Situaciones intermedias:1

La distinción entre los derechos reales y personales que acaban de leer, tiene
importancia –como explica Diez-Picazo2- tanto teórica como práctica, porque el
ordenamiento jurídico le adjudica las consecuencias diversas que se enunciaron en el
punto anterior.

Sin embargo, es necesario recordar que algunas de las diferencias que caracterizan a
esa distinción fueron duramente criticadas, como la referida a la relación entre la
persona y la cosa. “No puede decirse que existe una relación jurídica entre una
persona y una cosa.Solo cuando una persona entre en conflicto con otra u otras se
pone en juego el ordenamiento jurídico.El derecho de propiedad no consiste tanto en
lo que el propietario pueda directamente hacer en su jardín (goce), como en la
posibilidad de ponerle al jardín una verja y excluir a los demás de la utilización del
jardín”3. Este es solo un ejemplo de las tantos reproches que se le han dirigido a
aquella distinción que – pese a ellos - sigue prevaleciendo.4

Las llamadas situaciones intermedias son supuestos en los cuales el dualismo de los
derechos patrimoniales se muestra màs débil, en tanto hace crisis alguna de las
diferencias, pues se trata de derechos personales en los cuales se encuentra algún
elemento que se ha señalado como propio de los derechos reales.

Así el derecho a la cosa (ius ad rem) será un derecho personal, pero oponible a
terceros, igual que la “obligatio scripta rem”, y en las llamadas obligaciones propter
rem, la determinación del sujeto pasivo, y en alguna ocasión del activo, dependerán de
quien detente un derecho real o una relación de poder con una cosa (art.1882, 1908
CCyC).

Conviene tener presente que “tercero” es todo aquel que es ajeno a la relación jurídica
jurídica patrimonial que se establece entre dos o más personas. La relación no puede
afectar a terceros, excepto en los casos previstos por la ley (ver arts.1021 a 1024
CCyC).

1. El derecho a la cosa: El Ius ad rem es un término que desde su aparición en la

baja edad media, “hizo fortuna” en tanto expresa un derecho más vigoroso
que el mero derecho personal. Desde tiempo antes de su investidura en un
feudo, el clérigo beneficiado tenía derecho a las cosas que integraban los
“beneficios” del derecho canónigo5. Luego de su paso por el derecho

1
Este tema ha sido escrito por Roberto Loustaunau
2
Fundamentos del derecho civil patrimonial, editorial Civitas, Madrid, 1996, 5ta.edición p.58 nro.6
3
Diez Picazo ob.cit.p.63; Ortolán “Generalización del derecho Romano”, t.1 p.110 cit.por Valiente Noailles
“Obligaciones Reales”, Depalma, Bs.As. 1961, p.17
4
Entre otras, se recuerda que en la reivindicación el propietario no poseedor no ejerce un poder directo sobre la
cosa, sino que se dirige contra otra persona exigiendo un comportamiento consistente en la entrega de esa cosa.Las
servidumbres negativas consisten más en un deber de abstención por parte del titular del fundo sirviente (no tapar
las vistas, la luz, no edificar) que en un poder del acreedor sobre la cosa.El acreedor hipotecario solo puede exigir
que el inmueble sea vendido y que se le pague con su producto.Los ejemplos han sido sacados de Diez Picazo
(ob.cit.p.62) pero también están enunciados en Cazeaux-Trigo Represas, Pizarro-Vallespinos, Llambías, Legón,
Fernando cit.por Valiente Noailles, ob.cit.p.19, etc.
5
Gatti y Alterini cit. por Zannoni, E.A “Elementos de la obligación” edit.Astrea, Bs.As. 1996, p.32 lo atribuyen al
canonista Sinibaldo de Fieschi, luego Papa Inocencio IV.
 intemedio francés, esta institución llegó a la etapa actual como el derecho
personal a obtener una cosa, oponible a terceros.

En nuestro país, el ejemplo que confirmaba su existencia era el supuesto del

adquirente por boleto que había pagado el 25% del precio y tenía posesión de
la cosa, quien podía obtener la escrituración del bien oponiendo su derecho
personal a los acreedores del concurso o la quiebra del vendedor. La norma
(art.1185 bis.CC), incorporada por la ley 17.711 en 1968, fue fuertemente
limitada a los inmuebles con destino a vivienda mediante el art. 150 de la ley
19.551 de concursos y quiebras. La limitación desapareció con la reforma de
la ley 24.522 (actual ley de concursos).

La jurisprudencia había extendido el supuesto a las ejecuciones individuales,

exigiendo como requisitos para su procedencia: a) un boleto con fecha cierta;
b) buena fe ; c) la demostración de la transmisión de la posesión mediante un
perfecto eslabonamiento en la cadena de transmisiones que debe llegar al
titular registral; d) publicidad suficiente, sea registral o posesoria; e) pago de
al menos el 25% del precio6.

Estos recaudos han sido recogidos por el CCyC en sus arts.1170 y 1171, que
muestran la vigencia de este viejo instituto que permite que el titular de un
derecho personal, lo pueda oponer exitosamente a terceros - como lo son los
acreedores del vendedor - ya sea en el concurso, la quiebra de este último, o
cuando es individualmente ejecutado (si se trabaron medidas cautelares sobre
el inmueble, la fecha cierta del boleto debe ser anterior a la anotación de las
medidas).

2. La llamada “Obligatio scripta rem” es otro ejemplo de un derecho personal

oponible a terceros. En el derecho romano, la formula “ in rem scriptae”
permitía oponer a cualquier poseedor un derecho personal, como en el caso de
quien adquiría la cosa, obligándose en razón de esa adquisición aunque no
fuera parte en el contrato que suscribió su antecesor, sin que exista un medio
legal de liberarse como lo es la limitación de responsabilidad mediante el
abandono de la cosa que tipifica las propter rem.7

En el CC, el ejemplo era el previsto por el art.1498 conforme al cual

“Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación
subsiste durante el tiempo convenido”. De este modo el locatario que goza de
un derecho personal puede oponerlo al sucesor a título singular. La situación
especial es receptada actualmente por el art.1189 inc.b del CCyC.

3. Las obligaciones “propter rem”, luego de siglos de debate y compresiones

diversas sobre su concepto, se definen en la actualidad como “aquellas en la
persona del acreedor o de del deudor se determina por la propiedad o posesión
de alguna cosa”8, Se trata de obligaciones que pesan sobre el patrimonio
íntegro del deudor9, aunque nacen, se desplazan y se extinguen junto con esa
6
SCBA Ac. y Sent…….
7
Valiente Noailles, ob.cit.p.29 con cita de Heinecio, y p.31/32
8
Valiente Noailles, ob.cit. p.52 con cita de Cicu
9
Pizarro –Vallespinos “Obligaciones” t.I.p….; Zannoni, Eduardo A. ob.cit.p.42
 relación de señorío sobre la cosa10, por lo que es posible que el deudor limite
su responsabilidad al valor de la cosa mediante el abandono que haga a favor
del acreedor11.

Asi por ejemplo, en las obligaciones de dar se consideran propter rem tanto el
crédito como la deuda por el valor de la medianería (arts.
1907,1937,2014,2028,2029 CCyC), la obligación de pagar las expensas
comunes en la propiedad horizontal, sin que les asiste el derecho de abandono
(arts.2049 y 2050 CCyC); , los gastos de deslinde del fundo colindante cuando
ha habido confusión de límites (1937,1963 CCyC), la recompensa por el
descubrimiento de un tesoro o de una cosa pérdida (arts.1937 ,1953,1956
CCyC). En las obligaciones de hacer, la de reconstrucción del muro medianero
para hacerlo más firme (art.2024 CCyC), la obligaciópn del usufructuario de
hacer las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa dada en
usufructo (art.2146 CCyC)12

La denominación de “cargas reales”, no corresponde ya a las propter rem, y

ha sido reservada en el CCyC para los derechos reales sobre cosa ajena en
relación al dueño de la cosa (art.1888).

10
Alsina Atienza…..
11
Alterini, Ameal y López Cabana “Derecho de las obligaciones civil y comerciales” Abeledo Perrot 1995, Bs.As.
p…..
12
los ejemplos son explicados por Zannoni ob.cit.p44 y sig. en base al CC.