convivencia.
Capítulo XXIV. Sobre disposición de residuos.
Capítulo XXV. Comportamiento social de los residentes
 2

CAPITULO I. DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES

ART. 1: Los derechos, las obligaciones y prohibiciones de los copropietarios, son todos
los enunciados en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en las disposiciones legales
vigentes sobre la materia.

ART. 2: Este manual de Convivencia se aplica a todos los propietarios, arrendatarios y

demás personas que usan, gozan y visitan la copropiedad.

ART. 3: El propietario, quien lo represente o sustituya, podrá usar o disponer de su

unidad con las personas que desee siempre y cuando éstas no sean de mala conducta o
de vida disoluta, que perturben la tranquilidad y escandalice con sus malos hábitos a los
habitantes de la copropiedad.

ART. 4: En cualquier caso, el propietario del predio será el responsable final por los
tenedores a cualquier título de su propiedad, y en caso dado responderá por los aportes
económicos estipulados por la Copropiedad, así como por las sanciones que les fueren
impuestas a sus tenedores a cualquier título.

ART. 5: Las unidades de la copropiedad se destinarán única y exclusivamente para

vivienda familiar. Los garajes para estacionamiento de automotores al servicio de los
propietarios, tenedores o usuarios, no podrán destinarse para usos distintos, de
conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal, los planos y
licencia de construcción.

ART. 6: Los propietarios y/o usuarios están obligados a velar por la integridad y
conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia y cuidado,
responderán hasta por la culpa leve en el ejercicio de los derechos, la culpa leve
conforme al Artículo 63 del código civil: “Culpa leve, descuido leve, descuido ligero,
es la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en
sus negocios propios. Culpa o descuido, sin otra calificación, significa culpa o descuido
leve. Esta especie de culpa se opone a la diligencia o cuidado ordinario o mediano.”.

ART. 7: Todo residente se hará responsable por los daños que cause él o sus invitados
a los bienes comunes; estos daños serán valorados y facturados por la Administración al
residente previa notificación por escrito. En cualquier circunstancia, el residente al
autorizar el ingreso de un visitante es responsable del comportamiento de su visita, la
cual deberá someterse al presente manual. Finalmente será el propietario el responsable
por sus arrendatarios y visitantes.

ART. 8: La Administración publicará el manual de convivencia en cartelera del

condominio y remitirá a los correos electrónicos registrados en la administración. Para el
caso de los arrendatarios cada copropietario se hará responsable de la entrega del
manual, ya sea directamente o a través de la agencia de arrendamiento, entendiéndose
como conocido y aceptado por los arrendatarios o tenedores autorizados del bien al
momento de su ingreso como residentes del condominio.
 3

CAPÍTULO II. DE LOS PARQUEADEROS Y DEPÓSITOS

ART. 9: Los parqueaderos son de uso exclusivo de los propietarios, o arrendatarios de

las unidades privadas. Por lo que cada uno debe ocupar el puesto correspondiente a su
unidad. el no cumplimiento deberá pagar una multa correspondiente al 50% de la
cuota de Administración
Parágrafo 1: Conforme a lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal, la
capacidad de parqueo es de un vehículo por unidad residencial, para el caso de las
viviendas unifamiliares y un vehículo por unidad de parqueo en los multifamiliares, en
los sótanos, en parqueaderos de visitantes y en las bahías de parqueo.
Parágrafo 2: En todos los parqueaderos deben quedar los vehículos correctamente
parqueados sin invadir las vías en los multifamiliares, los parqueaderos contiguos o los
parqueaderos de visitantes. En el caso de los parqueaderos que tienen mayor amplitud,
se solicitara al Consejo la evaluación respectiva para la correcta ubicación de los dos
vehículos (moto y automóvil), sin que esto afecte la movilidad y el acceso a los demás
propietarios del Condominio.
Parágrafo 3: Las vías y zonas de circulación deben permanecer desocupadas y libres
de objetos, basura y/o vehículos que impidan la libre movilización por ellas. El
incumplimiento deberá pagar una multa correspondiente al 50% de la cuota de
Administración

ART. 10: No se permitirá la utilización de parqueaderos privados a terceros residentes

en el Condominio, sin la autorización del propietario del mismo.

ART. 11: Se prohíbe a los propietarios, el arriendo o cesión de sus parqueaderos

privados a personas ajenas a la copropiedad. El incumplimiento deberá pagar una multa
correspondiente al 50% de la cuota de Administración

ART. 12: En todo caso sin excepción alguna, las zonas de parqueo de las áreas
comunes no podrán tener otro destino en cuanto a su uso. No se permitirá utilizar las
zonas de parqueos como zonas de juego infantil (bicicletas, patines, patinetas, etc.), ni
para dejar objetos, juguetes, basuras y/o escombros.
Las personas que no cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y
se aplicarán multa del 100% de la cuota de administración.
La basura debe ser dejada al interior del cuarto de basura en sus respectivas canecas,
se aplicara sanción a la persona que se identifique por dejar fuera del cuarto o su
respectiva caneca, Las personas que no cumplan con esta norma serán notificadas por la
administración y se aplicarán multa del 100% de la cuota de administración.

ART. 13: No se permite realizar mantenimiento alguno a los vehículos, a menos que sea
necesario para desvarar los automotores dentro de la copropiedad, cualquiera que sea el
medio que emplee. Las personas que no cumplan con esta norma serán notificadas por
la administración y se aplicarán multa del 100% de la cuota de administración.

ART. 14: No se permite realizar el lavado de los vehículos dentro de la copropiedad. En

caso de molestias reportadas a la Administración y/o reincidencia se aplicarán el 50%
 4

de una cuota de administración (la cual puede ser sucesiva).

ART. 15: Se hará un llamado de atención por primera vez a los propietarios de los
automotores sin silenciador, a los que no guarden respeto por los vecinos con radios a
alto volumen, bocinas o similares, así como los vehículos que en áreas comunes superen
los 10 kilómetros por hora al transitar o parqueen en distintos parqueaderos sin
autorización del propietario y/o la Administración. En caso de reincidencia se aplicarán el
proceso correspondiente y se determinará si existe mérito para la sanción. El cual puede
ser del 25%, 50% o 100% dependiendo la gravedad de la situación.

ART. 16: El mismo sistema anterior se aplicará a los propietarios cuyos vehículos
presenten fuga de aceites que deterioren el área de parqueo, o en todo caso que
atenten contra el aseo y presentación de las zonas comunes.

ART. 17: Queda prohibido ingresar vehículos de gran peso dentro de la copropiedad
tales como camiones, volquetas, busetas, micro buses, buses y servicio público con
capacidad mayor de nueve pasajeros; en general, todo vehículo que supere 3.0
toneladas y 2.15 m de altura, a excepción de camiones de trasteo en tamaño mediano.

ART. 18: Para el caso de los parqueaderos de áreas comunes, no se permite

sobrepasar los límites de cada estacionamiento al parquear, por lo que se deben
respetar las líneas de demarcación establecidas. El parqueo será obligatoriamente en
reversa. Las personas que no cumplan con esta norma serán notificadas por la
administración y se aplicarán multa del 50% de la cuota de administración.

ART. 19: No se permite parquear en zonas de circulación vehicular y en áreas que no

autorice la administración, con excepción de fuerza mayor o un caso fortuito. En todo
caso se debe evitar invadir así sea parcialmente, las zonas de parqueo vecinas y las
áreas de circulación.

ART. 20: Se mantendrá en portería un censo de vehículos. El copropietario y/o

residente debe informar por escrito a la administración, todo cambio de vehículo
autorizado para ingresar al condominio: debe informar, número de placa, marca y color.
De no hacerlo, se podrá aplicar las sanciones contempladas en el Manual de
Convivencia.

ART. 21: Se prohíbe dejar en los garajes y zonas de circulación de elementos tales
como muebles, electrodomésticos, maquinaria, repuestos, llantas, colchones, escombros,
juguetes, etc., y en especial materiales inflamables y explosivos. Las personas que no
cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y se aplicarán multa del
50% de la cuota de administración.

ART. 22: Todo vehículo deberá permanecer cerrado con llave y alarma si la tuviere, no
dejando paquetes a la vista en su interior.

ART. 23: Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos,
 5

deberá ser conciliado y arreglado entre las partes, en caso de no arreglo informar a la
administración, quien deberá avisar a las autoridades de tránsito.

ART. 24: No está permitido el uso permanente de los parqueaderos de los visitantes
por parte de los propietarios, sus invitados o funcionarios del condominio, deberá pagar
una multa correspondiente al 50% de la cuota de Administración.
Parágrafo 1: los propietarios y/o residentes, no pueden hacer uso de los
parqueaderos de visitantes, si se incumple deberá asumir una multa correspondiente al
50% de la cuota de Administración
ART. 25: A Los vehículos no visitantes no se les permitirá el ingreso al Condominio so
pena de multa del 25% del valor de la cuota de Administración.
Parágrafo 1: Siendo reiterado el comportamiento se le incrementara cada vez
iniciando con 25%, 50% y 100%.
Parágrafo 2: Todo visitante tendrá derecho a parquear en parqueadero de visitantes
por un lapso de tiempo de 12 horas, debiendo sacar el vehículo y solamente después
de 6 horas, podrá volverlo a ingresar. Si permanece en el parqueadero de visitantes
después de las 12 horas y/o ingresa antes de las 6 horas, deberá pagar una multa
correspondiente al 50% de la cuota de Administración.
ART. 26: Ningún vehículo puede estacionarse sobre las vías internas de circulación o
frente a las casas, sólo puede hacerlo en aquellas áreas previamente autorizadas por la
Asamblea y demarcadas por la Administración, deberá pagar una multa correspondiente
al 50% de la cuota de Administración

ART. 27: Si los Copropietarios, residentes o visitantes, parquean carros o motos en

lugares prohibidos como frente a las viviendas sobre las vías de circulación se impondrá
una multa correspondiente al 50% de la cuota de Administración.
Parágrafo: Si se invaden parqueaderos de los otros copropietarios sin ser autorizados y
se presenta queja del propietario se impondrá una multa correspondiente al 50% de la
cuota de Administración.

ART. 28: Para el ingreso al conjunto de los vehículos que tengan los vidrios
polarizados, se deberán bajar para verificar e identificar la persona que ingresa al
Condominio.

ART. 29: El parqueadero de visitantes para discapacitados será de uso exclusivo para
este fin, no deben ser ocupados por otro tipo de personas en vehículos que no cumplan
con dichas características, deberá pagar una multa correspondiente al 50% de la cuota
de Administración

CAPITULO III. DE LA ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS

ART. 30: Sin excepción, todo propietario y arrendatario que desee cambiar de
residencia desde y hacia el Condominio, para poder realizar la mudanza, deberá estar a
paz y salvo por todo concepto de Administración, tanto cuotas ordinarias como
extraordinarias y multas.
 6

ART. 31: Todo trasteo deberá comunicarse a la Administración por escrito con
antelación de 3 días antes de efectuarlo y solicitar el permiso de la Administración. La
comunicación deberá incluir la información de la compañía, tipo de vehículo y persona
que realizará el trasteo. Para el caso de arrendatarios, el Propietario deberá autorizar el
ingreso o salida del mismo. Las empresas inmobiliarias no están autorizadas para ello.
PARÁGRAFO 1: Dicha autorización con el visto bueno de la administración tendrá
plena validez para los vigilantes del condominio.

ART. 32: La entrada y salida del trasteo sólo se podrá hacer en el horario establecido
de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. de lunes a viernes y sábado de 8:00 a.m. a 3:00 p.m. No se
podrán hacer los domingos, ni festivos.
PARÁGRAFO 1: En domingos, festivos y fuera de horario tampoco se permitirá el
acceso a moto-cargueros, ni a carros que saquen y/o movilicen objetos de y hacia los
inmuebles dentro del Condominio. Las personas que no cumplan con esta norma serán
notificadas por la administración y se aplicarán multa del 50% de la cuota de
administración.

ART. 33: Si al momento de sacar un trasteo, se ocasionare algún daño en los bienes
comunes de la copropiedad, el causante deberá cancelar el valor de su reparación fijado
por la administración, para permitir la salida del vehículo.

ART. 34: Para el ingreso de trasteos a los bienes privados, estos deberán estar a paz y
salvo por todo concepto con la administración. Es obligación del Propietario solicitar
dicho paz y Salvo. Para el caso de nuevos propietarios, es obligación del anterior
propietario entregar el Paz y Salvo al nuevo propietario.

ART. 35: Para el caso de salida de trasteo, mudanza, muebles y enseres, el propietario
deberá diligenciar el formato de autorización preestablecido “salida de mueble y
enseres”, el cual se encontrará en la administración del condominio, formato que se
indica claramente lo siguiente:

 Fecha y hora de trasteo.

 Relación de bienes muebles y enseres.
 Empresa transportadora o persona encargada de adelantar el mismo.
 Firma del residente y Firma y autorización del Administrador.
PARÁGRAFO 1: Dicha autorización tendrá plena validez para los vigilantes del
condominio.

CAPÍTULO IV DE LAS ÁREAS COMUNES

ART. 36: S e permiten las reuniones sociales en los parqueaderos de áreas comunes
de las casas.

ART. 37: No se autoriza el préstamo de áreas comunes diferentes al salón social y

área barbecue para la realización de eventos sociales.
 7

ART. 38: Residentes y visitantes deben tener un comportamiento intachable en las

áreas comunes. Será responsabilidad del Propietario, quien atenderá la solución de los
inconvenientes causados y multas si las hubiere.

ART. 39: Se prohíbe ingerir licor en las áreas comunes, a excepción del Salón Social. En
este caso será responsabilidad del quien solicite su préstamo, el responder por las
situaciones que se presentaren por esta causa. Queda prohibido el consumo de
sustancias alucinógenas en cualquier circunstancia dentro del condominio. En caso de
presentarse se dará aviso a la policía del cuadrante.

ART. 40: Se prohíbe fumar en todas las áreas comunes tales como portería, salón
social, gimnasio, piscina, sauna, turco, cancha múltiple etc. Las personas que no
cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y se aplicarán multa del
50% de la cuota de administración.

CAPÍTULO V DEL RESPETO DE ÁREAS PRIVADAS Y LA CONVIVENCIA

ART. 41: Para salvaguardar la tranquilidad de los residentes y mantener una sana
convivencia, no se permitirá la perturbación a la tranquilidad de los residentes y
visitantes en los jardines, garajes, corredores de los apartamentos, sótanos y áreas
privadas de sus vecinos. Las personas que no cumplan con esta norma serán notificadas
por la administración y en caso de reincidencia se aplicará multa equivalente al
50%.

ART. 42: Del ruido: Para mantener la armonía del conjunto; se deberán evitar durante
las celebraciones y reuniones sociales, etc, el volumen de la música en niveles que
incomoden a la comunidad. No se perturbará la tranquilidad de los residentes con
ruidos, escándalos o volumen alto de aparatos de sonido, radio o televisión. Las
personas que no cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y en
caso de un segundo llamado de atención sea o no el mismo día, aplicara multa del 50%
de la cuota de administración.

CAPÍTULO VI. DEL ASEO Y CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES

ART. 43: Cada residente es responsable de mantener el aseo que la Administración

adelante en la copropiedad, evitando el ensuciar paredes, pasillos, ventanas, pisos,
fachadas, techos y áreas verdes o jardines; de igual manera se prohíbe arrojar papeles,
basura o colillas de cigarrillo hacia la calle o dentro del conjunto y áreas comunes de la
copropiedad. Se prohíbe el uso de la gravilla que se encuentra en algunas zonas y que
son propiedad del Condominio. Las personas que no cumplan con esta norma serán
notificadas por la administración y en caso decisivo se aplicara multa del 100%.

ART: 44: Queda prohibido de manera expresa dejar bolsas o cajas de basuras en las
áreas comunes del conjunto, o cualquier otro lugar diferente a los cuartos de basura
habilitados para este fin, la basura se deberá dividir en reciclaje y no reciclable,
ubicándose en los sitios, días y horas dispuestas para tal efecto. Las personas que no
 8

cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y se aplicarán multa del
100% de la cuota de administración.
PARÁGRAFO 1: La basura debe ubicarse dentro de las canecas en bolsas bien
cerradas, los niños menores a 10 años, no deberán llevar la basura ya que ellos no
alcanzan a ubicarlas en las canecas, en el espacio de reciclaje no se deben dejar
escombros, ni colchones, ni maderas, ni computadores ni elementos quirúrgicos, estos
elementos los debe disponer cada propietario y/o residente llamando a Bioagricola, para
que hagan las disposiciones de esos elementos, el reciclaje debe estar limpio, lavado y
sin residuos. Las personas que no cumplan con esta norma serán notificadas por la
administración y se aplicarán multa del 100% de la cuota de administración.

ART. 45: No se permite dar uso diferente a las zonas comunes del establecido en el
reglamento de propiedad horizontal y manual de convivencia (a menos que lo autorice
la Asamblea de Copropietarios). Las personas que no cumplan con esta norma serán
notificadas por la administración y si no cesa la afectación se aplicarán el 50% de una
cuota de administración (la cual puede ser sucesiva).

ART. 46: No se podrá colgar prendas u otros elementos, en ventanas, terrazas y/o
balcones. Tampoco mantener desorden en las terrazas, garajes, parqueaderos, pasillos
ni balcones de ninguna de las propiedades que conforman el Condominio. Las personas
que no cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y en caso de
reincidencia se aplicarán el 50% de una cuota de administración (la cual puede ser
sucesiva).
Parágrafo 1: Los pasillos en su integridad, senderos, corredores y caminos peatonales
del Condominio son áreas de circulación, por tanto NO se dejaran objetos o elementos.
Las personas que no cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y
en caso de reincidencia se aplicarán el 50% de una cuota de administración (la cual
puede ser sucesiva).

ART. 47: No está permitido colocar avisos o letreros publicitarios en las puertas,
fachadas, ventanas de los inmuebles privados y áreas comunes. La colocación de
información en las carteleras deberá contar con el permiso de la administración. Las
personas que no cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y en
caso de reincidencia se aplicarán el 50% de una cuota de administración (la cual puede
ser sucesiva).

ART. 48: En los balcones de los Apartamentos queda prohibido lavar, regar matas y
ubicar aires acondicionados que generen la evacuación de aguas a las áreas comunes y
a los apartamentos de los piso inferiores, provocando humedades y deterioros tanto en
áreas de sótanos como en las viviendas de los demás propietarios. Las personas que no
cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y en caso de
reincidencia se aplicarán el 50% de una cuota de administración (la cual puede ser
sucesiva).

ART. 49: Queda prohibido colgar matas, materas y elementos decorativos en los
balcones muro externo, terrazas, barandas y alfajías en las cuales se puedan presentar
 9

caídas por vientos fuertes y producir accidentes a propietarios o mascotas. Las materas
deberán ubicarse hacia el interior de las viviendas, nunca al exterior. Las personas que
no cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y en caso de
reincidencia se aplicarán el 50% de una cuota de administración (la cual puede ser
sucesiva).

CAPÍTULO VII. ANIMALES DOMÉSTICOS

ART. 50: La tenencia de animales domésticos estará regulada y en concordancia con el

Código Nacional y Distrital de Policía. La falta de higiene correspondiente a excrementos
de perros, gatos, aves de corral y otros animales en áreas comunes, ladridos y ruidos
que interrumpan la tranquilidad, seguridad y o mortifiquen, serán objeto de sanciones
por parte del Consejo y la Administración. En caso de molestias reportadas a la
Administración y/o reincidencia se aplicarán el 50% de una cuota de administración (la
cual puede ser sucesiva).
PARÁGRAFO 1: Todo propietario de animal doméstico se hace responsable de todo
daño o lesión que ocasione el mismo. Por otra parte, se comprometen a llevar sus
mascotas con las medidas preventivas y de seguridad establecidas por las autoridades
nacionales, municipales o administrativas competentes, existiendo el compromiso de
aportar a la Administración el correspondiente certificado de sanidad.

ART. 51: Se prohíbe la tenencia de mascotas que no sean comúnmente consideradas

como animales domésticos o de aquellos que en alguna medida puedan poner en
peligro la integridad de los residentes o visitantes.

ART. 52: Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas (American

Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dóberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila
Brasileiro, Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, De presa canario,
Rottweiler, Staffordshire Terrier, Tosa Japonés o de caninos producto de cruces o
híbridos de estas razas) deben utilizar traílla fija, correa, bozal y permiso, de
conformidad con lo establecido en la Ley 746 de 2002 en su Artículo 108 B y demás
normas legales vigentes, cuando se desplacen por áreas comunes. Las personas que no
cumplan con esta norma se aplicarán el 100% de una cuota de administración.
PARÁGRAFO 1: Todos los caninos, sin importar el tamaño ni raza deberán salir con su
respectiva trailla. Las personas que no cumplan con esta norma serán notificadas por la
administración y en caso de reincidencia se aplicarán el 25% de una cuota de
administración.

ART. 53: Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas deben recoger y
depositar en las canastas de basura los excrementos que estos produzcan durante su
desplazamiento en las áreas comunes. En caso de molestias reportadas a la
Administración y/o reincidencia se aplicarán el 50% de una cuota de administración (la
cual puede ser sucesiva).

ART. 54: En ningún caso los animales domésticos o mascotas podrán realizar sus
 10

necesidades fisiológicas en las zonas comunes o privadas. En caso de registrarse

algún incidente de esta clase, el dueño o tenedor se hace responsable y deberá limpiar
y/o lavar la zona afectada, inclusive si es orina. Las personas que no cumplan con esta
norma, se aplicará por primera vez el 25%, por segunda vez el 50% y a partir de la
tercera vez el 100% de una cuota de administración

ART. 55: Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas, deben

vacunarlos según las indicaciones de las autoridades sanitarias y mantener vigente el
certificado de vacunación antirrábica.

ART. 56: Las mascotas no podrán dejarse deambular solas en zonas comunes bajo
ninguna circunstancia. Este hecho causará una sanción económica que será fijada por la
administración, incluido el reporte a las autoridades conforme a la Ley 746 de 2002,
para su sanción de parte de éstas. En caso de molestias reportadas a la Administración
y/o reincidencia se aplicarán el 50% de una cuota de administración (la cual puede ser
sucesiva).

ART. 57: Las mascotas NO podrán ingresar a las zonas comunes como Salón social,
gimnasio, turco y piscina. A las personas que no cumplan con esta norma se les aplicará
el 50% de una cuota de administración.

ART. 58: El incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones faculta a la

administración, previo el cumplimiento del procedimiento, para imponer sanciones
pecuniarias fijadas por la administración. No obstante, en cualquier momento la
administración hará aplicación del informe a la policía para la aplicación de las sanciones
policiales del caso. (Ley 746 de 2002 Artículo 108-D).

CAPITULO VIII. REPARACIONES LOCATIVAS, FACHADAS Y MODIFICACIONES

ART. 59: El interesado en practicar la reparación, deberá informar previamente a la

Administración y será responsable de la conducta y actos de las personas por él
autorizadas.
ART. 60: Los desperdicios de obra no deberán dejarse en los cuartos de basura, cada
copropietario es responsable de contratar el servicio de recolección por aparte.

ART. 61: El residente es responsable de utilizar la debida protección para evitar el daño
de zonas comunes y privadas, al igual que de su limpieza.

ART. 62: No se permitirá la modificación de fachadas, los propietarios deberán

sujetarse a lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal. Para las terrazas (a
menos que la Asamblea autorice un diseño específico) no se podrán implementar
diferentes tipos de cerramiento ni utilización.
Parágrafo 1: Las casas de los multifamiliares deben velar por el mantenimiento de su
fachada y evitar el deterioro, si en el transcurso de dos años no se genera dicho
mantenimiento se aplicara multa del 100% del valor de la administración.
Parágrafo 2: De no realizarse el consejo decidirá si se realiza por parte de
 11

administración y se aplicara el valor del costo al recibo de administración

ART. 63: Antes de iniciar una obra el propietario deberá cumplir con los siguientes
requisitos:

 Autorización del Consejo de Administración cuando la obra afecte fachadas, zonas

comunes o supere el 50% del área construida.
 Estar a paz y salvo por todo concepto con la administración.
 Hacer cerramiento con lona y disponer de servicio sanitario para los obreros.
 La persona que efectúe la obra constituirá a la iniciación de la misma, un depósito en
la administración de 20 salarios mínimos diarios vigentes, suma que garantizará la
reparación de cualquier daño ocasionado por la obra y cuya devolución se efectuará
por parte de la Administración, una vez finalizada la misma y previa deducción del
valor de reparación de los daños causados, si los hubiere.
 Copia de la resolución y licencia de construcción expedida por la Curaduría. Copia del
recibo de pago de la licencia de construcción.
 Acta de vecindad, donde el propietario constructor se hará responsable por daños
que pudieren causarse desde su obra, o por sus maestros a las propiedades vecinas
o áreas comunes. Dichos daños deberán ser reparados en forma inmediata.
 Carta del propietario informando el nombre del profesional responsable de la obra,
adjuntando certificado de afiliación a ARL, EPS y en caso de trabajo en alturas el
certificado correspondiente.
 Las vías e instalaciones adyacentes deben permanecer en perfecto estado de
limpieza. Caso contrario, se impedirá el ingreso de trabajadores hasta realizar dicha
limpieza.
 El horario para la ejecución de la obra es el siguiente:
De lunes a viernes de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. Sábados de 8:00 a.m. a 12:00 p.m. No
podrán realizar obras los sábados en la tarde, domingos ni festivos.
 En cuanto a los materiales se deberán ajustar en todo momento a la descripción y
especificación de la licencia de construcción inicial del proyecto.

ART 64: Los pisos de acceso vehicular e ingreso a las casas, ventanas, puertas y
barandas: Deberán ser los que determinó la constructora o determine la Asamblea de
Copropietarios
Parágrafo 1: Para las nuevas construcciones solo se podrán ejecutar, según los
lineamientos, descripciones y especificaciones que están aprobados por Asamblea.

CAPÍTULO IX. DEL USO DEL CLUB HOUSE

Las siguientes disposiciones serán de obligatoria aplicación dentro del área denominada
Club House del CONDOMINIO QUINTAS DE SAN JORGE y discriminadas así: zonas
de entretenimiento o deportivas y zonas sociales.

• Zonas de entretenimiento o deportivas que estén o pudieran establecerse en tal

espacio, piscina, sauna, turco y gimnasio.
• Zonas sociales como salón social o de conferencia, cocina y que a estos efectos
 12

comprende el edificio y las zonas que lo rodean.

Aplica para todas las personas, copropietarios con sus familias, allegados e invitados
que accedan a las zonas mencionadas. Se deberán respetar las siguientes normas de
protocolo:

ART. 65: El Club House es un área común de CONDOMINIO QUINTAS DE SAN JORGE
que será dedicada exclusivamente para la práctica deportiva y recreativa. Por lo tanto, a
excepción del salón social, no podrá bajo ninguna circunstancia ser utilizado para fiestas
o eventos diferentes a su uso específico.

ART. 66: Menores de 16 años no podrán acceder por ninguna circunstancia a las zonas
de gimnasio, baño turco y sauna.

ART. 67: Se prohíbe el ingreso y consumo de bebidas alcohólicas, sustancias

psicoactivas y se prohíbe fumar dentro de todas las zonas que comprenden las
instalaciones del CLUB HOUSE.
PARÁGRAFO 1: Permítase el consumo de bebidas alcohólicas de forma moderada en el
Salón Social, sin que perturbe la tranquilidad de los demás residentes del Condominio.

ART. 68: En los espacios de uso común, destinados al servicio de los residentes,
deberán observarse las normas sobre vestimenta y las restricciones de uso que se
dispongan para cada área del Club House. Esto significa que en las áreas deportivas se
deberá utilizar el calzado y vestimenta acorde a la actividad a practicar.

ART. 69: No se permite el ingreso sin calzado o torso descubierto a las áreas del Club
House y espacios comunes.

ART. 70: No se podrá hacer uso de radios, grabadoras u otro aparato si no se usan
audífonos.

ART. 71: No se permite acostarse sobre los sillones y/o poner los pies sobre sillas,
sillones y mesas.
ART. 72: No se permiten los gritos y ruidos molestos.
ART. 73: Se prohíbe el ingreso de todo tipo de animales y mascotas.
ART. 74: No se permite la realización de picnic o similares en las áreas verdes ni
comunales del condominio.
ART. 75: No se podrán hacer exteriorizaciones de cualquier manifestación política o
religiosa.
ART 76: El personal de la Administración deberá informar respecto de personas que
infringieran las normas vigentes del Club House, al Consejo de Administración y a la
Administración del Condominio Quintas de San Jorge, quienes tomaran las sanciones
pertinentes.
ART. 77: Todos los copropietarios, residentes, sus familias e invitados están regidos por
el Reglamento del Club House.
ART. 78: El Copropietario será responsable por el mal comportamiento o cualquier daño
 13

ocasionado a las instalaciones por el tenedor de su vivienda, sus familiares o invitados y

deberá responder ante la administración y el Consejo de Administración.
ART. 79: No podrá hacerse uso del Club House fuera de los horarios establecidos por la
Administración y el Consejo de Administración.
ART. 80: El Condominio Quintas de San Jorge P.H. no será responsable de las lesiones
que se pudieran causar a la salud del usuario, como consecuencia del uso de estas
instalaciones.
ART. 81: Está prohibido guardar cualquier implemento deportivo o de uso personal de
los residentes en las instalaciones del Club House, por lo tanto deben abstenerse de
dejar elementos en este sitio en forma definitiva.
ART. 82: El Condominio Quintas de San Jorge P.H. no se responsabiliza por los objetos
perdidos ni por daños ocasionados por terceros, y se recomienda notificar a la
Administración sobre cualquier extravío, para efectos de verificación en grabaciones de
video sobre lo acontecido.
ART. 83: Por razones de seguridad no está permitido que los niños menores de doce
(12) años transiten sin destino específico por las instalaciones deportivas, recreativas y
sociales del Club House, sin la supervisión de un adulto. Se deben tener presente los
usos y especificaciones particulares de cada una de esas áreas.

ART. 84: Está prohibida la colocación en el Club House de toda clase de letreros,
banderas de propaganda, pasacalles o anuncios por parte de los residentes.

ART. 85: En las áreas deportivas no se permite llevar profesores para dictar clases sin
ser autorizados por la administración. En cualquier caso, estos profesores no tendrán
autoridad alguna sobre las instalaciones.

ART. 86: El primer día hábil de la semana, el Club House estará cerrado y se utilizará
para realizar el mantenimiento y aseo profundo de las instalaciones.

ART. 87: No está permitido el ingreso al Club House, ni piscina en patines, patinetas,
monopatines, bicicletas o similares.

ART. 88: Los invitados a las zonas deportivas deben permanecer acompañados del
residente que invita, sólo pueden asistir a práctica libre, no a clases de ningún tipo.

ART. 89: En el caso de los residentes temporales, el copropietario podrá solicitar un

permiso por escrito a la Administración, que lo autorice para el ingreso y uso de las
instalaciones por un tiempo específico.

ART. 90: Los copropietarios que no se encuentren al día en las cuotas de

administración por más de tres meses, no podrán ingresar ni hacer uso de las
instalaciones del Club House.

ART: 91: Los profesores autorizados para dictar clases en las diferentes áreas no están
autorizados a hacer reserva de cupos para clases, para este fin lo debe tramitar
directamente el residente ante el administrador o persona encargada del Club House y
 14

en ningún momento comprometerán la totalidad de equipos e instalaciones. Los

profesores no podrán hacer uso de las demás zonas del Club House.

CAPÍTULO X. DEL SALÓN SOCIAL

ART. 92: EVENTOS PERMITIDOS. El salón social será destinado a la realización de

eventos tales como: asambleas, reuniones de fin de año, capacitaciones no comerciales
y fiestas de los copropietarios. En ningún caso se permitirá su uso para actividades
políticas, religiosas ni de libre ingreso.

ART. 93: El Salón Social podrá ser prestado a los propietarios o residentes de la
copropiedad, previa solicitud escrita mínima de quince (15) días de anterioridad a la
fecha en que se vaya a realizar el evento social. Esta solicitud siempre deberá estar
firmada por el propietario de la residencia, como responsable final.

ART. 94: Para el préstamo del salón deberá consignarse en la cuenta del Condominio
el valor del 5% del valor de un SMLV por concepto de uso del Salón Social y se dejara
un depósito del 10% del valor de un SMLV por cualquier eventualidad que ocurra,
deberá ser cancelado a más tardar 5 días antes del evento programado, de lo contrario
el salón podrá ser reasignado a otro copropietario. Este valor será reembolsable, una
vez deducidos los costos de daños ocasionados si los hubiere. En caso que los daños
superen este valor, se facturará el excedente con la cuota de Administración del mes
siguiente y deberá ser cancelada junto con ésta, para obtener el descuento por pronto
pago. El salón se entregará perfectamente aseado y con las sillas y mesas disponibles,
y debe ser entregado en las mismas condiciones.

ART. 95: En caso de haber varios propietarios interesados en la misma fecha y horario,
la asignación se hará por orden de solicitud.

ART. 9 6 : Requisitos para el préstamo:

 Solicitud por escrito del salón comunal a la Administración, en formato suministrado
por la administración para tal fin, presentada con mínimo quince (15) días de
anticipación al día del evento. En dicha solicitud se debe informar: el Nombre,
Número del inmueble responsable, teléfono, actividad a realizar, la fecha y duración
del evento, la cantidad de personas esperadas.
 Sólo se prestará al inmueble que este a paz y salvo por todo concepto con la
Administración.
 Firma del documento en donde se recibe el inventario y estado actual del salón
social.
 Firma de carta de compromiso sobre las condiciones pactadas entre el
responsable de la solicitud y la administración para la utilización del salón social.
 El propietario y/o residente se hacen responsables por el uso que hagan del mismo,
tanto él como sus invitados y por los daños o faltantes que puedan generarse, con
respecto al inventario que se elaborará por la Administración al entregar el salón.

ART. 97: Por no contarse con parqueadero de invitados, no se permitirá el ingreso de

 15

vehículos de invitados al interior del condominio. El parqueo será responsabilidad del

propietario del vehículo. En ningún caso la administración asume responsabilidad alguna
por vehículos dejados fuera del condominio.

ART. 98: El solicitante del préstamo deberá entregar en portería la lista y número de
invitados. Para el caso de personas no invitadas, éstas deberán ingresar en compañía
del Propietario o Residente organizador del evento o en su defecto persona mayor de
edad previamente autorizada para tal fin. No se reciben autorizaciones telefónicas ni por
citófono, por razones de seguridad.

ART. 99: Deberá entregarse lista de invitados escrita a la administración que deben
presentar en portería con antelación de tres días con antelación al evento.

ART. 100: La administración se reserva el derecho de no autorizar el préstamo para

actividades que atenten contra el bien común y la sana convivencia del conjunto, a
personas que hayan infringido los reglamentos de uso, que no hayan pagado o
cumplido con anterioridad por el uso del salón.

ART. 101: Todo evento debe estar supervisado por una persona mayor de edad. En
cualquier caso, está prohibido el consumo de bebidas alcohólicas a menores de edad.

ART. 102: Al prestar el salón social, no se autoriza el uso e ingreso de invitados al

resto de las áreas comunes como: piscina, gimnasio, turco, sauna y piscina. El
desplazamiento hacia la casa del anfitrión, será acompañado del mismo.

ART. 103: El horario de uso del Salón Social será el siguiente: De martes a sábado, de
8:00 a.m. a 1:00 a.m. y domingos de 9:00 a.m. a 7:00 p.m. Domingo de fin de semana
festivo aplicará como horario de sábado y el lunes festivo como horario de domingo.
PARÁGRAFO 1: Están prohibidos escándalos, riñas, gritos. La música no deberá
afectar la tranquilidad de los vecinos.

ART. 104: No se autoriza el préstamo del Salón Social para eventos de contribución, ni
personas ajenas a la copropiedad, ni a propietarios cuya propiedad este en arriendo.

CAPITULO XI. DE LA PISCINA Y ZONAS HÚMEDAS, GIMNASIO, CANCHA

MÚLTIPLE.

La natación se regirá por el Reglamento Oficial de la Federación Nacional de Natación y

por las Reglas Especiales que fija el presente Reglamento.

ART. 105: Los menores de 14 años deberán estar acompañados en el agua por un
adulto responsable. Cuando el niño no goce de esta compañía será retirado de la
piscina. En ningún caso se asumirá responsabilidad alguna de parte del Condominio.

ART. 106: El uso de la piscina y zonas húmedas queda reservado para los
copropietarios del condominio, residentes y visitantes autorizados, los cuales deberán
 16

estar acompañados del propietario o residente, en número que no exceda de 6

personas. Si se incumple acarrea multa o sanción según lo dispuesto por asamblea y
consejo 25% 50% o 100%.

ART. 107: Todos los nadadores (incluidos los niños) deben usar traje y gorro de baño.
Queda prohibido bañarse con cualquier otro tipo de ropa. Y en las zonas húmedas debe
ingresarse con traje de baño y toalla. Mujeres y niñas con vestido de baño y hombres y
niños con pantaloneta a mitad del muslo. Si se incumple acarrea multa o sanción según
lo dispuesto por asamblea y consejo 25% 50% o 100%.

ART. 108: Se debe ingresar a la zona de piscina y zonas húmedas con zapatos de suela
de caucho antideslizante, cuidando la no presencia de arena o suciedad en ellos; no se
permite el uso de bronceadores y cremas similares, como tampoco de cosméticos. No
se permite el uso de ningún tipo de tratamiento facial o capilar dentro de la piscina y
zonas húmedas. No se permite afeitarse o arreglarse las manos o los pies en la piscina y
zonas húmedas.

ART. 109: Se deben duchar antes del uso de la piscina y zonas húmedas.

ART. 110: El horario de la piscina, zonas húmedas será fijado por el Consejo de
Administración y la administración de acuerdo con el presupuesto aprobado. El primer
día hábil de la semana se destinará para aseo general y todos los días restantes se
realizara el aseo pertinente para su uso.
ART. 111: Está prohibido arrojar desperdicios o basura en la piscina y zonas húmedas,
se deben utilizar las papeleras u otros recipientes destinados para tal efecto.

ART. 112: No se permite el uso de aretes, collares, pinzas para el cabello, relojes ni
cualquier otro objeto que pueda causar daño a los usuarios de la piscina en caso de que
se desprendan del cuerpo.
ART. 1 1 3 : No se permite nadar en la noche sin luz o cuando la piscina está cerrada.
Se impondrá una multa correspondiente al 50% de la cuota de Administración.

ART. 114: No se permite el cambio de ropa en área de piscina, baño turco y sauna. Se
debe utilizar la zona de vestieres.

ART. 115: Está prohibido ingerir comida, bebidas, comer o masticar chicle, golosinas,
tomar tetero, fumar cigarrillos, bebidas alcohólicas y drogas o sustancias similares
dentro del área de la piscina y zonas húmedas. Se impondrá una multa correspondiente
al 50% de la cuota de Administración.

ART. 116: No se permite correr en los alrededores de la piscina, baño turco y

sauna, áreas de duchas, vestieres y servicios sanitarios.

ART. 117: Está prohibido hacer uso del área de la piscina y zonas húmedas en
compañía de animales domésticos. Se impondrá una multa correspondiente al 50% de la
cuota de Administración.
 17

ART. 118: No se permite el uso de malas palabras, lenguaje obsceno, o conducta

indeseable; se evitarán los juegos bruscos, empujones y entradas violentas en la piscina
o cualquier actividad física que atente contra la seguridad de los demás usuarios.

ART. 119. Se prohíbe ensuciar el agua con prácticas antihigiénicas como escupir,
sonarse, orinar o contaminar de alguna forma el agua de la piscina.

ART. 120: Se deberán respetar las clases y áreas utilizadas por los participantes para
éstas, en las horas fijadas por la administración para dicha actividad.

ART. 121: Los equipos y mobiliario que se encuentran en el área de la piscina y zonas
húmedas deben ser cuidados y utilizados según corresponda sin reubicarlos.

ART. 122: Por razones de salubridad, no se permite el ingreso a la piscina y zonas

húmedas a personas con vendajes de cualquier tipo, afecciones a la piel, vías
respiratorias o enfermedades infectocontagiosas como gripa, conjuntivitis, eruptivas u
otras. Sea consciente para el caso de enfermedades de este tipo, que no sean
identificables por terceros a simple vista.

ART. 123: Para el ingreso a la piscina de niños de 1 a 4 años se requiere el uso de

pañal, deben usarlo con vestido de baño.

ART. 124: Prohibido el cambio de ropa y/o pañales en el área de piscina o sus
alrededores.

ART. 1 2 5 : En el área de gimnasio y baños turcos no se permiten invitados.

CAPITULO XII: RESPONSABILIDAD USO PISCINA.

ART. 126: Todo residente e invitado hará uso de la piscina y zonas húmedas bajo su
propia responsabilidad. Condominio Quintas de San Jorge P. H. no se hace responsable
por cualquier accidente, lesión o enfermedad que sufran las personas en el área de la
piscina y zonas húmedas. Por consiguiente, se recomienda dar estricto cumplimento a
las medidas de seguridad y a las indicaciones dadas por los funcionarios.

ART. 127: En todo momento y sin objeción alguna, se debe atender las instrucciones
dadas por el personal de vigilancia.

ART. 128: El Condominio Quintas de San Jorge P.H. no asumirá en ningún caso
responsabilidad por las consecuencias del uso de la piscina, recordando a los residentes
que siempre deberán tener control sobre sus hijos e invitados cuando utilicen los
servicios de la misma.

ART. 129: Los niños deben estar obligatoriamente bajo la supervisión y responsabilidad
de un adulto. El Condominio, su salvavidas si lo hubiere o personal de empleados no se
 18

hace responsable por ningún tipo de accidente o por el cuidado de los niños.

CAPITULO XIII: VESTIERES.

ART. 130: Vestier Damas: Será utilizado por damas y niñas. Niños mayores de 5 años,
ni señores podrán ingresar a esta área bajo ninguna circunstancia.

ART. 131: Vestier Caballeros: Será utilizado por los hombres y niños. Niñas, ni señoras
podrán ingresar a esta área bajo ninguna circunstancia.

ART. 132: No se permite el consumo de alimentos, ni bebidas, etc.

ART. 133: El uso del vestier exige el cumplimiento de normas de consideración y

recato hacia los demás usuarios y requiere la correcta observación de las reglas fijadas
por la indumentaria para este tipo de dependencias, como vestido de baño en todo
momento y/ o una toalla.

CAPITULO XIV: REGLAS DE COMPORTAMIENTO.

ART. 134: Le solicitamos abstenerse de los siguientes comportamientos, lo cual

facilitará la convivencia en esta área:

 Dejar ropa u objetos personales en las sillas y mesas

 Llevar objetos de vidrio al área de piscina, gimnasio, baños turcos y cancha.
 Fumar, beber o comer y entrar en estado embriaguez.
 Utilizar expresiones indebidas a cualquier colaborador de la propiedad.
 El uso por tiempo prolongado de las duchas.

Las personas que no cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y
se aplicarán multa del 50% de la cuota de administración.

CAPITULO XV: DE LAS CLASES DE NATACIÓN

ART. 135: Sólo se autorizará a dictar clases de natación a los profesores autorizados
por la administración y horarios establecidos para este fin, respetando siempre la
utilización de la piscina para toda la comunidad. Los profesores son responsables de los
niños, únicamente durante el tiempo de clase, los profesores no están autorizados para
hacer reserva de clases; esto lo debe tramitar el residente ante el administrador o
encargado del Condominio.

ART. 136: No habrá clases para invitados.

CAPITULO XVI: DEL GIMNASIO

ART. 137: Para el uso del gimnasio se debe vestir con ropa deportiva y zapatos
suela blanda.
 19

ART. 138: El horario de uso del gimnasio será definido por el Consejo de
Administración.

ART. 139: Las máquinas deben dejarse en perfecto estado de aseo una vez se
hayan utilizado.

ART. 140: Las máquinas no podrán utilizarse por más de 20 minutos consecutivos a
menos que no se esté demandando su uso por otro copropietario.

ART. 141: Se deberá llevar toalla y usar el spray desinfectante después de cada uso de
las máquinas.

ART. 142: Se prohíbe el ingreso a niños menores de 16 años.

ART. 143: Sólo se permite el ingreso de bebidas hidratantes en botellas de plástico.

ART. 144: Todo usuario, propietario o residente actuará con el debido respeto y
precaución con el fin de no molestar a los demás, ni afectar su seguridad.

ART. 145: Todo residente hará uso del gimnasio bajo su propia responsabilidad.

ART. 146: El Condominio Quintas de San Jorge no se hace responsable por cualquier
accidente, lesión o enfermedad que sufran las personas en el área del gimnasio. Por
consiguiente, se recomienda dar estricto cumplimento a las medidas de seguridad y a
las indicaciones dadas por los funcionarios.

ART. 147: Los entrenadores del gimnasio si los hubiere, serán los autorizados por la
Administración.

ART. 148: En el gimnasio y zona de baños turcos no se permiten invitados. Sólo

residentes.

En todos los artículos mencionados en el capítulo XVI, Las personas que no cumplan con
esta norma serán notificadas por la administración y se aplicarán multa del 50% de la
cuota de administración.

CAPITULO XVII: NORMAS DE ETIQUETA Y CONDUCTA

ART. 149: Los residentes y visitantes que les acompañen podrán hacer uso de la
cancha múltiple en cualquier momento y sin costo alguno. No se requiere reservar la
cancha múltiple con antelación, su utilización se hará por orden de llegada.
PARÁGRAFO 1: En cualquier caso, el tiempo de utilización de la misma no excederá de
una hora, a menos que no haya otros residentes solicitando su utilización.

ART. 150: Ninguna persona ajena al juego deberá ingresar a la cancha mientras se
 20

está jugando un partido.

ART. 151: Se debe evitar expresiones en voz alta, palabras soeces, y demás.

ART. 152: No consumir alimentos dentro de la cancha. Sólo se permitirá el ingreso de

bebidas hidratantes en recipientes plásticos.

ART. 153: Está prohibido fumar en estas zonas, lo mismo que el consumo de alcohol o
sustancias psicoactivas.

ART. 154: Se prohíbe la entrada de mascotas a estas zonas.

ART. 155: Se deben limpiar muy bien los zapatos antes de ingresar a la sede, para
evitar la presencia de residuos arenosos que puedan ocasionar accidentes.

ART. 156: Queda prohibido ingresar a la cancha múltiple para realizar actividades
diferentes a la práctica de estos deportes.

CAPITULO XVIII: DE LA PORTERÍA

ART. 157 No se permitirá que los residentes bloqueen la portería cuando tengan que
hacer alguna observación o inquietud al cuerpo de vigilancia. Deberán situarse en las
zonas de parqueo aledañas autorizados y así permitir la circulación de los demás
residentes. Las personas que no cumplan con esta norma serán notificadas por la
administración y se aplicarán multa del 50% de la cuota de administración.

ART. 158 No se permitirá el bloqueo al ingreso del condominio cuando vaya a ingresar
un visitante. La vigilancia deberá indicar al visitante que se ubique en la zona derecha
anterior a la puerta hasta que el residente autorice el ingreso.

ART. 159: Niños menores de doce años no podrán salir de los condominios solos o
acompañados de terceras personas, sin autorización expresa de sus padres.

CAPITULO XIX. DE LA SEGURIDAD INTERNA DE LA COPROPIEDAD

ART. 160: Para toda persona que llegue a la copropiedad, el portero no abrirá la puerta
principal del Condominio, hasta cuando el visitante sea identificado plenamente y haya
sido autorizado su ingreso. Por ningún motivo, se permitirá el ingreso de personas
extrañas sin ser identificadas previamente y autorizadas por un copropietario.

Deberá registrarse en portería, número de celular para autorizaciones de ingreso de

personas y vehículos como también el listado de vehículos autorizados para ingresar y
permanecer en su vivienda.
Parágrafo 1: En situaciones de racionamiento, corte de energía o cuando por cualquier
circunstancia el citófono no funcione, no se permitirá la entrada del visitante, salvo que
previamente esté autorizado, que el residente lo reciba personalmente en la portería, o
 21

autorice su ingreso mediante llamada a portería desde su celular registrado para tal fin.
Parágrafo 2: El portero no atenderá llamada alguna en teléfonos de terceros. El celular
de portería identificará el número desde el que se hace la llamada y si no se trata del
registrado, no se permitirá ingreso alguno.

ART. 161: Para los funcionarios de servicios públicos o autoridades jurisdiccionales que
lleguen a la copropiedad, el portero deberá exigir la identificación respectiva y confirmar
su veracidad antes de permitir el acceso al Condominio.

ART. 162: Para el ingreso de los vehículos de propietarios, se instaurará un sistema de

control bien sea por fichas o por un sistema digital que será definido por el Consejo de
Administración y la Administración.

ART. 163: Para el ingreso de los vehículos de visitantes al parqueadero. El visitante

debe primero anunciarse en la portería y cuando el visitante sea identificado
plenamente y haya sido autorizado su ingreso, recibirá una ficha que le permitirá
ingresar su vehículo al parqueadero de visitantes, siempre y cuando haya cupo
disponible; en caso de no haber parqueadero de visitantes disponible, no ingresará el
vehículo. En ningún caso el visitante podrá parquearse en zonas de circulación
vehicular.

ART. 1 6 4 : El personal de vigilancia revisará todo vehículo de visitantes que ingrese al

condominio y se cerciorará que ingrese con radio, espejos y farolas.

ART. 165: Queda expresamente prohibido el ingreso a la copropiedad para el personal

que se dedique a ventas ambulantes.

ART. 166: Los principios de sana convivencia sobre límites de ruidos, sonoridad y
percusión, deberán ser siempre graduados en consideración al decoro y la prudencia,
con educación y respeto a copropietarios, vecinos y amigos. Cualquier interrupción
abusiva de la seguridad, tranquilidad por ruidos y reparaciones fuera del horario
permitido, que rompa el equilibrio de la normal convivencia, se sancionará según el
procedimiento de infracción al Manual de Convivencia.

Si las infracciones anteriores se tornan incontrolables, es deber de la Administración dar

curso a la acción o querella policiva respectiva. Se entenderá que hay interrupción
abusiva de la seguridad y tranquilidad cuando de dos a más unidades residenciales
reporten el incidente.
ART. 167: Quedan prohibidas armas deportivas, juguetes y juegos peligrosos en las
áreas comunes del conjunto que puedan poner en peligro la integridad de los residentes
o con los que se pueda ocasionar daños a las unidades privadas y zonas comunes; en
tales eventos, se autoriza a los celadores, administración y miembros del Consejo, a
retener y depositar en la oficina de Administración los implementos de uso restringido
en las áreas comunes.

ART. 168: Se autoriza el ingreso de servicios a domicilio siempre y cuando se anuncie

 22

previamente indicando el sitio de donde viene y deje un documento con foto en portería
(Ej. Licencia de conducción). Si no presenta un documento no será autorizado su ingreso
y el residente deberá acercarse a la portería a recibir su domicilio. Si el empleado lleva
más de un servicio, deberá reportarlo para que se reciba la autorización de todos los
residentes a los que atenderá. Queda prohibido que las personas de servicio a domicilio
repartan propaganda dentro de la copropiedad. En caso de omisión a esta norma se le
prohibirá el ingreso al infractor.

ART. 169: Se permite el ingreso de vehículos de servicio público, previa autorización

del residente. El vehículo será revisado al ingresar y al salir. Si no acepta la revisión no
será autorizado su ingreso y el residente deberá acercarse a la portería a tomar el
servicio.

ART. 170: El ingreso de buses, micro buses, transporte de mascotas, busetas, y en

general rutas escolares, está condicionado al buen comportamiento de los conductores.
Si el conductor de un vehículo de transporte escolar se desplaza por encima de la
velocidad permitida, utiliza el pito dentro del condominio al momento de ingresar,
supera los niveles de ruido o comete cualquier hecho que atente contra la tranquilidad
de los residentes; se informará de este problema al Residente usuario del servicio,
advirtiéndole que de repetirse algún tipo abuso o infracción, no se permitirá más el
ingreso de dicho vehículo al condominio y por lo tanto deberá cambiar de vehículo
escolar, o entregar su hijo a éste en la parte externa de la portería del Condominio.

ART. 171. La velocidad máxima al interior del condominio es de 10 kilómetros por

hora.

ART. 172. No se permite que los propietarios, residentes, invitados o academias

faciliten clases de enseñanza de manejo vehicular en las vías internas del condominio.

ART. 173: El personal de aseo o servicios generales que preste sus servicios en la
copropiedad, así como todos los usuarios y visitantes, deberán observar las siguientes
normas de seguridad:

a) Las personas que pueden entrar libremente a cualquier hora son los propietarios o
tenedores de unidades, de acuerdo con el registro de propietarios y/o tenedores que
se lleva por la Administración, y el cual debe ser notificado al personal de vigilancia.

b) Todo paquete que salga de la copropiedad en poder de una persona diferente al

propietario o tenedor de unidad privada, debe ser autorizado por el propietario y/o
tenedor de la unidad visitada y será revisado.

c) Los hijos de los propietarios no podrán sacar ningún elemento como televisores,
equipos, sin autorización escrita permanente o temporal firmada por sus padres.

d) Las empleadas de servicio doméstico, niñeras, conductores privados, deberán tener

y presentar el carnet siempre que se vaya ingresar. Este será devuelto a su salida. El
 23

residente deberá informar cada vez que haya cambio de empleados y el carnet
deberá ser devuelto inmediatamente a la administración cuando empleado deje de
trabajar en dicha casa.

e) El residente deberá solicitar cada vez que cambie de empleado un carnet nuevo y
esto genera un costo que será cobrado dentro de la cuota de administración. Este
valor será fijado por la administración.

f) Las empleadas domésticas, niñeras y conductores privados no podrán salir con niños
menores de edad, salvo previa autorización escrita del residente.

g) Queda prohibido al personal de vigilancia y oficios varios suministrar información de

propietarios, tenedores o usuarios mientras no sean autorizados.

h) El comportamiento del personal de vigilancia y oficios varios para con todos los
residentes de la copropiedad debe ser de atención, respeto, cortesía, comprensión,
honestidad y colaboración. De igual manera los propietarios tenedores o usuarios o
visitantes de unidades privadas, deben atender con igual respeto al citado personal.

i) El personal de vigilancia no puede abandonar su sitio de trabajo, excepto en casos

de extrema necesidad, siempre y cuando esté al frente del servicio de vigilancia al
menos un funcionario. Toda ausencia del servicio debe ser notificada y aceptada por
la Administración.

j) El personal de vigilancia, ni de administración, podrá llevar objetos, paquetes,

mercados, etc., a las unidades residenciales.

k) El personal de vigilancia ni de administración, podrá enseñar las unidades

residenciales para venta o arriendo.

l) El personal de vigilancia que tiene a su cargo la recepción de toda correspondencia,

dispondrá su colocación en primera instancia en el casillero correspondiente a cada
inmueble, para posteriormente disponer su entrega al destinatario, que deberá
recogerla personalmente en la recepción.

m) Queda prohibido a los señores vigilantes guardar en la portería armas, joyas, llaves,
dinero, y en general todo tipo de bienes de propietarios o usuarios de los bienes
privados y si ello ocurriese, será de estricta responsabilidad del propietario o usuario
de la unidad privada, debiendo ser entregados en sobre sellado y con el nombre de
quien recibe.

n) En caso de alguna reparación locativa en áreas comunes, el personal de vigilancia

ejercerá estricto control y efectuará requisa al personal que vaya a salir (técnicos,
operarios, obreros).

o) El personal de vigilancia deberá dar aviso inmediato a la Administración de todo

 24

daño, anomalía o irregularidad de la cual tenga conocimiento en el ejercicio de sus

funciones.

p) Queda expresamente prohibido al personal de vigilancia y servicios generales,

solicitar dinero prestado o servir como garante a la copropiedad o a los integrantes
de la misma, como a los órganos de Administración.

q) El personal de vigilancia cuenta con autorización amplia y concreta en el sentido de

llamar la atención de toda persona que juegue en las áreas comunes que están
vetadas para tal efecto, o que ejerza alguna actividad expresamente prohibida e
informar al Administrador

r) El personal de vigilancia, para permitir el ingreso o salida de trasteos, debe verificar

que cuente con el respectivo paz y salvo emitido por la Administración de la
copropiedad y no permitirá que se efectúe en horario diferente a lo establecido.

s) En las porterías no está permitido recibir visitas al personal de seguridad. Para el

caso de entrega de alimentación, sólo podrán permanecer el tiempo estrictamente
necesario.

CAPITULO XX. DE LOS DEUDORES MOROSOS

ART. 174: Los deudores morosos podrán ser incluidos en listados que se fijarán al
interior del Conjunto Residencial, acorde con la Ley 675 de 2001. Se considerará moroso
a quien acumule dos o más cuotas de administración sin cancelar. En ningún caso
podrán hacer uso del Club House o sus áreas deportivas y la administración podrá
aplicar lo contenido en la sentencia de unificación SU 509 de 2001 de la Corte
Constitucional de Colombia.
Parágrafo 1: No se pondrán los recibos en los casilleros y se tendrán dispuestos en un
lugar con todos los que estén en la misma condición, no se permitirá el acceso de los
vehículos de visitantes, no se permitirá el acceso de los domiciliarios, a no ser que sean
medicamentos.

ART. 175: Lo anteriormente dispuesto, no excluye, ni sustituye la acción legal

correspondiente para el cobro de expensas adeudadas, mediante la contratación de una
persona jurídica que efectué el cobro cuyas expensas correrán a cargo del deudor
moroso.

CAPITULO XXI. DE LAS FALTAS CONTRA LOS BIENES COMUNES

ART. 176: Es prohibido dañar o sustraer elementos propios del sistema de alumbrado
comunal, hidráulico, equipo, maquinaria, etc. de la copropiedad.
PARÁGRAFO 1: Queda expresamente prohibido fijar avisos o letreros en el área de
escaleras, terrazas, sótanos, y demás áreas, salvo los que determine o fije la
Administración.
 25

ART. 177: Pisar y deteriorar los jardines y/o áreas destinadas al embellecimiento de la
copropiedad y áreas privadas.

ART. 178: Ingresar o salir de la copropiedad y de las unidades residenciales, por sitios
diferentes a los destinados para tal fin.

ART. 179: Bajo ninguna circunstancia los residentes o copropietarios, podrán realizar
modificación alguna en áreas comunes, sin autorización de la Asamblea de
Copropietarios.

ART. 180: Se atenderá de forma inmediata cualquier aviso de daño en áreas comunes,
estableciendo responsabilidades, el propietario deberá hacerse responsable de cualquier
daño en la propiedad, a ello el consejo considera se aplicara multa por el 100% del
valor de administración y responderá por dichos causados a la propiedad.

ART. 181: Los propietarios y residentes se deben comprometer, a no cometer ningún

acto que atente contra la seguridad del Condominio Quintas de San Jorge.

ART. 182: Ocasionar daños, sustraer o destruir citófonos y demás aparatos destinados
a la seguridad o servicio de la copropiedad.

ART. 183: El encubrir o guardar información, sobre los responsables de haber cometido
cualquier delito o infracción, respecto de los bienes privados o comunes de la
copropiedad.

ART. 184: El dar órdenes al personal de vigilancia y en general a todos los

trabajadores de la Administración, utilizarlos en los trasteos, para la realización de
trabajos particulares o para llevar paquetes, mientras estos estén cumpliendo con su
horario de trabajo.

ART. 185: Prohibido el uso de pólvora, cohetes, globos o juegos pirotécnicos dentro del
condominio.

ART. 186: La conducción de vehículos automotores, es permitida para aquellos que

tengan licencia de conducción válida, prohibida las actividades de enseñanza.

CAPITULO XXII. SOBRE LAS SANCIONES Y MULTAS

ART. 187: La infracción a cualquiera de las normas sobre propiedad horizontal, al

reglamento y al presente manual merecerá los siguientes tipos de sanciones:
 Intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida por la legislación vigente o
aplicable en materia de propiedad horizontal, para saldos a cargo por cualquier
concepto.
 Multa por inasistencia a Asamblea General: la inasistencia a cualquier Asamblea
General ordinaria o extraordinaria de propietarios conlleva la aplicación de una multa
equivalente al ciento por ciento 100% de la cuota de Administración vigente.
 26

Sanciones de tipo judicial o policivo, por infracciones que sean remediables por estas
vías.
 Reparaciones de daños causados directa o indirectamente, intencional o no
intencionalmente, o restablecimiento de derechos a terceros. En caso necesario, se
recurrirá a las acciones judiciales pertinentes.
 Multas por incumplimiento a lo descrito en este manual, los cuales serán cargados a
la cuenta de cobro mensual a cada propiedad.

ART. 188: Procedimiento a seguir en caso de infracción de alguna norma (capitulo,

articulo, parágrafo y/o numeral) del Manual de Convivencia:
 Si se reincide se impondrá una multa adicional equivalente al 100 % de la cuota de
administración.
 Si el propietario y/o residente no firma el recibido de la carta, se entiende que
renuncia a su derecho a rendir descargos y el Consejo adoptara la determinación
que corresponda conforme el material obrante.

ART. 1 8 9 : Para la aplicación de sanciones se seguirá el siguiente procedimiento:

 Comprobación de hecho mediante la práctica de cualquier medio probatorio
legalmente aceptado.
 Se citará a descargos al presunto infractor por parte de cualquiera de los siguientes
órganos: Consejo de Administración, Comité de Convivencia o Administración. El acta
de la diligencia hará parte del material probatorio con que contará el Consejo para
adoptar su decisión.
 El Consejo de Administración con base en lo anterior y respetando el debido proceso,
adoptara la determinación respectiva.
 Una vez notificado el residente y/o propietario, dispondrá de tres (3) días hábiles
para interponer recurso de reposición ante el Consejo de Administración. Interpuesto
el recurso de reposición por parte del afectado, el Consejo dispondrá de ocho (8)
días hábiles para resolver sobre la petición. Dicho recurso será resuelto por votación
en el Consejo por mayoría simple.
 Cuando la sanción consiste en multa y no sea cancelada por el infractor, se le factura
en el próximo periodo junto con las demás deudas que este tenga para con la
Administración. Si después de dos facturaciones aún persiste el no pago de dicha
sanción, está podrá cobrarse por vía judicial. Adeudar una multa o sanción, implica
no estar al día y por lo tanto, se perderá el derecho al descuento por pronto pago.
 La imposición de toda sanción por parte del Consejo de Administración y la
Administración deberá ser suficientemente motivada.
 Los conflictos que se presenten entre el Administrador y los residentes de la
copropiedad serán dirimidos por el Consejo de Administración.

CAPITULO XXIII. COMITÉ DE CONVIVENCIA

ART. 190: Anualmente en la reunión de la Asamblea General, en la cual se designen

los órganos de Administración, se elegirá los miembros del Comité de Convivencia, que
estará integrado por tres personas. No podrá ser miembro del Comité de Convivencia,
quien se encuentre en mora por cualquier obligación de carácter pecuniario con la
 27

copropiedad; sea que se encuentre atrasado en el pago de cuotas de administración, en

la cancelación de cualquier cuota extraordinaria impuesta por la Asamblea General, o
sanciones pecuniarias que le hayan sido impuestas. También es requisito de la esencia
para el desempeño del cargo, ser persona cumplidora de todas las obligaciones de
naturaleza, no pecuniaria.

ART. 191: El Comité de Convivencia tendrá a su cargo el atender las conciliaciones,

estudio de los hechos denunciados como generadores de perturbación y resolver sobre
los mismos, contando con amplia facultad para promover fórmulas conciliatorias.

CAPÍTULO XXIV. SOBRE DISPOSICIÓN DE RESIDUOS

ART: 192: El reciclaje es una actividad que sirve para proteger el medio ambiente.

ART. 193. Las basuras deberán clasificarse en orgánicos e inorgánicos y sacarse

exclusivamente, de acuerdo al horario y las normas establecidas por la administración.
No se podrán dejar cajas, bolsas u objetos de vidrio frente a cada unidad privada,
parqueaderos, sótanos o en áreas comunes. Estos materiales se deberán dejar dentro
del cuarto de basura organizados adecuadamente en los espacios establecidos para este
fin.

ART. 194: Se deberán implementar campañas informativas y llevar a cabo procesos de

mejoramiento continuo.

CAPÍTULO XXV. COMPORTAMIENTO SOCIAL DE LOS RESIDENTES

Debemos construir entre todos una escala de valores que facilite nuestro crecimiento
individual para que, a través de él, aportemos lo mejor de nosotros a nuestros vecinos.
Con principios de igualdad y respeto a las creencias, raza y sexo.

ART. 195: NORMAS DE COMPORTAMIENTO: Todos los propietarios y residentes del

Condominio deberán mantener por lo menos las siguientes normas de comportamiento
para una sana convivencia:
a) Hacer observaciones a nuestros vecinos dentro de los parámetros del respeto,
tolerancia y amistad, usando vocabulario libre de groserías y palabras que puedan
llegar a ofender a los demás.
b) Dar a conocer por escrito a sus inquilinos o residentes de la unidad de vivienda, el
manual de convivencia y el reglamento de propiedad horizontal.
c) Cuidar el léxico o vocabulario de nuestros hijos y estar abiertos a recibir los
comentarios de residentes y/o colaboradores del Condominio, sobre este hecho,
especialmente en sus actuaciones en zonas comunes, ya que en ciertas ocasiones
atentan contra la moral y las buenas costumbres.
d) Cuando por consideración del residente, decide realizar una reunión social en su
unidad de vivienda, debe tener en cuenta que sus vecinos serán testigos obligados y
pasivos de su desarrollo. En consecuencia, debe procurar no interferir con su
descanso y tranquilidad como norma elemental del derecho ajeno.
 28

e) Se debe conservar el respeto y consideración para con todas las personas que
colaboran en beneficio de la comunidad, miembros del consejo, administrador,
vigilantes y personal de servicios generales, por lo que se debe privilegiar que prima
siempre el bien general, sobre el particular. El incumplimiento con esta norma le
acarreara al infractor una multa equivalente al 50% del valor de la cuota mensual de
administración.
f) Los principios de sana convivencia, nos indican sobre el límite de ruidos, sonoridad, o
volumen de nuestros equipos o televisores, estos deberán ser siempre graduados en
consideración al recato y respeto que debamos con nuestros copropietarios. El
incumplimiento con esta norma le acarreara al infractor una multa equivalente al
50% del valor de la cuota mensual de administración.
g) Cualquier interrupción del descanso ya sea por ruidos o reparaciones fuera del
horario establecido, que rompan el equilibrio de la norma de convivencia. Las
personas que incumplan con este ítem serán notificadas por la administración, por
cualquier medio para que cese la afectación, y en caso de reincidencia se aplicarán
sanciones equivalentes al 50% del valor de la cuota mensual de administración. Si
las infracciones anteriores continúan se instaurará la querella policial respectiva. Por
parte del vecino afectado o del administrador.
h) Está totalmente prohibido fumar y/o consumir sustancias Psicoactivas dentro de las
zonas comunes del conjunto residencial y parqueaderos. Las personas que no
cumplan con esta norma serán notificadas por la administración y en caso de
reincidencia se aplicarán sanciones equivalentes al 50% del valor de la cuota
mensual de administración.
i) Es obligación de los propietarios y residentes cuidar de las zonas comunes,
manteniendo en orden y no dañando las zonas con gravilla, verdes, parque infantil,
cancha, etc, no arrojando basura y manteniendo los espacios que son para goce y
disfrute de todos y cada uno que habita el Condominio.
j) Es obligación de los propietarios y residentes, reparar las averías o daños de la
vivienda, que pongan en peligro o perjudiquen la de los vecinos.
k) Está prohibido la instalación de bombillas sin sensor, que generen consumo continuo
de energía en las áreas de parqueaderos y zonas comunes.
l) Sera responsabilidad de cada propietario y/o residente mantener apagada la
bombilla del depósito cuando no esté haciendo uso del mismo. Las personas que no
cumplan con esta norma, serán notificadas por la administración y en caso de
reincidencia, se aplicarán sanciones equivalentes al 50% del valor de la cuota
mensual de administración.
m) Sera responsabilidad de cada propietario y/o residente, velar por que no se generen
desperdicios del agua, realizando la interrupción necesaria del servicio y las
reparaciones de manera inmediata. Las personas que no cumplan con esta norma
serán notificadas por la administración y en caso de reincidencia, se aplicarán
sanciones equivalentes al 50% del valor de la cuota mensual de administración.
n) Es obligación de los residentes utilizar debidamente los servicios públicos, evitando la
utilización de equipos y demás que puedan generar afectación en las redes
generales del condominio. Las personas que no cumplan con esta norma, se
aplicarán sanciones equivalentes al 50% del valor de la cuota mensual de
administración y deberá responder por el costo de las reparaciones y/o afectaciones.