OFICIO 220-113074 DEL 18 DE OCTUBRE DE 2019

REFERENCIA: RADICACIÓN 2019-01-335662 DEL 13/09/2019

ASUNTO: LOS VALORES QUE POR CONCEPTO DE CUOTAS DE VIVIENDA
QUE HUBIEREN CANCELADO LOS PROMITENTES COMPRADORES DE
VIVIENDA, SE TENDRÁN COMO CRÉDITOS PRIVILEGIADOS DE SEGUNDA
CLASE.

Acuso recibo del escrito citado en la referencia, con el cual presenta consulta
relativa a un crédito de bien inmueble destinado a vivienda, constituido en la
segundada clase de los procesos concursales y otros aspectos inherentes con
este aspecto, inquietudes que se resolverán en el orden propuesto.

Antes de resolver lo propio debe reiterarse que la competencia de esta Entidad

es eminentemente reglada y sus atribuciones se hayan enmarcadas en los
términos del numeral 24 del artículo 189, en concordancia con los artículos 82,
83, 84, 85 y 86 de la Ley 222 de 1995, y Decreto 1023 de 2012.

Así, al tenor de lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 11 del Decreto 1023 de

2012, es función de la Oficina Jurídica de esta Entidad absolver las consultas
formuladas por los organismos públicos y privados, así como por los usuarios y
particulares sobre las materias a su cargo y en esa medida emite un concepto u
opinión de carácter general que como tal no es vinculante ni compromete su
responsabilidad.

Bajo esa premisa jurídica este Despacho se permite resolver la consulta en el

siguiente escenario:

i. “(…) Cuando se entiende que un inmueble está destinado a

vivienda en los términos de la segunda clase.”

En primer lugar, esta Oficina se permitirá citar el antecedente normativo que ha

regulado lo concerniente a los tipos de bienes inmuebles que estarían amparados
por la preferencia y el privilegio1 para el pago en los términos de la segunda clase
de créditos conforme al numeral 3° del artículo 2497 del Código Civil2, así:
_____________________________
1 Art. 2493. Las causas de preferencia son solamente el privilegio y la hipoteca.
Estas causas de preferencia son inherentes a los créditos, para cuya seguridad se han establecido, y pasan con ellos a
todas las personas que los adquieren por cesión, subrogación o de otra manera.
Art. 2494.Gozan de privilegio los créditos de la primera, segunda y cuarta clase.
2 Art 2497. A la segunda clase de créditos pertenecen los de las personas que en seguida se enumeran:
1.° El posadero sobre los efectos del deudor, introducidos por éste en la posada, mientras permanezcan en ella, y hasta
concurrencia de lo que se deba por alojamiento, expensas y daños.
Inicialmente Ley 66 de 1968, (diciembre 26), “Por la cual se regulan las
actividades de urbanización, construcción y crédito para la adquisición de
viviendas y se determina su inspección y vigilancia”, modificada por el artículo 2°
del Decreto 2610 de 19793, prescribió en torno a las actividades de vivienda o
para la construcción de las mismas, lo siguiente:

“(…) Artículo 2º. El artículo 2º de la Ley 66 de 1968 quedará así:

Entiéndase por actividad de enajenación de inmuebles:

1º La transferencia del dominio a título oneroso de la unidad resultante de toda la

división material de predios.

2º La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de la

adecuación de terrenos para la construcción de vivienda

3º La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de la

edificación o construcción de viviendas en unidades independientes o por el
sistema de propiedad horizontal

4º La transferencia del dominio a título oneroso de viviendas en unidades

independientes o sometidas al régimen de propiedad horizontal

5º La celebración de promesas de venta, el recibo de anticipos de dinero o

cualquier otro sistema que implique recepción de los mismos, con la
finalidad de transferir el dominio de inmuebles destinados a vivienda.

Parágrafo. La actividad de enajenación de inmuebles a que se refiere el

siguiente artículo se entiende desarrollada cuando las unidades habitacionales
proyectadas o autorizadas por las autoridades metropolitanas distritales o
municipales, sean cinco (5) o más.”

Así mismo el artículo 10, del Decreto 2610 de 1979, modificó el artículo 21 de la
Ley 66 de 1968, el cual quedó así:

“(…) En los casos de liquidación, las cuotas que hallan pagado los
prominentes compradores o afiliados tendrán el carácter de crédito
privilegiado de segunda clase en los términos del numeral 3º del artículo 2497
del Código Civil siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente
celebrada y el Superintendente o su Agente Liquidador tenga certeza de la fecha
de su otorgamiento.” (Negrilla fuera de texto).
_________________________________________________________________
2.° El acarreador o empresario de transportes sobre los efectos acarreados que tenga en su poder o en el de sus agentes
o dependientes, hasta concurrencia de lo que se deba por acarreo, expensas y daños; con tal que dichos efectos sean de
la propiedad del deudor. Se presume que son de la propiedad del deudor, los efectos introducidos por él en la posada, o
acarreados de su cuenta.
3.° El acreedor prendario sobre la prenda.
3 Declarado exequible Sentencia de la Corte Suprema de Justicia Sentencia 829 de 1981
Posteriormente, el Decreto 2610 de 1979 (octubre 26) “por el cual se reforma la
Ley 66 de 1968”, en el artículo 10 dispuso:

Finalmente, la Ley 388 de 1997 (julio 18) “Por la cual se modifican la Ley 9ª de
1989 y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones”, en el artículo 125,
reguló lo siguiente:

“(…) Artículo 125. Las personas naturales o jurídicas que se dediquen a la

construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda y que se
encuentren en las situaciones previstas en los numerales 1 y 6 del artículo 12 de
la Ley 66 de 1968, podrán acceder al trámite de un concordato o de una
liquidación obligatoria, en los términos previstos en la Ley 222 de 1995 o en las
normas que la complementen o modifiquen, siempre y cuando estén
desarrollando la actividad urbanística con sujeción a las disposiciones legales del
orden nacional, departamental, municipal o distrital.
Parágrafo 1º. Las personas naturales o jurídicas de que trata este artículo,
incursas en cualquiera de las situaciones descritas en los numerales 2,3, 4,5 y 7
del artículo 12 de la Ley 66 de 1968, estarán sujetas a la toma de posesión de
sus negocios, bienes y haberes, en los términos de la citada disposición.
Parágrafo 2º. Cuando las causales previstas en los numerales 1 y 6 del artículo
12 de la Ley 66 de 1968 concurran con cualquiera otra de las previstas en la
misma disposición, procederá la toma de posesión.
Parágrafo 3º. Los valores o créditos que por concepto de cuotas hubieren
cancelado los promitentes compradores, se tendrán como créditos
privilegiados de segunda clase, en los términos del artículo 10 del Decreto
2610 de 1979, siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente
celebrada y se tenga certeza de su otorgamiento.”(Negrilla y subraya fuera de
texto).

Conforme a lo previsto por el parágrafo 3° del artículo 125 de la Ley 388 de 1997,
lo que se encuentra cobijado con el privilegio para el pago de los créditos de
segunda clase, son los valores o créditos que por concepto de cuotas hubieren
cancelado los promitentes compradores, de bienes destinados a vivienda,
siempre y cuando la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada y se
tenga certeza de su otorgamiento.

ii. “(…) Cuando se entiende que se está en presencia de un constructor o

comercializador de vivienda para efectos de que las cuotas que han pagado
los promitentes compradores de bienes de inmuebles se califiquen y
gradúen como créditos de segunda clase?”

Se entiende que los valores o créditos que por concepto de cuotas hubieren
cancelado los promitentes compradores, de bienes destinados a vivienda,
adquiridos de personas naturales o jurídicas que se dediquen a la construcción y
enajenación de inmuebles destinados a vivienda, en los términos del artículo 125
de la Ley 388 de 1997 en concordancia con lo previsto por los artículos 1° y 2° ss
del Decreto 2610 de 1979, se entiende que son créditos de segunda clase,
conforme a la regulación anteriormente se precisa.

iii. “(…) Para que las cuotas que han pagado los promitentes compradores
de bienes inmuebles se califiquen y gradúen como créditos de segunda
clase deben concurrir dos requisitos o solo uno de ellos: ¿el inmueble esté
destinado a vivienda y/o el proceso concursal lo afronte un constructor o
comercializador de vivienda? ¿ambos? ¿uno solo?.”

Para que los valores o créditos que por concepto de cuotas hubieren cancelado
los promitentes compradores, de bienes destinados a vivienda, adquiridos de
personas naturales o jurídicas que se dediquen a la construcción y enajenación
de inmuebles destinados a vivienda, sean calificados como se segunda clase, no
se requiere que dichas personas se encuentren en procesos concursales, pues
tal prerrogativa opera sin estar supeditados a este ase procesal indicado.

Ahora bien, en Oficio S220-21234 “Ref: Créditos derivados de cuotas canceladas

por prometientes compradores frente a la prelación legal de créditos”, esta
Oficina abordó este aspecto desde la siguiente concepción jurídica, lo cual
permite dar claridad a los aspectos puntuales de la presente inquietud así:

“(…) se establece en el Parágrafo Tercero del artículo 125 en cita, que los
valores o créditos que los promitentes compradores de inmuebles hubieren
entregado al concursado a título de cancelación de cuotas del precio del
inmueble, se deben tener dentro del respectivo trámite concursal como créditos
de la segunda clase, "en los términos del artículo 10 del Decreto 2610 de 1.979,
siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada y se tenga
certeza de su otorgamiento".

Como quiera que se hace remisión al artículo 10 del Decreto 2610 de 1.979, es
preciso acudir a su texto, en cuya lectura se encuentra que allí se cataloga a
dichos créditos como "privilegiados de segunda clase en los términos del numeral
3º. del artículo 2497 del Código Civil...", lo que significa que el crédito del
promitente comprador se equipara al que tiene el acreedor prendario sobre la
prenda.

Ahora bien, establecidas la clase de crédito y su causa, es oportuno observar que

tal consideración de dicho crédito (el correspondiente a las sumas canceladas
por el promitente comprador del inmueble por concepto de cuota o cuotas del
precio del mismo) está supeditada al cumplimiento de las siguientes dos
condiciones: por una parte, la celebración en forma válida del contrato de
promesa de compraventa del inmueble que da origen al pago de las cuotas,
y por la otra, que a juicio del rector del trámite concursal haya certeza del
otorgamiento de la promesa de compra venta. Lo anterior se traduce en la
práctica en la necesidad para el acreedor (promitente comprador) de que
conjuntamente con la prueba siquiera sumaria del pago de la cuota o cuotas que
pretenda hacer valer dentro del trámite concursal, aporte de la promesa del
contrato de compraventa.” (Negrilla y subraya fuera de texto).
_______________________________
4
https://www.supersociedades.gov.co/nuestra_entidad/normatividad/normatividad_
conceptos_juridicos/1764.pdf

De esta forma, queda claro cuáles son los dos requisitos que deben concurrir
para que sea reconocidos los valores o créditos que por concepto de cuotas
hubieren cancelado los promitentes compradores, como créditos de segunda
clase, conforme al orden de prelación de los mismos a tono con lo dispuesto por
el numeral 3° del artículo 2497 del Código Civil, lo cual, si ben el concepto citado
hace mención a los procesos concursales, los supuestos facticos de la norma,
siguen siendo los mismos, a la luz de lo previsto por el parágrafo 3 del artículo
125 de la Ley 388 de 1997, arriba indicado.

iv. “(…) Cuando se entiende que un crédito está amparado por negocios
fiduciarios con fines de garantía para que acceda a que se califique gradué
como un crédito de tercera clase en los términos del auto que reseñe al
inicio de este escrito?”

Se debe entender, que un crédito amparado por negocios fiduciarios con fines de
garantía y para que acceda a que se califique y se gradué como un crédito de
segunda o de tercera clase, se atenderá a la naturaleza de los bienes
fideicomitidos (Bienes muebles o bienes inmuebles según el caso), conforme lo
prescrito por el artículo 50 numeral 7, inciso 3 de la ley 1116 de 2006, así:

“(…) Artículo 50. Efectos de la apertura del proceso de liquidación judicial. La

declaración judicial del proceso de liquidación judicial produce:

“(…) 7. La finalización de pleno derecho de los encargos fiduciarios y los

contratos de fiducia mercantil celebrados por el deudor, con el fin de garantizar
obligaciones propias o ajenas con sus propios bienes. El juez del proceso
ordenará la cancelación de los certificados de garantía y la restitución de los
bienes que conforman el patrimonio autónomo. Serán tenidas como obligaciones
del fideicomitente las adquiridas por cuenta del patrimonio autónomo.

“(…) Los acreedores beneficiarios del patrimonio autónomo serán tratados como
acreedores con garantía prendaria o hipotecaria, de acuerdo con la naturaleza de
los bienes fideicomisitos.” (Subraya fuera de texto).

v. “(…) Cuando se aplica el artículo 51 de la ley 1116 de 2006 y en qué tipo

de procesos concursales?

El artículo 51 de la ley 1116 de 2006, se aplica cuando existan promitentes

compradores de bienes inmuebles destinados a vivienda, a efectos de agotar el
procedimiento de venta al permitir tal disposición el otorgamiento de la escritura
pública correspondientes, lo cual se puede realizar dentro de los procesos de
liquidación por adjudicación o de liquidación judicial.

vi. “(…) Cuando se está en presencia de la categoría de proveedores de materias

primas o insumos necesarios para la preproducción o transformación de bienes o
para la prestación servicios?

El Artículo 124, de la Ley 1116 de 2006, prescribió “Adiciones, derogatorias y

remisiones. Adiciónese el siguiente numeral al artículo 2502 del Código Civil
Colombiano:

"7. Los de los proveedores de materias primas o insumos necesarios para la

producción o transformación de bienes o para la prestación de servicios".

A este propósito, baste para ello sugerir la consulta del Oficio 220-014111 del 18
de febrero de 2015, con el cual esta Oficina, abordó el tema y señaló algunos
parámetros para entender mejor lo que debe considerarse como proveedores de
materias primas o insumos necesarios para la producción o transformación de
bienes o para la prestación de servicios, que les permite ser calificados y
graduados dentro de los créditos de cuarta clase, en orden a ello, se citaran
algunos apartes así:

“(…) No ajeno a la temática anterior, puede decirse que todo aquello que se
utiliza en el proceso productivo para la elaboración de un bien o servicio, se
refiere a materias primas o insumos que se utilizan para la producción,
transformación de bienes o para la prestación de un servicio por la sociedad y
quienes los suministren se encuentra dentro de la preferencia legal anotada.
Adicionalmente, en todo ese proceso económico indicado se generan unos
gastos inherentes precisamente con esas funciones que tienen que ver con
el giro ordinario o actividad principal que en forma habitual u ordinaria,
ejecuta la sociedad.

Dentro de esa lógica jurídica, económica y financiera anotada, en donde puede

verse con mayor detalle y precisión los costos relativos con el objeto social de
una sociedad, específicamente con el giro ordinario, es en el estado de
resultados, conforme lo prescrito en el artículo 117 del Decreto 2649 de 1993.

Consecuente con lo expuesto, y sin mayores esfuerzos interpretativos, “los

proveedores de materias primas o insumos necesarios para la producción o
transformación de bienes o para la prestación de servicios” son los acreedores
que tienen que ver directamente con los costos de ventas y gastos
operacionales del estado de resultado o pérdidas y ganancias,
independientemente de si la sociedad tiene objeto único o múltiple o ilimitado y
lícito, será entonces en cada caso, responsabilidad de los administradores los
que conforme a esos costos y gastos registrados en el estado de pérdidas y
ganancias, según el sector económico donde se desempeñen, quienes tendrán
inicialmente en la solicitud de reorganización, registrar en la calificación y
graduación, los créditos correspondientes a cuarta clase, conforme a lo previsto
en el numeral 7° del artículo 13 de la Ley 1116 de 2006.

En los anteriores términos su solicitud ha sido atendida en el plazo y con los

efectos descritos en el artículo 28 de la Ley 1755 de 2015, que sustituyó el Título
II, Derecho de Petición del Código de Procedimiento Administrativo y de lo
Contencioso, no sin antes señalar que puede consultarse en la P.Web de la
Entidad, la normatividad, los concepto jurídicos alusivos con el tema u otro de su
interés.

Cordialmente,

MANUELITA BONILLA ROJAS

Jefe Oficina Asesora Jurídica
TRD: jurídica/G2134